今日は税理士の先生方が2名来訪されました。本業は4月決算としており、その打ち合わせを行いました。いうか今年になって廃業となった顧問先もいくつかあるようです。会社の規模を拡大すれば売上も大きくなりますが、それだけ掛かる固定経費(ハード&ソフト)も増しますのでキャッシュフローが滞った瞬間に、あっという間にその自重を支えきれなくなってしまってしまいます。非常にもろいものです。恐竜とえさの関係のようですね。なるのか?売上高と利益率の関係を超シンプルに考えてみます。1億円A社とB社、ぱっと見は売上高の多い前者が有利に思います。次に、会社の陣容と利益率を入れてみましょう。※収支算出式は、以下の通り。2千万円の粗利益ちなみにラーメン店など年商3千万でも粗利益率70%なんてものも聞く話です。するとその粗利益は2100万円ということになりますね。A社の方が有利にみえるかもしれません。ここで人件費などを当てはめてみます。「総売上高の規模」は、会社の「健全性」や「安定性」をあらわす指標にはならないと思います。「売上高が上昇」しつつ「売上高利益率が上昇」すればより好ましいですが、「いくら売上高が多くても収益性が悪ければ、燃費の悪い車や図体の大きい恐竜と同じ」だと思います。このビジネスモデルの考え方は、なんだか大家業にも似ていませんか?なるほど、「家賃売上」はお金で買えます。家賃収入の多寡と安定性は全くの別物だと考えます。会社経営はとても似通っています。不動産投資ならではの特徴もあると思います。それはいくらトレンドを勉強して、一所懸命にテクニックを駆使しても「購入してから出来ることが限られている」ということだと思います。投資環境(時間軸)の変化までは自分の力ではどうしようもありません。すると、必然的に一番最初が肝心要になってくるのではないでしょうか?安全余裕度の高いものを手に入れる努力をするべきなのでしょう。・収益性の高いもの・換金性(流動性)の高いものステージによって、求めるものはもちろん違ってきます。売却する能力いづれにしても、総合力が問われる「奥の深い商売」だと思います。慎重さを持ってすれば一生お付き合いできる十分魅力的なビジネスであるとも感じています。「忍耐力」も1つ不動産投資の必須能力枠に付け加えたいと思います。※ドタキャン�Aは明後日以降に続きます。日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。く)です!!!※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。!一般的に梅雨の晴れ間は気温が高く、湿度も高いといわれ不快指数が高くなり過ごしにくい傾向にあります。今日の気候はまるで米国の西海岸、カリフォルニアを彷彿とさせるような過ごしやすい一日だったと思います。------------------------------------------------------------ドタキャンを喰らったはなし�@「ドタキャン」=土壇場でのキャンセル、ネガティブな響きですよね。“エピソード”は、みなさん、きっと幾つかあるのではなかろうかと・・(冷汗)ここでは不動産ネタと絡めてご紹介させていただきます。所有する物件での一コマです。間取りは1DKのフローリング、浴室とトイレは別、室内は例によって真っ白に塗装された部屋を巡っての出来事です。外壁はビシッとしたタイル貼りで、同じ価格帯で近隣に競合するマンションタイプが無いとくれば、すぐに空室も決まるだろうと高をくくっていたかも知れません。1部屋がどうしても決まりませんでした。確かに築年数はちょっといってるかもしれません。この部屋のリフォームは、少しケチったことも認めましょう。洗濯機置き場を「バルコニーのまま」にしてしまいました。取り繕うように、照明器具はサービスしました。居室用は流行り?のリモコン付きです。ガスコンロも奮発して設置しました。ついでにオレンジ色のガスホースも。差し上げるという形にしました。気になることがあります。回転が速すぎるのです。オーナーチェンジでもれなく付いていらっしゃった私にとっての1番目のご入居者様は、しょっぱなから滞納を繰り返し、出て行ってもらうはめに。(昨日の記事とは違う部屋です。)次に入られた方、保証会社付きでしたから実害は無かったのですがやはり滞納気味であったらしく、しまいには体調不良ということで数ヶ月のご縁で実家に戻られてしまいました。夫婦喧嘩が絶えません。駐車場で怒鳴りあっているシーンも幾度と無くお見かけしましたが結局別れてしまったようで、あっけなくご退去。掃除が楽チンでしたが、きっとこれって喜んではいけないのでしょうね?こちらに書くことが出来ない驚愕の出来事もたっくさんありました。家政婦は見たっ!!状態です。初期費用が大きく抑えられる。目に見えてその効果が実感しやすい。いって良いほど冷蔵庫はエアコンと一緒で備え付けだった。私も入居しやすかった。理由その�Cそうそう壊れない。私の経験から思いついたこの方法をアメリカ式賃貸冷蔵庫理論と勝手に命名します(笑)さっそく製氷機付きの某一流国内メーカー製冷蔵庫を導入しました。価格はたしか5千円、送料の方が高かったと記憶しています。