2018年初旬からソーシャルレンディング投資を始め、約1年ほどが経過。合計20社以上のソーシャルレンディング事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。ソーシャルレンディング各社の過去ファンドを題材に、各社の特徴や、ファンドごとのリスク・リターンのバランス等を検証する本企画。今回は、maneo(マネオ)が2018年4月に資金募集を行ったソーシャルレンディングファンド、「不動産担保付きローンファンド1130号」を題材に、読み解きを進めて参りましょう。本ソーシャルレンディングファンドへの投資申込完了エビデンスから。本ソーシャルレンディングファンド検証のまとめまずは、本ソーシャルレンディングファンドへの投資申込完了エビデンスから。実は、今回検証対象とするソーシャルレンディングファンドには、私も個人的に出資しています。mane(マネオのマイページ)からのエビデンススクリーンショットはこちら。↓マネオから届いた確認メールも載せておきます。今回の投資申込額は、4万円とさせて頂きました。同社のホームページから確認した、本ソーシャルレンディングファンドの概要としては、下記の通りです。※なお、案件1及び案件2のうち、資金の大半を融資する「案件1」のほうに関してのみ、下記、検証をさせて頂きます。本ソーシャルレンディングファンドの情報URLこちらです。引用元:maneo(マネオ)本ファンドでmaneoから資金を借りるのは、maneoの関連会社である、事業者Cです。事業者Cは、maneoから借りたお金を、通信インフラ開発事業を行うESに対して貸し付けます。この際、事業者Cは、事業者ES(本スキームの最終債務者)の代表者が所有している世田谷区の土地・建物に対して、第3順位の根抵当権を設定します。maneoは、事業者Cに対して資金を貸し付ける際に、上述の事業者Cの担保権に対して、質権を設定します。ファンドからの資金の借り手maneoにとっての直接の債務者は、事業者Cです。事業者Cはmaneoの関連会社、とのことなので、実質的な債務者は、本スキームの最終債務者たる、事業者ESといえます。事業者ESの正確な商号等の情報については、貸金業法の規制の関係で、我々個人投資家に対しては開示されません。「案件担当者からのコメント」のスペースには、こんな記載があります。日本国内での通信インフラの開発事業などを行っています。上記スキーム図にもある通り、maneoにとっての直接の債務者である、事業者Cは、maneoから2,000万円を借り入れます。事業者Cは、同額を、本スキームの最終債務者たる、事業者ESに対して貸し付けます。事業者Cは、maneoから借り入れた資金を、事業者ESへの融資のために使用します。事業者ESは、そうして借り入れた資金を、何に活用するのか。前述の「案件担当者からのコメント」のスペースには、こんな記載があります。事業者ESのインフラ設備の拡張費用となります。会社設立から日が浅いため、金融機関からの調達が難しく当社にご相談がありました。返済完了日:2019年06月28日とのこと。本スキームの最終債務者たる事業者ESが、本スキームにおけるmaneoからの直接の債務者たる事業者C(maneoの関連会社)に対して、担保として提供する不動産(土地・建物)は、その評価額(TAS評価)として、9,900万円、とのこと。※TAS評価、というのは、トヨタグループである株式会社タスが提供する「TAS-MAP」というサービスが算定した評価額のことです。担保価値としての余力は、9,900万円-4,800万円=5,100万円となります。事業者Cは、極度額2,400万円の担保設定を行います(※貸付額は2,000万円)。Cからmaneoへの返済は、当然、事業者ESから事業者Cへの返済金を原資として行われます。事業者ESは、どのような原資をもってして、事業者Cへの返済を行う予定なのか。この点については、「案件担当者からのコメント」に下記のようなコメントがあります。事業売却や担保対象となっている不動産の売却資金を原資として返済を予定しております。目標とする事業規模まで拡大したのちの売却を想定しています。担保設定している不動産を売却することにより、回収が見込めるものと判断しております。引用元:maneo(マネオ)https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4645事業者ESとしては、既に自社の通信インフラ事業(の全部、または一部)を売却する見込みが、ある程度、立っているわけですね。その事業売却益から、事業者Cに対する返済を行う、と、そのような計画のようです。わたしたち個人投資家の期待利回り5.3%とのこと。本ソーシャルレンディングファンドの資金募集達成度は本ファンドについては、100%の資金募集を達成しています。引用元:マネオのマイページより引用。本ソーシャルレンディングファンドのポイント私が考える、本ソーシャルレンディングファンドのポイントは、下記の通りです。私の個人的な見解です。事業売却が成功するかどうかは未知数だが...