恵比寿のI投資はもっぱら実物の不動産のみ。数年で7棟72室利回り20%超を実現させた、新米大家のブログです。なんでも好き勝手に記録していきます。(※当ブログの画像・テキスト等を、事前の承認なく複製・配信等の行為をすることはかたくお断り致します。超高収益考ブログ、7日目です。いっても自己紹介にあるとおり、時速12キロで30分くらい走って、それからちょこちょこっとやって、仕上げはサウナで正味小一時間といったところ、かなりユルい感じです。無理をしないことが続けられたコツかも知れません。おかげさまで、この10年間は、風邪を引いた記憶もありません。“肉髭タワシ160キロ”って変なあだ名を付けられたりして、心に深い傷を負ったことも(笑)で、そのスポーツクラブまでは車で通ってますが、昨晩の帰りに車載TVで見たオ●エ●タルラジオ番組の「一坪ビジネス特集」が、印象に残ったのでご紹介させていただきます。・港区は西麻布の交差点にある、「一坪の花屋さん」。売り上げは一日平均10万円。月商300万、年商3600万。狭い店内には、おじさんが一人店番をしているだけでした。ちなみに、ジムへはこのお店のある交差点を通過しますが、しょっちゅう大きな花を抱えて納品へ向かっている店員さんをみかけます。立地的にも夜のお店などがお得意さんとして多いのではないのでしょうか?補足情報では、法人全体で12店舗を経営しているそうです。3600万×12店舗=4億3200万円/年を、たった12坪の敷地で売り上げていたとしたら、なんともすごい話ですね〜。あと社長さんのオフィスも一坪って落ちもありました。・次に、大阪にある「一坪の焼肉屋さん」の紹介がありました。狭いカウンターテーブルの上に、4つの七輪が置いてあり、それを見ず知らずの(常連かもしれませんが・・)人たち7、8人でたったまま囲んで、マイ牛タンや、マイホルモンを、見えない線で区切られた焼き網のテリトリー内で焼いて食べるというものでした。肉の取り合いでつかみ合いの喧嘩とかに発展したりしないのでしょうか??(冗談です)外での食事って、なぜもあんなにおいしくなるんでしょうね。お酒もまわってて、すごく楽しそうでした!あとひとつ疑問に思ったのですが、保健所の営業許可って下りるのでしょうか?立ち食いそばと同じビジネスモデルなのでしょうかね。いえば、どれだけ儲かってるとかの話は一切ありませんでした。ここでちょっと一坪商売を考えてみます。爪みがきや?貸し高級化粧室フリーマーケットボックスや(趣味の作品等の展示即売所)クイックマッサージや占いの館とりあえず、このへんで。どんな商売もアイデア次第で、いけそうな気がしてきます。JR目黒の西口駅前の交差点に、2坪ほどの三角形の貸しスペースがあります。山手線の駅前交差点という立地だけあって、ふる〜い雑居ビルのさびれた一階部分であっても、そのような外的要因は関係なくかなりの人通りがあります。そこは、いろんな業者さんが入れ替わり、立ち代りで、おもにワゴンセールをしています。(在庫処分品だと思われます。)賃料は、一日3万円?だったと記憶しています。するとテナント料は月収90万、年間1080万です。(満室想定)狭くても、このような最高の収益を上げる立地を手に入れたいですね!雑文で失礼しました。日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。裏技ブログも6日目です。今日は妄想シミュレーションしてみました。891,84�u(270,24坪)※備考として「区域指定で建築が可能、ただし土地面積300�u以上」となっています。この案件の面白いポイントは、調整区域であっても一般住宅および共同住宅の建築が可能なところです。下水道や水道などのインフラが整備されていることも魅力的です。”土地面積が300�u以上(90,90坪)ないと許可がおりません。敷地は445、92�uありますが、一棟につき最低でも300�uの敷地が必要です。よって残地145,92�uに対しては、建築許可がおりないことになります。戸建賃貸用には一棟しか建ちません。これでは非現実的ですね。共同住宅(アパート&マンション)は建築出来ますが、このエリアは戸建賃貸が非常に優勢で、賃料も高めに設定可能なうえ、長期入居が望めます。戸建賃貸のメリット:長期の入居傾向にあり、収支も安定するペット(大型も)などを可とすることによって、共同住宅との差別化が図れる賃料も共同住宅より高めそこで裏技(!?)を利用すれば、“戸建風味”な物件が建築可能になります!「長屋(連棟式戸建)の形態」をとることによって、何世帯もの集合住宅を一棟とみなせるのです。ここで、もう一ひねりします。戸建と戸建のスキマを“電車の連結器の部分”のようなイメージでジョイントします。その部分はまるで建物と建物をつなぐ回廊のような感じですが、内部は収納にでもすれば、ほぼ独立性を保てます。完全な戸建にも見劣りしないものが可能になります。しゃれたペンション風もかっこよいかもしれませんね。