老後資金の教科書リバースモーゲージとは|1から理解し使いこなすための全知識ツイートシェアはてブGoogle+Pocketリバースモーゲージとは何か?と疑問に感じる方に向けて、このページではリバースモーゲージの制度説明、メリットやデメリット、選び方や比較の方法、契約手順などリバースモーゲージを1から理解するための全知識を記載しています。加えて、おすすめの金融機関もご紹介していますので自身に合ったリバースモーゲージを見つけることができるでしょう。そもそも、リバースモーゲージが普及している背景には、現役世代の所得低下や老後の生活を苦しめる法改正などにより老後資金が不足する高齢者が増加していることが挙げられます。そこで国や金融機関が主体となりリバースモーゲージの提供を行なっておりますが、制度の内容はそれぞれの提供元によって異なります。そのため、よく比較検討することが重要ですが世間の認知度がまだまだ低く比較するにも具体的な情報が不足している状態です。そこで本ページでリバースモーゲージの全知識を理解できるように7つの項目で解説を行いますのでお役立て頂ければ幸いです。自分に合ったリバースモーゲージを探すリバースモーゲージとはリバースモーゲージとは、現在お住いの住宅を担保に設定し、金融機関から老後資金を借り入れる制度です。これだけであれば通常のローンとあまり変わりがありませんが、ポイントは返済方法にあります。リバースモーゲージの返済方法は、契約者が死亡後に担保にした住宅を売却することで一括返済することができるため、元金を毎月返済する必要がありません。従って、毎月の支出は金利の支払いのみ(金利も元金に含めてまとめて返済できる銀行もあります)となることから支出を最小限に老後資金を活用できる制度となっています。住宅を担保に金融機関から借り入れをするが、返済が契約者死亡後となる毎月の返済は金利のみ契約できる方は高齢者に限定されており55歳から65歳以上の方が対象リバースモーゲージと住宅ローンの違いは?リバースモーゲージと住宅ローンはどのように制度が異なるのかと言えば、やはり「返済方法」がことなります。住宅ローンは、毎月決められた金額の元金と金利を返済するのに対して、リバースモーゲージは金利こそ毎月支払いが発生しますが、元金は「契約者死亡時に住宅を売却し一括返済」するという違いがあります。そのため、定年退職後も住宅ローンの支払いが残っているという方は、住宅ローンからリバースモーゲージの借り換えすることで日々の返済金額を減額させることなども可能です。ハウス・リースバックとの違いまた最近は、住宅を不動産会社に売却した上で売却した住宅に再度賃貸契約で住む「ハウス・リースバック」という商品も誕生しています。いう不動産会社が提供をしており金融機関の商品ではありません。双方に制度比較はハウス・リースバックとリバースモーゲージの制度を徹底比較でもお伝えしております。国もリバースモーゲージの提供を行なっている地方自治体が運営する社会福祉協議会が中心となり国もリバースモーゲージの提供を行なっています。リバースモーゲージの制度は金融機関と国(地方自治体)でどのような違いがあるのか比較してみたでもお伝えしましたが、国のリバースモーゲージは生活困窮者向け(老後破産に近い状態)の制度となっており、国が認めた低所得者の方が対象になります。金融機関のリバースモーゲージは老後のゆとり資金や不足する老後資金の借り入れなどに活用できますが、年金収入など安定した収入がある方が対象となります。自宅があると生活保護が受けられない日々の生活に困窮し生活保護の申請を考えている方は自宅を保有しているのか確認をしましょう。生活保護よりも先にリバースモーゲージが優先される!?その理由と国の制度を解説でもお伝えしていますが、自宅は「資産」として扱いがされますので現金がなく生活に困窮しているだけでは生活保護を受給できない可能性が高いでしょう。この状態で生活保護の相談を行うと、「先にリバースモーゲージの活用を検討してください。」と国のリバースモーゲージの案内がされるケースが多いようです。リバースモーゲージのメリット・デメリットリバースモーゲージは、メリットだけでなくデメリットも介在していますので双方の理解を深めて上で、自分たちの老後の生活に合っているのか検討をするようにしましょう。