業界の方向けの話題なので、ご興味の無い方はスルーしてください。業界では「国調」ともいいます。)によって合筆された土地などが対象になる案件を取り扱いました。そこで金融機関の若手のご担当者が、いろいろと戸惑われていたのが、何とも初々しくて微笑ましかったので(失礼)、ここで国調により土地の合筆がなされた場合の留意点について、軽くまとめておきます。国調による合筆がなされると、当該土地の登記簿の表題部には「○番○を合筆/国土調査による成果」と記載されたうえ、甲区には「合併による所有権登記」がなされます。通常の合筆の場合とは違って、これは完全な職権登記なので、その所有権登記に関する「登記済証」(または「登記識別情報」)は発行されません。空欄になりますので、当該物件について設定などを行おうとすると「あれ、登記済証はどこで照合するの?」と不思議に思うことになるわけです。この場合、合筆前の土地全ての登記済証を揃えて、合筆後の土地の登記済証として用いることになります(昭39.8.11民事甲第2765号民事局長通達)。我々は、設定等があるたび、合筆前の土地の閉鎖登記簿を全て閲覧したりしてチェックする必要があるわけで、これがなんとも面倒くさいのですね。建物の所在・家屋番号の不一致あと、国調で合筆がなされる場合、建物の「所在」欄や「家屋番号」については、何らケアされない、ということにも注意が必要です。土地の地番は合筆で1つになるのに、建物の所在は複数の土地のうえにまたがったまま(のように見える)状態が続く、とか。いう、土地と建物の番号の不一致が生じるわけですね。この点は、普通の合筆でも同じといえば同じなのですが、通常は担当する土地家屋調査士さんが、建物の所在・家屋番号も一緒に変更登記するべき、と提案してくれるはずです。(......ま、意外にこのへんに無頓着な調査士さんもいらっしゃるし、費用の関係で、あえて建物に関してはスルーすることもあり得るんでしょうけれどもね。まとめ他にもあるかもしれませんが、とりあえず今回問題になった点は上述のとおりです。国調だと、費用を支出しなくても合筆の恩恵を受けられるわけですから、基本的にはありがたい制度ではあるのでしょうが、このような問題点もあるので注意しましょう。登記済証の問題は、その土地を手放さない限り、ずっとつきまとう問題ですので、なかなか厄介ですね~。よる合筆、その功罪】~太田の業務日誌~今回は業界の方向けの話題なので、ご興味の無い方はスルーしてください。業界では「国調」ともいいます。)によって合筆された土地などが対象になる案件を取り扱いました。そこで金融機関の若手のご担当者が、いろいろと戸惑われていたのが、何とも初々しくて微笑ましかったので(失礼)、ここで国調により土地の合筆がなされた場合の留意点について、軽くまとめておきます。国調による合筆がなされると、当該土地の登記簿の表題部には「○番○を合筆/国土調査による成果」と記載されたうえ、甲区には「合併による所有権登記」がなされます。通常の合筆の場合とは違って、これは完全な職権登記なので、その所有権登記に関する「登記済証」(または「登記識別情報」)は発行されません。空欄になりますので、当該物件について設定などを行おうとすると「あれ、登記済証はどこで照合するの?」と不思議に思うことになるわけです。この場合、合筆前の土地全ての登記済証を揃えて、合筆後の土地の登記済証として用いることになります(昭39.8.11民事甲第2765号民事局長通達)。我々は、設定等があるたび、合筆前の土地の閉鎖登記簿を全て閲覧したりしてチェックする必要があるわけで、これがなんとも面倒くさいのですね。建物の所在・家屋番号の不一致あと、国調で合筆がなされる場合、建物の「所在」欄や「家屋番号」については、何らケアされない、ということにも注意が必要です。土地の地番は合筆で1つになるのに、建物の所在は複数の土地のうえにまたがったまま(のように見える)状態が続く、とか。いう、土地と建物の番号の不一致が生じるわけですね。この点は、普通の合筆でも同じといえば同じなのですが、通常は担当する土地家屋調査士さんが、建物の所在・家屋番号も一緒に変更登記するべき、と提案してくれるはずです。(......ま、意外にこのへんに無頓着な調査士さんもいらっしゃるし、費用の関係で、あえて建物に関してはスルーすることもあり得るんでしょうけれどもね。まとめ他にもあるかもしれませんが、とりあえず今回問題になった点は上述のとおりです。国調だと、費用を支出しなくても合筆の恩恵を受けられるわけですから、基本的にはありがたい制度ではあるのでしょうが、このような問題点もあるので注意しましょう。登記済証の問題は、その土地を手放さない限り、ずっとつきまとう問題ですので、なかなか厄介ですね~。しぶりの業務日誌です。先月末は繁忙のため、数年ぶりに設定の申請書を自ら作成したり、ということもありましたが、月が替わってようやく落ち着いてきました。先日、ある不動産会社の社長さんから、「今後の司法書士業務は、あおば事務所さんにお願いすることにしたので、ヨロシク。」