4あずきハウジング2019.04.24【簡単解説】マンション価格の推移と今後の予測についてTweetPocket建築費が上がったり、新築マンション価格が高騰していたり、マンション価格には波がありますよね。この記事では、マンション価格の推移についてまとめています。1.マンションはいつ買うのがオススメか?まず、結論から先に言いますと、マンションに買い時はありませんということです。買い時によって、失敗や成功、ということは本来、あり得ないはずなんです。マンションを購入したり、と、こういう無理な行動をすると、大抵は失敗します。自分が納得できる物件を見つけることです。自分が満足できる物件があれば、時期は関係なく買うべきです。高い時に売れたとしても、代わりに買う物件が高ければ、あまり効果はないですよね。いえ、マンション価格の高騰や下落が、物件自体の特徴に全く影響を与えないか、というと、そうではありません。2.マンション価格の影響を受けるポイントマンション価格の高騰や、地価の下落などが、物件自体に与える影響には、主に以下のようなことが考えられます。2-1.部屋の広さマンション価格は、建築費の水準に強く影響を受けます。建築費が高い時は、利益を上げるためには、販売価格を高くする必要があります。販売価格を上げるのにも限界があります。住宅ローンが組めなくなるからです。いう場合、住宅ローンの上限を超えないように、部屋の面積が小さくなっていく傾向があります。3LDKの場合、70平米が基準になると思われます。価格高騰期には、70平米未満の部屋が多くなります。逆に、価格低迷期には、70平米を超える部屋が多くなります。部屋の広さにこだわりがあるなら、価格高騰期の購入は避けた方が良いかもしれません。(面積にこだわりがなければ関係ありません。建築費と同様に、地価はマンション価格に強く影響を与えます。マンション開発には、まず、土地を仕入れる必要があるからです。地価が高い時は、販売価格に利益を乗っけて、元を取ろうとします。体力のあるデベロッパーであれば問題ないでしょうが、地価が高い時に、広大な敷地面積を仕入れるのは、リスクが伴います。広い敷地、ゆったりとした敷地にこだわる方などは、地価が低迷している時が、マンション購入には良い時期かもしれません。3.今後のマンション価格の推移はどうやって決まる?マンションに買い時はない、とは言われても、部屋の広さや敷地面積に影響があるなら、気にした方がいい、と考える方もいると思います。そんな方のために、今後のマンション価格の推移をどうやって調べるか、ということをまとめました。マンション価格に影響を与える基本的事項としては、主に以下のものがあります。所得水準と金利は、マンション購入者が借りることができるローンの総額に影響を与えます。所得水準が高ければ高いほど、借入ができるローンは増えます。その反対に、金利が低ければ低いほど、借入ができるローンが増えます。所得水準が高くて、金利が低ければ、マンション価格は高騰する傾向がある、という訳です。地価や建築費は、一般の商品でいうところの材料費です。材料費が上がれば、利益を出すためには、販売価格を上げなければなりません。地価や建築費が高騰している時は、同じようにマンション価格も高騰する傾向にあるのです。最後に新築マンション価格です。これは、中古マンションの価格に影響を与えます。新築マンションの価格が上がれば、相対的に中古マンションの価格も上がります。その反対に、新築マンションの価格が下がってくれば、中古マンションも価格をさげなければ売れなくなります。4.マンション価格の今後の予想は?では、基本的な事項を踏まえ、具体的に今後のマンション価格の展開について考えてみましょう。ホームページ東京23区のマンション価格予測です。このように具体的に価格動向を予測してくれている資料は珍しいのですが、グラフを良く見ると、あることが分かると思います。波があるということが分かると思います。一つ、次のグラフを見て下さい。)こちらは、過去からのマンション価格の推移を確認したい場合に分かりやすいグラフです。価格高騰期や、価格が最も低い時期は、15年周期でくることを前提にすれば、おおよそ何年後が価格高騰期なのか、とか、価格が下がる時期なのか、ということが予想できます。このグラフはマンション価格ではなく、土地価格、つまり地価の推移を表したグラフです。(出典:「地価にみる日本の今」伊藤裕幸)このグラフにも波がありますよね。不動産価格は、全般的に波がある、ということなんです。この波は15年周期ともいわれております。関連記事:【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法5.中古マンションは「管理」を絶対にチェック!最近では、駅徒歩10分圏内かどうかで、価格が2極化している、と言われます。言って、徒歩15分の物件が全く売れないわけじゃありません。今後、働き方改革などで電車通勤が少なくなるようなことがあれば、徒歩15分の物件も売れやすくなるかもしれません。そのように時代の移り変わりによって価格への影響が変化することがある一方で、絶対的に不変なポイントもあります。マンションは管理を買うと言われますが、まさしくその通りです。管理の良し悪しは、大規模修繕などを通して、所有者の出費に直結するからです。管理の状態が悪く、修繕積立金も貯まっていないマンションの場合、中古マンションの購入価格以外にも、積立金の値上げや、場合によっては一時金の負担など、突然の出費が発生する可能性があります。その反対に、管理の良いマンションでは、築年数が経過していても、グレードアップ工事を実施したりするなど、資産価値を一定に保っているようなマンションもあります。一時金などの出費の心配もありません。新築マンション動向をチェックすることよりも、まず管理がしっかりしているかどうかを最優先にチェックすることが必須です。6.まとめいかがでしたでしょうか。繰り返しますが、マンションに買い時はないです。自分がどういう立地に住みたいかどういう部屋に住みたいか広さは?間取りは?ということを突き詰めていくことが、最重要です。私の知人でも、安く買って高く売った、という話を聞いたことがあります。