2019.10.19小口投資とは?メリット・デメリットから選ぶべき会社まで『徹底解説』TweetPocket小口という言葉の印象から少ない金額で投資ができると思われる小口投資。実は、5年くらい前までは、1口100万円が一般的で、なかなか始めることができないものでした。ここ最近では、クラウドファンディングを扱う会社が現れ始め、なんと1万円という少ない金額からでも小口投資ができるようになりました。不動産小口投資は現在、いろいろなサービスが新たに生まれ、今、注目の資産運用となりつつあります。小口投資とはどういうものか、どういう人にとってメリットが大きいのかを理解しておくと、利益が最大化でき、より良い資産運用ができると思われます。始める前に理解しておいてください。記事の中には、おすすめの会社についてもお伝えしますので、ぜひ、最後までご覧くださいね。Vシェア3.従来の不動産投資との違いまとめ1.小口投資とは小口投資とは、ひとつの不動産を小口にわけ、複数の出資者から資金を募り、その事業で得た収益を出資者に配分することです。一般的には、不動産会社等の事業者が投資をしたい投資家を集め、資金を募り、事業をはじめます。仕組みからみていきましょう。仕組みからみると、小口投資は実は3つにわけられます。一つ一つ確認していきましょう。組合員が匿名組合契約を結び、組合員(投資家)は出資する見返りに、事業の収益を分配してもらう権利を得るという投資法です。組合員は収益のやりとりが主となり、不動産の所有権は出資した営業者が持ち、登記されます。組合員に出資された金額を返還しなければなりませんが、損失がでた場合は組合員が負担する点のでご注意ください。複数の人が出資しあい、共同して事業を行う投資法です。任意組合は組合員それぞれが対等な立場となり、実際の事業を行うのも組合員自身となります。不動産会社等に事業の委託も可能です。不動産の所有権は出資額に応じた共有持ち分をもつことになります。任意組合は事業によって発生した債務を出資金の割合に応じて負担し、場合によっては出資金以上の債務となりますので、より責任が求められます。所有権を持っているため、不動産所有における税制上のメリットがあるのも魅力的です。賃貸型は複数の人が出資しあい、共同して不動産所有し、事業者に委任するという投資法です。事業者が行う不動産賃貸事業から得られる収益を投資家に分配します。任意組合型と同様に、不動産の所有権は出資額に応じた共有持ち分をもつことになります。賃貸型も所有権があるため、不動産所有における税制上のメリットを受けられます。委任した事業者が万が一破産しても、債権者としての権利はありますし、所有権はそのまま残ります。小口投資のメリット次に一般的な小口投資のメリットについて確認していきましょう。共有持分権によって、より資産性の高い物件にも手が届き、運用することが可能です。そのため、リスクの高い物件を選択する必要がなく、安定性を高めて運用することも可能です。出資額を少なくすることで、リスク分散しやすいといえます。一般的には、不動産会社が運営を行うため少額からできる資産運用としては、自己管理の必要性が極めて低く、出資後は特段やることはありません。そのため、管理が楽なため本業に影響がほとんどなく、副業にも向いています。おいては、相続におけるメリットを享受することが可能です。それは、匿名組合とは違い、不動産の所有権をもっているから可能となっています。小口投資においては、遺産分割にもメリットがあります。不動産投資は一般的に相続税の節税効果があります。それは、現金で相続するよりも不動産で相続したほうが、相続時の評価額が下がって、相続税を減らすことができるからです。他にも税制における特例をつかうことで、より相続税を減らすことができ、非常に効果的です。不動産は一般的には土地や建物を一人で所有するため、相続になると、精算が困難になります。共有することももちろん可能ですが、相続人達が揉め、争続に発展する可能性があります。そこで、小口投資を行い、より小さな単位に分けることで相続をする人の間で財産を平等に分けやすくすることができます。相続税は相続開始を知った日から10か月以内に支払わなければなりません。相続時における協議による無駄な時間を減らすことができ、相続税の支払い準備が可能です。小口投資のデメリット続いて、小口投資のデメリットについて確認していきましょう。流動性が低い不動産小口投資は、まだまだ資産家の中でも知る人ぞ知る投資です。マーケットが小さく、上場もされていないため、流動性は極めて低いといえます。そのため、売却をしたくても、買い手を探すのは困難となります。ソーシャルレンディングやクラウドファンディングであれば、満期の到来や運用が終了しない限り、出資金は返金されません。