視察をするために住み着いてしまった。通常であれば1日のツアーで物件を見て回るとか、せいぜい複数の業者の話を聞きながら数日過ごすとか、そのくらいなのは分かる。住んでみないと分からないこともある。賃貸付けのことを考えるためには、この街に住んでいる人の動向も知っておくに越したことはない。いうことで、商業エリアにあたるマカティのコンドミニアム(日本で言うマンション)を1年間借りることにした。ここは外国人居住エリアとしても知られる街。隣町のグローバルシティにはフォートボニファシオというマニラ最先端のエリアがあるが、そこまでも近い。オルティガスも日本人向けの不動産投資物件は多いが、その点はマカティも負けていない。実際、自宅の周りを歩いているだけでモデルルームをいくつも見かけた。家賃収入でローンを返しながらキャピタルゲイン(売却益)を狙えると言われることも多い。客付け・賃貸付けができなければいけない。住む人がいないコンドミニアムはインカムゲインを生まない。返済に困ることになる。ローンが組めるのかという問題がある。日本人投資家がマニラの不動産を購入すると一口で言っても、コンドミニアムによっても扱いは違う。銀行のレギュレーションも頻繁に変わる。慌てて他の銀行に話を持って行ったという話も聞いている。物件の厳選が必須な時期に一言でマニラの不動産投資と言っても、メトロマニラ圏は広く、それぞれの場所で動向も違う。メトロマニラというのは、マニラ近辺を含んだ首都圏のこと。日本大使館近辺のように冠水する場所もある。一方でマカティやグローバルシティ、オルティガスのような高級住宅街にもコンドミニアムが林立している。1つ共通して言えるのは、クアラルンプールやバンコクに比べると、チャンスは残されているということ。これは家賃収入、売却益の両面について言える。アメリカやその他の国の量的緩和政策によって紙幣が大量に刷られて新興国に流れ込んできたことが原因。いわゆるQE政策によって市場にお金があふれ、その投資先として有力な市場がアジアの不動産市場だった。資金を寝かせておかないために、こうしてチャンスを見つければ急激にお金が流れ込んでくる。おかげで東南アジア各国に資金が流れ込み、コンドミニアム等の価格が大幅に値上がりした。これはタイやマレーシア、フィリピンだけではなく、ベトナムやカンボジア、インドネシア、ミャンマー、さらにはスリランカにまで及ぶ。フィリピンには特殊な事情があった。外資であっても潤沢な資産を持っているわけではない。いうより、ほとんど外資が資本を持っての参入が法律上できない状態だった。実態はローカルバンクに近い。多くの国に大量のお金が流れ込んで不動産市場が活況となった。フィリピンは法的な規制によってその流れが弱まることに。結果、銀行もあまりお金を持っていなかったため、ローンを簡単に組ませないという方針があった。一時期は85%をローンでまかなうことができた。自己資金は15%だけ。多くの投資家が飛びついた。結果、クアラルンプールやペナン、ジョホールバルの不動産はコンドミニアム、戸建ての両方で価格が高騰した。一等地でも苦戦している投資家が続出しているが。不動産価格の異常とも取れる高騰から免れた。その結果、いまだに東南アジアの中ではチャンスの残る国。経済規模の大きいマニラの方が投資先としては有望だろう。マニラの不動産に投資しておけば簡単に儲かるという時代ではなくなった。物件選びが重要な時期に入っている。基本的にコンドミニアムになるだろう。コンドミニアムというのは、日本で言うマンション。日本だと一部の高級マンション以外にはコンシェルジュやプールは付いていないが、マニラではそれらが普通。24時間体制の警備員に加え、コンシェルジュが入り口に常駐している。ジムであったり、コンドミニアムによってはビリヤードやダーツも付いていたりする。日本のマンションと違って共有エリアが充実しているため、その点の価値は高い。単純に部屋の広さだけではなく、この点も考慮しておく必要がある。資本規制の撤廃が決まったことがある。海外からお金が入ってきやすくなるため、ローンが組みやすくなることが予想されるし、さらには不動産価格も上がりやすい環境になる。