2017年10月ド田舎大家Tの奮闘記32歳から不動産投資を始め2年でセミリタイヤ。その翌年に本も出版しました。ド田舎で築古アパートと新築アパートを経営するために真面目にガツガツと挑戦しています!不動産投資に対する「真摯さ」についてこんばんは、不動産について何時間も考えていても苦痛にならないド田舎大家Tです。ブログランキングへおとといの「最近の不動産投資家に対して思うこと」という記事について、思った以上の反響がありました。キツイこと言ったのでドン引きされたかも?と思っていましたが、好意的にとってくれた方が多かったので良かったです。おとといの記事に続いて不動産投資に対して思うことを少し書きたいと思います。県外の投資家に私の実績を話すと、「天才」だと言われることがあります。褒めてくれているので言われて嫌な気持ちにはなりませんが、自分のことを「天才」だなんて思っていません。(自分のことを「天才」だなんて思ったら自惚れですよ・・・)不動産投資の実績を得るスピードは人それぞれだと思うのですが、私はただ目標に向かって「真摯」に取り組むことができたので、それなりに実績を得ることが出来ました。「真摯」になることが出来たのか?理由は2つあります。1つ目は、性格的に「試行錯誤」することが好きなのです。目標や問題があれば、目標に到達したり問題解決するまでの過程を楽しむことができるからです。昨日も今日も1日の大半を不動産投資に関係することをずっと考えています。2つ目は、不動産投資は人から「評価」され、ダイレクトに収入を得ることが出来るからです。サラリーマンの仕事はどんなにがんばってもボーナスが少し増える程度で、給料が劇的に増えたりするわけではありません。不動産投資は修繕した部屋をお客さんが「評価」して、気に入ってくれると入居してくれて家賃をもらうことができます。これが自分にとって楽しくて仕方ないのです。簡単に言えば、私にとって不動産投資は「たまたま性に合った」だけだと思います。性に合わなければ、「真摯」になれないと思いますし、無理にがんばる必要もありません。私にとって「株」や「FX」は性に合わなかったので、早々に止めてしまいました。私が理解できないのは、変な勘違いしている人や目標を達成しているわけではないのにCFを使い込む人達です。寄り道が悪いとは思いませんが、まったく関係のないキャバクラや風俗などに大金を使う人を見るとマインドしょぼいな~と思ってしまいます。top2棟物件のラインひきこんばんは、電子錠購入時の経費に悩むド田舎大家Tです。ブログランキングへ最近は駐車場のライン引きがマイブームなのですが、今度は2棟物件で施工してきました。この2棟物件はファミリー向けの物件なので、部屋数が14戸に対して駐車場は25台分あります。この駐車場のラインは購入当初からほとんどが消えてしまっているので、すべてラインを引かなければいけません。車止めがあるので、ある程度の駐車位置はわかるかもしれませんが、やっぱり駐車時に不便だと思いますので、クレームになる前にライン引きが必要になります。25台分もあるので2日間に分けて施工することにしました。3棟目と違い、台数が多いので個別に場所を特定しやすくするために、番号も分かるようにしなければいけません。ロードマーキングの消耗品にはナンバー用の商品も売っています。これらの商品を組み合わせることでナンバーを表記するのですが、ラインを焼き付ける感覚でナンバーをバーナーで焼き付けると仕上がりが悪くなります。いうと、ラインのプライマーを塗る際はラインの幅と同じ幅のローラーで塗るので、基本的にプライマーがはみ出ることがありません。ところが、ナンバーを焼き付ける際に塗るプライマーはローラーで塗るとどうしてもはみ出てしまいます。その状態でバーナーであぶると、プライマーに発火して燃えてしまいます。プライマーが燃えると煤(すす)が発生してナンバーが黒くなってしまうのです。煤なので長期間放置すれば消えてなくなるとは思うのですが、見た目があまりよくないのです。ナンバー用にプライマーを塗る際はなるべく数字の形になるように塗って、少しでもはみ出る量が少なくなるように塗った方が良いと思います。top最近の不動産投資家に対して思うことこんばんは、ストレス元凶から開放されたド田舎大家Tです。ブログランキングへ私は不動産投資家の集まりによく出席するのですが、どうも最近参入してきた投資家の考え方に対して理解できないことが多いので、ちょっとまとめてみました。・「物件たくさん持ってます!新築○%の物件ばかりです。」(物件規模自慢)→物件規模自慢しても、結局手残りないんじゃないの?