Days-Works不動産経営の収支計画の作り方は?キャッシュフローを意識しよう!ツイートシェアはてブLINEPocket今回は”不動産経営の収支計画はどのように作成するべきなのか”ということについてキャッシュフローを意識しながら少し見ていきましょう。不動産経営の収支計画はどうやって作れば良いの!?重要なのは「キャッシュフロー」で手元に残る資金!不動産経営は株や投資信託などとは違い、買ったら「放ったらかし」ではなく、その物件を経営して利益を上げていかなければなりません。買うときに良い物件を選択するということももちろん大事なのですが、むしろその後の「経営」の部分がそれ以上に大事になってきます。良い物件を持っていても、リフォームや入居者募集、管理などの経営全般がまずければ利益が上がらずにローンが収支を圧迫して、物件を手放すことになるばかりかさらに借金が残る..といった最悪のパターンに陥りかねません。健全な経営のためには、しっかりとした収支計画を立てなくてはなりません。収支計画と言われてもピンとこないかもしれませんね。要は家計と同じでいくら収支が見込めて、いくら支出があって、最終的に手元にどのくらいのお金が残っていくのかをしっかりと把握するということです。難しく考える必要はありません。その収支計画をたてるために重要なのが”キャッシュフロー”です。キャッシュフローとは、手元に残る現金の流れやお金の出入りのことです。ほか、キャッシュフロー計算書が第三の決算書として重要視されています。あなたは「黒字倒産」という言葉を聞いたことはありませんか?企業が損益計算書上では利益が出ていて黒字なのに、キャッシュフローに詰まって倒産するという現象のことです。これは不動産経営でも当てはまり、利益が出ているのにあまりお金が残らず、果てには物件を手放さなければならない..という事態も起こり得ます。このキャッシュフローを把握せずに投資をしたり、経営をしたりするというのは地図を持たずに知らない街を歩くようなものだと思います。スポンサーリンク正しいキャッシュフローの計算式とは?「キャッシュフローなんていわれなくてもちゃんと計算してるよ」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。意外と大家さんの中でもキャッシュフローの計算式を正確に把握しているという方はあまり多くないというのも事実だと思います。「家賃収入」−「経費」−「返済元金」+「減価償却費」と考えていませんか?実はこれこそ不動産経営で失敗しやすい落とし穴なのです。会社員Aさんえ!どういうこと!?では、キャッシュフローの前に、まず「収支」から見ていきましょう。企業でいうと、損益計算書(PL)ですね。償却、次に経費(清掃費、共用部分の電気代、リフォーム代)、支払い金利、減価償却費などですね。経費を差し引いた所得に対し、所得税と住民税(法人なら法人税)が課税され、残ったのが税引き後利益です。進めて、税引き後利益にローンの返済額や減価償却費を計上して、つまり下記のようになるのです。「税引き後利益」−「返済元金」+「減価償却費」このような計算式に当てはめて、税引き後のキャッシュフローを見るということが大切です。返済元金をマイナス、減価償却費をプラスにするわけとは「税引き後利益」は確定申告をして税金を支払った後の手元に残る利益です。「返済元金」は、金融機関から借り入れをしている金額のことです。確定申告では、この返済元金は経費にはなりません。(利息のみ経費になります。)しかし、実際には手持ちの資金から返していき、それによって資金が減るので、「税引き後利益」からマイナスの計算をしています。減価償却費は「経費」なのになぜ足して考えるのかといえば、実際には現金の支出を伴わない費用だからです。減価償却費とは、建物、設備などの固定資産を取得後、費用配分の原則に基づき、その耐用期間にわたる各事業年度に配分したものです。住居用建物について木造であれば22年、鉄骨造で34年、RC(鉄筋コンクリート)造で47年かけて償却していくと決まっています。減価償却費は、損益計算書では経費として計上されるため、その分だけ「税引き前利益」は減少します。実際には資金の流出がないため、キャッシュフローを計算するにあたって加算しているわけです。ここから実際の数字を例に解説していきましょう。減価償却費..経費に計上されるものの、実際には出ていかないお金まず、1「家賃収入」−「経費」−「ローン返済」で計算すると、25万円−2万円−14万円=9万円(月額)となり、年間108万円のキャッシュフローとなります。実際の支出には税金もありますし、必要経費として認められる「減価償却費」もあります。不動産経営では、その規模が大きくなればなるほど、実質一番大きくなる「コスト」は税金です。所得税と住民税の月山は最高で55%もの税率になります。大きいコストである所得税を算出しましょう。そのためには、課税所得額を把握します。いった必要経費を差し引いた金額です。300万円(家賃収入)−24万円(経費)−18万円(固定資産税)−80万円(減価償却費)−48万円(支払金利)=130万円(年間)課税所得130万円に対して、税率30%で39万円の税金がかかります。(不動産以外にも所得があると想定)130万円(課税所得額)−39万円(税金)−120万円(返済元金)+80万円(減価償却費)=51万円(年間)この51万円というのが、年間で手元に残るお金です。1の108万円という計算と倍の開きがあります。キャッシュフローがプラスだと思っていたのに、税引き後キャッシュフローで見ると実際はマイナスだったというのはよく聞く話です。キャッシュフローを押さえておかないと10年後には投資金額の元も取れずに「お金が思ったより貯まらない」という疑問だけが残るということになりかねません。確定申告をしている方であれば、確定申告書と銀行の返済予定表で返済した元金の合計を計算することで、その年度のキャッシュフローの結果を算出することができます。することで新たに物件を買う際、手元に残るお金がマイナスにならないような買い方をしたり、手持ちの物件でキャッシュフローが悪くなるのを機に売却したり、よりリスクの少ない判断が下せるのです。Days-Worksこのサイトでは、日々の生活や将来に不安がある方々のために、様々な知って得するお金の知識をご提供しています。Up!この記事が気に入ったらいいねしよう!最新記事をお届けします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。余命宣告をされても保険の種類は変更できるの!?保障額を下げたくない場合は”延長(定期)保険”を活用しよう!RECOMMENDこちらの記事も人気です。Days-Worksこのサイトでは、日々の生活や将来に不安がある方々のために、様々な知って得するお金の知識をご提供しています。知って得するお金の知識2018.5.24まずはイメージを掴もう!「結婚」と「お金」の様々な平均を調べてみた貯金2018.3.26財形貯蓄を使ってお金を増やそう!その種類とは仕事・副業2018.3.24コレで貧乏脱出!今の収入を増やすために取るべき資格とは?仕事・副業2018.3.20自由はあるが収入は不安定!自営業(フリーランス)のお金について考えてみよう。