と、まことにありがたいお言葉をいただきました。そんな場合、特に当方から「司法書士を乗り換える理由」などという、不躾なことを尋ねたりはしないのですが、問わず語り的に、社長さんがその理由をおっしゃることには......。これまで頼んでいた○○先生は長い付き合いだが、高齢で、間違いが多い。会社名や人名すら間違う。○○先生は、読点として「、」ではなく、「,」を用いる。日本語の読点は「、」が正しいはずだ!......なるほど、社長さんの仰せも分かります。その点で○○先生を非難されるのは、ちょっと可哀相かなぁと思いますよ、と申し上げました。社長さん曰く、○○先生は同じ文書の中で、「、」を使ったり、「,」を使ったり、混在してしまっているそうで。会社の定款などを作成する際も、すべからくそんな調子みたいなので、そりゃお怒りもごもっとも、という感じでした。一般的に、パソコンの日本語入力ソフトでは、「、」か「,」かは、設定として選択できるようになってます。○○先生のパソコンは「,」だけど、補助者さんのパソコンは「、」の設定のまま、ということだったのかなぁ......?と分析しましたが、いずれにしても結果として混在しちゃったら、それはNGですわね。裁判所では「,」が採用されていますので、弁護士さんや司法書士など法律業界の中には、メールやツイートなどでも「,」を常用されていらっしゃる方をよくお見受けします。「業界の常識は、世間の非常識」とも良く言われるところです。いう、考えようによっては若干怖いお話でした。ちなみに太田は、その社長さんと同意見で、日本語の読点としては「、」が正しいと思ってますので、訴状でも何でも「、」で通しています。しぶりの業務日誌です。先月末は繁忙のため、数年ぶりに設定の申請書を自ら作成したり、ということもありましたが、月が替わってようやく落ち着いてきました。先日、ある不動産会社の社長さんから、「今後の司法書士業務は、あおば事務所さんにお願いすることにしたので、ヨロシク。」と、まことにありがたいお言葉をいただきました。そんな場合、特に当方から「司法書士を乗り換える理由」などという、不躾なことを尋ねたりはしないのですが、問わず語り的に、社長さんがその理由をおっしゃることには......。これまで頼んでいた○○先生は長い付き合いだが、高齢で、間違いが多い。会社名や人名すら間違う。○○先生は、読点として「、」ではなく、「,」を用いる。日本語の読点は「、」が正しいはずだ!......なるほど、社長さんの仰せも分かります。その点で○○先生を非難されるのは、ちょっと可哀相かなぁと思いますよ、と申し上げました。社長さん曰く、○○先生は同じ文書の中で、「、」を使ったり、「,」を使ったり、混在してしまっているそうで。会社の定款などを作成する際も、すべからくそんな調子みたいなので、そりゃお怒りもごもっとも、という感じでした。一般的に、パソコンの日本語入力ソフトでは、「、」か「,」かは、設定として選択できるようになってます。○○先生のパソコンは「,」だけど、補助者さんのパソコンは「、」の設定のまま、ということだったのかなぁ......?と分析しましたが、いずれにしても結果として混在しちゃったら、それはNGですわね。裁判所では「,」が採用されていますので、弁護士さんや司法書士など法律業界の中には、メールやツイートなどでも「,」を常用されていらっしゃる方をよくお見受けします。「業界の常識は、世間の非常識」とも良く言われるところです。いう、考えようによっては若干怖いお話でした。ちなみに太田は、その社長さんと同意見で、日本語の読点としては「、」が正しいと思ってますので、訴状でも何でも「、」で通しています。̄)これ、差押えができるのは良いとして、この後どうやって強制競売手続?が進むのでしょうね。事務所内の司法書士で、あーでもない、こーでもないと、議論してみましたが......。こんな事例、手元のあらゆる書籍をひっくり返しても解説がないので、結局は「仮説」止まりで、確証が持てません。出ながらも、それが取下げられ、あらためて「差押命令」が出ているところが、何かのヒントになるのかしら......?この分野についてお詳しい方(^^)、どうかコメントお願いします。いいつつ、太田が明日、事務所を不在にしますので、コメントに対するレスは週明けになります。相続登記の依頼人とお話ししてたら、余談的に、こんな話になりました。依頼人Cは、被相続人Aの孫。被相続人の息子Bが先に亡くなっているので、孫Cが代襲相続人として、お祖母ちゃんAの遺産を相続することになった。Cの母親Dは、亡Aから見ると「お嫁さん」になるんだけど、息子Bの死亡後もずっと同居して面倒を見て貰ってたこともあり、亡Aは自分に掛けていた生命保険の受取人を、お嫁さんDと指定していた。この場合、贈与税とか発生するのかしら?......というもの。例によって、税金の問題は専門外なのですが、「知らね」だけでは済まないので、チラッと検索。国税庁のタックスアンサーによれば、「相続人以外の者が受取人であるときは遺贈により取得したものとみなされます。」