いうのも、特に新設法人ではネット銀行の口座は比較的容易に作れても、メガバンクなどはなかなか難しいからです。公庫の担当者もそれは知っていて、「作りやすいのでみなさんネット銀行の口座をお持ちなんですが、それではダメなんですよ」と。政府100%出資です。ユーザーの利便性とはかけ離れたサービス基準です。幸いにして、僕の場合三井住友銀行の口座を開けているので、こちらを使う予定です。それにしても、使い勝手の点でネット銀行のほうが絶対便利なんですが。面談の際にはさらに追加書類さて、面談の際にはさらに追加の書類を求められます。今回の場合、下記の書類を用意するよう求められました。年代、EPC業者アフターフォロー体制、追加機器の必要の有無いやはや。書類集めと情報収集だけでもやっかいです。これは、公庫融資コンサルの事業が成り立つのも分かります。面談が完了したら、どんな状況だったのかまた書きたいと思います。よる、「生産性向上の特措法」が、一基分完了しました。最初の3年の償却資産税がゼロにこちらは、未稼働の太陽光発電設備に対して、償却資産税がゼロになるという優遇策です。1500万円のパネル&パワコンという資産は、簿価の1.4%の税金が毎年発生します。これが3年間ゼロになるので、合計で50万円程度の税を削減できます。(東電)これを税理士に送った上で、作成された書類に印を押して、該当の市区町村へ提出です。市区町村は太陽光への税制優遇措置を厳しくしてるこうして先端設備導入による生産性向上特措法の申請を進めていましたが、各市町村は太陽子発電を除外することが増えているようです。(市町村が作成し国の同意を得たもの)では除外していないが、Webでは除外と書いている市町村もあれば、計画およびWebの双方で除外していないが、申請してみると除外しているとして不認定になる市町村もあります。いう情報提供の不徹底さが、お互いの大きなコスト負担になっているわけですね。思っていたら、市から速達の書類が。「市内の事務所の所在を確認できる書類を送れ」と。いやいや、そんな話は初耳です。市内に物理的な事務所がないと申請除外だということのようです。そんなわけで、最後の段階で申請取り下げを行うことになりました。決まり、年末から年始にかけて稼働を見込んでいます。税理士に成功報酬費用を振り込んで、この案件も完了です。報酬は前払いで、その効果は稼働後の3年間の税金の減少ですから、時差が発生するものですね。久しぶりに太陽光の話題でした。利回りでいうと、上昇が始まったかもというところ。実需不動産は下がっていないが、収益不動産はピークを打った区分マンションは利回り低下継続まず区分マンションですが、利回りの低下は落ち着いてきたようですが、上向いてはきていません。リーマンショック直後の2010年からの健美家のデータです。2010年当時は、区分の利回りが12%もあったんですね。価格も当時から約2倍になっています。一都三県を抜き出すとこんな感じです。いう感じで、見事に層になっています。10年前は東京23区でも9%を超える利回りでした。一棟アパートは価格のピークを超えたか一方で、一棟アパートは2013年1-3月に価格がピークをつけ、徐々に下がってきているようです。利回りも復活の兆しが見えます。一都三県で見ても、埼玉主要部や横浜市、そして東京23区で利回り上昇の兆しが出てきています。2012年など東京23区よりも川崎市のほうが利回りが低かった時代もあるんですね。一棟マンションもアパートとよく似た傾向です。一足早い2017年10−12月にピークをつけたようで、価格下落も早く、現在は2015年あたりの価格まで戻ってきています。一都三県で見ると、23区以外での利回りが、2018年に入ってから上昇しているのが分かります。23区はまだ戻りが渋い状況ですね。実需不動産は下がっていないが、収益不動産はピークを打った住宅ローンなどの金利は引き続き低く、過去最低を更新中という状況です。一方で、スルガ銀行に端を発する、地銀の貸し出しバブルは弾けました。属性に関わらずフルローンが出たのも今は昔。現在は、普通に頭金を2〜3割入れてほしいと言われます。借りにくくなってきているわけで、これが収益不動産価格の下落を招いているのでしょう。価格が下がることで、利回りは上昇しています。やって振り返ってみると、この10年は早くに不動産を買った人の勝ちだったことがよく分かります。利回りも高く、物件価格も2倍になっているのですから。普通のサラリーマンでも融資が簡単に引けるようになったのはこの5年ほどですから、10年前は買いたくても買えないというのも事実でしょう。不動産投資では、物件価格や利回りもあるが、借りられるかが最も重要だとよく聞きます。借りてレバレッジを効かせることで、もし低利回りだとしてもIRRは大きくなるわけです。低金利はまだまだ継続するという見方が一般的ですが、価格はどう動くか。不動産投資は面白そうなので、ぜひトライしたいのですが、ほんと、5年前に買っておけばよかったという感じです。税金Tweet太陽光発電所の敷地として購入した土地。その固定資産税の支払を忘れていました。1回目は、下記の記事のように支払いを済ませたのですが、2回めは自分で覚えていてはらう必要がありますね。今回、改めて確認してみると固定資産税は年間4回に分けて払いますが、地域によってそのタイミングは異なるようです。東京23区だと、それぞれの締め切りは1期が6月30日、2期が10月2日、3期が12月27日、4期が2月28日。