2019年8月7日サラリーマンの所得はガラス張り。言われる言葉ですが、本当によく言ったものですね。そんな有り難い存在は、増税、増税の度に、常に狙い撃ちです(残念)そして、認められる必要経費というのもほとんどなく、最近はスーツ代等が一部経費として認められるようですが、実際に活用している人はほとんどいないのが実態ではないかと思います。稼いだ所得のほぼ100%が課税対象となり、住民税も含めれば年間に収める税金が100万円以上、なんていう方も少なくありません。一方でフリーランスで働いてる人は、会社や屋号の名前で領収署を取り、友人や家族と飲み食いした代金をこっそり経費計上、なんていう不正も、まかり通ってしまう世の中です。税務署が1件1件チェックするにも限界があり、よほど派手にやらない限りは、見過ごされているのが実態だったりします。うまくやってる人は、結構ないい暮らしをしていながら、ほとんど税金など納めていない、という人も多いです。不正はダメ、絶対、ですが正直ウラヤマシイ。わかりますよ皆さん!これからおススメする方法によって、そんなピカピカのサラリーマンのガラスを、不正のない正当な権利だけで、すりガラスくらいに曇らせることが可能になるのです!正当な手段によって、払った税金の一部を取り戻すことができるのです。その一部始終を、みなさんに余すところなくお伝えしたいと思います。すりガラスにする方法とは?さっそくですが、まずはじめに、その方法をお教えいたしましょう。それはズバリ、不動産投資という手法なのです。「なんだ、巷でよく宣伝してるアレか」とお思いのことと思います。私もそう思ってましたから。数年前に、知人の紹介で投資用物件を1件買って、確定申告をするまでは。「危ないって噂を聞くけど、大丈夫なの?」というのもわかります。不動産業者は本当に星の数ほどあり、正直ピンキリです。名簿を片手に片っ端から勧誘の電話をかけてくるような業者の大半は、危ないところです。詐欺まがいの業者も多く、絶対にそんな電話の相手をしてはいけません。数は少ないですが、優良な条件で提案してくれる不動産業者がいくつか存在します。まともな業者と付き合わなければなりません。一般に不動産は、木造や軽量鉄骨造の方が安価で建つため、利回りのいい物件が多いのですが、諸問題が多く、鉄筋コンクリート(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)の方が物件として安定した収益が期待できます。一部の優良業者であれば、RC造やSRC造の新築でも、月々のキャッシュフローをプラスで回しながら、尚且つ節税効果も得られる、素晴らしい提案をしてくれるのです。いうわけで、業者選びはとても重要です。私が不動産投資に出会って、実際にやってみて思ったことは、「もっと若いうちからやっておけばよかったな」ということ。30歳くらいから始めるのがベストだと思います。ある程度の勤続年数があって(2年以上)、収入がそれなりにあるサラリーマン(年収450万円以上くらい)に、この不動産投資はおススメです。サラリー年収が高い方ほどメリットが大きく、この投資はおススメしたいです。サラリー年収が高いほどいいの?サラリーマンとしての給与所得とは別に、不動産収入を得るようになった方は確定申告が必要になります。その際に、給与所得と損益通算、つまりマイナスが出た場合に、サラリーマンの所得から相殺して、所得額を減らすことができるんです。よって、所得が大きく税率が高い人の方が、より還付される額も大きくなるわけです。「なんだよ、損失が出るんじゃ投資の意味がないじゃねーか」とお思いでしょうが、ここがポイントなんです。投資を始めて初期の方は建物の価値が高いため、様々な節税効果が大きく、税務上の損失(赤字)が大きくなりやすいです。税制上は、キッチンやお風呂、配管といった設備が15年、建物の躯体が47年で減価償却します。実態としては、キッチンやお風呂が15年で買い替え、というわけではありませんし、建物も築47年で価値がゼロになるかと言えばそうではありません。コンクリが一番硬くなるのは築50年頃と言われ、建物の寿命としてはきちんとメンテされていれば、現在の技術では80年~100年と言われます。