前回は親の土地に子供がマイホームを建てるケースでしたが、今回は親の土地に貸家を所有するケースを考えてみます。1.2つのケース1AさんのケースAさんは親の土地に自分所有のアパートを建てさせてもらいました。土地は借地権の贈与税課税を受けないように使用貸借で借り受けています。土地はタダで使わせてもらっているのですから、アパートの建築資金は親の援助なしで、なんとか自己資金でまかなうという、Aさんはどちらかというと律儀な性格です。2BさんのケースBさんも親の土地に自分のアパートを所有しています。土地はAさん同様に親からの使用貸借です。アパートの建物は親自身が建築し、一定期間賃貸していたものをその建物だけをBさんが贈与を受けたのです。Bさんの場合、アパートの建築資金は親が負担しており、親から贈与されたときに贈与税は払いますが、自分が建築資金を出すよりかなり安くつくはずです。どちらかというとチャッカリとしたやり方です。この2つのケースは、結果として親の土地を使用貸借して自分名義のアパートを所有していることで同じなのですが、将来において親の相続が発生したとき、土地の評価に大きな違いが出てきます。使用貸借より土地を貸している場合は、貸していても借地権を認めないのですから、借地権をゼロとして自用地としての評価つまり更地の評価になります。Aさんの場合、このアパートの敷地は親からの相続時には、この原則通りに自用地評価になります。Bさんはどうかというと、Bさんだって親の土地を使用貸借していることに変わりありません。Bさんの場合は自用地評価ではなく、貸家建付地としての評価になります。貸家建付地の評価は次の通りです。)借地権70%、借家権30%とすると、自用地1億円の評価の土地が、21%の2100万円減額され、7900万円の評価になることになります。部分は「借家人の有する宅地等に対する権利」といわれるものです。Bさんの場合、アパートはそもそも親が建てて、親とアパートの借家人との間で賃貸借契約が締結されています。この契約により親の土地には「借家人の有する宅地等に対する権利」が発生していることになります。建物がBさんに贈与されてもこの権利はそのまま変更されないで引き継がれるのです。者のBさんは律儀なAさんよりまたしても相続税の上で得をすることになります。コンサルティング3アトラス総合事務所はプライバシーマークの認定業者ですJR渋谷駅から徒歩6分です。