様々な価格の種類が世の中には氾濫しています。1.不動産価格は、色々あるように見えて本質的には2種類しかない不動産価格は、一物四価や実勢価格など、価格の種類が様々あるように言われていますが、本質的には2種類しかありません。この記事では、様々な不動産価格を、この2種類の価格にグループ分けして、なぜ価格が決まるのか価格に影響を与えるものは何かという視点で、不動産価格の決定の仕方について、解説していきます。2.不動産の価格に影響を与えるもの不動産の価格に影響を与えるものには、どのようなものがあるのでしょうか。所在している地域の特徴。土地であれば、面積や建ぺい率・容積率等の、道路の幅、隣接地などに嫌悪施設がないか等。建物であれば、構造(木造、鉄筋コンクリート造等)、面積や築年数、維持管理の状況等。先ほど時価のグループの中に、「鑑定評価額」という価格が入っていたのを思い出して下さい。「鑑定評価額」は不動産鑑定士によって分析・判定された「不動産の時価」のことです。(厳密には、「正常価格」についての「鑑定評価額」です。鑑定評価額にも時価に相当する価格以外の種類があります。)ですから、上記の価格形成要因は、時価に影響を与える要因である、ということです。一つの価格である「売買価格」も、同じような要因で決定されるのでしょうか。基本的には時価と同じです。マクロ的な経済情勢の下、地域や個別性を反映して価格が決まります。売主と買主の関係が価格に影響することです。時価との違いは、この点のみである、と言ってもいいと思います。時価と異なり、売主と買主の関係が売買価格に与えるケースとして、以下のような場合が考えられます。以上のケースは、つまり、実際の売買では、時価よりも高く売れたり、安く売れたりすることがあり得る、ということです。売買価格の場合は、時価に影響する要因に加えて、上記のような売主と買主の要因が強く影響することを、忘れないで下さい。これらについては、実際の売買の順番通りに見ていくと理解がしやすいと思います。自分がいくらで売却したいのか、その希望価格のことです。通常であれば、ポストの販売チラシなどから、大体どれくらいで売れるのか、ということを自分なりに調べてから、不動産業者に問い合わせて査定してもらうことになります。物件がいくらで売れるのかを査定した価格のことです。現地や部屋を見ないで行う机上査定と、現地を見てから行う本査定(呼び方は色々です。両者の違いは、主にリフォームに必要な費用、周辺環境といったところです。当然ですが、机上査定より本査定の方が精度が高いですが、分析手法や収集データなどを比較すると、後ほど説明する不動産鑑定士による鑑定評価額より精度は劣ります。実際に販売チラシなどの広告に掲載される価格です。意外と安いなとか、あれこれ考える元になる価格のことです。中古マンションなどの売買では、値引き交渉が行われることが多いので、ある程度の値引き幅を考慮した価格となっていることが多いです。売り出し価格に対して提示する価格です。通常は、いくらかの値引きをしますが、あまりに値引き幅が大きいと、売主から断られる可能性もあります。売り主と買い主の双方が合意し、売買契約書に記載される価格が成約価格です。この成約価格こそ、売買価格です。(「実勢価格」とも言います。成約価格、つまり売買価格へ至るまでのプロセスに過ぎません。先ほども言いましたが、この成約価格は時価とは異なるものです。それは、売主と買主がどのように歩み寄ったかによって、時価より高くなったり、安くなったりするものです。「行政機関」から公示される「土地」の「価格」に関する「目的」に応じた「4種類」の「指標」のことです。下記の表は、一物四価の特徴をまとめたものになります。以下、それぞれの簡単な解説です。固定資産税評価額?」をご覧ください。毎年1月1日時点の土地の時価として公表している価格。目的は、一般の土地取引の指標とされています。公示地価と同じく、土地の時価を示す指標ですが、都道府県から公表されます。基準日も毎年7月1日時点です。贈与税の税金を計算する目的で、毎年1月1日時点の土地価格として公表している価格。価格水準として、公示地価、つまり時価水準の80%の水準になります。固定資産税や不動産取得税等の税金を計算する目的で、土地や建物等の固定資産について公表している価格。公示地価や相続税路線価と異なり、3年ごとに見直しが行われ、公表されます。土地は、時価の70%程度の価格水準となっています。一物四価と呼ばれる公的指標の中で唯一、建物価格が算定されています。総務大臣の定める固定資産評価基準によって算出されているため、時価水準とは異なります。不動産の売買価格は、実際の取引された事例から分かります。その売買価格が高いか、安いかを判断するための時価は、どのように分かるのでしょうか。先ほどの一物四価の公的指標は、時価がベースとなっているものであり、これらの公的指標を調べることで、時価水準は分かります。そもそも、この時価水準自体、どのように判定されているのでしょうか。不動産鑑定士による鑑定評価額です。この鑑定評価額が、時価の根拠となるものです。)は、時価とは認められませんので、注意しましょう。5-1.不動産鑑定士とは?不動産鑑定士とは、不動産の適正価格を判断できる唯一の国家資格です。先述した、不動産の価格を形成する要因を分析し、不動産の経済価値として、鑑定評価額を決定することができる、唯一の資格者です。(不動産鑑定士以外の者は、時価を決定できません。不動産鑑定士の鑑定評価手法は、主に以下の3つです。「積算」という、工事費などを見積る考え方で価格を試算する手法です。コストアプローチに分類されます。分かりやすく言うと、新築価格から、経年減価を引いた価格です。出したい不動産と、特徴や立地条件などが似ている不動産の成約価格等(取引事例、と言います。)を使って、価格を試算する手法です。マーケットアプローチに分類されます。採用する取引事例の選択は、高度な分析力と経験が必要です。価格に利回りを掛けると、儲け、が計算されますよね。その数式を逆算して、儲け、つまり賃料等に基づく収益から、不動産価格を求める手法です。投資用不動産の価格は、収益還元法によって求められます。インカムアプローチに分類されます。6.