ということで、相続税で計算されることになるようですね~。依頼人とお話ししてたら、余談的に、こんな話になりました。依頼人Cは、被相続人Aの孫。被相続人の息子Bが先に亡くなっているので、孫Cが代襲相続人として、お祖母ちゃんAの遺産を相続することになった。Cの母親Dは、亡Aから見ると「お嫁さん」になるんだけど、息子Bの死亡後もずっと同居して面倒を見て貰ってたこともあり、亡Aは自分に掛けていた生命保険の受取人を、お嫁さんDと指定していた。この場合、贈与税とか発生するのかしら?......というもの。例によって、税金の問題は専門外なのですが、「知らね」だけでは済まないので、チラッと検索。国税庁のタックスアンサーによれば、「相続人以外の者が受取人であるときは遺贈により取得したものとみなされます。」ということで、相続税で計算されることになるようですね~。投稿者:あおば登記・法務事務所いやー、予想もしなかった結論。久しぶりに、調べ事をしていて衝撃的な事実に遭遇しました。おける、不動産に関する固定資産税の扱いについて、です。所有者Aが死亡して、法定相続人が3人の子、BCD。固定資産税については、納税通知書が(地元に住んでる)Bに届くので、Bがやむを得ず固定資産税を払い続けている。......まぁ、良くある話、ですよね。太田はこの場合、Bにだけ納税通知書が届くのは、お役所の勝手なご都合、だと思ってました。本来は、BCDが3分の1ずつの納税義務を負っているんだけども、お役所は便宜上、催促しやすい(手近な)Bに対し全部を請求しておいて、あとはBCDの内部で分担してね、というスタンスなのだと。調べてみたら、違うんですね。より生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。いうわけで、この場合、BもCもDも、全員が固定資産税の連帯納付義務を負っている、というのが正解なのだそうです!もちろん、Bが代表して固定資産税全額を払えば、内部的にはC・Dに求償は可能です。対外的には、遺産分割を早めに完了させて、名義を誰かに落ち着けさせない限り、Bはお役所から固定資産税全額の請求を受け続ける立場にあり、それを拒むことは「法的に」不可能だ、ということなのですね。いやー、税法って本当に、当局にとって都合の良いようにできているのですね。税務に詳しい方にとっては常識なのでしょうけれども、恥ずかしながら、当事務所の司法書士(のうち少なくとも4人)はこれを知りませんでした。業務日誌/平成25年7月17日分いやー、予想もしなかった結論。久しぶりに、調べ事をしていて衝撃的な事実に遭遇しました。おける、不動産に関する固定資産税の扱いについて、です。所有者Aが死亡して、法定相続人が3人の子、BCD。固定資産税については、納税通知書が(地元に住んでる)Bに届くので、Bがやむを得ず固定資産税を払い続けている。......まぁ、良くある話、ですよね。太田はこの場合、Bにだけ納税通知書が届くのは、お役所の勝手なご都合、だと思ってました。本来は、BCDが3分の1ずつの納税義務を負っているんだけども、お役所は便宜上、催促しやすい(手近な)Bに対し全部を請求しておいて、あとはBCDの内部で分担してね、というスタンスなのだと。調べてみたら、違うんですね。より生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。いうわけで、この場合、BもCもDも、全員が固定資産税の連帯納付義務を負っている、というのが正解なのだそうです!もちろん、Bが代表して固定資産税全額を払えば、内部的にはC・Dに求償は可能です。対外的には、遺産分割を早めに完了させて、名義を誰かに落ち着けさせない限り、Bはお役所から固定資産税全額の請求を受け続ける立場にあり、それを拒むことは「法的に」不可能だ、ということなのですね。いやー、税法って本当に、当局にとって都合の良いようにできているのですね。税務に詳しい方にとっては常識なのでしょうけれども、恥ずかしながら、当事務所の司法書士(のうち少なくとも4人)はこれを知りませんでした。投稿者:あおば登記・法務事務所6月10日頃から、標記のとおり題して投稿を続けておりまして、基本的に、全ての営業日につき1点以上は話題を見つけて、アップするように努めてきておりました。皆様もうすうすお察しの通り(笑)、7月後半からの業務繁忙もあって、しばらくアップできない状態が続いておりました。中には特筆すべきことが無い平凡な一日というのもあるわけでして、「毎日1点」となるとなかなかハードルが高いようです。いうわけで、今後は、特筆すべきテーマが見つかった日に限り、業務日誌をアップさせていただくことにしたいと存じますので、ご容赦くださいませ~。書きためながらも、アップできないでいた話題もありますので、ぼちぼち再開していきます。間は若干日付が遡ったりしますが、気長にお付き合いいただけますと幸いです。小学校野球部の納会です。ブログ記事を書きました。