エスクローサービスとかないのでしょうか。仮想通貨の送金なら、その場で10分もすれば確認できるのに。今回複数の太陽光発電所の建設にあたり、土地契約書も複数やりとりしています。それを見ると、意外にそれぞれの契約内容が違っていることに気づきます。ある違いを簡単にまとめました。契約書にあったりなかったりするのが、公租公課の精算です。土地には固定資産税がかかりますが、これは毎年1月1日の所有者に支払い義務があり、請求書が送られます。www.kuzyofire.com通常は、「所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束」する条項が入っていると思います。その土地に担保が設定されていれば、買い主は困りますし、固定資産税が未払いだと差し押さえられてしまいます。ここは一般的に契約書で保証されているでしょう。あったりなかったりするのが、その年の固定資産税などの公租公課の精算です。7月1日に決済、引き渡しを行う場合、その年の固定資産税は売り主と買い主のどちらが支払うのかという点です。書いてなければ、売り主が支払ってあり、それで終わりでしょう。「日割りで按分して精算」などとある場合、7月1日ならちょうど半年ですから、固定資産税などを両者で折半、つまり、買い主が半分支払うことになります。手付解除のペナルティ不動産の売買は、契約を結ぶとともに、だいたい売買価格の1割程度の手付金を支払います。そのまま決済に進めば、残りの9割を払って終わりなのですが、意外とキャンセルしたいという場合があるものです。ぼくの場合も、農転許可が下りずに売買がキャンセルとなり(特約事項で記載してある)、手付金が返ってきたことがあります。一時は売り主が「やっぱり売らない」と言い出して、キャンセルになりかけた土地もあります。www.kuzyofire.com買い主がキャンセルする場合は手付金の放棄、売り主がキャンセルする場合は手付金の倍返しが一般的なのですが、これは通例であって、契約書に記載がない場合もあります。「手付解除の期限」が定められている契約書もあります。これは、上記の手付放棄/手付倍返しで解除できる期限に制限を設けるものです。民法では、手付解除について、次のように定めています。買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。第一項)しかし、「契約の履行」が何を意味するかは不明瞭なので、売り主に不利だという話です。ある不動産会社のサイトには、一般的な手付解除の期限を次のように記載しています。これを過ぎての契約解除には、別途定めたペナルティ(代金の2割など)を定めることが多いようです。契約日から2〜3ヶ月しかし、太陽光発電については決済まで長い長い時間がかかることが頻繁にあります。1年、2年ということも多いんですね。その間には買い手の事情も大きく変わる可能性があります。それを考えると、手付解除期限をなくすか、決済予定日の1ヶ月前くらいにするなどが、リスクコントロールとしては大事なように思います。これは双方に影響するものです。手付解除期限を設けなければ、「やっぱり土地は売らん!」という場合に倍返しで終わってしまうこともあるので、売りたい気持ちが強いのか、買いたい気持ちが強いのかで考えることも大事そうです。不動産&太陽光投資Tweetたまに、不動産屋からワンルームマンション投資の連絡をいただきます。どこをどう検討しても、投資に値しないのですが、いらないというのに物件案内を送るということで、郵便が届きました。前回のやっちゃダメ!投資の外貨預金に続いて、今回は新築ワンルームマンション投資です。成功事例の額がすごい投資は利益を目指すもの。賃料収入よりもローンや管理費のほうが高い。持ち出し「節税になる」がセールスポイント「ローンを払い終えたら年金代わり」というアピールという感じです。何はともあれ、投資でやっているのに毎月持ち出しが発生するというのがすごいところです。いや、もちろん持ち出しは発生するけど、出口でそれらを取り返せる利益が出るという収益物件もあるでしょう。同じワンルームマンションでも、中古で、毎月利益を生みながら、出口でも売却益が見込めるという物件だってたくさんあるわけです。そんな中で、CFやIRRとにらめっこしながら、収支を見たり最適なローン条件を計算したりするのが投資だと思うのですが、こと新築ワンルームマンションに関しては、節税くらいしかウリになるものがないわけです。豪華さをアピールする物件資料それを象徴するのが、同封されている資料です。投資観点では、毎年のCFと残債の状況、売却時点での想定売却価格などを書いたシミュレーションがほしいところなのですが、そういったものはまず入っていません。逆にしっかり入っているのは、いかに利便性が高い豪華なマンションなのかをアピールするパンフレットです。要は、自分で住むための分譲マンションのパンフレットと同じものです。宅配ロッカーとか食洗機とか、それ使うのぼくじゃないよね。投資家観点では、こういった金のかかる設備を入れることで、それに見合う高い賃料を取れるのかということですが、その点はもちろんこう書いてあります。「リーゾナブルな家賃設定で、ほぼ満室です」いや、サブリース契約なんだから、満室じゃなくてもこちらには収入は入ります。設備を豪華にして賃料を安くすれば、そりゃ埋まるでしょうけど、それって管理会社にとってのメリットで、オーナーのメリットじゃないですよね。「ローンを払い終えれば、”資産”が手に入ります」。これも必ずうたわれるウリ文句です。資産の定義は、それを持つことで利益を生み出してくれるものです。その評価は、費やしたお金に対して見合う利益を生むかどうか、です。ローンを払い終わった築30年の都心ワンルームマンションは、たしかに利益は生むでしょうが、それが見合うかどうかは別問題です。成功事例の額がすごいこういうことを気にする投資家も多いのでしょう。売却による出口での成功例を書いた書類も同封されていました。こちら、1985年に購入し、33年後の2018年に売却したという事例です。自己資金と月々の持ち出し(!)とさらに租税公課(!)も入れて、投入資金は約850万円。売却時のリフォーム費用に80万円かけています。当時1160万円で買った物件が、33年たってそれでも1050万円で売れました。それでどのくらい利益が出たのかというと、たったの120万円です。租税公課とわざわざ書いてあるということは、この持ち出しによる損失で所得税が減った分を加味しているということですね。計算すると、投資額に対する複利利回りは0.4%です。値下がりのリスクなども背負いながら、この利回り。持ち出しはイニシャルではなく33年間続いたでしょうから、多少利回りは改善しますが、倍になっても0.8%でしかありません。想像するに、これは登記手数料や売買の仲介コストは含まれていないように思います。売却益が出たということは、約20%の長期譲渡課税がかかります。これも入っていないでしょうね。これが成功事例として挙げられるあたり、新築ワンルームマンションのすごさが分かります。33年経って売却というのは、ここ5年ほどの不動産価格上昇をもってしても、やっと損益トントンになったのが18年ということでもあります。投資は利益を目指すもの。所有欲を満たしたい?という人は別ですがここからよく分かるのは、投資というのはあくまで利益を生むためにするものだということです。他人が住むマンションに豪華設備が必要なのか、まったく僕には分かりません。キャッシュさえ生んでくれれば、それこそボロ家でも問題ないわけです。考えるべきは、空室や修繕にかかるコストが、家賃収入に見合うかどうか、売却時にどんな値付けになるかであって、物件の豪華さなんて、大家には関係ありません。営業がしつこく買うよう迫ってくる投資商品ではなく、営業が売らなくても売れる商品を探すようにしましょう。銀行&融資Tweet公庫で融資の内諾をいただいという記事を書きました。この契約、けっこうなスタンプラリーです。あっちこっちを周り、ハンコを押してもらって、やっと契約となるのですが、さて。