この相談者は運が良い方である。門家に相談する機会もなく、契約しているはずだからだ。一般的には、相続税対策を周囲に秘密にしておきたい心理が働く。相続税対策ビジネスの被害者は減らない。続税の節税はできたかもしれないが、それだけでは済まない。黒字経営とキャッシュフロー経営をしていかなければならない。費の支払いをした残りが借入金の返済額に足りなければ破産することになる。破産をすれば財産を手放すことになる。それでは、節税した意味がなくなる。破産しないためには賃貸不動産の黒字経営ノウハウが必要になる。ノウハウがあるのか、ないのならばノウハウを持ったパートナーがいるのか。黒字経営を継続するには、物件のコンセプトを明確化し、賃貸人の集客方法や収支シュミレーションを設計し、月次決算でタイムリーに成績を把握し、問題があれば早期に対応する環境が必要である。この収支のシュミレーションは戦略を立てる上でとても重要となる。ところが、不動産会社からの提案書は、甘い見積もりが多い。考慮されていなかったりする。予測(減少予測)である。できれば自分で作成するのが望ましい。頼してもよいが、先ほどのポイントが網羅されているか再度自分で確認できる情報収集等は欠かせない。不動産経営や節税対策の結果は通常長期間を要する。創業者が亡くなってしまえば、当初の目的もわからなくなってしまうおそれもある。経営者である以上、リスクはつきものと言われてしまえばそうかもしれない。今後、社会問題となったらどうだろうか。不動産会社の営業マンがそこまで考えて仕事をしているとも思えない。談案件は実に多いのである。われわれのような専門家は地道に訴えるしかなく、少なくともクライアントの財産は守っていく使命はある。強や研究が必要である。節税対策そのものにリスクがあることを認識してもらう必要がある。私も開業間もないころハウスメーカー主催の「資産家のためのアパート経営セミナー」というテーマの講師をしたことがあった。今思うとやるんじゃなかったと反省している。ハウスメーカーと提携すれば私の本当の顧客はクライアントではなく、ハウスメーカーになってしまい公平なアドバイスができなくなる可能性があるからだ。局、ハウスメーカーに利用されていたことになる。大切なことは、私の使命は顧問先の将来を含めた財産を守ることである。今はおかげさまでお客様にも恵まれ、当然、どのハウスメーカーとも提携していない。産が相続税対策になる」理由を簡単に説明しておく。租税特別措置法69条の4で「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」という規定が定められているからである。付地の評価として地域によってはおおよそ2割ほど評価が下がり、さらに小規模宅地等の特例として評価が半分になる。ここまで評価が下がるには理由がある。通常賃貸不動産を売却するとしてもたいした価格では売れないから売却しても多額の借金だけが残る。賃貸不動産を相続税の納税資金にあてようと考えても、相続税の物納制度が厳格になったために賃貸不動産を物納にあてるのも難しくなっている。適正な税金を納税することである。続税をどのように納めるかを考えることである。相続税対策は相続対策の中の1つの考え方である。