2019/11/13相続した不動産の売却において知っておきたい税金と節税対策Tweet相続によって取得した不動産を売却する場合、売却の流れや売却時に発生する費用などが通常の売却と異なる場合があります。相続した不動産の売却で損しないためには売却の流れや売却時の費用についてきちんと知っておく必要があるでしょう。相続によって取得した不動産を売却しないと損?売却しない場合のデメリット相続によって取得した不動産の売却の流れより高額で不動産を売却するためのコツは?などについて書いていきますので、相続した不動産を売却する際に参考にして頂けると幸いです。目次1、取得した不動産の相続の流れ(1)相続の申請書類(2)相続登記はいつまでにしなければならない?(3)相続登記は自分でもできる?2、相続によって取得した不動産を売却しないと損?売却しない場合のデメリット(1)固定資産税がかかる(2)放置によって、不動産の資産価値が下がる3、相続時の不動産売却で発生する税金とは?(1)印紙税(2)譲渡所得税(3)登録免許税4、不動産売却の費用を節税する方法は?(1)相続税の取得費加算の特例とは(2)3000万円特別控除とは(3)10年超所有軽減税率の特例5、相続した不動産でも確定申告が必要な場合とは(1)家賃収入が発生している場合(2)換価分割によって不動産を分割した場合6、不動産売却査定サイトとは?オススメ査定サイト5選7、売却は専門業者に依頼した方がいい?(1)専門家に依頼した場合の費用(2)専門業者に依頼するまとめ1、取得した不動産の相続の流れまず、相続によって取得した不動産を売却した場合の流れを知っておきましょう。相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。相続の種類によって、申請書類が異なりますので、詳しく法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」にてご確認下さい。(2)相続登記はいつまでにしなければならない?法律上では、いつまでに相続登記を行わなければならないという決まりはありません。相続登記を正しく行わないと売却手続きそのものができなくなってしまいます。相続した不動産などの財産を3年以内に売却した場合には「相続税の取得費加算の特例」という特例の恩恵を受けることができるので、早めに相続登記手続きを行った方がいいでしょう。「相続税の取得費加算の特例」については後ほど第4章でご説明します。(3)相続登記は自分でもできる?相続登記は基本的にはご自身で行うことができますが、種類によって用意する書類が複雑だったり、不慣れな手続きでかなりな手間がかかる場合もありますので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するといいでしょう。2、相続によって取得した不動産を売却しないと損?売却しない場合のデメリット相続によって取得した不動産は、遠方にあったり、手続きが煩雑だったり、使用目的が決まっていないなどの理由で放置されている方も少なくないでしょう。相続によって取得した不動産を放置してしまうと、以下2つのデメリットが挙げられます。(1)固定資産税がかかる不動産を所有しているだけで、毎年その所有者に対して固定資産税が課税されます。固定資産税は以下の計算式にて計算することができます。5,000万円の不動産の場合、固定資産税は「5,000万円☓1.4%=70万円」になります。所有しているだけで、70万円の固定資産税がかかります。(2)放置によって、不動産の資産価値が下がる不動産は建築年数が古くなるにつれ、資産価値が下がってしまいます。そのため相続によって取得した不動産も放置している間に、資産価値がどんどん下がってしまうのです。相続によって取得した不動産を活用されていない方はこのようなデメリットを回避するため、売却を考えてみるのはいかがでしょうか。不動産を売却する際売買契約書を取り交わすことになりますが、その際に掛かる税金が印紙税になります。印紙税は契約金額によって異なりますので注意しましょう。不動産を売却した際に売却益が出たら譲渡所得税の課税対象となります。譲渡所得税を安く抑えるには以下の記事を参考にしてみて下さい。きの際には、登録免許税がかかります。相続登記の場合、基本的に土地の所有権の移転であれば、土地の価額の0.4%が登録免許税の税率です。相続登記では亡くなった人に本来移転するはずだった登記がまだ行われていなかった、というケースが多くあります。父親が亡くなったので息子に相続登記をしたいという場合に、実は相続する土地や建物の名義がすでに亡くなっている祖父のままだった、といったケースです。この場合は、いったん祖父から亡くなった父親に登記を移して、さらに息子へ相続登記をする、という手順をふみますが、祖父から父親への登記に関しては令和3年3月31日まで登録免許税は免税措置が取られることになっています。このように、それぞれの相続のケースによって登録免許税に関する計算も変わってくるので、相続財産の調査段階でどのような財産があるのか、登記の状態はどうなっているのかなどを細かく検証する必要があるでしょう。