まとめいかがだったでしょうか。世の中に氾濫する様々な不動産価格。時価と売買価格の2種類にまとめることができます。時価は不動産鑑定士により決定されます。者は時価を決定できません。)売買価格は、取引当事者(売主と買主)の交渉により決定されます。売買価格(つまり、実勢価格)は高かったり、安かったりしますが、時価はブレません。おける利回りと不動産価格との関係は?TweetPocket不動産投資、という投資方法は、昔に比べると一般化してきました。その一方で、プロではないサラリーマン投資家を狙った偽装工作などが問題になっています。実は、そんな偽装工作などは、「利回り」をごまかすために行われていたのです。不動産投資で「利回り」とは、非常に重要な概念です。この記事では、利回りのことを知らない方にも、とっつきやすいような書き方で、不動産価格の利回りを解説しています。1.利回りをイメージから勉強〜注意点も一緒に分かる〜利回りとは、何でしょうか。意味を見ると、その不動産を買ったら、どれくらいの収入があるか、というパラメーターです。利回りは割合のため、「%」として表示されます。利回りは、どのくらいの収入があるかという割合なので、当然、高い%の方が儲かるので、喜ばれます。5%より10%の方が良くて、10%よりも20%の方が良いわけです。ここは、当たり前のようですが、非常に重要なところです。利回りは高いほど儲かるという風に覚えておいて下さい。賃貸物件で利回りをイメージします。賃貸物件を借りたら、オーナーに家賃を払います。この家賃がオーナーの収入となります。家賃は月額?それとも、1年分?これは、1年分を使うのが常識となっています。理由は、みんな使っているからです。みんなが使っている、イコール比べられるからです。そこで、他の物件と比べるために、主に2種類の利回りが使われています。グロス利回り(表面利回り)とネット利回り(実質利回り)です。一般的な不動産投資家は、グロス利回りとネット利回りで分析していることがほとんどです。3.グロス利回りとネット利回りグロスとネット、と言われて、すぐにイメージできる方はなかなかいないと思います。理想と現実ということです。理想が、グロス利回り現実が、ネット利回りだと思って下さい。価格で割ったものだからです。理想的な利回りですよね。満室だったら、これくらい儲けることができるという%が、グロス利回りです。空いてる部屋からは、実際は家賃もらえませんよね。家賃をもらっても、固定資産税だとか、保険に入ったりだとか、壊れた所を直したりだとか、色々と出費があるはずです。これらの、マイナスを反映した利回りが、ネット利回りです。理想的なグロス利回りではなく、現実的にマイナスや費用までも計算した利回りになります。いうか、グロス利回りは理想上の利回りだから、基本的にネット利回りだけで考えた方が良いのでは?と考える方もいるかと思います。その通りで、理想を表したグロス利回りだけに捉われると、大抵は失敗します。現実的な空室のマイナスが反映されていないからです。言って、全ての物件をネット利回りで分析するのも大変なんです。ネット利回りは空室の計算や費用の見積もり、計算など、手間がかかります。価格というシンプルなグロス利回りが良く使われています。(計算の手間が少ないからです。)4.利回りの使い方では、利回りはどのように使うのでしょうか。先ほども説明しましたが、グロス利回りとネット利回りでは、長所と短所が異なります。グロス利回りは計算の手間がかかりませんが、最終的な意思決定には向きません。ネット利回りは、実質的な収入割合が分かるため、最終的な意思決定に向いていますが、計算に手間がかかります。各利回りの使い方として、1グロス利回りで、沢山の物件の中から、数件を絞り込む2ネット利回りで、細かくチェックするというのが、それぞれの短所を補う利回りの使い方です。5.利回りの見方〜高ければよいのか?〜利回りは価格に占める収入の割合、と説明しました。高ければ高いほど良いのですが、利回りの高さだけで全てを判断するのは危険です。どんな投資でも共通しているのですが、ハイリスク・ハイリターンという考え方です。利回りが高いリターンが大きいリスクが大きいということです。投資額の回収についても考えてみて下さい。ネット利回りが20%の場合、5年で100%になります。5年で投資額の分の家賃収入を獲得できる、ということになります。ネット利回りが10%の場合、10年で100%となります。10年で投資額を回収することができる、ということです。投資額は回収してからが、実際の儲けになります。利回り20%でも5年でようやくトントン、というのでは、意外に儲からないな、と思う方もいるでしょう。「キャピタルゲイン」という儲けがあります。買った時よりも高く売って、売却益を得ることができます。この売却益が、「キャピタルゲイン」です。(これに対して、家賃収入が「インカムゲイン」と呼ばれるものです。「キャピタルゲイン」がビッグボーナス、というイメージです。6.まとめいかがでしたでしょうか。不動産投資で良く使う利回りには、主に2つあります。グロス利回りとネット利回りです。分かりやすく言うと、グロス利回りは「理想」で、ネット利回りは「現実」です。それぞれには長所と短所がありますので、上手く使いこなしましょう。関連記事:【時間がない方必見!】不動産価格の推移をグラフで調べる方法TweetPocket2019.04.23生前贈与したときの不動産価格は?TweetPocket生前贈与をした土地の価格が110万円を超えると「贈与税」という税金がかかります。贈与税は税率が高いです。この時の土地の価格はどのように計算すればよいのでしょうか。1.そもそも生前贈与とは?生前贈与とは何でしょうか。生きているうちに配偶者や子などに財産を贈与すること。[補説]年間の贈与額が基礎控除額を超える場合、相続税よりも高率の贈与税が課される。(出典:デジタル大辞典)贈与者が、生存中に受贈者に財産を贈与すること。超える受贈者には、贈与税がかかる。(出典:とっさの日本語便利帳)贈与の場合、毎年110万円の基礎控除、と呼ばれる免税ラインがあります。このラインを超えた場合に、税率が高めの贈与税が課せられます。不動産の場合は110万円を超えるケースがほとんどです。