融資大学こんにちは^^。今回は、不動産投資家の為のお話です。「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」3についてです。前回のおさらいから......。基本の算式から書いてしまいますね。基本はどこの金融機関でも違いはないと思います。評価時点で同じ建物を立てた時の価格です。基本になっていると思います。さあ、一気に進めます。融資担当者にぶっちゃけ聞いてみてください。次は耐用残存年数です。1木造⇒22年2鉄骨造⇒37年3RC⇒47年ですね。ここから、残存年数を算出するわけです。何のこと?って感じですが、要するに、見た目です。笑同じ場所、同じ材質、同じ残存年数の物件でも、その管理の仕方で雲泥の差が出てきます。これらを総合的に判断して、その建物の積算評価を算出します。「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」3についてです。不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、あえて、専門用語を使っていきます。第一回目は、「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」でした。第二回目は、「銀行の積算評価~土地~」でした。今回、第三回目は、「銀行審査のプロがこっそり教える~積算評価の真実~建物編」ということで、前回の続きです。不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、あえて、専門用語を使っていきます。出来るだけ自己資金の支出を抑えて逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれることにつながりこれを利用して資産と収入を拡大していくということでした。ここまで、いいですね。わからない方は、第二回を読んでみてください。不動産融資では、10年、20年、超長期になると、30年というローンも組めます。不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのでしょうか?担保があるからだ。いうことは何回もお話していますね。重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。その根拠が、銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。一つが、その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。前回のおさらいから......。(国税庁)、2固定資産税路線価(市町村)、3公示価格(国土交通省)、4基準地価(都道府県)というのがある。(ー)が所轄官庁です。実はこれ以外での評価方法があります。5最近のその物件の近くで、売買された事例を参考にするのです。一つが、6業者に聞いてしまえ!ということです。このように、1~6を参考に積算評価を出すわけです。それらを踏まえて、本題の建物の評価に入るわけです。建物の評価とは?基本の算式から書いてしまいますね。基本はどこの金融機関でも違いはないと思います。評価時点で同じ建物を立てた時の価格です。基本になっていると思います。さあ、一気に進めます。融資担当者にぶっちゃけ聞いてみてください。「御行のマンションやアパート等の共同住宅やビルの需要率ってどれくらいですか?」って。「オッ!この人プロだな....」って思われるはずです。あなたへの対応も、変わってきますよ。次は耐用残存年数です。法定耐用年数は、1木造⇒22年2鉄骨造⇒37年3RC⇒47年ですね。ここから、残存年数を算出するわけです。要するに、見た目です。同じ場所、同じ材質、同じ残存年数の物件でも、その管理の仕方で雲泥の差が出てきます。これらを総合的に判断して、その建物の積算評価を算出します。物件探しは、データだけで、判断してはなりません。その地に足を運び、初めてその実態がわかるのです。意外と皆が敬遠している物件に宝物が潜んでいることがありますから.....。審査をいていた時、この業者なかなか上手いなあ....。感じることがよくありました^^。銀行は、当初の融資の条件は変えません。そんな質問が来ました。その2こんにちは^^仮面銀行マンKです。前回、金利交渉の舞台裏について、お話しました。受けるにあたり、質問が多い事項を5つお答えします。1つづ記事を読む社蓄卒業日記6武器はPayPal!こんにちは^^。銀行も、融資を行い、そ記事を読む「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」1こんにちは^^。今回は、不動産投資家の為のお話です。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。