リバースモーゲージのメリット自宅を手放すことなく老後資金の借り入れができる元金の返済は契約者死亡後になるため毎月の支出を減らせる借入金の資金使途が「自由」な金融機関が多い自宅を手放すことなく老後資金の借り入れができる住宅を担保に老後資金の借り入れを行うリバースモーゲージですが、あくまで「担保」であることから返済時まで住宅を手放す必要がなく住み続けることができます。住み慣れた住宅を手放す必要がないため安定した老後の生活を送れるのはメリットが高いと言えます。契約者が死亡した場合に住宅を売却する必要がありますが残された配偶者は自宅を失ってしまうのか?という点も気になるところですが、リバースモーゲージの契約を引き継ぐことができる金融機関も多数あるためそのような銀行を選択することで配偶者が自宅を失ってしまうというリスクを回避することが可能です。元金の返済は契約者死亡後になるため毎月の支出を減らせる先ほどお伝えしましたが、元金の返済が契約者死亡後になりますので日々の支出を大幅に抑えることができます。この活用方法としてメリットが高いのが、「住宅ローンをリバースモーゲージに借り換え」することで住宅ローンの支払いからリバースモーゲージの金利支払いに変更し支出を削減する方法がおすすめです。これは一例の使い方ですので改めて活用法をお伝えします。借入金の資金使途が「自由」な金融機関が多い加えて、住宅ローンの借り換えだけでなく、子供の結婚式の資金援助で急な支出が発生することや趣味など様々な資金に活用できる金融機関が非常に多いのが特徴です。全国45銀行から分析で全国の金融機関を調査した結果、資金使途を自由としている銀行は約7割という結果になっており柔軟に老後資金を活用できるメリットがあります。生活資金が不足する世帯が老後にゆとりある生活を送るための資金を借り入れすることが出来ます。サービス付き高齢者住宅の入居一時金は数百万円から数千万円になるケースがありますのでその資金を借り入れすることが出来ます。詳しくは【老後の相談室Vol.6】介護費用の目安はいくら必要か?堅実な夫婦の疑問を解説を参照ください。住宅のリフォーム資金として活用できますし、リバースモーゲージを住宅の住み替えやリフォーム資金に活用!固定資産税減額などのメリットを解説!で解説したように固定資産税の削減もできるのでおすすめです。住み替えのための資金を借り入れできます。住み替えによって日々の支出を削減する方法をリバースモーゲージを活用し田舎に移住|老後の生活費を毎月3.8万円削減した65歳男性で解説していますのでご参照ください。老後の生活をより豊かにするために趣味やレジャー資金の借り入れにも活用できます。旅行に行くための資金確保として老後の楽しみ方|2ヶ月に1回旅行に行くためのお金のやりくり術にてやりくり術をお伝えしています。生涯学習は老後の生きがいにもなりますのでその資金を借り入れすることが可能です。【リバースモーゲージの用途vol.1】老後の学習資金を調達したい場合で詳しく解説しています。親族や子供の結婚資金として急な支出にもリバースモーゲージで借り入れが可能です。【リバースモーゲージの用途vol.3】子供の結婚で急な支出が必要な場合をご参照ください。住宅ローンの返済が負担となる場合はリバースモーゲージを活用し毎月の返済額を削減することが可能です。定年後はリバースモーゲージに借り換え|住宅ローンの返済を金利支払いに変更させることで支出を削減にて借り換えについて解説を行なっています。高額医療費制度があるため自己負担は1割で済みますが何度も通う必要がある場合など老後資金が枯渇する場合に借り入れが可能です。住宅を保有していると固定資産税の支払いが老後資金を大きく減らす原因になります。その他自動車税などの税金も含めて借入金で支払いが可能です。)一方、リバースモーゲージのデメリットとして3大リスクを把握する必要がります。3大デメリットと対策方法を理解する!にて詳細を説明していますが、リバースモーゲージの返済は、「未来」となるため予測不可能な事態が発生する可能性があるのです。その大きなリスクが3つありますので確認してみましょう。平均余命や平均寿命は発表されていますが、対個人が何歳まで生きるのかを予測することは誰にもできません。この長寿化リスクの影響は、融資極度額まで資金を使ってしまうことが挙げられます。リバースモーゲージの融資極度額が2000万円だった場合、90歳を寿命として毎月借入金を使用したが90歳よりも長生きしてしまい生活費が足りなくなってしまうというケースなどが挙げられます。