土地から仕込めば10%以上簡単なのに、高い建売アパート買っても自慢にならないよね?キチンと返済できて、出口は決まってるの?物件所有するだけなら老人でもできます!・「物件たくさん持ってます!個人名義です。やってます!」(年数自慢)→地主系大家だったら長いよね?目標の到達にあとどれくらいかかるの?長ければいいってわけじゃないよね?・「○○って何ですか?」(無知自慢)→勉強もせず不動産投資やったら駄目でしょ?業者にカモられてるかどうかも判断できないよね?・「仕事が忙しくて時間がありません」(忙しい自慢)→忙しくない人の方が少ないよね?寝る時間を惜しまなければいいよね?・「お金がありません」(金無し自慢)→節約するなりせどりするなり、貯金する手段あるよね?何が言いたいのかと言うと、そもそも不動産投資は手段であって目的ではないですよね?にもかかわらず、手段を自慢するのってマインドしょぼ過ぎません?例えるなら、「大学受験のために予備校に行ってます。すごいでしょ?」と言っているようなものです。アホかと思うのが、言い訳を自慢している人。サラリーマンが忙しいのは当たり前だよね?「仕事が忙しくて物件見つけられません、勉強する時間ありません」って言うのはやらない理由を探しているのと同じなんです。それなら一生サラリーマンやってればいいでしょ?結局、不動産投資は他の事業と比べれば簡単なんです。サラリーマンが片手間でやってるし、老人が物件を放置しててもなんとかなるくらいなので。真摯に取り組まなければ失敗するのも事実です。いつまで経っても目標達成できないのは、目標を見失っているか、努力していないか、努力のベクトルが逆方向なのか・・・とまぁ、最近変な人が多いなぁと思った次第です。top無能管理会社に対する愚痴(本章)こんばんは、堪忍袋がストレスで爆発したド田舎大家Tです。最近、まじめにブログを書くようになってから、ランキングが上がって来ました。上がってくるとついついうれしくて、継続しちゃいますね。ブログランキングへ昨日の、愚痴の続きです。最初に問題行動を起こしたのは、管理会社のガス部門でした。物件購入直後に、ガス会社をいつも使っている新会社に変更するとガス部門に通達をしました。かかわらず、変更させてもらえないと新会社から泣きの連絡がありました。ガス部門の責任者に電話したところ応じると言っていたので、これで大丈夫だと思っていました。「売買契約にガス契約の継続は条件になっていない。切り替えないなら宅建協会に売買契約違反だと連絡する!」と言ったところ、やっと切り替えることが出来た次第です。オーナーの決定なのに、そんなに既得権益にしがみつくのかとつくづく嫌な部門だと思いました。その後、別問題が発覚して最初のお説教をしたのは、10棟目の非常照明の件でした。2月に購入して1ヶ月でこのありさまです。コンプライアンス違反だし人命にかかわることだから、考え方を改めて欲しいと話したところ、今後は改めてしっかりやると言っていたので、改善してくれることを期待しました。そのため、10棟目と2棟物件の照明をそれぞれ30万円かけて新品交換(一部除く)しています。この時点で私は100%信じることはできなかったので、とあるトラップを仕掛けていました。外壁照明(蛍光灯)が切れているのを交換せずにそのままにして、交換連絡を待って管理品質の改善を確認しようとしたのです。結果、現在も蛍光灯が切れたままです!次に、問題が起きたのは2棟物件で、5月のゴールデンウィークに強風が発生した時です。私は強風や台風などの自然災害が発生した場合は、緊急巡回をして建物に問題がないか確認しています。その結果、強風でフェンスが倒れかかっていたのです。実は、2棟物件はこの管理会社の事務所から1番近い物件(徒歩1分)なのですが、管理会社からの報告がないのです。1番近い管理物件の異常も察知できず、車で30分以上かかる遠隔地に住んでいるオーナーに指摘される管理会社ってどうなの?と。幸いにも、この復旧工事は管理会社の保険部門ががんばってくれたおかげで保険金が全額下りたので、あまり強く言っていませんでした。こんなに近い物件なのに社員の誰もが「異常」に気が付かないのは「異常」です。極めつけは、7月下旬に退去が発生したときに発覚しました。10棟目は全部屋1LDKということで購入した物件なのですが、なんと2Kの部屋があったのです!即、売買仲介担当にクレームを入れて1LDKの変更工事の見積もりを依頼すると、見積もりが出てきたのが1ヶ月後の8月下旬で、管理会社負担で工事完了したのが9月下旬でした。上期と下期の間の繁忙期に影響させたくないから、何が何でも早く工事を終わらせろと言ったにもかかわらず終わったのが9月下旬で、当然繁忙期を逃しています。