税金を計算する基となる、不動産価格の計算方法が重要となります。不動産とは、一般的には土地と建物のことです。しえ、生前贈与の場合も、不動産価格、と言ったら、この土地と建物の価格のことを指します。土地や建物など不動産の評価方法や株式等の財産に関する評価方法など、相続税・贈与税を算出を目的とした評価基準を示したものです。この財産評価基本通達では、土地と建物では、評価方法が異なりますので注意して下さい。土地の価格は、毎年国税庁が発表する「路線価」を基準に算出されます。路線価についてはこちらの記事をご覧ください。関連記事:【簡単解説!】路線価で土地価格を計算するには?また、相続税の路線価は、時価の80%です。土地面積という式で、土地の目安価格を求めます。0.8をしないことがポイントになります。(この方法を「路線価方式」と言います。この倍率をかけた金額が、税金計算に使用しる金額の目安となります。(この方法を「倍率方式」と言います。建物価格の場合は非常にシンプルです。建物の固定資産税評価額そのものが、税金計算で使用する建物価格となるためです。言って、この建物価格が、本当の売買時に参考となる時価を表しているかというと、そうではありませんので注意しましょう。不動産価格を調べる方法【簡単解説】5.まとめいかがでしたでしょうか。したがって、いわゆる「時価」と呼ばれる価格とは異なることに注意しましょう。従って計算された土地価格は、少し安めに計算されます。)また、土地価格の実際の計算は、奥行や形状によってさまざまな補正率を使用することから、一般の方にはとっつきにくいかもしれません。路線価に面積を乗じた計算式でも、ある程度使える目安を出すことができます。ご参考になさって下さい。TweetPocket2019.04.22不動産の取引価格などを確認できるマップとは?TweetPocket不動産の取引価格を調べることができるマップはあるのか?あります。ここでは、使用目的別に、不動産の取引価格のマップをまとめてみました。目的別に不動産取引価格のマップを使いこなしましょう!不動産価格のマップには数種類あります。不動産に関わる仕事をしている人は知っているでしょうが、そうではない人にとっては使い勝手が分からないはずです。一つずつ、不動産価格のマップを解説しても良いのですが、それでは分かりづらいし、時間がもったいありません。そのため、この記事では、何を調べたいか、という目的別に、不動産価格のマップを解説していきます。目的別から使うマップを選ぶマップの使用目的は以下に分類できます。中古マンションの売買価格の目安を知りたいプライスマップ住所など入力すれば、対象の住所と、その周辺のマンションの価格目安が、地図上に表示されます。この価格の目安は、不動産鑑定の要素を取り入れた価格算出ロジックで計算されたシミュレーション価格です。特定は難しいですが、丁目レベルであれば所在が分かります。この情報は国土交通省が実施したアンケートに基づく生情報です。実際に契約となった価格という、貴重な情報を見ることができます。(成約価格、と言います。)無料で使えるサイトで成約価格を公開稀少なマップです。(出典:国土交通省HP)Jリートの保有物件がわかる不動産価格マップjリートの保有物件がgoogledマップ上で確認することができます。ホームページ)土地の価格が知りたい土地の価格が知りたいときには、以下のサイトが便利です。全国地価マップ細かい地点の土地価格を調べる時に使うと便利です。地価の推移を、グラフで確認することができます。情報が、googleマップ上から調べることができます。(出典:国土交通省HP)国土交通省が運営するホームページです。「成約価格」が掲載されており、マップ上から調べたい地域を探せます。個人情報保護の観点から、場所の特定はできないようになっています。このサイトの情報は、国土交通省が実施したアンケート結果に基づく生情報だからです。そのため、非常に貴重な情報である一方、高買いや安売りなどの個々の取引の特徴がそのまま反映されてしまっていますので、使用される際は注意して下さい。(出典:国土交通省HP)国土交通省が運営するホームページです。関する情報を調べることができます。地図上から、複数のポイントを表示させることが可能です。過去の地価推移をグラフで表示させることも可能で、地価推移を視覚的に把握できるように作られています。関する情報を、マップ上から調べることができます。相続税路線価と固定資産税路線価については、道路単位で、細かい場所の土地価格を調べたい時に、非常に便利です。各指標のデータが公表されてから更新作業が行われるため、公表と更新の間に若干のタイムラグがあります。ホームページ)公示地価や基準地価、J-REITの物件情報などを地図上で調べることができます。HP)普段から親しんでいるgoogleマップで、地価公示や都道府県地価調査の情報と、過去からの推移グラフを確認することができます。ホームページプライスマップ(出典:ライフルホームズHP)マンションの価格を地図上で調べることができます。このサイトに表示されている価格は、作成会社のデータを、不動産鑑定評価のロジックに基づき加工したもの、ということです。気をつけたいのは、実際に契約された成約価格でもなく、売出し中の価格でもなく、あくまで作成会社の作成した価格、という点です。ホームページTweetPocket2019.04.22財産分与における不動産価格の求め方とメリット・デメリットとは?TweetPocket財産分与で問題になるのは不動産価格です。不動産価格で揉めると調停などが長期化してしまいます。財産分与の際はどのように不動産価格を把握すべきなのでしょうか。1.その不動産価格で財産分与して本当に大丈夫ですか?自分の身は自分で守る意識が大切です。財産分与では、必ずといっていいほど、不動産価格で揉めるそうです。言うと、当事者お互いの利益のための価格が使われることが多いためです。(現金を支払う側は低い価格を望み、もらう側は高い価格を望みます。使って、自分で価格を計算する方法も紹介されていますが、本当に大丈夫ですか?不動産業者は仲介手数料が手に入れば、協力するでしょうが、もし、売買しない、と言ったら本当に真剣に協力してくれるでしょうか。