リバースモーゲージの金利はリバースモーゲージの金利を種類・タイプ別に解説!で種類をお伝えしていますが、一般的に「変動金利」を採用している金融機関が多い状況です。そのため、時勢に応じて金利が変動しますので、金利が大幅に上昇してしまうと毎月の金利支払額が高騰してしまうというリスクがあります。リバースモーゲージの担保評価で最も重要視されるのが「土地」です。路線価をベースに算出されるケースが一般的ですが、この土地評価額が下落してしまうと融資極度額の見直しが発生してしまいます。融資極度額の見直しによって既に融資極度額以上の資金を使用してしまった場合、差額を返済する必要があるというリスクがあります。上記のようなリスクも介在するリバースモーゲージですので推定相続人への事前承諾が必要になるのが一般的です。加えて、住宅を相続することが出来なくなりますので相続問題が発生しないように配慮している点もあります。リバースモーゲージは推定相続人の承諾をどこまで得る必要があるのか?を参照頂きながらどこまでの推定相続人に承諾を得るのか把握するようにしましょう。対象地域や担保住宅によって活用できないケースがある営業区域内でしかリバースモーゲージの提供を行なっていない金融機関が一般的です。対象のエリアでありながらも立地によってリバースモーゲージの活用ができないなど全ての方が対象にならないのはデメリットと言えるでしょう。自宅がどの金融機関の対象になっているのか把握したい方はリバースモーゲージの一括比較サイトAvenueを活用すると便利でしょう。リスクを考慮してもリバースモーゲージの契約者が増えている理由リバースモーゲージにはデメリットやリスクが介在していますが、それでも契約者は毎年増加しています。その理由に60歳以上の生活保護受給率が50%を超えるなど老後の生活が困窮し老後破産の状態になっている方が増えている背景があります。そのため、ただ住むだけでしか活用していなかった自宅という資産をお金に変えるリバースモーゲージに注目が集まっています。詳しくは、リバースモーゲージの問題点やリスクを超えて注目される理由をご参照ください。自分に合ったリバースモーゲージの選び方リバースモーゲージは金利、対象エリア、担保、資金使途など対象となる条件が金融機関によって様々です。そのため1銀行ずつ確認していては膨大な時間がかかってしまうでしょう。長い付き合いとなるリバースモーゲージですので比較せずに金融機関を決めてしまうのもリスクです。そこで、まずは自分が使える金融機関を絞ることが重要になりますので選び方のポイントをお伝えします。自宅がどの金融機関の対象エリアか絞り込むを行う資金使途を決める(決まっていない場合は自由を選択)戸建かマンションか担保物件を決めるリバースモーゲージの選び方1:対象エリアを絞り込むまずは先ほどお伝えしたリバースモーゲージの一括比較サイトAvenueなどを活用してお住いのエリアでリバースモーゲージの提供を行なっている金融機関を絞り込みましょう。地方の方はこれだけでも3銀行程度まで絞り込みが可能になります。都心部はそれでも10銀行以上になりますので資金使途や担保物件などでさらに絞り込みを行います。リバースモーゲージの選び方2:資金使途を決める次に資金使途を決めますが、サービス付き高齢者住宅の入居一時金など資金使途が明確な場合は、その用途で選択をおこないましょう。決まってはいないが全般的に老後資金が枯渇しているという方は資金使途が「自由」の金融機関を選択するのが良いでしょう。リバースモーゲージの選び方3:担保物件を確認する最後に担保物件を決めます。一般的に担保評価は「土地」が重要であることから「戸建」のみを対象にしている金融機関が非常に多いのが実態です。一方で、近年マンション暮らしを選択する方も増えていますので、マンションをリバースモーゲージの担保に認めている金融機関も増えています。その際、マンションは土地が無いため別途条件を設定している金融機関が大半です。リバースモーゲージがマンションに適用される条件を解説をご参照頂ければ金融機関がどのポイントを評価するのかが理解できますのでマンションの方はご確認ください。するための3つのチェックポイントある程度絞り込みが出来たら、次にリバースモーゲージを活用する際に必ずチェックしておきたい3つのポイントをお伝えします。