実際の劣化より早いペースで価値を償却する(経費計上する)計算になっているので、税制上の損失が出やすい、という訳です。ちなみに、税制上給与所得と損益通算できるのはこの4つのみ。山林所得つまり例えば株式で損失を出しても、給与所得と相殺して税金を軽くしてはもらえませんが、不動産はそれをしてくれる、ということなのです。実際のキャッシュフローが月々プラス収支でも、税制上マイナスであれば損益通算され、確定申告で還付金が受け取れます。嘘のような話ですが、税務署が認めるまったくの合法です。上記4つで不動産所得以外の選択肢を考えてみますと、(3)の譲渡所得というのは、マンションを売却した際の所得で、毎年繰り返すようなものではありませんね。山林所得は、欲しい方はどうぞ(笑)ですが、現実的でありません。現実的なのは事業所得なのですが、近年緩和傾向とはいえど、まだまだ就業規則で「副業禁止」を掲げる企業は多いです。副業にかまけて本業をおろそかにされては困りますから、当然の考えでしょう。副業禁止は、実際裁判になれば従業者側が勝てるという話もありますが、そこまで危険を冒す必要はないでしょう。不動産所得、これこそが唯一にして最強、と言う理由をご理解いただけましたでしょうか。不動産所得は基本的に、副業ではありません。「何もしていなくても、不動産が勝手に稼いできてしまうんだから、仕方ない」んです(笑)法律で副業が禁止されている公務員でさえも、一定の規模に満たない不動産での収入を得ることは、認められています。売るにしても、譲渡所得は受けていいのか?という話にもなります。「戸建てなら5棟以上、マンションなら10室以上の部屋の賃貸」これを超えると事業的規模、つまり副業にあたる、と解釈できます。国が決めた法律に、民間企業の就業規則が勝てるはずがないので、同様の解釈で問題ないはずです。白色申告とすることで、「事業ではない」という明確な意思表示をするようにしましょう。結論として、皆さんの会社での副業禁止への抵触は心配ご無用です。保険代わりってどういう仕組み?不動産投資は、保険の代わりにもなりますよ、というのを聞いたことがありますか。(通称:団信)というのがありまして、住宅ローンを組む人が加入させられる生命保険です。通常投資用マンションローンを組む場合も加入させられます。その人が仮に亡くなったり、高度障害になった場合、残債が保険金として出て、銀行が取りっぱぐれない仕組みです。通常団信の保険料は金利部分に含まれて計算されているので、別途保険料を払う必要はありません。遺族には当然、保険で残債がなくなったマンションが手元に残るので、それを売るなり、家賃を月々受け取るなり、それが保険代わりとなるというわけです。ちなみに不肖小次郎は、4件の不動産でウン千万の残債がありますが、今死んだらウン千万相当の4室のマンションが自宅とは別に家族に渡るので、掛け捨ての生命保険には加入しておりません。最近は、ガン団信というガン保険つきのものが、投資用不動産にも適用されるようになっていまして、すごくいい商品が出てきています。ガンと診断されるだけで残債免除だけでなく、一時金100万円まで支給されます。アフラックとかのガン保険は必要ないです。奥様の女性固有のガンにも一時金100万円が。他にも色んな手厚い保障がついても、以前とは考えられないくらいの低金利で融資が受けられます。これから借りる人が羨ましいです。私小次郎も1件だけガン団信に加入しており、もし今がんと診断されたら、2000万円ほど入ってくることになってます。ガンになって嬉しくはないですが、早期発見できたら治る病気になりつつあるので、こまめにガン検診は受けようというモチベーションにはなっています。それではそろそろ、具体的な戦略のお話に入っていきたいと思います。一棟買いか、区分所有か不動産投資は、いい立地で、きちんとした建物を持てれば、ローリスク、ミドルリターンと言われています。背中合わせの関係です。リスクを下げようとすると、リターンの期待値も往々にして下がる、そういうものです。東京都内の人口は増え続けています。この先もしばらくは増え続ける予測です。