かかる「3つの税金」と節税方法」をご覧ください。4、不動産売却の費用を節税する方法は?(1)相続税の取得費加算の特例とは相続税の取得費加算の特例により、不動産の取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができます。結果として、税金の軽減につながります。特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。平成27年1月1日以後に開始する相続の不動産の場合、以下の計算式にて算出することができます。以下の不動産を相続した場合、取得費に加算する相続税額を計算してみましょう。相続税の取得費加算の特例については、詳しく国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご参照ください。譲渡所得税の計算について、詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。(2)3000万円特別控除とは不動産譲渡取得税については、3,000万円までの売却益をなかったことにしてくれる「特別控除の特例」というものがあります。この特例では、マイホームなどの売却に際して、買換えの有無や所有期間の長さに関わらず適用を受けることが可能です。相続の場合には「相続空き家の売却」であっても、この特例の適用を受けることができます。特例を受けるための要件ここでは、相続空き家を売却する際の要件について説明しています。通常の不動産売却の要件と基本的に共通しているので、詳しくは国税庁のホームページにある「N0.3302マイホームを売った時の特例」を参照にしてください。➀相続(遺贈)によって住居や土地を相続した者である2相続開始のあった日以後、3年経過する日の属する年の12月31日までに売却した物件であること3相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること。4昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。5マンション以外の家屋であること。6相続開始直前においてその被相続人以外に居住したいた者がいなかったこと。7相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。家屋等を取り壊したのちに売却する場合は、さらに以下の2つの要件が加わります。8相続のときから取壊しのときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。9土地が相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。基本的に事業目的で利用していた不動産は、この特例の対象外になることに注意しましょう。築年数やマンションでないかどうか、という点でも細かく要件が設定されています。計算方法3,000万円の譲渡所得上の特別控除は、次の計算式で算出した譲渡所得がマイナスであれば所得税が発生しないことになります。相続物件の売却では、この計算式で言う「取得費」が問題です。何世代も前に取得した物件などでは、売買契約書などが残っていないケースも多々あります。その場合は、譲渡価額の5%の「概算取得費」という数値を使って計算することになります。物件の規模によってはこの「概算取得費」が低額となるために譲渡価額が大きくなってしまうことがあるので、効果的な節税につなげるには3,000万円の特別控除などをうまく利用することが大きなポイントとなるでしょう。不動産売却時にかかる「譲渡取得税」は、不動産の所有期間の長さによって税率が変わります。基本となる税率は所有期間が5年超で売却益の20.315%*、5年以下で39.63%*です。この税率に対する軽減特例が、「居住用財産の軽減税率の特例」になります。※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税が加算されています。相続不動産の場合は居住年数が10年超の物件が多くなりますが、この特例の適用要件を満たすのは、所有期間が10年以上の居住用の不動産であることです。その場合、譲渡売却益のうち6,000万円以下だと譲渡所得×14.21%*、6,000万円超で20.315%*になります。※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税が加算されています。被相続人が所有していた期間と相続人が所有していた期間を合算することもでき、さらに先ほど説明した「3,000万円の特例控除」と併用することも可能です。5、相続した不動産でも確定申告が必要な場合とは相続によって取得した財産は基本的に「所得」ではないため、確定申告による所得税や住民税の納付は必要ありません(相続財産については相続税による課税によって処理されます)。以下にあげる2つの場合は確定申告が必要です。家賃収入のある賃貸物件などを相続した場合は、その家賃収入は「所得」とみなされます。