こちらの記事では、デッドクロスがなぜ起こるのか、そして何が問題なのかということを解説しました。デッドクロスは「黒字倒産」を防ぐ大切な知識です。何も知らないままでいると「利益が出ているのに、税金が払えなくて破産」という可能性もあります。・デッドクロスに陥った場合の対応策について解説します。今回はデッドクロスを避けるための戦略、そして万が一デッドクロスに陥った場合の対策を取りあげます。この記事を読むことで、少なくともデッドクロスによる黒字倒産のリスクを回避できる知識が身につくでしょう。デッドクロスの基礎知識がまだ不十分と思われる方は、まず1回目をお読みいただき、そのうえで今回の記事を読み進めてもらえればと思います。正しく理解しておこうまずは1回目のおさらいです。デッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」でしたね。減価償却費とは、建物や建物設備を購入時に一括して経費計上するのではなく、利用できる期間に振り分けて経費計上することです。現金の支出を伴わない帳簿上の費用なので、減価償却費を計上した分だけ経費も増え、利益を圧縮して節税につながります。毎月のローン返済は現金の支出が伴うものの、経費として計上できるのは、ローン返済額のうち、利息相当部分のみ。この利息相当部分も、返済が進むにつれて額が減っていきます。年月が経つにつれて、減価償却費と利息の経費計上できる金額が減ってしまうという状況が起こります。これはつまり、減価償却費と利息という節税に有効な2つの武器を失うということ。場合によっては、黒字が発生しすぎて納税するキャッシュがない(黒字倒産)という状況に追い込まれます。1-2.必見!「デッドクロス」を確実に回避するための方法7選それでは、ここからはデッドクロスを避けるための方法を解説しましょう。よる「手取り金額の減少」です。デッドクロスを回避するには、「できるだけ支出を抑えて、手取り金額を増やす」ことがポイントといえます。(1)自己資金を多く入れて返済期間を短くする物件購入時に、自己資金を多く入れて借入れ金額を少なくすれば(返済期間が短くなれば)、デッドクロスが起きるリスクも回避することができると言えるでしょう。求める金融機関は増えています。ようにフルローン、オーバーローンを組むことが難しくなっており、それは一般のサラリーマンにとっては不動産投資のハードルが高くなったといえるでしょう。多めに自己資金を投入するということは、大きなレバレッジを効かせられないものの、その分安定投資ができるといえます。それは単純に多額のローンを抱えるということだけでなく、デッドクロスに陥るリスクを下げるという意味でも効果的ということです。「元利均等返済」を選ぶことになります。元利均等返済とは、毎月一定額の返済で、当初、元金はあまり減らず、利息ばかり支払う返済方法です。メリットは、投資初期に利息を多く支払うため、元金均等返済よりも経費として多く計上できるところです。初期の節税効果が高いということです。金を毎月一定額返済する方法です。元金の減りは、元利均等返済よりも早く進むものの、投資初期は元金と利息の合計支払額は、元利均等返済よりも多くなります。期間が経過すればするほど、元金と利息の合計支払額が減っていくので、長期保有をするのなら元金均等返済のほうが有利です。銀行から融資を受ける際に、特にこちらから指定しなければ、元利均等返済を選択されることが多いといえます。年数が経過するにつれ元金の金額が上昇する元利均等返済よりも、元金均等返済だと元金の返済額は毎月一定していますから、デッドクロスを回避するのなら元金均等返済を選ぶべきです。初年度の返済総額は高くなりますが、元金返済額が変動しないので、経理上の負担を軽減することができます。(3)減価償却の期間が短い築古物件を購入しない築年数が経っている物件ほど、減価償却ができる期間も短くなります。中古物件は購入費用が抑えられて魅力的ではありますが、減価償却分を計上できる期間が短いため、デッドクロスに陥る可能性も高まります。築年数が古すぎる物件を購入する際は注意しましょう。中古物件の減価償却期間の計算は以下のとおりです。計算式は「22年−(8年×0.8)=15年」つまり、残存耐用年数は新築よりも7年短い、15年ということです。7年4カ月=14年8カ月」なのですが、正確に残存耐用年数を求める場合は、上記の計算式に当てはめる場合があるということです。※22年:木造の法定耐用年数(償却できる年数)。今回の場合、木造アパートなので住宅用となります。(4)納税資金の積立を行う(キャッシュを使わない)デッドクロスに陥ると、納税額が上昇してキャッシュが必要になります。そのことを考慮して、減価償却費が大きいうちにお金を貯めておくのもおすすめです。そもそも不動産投資では、急な修繕や空室が発生してキャッシュが必要になることは珍しくありません。キャッシュフローが出たからといって、すぐに使ってしまうと、その後のリスクに耐えきれなくなってしまいますし、買い進めるときの資金不足にもなってしまいます。