工事担当者から工事完了期日に完了連絡がないので、こっそり現場を確認したところ、TVモニターフォンが壊れていました。こちらから電話で完了したのかを確認したところ、「完了した」と言ったので、ふざけるな!とまたお説教です。現場確認もせずに完了報告するのはありえません。具体的にどこが問題なのかを教えずに、現場確認させたところ、やっと理解したようでした。実は、この1LDK問題、まだ解決していません。1LDK化の工事が終わったタイミングで、入居中の部屋もあるのではないかと思い、売買仲介担当に確認を依頼しました。室内確認の際に立会いさせろと提案すると、その案で対応するから段取りしますとの返答。2週間経っても返事がないので、ここでまたお怒りの電話です。「そろそろ待てません、宅建協会に仲裁の申し入れしますよ?」と言ったところ、すぐに証明書を郵送してきました。立会いなのですが、設備部が見積もりを出しますと言ってまた1週間待たせます。半年に1回の機器点検と年1回の総合点検を行って消防署に報告しなければいけないのですが、これを怠っていたのです。元ビル管理やっていた人間としてこれにはもう呆れました。やって消防署に報告しろと?この時点でもう限界に達したので、本日管理のクビを宣言しました。この会社の対応には疲れました。現管理会社と引継ぎの協議をする予定なので、また進展があればこちらに書きたいと思います。top無能管理会社に対する愚痴(序章)こんばんは、新築3棟目候補地が撃沈したド田舎大家Tです。本日はあいにくの雨だったので、趣味に出かけることもできず、一日中事務作業をしていました。その最中に、10~12棟目の無能管理会社から電話がかかってきました。管理:「カーテンのない部屋の写真が普通ですし、そんなことする人は今までいなかったからです」T:「わかりました(怒」=====ここまで=====とまぁ、こんな感じでした。地主系大家ばかり相手して殿様経営している管理会社は違うなぁと思いました。(管理会社を試すようなことを相談している私も腹黒いですが・・・)少しでも客付けし易いように、印象の良い部屋作りしているのにそれを断るのはちょっとありえません。この管理会社は今まで周辺に競合がいなかったので、管理が酷いのです。今まで何度問題を指摘したことか・・・そろそろストレスの限界なので、明日別件で依頼している作業の進捗を聞いてから首にしたいと思います。top昨日の続きこんばんは、小学生が寝る時間に既に眠くなっているド田舎大家Tです。昨日に引き続いて今日も物件管理業務で1日中走り回っていました。クレームを入れた2棟物件の内装塗装屋と8:30から現地確認です。8:30はいつも寝ている時間ですが、私も業者もスケジュールがタイトな日なので仕方ないです。昨日は証拠写真を撮り忘れたので、少し早く行ってブログのネタ写真を撮ろうと思っていたのですが、すでに業者さんが室内に入って証拠隠滅してました!まぁ当たり前ですよね、電話で細かく指摘していたので。誠意を見せる気があれば予定時間より早く行って作業するのは当然です。(ネタ写真撮れなかったのは残念)その後、台風で延期になっていた13棟目の私道の舗装工事を見に行ってきました。13棟目は旗竿地で竿部分の私道は今まで舗装されていませんでした。お隣さんと持分が半分ずつだからですが、話し合った結果、折半して舗装工事することになりました。安くするために業者は私の方で手配したので、段取りも私がすべてやってます。入居者の出入りに支障が出ないように工事時間帯の調整や、一時駐車場を確保したりと大変です。道幅は約4.5mで長さは約20mです。この程度であれば9~17時で終わりました。1日で終わって助かりました。舗装工事の後は建設中の新築アパートで設備の設置場所について打ち合わせです。今回は設備屋さんに面倒な依頼をしており、どうしても細かい調整が必要になります。本日は概要を営業さんに説明し、後日職人さんを交えて再度打ち合わせということになりました。打ち合わせ中に、建設会社の社長が様子を見に来てくれたので、一緒に新築3棟目の候補地に行ってきました。この候補地も難題のある土地なので、解消するための見積もりを依頼しました。この難題を解決できれば安く土地を仕込むことができます。こんな感じで今日も1日中不動産関連で動き回っていたわけです。不動産を拡大中の身なので動くしかないです。明日は久しぶりに時間を確保できそうなので、夕方まで趣味に没頭予定できそうです。top台風後の巡回こんばんは、明日塗装業者に説教しなければいけないド田舎大家Tです。昨日の台風21号はすごい威力でしたね。