WidgetTweetmixiチェック米国不動産の売却に関わる税金について今回は、ハワイの不動産売買に関係して必ずといっていいほど関係が出てくる、税金の問題についてお話したいと思います。最初にご案内しておかないといけない点として、私たちは不動産会社ですが、不動産の売買に関する税金の問題について、直接お客様にアドバイスすることは違法となります。日本では不動産会社の方も知っている範囲で答えられる場合もございますが、米国では法律に抵触しますので、ご相談に応じてはいけないことになっております。税金は会計士、相続は弁護士と専門家が担当しております。弊社では日本語の読み書きが堪能な信用ある会計士(CPA)をご紹介しておりますのでご安心ください。それではタイムシェアを売買した時に、関係する税金についていっしょに学んでいきたいと思います。Tax)が、自動的にに売却代金から差し引かれます。ハワイで不動産を売った場合の源泉税率は連邦税(FIRPTA)が売却代金の10%、ハワイ州(HARPTA)が5%、合計で15%です。徴収されなくていい条件とは、自宅として利用の物件(一年間に半年以上住む家またはコンドミニアム)で、売却価格が、30万ドル以下のものの場合にのみ、この源泉税の徴収対象から外れます。タイムシェアの売却は、自宅とはみなされませんので、この除外条件には当てはまりません。源泉徴収は「中止」または「還付」の申請をおこなう売値が買値を下回っている(売却損が発生する)場合、税金はかかりませんので、この源泉税を取り戻す必要があります。その方法としては、次の方法がございます。1)売却が完了する前に必要な申請書を提出し、源泉徴収を中止してもらい、年末に「税額ゼロ」の確定申告を行う。2)源泉徴収されたあとで、年末に確定申告を行って、源泉税を全額還付してもらうという2つがあげられます。売却益が出た場合はどうする?それに対して、売値が買値を上回っている(売却益が発生する)場合には、源泉徴収が中止されるかどうかにかかわらず、年末に確定申告を行って還付を請求することになります。具体的に数字を使って考えてみましょう。3万ドルで買った不動産が4万ドルで売れたとします。2250ドルの税額が確定しますので、源泉徴収が実際の税額より多かったことになり、3750ドルを還付してもらうことができます。売却損の場合はどうする?3万ドルで買っていた不動産が1万ドル損をして、2万ドルで売れた場合はどうでしょうか。実際には、損をしておりますから、源泉徴収される3000ドルは支払う必要が無いわけです。したがって源泉徴収中止の申請をして、年末に「税額ゼロ」の確定申告を行うことになります。2万ドルで買った物件が5000ドルでしか売れなかった場合には、源泉徴収される税額は5000ドルx15%=750ドルとなります。源泉徴収中止の申請をすることはできますが、そのために会計士(または税理士)に支払う費用($700以上)や、それに費やす時間(還付できたとして最大1年以上かかります)とエネルギーを考えますと、この中止申請をすることが果たして得かどうかを判断に迷うところです。還付される額が$1,000有るか無いかの金額でしたら、手続きはされない方がよろしいかもしれません。この場合には、一旦は源泉徴収に応じておいて、年末の税務申告の際に、確定申告をおこなって還付してもらうようにしたほうがいいかもしれません。還付が申請どおり認められない場合もありますので、注意が必要です。還付はかならず申請したら収めた税金が戻ってくるというわけではございません。申請したCPA(米国公認会計士)も還付を保証するものでもございません。売却益があっても中止申請が望ましい訳とは売却益が生じる場合には必ず確定申告を行うならば、源泉徴収の中止の申請は必要ないのではないかと考えがちですが、一旦源泉徴収された税金は、要求される手続きや書類の複雑さのため、その還付まで大変時間がかかることが多いので、私たちはお客様に「源泉徴収の中止申請」を行うことをお薦めしています。源泉徴収をされないで、年末の確定申告書で利益を確定し、その利益に見合った税金を支払う形をとった方が、結果的にはるかに少ない時間で全ての処理が終わります。源泉徴収の中止を依頼するためには、フォーム8828B(連邦用)ならびにフォームN-288B(ハワイ州用)という申請書を、売買が完了する前に提出します。様々な理由で、源泉徴収の中止を当局が却下する可能性がありますので、その点はご了承ください。年末の確定申告に際に、過去不動産を所有していた期間のどこかで、家賃等の収入があったにも拘わらず確定申告を行っていない場合には、収入が生じていた年度の確定申告も同時に行う必要があります。法人の場合はEINと呼ばれます)をお持ちでない方は、源泉徴収中止の申請書や確定申告書の提出と同時に納税者番号を申請することが必要になります。締結時に売り主はCPA事務所に必要情報を提供。CPA事務所は源泉中止の申請書あるいは確定申告書を作成。必要であれば納税者番号取得の申請書作成も同時に行う。CPA事務所より完成した源泉中止の申請書あるいは確定申告書のパッケージを売り主に送付。売り主は書類に署名・必要事項を記載し、自身の保存用のコピーを除き全てCPA事務所に返送。CPA事務所は返送された書類をチェックし、源泉中止の申請書の場合は申請書をエスクローに送付。確定申告書の場合は連邦・州に書留で郵送。還付金は売り主に関係税務事務所(IRSまたはハワイ州税務局)より、売主に直接支払われます。手続書類と必要な時間について手続きには実際どれくらいの時間がかかるのか源泉中止の申請の場合は申請後、約3ヶ月から4ヶ月程度で許可がおりる予定です。確定申告の場合は申告書提出後、約3ヶ月から5ヶ月程度で還付金が払われる予定です。Attorney)とパスポートのコピーの提出について申請や還付の進捗について、税務当局にCPA事務所より直接連絡して聞き取る必要が生じる場合があります。Attorney”と呼ばれる委任状を提出していただく必要があります。申請には、売主のパスポートのコピーに署名したものを公証(アメリカ大使館または領事館にて)公証していただき、CPA事務所に送っていただく必要があります。この作業は、登記用書類を大使館又は領事館で公証していただく際に、同時にやっていただくことになります。申請書(フォームW-7)を提出する際、公証されたパスポートコピーを添付する必要があります。パスポートの写真のページのコピーを英語で公証してもらい、CPA事務所から送付された資料パッケージと共に返送していただきます(ご自身の保管用にコピーを一部とっておいてください)。いずれかをご選択いただくことになります。それぞれ手続きや費用に違いがありますので、詳細については別途CPAにご相談ください。前頁の情報をCPA事務所より送付された資料パッケージと共に返送していただきます。情報に基づき申請書(フォームSS-4)をCPA事務所にて作成し、税務当局に提出致します。Hawaii-ASH)の費用は、概算で以下の通りとなります。(単独$650)上記にハワイ州消費税4.712%と郵便費用$25などが追加されます。ネバダなど州税のかからない州における売却の場合は州への提出書類がありませんので、2.あるいは3.の料金が10%割引されます。込みなど、希望する方法で支払うことが可能です。注:上記価格は1.から3.までのサービスのうち複数をパッケージとしてご提供した場合の価格であり、それぞれのサービスを単独でご利用いただく場合には括弧内の価格となります。以上、米国での不動産売却に関わる税金の問題について、概要をお知らせいたしました。これ以外について、もっと知りたいことがございましたらば、上記のCPA事務所をご紹介いたしますので、当社にご相談ください。不動産物件を売却するばあいには、このような税務上の問題をクリアしなければなりませんが、信用のおける日本語で対応してくれるCPA事務所をご紹介いたしますので、ご遠慮なくお申し出ください。