事業者ESとしては、第一義的には、自社の事業を売却した売却益から、事業者Cへの返済を行う計画、とのこと。今回事業者Cから借り入れた資金で、通信インフラの更なる増強を行い、バリュエーションをさらに高めて、より高値で売り抜けよう、という判断なのだろうと思います。それが計画通りに進めば、確かに素晴らしいですが、いくつか、不確定要素(というより、正確には、貸金業法の規制の関係で、わたしたち個人投資家には、開示されない情報要素)が気になります。「事業を買い取りたい」という具体的なオファーは、現在、どの程度の法的拘束力を持っているのか。→口約束程度のものなのか、それとも、基本合意書の締結までは済んでいるのか。事業買取を検討している企業は、事業者ESの今回の資金調達(及び通信インフラ増強)を承知しているのか。→今回事業者ESが計画している通信インフラ増強は、現在事業の買取を検討している大手事業者の意向に沿うものなのか。このあたりは当然、気になります。担保設定はある程度堅そう。担保設定そのものは、(※TAS評価の精度等を信頼するとすれば)ある程度固めな印象があります。建物の延べ床面積が230平方メートル。評価が、土地・建物あわせて、9,900万円。世田谷区といえば、土地値はずいぶん高いエリアです。引用元:https://tochidai.info/tokyo/setagaya/↑1平方メートルあたりの平均が63万円以上、というデータもあります。今回の担保物件の場合、土地面積は140平方メートルですから、(※あくまでも平均値を頼れば、)土地だけで8,820万円程度の評価は期待できることとなります。土地だけで9,000万円くらいの評価が期待できそうな不動産に、9,900万円の担保評価、ですから、(※物件の正確な所在が分からない以上、あくまでも推測ですが)まあ、ある程度堅めの担保評価と目し得るのではなかろうか、と、判断致しました。本ファンドへの投資額自体は、ミニマムの4万円、とさせて頂いたような次第です。本ソーシャルレンディングファンド検証のまとめソーシャルレンディング各社の過去ファンドを検証し、各社の特徴や、ソーシャルレンディングファンドごとの特色、そして、ファンド概要の読み解きのヒントを探る本シリーズ。今回は、maneo(マネオ)のソーシャルレンディングファンド「不動産担保付きローンファンド1130号」を題材に、検証をさせて頂きました。本記事文中の表現は、いずれも、私のごく個人的な意見に過ぎません。その点は、くれぐれも、ご承知おきください。「これからソーシャルレンディング投資を始めてみよう」とお考えの読者様にとり、ファンド概要の読み込みの具体例として、ご参考になさって頂ける内容と出来たのであれば、嬉しい限りです。大手ソーシャルレンディング事業者各社を、複数視座からのランキング形式で検証した、こちらの過去記事も、おすすめです。↓ソーシャルレンディング事業者ランキング保存版。(=投資のしやすさ)。複数の視座から、国内人気ソーシャルレンディング事業者を、徹底ランキング。それでは、本記事はここまで。次回の記事にて、お会い致しましょう。本寄稿内容は、寄稿者の個人的な見解・体験・意見であり、その内容は、当ラボの公式見解と異なる場合があります。本記事は、読者様への情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品(ファンド等含む)への投資勧誘を目的としたものではありません。個別のソーシャルレンディング事業者における投資口座開設や、実際の投資是非に係るご判断につきましては、必ず、読者様ご自身にて、為さって頂きますよう、お願い致します。Info-ソーシャルレンディング・ラボソーシャルレンディング情報専門メディア、「ソーシャルレンディング・ラボ」の公式サイト。ソーシャルレンディング業界ニュースや、主に国内の各ソーシャルレンディング事業者に関する最新情報を提供している。公開済記事コンテンツは550件超、登録読者に向け無料にて発信しているニュース・メールの累計配信数は、8,000通を突破している。最新の投稿2020.02.18ソーシャルレンディングInsight「ソーシャルレンディングに関する論文を執筆したいのですが...」2020.02.17SBIソーシャルレンディングSBIソーシャルレンディングの常時募集型ファンド「不動産担保ローン事業者ファンド」、2020年2月後半分の募集がスタート2020.02.16ソーシャルレンディングInsight「被扶養者なのですが、ソーシャルレンディング投資口座は開設できますか」2020.02.15SBIソーシャルレンディングSBIソーシャルレンディングの「バイオマスブリッジローンファンド7号」、26億円満額を集め募集終了|名目利回り7.0パーセントカテゴリーmaneo(マネオ)ソーシャルレンディング投資で押さえておきたい手形・小切手の基礎知識SBIソーシャルレンディングとSBI証券の連携について、電話で質問してみました。2020年2月更新】「ソーシャルレンディングのおすすめ業者を教えて下さい」実際の出資状況に基づき、お答え致します。