自宅でも久しぶりに停電があり、自宅に設置してある家電製品やサーバーに影響がないか確認作業が大変でした。(何故自宅にサーバーがあるのかは秘密w)建物にダメージがあるかもしれないので台風の存在は無視できないですよね。風災対応した火災保険に加入していれば、こんなに美味しいイベントはないからですwそれで、当然といえば当然なのですが、所有物件の緊急巡回を行いました。台風が原因で被害があれば入居者に指摘されるまえに対応しなければいけません。指摘されてしまえば顧客満足度が下がってしまいます。何より台風を原因として保険金申請するなら即対応しなければなりません。最初に向かったのは6棟物件です。敷地が広いので何かしら被害があるだろうなと思っていましたが、やはりありました。最初に目に付いたのが、D棟の光回線BOXの蓋が飛ばされていました。個別にインターネット回線をひいている部屋があればクレームものです。他には、側溝にゴミ箱が落ちていたり、プロパンガス庫前に設置してある消化器BOXの蓋が外れ消化器本体も行方不明でした。(写真撮り忘れました)これらの被害を管理会社に電話報告しようと思った直後に、管理会社の社員が現地に巡回に来てくれました!この時、私はこの管理会社はすばらしい!と思いました。管理委託している時点で当然なのかもしれませんが、10~12棟目の無能管理会社と比べればキチンと仕事しているので、賞賛に値します。6棟物件の対応は管理会社に引き継いでもらい、3棟目へ移動します。3棟目は山の中なので山自体が防風林の役割を果たしたのか、被害はありませんでした。この物件近くにある来月購入予定の14棟目に移動です。本来は巡回する必要はありませんが、被害を隠した状態で売り渡されても困るので、予防的な意味合いで巡回です。問題ないことを確認して、2棟物件に移動です。2棟物件も問題なかったのですが、ついでに先月空いた部屋の修繕を確認してきました!すると、クロスの塗装がひどい状況でした。手抜き施工で塗装ムラがたくさんあり、襖扉には塗料を付着させて拭き取ったのか、白くにじんでいました。明日の早朝に業者と現場確認することになり、早朝移動が確定しました。めんどくせ~その後は10棟目に移動して、今日の巡回は終了です。13棟目は元々明日行く予定があったのと、10棟目を見た時点で夜になっていたので、どうしても視界が悪く確認作業ができないと判断しました。明日は朝から塗装業者を問い詰めるというやらなくても良い仕事ができてしまったので、ストレス溜まりそうです。top新築アパートの間取り変更こんばんは、台風が来ると物件巡回しないといけないので億劫なド田舎大家Tです。本日は現在建築中の新築アパートの管理を依頼する店舗で、家賃設定や周辺相場について打ち合わせをしてきました。家賃設定については事前にSUUMOを利用して調査していたので、店舗担当者と私の感覚が同じで、すんなり意思疎通できました。今回の間取りは6部屋とも1LDKで、周辺に新築や築浅物件で似た間取りが少ないとのことなので、十分差別化できるとのこと。客付けは簡単でしょう。1階は2階部屋のための階段が原因で面積が比較的狭く、LDK部分が8畳しかありません。この8畳には当初サンルームも含まれていました。奥側物置横を予定)店員さんによると、サンルーム化によってLDKの面積が7畳となるため、1LDKと表記することができないとのことでした。これには私もうっかりしていました。たしかに、調べてみると1LDKの場合、LDKは8畳以上と規定されていました。このまま工事を進めていたら、募集時にいびつな1DKと表記されてしまうところでした。そのため、軽微ではありますが1階部屋は間取り変更です。予定していたサンルームの仕切り扉は無しにしてLDKを8畳とします。サンルームを無くす代わりに浴室乾燥機の設置を急いで依頼しました。建築初期段階だったので、建築会社は大丈夫と言ってくれたので助かりました。現在の段階で募集する側の意見を聞いたのは、本当によかったです。工事を進めていた分遅かったかもしれませんが、修正できる時点で助かりました。前回の新築の改良だから問題ないだろうと思っていましたが、改善が実は改悪だったということになりかねないように、関係者に対してチェックを依頼するのは必要だなと再認識しました。自惚れないように今後は気をつけます。top2棟目を売却しました!こんばんは、一時的な小金持ちのド田舎大家Tです。本日、2棟目を売却しました!売却価格は1400万円!購入額500万円+200万円(外壁塗装)なので、キャピタルゲインは700万円です。インカムゲインと併せると2年8ヶ月で約1000万円稼いだことになります。