とりのマイホームブログ(・∀・)@一条工務店i-smart北海道で一条工務店のismart(アイスマート)を新築しました。2016.02.22こんにちは、とりです(・∀・)何年も前から「今が金利の底」なんて言われてきましたが、ついにマイナス金利時代に突入し、住宅ローンの金利もさらに下がってきましたね。̄)・:*:2016年3月には、過去最低レベルの住宅ローン金利になることが予想されているようですね。今は異常事態でもあるので、3月に下がった後、4月になったら急に上がるという可能性もあるようです。テレビなどでは頻繁に「住宅ローンを借り換えて節約しましょう」と呼びかけていますね。借換え以外にも節約する方法はあります。今日は住宅ローンの借り換えについてと、そもそも借り換えをしなくても金利を下げてもらう方法について考えてみます。借換え時の注意とり家はどうするか住宅ローンの借り換えは得か損か?テレビでは「金利が1%以上下がるなら借り換えた方が得」と言っていました。0.5%と言う人もいるそうです。́▽`A“ちょっと計算してみます。借換えには色々な費用がかかります。金利が安くなっても、諸経費の方が高くつくようでは損をしてしまいますから、そこはしっかり計算しておく必要があります。住宅ローンの借換えにかかる費用は、以下のものがあります。よると思いますが、一括で返済する時は結構お金かかりますね。うちが借りている銀行だと、固定金利で元金1000万以上の場合は54,000円です。ちなみに変動だと5,400円。意識していませんでしたが、10倍も違うんですね~。借換えする銀行に支払う事務手数料と保証料これも銀行によって様々ですね。こちらのリンク先サイトを参考にさせていただきました。住宅ローンの見直しで約700万円の節約事例も事務手数料が高い代わりに保証料が0円のところと、事務手数料が0円または安い代わりに保証料がかかるところがあるようです。見たところ、保証料0円の場合、事務手数料が融資額2.16%というところが多いですね。無料で保証料が0.2%金利上乗せ・もしくは一括前払いも可という銀行もあります。́・ω・`)あと、保証料を前払いしている場合、35年ローンであれば35年分支払っているので、繰上返済をすると保証料が一部戻ってくる場合があります。家を建てた時の表題登記とか保存登記は自分でもできますが、抵当権の抹消や設定は、銀行がまずOKしてくれないでしょうね~。司法書士さんに頼まざるを得ません。司法書士報酬は概ね5~10万円くらいのようですが、銀行によっては銀行が指定する司法書士さんにしか頼めない場合もあるようです。登録免許税は、新規で借り入れる場合は特例で0.1%なのですが、借換えの場合は特例なしの0.4%になるようです。いうことは、2000万円借り換えるのなら、8万円となります。印紙代は、借入額1000万円~5000万円の場合、2万円です。ローンの場合、シンプルな団信であれば別途費用はかからない(銀行負担)ケースが多いようなのですが、我が家の場合は+0.1%で八大疾病保障をつけています。借換え先でも八大疾病をつける場合は、その分も考慮しないといけないですね。民間ローンからフラットに借り換える場合、団信は任意加入ですが、保険料はかかります。フラットの場合の団信の料金は、以下のサイトで計算できます。ご案内:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)www.jhf.go.jpフラットの団信は1年に1度支払うのですが、最初の年が一番高くて、なかなかのインパクトです。2000万円を30年、金利1.5%で借りるとしたら、特約をつけなくても1年目の支払いが71,600円で、トータルだと117万円もします。高いので、団信には入らずに民間の生命保険の方が良いかもしれませんね。いわゆる団信(だんしん)という言葉を聞かない人はいないというくらい有名な生命保険です。金融機関系の住宅ローンでは、団信の加入義務があったりします。フラット35では任意加入ですが、もしものときに備えて団信に入っている方もicube2011.doorblog.jp借換えにかかる諸費用と、金利引き下げ効果を比較すると?では金利が何%下がったら...と行きたいところですが、大事なのは金利タイプです。変動→変動や、固定→固定(期間は同一)なら比較しやすいですが、変動→固定であれば金利変動リスクがなくなるというメリットがありますし、固定→変動なら金利変動リスクが発生するというデメリットがあるので、一概には損・得が言えなくなります。