中心にマンション売却で失敗した売れない悩みを無料相談で解決する限定サイトです。私も売却で失敗体験があります。一緒に成功しましょう。LINE譲渡所得とは、マンションを売ったときの売却益のことです。簡単にいうと、購入価格から売却価格などを差し引いたときにプラス利益が発生した場合をいいます。ここで譲渡所得が発生した場合に税率をかけるので所得税などが発生する仕組みになっています。このように解説すると【税金関連】なので避けてしまいそうです。そんなことはありません。できるだけわかりやすく譲渡所得の計算などを解説しますので、ゆっくり読んで参考にしてください。譲渡所得を計算する前にマンション売却の手残りシュミレーションも考えてください。これから出てきますが、概算取得費5%で計算するので大枠で手残りも理解しなければいけません。別のページで解説していますのであわせて読んでください。計算するには、以下の計算式になります。この計算式に当てはめるだけです。譲渡価格とは譲渡価格とは、マンションを売却したときの成約価格になります。売買契約に記載されたマンションの成約価格がこれに該当します。取得費とは取得費とは、当時マンションを購入したときの金額になります。当時の不動産売買契約書を探して、いくらでマンションを購入したのか確認してください。売買契約書の原本や写し、購入価格の領収書など、期日が記載された書面が必要になります。仮に当時の取得費が不明の場合は、概算取得費として譲渡価格(売却価格のこと)の5%になります。1000万円でマンションが売れた場合、当時50万円でマンションを購入したことになります。計算式は、1000万円×5%=50万円です。所得費は50万円になります。思われそうですが、1000万円ー50万円=950万円が利益となります。ここから譲渡費用や特別控除などを差し引きます。譲渡費用とは譲渡費用とは、マンション売却に”直接使ったお金”のことです。仲介手数料(成約価格の約3%相当額)や売買契約時に貼り付ける収入印紙代などです。譲渡費用に該当しない費用もあります。抹消費用、税理士や弁護士への手数料、あなた自身の引っ越し費用などです。※維持管理がNGワードです。特別控除とは特別控除とは、居住用財産であれば、3000万円分を差し引きできる特例措置のことです。この控除額が非常に大きなメリットになりますが、ポイントは居住用財産であることが条件です。簡単に言えば、自宅などの住まいを意味します。3000万円の特別控除については、別のページで詳しく解説していますのであわせて読んでください。所得税と住民税の税額について3000万円の特別控除を差し引いても、譲渡所得がプラス発生する場合があるかも知れません。このときの税率についても解説します。長期譲渡所得の計算式マンションを譲渡したその年の1月1日現在の所有期間が5年を超えた場合です。20%(所得税15%、住民税5%)短期譲渡所得の計算式マンションを譲渡したその年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合です。39%(所得税30%、住民税9%)譲渡所得の計算前、購入価格が不明のとき概算取得費とは、当時購入したマンション価格が不明の場合、逆算する方法です。具体的にいうと、売却したマンション価格の5%を取得費にします。事例を含めて解説します。仮に当時の不動産売買契約書が見つからない場合です。譲渡価格3000万円のとき、仲介手数料約90万円、売買印紙代2万円、概算取得費150万円とします。譲渡所得=3000万円-(150万円+90万円+2万円)-3000万円=-242万円となり、譲渡所得がマイナスになりました。イメージとして理解してほしいのですが、譲渡価格から取得価格を差し引いた時に3000万円以下なら税金がかかりにくいということです。譲渡所得税の減価償却費について築年数と共に建物価値が下がっていきます。そこで建物の減価償却費を計算します。一般的には定額法で計算します。減価償却相当額=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数です。【鉄筋コンクリート造の償却率】:0.015【経過年数】:建物の経過年数は、6ヵ月以上の端数は1年、6ヵ月未満の端数は切り捨てます。短期譲渡所得の場合、個人で居住用の税金を解説マンション売却で短期譲渡した場合、居住用で個人売却なら高い税金というよりも税金がかからない可能性があります。3000万円の特別控除を活用できるからです。逆に個人売却でも事業をしていた場合は、3000万円控除が活用できないケースもあるため短期譲渡はおすすめしません。前提条件は、「個人で居住用」ということです。難しい話ではないので気軽に読んでください。そこで、このページでは、居住用のマンションを短期譲渡した場合について解説しますので参考にしてください。短期譲渡とは何か短期譲渡とは、1月1日現在で所有期間が5年以下の不動産を売却した場合のことです。一方では、長期譲渡もあります。1月1日現在で所有期間が5年を超えて売却した場合のことです。間違えることは、購入してから5年以下や5年超と理解することです。購入ではなく、その年の1月1日現在から所有期間を数えることです。所有期間の起算は1月1日です。短期譲渡で不動産を売却した場合、譲渡所得がプラスの場合に所得税と住民税が発生します。ここでポイントになるのが、譲渡所得の考え方です。別の記事で譲渡所得を解説しています。→『譲渡所得について解説した記事』マンションの所有期間について所有期間の大原則があります。それは、1月1日現在を基準にしていることです。具体的にいうと、マンションを売却した年の1月1日現在で5年を超えているかどうかです。1月1日を基準にしているので所有した月日から譲渡した日ではありません。間違えられる方がいます。長期譲渡かと思ったら短期譲渡になったという最悪なケースもあります。マンションの所有期間が10年を超えている場合3000万円の特別控除を活用しても譲渡所得が発生した場合、所有期間が10年を超えているとさらにメリットがあります。条件としては、譲渡したその年の1月1日現在の所有期間が10年を超えることです。1月1日現在がすべて基準です。注意事項が【2点】あります。それは、所有期間と復興特別所得税です。復興特別所得税について2037年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と別に申告納付することになっています。確定申告するときに、記入欄が追加されていますので忘れる心配はありません。譲渡所得税以外にさらに2.1%分の税額を収めることになります。譲渡所得のチェックシート居住用不動産を売却する場合に確定申告で必要経費として活用する3000万円の特別控除があります。この特別控除を活用するには、譲渡所得を事前にチェックする必要があります。国税庁のホームページから出典しました。チェックリストとして活用してください。今回は平成30年度版ですが、年度が変更になっても譲渡所得のチェック内容に変更はありません。→『譲渡所得のチェックシート(平成30年度版)』まとめマンション売却により譲渡所得が出そうな場合は、気を付けてください。居住用のマンションでは、3000万円の特別控除を活用するとほとんど税金もかからないと思います。仮に譲渡所得が発生して納税となりそうであれば、このページを参考にしてください。当サイトは横浜市を中心にした「マンション売却に特化した専門サイト」です。当サイトは、マンション売却に特化していますが、このサイトを作った理由があります。それは、不動産のプロであっても恥ずかしながら【マンション売却に失敗した経験】があるからです。私の失敗体験談を参考にして頂き、あなたには成功してほしいと心から願っています。浦田の不動産実務を含めてできるだけわかりやすく記事を書いていますので参考にしてください。私の強みは、<売主の立場>・<買主の立場>・<不動産会社の立場>で判断することができます。マンション売却で気になることがあればご相談ください。詳しくは、プロフィールから読んでもらえるとうれしいです。Reserved.©マンション売却で失敗した売れない悩み。