この物件はオーバーローンだったので手出しがほとんどなかったのですが、空室が4/8もあったので、最初の半年は相当苦労しました。満室になると退去は年1回のペースでしたし、退去してもすぐ埋まる優良高利回り物件でした。実績作りには丁度良かったです。今回の売却は個人所有の売却で短期譲渡になるので、税金はがっつり納税しなければなりません。普通の人であれば、短期譲渡になるくらいなら長期譲渡になるまで待てばよいのでは?と思うかもしれません。短期譲渡なのは承知の上なのですが、なぜ売り急いだのかと言うと、融資の扉が閉まりつつある点と、3点ユニットバスの物件は早めに処分したかったからです。最近、よく思うようになったのは、田舎の物件というのは土地が安いので、バブル期が終了(90年代前半)した後に建設した物件はほとんどセパレートタイプなのです。そのため、築古のセパレートタイプが後から追いかけてくることになり、3点ユニットバスでは到底戦えないことが想像できるからです。融資の扉が閉まりきる前に3点ユニットバス物件を処分するために納税覚悟で売却したのです。今回の売却でキャッシュフローが約10万円下がることになりますが、実は来月14棟目を購入することが決まっています。14棟目も小型の物件なので、丁度減ったキャッシュフロー分を補ってくれます。フルローンをひけたので、諸経費(80万円)を支払うだけですが、諸経費を払ったとしてもキャッシュフローを維持して手元には620万円残ることになります。(税金を考慮すればもっと少ないですが・・・)この手残りを利用してさらに物件を1~2物件購入できればなと思っています。うまくいけば、さらにキャッシュフローを増強できるわけです。不動産投資は物件を売却してなんぼの世界だとしみじみ思います。topフィリピン視察に行ってきました!こんばんは、乗り物酔いするド田舎大家Tです。先週の金~日曜日にフィリピン不動産の視察に行ってきました!もうね、フィリピンにハマってしまった感じです。フィリピンなのかと言うと、投資しない理由がないくらいメリットが多いからです。通じる<悪い点>治安が悪いフィリピンの人口ピラミッドは日本と違い、本当に綺麗なピラミッドの形をしています。確実に人口ボーナスが訪れることが容易に想像できます。人口ボーナスが訪れればさらに経済成長、インフレに加速します。町を移動していても、日本と違って老人に遭遇する確立が本当に少なかったです。フィリピンの言語は「タガログ語」が公用語ですが、「英語」も第二公用語なので、東南アジアで英語が通じる国です。英語が通じるというのは非常にアドバンテージがあり、英語圏の国へ出稼ぎであったりフィリピン内に海外企業のコールセンターがあったりします。出稼ぎに行けるということは、国民が外貨を稼ぎ、外貨を売ってペソを購入します。そのため毎月ペソ高になるので、2013年以降はずっとペソ高を推移しています。最近の発表では、今までは外貨規制されていましたが、2019年に撤廃予定なのでさらに経済成長が加速しそうです。理屈で色々説明しましたが、現地視察した直感を言うと下記の2つかなと思います。・カジノがある・太った国民が最近いる自分がカジノが好きだというのもありますが、カジノがあれば世界中から人が集まります。集まるのではなく、大金を落として行きます。外国人がフィリピンにお金を納めに来る様なものなのです。(私もカジノでお布施してきましたorz)太った国民がいるというのは、エンゲル係数が低くなりつつあるということです。無駄に食べられるだけの収入を得られている、または生活費以外にお金がかけられるようになり、収入が多くなっていると考えられます。実際に目にしたのはコンドミニアムを案内してくれた不動産会社の女性でした。こんな感じなのですが、自分自身が遊びに行く点でもいいかなと思っています。理由はカジノで遊びたいというのと、食事が日本人に合うという点です。東南アジアの食事って結構香辛料や唐辛子の味付けが合わないことが多かったのですが、フィリピンの場合は辛すぎたり匂いが駄目ってことがなく、ファーストフードの食事もうまかったです。フィリピンはこんな感じだったので、すごく好印象でした。私は先月35歳になったのですが、SRRVで永住権を取得できる年齢になったので近いうちに取得したいと考えています。»プロフィールAuthor:ド田舎大家Tド田舎大家Tと申します。32歳から不動産投資を始め2年でセミリタイヤ。その翌年に本も出版しました。ド田舎で賃貸経営するために真面目にガツガツと挑戦しています!<経歴>大学卒業→SE→建設業事務職→ビル管理→自宅警備員(今ココ)<趣味>PCヲタだったのですが、不動産を始めてからは金を稼ぐことばかり考えてます。