2.財産分与の不動産価格にまつわるリスク財産分与を行う時の不動産価格に関連するリスクとして、主に以下の2点が考えられます。・調停等が「長期化」するリスク・低額譲渡として課税されるリスク以下、それぞれ解説します。2-1.調停等が「長期化」するリスクもし、不動産価格で全く折り合いがつかなくなってしまえば、当然ながは、調停等は非常に長引きます。貴重な時間を調停等のために費やし、会社も何度も休まなくてはなりません。長期間、解決しない状態が続けば、大きなストレスになりますし、子供にとってもあまり良いこととは言えないでしょう。2-2.税務署に突っ込まれるリスクもし折り合いがつかなかった不動産価格が、長期間の調停等で決定したとしましょう。解決したと手放しで喜ぶのは、実はまだ早いのです。調停等で話し合いがついた不動産価格が、時間と認められないこともあるからです。安い価格で譲渡したと税務署にみなされ、個人の場合であれば、税率の高い贈与税がかけられる可能性もあります。3.そもそも財産分与とは?そもそも財産分与とは何でしょうか。離婚した夫婦の一方が、他方に対して財産を分与すること。(出典:コトバンク)財産分与とは、夫婦が結婚している間に、二人で協力して得た財産を、離婚時にお互いで話し合いの上、分けることです。当事者間の話合いがまとまらない場合などには、家庭裁判所に調停又は審判の申立てをして、一方の相手方に対して財産分与を求めることができます。(申立ができる期間は、離婚の時から2年以内です。(住宅ローンなど)上記については、夫婦どちらの名義であるかは関係ありません。自宅が夫名義、つまり所有権が夫単独で登記されている場合でも、財産分与の対象となります。財産分与の対象にならないもの一方で、全ての財産が財産分与の対象になるわけではありません。以下のものが挙げられます。借金(ギャンブルなどを原因とするもの)4.不動産価格の求め方と注意点ここでは不動産価格の求め方と、その注意点を解説します。具体的や不動産価格の計算方法などは、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧下さい。財産分与の際に、不動産価格の調べ方として良く紹介されているのは、以下の3つです。1固定資産税評価額2不動産業者の査定価格3不動産鑑定評価額これら3つについてのメリット、デメリットをそれぞれ解説します。費用を削減して自分自身で頑張るか費用を払って安心するかという選択に尽きると思います。その納税通知書に記載されている土地と建物の評価額をもとに、自分で不動産価格を計算する方法です。・建物価格は、あくまで課税目的のものであるため、時価の把握ができない場合がある・説明責任を全て自分自身で負うことになる・相手方との価格差がある場合、調停等が長期化する可能性がある・マンションの場合は精度が低く、後日、低額譲渡と判定される可能性が否定できない(その場合、高い税金を支払うことになる可能性があります。次に不動産業者の査定価格です。「時価」と「実勢価格」は全く違うもの、ということです。・費用がかからない・不動産業者に査定してもらうため、そこまで自分の手間がかからない(ただし、絶対に価格の検証はするべきです。・不動産業者が売るため・もしくは営業のための価格になる可能性がある(「時価」とは異なる可能性)・売却を依頼しない場合、積極的に不動産業者が動かない可能性がある・相手方との価格差がある場合、調停等が長期化する可能性がある・自分でも価格検証をしないと、後日、低額譲渡と判定される可能性が否定できない(その場合、高い税金を支払うことになる可能性があります。不動産価格のプロであり、裁判等でも使用される客観的な不動産価格を出せる唯一の資格者である不動産鑑定士による不動産価格です。費用は物件の複雑さにもよりますが、数十万円、という単位の費用がかかります。固定資産税評価額?5.まとめいかがだったでしょうか。説明してきた通り、財産分与では、不動産価格で揉めることが多いです。不動産価格の求め方には、自分で行うものから、費用を払って評価してもらうものまで、いくつかのパターンがあります。安心したい・調停等を早く終わらたい、というつもりがあるなら、費用をかけるべきという2点が挙げられます。費用もかけずに、安心できるような、そんな夢みたいな方法は存在しない、ということです。TweetPocket2019.04.20不動産価格を値引きするときの心構えとポイントについてTweetPocket不動産価格って値引きできるの?この記事では値引きの際のポイント、心構え、コツをまとめています。ご参考にして頂ければ幸いです。値引きは必ずお願いした方がいいということです。値引きは本来、売主と買主の関係を円滑にするためにものです。不動産取引に関わらず、値引き交渉は必ずするべきなんです。2.値引きを成功させるために絶対必要なことその物件が欲しい、という気持ちが必要です。値引きしてもらえなくても買うという気持ちがなければ成功しません。(ある意味当たり前です。)投資家の方は、ギブアンドテイクを忘れないで下さい。今回は値引きしてもらうなら、売主さんには、違う物件で儲けさせる、ということです。それでも値引きしてもらいたい、という方への必勝法です。値引きが成功しなかった場合に買う物件を探しておくことです。その事実を、ありのまま、相手に伝えることです。(もちろん値引きが成功した場合には絶対に買います、という熱意も伝えましょう。)この時、値引き金額の具体的な「イメージ」を相手に提示することもポイントです。値引きをする駅近の古いマンション2,500万円と別物件の駅徒歩15分の新築マンション3,000万円とで本気に迷っているとします。「3,000万円の新築マンションと迷っているので、もし、この物件(駅近2,000万円)を買うなら、新築並みのリフォームがしたい。リフォーム代合わせて2,500万円ならこの物件を買いたい」という感じです。値引きというのは、大幅に行われるものではありません。端数処理とか、気持ちのレベル、が本来の値引き幅だと思って下さい。買主は喜ぶ売主は感謝され円滑な取引が実施されるという効果が期待できます。