不動産投資で成功した人に対して海外旅行をしたり、高級時計を買ったり、高級車を乗り回したり、派手な交友関係を楽しんだり......きらびやかな「ザ・成金」的な生活を送っているイメージを持たれているかもしれません。実際には、これは不動産オーナーに限らず、成功している人ほど質素倹約を大切にしており、得たお金をすぐに使ってしまうという浪費家タイプはまずいません。デッドクロスの回避策というのはもちろん、得たキャッシュは消費に使うのではなく、投資を支えたり拡大したりするために使うと考えていただきたいと思います。(5)ローンの繰り上げ返済を行うローンの繰り上げ返済を行うことで、毎月の返済額を減らすことができます。完済後、返済に充てていたお金が手元に残ります。すれば、税金の負担が増えたとしても現金が枯渇しにくくなるので、デッドクロスに陥る可能性は低くなります。「買い増し」という観点からもローンの繰り上げ返済は有効になります。残債ゼロの物件を担保にすれば、有利な条件で融資を受けやすくなるからです。金融機関によっては不動産ローンの繰り上げ返済には違約金が発生することもあるため、事前に確認しておきましょう。(6)減価償却期間に合せて融資期間を選ぶデッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指します。いうことは、減価償却期間と同時に融資の返済も終われば、デッドクロスには陥らないのです。デッドクロスをするタイミングを計算し、物件の減価償却期間に合せて融資期間を決めれば、デッドクロスを回避できるということです。中古物件を購入する場合、新築よりも減価償却できる期間が短くなるので、減価償却期間に合わせて融資期間を決めると月々の返済額が高くなります。返済シミュレーションを行い、適正な落とし所を見つけるのがいいでしょう。(7)収益性の高い物件を選ぶ一般論でいえば、高利回り物件ほどキャッシュフローも出ます。「一般論」と付けたのは、往々にして高利回り物件というのは利回りが高くなるデメリットを抱えているからです。賃貸需要が少ない、多額の修繕が必要、立地が悪い、再建築不可などです。した歪みを改善できる投資なら、高利回りの分、キャッシュフローもたくさん出ます。すれば、貯めたキャッシュによって繰り上げ返済したりすることで、デッドクロスを回避することができます。万が一の対応策を知っておこうデッドクロスに陥って現金支出が増えたとしても対応策はあります。減価償却がなくなって手持ちの現金が少なくなるといっても、ローン返済が終われば、毎月返済していた分だけキャッシュフローが手元に残ります。完済のタイミングまで持ちこたえられればいいわけです。いっても、完済までの期間、現金が持たないということもありえます。そこで以下では、デッドクロスに陥った際の対応策を紹介します。2-1.融資期間を延ばして延命する「借り換え」という方法ローンを借り換えて融資期間を延ばすことができれば、融資への返済額を軽減でき、現金の支出も抑えられます。期間が延びる分、返済総額は増えてしまいますが、デッドクロスへの対応策にはなるでしょう。2-2.売却して新たな減価償却を得る「新物件購入」という方法も減価償却できなくなった物件を売却し、新たに減価償却費を計上できる物件を買うという方法も考えられます。売却せずとも、新しく購入した物件の減価償却費を、既存物件の元本返済分に回すことでデッドクロスを回避するという方法もあるでしょう。本記事では、デッドクロスを回避する方法、デッドクロスに陥った場合の対応策について解説してきましたが、綿密なシミュレーションの重要性は改めて理解していただきたいです。購入前に、減価償却額とローン返済額についてシミュレーションをして把握できていれば、デッドクロスが起こるタイミング、そしてそのときの累積キャッシュフローの状況も予想ができます。その段階ですでにリスクはある程度可視化できるのです。コストも算出する必要があります。家賃については基本的には築年数に応じて下落していくものですし、空室率は少しずつ上昇していくものです。その点も考慮してシミュレーションをしておく必要があります。収支シミュレーションと聞くと、難しそうだと感じる人もいるかもしれませんが、正直不動産投資は買った段階で勝ち・負けがほぼ決定するビジネスです。デッドクロスを回避する方法は主に7つ。デッドクロスに陥った場合の対応策は、主に以下の3つ。デッドクロスを回避するという目的だけでなく、そもそも不動産投資で成功したいなら綿密な収支シミュレーションは必須。コスト、家賃の下落率、空室の上昇率も考慮してシミュレーションする必要があるデッドクロスは十分に理解できていない人も多いですが、不動産投資を行ううえでは必ず身につけておくべき知識です。デッドクロスについて、まだ理解が浅いと感じる方はぜひ以下の記事もお読みいただければと思います。使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。不動産投資の学校ドットコム.。