ところが、この土地の場合、スケジュールはこうなっています。場所によって違うとはややこしい。ちなみに督促料として100円が上乗せされていました。この督促料は、租税公課として費用に入るものなのか、たぶん入ると思うのですが、今度税理士に聞いてみます。支払いはnanacoで今回の税金も、Androidに入れたモバイルnanacoで払いました。リクルートカードでチャージすることで、1.2%還元を受けつつ、支払うことができます。ちなみに、今ひとつマイナーなファミペイでも、実は税金を支払うことができます。いまのところ、別途の手数料を取られずに税金などの支払いをできる電子マネーは、nanacoとファミペイの2択ですね。www.kuzyofire.comnanacoにリクルートカードでポイントを得つつチャージできるのは月間3万円までなので、今月もチャージをしておきました。10:00固定資産税の支払いを忘れて督促が来ましたTweetもっと読むコメントを書く2019-06-274000万円あれば家賃13万円の家に住める不動産&太陽光投資Tweet持ち家か賃貸かの論争は尽きることがありませんが、投資家目線でもう一度考えてみたいと思います。4000万円を投資したらいくらの収入になるか?4000万円出すとどんな家が?賃貸なら4000万円は残る。持ち家なら4000万円の不動産が残る賃貸のほうがグレードが落ちる?利回り5%の投資なんてあるのか?4000万円を投資したらいくらの収入になるか?ここに4000万円あったとします。これを投資に回すとしましょう。期待利回りは5%です。すると、年間で200万円の利益が出ます。2割の税金を引いても160万円ですね。月額に直すと13万3000円です。4000万円を投資して、その配当で家に住むなら13万円の家に住めるというわけです。東京南西部で見ると、築10年以内でも13万円だせば50〜60平米のマンションに住めることがわかります。4000万円出すとどんな家が?では4000万円ではどんな家が買えるかというと、やはり築10年くらいだと50〜60平米くらいのマンションになります。探せば、もう少し広かったり新しいものもありますが、多少お得といった程度です。※HOMESのサイトで、3500〜4000万円、築10年以内のファミリータイプ中古マンションを検索したところそして購入時にはざっくり1割程度の諸費用がかかります。20年住むとしたら、諸費用400万+管理費360万+修繕積立金360万+固定資産税300万といったところでしょうか。締めて1420万円にも上ります。ここにさらに住宅ローンの金利がかかってきます。税金優遇もいろいろとありますが、差し引きプラスとはなかなかならないでしょう。賃貸なら4000万円は残る。持ち家なら4000万円の不動産が残る20年後、どうなっているかというと、賃貸なら4000万円の元金が残ります。持ち家なら4000万円で買った不動産が残ります。5%運用というのはそれなりにリスクがありますから、4000万円が毀損しているかもしれません。持ち家の場合は20年後に4000万円より値下がりしているリスクもあります。いうより、4000万+1420万円の5420万円に価値が上がっていないと、実質的に損失です。賃貸のほうがグレードが落ちる?いやいや、4000万円の持ち家物件と13万円の賃貸物件はそもそもモノが違う、という考え方もあります。賃貸物件は、持ち家ほど豪華ではなく、収益優先ですから安普請の場合も多いのです。逆に、立地や広さが重要で、設備などをそれほど気にしなければ賃貸でもいいということになります。ちなみに礼金や更新費用のないURの物件を見ると、13万5200円で46平米ですが、大田区で自動お湯張り、防犯カメラ、インターネットなどけっっこうちゃんとした設備になっていることがわかります。世田谷区の物件では78平米で14万5600円となっており、比較的4000万円の物件に近いイメージですね。利回り5%の投資なんてあるのか?投資をしたことのない人の場合、5%の利回りなんて想像がつかない人もいると思います。下記でもまとめたように、一定のリスクを取れば5%くらいの投資先はけっこうあるものです。www.kuzyofire.comもちろん、もっとリスクを取ってよければソーシャルレンディングやARCCなど、10%に迫る投資先はいまでもいろいろとあります。BNDなら、現在ちょうど3%程度の利回りが出ます。4000万円ではなく約6500万円が必要になりますが、それでも安定して13万円の家賃なら払える計算です。不動産&太陽光投資Tweet先日、法人の初決算が終わりました。赤字決算だったので法人税の支払いはなく、住民税の均等割だけ納付したところです。すると、さっそく昨期の消費税還付が税務署から振り込まれていました。額は少しではありますが、うれしいことです。不動産投資では消費税還付は封じられている消費税は売上と費用の差額を払うさてこの消費税還付とは何なのか。確認しておきたいと思います。消費税は別名付加価値税と呼ばれます。売上高から原価を引いた残り、それが付加価値です。付加価値の8%を消費税として納めることになります。P/Lを図解すると、この付加価値は、さらに従業員の取り分である人件費と、株主の取り分である純資産増加額と、税金である法人税に分割されます。単純に売上の8%を消費税として収めてしまうと、企業が企業から仕入れて販売した場合に、各企業がそれぞれ8%を納めることになり、税支払いが重複してしまいます。