不動産の所有権があるため、不動産価格が上昇下落の影響を受けます。元本保証を優先することが多く、下落リスクを受けにくいのですが、反対に値上がり益は期待できません。利回りが人任せになりやすい任意組合型で出資者が組合として事業を行う以外は、全て委託者や営業者が実際の運営を行うため、利回りは人任せとなります。そのため、事業を任せる分、運営はメリットにある通り楽にはなりますが、利回りは低めです。適切な運営を行なわない運営会社であれば、最悪赤字となり、損失になることも理解しておく必要があります。初心者が小口投資を始めるならということで、厳選3社をご紹介します。本来のメリットである不動産投資における税制メリットを受けることができる会社1社についてご紹介します。Bookはマザーズに上場しているロードスターキャピタルが運営している不動産に特化したソーシャルレンディングサービスです。3つの分類でいくと、匿名組合型となります。投資案件で、全ての案件に不動産担保が付いています。予定利回り4%~6%運営会社が上場会社で財務状況が透明化されており、安全性が高いのが特徴です。加えて、案件は東京都内の一等地にある不動産が多く、担保として流動性の高いマンションやオフィスビルを扱っています。会社規模、案件からも安全性が高くおすすめです。このところ、人気は非常に高く、新たな投資案件の募集が開始されると、約30分もしないうちに募集総額が満額となりすぐに終了することもあるほどです。人気が高い要因として、最低出資額が1万円という誰でも始められる金額に設定されています。小口投資とはどういうものか経験するということであれば、ぜひおすすめしたいサービスとなります。CREALCREALは不動産投資クラウドファンディングサービスです。Bookと同じようで違います。Bookはソーシャルレンディングサービスで、どの物件に投資しているかが投資家に対して、匿名化しなければなりません。CREALの「不動産投資クラウドファンディング」であれば、どの物件に投資しているかの情報の公開に制限がないため、どのような物件に投資しているか一目で判断することができます。3つの分類でいくと、匿名組合型となります。運営はブリッジ・シー・キャピタルが運営しております。予定利回り3.5%~6%案件は、主に都心のワンルームマンションで募集金額が小さく、すぐに満額となり大変人気があります。CREALもまた、最低出資金額が1万円と始めやすいのが特徴です。実際に不動産投資を行う前に経験しておくのも一つの手段です。CREALのすごいところは、プロである不動産投資会社がどのように運営しているかが資料を通して、理解できることです。契約概要によって、出資前に把握ができます。不動産会社がいくらで仕入れているなんて情報はなかなかお目にかかることがないため貴重なんですよ。同じようにやれば、不動産投資がうまくいく例がこの情報に詰まっていますので、初心者の方はぜひ参考にしてもらいたいものです。運営会社が劣後出資者としてなっているため、損失はまずは運営会社が被ってくれます。元本保証こそないものの、リスクを軽減する仕組みがあり、安全性を高めています。Vシェア上記2つのサービスが匿名組合型で、相続や不動産投資のメリットがない中、Vシェアは任意組合型となり、相続や不動産投資のメリットを享受することが可能です。Vシェアはボルテックスが運営しております。予定利回り2.5%~3.5%Vシェアの案件は東京都心の中規模のオフィスビルを厳選しており、資産性が高い物件を提供しているのが特徴です。通常であれば個人にはなかなかできない都心のオフィスビルへの投資が可能です。最低出資金額が1口100万円、最低5口500万円からとなっており、なかなか難しいですが、相続対策をしながら利回りを得ていくことができます。小口投資では不動産投資ローンが使えないため、現金を用意する必要があります。資産家の相続対策が目的であれば、非常にメリットの高い出資先となります。3.従来の不動産投資との違い小口投資は、従来の不動産投資と違い、手軽にできるメリットがある一方、どうしても投資効率は下がってしまい、資産の構築に時間がかかってしまいます。メリットがあるのは、今現在、十分な資産があり、手堅い投資をされたい方。投資、特に不動産投資についての知識が乏しく、経験をしておきたい初心者の方向けとなります。必要資金を抑えることも可。都心の立地の良い物件に出資するため安定性が高い。都心の立地の良い物件では安定性が高いが、地方だと安定性は低い。解約できないなど流動性は著しく低い。準備について対策が可能。匿名組合型はメリットがない。遺産分割は一棟アパート等では困難。