電子書籍プレゼントセブの不動産投資の致命的な落とし穴セブには不動産投資としてコンドミニアムを購入した。詳しくこの街を理解するため、しばらく住んでみることにした。その結果として、多くの投資家が陥りがちな罠も見えてきた。フィリピンだと以前にマカティ(マニラの中心部の1つ)で1年暮らしていたことがある。無事に取得することができた。そんなこともあり、セブに移住してきた時には、どこか勝手知ったるところもあった。不動産の視察で周ったこともあった。実際に暮らしながらじっくり観察して見えてきたこともある。家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)がある。人によっては家賃収入で銀行ローンを返済する目論見もあるが、ここで問題なのは客付け(賃貸付け)。似たような立地や広さ、内装等のクオリティーの物件を見ればいくらぐらいの家賃が妥当かを知るのは難しくない。なると、利回りの限界は簡単に計算できる。常時家賃が入ってくるという理想の場合のシミュレーション。理論上の限界値と言ってもいい。これに対し、実際は空室期間もあるわけで、その割合をどう設定するかで現実的な利回りは変化する。客付けする際の借り主の属性も変わってくるということ。関係するエリアは主に3つ。橋でつながっていることもあって事実上セブの一部として扱われている。マクタン国際空港があるのはマクタン島だし、シャングリラホテルやクリムゾンリゾート、AVACCAリゾート、プランテーションベイ等の主なリゾートはマクタン島の南側の海に面している。そのため、リゾート及び空港機能はマクタン島の担当。2つ目はマクタン島から橋を渡ってセブ等に入った位置にあるマンダウェ市。このエリアにはそれなりに発展している部分もあれば、ボロボロの小屋が建ち並ぶエリアもある。安い物件を買いたいという人が部屋を借りたり購入したりすることがある。マンダウェを西に進むとセブシティがあり、ここは主に商業エリアとして発展してきた。ITパークやアヤラモールといったショッピングモール等もあり、フィリピンではマニラに次ぐ経済規模を誇っている。私が住んでいるのは、アヤラモールの近くのビジネスパークと呼ばれるエリア。居住用のコンドミニアムも数多く立ち並んでいる。この分類を見ても分かる通り、マクタン島はリゾートとしての需要があり、セブシティは商業エリア及び住宅地。マンダウェはセブシティの格下という位置付けになる。そのため、客付けをする際には、マクタン島の場合、海に面したホテルコンドミニアムであればそれなりのニーズを見込むことができる。一般論としてはそれなりに期待できることになるだろう。駐在員のニーズが強く見込めるエリアではない。商業エリアはセブシティで、そこからは大きく離れている。通常の時間帯は渋滞がひどい。1時間30分程度かかることもあり、通勤には不向き。なると、長期の賃貸契約を取りたいのなら、リタイアメントをした滞在者等を狙う必要がある。当然ながら潜在顧客の人数に限りがあるため、そうした見込み客を物件のオーナー、あるいは客付けをする不動産会社が競って獲得することになる。駐在員も含めた移住者を狙える。利便性で考えればマクタン島よりもこちらが上なので、チャンスは大きい。簡単に家賃を得られるかと言えば、そう話は単純ではない。前提条件として頭に入れておくべきこととして、この街の交通事情がある。渋滞はそれなりに厄介なレベル。そのため、オフィスや中心部に近い方が好ましい。北側の山沿いにも高級戸建てエリアがあるが、そこから中心部までは朝の渋滞時に30分弱と聞いた。セブシティの中心部、アヤラモールの周りには私が歩いて確認した限りでも現在6棟のコンドミニアムが建築中。完成前の物件だけでも6棟もある。これらのプレビルドの物件のほとんどは、すでに完売済み。周辺にはまだ空いている土地もあるし、アヤラモールから徒歩3分以内にバラックのような家が立ち並ぶエリアも。中心部の利便性の高い位置への住宅供給が進む。既存の中古物件も存在している。客付けが困難になり、家賃が入ってこない可能性がある。売却益も期待できないだろう。実は他のエリアの需要もそれなりに高い。一律でと言うよりも、部分的に。言い換えると、まだら模様で需要の高いエリアと低いエリアが点在している。それを見極めないと、立地が重要な不動産投資において失敗することになってしまう。我々投資家にとって、立地が重要なのは言うまでもない。発展し住宅価格も上がっているセブにおいて、この点を無視するわけにはいかない。視察したぐらいでは分かりづらい複雑さがある街であるというのも実際に住んでみて実感している。セブの不動産市場の活況ぶりアヤラモールへ行くと、コンドミニアムの販売ブースをいくつも見かける。いつも通り食事をしに行った時に試しに数えてみたら、8箇所でパンフレットを配りながら説明をしていた。周囲の立地はわからない。