不動産投資を始めたら確定申告をすることになりますが、減価償却や法人化をうまく活用すれば節税することができます。ネットや本で言われている不動産投資による節税方法でも実際にはうまくいかないケースがあります。そこで今回は「不動産投資で節税しようとしたが節税効果がなかった失敗事例」を解説します。失敗事例を知ることで、同じ様な間違いを犯さないように気をつけることができます。法人化による経費参入にも限界があるのと、個人のままでもある程度節税できるそれぞれの内容について詳しく解説していきます。Moz不動産投資における物件の減価償却費は、経費として認められるため所得を押し下げます。そのため、減価償却費は一定の所得税・住民税の節税効果があります。注意すべきなのは、減価償却の節税効果を享受できるのは投資期間中のみなのです。減価償却は取得原価を下げるため、不動産投資の出口として物件を売却する際には逆に課税対象となる譲渡所得がその分押し上げられることになります。税率』と『譲渡所得税の税率』の差による節税効果」しか得られないということになります(下の図を参照)。39%所得税・住民税の実効税率を30%とすると、長期譲渡の場合は譲渡所得税が20%ですので、節税効果は10%になります。仮に物件売却時の減価償却累計額が500万円だとしたら、500万円30%=150万円の節税効果はあったが、売却時に500万円20%=100万円の譲渡所得税が余計にかかるため、実際の節税効果は差し引き50万円しかないということなのです。短期譲渡の場合は同じケースだと、譲渡所得税が500万円39%=195万円余計にかかるので、節税効果どころか45万円余計に税金がかかったことになってしまうのです。「減価償却の額を増やす」失敗事例のポイントは以下の2点です。Moz築年数がかなり古い物件(木造アパートなど)は、耐用年数の短さから減価償却期間が短くなります。そのため、減価償却費として毎年経費にできる金額も大きくなり、節税効果が高いと言われます。物件価格の建物の金額をなるべく多く割り振り、短期間で大きな減価償却費を発生させる事は有効でしょうか?事例で考えてみましょう。売却時には物件の取得原価は土地の分400万円になるため、4年後に売却すると3,600万円39%で1,404万円の譲渡所得税が、1年待ったとすると3,600万円20%で720万円の譲渡所得税がかかります。税率』と『譲渡所得税の税率』の差による節税効果」しか得られないということになるため、果たして本当に節税効果が高いかどうかは検討の余地があります。税法で決められてる建物の耐用年数は、RC(鉄筋コンクリート)が47年、重量鉄骨が34年、木造が22年です。中古物件を購入した場合、正式には築年数が耐用年数を超えている場合は「残りの耐用年数=法定耐用年数0.2」となり、築年数が耐用年数以下の場合は「残りの耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数0.2」で計算します。ここでは分かりやすい数字で計算しています。建物の金額を大きく割り振るといっても限界があり、税務調査を受けた時に修正しなくてはならない事もあります。「短い期間で大きく減価償却する」失敗事例のポイントは以下の3点です。Vong法人を設立し物件を購入し不動産投資することで、様々な費用を経費として落とすことで節税効果を得るという方法があります。確かにその通りなのですが、ここで注意すべき点が3点あります。個人でも控除を受けられる不動産投資の事業規模が大きくなった時(5棟10室)には個人でも事業税がかかりますが、290万円までは控除されます。これは法人の場合は対象にならない控除です。法人ならではのコストがかかってきます。個人の方が法人よりも税額が安い場合があるここでは3の「個人の方が法人よりも税額が安い場合がある」を事例で見ていきましょう。個人(個人事業)と法人の税金には以下のような違いがあります。所得税額は、所得税額=課税所得税率-控除金額の式で計算されます。課税所得による個人(個人事業)と法人の税額の違いでは、これらの税額計算にもとづき、課税所得による個人(個人事業)と法人の税額の違いを見ていきましょう。699,900円このように、個人(個人事業)の方が税額が少なく得なことがわかります。課税所得600万円になると法人の方が税額が少なく得なことがわかります。ポイントは以下の2点です。不動産投資を成功させるためには様々なノウハウが必要です。それには面倒でも専門家が主催するセミナーに参加する必要があります。おすすめのセミナーをいくつか紹介します。ファイナンシャルプランナーにノウハウを聞く!「0から始める目からウロコの資産づくりセミナー」http://www.theoryfactory.jp/lp/「0から始める目からウロコの資産づくりセミナー」は不動産投資をこれから始めようとしている方や初心者の方に、経験豊富なファイナンシャルプランナーが基本から不動産投資のノウハウを教えてくれる無料セミナーです。