売主と買主のどちらかしか、喜ばないような値引き交渉が成立してしまった場合は、必ずどこかでクレームになります。相場よりはるかに高い金額での売却や、詐欺まがいの値引き交渉など、です。4.値引きのタイミング結論から言います。「買います」と言う時です。そのタイミングで値引き交渉しても意味ないのでは?足元見られるのでは?と感じる方もいると思います。ここで、絶対に値引きが成功するポイントがあります。別の物件と迷うことです。「いくらなら買います」という言い方になります。迷っている別の物件と比べるからです。値引きが成功しなかったら買わない、ということもしっかりと、誠実に伝えるべきです。ポイントは、ウソはつかない本気で2つの物件で迷うことです。そのためには情報収集と、物件チェックは欠かせません。5.みんなハッピーか、どちらかが悪者かいかがでしたでしょうか。値引きは挨拶と同じくらい、当たり前に行っていいものだと、私は思います。値引きされなくても買う、という前提が必要です。値引き幅もどんなに小さい金額でも、素直に喜ぶことが必要です。大きな金額の値引きをしたい、という方には、ライバル物件を探すことをオススメします。値引きが成功しなかったら、ライバル物件を買う、と言って値引き交渉をして下さい。(ただし、ウソはいけません。値引きが成功しなかったら、本当にライバル物件を購入するという前提がないと、相手に見破られます。値引き、という行為を通じて、みんなハッピーという状況が生まれるようにして欲しい、ということです。そのためには、決してウソはつかないで下さい。ウソまでついて、詐欺まがいに値引き交渉しても、あなたが悪者になるだけで、いずれ何かの問題に発展するでしょう。TweetPocket2019.04.20山の不動産価格ってある?林地や山林の取引事情とは?TweetPocket「山」、「山林」などなど。緑が生い茂る自然のイメージが溢れますが、果たして不動産としての価格はあるのでしょうか。いくらくらいなのでしょうか。この記事では、山の不動産価格について調べたことをまとめました。1.山を売る?山の価格?日本の山林においては、約6割が私有林というデータがあります。国有林と公有林以外の個人等が所有する私有林があります。山林に価格はつくのでしょうか?実は、山林は47都道府県で漏れなく、売買が行われています。山林を専門に扱う不動産会社も存在します。世界的な木材価格の高騰などの影響で、山林の売買の取引件数は近年増加しています。今後は、「CLT工法」などの木造建築も注目されていますので、山林の価格動向に注目が必要です。山林には価格がつきます。住宅地や商業地に比べると、とても安いです。後ほど説明しますが、山林周辺の市街地の価格の1/10〜1/100程度と価格に大きく幅があります。(市街地への距離が遠くなるほど、価格は安くなります。山林は取引実績があり、件数も増加しているとはいえ、やはり、一般の住宅地などに比べると市場規模は小さいです。現在では売り手よりも、買い手が少ないと言われており、このことが、価格を下げる要因とも考えられています。・山林は種類により価格が異なる山林価格は、周辺宅地の1/100程度が目安とはなりますが、樹木の種類や需要、林道や市街地への距離によっても価格が大きく変わります。いう意味で、宅地よりも相場感が掴みにくいもの、と言えます。市街地からの距離と法律上の規制という観点からの分類が考えられます。どちらにも共通することは、将来、林地から宅地に変わる可能性が高ければ高いほど、価格も高くなる、という点です。市街地からの距離に着目した地域分類は以下です。(下にいくにつれて、市街地からの距離が離れ、価格が低くなる傾向があります。)1都市近郊林地2農村林地3林業本場林地4山村奥地林地また、法律上の規制に着目した分類は以下です。(こちらも下にいくにつれて、価格が低くなる傾向があります。不動産はもともと個別性が強いため、全国一律の相場は形成されません。山林も個別性が非常に強く、かつ、宅地に比べると取引数も少ないため、相場というものが形成されづらい環境にあります。林地の価格や山林の売買実績が確認できるので、参考にすべきです。読み取れる林地の価格帯です。(林地は個別性が強いため、参考として下さい。)・都市近郊林地:500〜5,000円/m2・農村林地:100〜1,000円/m2・林業本場林地:30〜500/m2・山村奥地林地:30〜300円/m2全国的に取引されている山林の総額としては、数十万円から300万円程度が多い印象です。面積も様々ですが、3,000〜5,000m2程度が多い印象です。基づく筆者の私見です。ご参考までにご覧下さい。よると、「林地」の「価格形成要因」としては、以下のものが記載されています。公法上及び私法上の規制、制約等これらのうち、「公法上及び私法上の規制、制約等」については、特に山林価格への影響が強いので注意しましょう。宅地化の可能性に大きく関係しているからです。市街地への距離が近いほど、宅地化できる可能性が高く、山林価格が高くなる傾向があります。市街地への距離が近い林地でも、宅地化を阻害する法律上の規制がかけられている場合は、山林価格は低くなります。山林価格を調べる方法はいくつかあります。「一物四価」と言われる土地価格の公的指標のうち、「基準地価」では、「林地」の価格が公表されています。システム同じ公的指標である「公示地価」では、林地の価格は対象外となっています。こちらの価格は、「基準地価」と違い、不動産鑑定士によるチェックが入る前の情報、つまり「生」の情報になります。鵜呑みにせず、参考程度にするよう心がけましょう。取引価格に関するアンケートのメリット・デメリットとは?そして、売出し中の山林価格も参考になる場合があります。代表的なサイトは以下です。・山林価格ドットコムhttps://rinchi.tochi-d.com7.まとめいかがだったでしょうか。山林価格は、一般的な不動産以上に個別性が強く、かつ、取引件数も多くないため、相場感を場合することが難しいです。法律上の規制という点に着目すれば、ある程度の価格傾向が掴めます。公的な土地価格な指標や取引情報などを活用することもできます。情報を集め、リスクを避けるように気をつけましょう。