都内でマンションが増え続けているにも関わらず、家賃が一定の水準で保たれているのはそのためです。政治主導で、本気で東京の一極集中を是正する動きなどがない限り、この流れは変わらないと思います。みんな、職場から近くて便利なところに住みたいんです。いう場所に物件を持てれば、安定した収益を生む可能性が高まります。空室になってもすぐに埋まります。した人気エリアは当然に皆が欲しがるため、値段が高くなります。そのため利回りがあまり期待できない、ということになります。一方で、地方都市では人口が減っている地域も存在します。今後人気が上がっていくことは考えにくいエリアです。これらの地域での実例を挙げて騒いでいます。木造や軽量鉄骨造で一棟買いであれば、更なる利回りが見込めます。将来性に不安がアリです。大学の近くなど特殊要因があれば別ですが、その場合も結局人気となり、値段が上がるのです。都心の一棟買いは予算的に現実的でないと思うので、都心の区分マンションか、地方の一棟買いかの二択になると思いますが、サラリーマンが片手間にやるのであれば、前者の都心の区分マンションが絶対におススメです。実務面でのメンテナンスなど、手のかかり方がまったく違うからで、コンクリ造の区分マンションのオーナーは、実務的にやることがほとんど皆無だからです。新築か、中古か新築か、中古か。最初の1件目は新築がおススメです。中古のメリットは、新築と比較して価格が安い傾向がありますが、入る家賃はそれほど変わらないため、利回りが大きくなる傾向があります。一方で中古のデメリットは、所有者が変わるオーナーチェンジ物件というのは、賃貸中の場合、部屋の中の様子を確認してから買うことができません。瑕疵担保責任の問題があり、基本的には売主責任となります。中古の仲介の場合は、不動産業者は責任を負わず、売主個人の責任負担となるため、何かあった際に責任を追ってもらうにも、資本力に限界があります。中古は手放す人がいるわけで、何かしら理由があるわけですが、もしかすると何かしらの不都合があるのかも知れません。そのため、デベロッパーから直接買い受ける新築の方が、その点においては安心なのです。基づき10年間の瑕疵担保の保証がつきますが、中古住宅にはそのような義務はありません。1件目に新築をおススメする理由としては、1点目は節税効果が中古より大きいという点があります。先述の通り、設備の減価償却は15年のため、築10年とすると、設備の減価償却は残り5年しか受けられません。2点目ですが、何よりもやっぱり、1件目は実際に自分の目で、新しい物件を見て欲しい、という思いはあります。「ああここが自分の新しい城か」じゃないですが、ここを通じてこの先収益を上げていくと考えると、テンション上がります。2件目以降は中古も組み合わせて、うまく運用しましょう。不動産は新築であっても中古であっても、まったく同じものはない、と言われており、一期一会なものです。出会いが大事なので、いい物件に出会えることをお祈り致します。借り上げ家賃保証(サブリース)か、集金代行か賃貸不動産には「管理」というのが2種類ありまして、1つは一般の分譲マンションと同じ建物管理で、もう1つが賃貸管理というものです。賃貸管理とは、借りる人を探してくるところから始まり、毎月の家賃を受け取って、何か問題があればオーナーとの間に入り、退去の際は立ち会い敷金返還の査定を行い、また次の借主を探す、といった大家業の実務の大部分をを代行いただくサービスです。賃貸管理会社を使わずすべて自分でやることも可能ですが、それなりの覚悟が必要なので、最初はおススメしません。ある程度慣れてから検討するのはアリです。大家業の代行については違いはあまりありませんが、空室の際のリスクをオーナー側が負うのか、管理会社側が負うのか、という違いがあります。家賃保証型の場合、オーナーは管理会社と賃貸借契約し、どんな人が借りていているのかも知らされない場合もあります。管理会社側は、実際に借主から受け取る家賃と、オーナーに支払う家賃との間のマージンで、空室のリスクと利ザヤを稼ぐ仕組みです。更新料、礼金といった一時金の類もすべて、管理会社側の取り分となります。そのお金で、退去時の壁紙のリフォームなどを実施するのです。