大きすぎるゆえに買い手がなかなかいない不人気サイズだったのか??オークションで個人から落札しました。「ドタキャン�A明日に続きます。先端を着磁したマグネットドライバーが便利。十字穴から45度ずれた位置に溝&ヨーロッパメイン。・トルクスドライバー六角穴付きのねじ用(改良型)。・三角ドライバー3つ又用。・ボックスドライバー(ナットドライバー)ナットドライバー。・ドライバーハンドルつなげて、エクステンションバーとして。柄の端に空回りする円盤状の支え→手のひらで押すことでドライバーをねじに対して垂直に保つことが容易。全長が短く、狭い所用。軸に柔軟性、狭い狭い所用。絶縁加工(電気工事用)。往復動作させるだけで回転可能。・トルクドライバーオーバートルク圧で空回り機能。内蔵ハンマーで瞬間的に大トルク発生。・ショックドライバードライバー後端をハンマーで打撃すると、回転エネルギーに変換されてネジを回す。ドライバーモータにより回転、ドリルにもなる。・ドライバービット先端の交換用。軸が柄を貫通して後端に露出、ハンマーでたたける。幾つ知っていましたか?私は半分ぐらいしか分かりませんでした。正式な名称にいたっては、数個のレベルです。マイナスドライバーを携帯するとピッキング犯罪と間違われる可能性があるんですね。日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。く)です!!!※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。中、地下鉄を乗り継いで日本橋までいってきました。恵比寿からだと日比谷線で銀座乗換えの銀座線でさらに2駅、片道20分弱かかります。13:30すぎに取引先さん(かなり親しい仲)と「日本橋たいめいけん」で遅めのランチを頂きました。http://www.taimeiken.co.jp/創業は昭和6年の洋食屋さんです。お昼時はいつも混んでいますが時間をづらしたのですんなり席につけました。「タンポポライス」・・・1850円(映画たんぽぽで有名なとろとろオムライスです)。名物「コールスロー」・・・50円(酢油キャベツ)をぺろりと平らげました。きょうのランチの1コマでした。現在の間取りは1LDK、30平米弱の洋室マンションです。和室の仕切りはふすま、押入れもふすま、キッチンとの仕切りは格子窓がついた昔の引き戸タイプ、水道は蛇口が2個のタイプ、幸いお風呂はユニットでしたが、トイレは和式でした。駐車場1台コミ、共益費コミでした。以前の記事にも書きましたが、この部屋は夜逃げをされました。http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080516-1.htmlそれからリフォームを行いました。掛けた費用は約40万円です。・6畳と4畳半の和室をつなげて10.5畳のフローリングに。下がり壁や敷居をとっぱらいました。建具をなくすことによってコストも下げました。・京壁と天井、柱など塗装できる箇所は全て真っ白に塗装。自分たちで当時は5日間ぐらい掛かりましたが、いまでは養生も含めて2日で仕上げます。塗料も工場から原価に近い価格で仕入れているので費用はかなり浮きます。・トイレは洋式に変更しましたが、あるノウハウを用いてここに掛けた費用は8万円弱(当時)のみで済んでいます。・サッシ調整(戸車交換)&網戸張替え等も自分たちです。設置場所から、室内(キッチン)部分に配管とトラップ(スッキリタイプ?)を設置して、防振ゴムも配置しました。・押入れのふすまはフラッシュ引き戸(シロ色)に入れ替えました。・管理会社さんのご負担でカードキーを導入。・カラーモニタードアフォンを設置。(オークションで仕入れる)・キッチン流しとコンロ台はそのままクリーニングで活かします。カッティングシートを貼って見事再生しました。(自力投入)・換気扇本体入れ替え(自力投入)・照明器具をリモコン式に。(ヤマダ電機でまとめて値引きして購入)・キッチンと居室の仕切りの引き戸(キッチンとの仕切りは格子窓がついた昔の引き戸タイプ)は、分解して木枠を全て真っ白に塗装。古ぼけた汚い手垢のついた古い建具が、塗装だけで見事におしゃれに生まれ変わりました!!!(1番劇的な変化を遂げる)(自力投入)・キッチンの蛇口はシングル混合栓レバーに交換(ガス会社の協力で無料)。・換気扇の所に、ブリキ加工で換気口を設けました。・キッチン手元灯を設けました。・スイッチプレート交換。・ガラス&ビード入れ替え(1箇所のみ、処分費コミの6000円)あとはクリーニング美装。木を研磨する機械も購入して、自分たちでやりましたが、これは大変なので、普段はなるべく自分たちでやらないようにしています。ここまでやって、賃料は53000円(駐車場1台、共益費コミコミ)にアップしました。!おかげで競争力も経験値も収益力も安定力もアップしました。日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。く)です!!!※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。