リバースモーゲージのチェックポイント金利を比較する配偶者へ契約が引き継げるか確認する融資極度額の基準を把握するリバースモーゲージのチェックポイント1:金利を比較する対象エリア内の金融機関の金利を比較するようにしましょう。リバースモーゲージの金利は2.5%から3.5程度までが現在の相場感です。金利の計算式は「借入金×年利=年間の金利支払額」となりますが、仮に1000万円借り入れした場合に金利2.975%と3.475%では年間の金利支払額の差が5万円となります。20年契約した場合はそれだけで120万円の差が生まれますので金利の比較は非常に重要になります。いう金利の制度を採用しております。これは、借り入れ総額に対して金利が発生するのではなく実際に口座から引き落とした金額のみに金利が発生する制度です。従って、融資極度額が1000万円の場合でも300万円しか口座から引き落としをしていなければこの300万円のみに金利が発生するという仕組みです。東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」を解説で詳しく解説をしておりますのでご参照ください。リバースモーゲージのチェックポイント2:配偶者へ契約が引き継げるか確認する契約者が死亡後に配偶者が自宅を失ってしまうということは誰もが避けたいことでしょう。そのため基本的には配偶者にリバースモーゲージの契約を引き継げる商品を選ぶのがポイントになります。契約者が亡くなった後の金融機関の対応は大きく3つに分類ができます。配偶者が継続して住み続ける方リバースモーゲージのチェックポイント3:融資極度額の基準を把握する融資極度額も重要な基準になります。一般的に融資極度額の相場は住宅(土地・建物)の場合は70%を上限に融資極度額が設定され、マンションの場合は50%と言われています。金融機関によっては戸建で50%から40%程度を上限にしている金融機関もありますので多くの老後資金が必要になる場合は、設定が高い金融機関を選択しましょう。融資極度額の設定基準が低いことだけは問題ではない仮に融資極度額が不動産評価額の40%とした場合、1000万円の評価で400万円しか借り入れができません。それでも契約者が死亡した際は住宅を売却し返済する必要があります。「400万円貸付で1000万円の住宅を金融機関に奪われてしまう」と思う方も多いでしょうが、「任意売却」(相続人が自ら売却すること)を選択すれば住宅の売却によってリバースモーゲージの返済金額以上にプラスが出てた分を相続することができますので、400万円で1000万円の住宅を金融機関に奪われてしまう。いう解釈は少々間違っていると言えます。リバースモーゲージの申し込みから契約終了までの流れリバースモーゲージの申し込み、契約、契約解除までの一連の流れをお伝えしたいと思います。詳しい説明は、リバースモーゲージの申し込み手順と費用を解説をご参照頂ければと思いますが、金融機関によって申し込み等の手順は異なりますのでここでは一般的な流れをご説明したいと思います。チェックポイントでもお伝えしように自分に合った金融機関の比較、絞り込みを行いましょう2個別相談・セミナーを申し込む絞り込みが出来たら金融機関の窓口やセミナーに参加し詳細を確認します。3申し込みリバースモーゲージの条件に納得ができれば申し込みを行います。(まだ契約ではありませんが必要書類の提示が必要)4不動産の査定(調査費用が発生)おおよそ3万円程度の費用が発生しますが、不動産の査定が行われ融資極度額の提示が行われます5契約(事務手数料が発生)全ての条件に納得ができたら契約事務に進みます。手数料が最大10万円程度発生しますので注意してください。引き落としができるようになります。借入金の金利は年2回程度見直しが発生します。金融機関の連絡を待つのではなく重要なことなので自ら情報を取得するようにしましょう。年1回程度、金融機関から契約者の状況を確認するために面談や電話がかかってきます。9不動産評価額の見直しこちらも年1回程度で不動産評価の見直しがあります。融資極度額が変動する可能性があるので注意しましょう。契約者が死亡した場合、住宅の売却と返済を行います。詳しくは【リバースモーゲージ契約者が死亡】配偶者が住宅に住み続けるための相続条件を解説を参照下さい。リバースモーゲージは税金が発生するのか?上記の流れの中で、契約時、借入金の受取時、相続時でそれぞれ税金が発生するのか?もしくはしないのか?をリバースモーゲージの税金はいつどのような時に発生するのか専門家が解説!