そのため、仕入れた分は差し引いて、「付加価値」だけに税金をかける形です。消費税を入れ込んでもう少し図解するとこうなります。売上の8%に当たる消費税が、預かったものです。このうち原価にかかる消費税は、仕入れのときに支払っています。残りの付加価値にかかる消費税を実際に納めることになります。数式的にいうと、付加価値の8%を納めるのですから、納めるのは−8%、つまり8%戻ってくることになります。これが消費税還付です。図解するとこうなります。消費税還付の条件ただし消費税還付を受けるには、条件があります。それは課税事業者でなければならないということです。法人は売上高が1000万円以内の場合、免税事業者となります。これは売上についてくる預かった消費税はそのままもらい、付加価値につく消費税は収めなくていいという制度です。これによる利益を、益税ともいいます。中小法人の場合、売上高が8%嵩上げされるし、書類仕事は減るし、いいのですが、収めなくていいので、戻ってくる消費税があった場合もなしになります。自ら「課税事業者」を選択することもでき、すると消費税納税義務が生まれます。逆にいうと還付も受けられるということです。課税事業者を選択すると3年間は免税事業者に戻ることができません。太陽光発電事業のセオリーさて、太陽光発電事業では、初期に発電設備の購入という大きな原価が発生します。そのため、購入年度は基本的に付加価値はマイナスです。売上との差額について消費税が還付されるということです。売電売上が100万円、設備購入費が1500万円だったとします。売上には8%の消費税が乗って支払われるので、100万+8万円の売上です。設備にも8%乗るので、1500万+120万円のコストです。付加価値は、▲1400万円。支払うべき消費税はその8%の▲112万円となります。支払った消費税120万円から預かった消費税8万円を引いても同じです。この112万円が還付される。そのため、設備購入年度から3年間は課税事業者でいるのがセオリーです。4年めからは免税事業者に戻ります。継続して設備購入をしていない限り、大きな原価はかかりません。一方で、売電売上はフルで出てきます。プラスの付加価値がうまれる状態になり、消費税の支払い義務が生じるからです。不動産投資では消費税還付は封じられているさて、似たようなお金の動きをするものに不動産投資があります。物件購入時に大きな支払いが発生し、そのあと長期に渡って売上が立っていきます。以前は、不動産投資でも消費税還付をうまく行う方法が節税策として話題でした。現在はほぼ封じられています。それは、「消費税の還付額は売上に占める課税売上の割合に応じて決まる」からです。太陽光の場合、売上の全額が課税売上なので問題ありません。ところが、不動産の家賃収入は消費税が発生しない売上なんですね。賃貸住宅に住んでいると分かるのですが、家賃に消費税はつきません。この抜け道を探そうといろいろな手段が編み出されました。不動産を購入した年度には家賃収入を発生させず、物件に自動販売機を設置してそこから課税売上を上げることで課税売上比率を100%にし、還付を受けるという手法です。金の売買には消費税がかかることに着目して、大量の金取引を行って課税売上比率を上げるという方法も聞いたことがあります。した抜け穴はどんどん塞がれています。いたちごっこではありますが、不動産での消費税還付はけっこう難しい状況です。ちなみに、PLにはコストとして計上されていても、その全額が消費税還付の対象になるわけではありません。会計上のコストと、税務上のコストは違うんですね。そんなわけで、うれしい消費税還付でした。税金Tweet太陽光発電用地として購入した土地の不動産取得税の納付用紙がきました。都道府県あての税になります。固定資産税の半分くらい2021年4月から4%に引き上げ支払いはnanacoで固定資産税の半分くらいこちら、購入時の1回だけ支払う必要がある税で、標準課税額の3%という計算です。下記にも書いたとおり、固定資産税が1.4%なので、だいたい固定資産税の倍の額を支払う必要があります。www.kuzyofire.com2021年4月から4%に引き上げちょっと調べたら、通常は4%で、これが2021年3月31日までは軽減措置がなされているようです。住宅は3%、宅地は2分の1の額に対して3%だそうで、実質1.5%ですね。僕の土地の場合、4割弱が宅地、5割強が山林という扱いです。課税標準額は、宅地部分が178万円、山林部分が3万円と大きな違いがあります。このため取得税も、宅地部分が2万6737円(1.5%)、山林部分が934円(3%)と大きな違いになりました。この土地は太陽光発電で一般的な山の中という場所ではなく、街道沿いの、周りに人家のある場所なので、こうなります。支払いはnanacoでちょうど3万円少々のnanacoチャージがあったので、今回はそれを使ってセブンイレブンで支払いです。それにしても、固定資産税の初回支払や、自動車税の支払いタイミングである5月にこれが重なるのは痛いものです。最近ほんとうに税金ばかり払っているような気がします。17:41不動産取得税がやってきたTweetもっと読むコメントを書く次のページプロフィール20年投資を続けているサラリーマンです。資産からの不労所得で経済的独立を手に入れ、自由な生き方を実現するセミリタイアを実現しました。Blogスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。