被相続人に確定申告の対象となるのは、被相続人が亡くなった日以降に発生した家賃収入です。期限は相続が発生した翌年の2月16日から3月15日になります。換価分割とは、相続した不動産などを売却してお金に変え、それを遺産分割する方法のことです。これによって相続人が得た売却代金は「所得」とみなされます。手にした代金の全てが課税対象というわけではありません。売却代金から取得費、譲渡費用などを差し引いたうえでプラスとなった金額が課税対象です。3,000万円特別控除などの適用も要件を満たせば受けられます。納税期限は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。不動産売却査定サイトとは、一度に複数の不動産会社から売却価格の見積もりをもらえるサービスで、具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。不動産売却査定サイトは数が多いので、当社が厳選してピックアップしたサイトをご紹介しましょう。・すまいValueすまいValueは大手6社が共同で立ち上げた一括査定サイトで、三井不動産や住友不動産、東急リバブルなどの大手に査定依頼ができるのはここだけです。「6社」と聞くと少なめに感じるかも知れませんが、実際に仲介件数のトップ3を占めている企業のため査定サイトの中では最も流通件数が多いと言えるでしょう。地方で郊外だと対象外のエリアもありますが、もし主要な市区町村の査定を頼むならまずここからスタートすると確実です。UNTTデータが運営しているだけあって無料の電話相談ができることが特徴です。独自の審査基準により徹底的に悪質な不動産会社を排除する体制を取っているため、信頼性も他のサイトとは群を抜いて高くなっています。大手不動産には査定の依頼ができませんが、困ったときに電話が利用できるのでセカンドオピニオンとして使用してみると良いかも知れません。・ReaRie(リアリエ)パナソニックが運営しているため、リフォームプラン付きで家を売るサービスを実施しているのが強みでしょう。リフォームプランが無料でついて来たり、中古住宅購入とリフォームがセットでできるのも魅力です。限られていたり、プランが割高になってしまう可能性も否めないのでセカンドオピニオン的な存在で使うと良さそうです。・イエカレ(不動産売却)イエカレは運営開始から9年目の総合比較サイトです。土地活用や不動産売却だけでなく、賃貸仲介や不動産管理会社なども探してくれるサービスも持っており、こちらもフリーダイヤルで電話相談ができます。登録業者数が少ないことや情報があまりない事がデメリットではありますが、買取査定が強みなので買取をする人向けとも言えそうです。7、売却は専門業者に依頼した方がいい?相続によって取得する不動産を売却するには、相続登記は必ず行う必要があり、普通の不動産を売却するよりは手続きが多くなります。この場合、相続登記から売却までトータルサポートしてくれる業者に依頼するといいでしょう。相続の種類や不動産の価格などによって、相続登記の費用が異なります。一般的には、司法書士や弁護士などの専門家に依頼した場合は、報酬として5万円〜7万円程が相場になっているようです。相続人が複数人の場合、実際に着手してみないと、手続きがどれだけ複雑なのかが分からないこともあります。最近は無料相談を受け付けている司法書士事務所や法律事務所も多いので、依頼後にトラブルにならないように事前にある程度の上限金額を確認しておくといいでしょう。売却」などのキーワードで検索することができます。以下の3つの業者をピックアップしましたので、参考にしてみてください。http://minami-s.jp/まとめ今回は相続によって取得した不動産を売却する際の流れや費用などについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。参考にして頂けると幸いです。3年間のフリーター生活を経て法律事務所に勤務。ある丸山和也氏の秘書を務める。情報が十分に行き届いないために大きく損してしまう不動産オーナーが多い現状を変えるため、インターネットメディアを通じて有益な情報を届け続けている。無料査定サイトは物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。ダントツのサイト仲介件数のトップ3を占める大手の不動産会社に唯一査定依頼が出来るサイト早く売りたいなら?リフォーム付プランを提案してくれるサイト唯一電話相談をフリーダイヤルで出来るサイト売却手数料が無料になるサイトこれまで700名以上もの方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。こちらから比較検討し、今後のスムーズな売却にお役立てください。FX初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。“本当に良質な不動産会社だけをオススメするメディア”※無断転載及び無断でリンクを貼ることを禁止しております。リンクをする際には、必ず運営者までご連絡頂き許可をお願いします。