その投資のトータルの利回りを、他の投資商品と比較するモノサシとなるのがIRRなわけですが、これはさまざまな要素が影響を与えるからです。考察してみましたので、次回まとめてみます。不動産&太陽光投資Tweet2020年から、資産の運用を5つのセグメントに分けて把握していきます。株式セグメント、債券セグメント、ヘッジセグメント、オルタナティブセグメント、リアルアセットです。最後は、投資というよりも事業に近い、リアルアセットセグメントの運用方針についてまとめます。運営を通じて、レバレッジを効かせた事業運営を行い、安定したインカムゲインの取得を目指します。運営の箱としては資産管理法人を使い、適切な節税を行います。サラリーマンが持つ信用は、適切な投資資産と組み合わせることで、低利のレバレッジを可能にします。これは属性や資産に応じて金額や条件が変わってくるため、うまく活用することが重要です。太陽光発電については、18円/kWhの固定価格買い取り制度(FIT)を用いて安定した売電収入を実現します。投下資金あたりの期待リターンは6%とします。投資対象メインは太陽光発電所の運営による売電ですが、レバレッジかつインカム取得という同様の性格を持った投資として、不動産投資を同時に検討します。運用方針ほかの投資先とは異なり、これは事業と呼べる内容になります。期待リターンは高めに出ますが、その分手間がかかり、オンラインでは完結しません。投資先は千差万別であり、同じものを複数購入することができません。サラリーマンがメインの人の場合は、それが本業になりますので、こうした手間のかかる資産運用は不向きとなりますが、ぼくの場合はこっちが本業で、サラリーマンは趣味なので、必要なだけ手間をかけて、事業の成功を目指していきます。具体的な手間の掛け方としては、次のことを想定します。箱には、資産運用会社を使います。法人税率と消費税の益税を狙って、2社設立しましたが、2023年開始といわれるインボイス制度の動向によっては益税がなくなる可能性があります。いえせっかく2社あるので、将来の法人単体での借入を目指して、1社は節税メインに用い、もう1社は決算書をピカピカにして優良企業を目指す想定です。資産運用会社を使った節税方法はいろいろとあり、現在のところ下記を考えています。事業用PCなどの経費化1社は約款に有価証券等による運用も記載しており、証券口座を作成することで名義を増やすことや、FX/CFD口座を開設することで、先物と株式の利益を通算して運用できるようにすることも想定しています。不慮の出来事で相続が発生してしまった場合、資産の一部を法人所有としておくことで、相続課税額の圧縮も期待しています。投資リスク太陽光発電に関しては、発電額を国のFIT制度によって固定価格で買い取ってもらえるというメリットがあります。売上が基本的に固定され、安定した事業運営が可能です。稼働を始めてしまえば、伸びてくる雑草を刈ること以外はほぼメンテナンスなしで稼働するため、ランニングコストが小さいのが特徴です。一方で、20年を越えた先の売電価格は保証されません。電力需要がなくなることはないので、無価値になるわけではなく収入を生み続けますが、そのリターンは未知数です。リアルな設備を用いた事業のため、事故や災害などによって設備が破損し、発電が止まってしまうリスクがあります。保険にも加入していますが、発電停止リスクを完全になくすものではありません。最大のリスクはインフレです。売電価格が固定のため、インフレが進行すると実勢価格と固定買取価格の差がなくなってしまう可能性があります。このとき、同時に借入金利も上昇が見込まれるため、初期の段階でインフレが発生すると事業計画に大きな狂いが生じる可能性があります。先日、改めて太陽光発電事業の価値算定をDCF法を使って行う方法を検討しました。現在のところ、一基も稼働していないため、初期費用の前払い分が資産価値となります。これを前提として再計算すると、5セグメントの資産内訳は下記のようになります。リアルアセットの比率は6%と、ほぼヘッジセグメントと同等です。これが全太陽光発電所が稼働したときには、6倍ほどの規模に拡大し、資産全体に占める比率は25%程度まで拡大する見通しを立てています。前払い費用の内訳は、次の通りです。購入済みの土地代金が約半分、ほかは草刈り代金の前払い分が28%、東京電力へ支払った電力負担金が8.8%となっています。2基は春頃には稼働する見通しです。残り4期については、農地転用許可や東京電力の連携見積もり待ちとなっており、まったく計画が立っていません。