現地に移住してしまった。当初はどのエリアに住むかは決めていなかったが、サルセドビレッジと迷った末、レガスピビレッジのコンドミニアムに決めた。外国人居住者の行動パターンを理解する上でなかなか気付きの多そうな立地だったこともある。マカティに移住する前には、2年間マレーシアで投資修行をしていた。こちらでも不動産開発は盛んで、コンドミニアムを購入している友人も多かった。個人的には先行きが有望とは思えず、手を出さなかった。大きなチャンスを感じてやってきたのがフィリピン、マニラ。その中でもマカティやグローバルシティ、オルティガスは外国人投資家にも、あるいは居住者としても魅力的な街。住人としての優位性を活かして、プレビルド・リセール問わずに話を聞いて回った。歩いていればモデルルームに当たるエリアなので、ランチやディナーの後にふらっと立ち寄ることもしばしば。おかげでフィリピンの物件の見方が分かってきた。これまでもマレーシア以外にタイやインドネシア等で不動産の視察を行ってきた。資産は8カ国に分散済み。低かったりという印象はない。日本と比べると経年劣化のスピードは早いが、それは東南アジアに共通して言えること。年中降り注ぐ真夏の紫外線の影響もある。マカティには不動産投資のチャンスはあると判断した。東南アジア各国の首都、たとえばクアラルンプールやバンコク、ジャカルタは暴騰とも言えるレベルの価格帯に達している。利回りがどんどん下がって銀行ローンよりも低くなり、さらに新規物件の乱立による競争過多で借り手を見つけるのも難しい。そのため、賃貸付け(客付け)に苦労する上、ライバルが多すぎて売却益(キャピタルゲイン)を将来的に得られるかもあやしい状態。フィリピンの首都、マニラも例外ではない。アメリカをはじめとした先進国から流れ込んだ投資マネーで不動産価格は上がってきた。その傾向が顕著なのは、他の街でも同じように一等地。マカティはその一部で、グローバルシティやオルティガスなども同様の傾向にある。価格の上昇が穏やかだった。フィリピンには銀行に対して資本規制がある。事実上資本をほとんど持ち込めないという状況。そのため、海外から流入する投資マネーが制限され、バブルの様相を呈すことがなく比較的堅実な価格上昇にとどまった。露骨な手遅れ感が漂っていない。これはチャンスだった。チャンスはごく一部マカティの不動産に投資すると考えた時、たしかにまだまだ家賃収入、売却益の両面にチャンスがある。それは一部の人が思うようなパラダイスではない。業者が進めるままに適当なコンドミニアムを買っておけば数年後には利益をせしめることができる時代は終わった。たしかにバンコクやクアラルンプールに比べると、マカティの値上がりのスピードはゆるやかだった。上がっていることに変わりはない。今の段階で絶好のチャンスがある街ではない。いうより、ある特定の国、あるいは街であれば間違いのない投資ができる場所などすでに東南アジアにはないと思っている。世界中のどこにもないと思うが、ひょっとしたら南米やアフリカにはあるのかもしれない。その情報を得る自信はまったくないが。東南アジアに限れば、すでにベトナムやカンボジア、ミャンマー、スリランカに至るまで不動産価格は驚くほど上昇している。各国で余っている投資資金がジャブジャブと入ってくるため、その国の成長スピードをはるかに上回る形で新たな価格が形成されていった。結果、新興国の中でも発展しているタイやシンガポールだけではなく、まだ比較的遅れていると目される国でさえも不釣り合いな価格の物件を目にするようになった。マカティの不動産に投資する場合にも、すでに物件を吟味して取捨選択する必要がある。グローバルシティ・オルティガスでも同じ。家賃収入はそれなりになる。最終的には売却益を得ることも可能だろう。実際にマカティに住んで感じるのは、とにかく新規物件が多いということ。この街を代表するモール、グリーンベルト周辺。日本人になじみの深いリトルトーキョー周辺にも新しいコンドミニアムが完成した。多少離れても大きな不利益にはならない。考えると、競合する物件は相当に多い。区分所有のコンドミニアムを除くと土地の所有が法律で禁止されている。そのため、戸建てや土地そのものへの投資は不可能。相手が裏切ったら終わりなのでリスクが高すぎる。安心して行える投資手法とは程遠い。そのため、マカティの不動産投資といえばコンドミニアムの購入になるわけだが、1つの建物の中にも数百部屋が入ることになる。基本的には他の部屋が丸々ライバルに。売却時には競合物件となる。同じシリーズのコンドミニアムに1,000室以上の部屋が入り、そこから選んでもらう必要が出てくる。当然ながら、差別化ができない既成品だと高値をつけることは難しくなる。これは家賃でも売却価格でも同じ。ダンピングをする人が出れば、そちらに人が集まってしまう。物件価格が上昇しているのに家賃はあまり上がらない。結果、家賃による利回りが低くなりすぎて投資としては適さないレベルにまで落ち込んでいる。そのため、周辺のコンドミニアムに対して、さらに同じ建物内の他の部屋に対していかに差別化を図るかが重要な時期になっている。差別化の例フィリピンで日本人が投資するような不動産は外国人、もしくは現地富裕層向けの物件がほとんど。現地のマネージャークラスが入居する場合もある。確実に中間層も育ってきてはいる。言え、やはり外国人が対象となることが大半。これらの物件はフルファーニッシュ、つまり家具や家電をオーナーが付けた状態で提供することがほとんど。部屋のデザインのセンスも問われることになる。当然ながら、素人が適当に選んだような家具では賃貸付けが難しくなる。私の経験だと、マレーシアに比べてマカティのコンドミニアムの内装は洗練されている。マレーシアだと、いかにもオーナーが自分の趣味で選んだであろうカーテンやベッドカバーで部屋が提供されている。目を疑うほどセンスがひどい場合もしばしば。内装を手がけてもらったもの。素人くささはどこにもない。マカティの不動産を視察していると分かるが、300万ペソで販売されているコンドミニアムでも室内のデザインはそれなりのレベル。実際に完成した物件や中古物件を見てもデザインが良い。この内装というのは、差別化のチャンスの1つ。内装を変えれば雰囲気は変わる。洗練された都会での生活をアピールすることも可能。そのため、内装にこだわるというのは1つの方法。自分で手配をすることもできる。日本語によるフォローが手厚い日系業者を選ぶのも手。対応が適当なフィリピンにおいて丁寧なサポートがあれば、その部屋に長く住んでもらえる可能性が高まる。した業者を選ぶのも手だろう。マカティの不動産業者、というか通常はオルティガスやグローバルシティといったマニラ活動範囲としているわけだが、そうした日系の業者は対応が悪いところが多い。調べていくと悪い噂が絶えない業者があったり。売却益も見込めないような外れ物件を誇大表示で堂々と販売していることも多い。適当に決めるのは避けた方が賢明だろう。私も信頼できる業者を探すのに、マカティに移住してから半年をかけた。現地での情報収集もしながら、これだけの時間をかけないと安心できる業者が選べない街も珍しい。必要な場合はこちらから連絡を。会社名を折り返しで連絡するので、あとはご自身で連絡していただければと思う。マカティの不動産投資には今でもチャンスが残っている。それは立地や物件そのものに魅力がある場合に限る。慎重に物件を選ぶことをお勧めする。現実の世界ではそれが許されない。自由に生きるための方法。断片的な情報が散らばるブログでは限界があるのも事実。詳しくは以下の案内をどうぞ。Reserved海外移住の電子書籍を無料プレゼント。