日本のメガバンクもフィリピンに進出するという報道もあった。他の国よりも緩やかだったとは言え、あくまで購入価格は上昇している。自動的に家賃収入と売却益が発生するわけではない。厳選して選んでいく必要があると感じる。有名な物件の中にも失敗の予感がひしひし伝わってくるものも。訳もわからないまま、とりあえず買えばいいという時期はとっくに終わってしまった。建築前のコンドミニアムをプレビルドと呼ぶ。中古物件と対をなす概念で、デベロッパー側としては資金を集めながら建築を進めていくことができて資金繰りがしやすい。新築物件を手に入れることができる。通常、プレビルドだと完成した段階で一括支払いか銀行ローンを組むかの二択になる。ここで問題なのは、ローンの条件としてビザの取得が義務付けられている場合があること。不動産でも代用できる。不動産を買うと、ビザが付いてくるという図式に。一見すると、これはおいしい。時には4週間ほどかかることも。事前にこの点の説明が不十分な不動産業者もいるようで、そんな長期にわたってフィリピン滞在ができない人は自動的にローンまで組めなくなってしまう。今まで支払ったお金も戻ってこないことに。業者選びに問題があった結果とも言えるが、このようなケースもあることは頭に入れておいた方がいいだろう。プレビルドの物件は金額が上がりすぎている部分がある。これはマカティ・グローバルシティ・オルティガスといったマニラを代表するエリアだけではなく、たとえばセブも同様の傾向にある。そのため、相対的に中古コンドミニアムの方が長期的に見た時に割安感が出てきている。管理会社の質がまったく分からないというのも問題。水道代の支払い等で管理オフィス(アドミン)に行く必要があるのだが、たびたび問題が起こった。客付けできたところで、あれでは契約更新の妨げになるのは必至。私自身、マカティは気に入ったが、あの物件には二度と住みたくない。プレビルドだと管理会社がまだ入っていないため、その点のチェックを購入前に行うのが不可能。親切な不動産業者なら内情を教えてくれる。中古の方が有力だと個人的には考えている。土地勘もないままに購入を決める。実際の物件、あるいは建築予定地を見に来るのはいいが、それは十分に不動産投資の経験、せめて様々な物件を見た経験に裏打ちされていないと意味がない。素人がお勧めするコンドミニアムにお金を払いたい人はいないだろうが、まったく経験がない状態で自分で見ても同じことになる。日本でマンションを購入したことはあっても、マニラの内情がわからない場合も。生活の利便性が大きく変わることもある。家賃が途絶える期間の長さや頻度にも関係する。結局のところ少なからず不動産業者に頼らざるをえない。良い業者に当たれば、ディープな情報を提供してもらえることも。夜中や早朝の騒音の有無、ネット回線のスピード等。したことを隠す業者もいるし、そもそも把握していないことも。日本のようにデータベースで不動産情報を共有していないため、1人で経営ということはほぼ無理に近い。現地スタッフも含めてそれなりの規模である必要がある。日系の不動産業者でも、こうした条件を満たしていないところも散見される。マカティに住み始めてから、マニラやセブの不動産業者についてはいろいろ調べてきた。結果、フィリピンにはあやしい日系の会社が妙に多い。まともに信用できる会社は、ごく少数だった。そもそも規模の条件すら満たしていない会社すらあるぐらいで。日本の親会社が日本では有名企業であるものの、フィリピンの支店がまったくダメな会社もあった。情報を取ってくる意味でもマンパワー不足は致命的。この点は日本の不動産業者とは事情が異なる点。入居者がいなければ家賃は発生しない。この客付けは業者の力で大きく影響が出る。賃貸付ができなければ家賃は入ってこない。そんな業者は実際に存在する。結果として、途中で客付けだけを別の会社に依頼する人も。最初から力のある業者を選んでおいた方がいいだろう。現実の世界ではそれが許されない。自由に生きるための方法。断片的な情報が散らばるブログでは限界があるのも事実。詳しくは以下の案内をどうぞ。Reserved海外移住の電子書籍を無料プレゼント。