知識が無い方向けに「ゼロから」不動産投資によるう資産形成の方法を学ぶことができます。「0から始める目からウロコの資産づくりセミナー」には以下のような特徴があります。経験豊富な1級ファイナンシャル・プランナーが講師をつとめるファイナンシャル・プランナーの中でも2%しかいない1級保持者で、資産づくり・資産運用に豊富な知識と経験のある方が講師をつとめています。誰にでもあるお金の悩みに対する答えを提供してくれる子どもの教育費や老後の生活、今後の生活の資金などに悩んでいる方には良いセミナーです。セミナーでしか聞けない「マル秘」情報を手に入れられる不動産業者が普通は一般の人には話さない「不動産物件チェックポイント」「業界人しか知らない裏話」「新築と中古物件のどちらが得か?」など、セミナーでしか得られない情報がてに入ります。ローリスク・ミドルリターンな不動産投資をゼロから学べるとあって、不動産投資の初心者にはとても適したセミナーです。http://www.theoryfactory.jp/lp/不動産投資・運用のポイントを、不動産投資のプロがゼロから教えます!「不動産の窓口」http://fudosannomadoguchi.com/lp01/「不動産の窓口」は、これから新しく不動産投資を始めたい方や、すでに投資を始めていてもより満足度の高い不動産投資をお望みの方に、不動産投資のプロを紹介するサービスです。プロから、基本的な不動産投資に関する知識、運用のメリット・デメリット、注意点などのアドバイスを受けることで、投資成功の可能性がぐっと高まります。「不動産の窓口」には以下のような特徴があります。しつこい勧誘を受けなくて済む「不動産の窓口」では、不動産投資の成約が義務付けられてはいません。万が一、紹介を受けた不動産会社からしつこい勧誘等があった場合は、勧誘を止める「ストップコール制度」がありますので安心ですね。「不動産の窓口」は無料相談サービスのため、契約などは必要ありません。何回でも無料で不動産のプロにアドバイスを受けることができるため、利便性が非常に高いサービスです。「不動産の窓口」はこれから新しく不動産投資を始める方には懇切丁寧なアドバイス、すでに不動産投資の経験がある方にはより深いアドバイスなど、不動産投資のプロである不動産会社からどんな方にも有益なサポートを受けられます。不動産投資で成功するには、まずどうしたら失敗を避けて成功する可能性を高められるかを知ることが必須です。いう意味では不動産投資のプロである不動産会社に無料で相談できるというのはとても良い方法です。「Airbnb実践無料メルマガ」は、Airbnbを使った「民泊」で月20万円の副収入を狙うノウハウをメルマガで学べます。いま何かと話題の「民泊」。基本的には空き部屋や家を外国人観光客にホテル代わりに貸すことで収益を上げるビジネスです。東京都大田区では「民泊特区」になるなど、東京オリンピックに向けた需要拡大を背景に市場が大きく伸びています。Airbnbでの「民泊」は通常の賃貸とは違う不動産投資のため、「民泊」に適した物件の選び方や外国人観光客に対する対応方法など、実は様々ま特殊なノウハウが必要になるのです。「Airbnb実践無料メルマガ」ではそんなノウハウをメルマガで学べます。「Airbnb実践無料メルマガ」には以下のような特徴があります。実際にAirbnbで大家として不動産投資を行っている方がメルマガを作成メルマガを作成している「モバイル大家・中井氏」は、サラリーマンのかたわらスマホやPCを駆使して副業でAirbng投資を始め半年で月20万円の実績をあげたということです。特化したノウハウを提供Airbnbに適した物件の選び方・外国人観光客に好まれる部屋の作り方・ゲストとの上手なつきあい方など、Airbnbならではのノウハウが詰まっています。メルマガ自体の登録は無料ですので、様々な不動産投資の方法を学ぶぐらいのつもりで登録するといいでしょう。Airbnbで「月20万円の追加収入」を獲得!モバイル大家・中井が教えるAirbnb実践無料メルマガスポンサーリンクまとめ今回は「不動産投資で節税しようとしたが節税効果がなかった失敗事例」を解説しました。「法人化により経費参入する」についてまとめています。不動産投資による節税方法もやり方によってはうまくいかないケースがあります。失敗事例を知ることで同じ間違いを犯さないように注意することができます。不動産投資に関心のある全ての方に有用な記事になれば幸いです。ノウハウを得て不動産投資を成功させるための本・セミナー・サービスのまとめ初心者にとっては不動産投資の用語・流れ・始め方・注意事項など何をとってもわからないことだらけだと思います。そこでみんなの教科書では「知識・情報・ノウハウを得て不動産投資を成功させるための本・セミナー・サービス」をまとめてご紹介しています。不動産投資はリスクのある投資ですが、きちんと勉強して知識・情報・ノウハウを身に付けることで成功確率を高めることができます。まとめを見るSNSでもご購読できます。