立地や平米単価を考えた時に割高感のある物件が多かった。プレビルドの物件はその傾向が強い。どちらかと言うと中古で掘り出し物を探す方が投資には適しているだろう。きれいとは言えないようなモールでも同じ。不動産を買う人が来るのだろうかと思うような古びたモールでもブースを見かけるということは元が取れるのだろう。外国人向けの物件でなければ価格も安いので、そうした価格帯を変えているということは当然見受けられる。マクタン国際空港にまで販売ブースが出ていた。飛行機の搭乗時間までの限られた時間であっても説明をして資料を渡しておきたいのだろう。価格の高騰ぶりを見て飛びつく人が出るフェーズに移行している。この状況においては物件の冷静な見定めをしないと高値でつかんでしまうことになりかねない。投資環境としては慎重さが求められるタイミングなのは間違いない。銀行が十分な資金を持っておらず、ローンを組むのに厳しい傾向があった。言え、ローンを前提にしてプレビルドの物件に投資をすることもある。資本規制の撤廃により、今後はその傾向が強くなるだろう。その場合に気をつけなくてはいけないのが、ある条件が付いていないかどうか。フィリピンにはSRRVというリタイアメントビザがあり、35歳以上になると取得することができる。リタイアメントビザは50歳以上、もしくは55歳以上であることが条件の国が多い中、かなり異例な制度といえる。不動産の保有で代用することもできる。マニラやセブのコンドミニアムに投資をし、その物件を預託金の代わりにしてSRRVを取得可能。無料でおまけとしてリタイアメントビザが付いてきて、とてもお得なように思えてくる。実際、そうした切り口で説明している不動産業者が多い。時にこれがローンで失敗する落とし穴になる。いうのも、銀行ローンを組む時の条件として、このSRRVの取得が指定されていることがある。不動産業者によっては、コンドミニアム購入者に対してSRRVの取得サポートを無料にしていたりするため、タダでビザが取れるなら得だと思いがち。取得手続きのためにはフィリピンに3週間滞在する必要がある。最近は期間が伸びがちな傾向にあるらしく、1ヶ月かかったという報告も。本人が来なくていいわけではない。このフィリピン滞在の条件を満たせないためにSRRVを取れず、ビザが取れないため銀行のローンが組めない。そんな問題も耳にする。物件完成時までは規定の金額の分割払いとなるが、それ以降はローンがないと一括払いになってしまう。一括での支払いが不能となれば物件の権利は没収される。SRRVは維持のために年間360ドル(ペソではなくUSドル)かかるため、この手数料も意外に高い。実はランニングコストは安くない。不動産業者選びのせいで損をすることもセブで客付けをする際、自分で行う人はレアだろう。空室のまま放置されるかどうかが変わってくる。実質的に機能していないという例も。駐在員とのパイプのない不動産業者に依頼しても意味がない。現地で個人が自由にコンドミニアムを見て回るわけではない。セブに進出しているのなら、つながりのある不動産業者と本社の総務部等がやり取りをして物件を決めている。そのため、駐在員獲得に強い、弱いというのは業者によって特徴がある。不動産業者にも向き不向きがある。これを完全に自分で判断しようと思うと、セブの不動産事情について熟知しないといけない。それには少なくとも数ヶ月はかかるだろう。現地に住んで調べあげるにしても。考えると、多くの投資家にとっては負担が大きい。そこで1つの解決策としては、コンドミニアムを買う前にその後の見通しについて不動産業者に確認しておく方法がある。この時に曖昧な回答しかなければ論外。客付けが難航する可能性が高い。実績がない場合も相手にする価値がない。着実に成果を上げてきた業者に任せる方が成功率が高いのは言うまでもない。会社の地力が出る部分。他の物件との差別化の施策を持っている業者であれば、なお強い。入居後のサポートが充実しているとか、内装で違いを作るとか。コンドミニアムは似たような部屋が大量にあるため、1つの建物の中でも客付けにおいてライバル関係になる。日系の業者で発見することができた。その会社の情報が必要であれば、こちらから連絡いただければお伝えする。問い合わせ等の連絡はご自身でやっていただければと思う。家賃収入をコンスタントに獲得したい。売却した場合のキャピタルゲインも期待できる。そのためには、立地面で失敗しないこと、そして客付けができる不動産業者を選ぶことが必要。親身になってあなたのニーズに合ったコンドミニアムを紹介してくれる業者が不可欠だろう。セブはなかなか立地についての判断が難しい街なので、その点で失敗しないようにしていただきたい。現実の世界ではそれが許されない。自由に生きるための方法。断片的な情報が散らばるブログでは限界があるのも事実。詳しくは以下の案内をどうぞ。Reserved海外移住の電子書籍を無料プレゼント。