ここでは仮に、民間ローンの固定→民間ローンの固定で計算してみることにします。借り換えなかった場合との差額...-1,360,868円という訳で、諸費用を除いても136万円ほどお得になりました。※住宅ローン返済シミュレーションはこちらを使わせていただきました。́▽`A“ただ、民間から民間でこの条件なら良いですが、民間からフラットの場合は、団信の費用を考えるとメリットがほとんどないかもしれません。ちなみに諸費用はこの他、住民票や印鑑証明の発行手数料など、こまごまとしたものもかかってくるようです。今回2%→1.5%で計算してみましたが、30年固定だと今のところもうちょっと高いですね。金利2%以下で借りている方は、固定→固定ではそれほどメリットが得られないかもしれません。2.5%くらいなら、借換えメリットは大きくなりそうですね。あとは35年で借りたけれど、資金のめどがついて20年固定にできるとか、30年払いだけど10年固定・その後変動でも良いという場合にも、メリットは大きそうです。<追記>簡単に借換えがシミュレーションできるサイトがありました。実際に借換えをするとなると何かと大変ですが、実はわざわざ借換えをしなくても、現在借りている銀行に金利引き下げの交渉をするという手段もあるそうです。金利引き下げ交渉の前に、以下のような準備をしておくと良さそうです。借換え先候補の銀行に事前審査を通しておく借入中の銀行に、借り換えを検討していて他行で事前審査が通っていることを伝えるこれだけ準備をしておけば、銀行側もお客さんを逃がしたくはないでしょうから、検討してもらえるのではないかと思います。金利引き下げであれば、借換えと違ってそれほど諸費用がかからないですし、手間も省けます。事前審査というとちょっとハードルが高く感じますが、こちらのサイトで一括で事前審査を受けられます。住宅ローン一括審査申込はこちら住宅ローン金利は、来月(2016年3月)は下がると言われていますが、4月以降どうなるかわかりません。スイスでは、マイナス金利導入後、住宅ローン金利は上がってしまったそうです。今のうちに下調べと事前審査を通しておいて、3月の金利が発表されたらすぐに行動に移せるようにしておくというのも一つの手ですね。借換えでも金利引き下げでも、もう一度審査を受けることになるので、注意が必要です。住宅ローンの支払いを滞納してしまったことがある場合は、かなり無理がありますね(汗)その他、新規で借入れした時より収入が減っていないかも注意です。交渉決裂して、住宅ローンを借り換える!となった場合にも、注意が必要です。新たに団信に入るとしたら健康状態に問題ないかどうかですね。団信に入る時には健康状態を告知しないといけませんが、例えばレーシックなんかでも告知義務が発生するそうです。本当にちょっとしたことでも「手術」となり、加入できないケースもあり得ますので、注意が必要です。健康状態に問題がある場合、団信に入れなかったら民間保険に入ることになると思いますが、その場合にももちろん審査がありますので、団信や保険に入れるかどうかもチェックしておいた方が良さそうですね。それから、これは個人的な意見ですが...以前こんな記事を書いておいて言うのもなんですが3年前に決めた住宅ローンを振り返る。30年以上もあるのかと思うと長いですね~。我が家は全期間固定金利の...tori-ismart.net2016.02.04固定→変動への変更は注意が必要です。新規借入時に金利上昇リスクのない固定を選んだのに、わざわざリスクのある変動に変えてしまって大丈夫なのか。思ったよりも貯金が増えて、いざという時には一括繰上返済ができる場合は良いと思いますが、金利上昇で家計破綻の危険性がある場合は、固定のままの方が良いですね。銀行員の友人の話によると、借換えってそう何度もできるものではないそうです。変動金利も安いですが、固定金利も十分安いので、固定金利が安い今のうちに、金利上昇リスクのないものへ借り換えるというのも良いのかなーと。変動→固定って基本的には金利が上がることになるので、節約のためというよりは、リスク回避のためになりますね。スポンサーリンクとり家はどうするか我が家はどうするか...。できれば借換えせずに金利引き下げ交渉をしたいところですが、今のところそれは無理そうです。きで1.85%なのですが、今は同じ銀行・同じ内容のローンが八大疾病なしで1.95%なのですよね...。八大疾病を付けると+0.2%になったようなので、今なら2.15%です。とり家が契約した時は、非常にラッキーだったのかもしれません。今後の動向をチェックして、全期間固定金利が下がるようだったら、交渉を検討してみようと思います。