にて解説をしております。ここでは一覧表をご参照ください。発生しないが繰り上げ返済などをする場合は手数料が発生する可能性があります。任意売却によってプラスの資産が生まれた場合、相続税や所得税が発生する可能性があります。リバースモーゲージを提供しているおすすめの5大金融機関リバースモーゲージは全ての金融機関が取り扱っている訳ではないので、どの金融機関がリバースモーゲージの提供を行なっているのか一覧で確認したい場合は、リバースモーゲージを取り扱う全国の銀行を一覧化|随時更新中を参照頂くことで確認が可能です。その中から特におすすめしたい金融機関をご紹介します。東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」は、金利面で特徴があります。預金連動型金利という制度を採用しており、実際にリバースモーゲージの口座から引き落としした分にしか金利が発生しないため、余計な金利を支払う必要がない。その他にもおすすめなポイントが数多ありますので詳細は東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」を解説をご参照ください。東京スター銀行のリバースモーゲージはこちらみずほ銀行:みずほプライムエイジみずほ銀行のリバースモーゲージは、資金使途によって金利が異なる点です。資金使途が自由であるフリー口を選択すると金利は3.475%と少々高めの金利になります。資金使途が明確な場合は金利が2.975%と相場程度の金利になりますので用途が定まっている場合などはみずほ銀行のリバースモーゲージを選択しても良いでしょう。詳しい解説は、みずほ銀行のリバースモーゲージ「みずほプライムエイジ」を解説を参照ください。ついては、リバースモーゲージ型住宅ローンを提供する住宅金融支援機構とは一体なにか?をご確認頂ければと思いますが、銀行に対してリバースモーゲージのリスク保険を提供している組織です。三菱東京UFJ銀行は資金使途が定められている分、用途が合致すれば非常にお得な金利で借り入れできる点が魅力です。最長3年間の猶予が与えられる三菱東京UJF銀行のリバースモーゲージはこちら三井住友銀行:SMBCリバースモーゲージ資金使途が決まっていない方であれば3メガバンクで一番おすすめの金融機関が三井住友銀行です。何と言っても資金使途が自由で金利が2.975%とみずほ銀行や三菱東京UFJ銀行よりもお得であることがポイントです。デメリットとしては不動産の評価額が6000万円以上必要ということで使用できる方が限られてしまう点が挙げられます。詳しい解説は三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」を解説をご参照ください。三井住友銀行のリバースモーゲージはこちらりそな銀行:あんしん革命りそな銀行のあんしん革命も資金使途が定められている金融機関ですが、一番の魅力は非常に広範囲を対象にリバースモーゲージの提供を行なっている点です。金利は担保不動産の評価額に対してどの程度借り入れするのかによって変動する制度となっていますので詳細はりそな銀行のリバースモーゲージ「あんしん革命」を解説をご確認ください。注意点は配偶者に引き継ぎができない点ですので予め把握しましょう。引き継ぎができないりそな銀行・埼玉りそな銀行のリバースモーゲージはこちら自分に合ったリバースモーゲージを探す5大金融機関として大都市圏を中心にリバースモーゲージの提供を行なっている金融機関ご紹介をしましたが、その他にもリバースモーゲージを提供している金融機関は複数ありますので、リバースモーゲージの一括比較ができるAvenuを活用することで、エリア、資金使途、担保などから簡単に比較することが可能です。知名度の低い制度ではありますが、老後資金の確保という難しい課題に対処できる画期的な制度であることは間違いありません。仕組みをしっかりと認識して、上手に活用するようにしましょう。この記事が気に入ったらいいねしよう!最新記事をお届けします。債務整理におすすめな法律事務所ランキングリバースモーゲージがマンションに適用される条件を解説トップページへRECOMMENDこちらの記事も人気です。老後資金の教科書は老後の生活をより豊かにするために、金融や老後に関する法改正などを中心に解説記事を掲載しています。カット法案、高額医療費の自己負担の増加など難しい制度を分かりやすくご紹介します。