一方で集金代行は、前述の大家業代行の報酬として、月々いくらかを受け取るサービスです。こちらのケースは空室が出た場合、その期間はオーナー側は家賃を受け取ることができないため、リスク要因となります。皆さんには賃貸の強い都心エリアの物件をおススメしたいので、集金代行がおススメ、ということになります。管理会社によっては、集金代行でもリスクを下げられる、家賃保証との中間的なサービスを用意しているところもありますので、そのようなサービスを利用することにより、不安要素を減らすことが可能です。不動産投資のリスク投資である以上、リスクがまったくない、ということは残念ながらあり得ません。実際、1000万円からの投資となります。リスクを減らすお話はここまでいくつかしてきましたね。いい不動産業者と付き合うこと。都心の立地のいい、RC造の建物(区分含む)を買うこと。この2つで、粗方の問題は解決できます。この2つができていない人達が、マスコミで報じられているような、失敗する可哀想な人たちです。細心の注意を払ったとしても存在しうるリスクについてお話しておきますね。1つは金利の問題です。金利上昇のリスク即金で買える方は問題ないですが、通常はローンを組むことになると思います。投資用不動産のローンは、通常変動金利となります。長引く不況により、金利は完全に底値になっています。今がチャンスとも言えますが、ここからは上がることはあっても、下がることはまずありませんので、その点はリスク要因です。ここから急激に上がっていくことは考えづらいです。経済は上向きになりそうですが、まだまだ予断を許さない状況です。金利を上げてしまうと、「借金して設備投資しよう」という企業の投資意欲を削ぐことになり、結果として再び経済が下降線に向かってしまうため、まだまだ大幅に上昇するリスクは低いと考えられます。空室発生のリスク2つ目のリスク要因は、空室リスクです。賃貸に貸し出して収益を得る訳ですが、賃貸がつかず空室が続いてしまうリスクがあります。これは先に述べた通り、賃貸管理会社とサブリース契約をすることで、リスクを回避することができますので、どうしても空室リスクがこわい方の選択肢になります。考えればわかることですが、賃貸管理会社が利益を乗せる訳ですから、サブリースの手数料の方が、リスクよりもずっと高いはずです。更新の度に転居する人なんてそんなに多くないものです。引っ越しって面倒くさいしお金もかかります。気に入らなければ別でしょうが、立地のいい場所なら、5年10年住む人は多いですよ。それに好立地のいい建物をゲットできれば、すぐに次の借主も見つかり、空室はあっても1~2か月です。クロスの張替えと、クリーニングは必要になりますので、空室の間の返済と合わせて30万くらいは常に手元のお金とは別でストックしておきましょう。想像を超える何かが起こるんじゃないか?3つめは、想像を超える何かが起こるんじゃないか、という不安ですね。ローンを抱えていたりすると、この見えない不安は実は結構、心に浮かんだり消えたりします。先の東日本大震災では、もう一歩二歩間違えたら、東京は放射能で、もはや住むことのできない街になっていました。原発事故で、東京壊滅したらどうしよう、とか。なったらもう、日本自体が終わりなのでどうでもいいのかも知れませんが、そういう有事の際であっても、失うものは少ない方がいいのかな、と考えると、不安になります。この「得体の知れない不安」は案外、投資家の心理には大きな影響を及ぼしていますよね。いったことはそう簡単には起きない、と考えるしかないですし、実際そうですから。東京が滅亡しちゃったら、しょうがないです。その時は国やら誰やらの助けを借りましょう。続いて不動産運用において非常に重要な、必要経費についてのところです。ここをうまくコントロールすることで、節税効果をより大きくすることが可能になります。このテーマを語るのは、誰もが正直モゴモゴ言ってしまいます(察して)なにも断言はできませんし、すべて自己の責任において行ってくださいね。知り合いに税理士さんがいる場合は相談できれば安心ですが、確定申告は自分1人でも十分に対応できます。ブログには書けない話は、どこか別の機会でお話しできればと思います。