́▽`A“うちは2013年にローン実行されていますが、それと同じかそれ以降に借りた方は、借換えメリットを得るのは難しいかもしれませんね。2016年7月、フラット35年で35年固定も1%を下回りました!以上、住宅ローンの借換えと金利引き下げ交渉について考えてみました。素人ゆえ、見落としていることがあるかもしれませんのでご注意ください。_)m借換えを検討する際は、こちらの記事も参考になるかもしれません。【住宅ローン】比較のポイントと、複数審査しても不利にならない方法とは?※本記事は2017年3月9日に一部情報を新しく書き直しました。09:32毎回勉強させてもらっています!金利、すごいですよね......あわわわ状態です。義両親も「借換えがいいってニュースでやってたけど」と心配してくださいましたが、我が家も現在はあまりメリットがないんですよね。思えば義両親家はバブル末期ぐらいに建て替えられているはずなので、その感覚もあったのかなあ。ローンを組むときに「これだったら今のまま無理せずいけるんじゃね?」という範囲だったから、ちょっと落ち着いていられるのかな。ほんと、難しいですね。́▽`A“あの頃は、住宅ローンはなるべく少なく・短くという時代でしたよね、多分。̄)・:*:面倒くさいですが、色々調べて準備して交渉して100万単位で浮くのであれば、やる価値があるかなぁと。借換えとなると、考えなきゃいけないこと色々ありますもんね。)ノ住宅ローンの金利下がっているってテレビで話題になっていますね。私もまさか日銀がマイナス金利を導入するとは思わず、ちょっと悔しい気もします(ノД`)今後どうなるかはもちろん分からないものの、今後数ヶ月は間違いなく今までより低い金利になるでしょうから、あと1年家を建てるのを見送れば、家の性能も上がったし、金利も安くなって総支払額が少なくなったかも・・・なんて思ってしまいます。̄)借り換えにも色々手数料かかるのですね・・・うちはフラットですが条件がかなり良かったので、借り換えの予定はありませんが、今後驚くほど金利が下がれば・・・、検討の余地があるのかもしれません。家買うのに3000万借りても2900万しか返さなくてよくなるの?みたいな。実際は民間でそういうことは起こらないと思いますが、諸外国ではそういう現象もあるんですってねΣ(゚д゚;)この金利、数か月続きますかね(・∀・)じわじわ下がるのか、どうなのか...「あと1年家を建てるのを...」は、うちなんかまさにです(笑)いつまでもたっても家を建てられなくなっちゃうかもしれませんが、やっぱり良いタイミング・イマイチなタイミングってありますよね。本当、家の値段は同じでも、ローンの内容によって総支払額が100万単位で変わるって、なんだかなぁ...ですよね。23:23こんばんは。私は変動金利で借り入れをしているので、毎回上がらないかびくびくしています(;^ω^)マイナス金利でローン金利が下がるかもと言われていますが、未来永劫下がり続けることはないので、なるべく繰り上げ返済して期間短縮できるようにしたいですね。とりさんの計算、すごくためになりました。実際に手を動かしてみると時間がわくのでしょうね。́▽`A“でもがちゃっぴさんでしたらいざという時に対応できるでしょうし、今の低金利の恩恵を最大限受けられそうですね(^^)とりもどうやって計算するんだろう?と思いながら計算を始めてみましたが、おっしゃる通り自分でやってみることで理解が深まりました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。コメント名前メールアドレスサイト上に表示された文字を入力してください。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください。住宅ローンスポンサーリンクプロフィールとり北海道在住・とりです(・∀・)一条工務店のi-smartに住んでいます☆これからお家を建てる方向けには、i-smartの住み心地や家づくりの後悔ポイントやオプションのレビューなど。住んでいる方向けには、お掃除や確定申告のことなどを書いています。自己紹介&おすすめ記事メール楽天ROOMエコプロ紹介ホーム検索トップサイドバースポンサーリンクプロフィールとり北海道在住・とりです(・∀・)一条工務店のi-smartに住んでいます☆これからお家を建てる方向けには、i-smartの住み心地や家づくりの後悔ポイントやオプションのレビューなど。住んでいる方向けには、お掃除や確定申告のことなどを書いています。