いずれも押さえてから1年半が経過しており、噂に聞いたとおり、太陽光発電所は稼働まで時間がかかるものだと実感しています。資産運用の考え方Tweet毎月、ポートフォリオ報告という形で総資産のチェック(B/S)とインカムの状況(P/L)をまとめています。太陽光発電所の一基目が稼働するので、そろそろ再評価を行っておこうと思います。基本的な考え方はDCF企業や債券など、商品の価値を評価する際には複数の方法があります。言われるのが、コストアプローチ、マーケットアプローチ、インカムアプローチですね。コストアプローチは、要するにかかったコストを足し合わせて価値とする方法です。太陽光発電のような場合は明らかにこれは適切ではありません。投下コストは売却価格とは全く一致しないからです。マーケット・アプローチは、同じような資産がいくらで売買されているかを見て価値を算定します。昨今は太陽光発電所のセカンダリーマーケットも整ってきていて、売却時の評価も出せることは出せますが、こちらもまだ適切とは言い難そうです。いうことで、インカムアプローチです。これはその資産が将来生み出す収益(インカム)を足し合わせて価値とします。今年のインカムと、来年のインカムでは価値が違います。未来のインカムほど価値が下がるからです。どのくらい価値が下がるかを「割引率」といいます。この割引率に基づいて将来のインカムを割り引いて、全部出し合わせるのがDCF法です。割引率をどうするか?太陽光の場合、20年分のキャッシュフローはほぼ正確に計算できます。それを割り引いて足し合わせればいいのですから、簡単といえば簡単です。問題は「割引率」をいくつにするかです。前回の試算では、インフラファンドが採用しているリスクプレミアムにリスクフリーレートを足して、割引率2.1%で計算してみました。割引率が大きければ将来のインカムを小さく評価することになるので、価値が小さくなります。逆に小さな割引率なら価値が大きくなります。普通の企業価値評価では、負債コストと株主資本コストを合わせたWACCを使いますが、今回はM&Aをするわけではないので負債コストは計算に入れません。負債部分の利払いと元本返済はキャッシュフローに反映されていますので、今回考える必要があるのは株主資本コストだけ。100%株主資本コストという考え方でいきます。株主資本コストは、株主が期待する収益率であり、CAPMで導く方法が一般的です。✕リスク・プレミアム国債の利回りであるリスクフリーレートに、市場感応度であるβとリスクプレミアムを掛けたものを足すことで求めます。これは株価の場合ですね。太陽光発電にβなんてありません。考えてみると、今回の話はもっと簡単です。ぼくが太陽光発電のアセットクラスに対する期待収益率を、6%と置いているからです。期待収益率が6%とはどういうことかさて期待収益率が6%というのはどういうことでしょうか。これはその資産を保有しているとき、投資額に対して年平均で6%のリターンが得られることを指しています。毎年6万円をコンスタントに生み出す資産であれば、その資産の価値は100万円だということです。収益がコンスタントではなく、年によってバラツキがあるとしたら、IRRを計算してそれが6%となる初期投資額が、資産価値ということになるでしょう。売電収入からコストと利払い、元本返済を引いたキャッシュフローが40万円、ローン返済後の16年目から20年目までは130万円を生み出す太陽光発電所があったとします。これに対してIRRが6%になる初期投資額は617万円だということが分かります。同様に、各年のキャッシュフローを6で割り引いて合計すると、その合計額、つまりDCFによる評価も617万円になります。計算すれば、毎年平均して6%のインカムを生んでくれる資産と同額となる価値がいくらなのかを導き出すことができます。具体的な計算方法では具体的な計算方法です。これまでは確保した各発電所を割引率約2%で割り引いて現在価値を計算し、それを資産価値として評価していました。考えるとこの方法はよくないですね。確保しているのはいいととして、その発電所への資金投入はまだのところがけっこうあるからです。本来は稼働して始めてキャッシュを生むことが確実になるものなので、土地を決済して稼働が確実になって初めてDCFで収益を足し上げる必要があります。これはもし稼働しなければ返済されるお金なので、無利子の貸付金と同じです。資産額にそのまま足し合わせる必要があります。