料を理論上排除していることである。5.大量評価における統一的指針の作成9/164)■鑑定と金融理論の融合に向けて■http://www.kanteishi.net/kantei/rife/4で述べた数値設定の枠組は、あくまでも賃料と稼働率に関する実際のデータがある程度得られ、これらの関係をある方程式で表現できることを前提としている。実務においては、常に統計的に有意な結果を導けるだけの十分な資料(情報)が得られるとは限らない。おいては、統一的な指針を設けて整合性を確保する必要がある。種類ごとにあらかじめ確実性等価係数を設定しておくことが考えられる。性等価係数は、同一用途においては同一数値でよいことになる。年々のキャッシュフローの見積もりに、それを的確に反映させなければならない。賃料水準自体が確実に満室稼働を保証する場合でも、火災その他の災害リスクは残る。等を費用として計上しておくべきことはいうまでもない。本稿において提示した考え方は、収益還元法におけるリスクの捉え方をシンプルに、わかりやすくしようとするものである。業においては、時間だけを考慮すればよいことになる。割引率は純粋利子率(時間に対する選好を表す基礎的割引率)を用いればよく、そこで頭を悩ませる必要はなくなる。市場においてリスクを含んだ投資収益率が見いだせる場合には、........分母に乗せる方法も依然として有効であるが、その場合においても、リスク分析はやはり重要な課題である。........現行基準においては、リスクを分母に乗せる方法しか規定されていない.........ため、現在のところ、分子で考慮する方法は補助的な方法にとどまる。今後の基準改正では検討に値するのではないだろうか。与..えることができるのではないだろうか。状では国債利回りには若干の問題があると筆者は考えているのだが)等の公表された利率を採用すればよい。示することが、不動産の経済価値分析に関する専門家に課せられた新たな使命であると考える。客観的な数値を導出すべきことを主張してきている。これに対し、次のような批判を受けることもあり、そのほとんどが単なる誤解であるが、ここで筆者の真意を明らかにしておきたい。しただけで出るようなものではない。ったい何を求めているのかがあいまいになる。過去だけを捉えた後ろ向きの分析で、鑑定評価に必要な将来予測ができない。ダイレクトに妥当な結論を導くなどとは筆者も主張していない。それどころか、統計分析万能論は、有害ですらあると考えている。切なのは、分析の精度向上もさることながら、不動産鑑定士に求められている説明責任を果たすという意味が大きい。したがって、鑑定評価においては手法の高度化と同様に、いやそれ以上に、情報の整備が重要になる。ラ11/16■鑑定と金融理論の融合に向けて■http://www.kanteishi.net/kantei/rife/整備にかかっている」と主張していることに筆者は全面的に賛同する。ないような結果が出てくることがあるとの意味であろうが、多くの場合、それは手法の適用自体に誤りがあるからである。手法はあくまでも道具なのであって、問題があるとすれば、ほとんどの場合、それを使う側のスキルの問題である。なく、数字に潜む因果関係を解明して、評価に必要とされる条件を満たす数字を導き出すことができる。握することが重要である。求めているのに不特定多数の投資家の資金調達能力を考慮すべしというのは矛盾である旨述べているが、それは誤解であり、鑑定評価の本質に対するご理解のない方の意見といわなければならない。特定の投資家の能力だけを考慮して求めたものは鑑定評価ではなく、単なる投資分析である。ゆえに、市場の総体を把握する手段として統計分析は、鑑定評価に有用なのである。ある現象に対する先行指標を見つけ出して、将来予測モデルを組み立てることもできる。数値の解析が後ろ向きに見えるのは、実現した数値は常に過去にしかないからである。いかなる高尚な理論を持ち出そうとも、過去に起こっている現象を逸脱して将来予測をおこなうことはできない。学では、過去の現象で説明できる部分とできない部分とを峻別し、できない部分の予測は放棄するのである。不動産鑑定も経済分析の一種である以上、モデルの構築と、そのために必要な数値の分析を伴ってこそ、説得力が増すものであろう。このような考え方も、いわゆる経験則を否定するものではない。経験に基づく判断力が伴ってはじめてモデルの構築ができ、解析した数値の理解もできるからである。いう文字は使っていない。現でき、コントロール可能なものであるのに対し、そうでないものを不確実性と呼ぶといった分類をしている。金融工学では、リスクコントロールという表現が一般的である。いまや不動産鑑定も金融の世界との共通言語を用いるべきであるから、本稿でもリスクの語を用いる。従来の鑑定実務では、それぞれのリスクをどこで考慮するかという点について、必ずしも明確な方針があるわけではなかった。リスクの二重計上を避けるためには、分子あるいは分母のどちらで考慮するかについて、最初に意識しておく必要がある。式も下式のように求めるほうがより精緻な分析といえる。2であるから、この値が常に負であれば全領域において減少関数となるためβは正でなければならない。分析にあたってはこの点に注意する。これに反するβが出てくると経験則に反するからである。稼働率に対する影響度は逓減することを前提にしている。識していないことから生じている誤解である。鑑定士)が説明責任を果たしていない証であろう。広報活動も含めて検討すべきである。短期の値動きやミクロの現象に追随していないことへの批判に対しても、同様に厳重な対処が必要であると筆者は考える。