TweetPocket2019.04.18不動産価格の妥当性を判断するための重要なチェックポイントは?TweetPocket不動産価格の妥当性を確認することで、損をすることを防ぐことができます。はいってもプロではないので、細かいチェックポイントを知っても、すぐには出来ないし、手間がかかります。不動産価格の妥当性を判断するためのチェックポイントを紹介していきます。該当する不動産があれば、売りたい方も、買おうと思っている方も参考にしてみて下さい。「通勤や買い物に便利な立地が良い」というポイントがあれば、高評価ですよね。後ほどご説明していますので、そこから読み始めて頂いても大丈夫です。「いくら儲かるか」という点に尽きます。後ほどご説明していますので、そこから読み始めて頂いても大丈夫です。マンションリフォームなど使う材料やデザインなど、時間をかけてこだわった内装などなど.........「今は価値がない」そんなことを不動産業者などに言われてしまった時には、気分が悪いですよね。「原価法」という方法です。後ほどご説明していますので、そこから読み始めて頂いても大丈夫です。2.そもそも「妥当性」とは?不動産価格の妥当性を確認することで、自分が得をしているのか、損をしているのかが、分かるようになります。そもそも「妥当性」とはどういう意味でしょうか?実情などによくあてはまり、適切である性質。買主が買いたい価格ということだと思います。売主も買主も納得する価格ということです。(ですから、買い叩いて、ものすごく安く買った価格は「妥当」とは言えないと思います。損をしているとかを判断できる基準が分かるようになります。具体的なチェックポイントを説明する前に、最低限知っておくべき、不動産価格の基本についてご説明します。(もちろん、いきなりチェックポイントを読んで頂いても大丈夫です。)最低限知っておくべき不動産価格の基本は以下の3点です。1いわゆる「定価」が存在しない2全く同じ不動産はない31日過ぎれば価格が変わる1いわゆる「定価」が分かりにくい分かりやすく一般の商品と比較します。メーカーが希望する売値で、拘束力はないため、小売店は値引き販売できます。売主の売却希望価格に近いです。「オープン価格」とは、いわゆる「時価」というものです。有名なのが、回らないお寿司屋さんのプレミアなネタに「時価」と書かれている、そのイメージです。不動産価格は、この「オープン価格」に近いイメージですが、実はこの価格も、売主の売却希望価格に近い価格です。「定価」とは、値引きをしない定められた価格のことです。新聞や書籍は値引き販売はされません。その場合の販売価格が定価です。(納得する、しないかは別として、誰に対しても平等であり、誰も得も損もしない価格です。)つまり、不動産には、誰も損もしないし、得もしない価格というのが、非常に分かりにくいのです。家電商品であれば、希望小売価格で販売できれば、売主であるメーカーが得するし、かなり値引きして購入できれば、買主である消費者が得をします。不動産の場合、この得した、損した、の判断基準が、一般の人には非常に分かりにくい、と言われています。不動産鑑定士が分析・評価した「公示地価」というものが、不動産価格の妥当性をチェックするときに非常に役に立ちます。2全く同じ不動産はない例えば、一戸建の場合、同じような住宅地域にある土地でも、形や大きさ、道路の広さなどによって、不動産は価格が変わります。マンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって、同じような時期に建設されたマンションであっても、価格に開きが出ることがあります。裏を返せば、売りに出ている物件と全く同じ価格で売れる可能性は非常に低い、ということです。これは覚えておきましょう。31日過ぎれば価格が変わる具体例を挙げます。バブル、と呼ばれた平成元年当時は、不動産価格は1日ごとに信じられないくらい、値上げしていきました。ミニバブル終焉のきっかけとなったリーマンショックですが、リーマンショックの前後では、全く不動産価格は異なります。この点は、株式投資などと似ているところかもしれませんが、不動産価格も「1日単位」で大きく変わる可能性があることは覚えておいて下さい。似ている物件の販売チラシや、いくらで売れたかっていう情報(取引事例だと思って下さい)を、あれこれ比べる方法(比較する)です。非常にザックリですが、要は、そういうことです。専門家でなければ、それ以上の内容は不要です。この方法で不動産価格の妥当性を確認するステップとして、1周辺の販売チラシを集める2周辺の新築マンションを集める3「自分だったら、新築と中古のどちらを買うか」を悩むという3点です。「似ている物件を比較する」です。「似ている」の具体例です。・間取りが同じ・築年数が同じ・階数が同じ・戸数が同じなどです。注意点としては、集める情報は、新築・中古ともに「売り出し中」ということです。実際に契約になる前に、値引き交渉が入るかもしれません。自分だったら、いくら値引きするかな、と考えながら、比べて下さい。レインズとか調べなくいいの?という方もいるかと思います。結論から言うと、この方法だけで十分です。これらの情報は、契約後の価格、つまり「成約価格」のため、値引き交渉分を予測する必要がないからです。データとしての精度は上がりますが、手間がかかります。不動産価格の妥当性を「検証」する目的であれば、前に紹介した1から3のステップで十分だと思います。「収益還元法」で、本格的に分析しようとした場合、非常に高度な技術が要求されます。重要なポイントに関しては、プロではない方でもチェック可能です。そのチェックポイントとは、1表面利回り10%基準2空室率の2点です。「いくら儲かるか」ということです。「利回り」と呼ばれます。「利回り」が妥当かどうかに尽きるわけです。ここで分析するのは、年額ベースの賃料収入を、不動産価格で割った利回りです。(表面利回り、と言います。)もっと複雑な利回りとしては、収入から費用を引いて、さらに大規模修繕などの資本的支出等を考慮して求められるネットキャッシュフローに対する利回りなどがあります。この利回りを使用した分析するのは、かなり高度な知識と技術が必要となりますので、一般の方々には向いていない利回りです。