質問がある方は、メールでお問い合わせいただいても結構です。それでは参りましょう。インターネット通信費など(プライベート利用とは別に、実際に不動産運用にかかった割合に限る)などなどです。パソコンや車の維持費用など、恐らく個人のプライベートでも兼用すると思いますが、これらも不動産運用にかかる割合部分のみを、経費計上することになります。それらについて、実際にどんな経費が認められて、どんな割合まで認められる、などといった個人の大家さんに向けたガイドラインというものが存在しません。そもそも、サラリーマンの方は確定申告について誤解されている方がほとんどですが(私もそうでした)、確定申告はその名の通り申告主義であって、承認制ではないのです。皆さんの会社で経費精算する時は、領収書を添付し、チェックされて会社の承認を受けてはじめて経費として認められますが、確定申告は違うんです。基本的には、申告の通りに処理されます。内訳を提出することも、領収書を提出することもありません(ただし領収書は、税務調査に備えて5年間の保管義務がありますのでご注意ください)。中には、不動産収入の何パーセントくらい、というのを適当に申告している人もいるかも知れませんが、そうだとしても税務署はそんなことはわかりません。正しく計算している人も、総額を書くだけですから、違いなんてわかるすべもありませんよね。膨大な申告書類の中から、「こいつはちょっと怪しいな」という人がピックアップされ、税務所の調査が入ったり色々指摘されたりしますが、常識的な範囲で正しく申告している人のところにお鉢が回ってくることはないと思います。上記に挙げた例も、例えばこういうものが考えられるな、という例を挙げたにすぎず、税務署に個別に確認したものではありませんので、あくまで自己責任でお願いいたします。ここに書いてあるものは大丈夫、ではありませんので、不安な方は税理士さんに確認をお願いします。自分が正しい経費と思って計上したのであれば、堂々と主張すればよいのです。仮にそれが税務署に認められなかったとしても、それは「見解の相違」にすぎず、不正な行為とまでは言えないと思います。不正な申告はペナルティを受けることになりますので、その点はくれぐれもお気を付けください。不動産投資の成功の鍵を握る最重要ポイント最後に、不動産投資の成功の鍵を握る最重要ポイントをまとめておきましょう。・好立地(ターミナル駅の駅至近など、賃貸人気エリア)の、RC造の区分マンションを買うこと・信頼できる不動産業者と付き合うことたったのこの2つです。これさえできれば、毎月毎月のお小遣い(キャッシュ)を生みながら、最終的に数千万の資産が手に入るわけです。高額なローンにはなりますが、入居者が代わりに払ってくれます。ここで重要になってくるのが「不動産業者選び」です。先ほども述べた通り、膨大な数の会社があり、中には悪徳業者も多数潜んでいます。どこでもいいと適当に選んではいけません。おススメするのが、不動産投資を専門に扱う、または力を入れている、大手の業者です。上場企業の方が社会的責任も重く、背信的行為に及ぶリスクが低く更に安心です。不動産投資の専門業者がお勧めの理由をご説明しますね。金利面の強み理由の1つが、金利です。不動産投資のローンは、一般の住宅ローンとよく似ていますが、少し違うんですね。扱う銀行が限られるということです。銀行も、貸し出す相手先の信用によって、金利を変えていたりします。銀行としても取引したい相手です。そのため、金利や審査の面において、他の業者より優遇されていることがあります。銀行にしたら、実績多数の業者の顧客には、安心して安い金利でも貸し出せる、ということなのです。これはスケールメリットのない小さな業者には中々真似はできません。賃貸管理力の強み理由の2つ目が、賃貸管理力の高さです。大手になればなるほど、賃貸の需要を有する優良顧客とのコネクションを多数持っています。実は三分の一ほどは法人契約です。具体的に言うと、大手企業が社宅として、何フロアか一括して借り上げるケースがあるのです。社宅となれば、2年の契約満了で出ていくようなケースは少なく、10年、15年と借り続けてくれる期待が持てます。