稼働見込みの発電所のDCF評価(割引率6%)+手付金など支払い済み金額(※稼働発電所の費用は足さない)これが太陽光発電所群の資産評価額となります。いうことは、1つも稼働していない現在の状況では、要は支払い済みのコストだけが資産評価額ということですね。2020年版Tweetもっと読むコメントを書く2020-01-14ノンリコースローンの不動産投資のメリット、デメリット不動産&太陽光投資Tweet不動産融資の手法の一つに、「ノンリコースローン」というものがあります。これは、融資を受けた不動産以外に返済義務がないというローンになります。普通は不動産経営に失敗すると、自分の資産から持ち出しで借りたローンを返済しなくてはならないのですが、ノンリコースローンの場合、不動産を差し出せばチャラになるというものです。不動産を対象とした場合、返済の原資は対象となる不動産の産み出すキャッシュフローのみを返済原資に限定する。不動産売却額が返済金額を下回っていても、それ以上は借り手に請求できない。Wikipediaノンリコースローンの不動産の説明を聞いてきたノンリコースローンならではのいろいろな条件がいったいどんなときにノンリコース?ポイントは5年後の出口戦略ノンリコースローンの最大のメリットはなにか?ノンリコースローンの不動産の説明を聞いてきた日本ではめずらしいノンリコースローンですが、これを扱った投資用マンションの物件があるということで、話を聞いてきました。こちら、首都圏の新築軽量鉄骨のマンションで、話を聞いたのは7戸✕4階建ての大型物件。価格は2億円を超えます。このうち、土地と物件価格の85%をノンリコースローンで融資が出るというものでした。自己資金は15%+諸経費になります。新築ということもあり、それほど有利な物件ではありません。表面利回りは7.4%。計算すると、5年後の税引前IRRは8.9%、税引後で5.2%です。ノンリコースローンだけに、金利は2.5%(5年固定)の35年。安い金利とは思いませんが、そこまでバカ高ではないですね。鉄骨の耐用年数34年を越える返済期間というのも悪くないです。軽量鉄骨ですが、1F部分だけ鉄の厚みを増やすことで34年にしているそうです。ノンリコースローンならではのいろいろな条件がしかし話をいろいろ聞いてみると、さまざまな条件がありました。販売会社が提供するサブリース契約(10%)が必須です。火災保険なども金融機関指定のものが必須となります。火災10年、地震5年で計100万超です。賃料の3%を、将来の修繕積立金として別口座に強制的に積み立てる必要もあります。法人での投資も可能ですが、その場合、新設法人か他になんの事業もやっていない法人でないとダメということで、太陽光発電の法人は使えません*1。契約締結時に金融機関に払う保証手数料も、通常は10万円くらいのようですが、こちらは融資額の2%。400万円を超える値段になっています。当初5年間は、ローン解約時に非常に高額な手数料がかかります。譲渡税が安くなる5年を越えたら、ほぼノーコストで解約はできるようですが、実質的に5年間は持ち続けるという仕組みです。どんなときにノンリコース?気になるのは、どんなときにノンリコースとなるかです。不動産を差し入れることで融資をチャラにできるのはどんなときかですね。こちら、実は借主側の都合ではまったくノンリコースにならないんだそうです。唯一、ノンリコースとなるのは、家賃収入(こちらは保証)からサブリース費用(10%)を除き、修繕積立費用を引いた額が、3ヶ月間マイナスになったときです。賃貸経営として破綻している状況だと、物件は召し上げられ、ローン残債もチャラとなるわけです。この物件は新築であり、サブリース付きということで周辺相場に比べてもけっこう家賃を抑えたものになっています。それでも35年と期間が長いため、初年度からちゃんとキャッシュフローが出るようになっていて、これがマイナスになるという状況は、自殺者が出たとか火災で全焼してしまったとか、そういうことくらいしか思いつきません。ちなみに火災で全焼した場合はというと、火災保険から建物代は全額出るようですが、「ノンリコースは多分適用にならない」という話でした。ポイントは5年後の出口戦略ちょっと気になるリスクはいくつかありますが、少なくとも、当初5年は下手の打ちようがないくらいガチガチです。サブリース前提でキャッシュフローも出るので、まぁ5年は間違いなく想定通りのリターンを生むのでしょう。問題は5年後以降の出口です。新築ですから5年後に売るときは中古です。