不動産投資2018.12.22(最終更新日2019.9.13)不動産投資の利回りは何%で選ぶべき?【高い=良いとは限らない!】TweetPocket実際のところ、不動産投資の利回りって何パーセントが良いの?こんな疑問お持ちではないですか?利回り自体は、不動産投資を始める前に計画をする上で一つの指標になることは間違いありません。利回りは見せ方次第で大きくも小さくもすることができるので安易に信用してしまうと後々後悔することになるかもしれません。この記事では、利回りをみる際に注意すべき点、どのような物件を購入すればいいのかを解説しています。表面利回りや実質利回りが高くても、入居年数が長ければ注意する。立地がよく、借地料が高くなければ、借地権の物件でもおもしろい。不動産投資の2つの利回り不動産投資では、大きく2つの利回りがあります。それが、表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(NET利回り)です。表面利回り(グロス利回り)とは、年間の家賃から物件価格を割った金額です。一般的に不動産投資検索サイトで表示されている利回りです。検索サイト内では、想定家賃もこの利回りが表示されています。)を差し引いた金額から物件価格を割った金額です。実質利回り1つ、例を挙げて、実際の計算方法を確認していきましょう。次のようなマンションに投資しようと思って、表面利回りと実質利回りを掲載します。年間諸経費は26,500円×12ヵ月=318,000円となりますね。すると、利回りはそれぞれ次の通りになります。表面利回りは1,188,000円÷21,800,000円×100(%)=5.44%実質利回りは(1,188,000円-318,000円)÷(21,800,000円+1,000,000円)×100(%)=3.81%この2つの利回りはご理解いただけましたか。利回りはあくまでも指標となります。実質利回りは収支計画を把握する上で、必要となる知識ですので、しっかり身につけてくださいね。次に利回りの相場や利回りの決まり方をみていきましょう。都市圏と地方の利回りの相場どのような物件を購入するか考えていただくうえで、まず、考えてもらいたいのが立地です。この表から見えてくるのは、人が集まるエリアは利回りが低く、そうではないところは利回りが高い傾向にあることです。東京都は、全平均が5.70%と非常に低い利回りですよね。不動産は誰かが借りてくれなければ、収益を生み出しません。借手となる人や企業が多ければ、多いほど早く借手が決まる可能性があり、家賃を高くすることが可能です。そのため、東京都は買手も非常に多く、国内のみならず、中国やシンガポールなど世界にもいらっしゃいます。人気が高い分、販売価格は高くなります。反対に地方はというと、借手が少ないですよね。家賃が安いうえに買手も多くおりません。売却するためには、販売価格を下げなければ買手が見つかりません。その分、利回りは上昇します。物件種別の利回りの違い上の表をご覧いただくと、アパートの利回りが高めという結果になります。それは、なぜでしょうか。理由は、融資期間がとれるかとれないかの違いです。融資期間が長いほうが、元本の支払額が少なく、キャッシュフローを生み出しやすくなります。そのため、融資期間が長くなるマンションのほうが買手に人気が高く、利回りはアパートよりもマンションのほうが低い傾向にあります。減価償却費を割り出すために法律で定められた耐用年数です。一般的な最長=新築の融資期間は次の通りです。中古物件は新築時の融資期間-築年数=中古物件の融資期間となります。築10年の木造アパートだと、融資期間は12年ですね。耐用年数-築年数=中古マンションの融資期間としてくれるところもありますので、築10年の物件でも最長の35年で融資を受けられることもあります。実はここに冒頭で記載した利回り20%でも赤字になる可能性があります。1つ例にすると、次のような物件が販売しておりました。提携ローン2.5%~金利2.5%で3,000万円をフルローンで購入するとどうなりますか。毎月の返済額は532,420円。年間返済額は6,389,040円でキャッシュフローでは赤字になります。元本の支払いは経費ではなく、収入が高いとみなされてしまいますので、所得税、住民税が跳ね上がり、税金が払えなくなる可能性があります。税金が支払えないと、物件を差し押さえられ、最後は競売にかけられて強制的に売却される・・このような危険性があります。このような物件ではどうでしょうか。表面利回りは10%です。提携ローン2.5%~融資期間は15年間。毎月の返済額は200,036円。年間返済額は2,400,432円となります。599,568円残りますので、そこから経費を支払うことは可能ですよね。キャッシュフローは表面利回り10%でも黒字になる可能性があります。以上のようなこともありえますので、キャッシュフローを生み出しやすい融資期間が長くとれるマンションのほうが、人気が高く利回りが低いとなります。不動産投資は利回りにとらわれては、失敗する可能性があります。利回り40%の物件というのは存在しますが、一般的には借手がすくない立地で、販売価格以上にリフォーム代がかかる物件で、実際の利回りとなると・・・5%。こんなことも十分に考えられます。そのようなことがなく、購入時に思い描いたようにうまくいく物件というのはどういう物件でしょうか。確認していきましょう。借手が多く、需要が高いエリアの物件で選ぶ不動産投資は空室になったら、収入が0円、入居したら収入が発生する、0か100かという投資です。地方の物件で、利回りが15%のオーナーチェンジ物件を購入したとしても、退去をすれば、収入はなくなります。地方では繁忙期を逃すと更に一年間空室の可能性もあるくらい入居者を募ることは非常に難しいです。優先すべきは空室期間を短くすることです。そのためには、平均利回りが5.7%ですが、人口が多く、需要が高い東京都内の物件で基本的には間違いありません。次の表をご覧ください。東京都は全国一空室率が低く、東京都の全体の空室率は14.5%です。資産価値が高く、“買手”の需要が高い千代田区はどうでしょうか。なんと36.5%の空室率です。千代田区は日本の政治・経済の中枢で、誰もが欲しいと思うエリアですが、実際は空室率が高いです。それもそのはず、間取りがワンルームの物件で家賃相場は122,600円。誰でも住めるところではありません。東京駅まで電車で10~20分以内で行ける江東区はどうでしょうか。空室率は7.4%で東京都内でも最低。間取りがワンルームの物件で家賃相場は81,800円。給料が毎月25万円以上の方なら需要がありそうですね。それ以外にも次のように生活環境等の条件も重要となります。・駅から近い・路線が2つ以上ある。