区分投資の強い味方は?「不動産投資を始めてみたい」「でも、家賃が入らなかったら怖いな......」こうした考えが頭の中をいったりきたりして、最初の1歩を踏み出せない人の味方となり得るのが、家賃保証のシステムです。この「家賃保証」を「空室保証」と言う人もいれば「サブリース」と言う人もいて、さらには「滞納補償」と言う人もいますが、厳密にはすべて区別できることをご存知でしょうか?会社によって、どんな条件で・どんな内容の保証を・誰がしてくれるのか異なるため、画一的に“家賃保証=入居者がいなくても家賃を払ってもらえること”と考えていると、いざ運用を始めた時にギャップが出てくるのかもしれません......。違いを、分かりやすく説明してみました。行う会社によって、どういう制度にどんな名前をつけているのかもバラバラなので、本来はその内容を1つ1つ確かめていく必要がありますが、これら4種類の保証の違いを“基本的”かつ“簡潔”にまとめるなら、以下の表のようになります。不動産会社が物件を一棟丸ごと・または一部借り上げ。オーナーと保証会社間の契約。入居がない時に8~9割の保証金が入る制度。入居者と保証会社間の契約。滞納時に保証会社が家賃を立替て支払う制度。いうカテゴリに、さらに分けられている形です。名前だけ見ると、どれも同じような制度に思えなくもないですが、誰向けの保証でどんな保証内容で、誰が保証してくれるのかを比較すると、結構明確な違いがあることが分かります。違いを、メリットとリスクを合わせてもう少し詳しく解説していきます。・契約によっては、物件管理と家賃保証の双方をまかなえる――サブリースのメリットは「実際の入居者の有無に関係なく一定額の収入が保証されること」サブリース契約ならではのメリットは、入居者の有無に関わらず、一定額の収入が保証されていることです。サブリースを行うのは不動産販売会社であることが一般的ですが、その会社が管理業務を担っていることもあります。それらを組み込んだサブリース契約の場合は、家賃の回収にまつわる業務だけでなく、通常は別個で不動産管理会社に依頼するような業務も任せられるので、一石二鳥です。――サブリースのデメリット・リスクは「見直しで契約そのものが終了するリスクがあり、満室経営ができている場合の収益性が落ちること」サブリースは、その内容について定期的に“見直し”がされます。物件としての価値が下がった場合、それに応じて家賃収入の保証割合が引き下げられたり、サブリース契約そのものが終了する可能性があります。礼金や更新料など、家賃以外に入居者から支払われるお金は、不動産会社の取り分となるため、ずっと入居者がいるベストな運用ができている場合でも収益性が落ちてしまいます。保険料のようなイメージで、オーナーは家賃保証会社に毎月決められた保証料を支払い、空室リスクに備えてもらいます。礼金や更新料が不動産会社を経由せず、入居者がいる場合は普通に入ってきて、保証金額の割合が1~2割ほど、サブリースよりも高い傾向があります。空室保証は、うまく運用できている時の“無駄が少ない”保証契約だと言えるでしょう。別の仕事をする会社です。不動産管理業務は、空室保証をする家賃保証会社の管轄外。一部のサブリース契約のように、まとめて任せることはできません。滞納保証は、“入居者と家賃保証会社間の契約”です。保証料の負担も入居者なので、オーナーが家賃保証のためにかけるコストがほぼなくて済みます。家賃が支払われない場合の立替えを、オーナーに対して行う家賃保証会社の立場は、いわば「入居者の連帯保証人」。そのため、この契約の審査に通ることができるのは、そもそも家賃を支払わない可能性は極めて低い入居者だけです。滞納保証を通すことで優良入居者が集まりやすい、このこともオーナーにとっては大きなメリットでしょう。――滞納保証のデメリット・リスクは「入居者がいない(空室)時の保証ではないこと」ここはかなり要注意すべきポイントなのですが、滞納保証は“入居者がいて、家賃を滞納している状況”でないと使えません。家賃を支払う人がいない、空室時の保証は基本的にないのです。万が一、「滞納保証もサブリースも空室保証もみんな一緒」と思っていると、“自分の思っていた保証条件”と“契約本来の保証条件”にギャップが生まれ、不動産の運用が非常にリスキーになってしまいます。区分マンション投資の場合は、どの保証が使えるの?記事の冒頭でも説明したように、“基本的には”、保証制度の名称によって保証内容が違うとしても、それをすべての不動産会社や家賃保証会社が理解し、正しく使い分けているのかまでは判りません。「空室保証なら区分マンション投資に向いているだろう」、あるいは「滞納保証ならリスクが低いだろう」などと決めつけていると、契約を結んでしまってから齟齬に気付き、大慌てすることになりかねない......。家賃保証契約の名前に惑わされずに、その中身を見て自分の運用方針にあっているのかどうか慎重に判断するべきということです。これを前提に述べるなら、初めて区分マンション投資をする人にとって助けになりやすいのは、「サブリース」だと思います。細かく表現すると、「保証体制がサブリースの特徴に符合し、なおかつ不動産管理業務まで任せられる家賃保証契約」。その理由には、不動産管理と家賃回収をまとめて行ってくれるおかげで、オーナーの仕事がグッと少なくなることが挙げられます。やり取りも考慮すると、“統括的に不動産投資のことを頼めるサポート先がある”ことは、非常に心強いのです。まとめ最後に、記事の最初に使った表を再掲しましょう。不動産会社が物件を一棟丸ごとまたは一部借り上げ。オーナーと保証会社間の契約。入居がない時に8~9割の保証金が入る制度。入居者と保証会社間の契約。滞納時に保証会社が家賃を立替て支払う制度。それぞれの違いを掴めたかと思います。1番大事なのは、違いを正確に知ることではなく、自分が結ぼうとする保証契約の内容を正確に知ることです。