online編集部フォロー(写真=PIXTA)不動産投資についての失敗事例を学ぶことで、成功をより確実なものにしよう。今回は売り出し物件に記載されている「利回りのウソ・ホント」を紹介する。2種類の利回りの違いを知る不動産投資では物件価格に対する家賃収入を利回りという数値で表している。投資に対するリータンとしての評価指標だ。ローンリスクや経費率を考えると8~10%は欲しいところだが、都内の物件は高騰しているため、4~5%程度が多い。定期預金などではほとんど金利が付かない時代だ、「株や債券と違って、実物資産が残るので最悪でもゼロにはなりませんよ」と言われれば、それでもお得に感じてしまう。この不動産投資の利回りには2種類あるので混同しないようにしよう。単純に家賃収入をリータンとしてみた表面利回りと、必要経費を除いた利益でみる実質利回りだ。利回りと呼んでいる場合は表面利回りを指す。100◯実質利回り=年間家賃収益(年間家賃収入-年間経費)÷売買価格×100当然実質利回りでみるべきだが、経費は運営してみないと分からない部分が多く、大家さんの運営方法にもよっても変ってくる。そこで、目安としては表面利回りが使われることになる。販売条件に書かれている家賃で空室が埋められなければ、表面利回りに意味は無い。買った瞬間にリフォーム代がかかれば当然運営経費に跳ね返り、利回りは下がってしまう。