新築プレミアムで入居していた人も、築5年となると家賃が下がるでしょう。いくらで売却できるのか。中古の物件の場合、どのくらいの利回りが出るのかで買い手は考えます。この物件近辺の場合、相場は利回り7.5%程度です。割り戻して売却価格を見ると......*2。これまでに得たキャッシュフローを足し上げても、赤字です。最初の5年は計画どおりにいくが、残った物件はすぐに売るのは難しい状況ということですね。ブレークイーブンポイントを越えた額で売れるには、少なくとも10年の保有が必要だというのが、ざっくりとした試算でした。ちなみに10年持つと、税引前IRRで10.1%、税引後で6.8%とダメダメではないところまできます。思ったのですが、ここで、「属性ではなく物件に対して融資する」という基本的な考え方がポイントだということに気づきました。属性が悪くても買える。これがノンリコースローンのメリットだということです。年収が低い、職業が安定していない、すでに多くの融資を受けていて与信枠がない。こんな場合でも、頭金となる15%の現金さえ用意できれば買えてしまうということです。直近の不動産融資の渋さを考えると、欲しいのに融資が引けなくて買えないという人もたくさんいます。いう人にとっては、キャシュさえあれば85%の融資が引けるこのローンはなかなか面白いものになるのでしょう。不動産の世界は面白いものです。www.kuzyofire.comwww.kuzyofire.com*1:とはえ一回ローンを組んでしまえば、他の事業もOKということらしいです。いやはや役所的*2:年間家賃収入が150万円の場合、投資家が表面7.5%の利回りを期待するならば、150万/0.075で2億円ということになります。不動産&太陽光投資Tweetやっと太陽光発電所の1号基が建設の目処がたちました。現在、信販会社で金利2.15%のローンを前提に進めていましたが、誰でも一つはいけると言われる政策金融公庫に、融資の申込みに行ってきました。その流れをまとめておきます。申し込みには経産省認定書と東電書類が必要なんにも決まっていないところから審査が完了してしまう信販系(ジャックス、アプラス)とは違い、公庫の場合、書類の嵐から始まります。申込みには経産省の認定書と東電の接続書類が必須です。工事がスタートできる状況に近づいてから、審査を申し込むということになります。18年の11月に初めて行ったときに、「書類がそろってからまた来てね」と言われたものでした。www.kuzyofire.com申し込みから融資までの流れ流れをざっとまとめると、次のようになります。公庫の窓口に相談に行くと必要書類について教えてもらえる必要書類を揃えて、窓口に持参する(1週間から2週間後)書類の確認が終わり、面談の日程調整連絡が入る面談の実施(約1ヶ月後)審査結果が出て、OKなら融資が決定する(土地を担保に入れるなら)担保設定を司法書士に依頼する(数日後)融資額が振り込まれるつまりは最短でも窓口に行ってから1ヶ月半はかかるという感じのようです。どんな書類を求められるのか?書類については、本当に多種多様さまざまなものが必要になります。持っていったら、その場でコピーを取って返してくれたりもしますが、とにかく原本を揃える必要があります。やりとりは、手渡しか郵送かFAX。メールは使えなんだそうです。いただいた名刺にも、そういえばメールアドレスがありませんでした。今回、申し込み(2)に必要となった書類は下記の通りです。これは僕の場合なので、他の人の場合は違うかもしれません。決算から6カ月が過ぎている場合、半期分のP/L試算表が必要です。税理士に頼めば作ってくれます担保のあるなしで金利が変わる公庫の場合、担保のある/なしで金利が変わります。下記の「基準金利」が現在の太陽光発電への融資利率ですが、担保なしが2.15〜2.45%、担保ありが1.21〜2.10%となっています。0.3ポイント以上も違うわけで、それは担保をいれたほうがいいですね。入れるのは発電所の土地になります。二束三文の土地なのですが、あれば担保として見てくれるようです。担保価値によって利率が変わり、よほど価値のある土地以外だと最も高い金利となるようです。土地の担保設定には司法書士による手続きが必要なのですが、地主からの名義変更と担保設定を同時に行えば安くつくと教えていただきました。太陽光の場合、パネルについても動産担保として追加担保に入れるんだそうです。返済引き落としはネット銀行不可!もう一つの落とし穴は、なんと返済の引き落とし先はネット銀行が全滅です。