中に住む人は入れ替わっているんでしょうが、その都度クリーニングなどを大家がする必要はありません。相手は大手法人だったりもします。家賃未払いなどの金銭トラブルとは無縁、毎月きっちりとお支払いしていただけます。実際私が所有する4室のうち3室が法人契約で、そのうち1室は日本を代表する大手IT企業に社宅として借りていただいています。毎月プラス収支で、今のところ何も問題なく、生命保険、ガン保険にタダで加入できている計算になっています。おわりにさて、ここまでお読みいただいた方であれば、不動産投資の魅力に気づいてしまったのではないでしょうか。何度も言いますが、とにかく最重要なのが、いい業者と付き合うこと!この一言に尽きます。ハピタスなどのポイントサイトでもよく不動産投資の高額ポイントの募集をみかけますが、そういう業者も利用しない方がいいです。沢山のポイント乞食達へ配るポイントの原資は、顧客への販売価格の方に上乗せされていることは明白です。優良な業者は、顧客からの紹介によって、新たな優良な顧客を獲得できるのです。正のスパイラルですね。一般の方のブログで、「おすすめの投資用不動産業者10選」的なサイトを踏むこともあまりおススメできません。GA社、PA社、など、多くの個人サイトがおススメする業者の多くは、アフィリエイトの成功報酬が高い業者です。広告を出しているところが悪い業者とは限りませんし、中にはいい業者をおススメしているサイトもあるはずですが、見極めが難しいですよね。同じ業者内でも、担当者によって当たり外れがあることも、見逃せない重要なポイントです。あなたの会社でもあると思います。担当者がついて営業やサービスを行うような場合、担当者によってお客様の満足度は異なるはずです。信頼できる担当者を直接ご紹介させていただきます!もちろん私自身も物件を保有し、満足している業者、担当者です。私もいくつかの業者と取引してからわかったことですが、最初の業者はイマイチだったと思っています。そこしか知らなかったから、気付けなかったんですね。調べていくうちに、ようやく気付くことができたのですが、皆さんには1軒目から、最も優秀優良な業者とお取引していただきたいと思っています。全国どこにお住まいでもOKです。ご紹介する営業マンがご挨拶にうかがうことでしょう。メニューの「お問い合わせ」からご連絡いただけましたら、新築、中古、などのそれぞれご要望に応じたベストの業者、担当営業マンをご紹介させていただきます!その他質問などございましたらお気軽にご連絡いただければと思います。騙されないよう、くれぐれもお気をつけて、よい業者と巡り会ってください。できるだけ若いうちに、世の中のお金の仕組みにいち早く気づき、よい節税、よい副収入となることをお祈り致します。technologiesの魅力どうも小次郎です。サラリーマンをしながら、不動産投資をしております。...ソフトバンクが法人税を納めてないって話についてどうも小次郎です。消費増税から1週間が経ちました。...ワンルームマンション投資は本当にダメなのかワンルームに限らず、「区分マンション投資」は、本当にダメなのでしょうか。新金利?に関する続報でございます。詳報どうも小次郎です。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*ウェブサイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。異業種から、2018年の宅建試験に挑戦し、独学4か月で一発合格を果たす。語呂合わせや楽々勉強法などのノウハウを、今後チャレンジする皆さんのお役に立てればと思います。現在活動中のサラリーマン不動産投資についても、物件や業者選びのコツから驚きの節税法などをご紹介!ご興味ある方のご参考となれば幸いです。管理人も物件を保有する、おススメ不動産業者です。投稿された美味しかったふるさと納税も、事実上今日が最終日。基本テキスト(日建学院/建築資料研究社)Amazonで実質無料の電子書籍、100%ポイント還元ランキングに参加しております。よろしければクリックをお願いします。ランキング管理人も物件を保有する、おススメ不動産業者です。