仮にこれを適用すると、長方形の地形の29Mの面にそって端から家を「平屋」で5棟くらい建てることが可能になります。「駐車場」も一台2.5M×5Mとして計算すると29M÷2.5=11.6台は駐車可能です。軽自動車だったら、幅も2.25でもよいのかな?しかし、注意するべきポイントがあります。「雨水の処理システム」についてです。汚水、雑排水は下水道に流せますが、雨水は流せません。敷地内に自前で処理施設を設けなくてはいけません。利回りに影響しますので、考慮が必要ですね。超適当に利回り計算します。下落率などを考慮すると、14,5年位で、元がとれるのかな?借り入れを起こすとさらに、金利負担もありますね。郊外に付き固定資産税は安いでしょう。新築10年後くらいに、満室で高く売却出来たりすると面白いかもしれませんね。-日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。収益還元法5日目突入です。きょうも良い天気でしたね昨晩はスポーツクラブで汗をながし、それから調子にのって明け方まで深酒をしてしましました。合間に、久々の物件探しを行いました。取引先(本業)の六十代半ばの女性経営者N社長に頼まれて、物件探しのお手伝いです。上記の条件で、頼まれました。不動産ポータルサイトで検索を掛けてみましたが、ヒットしません。次に、地域の不動産会社をいくつかピックアップ。2社に電話してみました。条件をお伝えして、折り返しファックスと電話を待つ状態です。B社・・・担当者は、とても感じの良い方でした。電話口でPCを操作して頂きながら、2つの候補を挙げて頂きました。地主さんが賃貸用に所有していたそうです。北側に公園H12年に内外装&設備&屋根などフルリフォーム歴有ともに、固定資産税と都市計画税は年6万円くらいだそうです。土地の実勢価は坪あたり25万から30万とのご説明です。1290万ほぼ土地の値段です。賃貸相場も調べてみると、おおよそですが8万円前後です。考慮するのでもっと下がってしまいます。上記は、あくまでも表面利回り計算です。ちなみに雛壇だったり、定期借地権、バス便だったりすると500万円からありました。-日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。格差社会4日目突入です。今朝、微震がありました。1東京にいても、こんな微弱な地震波に気付いてしまいました。すごいシックスセンスの持ち主というかチキンハートな私です。最大震度1以上だけの表示をみてもほぼ毎日列島のどこかが揺れています。気象庁は平成19年10月1日から、一般向けの緊急地震速報の発表を開始しました。強い揺れ(震度5弱以上)が推定される地域及び震度4が推定される地域名について発表するそうです。うちはケーブル(イッツコム)がきていますが、ふとこんな情報に目が留まりましたのでご紹介させていただきます。親機23000円(税込)子機13000円/台(税込)ほんの少し先の未来が予知できるだけで、たった○秒のアドバンテージでもやれることはものすごくあります。誰よりも早く警報を聞きつければ、きっと赤いモビルスーツのように3倍速く動いて生存確率を高めることも可能でしょう。便利な世の中になりましたね。生存に関わる情報すらも、お金で買える様相です。ここでも格差の階層化が進んでいます。-日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。アメックスブログもきょうで3日目です。書くコツがつかめません。長期にわたって続けている方々ってすごいと思います!!さて、約一ヶ月ほど前に起きた事件について記録させて頂きます。ある日管理会社から火急の知らせを受けました(電話です)。所有するマンションの一室で発生した模様。ひっぱってみましたが、実は少し失笑を買うような出来事に巻き込まれてしまいました。“エアコン室外機だけ”が、窃盗にあったのです。付近では、半年ほど前にも同様の被害が多発したそうです。盗んでどうするのかと尋ねた所、スクラップや辺りに持ち込んで換金するのではという返答でした。いヤマダ電機で6万円の出費は痛かったです。結果から申し上げて、残念ながら全てNGでした。この物件は普通火災保険と、施設賠償保険と、地震保険の加入のみです。惜しかったのが、アメックスでの保証の可能性。去年の2月○○日以降の購入物であれば、再調達価格での保証が効くとのこと。そのカードで買い物していない商品、例えば現金での購入とか、VISAカードでの購入であっても関係なく保証されるということです。期間超過でこれも駄目でしたけど。知りませんでした!!さすがはウォーレンバフェット氏も大株主に名を連ねるだけの会社だなーと独りごち・・それとあと、設備関係をひとくくりで「営業用什器設備の保険」というものがあることを初めて知りました。なんでも年間数千円で数百万円程度が保証されるそうです。ちなみに、オーナーが用意したエアコン(設備)ではなくって、入居者さんの家財であったならば店子さんの保険が使えました。