資産運用で目指せ年収1000万円!不動産、株、FXスマートフォン用の表示で見る資産運用で目指せ年収1000万円!不動産、株、FX不動産投資を中心にいろいろな投資法のノウハウとその実体験を書きます。不動産投資を検討する人には、都心でRCなど積算の高い物件を好んで検討する人がほとんどだと思います。利回りとCF(手残り)を考えると、本当に利回りの低いRCを選ぶことが適当なのでしょうか?今回はそのことについて記事を書いてみました。1そもそも表面利回りとは?表面利回りの計算式は以下の通りです。年130万円の家賃収入がある物件を1,400万円で取得すれば、「130万円÷1,400万円=約9.3%」が表面利回りになります。表面利回りの役割は、まず数多くある物件を絞り込むための、第一段階のボーダーになることです。ネットや広告などで投資物件を探すと「利回り」という項目がありますが、その利回りは表面利回りを表記しています。2CF(手のこり)と表面利回りよく重要と言われるCFと利回りは似ていますが、あくまで利回りは物件を絞り込むためのものであり、CFは物件の収支をシミュレーションするものと認識ください。CFをシミュレーションするのは、表面利回り・実質利回り・返済後利回りでピックアップした物件のみに行うということです。時間があるなら検討しそうな全物件でシミュレーションしても良いですが、CFのシミュレーションをするにはかなりの時間がかかります。そのため、全物件でシミュレーションするのは非効率的であり、利回りで物件を絞り込んだ方が、結局は数多くの物件をチェックすることができます。いずれにしろ、CFのシミュレーションこそが収益を明示する指標になるので、利回りと合わせて利用するようにしましょう。3都心の利回りは低く地方の利回りは高い一般的に、都心の利回りは低く、地方の利回りは高くなりやすいです。その理由は物件価格にあります。いうのも、都心の物件は地方の物件よりも価格が高いのですが、その価格ほど賃料は高くならないです。算出される表面利回りは、都心の方が低くなります4おすすめは地方高利回りちなみに私のおすすめは地方高利回りの物件です。いうと、表面利回りは要するに、その物件が持っている潜在的なパワーだと思っているからです。都心部の物件は賃貸需要もしっかりあるために、稼働率は良いです。利回りが低い・手残りが少ない代わりに手がかからないでしょう。一方で、地方の好利回り物件を買っておけば、もし満室になれば、高い手残りが期待できます。ランニングコストが多少高くても関係ないですし、多少高金利で融資を引いたとしても全く問題ありません。ロットが小さければ転売で利益を出すことも視野に入ってきます。地方の高利回りであればなんでもよいのではなく、例えば賃貸需要が全くないところだったり、治安が悪すぎるところだったりと抑えておくポイントはある程度あります。私が所有している物件で、具体例を挙げてみます。茨城県潮来市で木造、築22年、1,200万円、利回り18%の物件がありました。傾いていましたし、買った時は6室中2室入居でした。(ただし、リフォームは全部屋済でした。)潮来市は何にもないとことですが、隣の工業地帯がある神栖市・鹿嶋市よりも家賃が安いんですね。それをてこに満室にしました。月18万円入ってくるのに銀行への支払は7万円、おおよそ10万円が毎月残りました。傾いていたこともあり、1,320万円で売却しました。群馬県前橋市で木造の築38年、2000万円、利回り17%の物件があります。6部屋あり前橋市の中でも場所が良いので、すべて満室、トラストで30年の融資を引いて毎月28万円の家賃収入に対して支払いは10万円くらいです。現在でもこの物件は稼ぎ続けてくれています。このように高利回りである程度場所を選べば満室にできます。満室にするにはしっかりリフォームしたりと手間はかけなければなりません。確実に利益を残してくれますし、ある程度安定します。やって計算するの?「利回り」という言葉の意味自体はご存知の方も多いと思います...2019-03-23久留米の物件が満室になりました。空室の原因を探るのは重要です。久留米の物件が満室になりました。»プロフィールid:uedatakako5年後のセミリタイヤを目指す31歳のブログです。不動産投資を中心にいろいろな投資法とその実体験を解説します。読者になる検索リンクはてなブログブログをはじめる週刊はてなブログはてなブログPro最新記事かぼちゃの馬車のシェアハウス融資が物納で白紙解約になるみたいですね。区分マンションの売却が決まりました。45年の不動産投資ローンがあるのをご存知ですか?大阪の民泊業界は激変しています。民泊をやってる方は撤退も考えた方が良いです。レオパレスが今大変みたいですね。薄毛対策はてなブログをはじめよう!uedatakakoさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。