表面利回り10%を基準として、不動産価格の妥当性を判断しましょう。ステップとしては、1売り物件の想定表面利回りと、基準とする表面利回り10%との開きがどれくらいを確認する2不動産業者に「空室率」をヒアリングするという2ステップです。地方郊外の物件は10%超という感覚を覚えておきましょう。開きの最大値は±5%が目安です。東京23区の新築物件の表面利回りで5%、地方の築古物件の表面利回りで15%という感じです。これで、何をするのか、というと、あまりに上記の感覚からズレている利回りには要注意、ということです。(購入は見送った方が無難、反対に売却であれば即売るべきです。)また、1の表面利回り分析と合わせて、2の空室率分析を行います。基本的には、不動産業者にヒアリングします。入居している、ということであれば、特に表明利回りに対する影響はありません。今は空いていますという時は注意です。表面利回りを少し低めに補正して見積るべきです。(具体的には、広告表示よりも利回りが下がること前提で購入検討する、ということです。)以上をまとめますと、1まず、10%を判断基準に表面利回りを確認する2空室率をヒアリングして、空室がある場合、表面利回りが低くなることを前提とする以上の2点です。結論を出したい方は、実際の物件の表面利回りと、基準とした10%の表面利回りの開きについて、不動産業者を「質問攻め」にして下さい。理路整然とした回答をする不動産業者は信頼できます。回答ができない不動産業者であれば、購入を見送り、不動産業者変更も検討した方がよいと思います。原価法で不動産価格の妥当性を検証するのがおススメです。今、新築したらいくら?という価格をまず求めて、そこから経年減価を考慮して、不動産価格を求めるやり方です。経年減価にも反映させましょう。(リフォームしたばかりであれば、減価は少ないはずです。不動産価格にのっけましょうというやり方です。分かりやすい例では、マンションの場合で、リフォームなしなら、この価格、という当たりをつけ、そこに、リフォーム代を足した価格で売り出す、というイメージです。この方法で難しいのは、経年減価をどのくらい見るか、ということです。「自宅や別荘」の場合と同じ方法で求めた価格を引いた残りの金額と、リフォーム代を比較して、その減り方をチェックする、という方法があります。リフォームしたばかりなのに、あまりにも減り過ぎていたら割安ではないか、と疑いましょう。5.まとめいかがでしたでしょうか。不動産価格の妥当性を確認する方法を3つ、ご紹介しました。簡単な方法で紹介しましたが、専門家でなければ、これで十分です。数よりも類似性を重視して、よく考えることです。自宅の不動産価格を検証する場合などは、一番、その不動産の事情を知っているのは、他でもないあなたです。不動産業者の査定額などに驚かず、正々堂々と反論するくらいの準備はできるように頑張りましょう。TweetPocket2019.04.18手数料と不動産価格(仲介手数料について)TweetPocket不動産の売買で必要な手数料に「仲介手数料」というものがあります。するチェックポイントを中心にまとめています。不動産売買をお考えの方はご参考にして下さい。1.仲介手数料のチェックポイントまず、不動産売買における仲介手数料について解説する前に、キーワードとチェックポイントを列挙します。(該当する項目を参照して下さい。費用が含まれていませんか?・「契約前」なのに仲介手数料を請求されていませんか?・どういう時に仲介手数料が「返金」されるか、事前に確認していますか?2.その仲介手数料の金額は「上限」を超えていませんか?「仲介手数料」とは、不動産を売買・賃貸する際に不動産仲介業者に対して支払う手数料です。仲介手数料は成功報酬に分類されます。そのため、契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。以下のように上限が定められています。※売買価格には消費税を含みません。報酬額には別途消費税が必要です。以上をまとめると、最近では売買価格が400万円を超える場合がほとんどのため、以下の計算式が使われています。消費税10%なら、具体的には以下の計算式となる。売買価格が4000万円とすると、仲介手数料は以下のとおりだ。「通常の仲介業務で発生する費用」に限られています。こちらからお願いをして、遠く離れた場所まで行ってもらう場合の出張費などは、仲介手数料には含まれない、と一般的には考えられているようです。特別な広告宣伝などをお願いした場合の費用も、仲介手数料とは別に請求される場合もあるようです。・面積の測量などが考えられます。これらに該当する内容を依頼しようとしている場合には注意が必要です。事前に仲介業者に費用発生の有無を確認しておきましょう。「契約が成立」して発生します。具体的な支払時期については、売買契約の時と、物件引渡し時の2回に分けて行われることが多いです。「契約前」に請求されることはありえません。場合にも、仲介手数料は発生しません。不動産の売買では契約成立後、実際に引き渡しまで時間がかかることがありますので、契約締結時にと、引き渡し完了時の2回に分けて支払う場合や、決済引き渡し時に一括で支払う場合もあります。支払方法については、現金だけでなく、クレジットカードにも対応している所もあるようです。不動産仲介会社によって異なりますので、仲介手数料の支払い方法や時期について、事前に確認しておきましょう。5.どういう時に仲介手数料が「返金」されるか、事前に確認していますか?契約が成立した後に、買主がローンを組めなかったことが判明するなど、契約成立後に、契約が白紙に戻ってしまうことがあります。いったケースには、様々なケースが想定されますが、仲介手数料が返金されるか否かの取り扱いは不動産業者によって異なる場合があります。以下のケースでは、仲介手数料が返金されるのかどうか、不動産業者に事前に確認しておきましょう。・各種特約により契約が白紙になった場合(買い替え特約や、住宅ローン特約)6.まとめいかがだったでしょうか。仲介手数料の理解は進みましたでしょうか。一度、チェックポイントを挙げますので、該当する項目がないか、確認してみて下さい。