本日午後6時からオーナーズブックが台東区新築マンション案件の募集を始めます。開示情報に基づいて検討してみました。システムの増強が終わったようですね。募集開始時刻が明らかにされました!これで何度もHPにアクセスしなくても良くなりますね。所在する新築マンションを担保にした3番抵当案件です。最近のオーナーズブックは3番抵当案件が多くないですかね。担保力をフル活用したい事業者の駆け込み寺になっているのかもしれません。台東区東上野所在の新築賃貸マンション下記のHP記載の写真はイメージです。対象物件はこんなに立派ではないはずです。対象物件は各階の専有面積が45m2程度しかないので、狭小地に10階建てのすごく細長い建物を建てたと推測されます。新築マンションですがリーシング活動が遅れているのか、入居率はゼロです。東上野地区は単身者向けの賃貸マンションが多いエリアという印象があります。基づく満室想定の賃貸借状況は以下のようになります。3階以上の住居の坪単価が新築にしては安いと思います。SUUMOで検索すると概ね坪15,000円程度が多い模様です。賃料が安い理由はわかりません。お得な物件なのか、それとも目の前に焼き肉屋があって煙と匂いがすごいとか、色々妄想が膨らみますが物件が特定されていないので何とも言えません。1・2階は簡易宿泊所にするそうです。これはいわゆる「民泊」として運用するということでしょう。民泊部分の賃料は3階以上の住居の1.3倍の水準です。個人的な感覚ですが、民泊部分の賃料単価はもっと高くても良いと思います。オーナーズブックの評価がこの物件で特に保守的なのか、賃料が低い水準に抑制されるネガティブな要素があるのか、どちらなのかはわかりません。続いて収支も勝手に想定しました。私の評価額は3.6億円(オーナーズブック:4.2憶円)です。私のLTVは88.0%(オーナーズブック:74.9%)になります。まとめ前回の相模原の築古・低稼働マンション案件よりは大分良いと思います。私のLTVは88%です。本案件は3番抵当です。メザニンというよりは、リスクはほぼエクイティと同じだと思います。現状、対象物件の稼働率はゼロです。住居部分のリーシング活動は今やっていると思われます。民泊部分の許認可はこれから取得するそうなので、営業開始まで時間が掛かるでしょう(なんで先に許認可申請しないの!)。稼働率が安定するまで借手が他事業の収益で金利を支払う必要がありますが、借手の財務状態は非開示なので返済能力は評価できません。リースアップできなければ上記の評価は「絵に描いた餅」になります。本案件はいわゆるリーシングリスクの塊です。オーナーズブックはリーシング状況を開示していないので、リーシングが上手くいきそうか判断する情報はありません。不動産のプロであるオーナーズブックの判断を信じられるかどうか、そこが判断の分かれ目ですね。オーナーズブックは信頼できそうだけど、まだ口座開設がお済みでないという方は以下のバナーから投資家登録してみてはいかがでしょうか。ランキング参加中ブログランキング参加中です。元銀行員のひとりごと関連記事マネオはある意味すごい!以前に似たタイトルの記事↓を書きました。何でまた同じようなタイトルの記事を書くかというと、また同じようなことを感じたからです。運用中ファンドの状況エーアイトラストから、トラストレンディングの各ファンドの運用状況について発表がありました。私は銀行員時代にニューヨークとロンドンのオフィス物件を担保とした融資をしていたので、その経験を踏まえて今回は海外(特にアメリカ)の不動産への投融資案件について調べてみました。今回も開示情報に基づいて案件分析を行いました。26号が満額成立(12億円)本日3月11日午前10時から募集が始まった掲題の案件ですが、12億円という超大型案件にもかかわらず、直ぐに資金が集まり満額成立しました。私は迂闊にも10時から電話をしていて応募し損ねました。...記事を読む【案件分析】funds(ファンズ)フィル・パーク東京スカイツリーリバーサイドファンド#1ファンズが本日3月27日午後6時からフィル・パーク東京スカイツリーリバーサイドファンド#1の募集を開始します。いつも通り公開情報に基づいて案件分析を行いました。本案件...記事を読むSBISL不動産バイヤーズローンファンド32号は、もちろん満額成立です本日午前10時からSBISL不動産バイヤーズローンファンド32号の募集が行われ、当然資金は直ぐに満額(3億500万円)集まりました。私は本案件には投資しませんでしたが、621...記事を読むSBISL不動産バイヤーズローンファンド22号の延滞債権回収率80%は本当に成功と言えるのか?2019/1/24付けでSBIソーシャルレンディングから以下のリリースが出ております。掲題の案件について読者のryoさんから続報(マネオのメール)を教えて頂きました。ryoさん、ありがとうござます。本案件の経緯は以下の記事をご覧ください。4トラストレンディング事件で被害を受けた投資家の訴訟準備が始まっていますが、東京フィールド法律事務所の鈴木弁護士が動き出したようです。心から愛する元銀行員。ソーシャルレンディング業界のご意見番として、独自の視点で事業者や投資案件を分析するほか、資産運用全般について語ります。銀行員時代はストラクチャードファイナンス部門に在籍。東京のほかシンガポール、ロンドン、ニューヨークのビジネスシーンで培った感覚をもとにお届けします。勉強会を開催したときの様子はこちら個別相談も受付中です。お申込みはこちらブログランキング参加中です。クリックして頂けると嬉しいです。元銀行員のひとりごと.。