住宅ローンの金利タイプ選びは慎重に。マイナビニュース【第1回】住宅ローンの金利タイプ選びは慎重に。家賃並みの返済額ならOK!は大間違い。住宅ローンの金利タイプ選びは慎重に。人気(?)の「変動金利型」には要注意!千葉県にお住まいの36歳の会社員Aさん。妻、長男、次男の4人家族で賃貸マンションで暮らしています。2LDK(55m2)でやや手狭だと思っていたところ、ある日曜日、ポストに新築マンションギャラリー(モデルルーム)の広告が入っていました。2000円分のクオカードがもらえるということに少し引かれ、「ちょっと見るだけ」と軽い気持ちで子供たちも連れて内覧へ。ところがセンスのいいインテリアでコーディネートされた部屋を見るなり、夫婦そろって一気に購入意欲が高まり、営業担当者に詳しい話を聞く運びになりました。気になるのは住宅ローンです。営業担当者によると、「金利はしばらくそれほど上がる気配はないので、今なら変動金利型がお勧め。金利は0.5%程度と超低金利です。固定金利型にすると変動金利型の倍になり1%以上に上がってしまいますよ」とのこと。確かに変動金利型は目先は低くていいけれど、住宅ローンの返済期間は長期に及びます。その間の金利の動きを考えると不安になり、Aさん夫妻はファイナンシャル・プランナー(FP)に相談に訪れました。今回はファイナンシャル・プランナーの前田晃介さんがアドバイスします。当たり前の話ですが、住宅ローンを同じ借入額、同じ返済期間で組むなら、金利が低いほど毎月の返済額は安くなります。安ければ安いほど「これなら買えそうかな」という気持ちになるものなので、マンションギャラリーなどを訪れると、営業担当者から変動金利型ローンを勧められるケースが圧倒的です。Aさんの場合もご多分に洩れずですね。変動金利型にはAさんも不安を感じているとおり返済期間中の金利変動リスクがあります。その話に入る前に、まずは住宅ローンの種類を押さえておきましょう。住宅ローンは金利タイプにより次の3種類に大別されます。応じて半年ごとに適用金利が見直されるローン。借入当初の金利が約束されているのは最初の半年間だけ。2固定金利選択型ローン返済期間のうち5年、10年、20年、25年など一定期間の金利が固定されるローン。その時点での金利が適用される。「フラット35」はこのタイプ。1〜3を比較すると、同じ時点で借り入れをする場合、金利の低い順に1<2<3となります。1は半年ごとに適用金利が見直されるため、返済期間中に金利が上がると返済額がアップするリスクがあります。3は借入時の適用金利は12に比べて高くなりますが、完済まで適用金利が変わらないため返済額も当初のままです。その点では見通しが立つ安心なローンです。2は固定金利期間が20年以上など長期であれば3に近い安心感が得られます。変動金利型ローンに潜むリスクを知る変動金利型ローンの金利上昇リスクについてさらに見ていきましょう。確かにしばらく大きな金利上昇はなさそうです。住宅ローンは最長で35年という長期にわたって返済していくもの。現状は日銀のマイナス金利政策に象徴されるように歴史的な超低金利が続いていますが、先のことはわかりません。変動金利型しかありませんでした)は何と8%を超えていました。今から27年前の出来事ですから、この先35年の間にそのようなことが起こらないとは限りません。そこで、Aさんがいま4500万円の住宅ローンを変動金利型(金利0.457%)で借り、10年後、20年後に金利が大きく上昇したケースをシミュレーションしてみました。当初10年間の毎月返済額は11万5960円。約12万円なので現状の家賃と変わらない負担です(家賃と住宅ローン返済額が同程度ならリスクがないというわけではありません。詳しくは第2回でお話しします)。10年後に金利が3%に上昇すると、11年目以降の毎月返済額は15万5865円と4万円近くアップします。現在、Aさんの子供は4歳と2歳。10年後には中学2年生と小学校6年生になっており、教育費の負担がだんだん重くなっていくことが予測されます。そんな中での返済額アップは厳しいでしょう。変動金利型ローンの金利が上昇すると...変動金利型ローンを組んでもいい人は?こうした変動金利型ローンのリスクを回避するには、金利上昇時に繰り上げ返済をして返済額の軽減を図るのが一つの方法です(繰り上げ返済については第5回で取り上げます)。それには、金利上昇時に備えて貯蓄をする必要があります。Aさんのお宅のように子供がいて教育費がかかる場合には、その準備だけで精一杯というお宅も少なくないでしょう。した場合、変動金利型を借りるのはかなり危険だといえます(結果的に金利があまり上昇せず、変動金利型でも大丈夫だったということもあるかもしれませんが)。変動金利型を借りてもあまりリスクがないのは、共働きで子供がいないお宅などです。教育費の負担がない分をきちんと貯蓄ができていれば、金利上昇時に繰上返済ができるはずだからです。子供がいる場合でも、親御さんから資金の贈与が受けられるというお宅であれば変動金利型も選択肢になります。変動金利型ローンのリスクを回避するために、金利が上昇したら変動金利型から固定金利型に借り換えればいいという考え方もあります。これは現実的ではありません。変動金利型は短期金利をベースに、固定金利型は長期金利をベースに適用金利が定められています。ローンや全期間固定型ローンは変動金利型より金利が高いとはいえ、1%台前後なので充分低い水準です。返済額をある程度の期間(または全期間)確定できる安心感や先の見通しのしやすさを優先するなら、固定金利選択型か全期間固定型のいずれかを選択することをお勧めします。固定金利選択型を選ぶ際には、固定金利期間を長くしたほうが安心なので20年以上にするのがポイントです。自分がどの金利タイプを選べばいいのか悩む場合には、「住宅ローン金利タイプ診断」という無料のシミュレーションツールが参考になります。いくつかの項目を入力すれば、どの金利タイプが合っているか簡単に診断できるので、これから住宅ローンを組むつもりの人は試してみてください。家賃並みの返済額ならOK!は大間違い。住宅ローンの金利タイプ選びは慎重に。人気(?)の「変動金利型」には要注意!前田晃介(監修)株式会社マネープランナーズ代表取締役。経て、ファイナンシャルプランナーに転身。コンサルティング業務に従事したのちマネープランナーズを設立。年間100件以上の個別相談を受ける。MILIZE(協力)金融機関向けのソフトウエア開発やコンサルティング業務を手掛けるほか、個人向けの人生シミュレーションプラットフォーム「MILIZE」(https://milize.com/)を提供。給与や生活費のデータを入力すれば、現時点の生活費などの診断に加えて、将来の収支予測なども提示する。Corporation。