雪捨て場が使えないな。除雪スペース?考えてなかったんですよー、という前管理者に軽くイラッとしつつも、改善は続きます。※その契約者に移動して貰えばいいじゃん、というお声もありますが、今回は事情により断念しています。下落と組み換え■ペット飼育の規約緩和メインはこの4点。止血(返済手出し)なので、ペット規約緩和して各種2匹までの多頭飼いOK、ペット清掃料30,000円税とペット賃料1,000円アップ。(ペット礼金にしなかったのは、入居費用に影響を及ぼしたくなかったため)新築で常時流血中(資本垂れ流し)なので、資本投下の改善が難しいと判断し、ひたすら条件調整に回りました。前管理会社では、地場の仲介業者を中心に営業周りを行っていたそうです。それがそもそもの間違いであることに気づかず...そりゃそうです、目の肥えた地場の仲介業者は、いくら資料持ち込みしても、商品価値の薄いものは見向きもしません。地主と投資家では、保有ポリシーが異なる点と、賃料設定にも大きな開きが生まれるケースが多々見受けられます。地場エリアの仲介は地主(優良物件)との連携が強いので、無理にバリューの低い物件に顧客を寄せる必要も無いわけで。そんなこんなで、エリア外に完全にターゲットを絞りました。WEB戦略オンリーです。ちなみに、とあるきっかけから「仲介業者挨拶」は弊社では行っておりません。これはまた別の機会に。開始が6月、満室想定は翌年3月と9ヶ月の満室想定に設定しました。当然ながら、1日でも早い満室を目指すのがセオリーです。急激な変化は建物ブランドを損ねるだけではなく、今後も「安い建物」としてのイメージしか残らないので、返済手出しが無くなる10室入居を3ヶ月間、残り6部屋はペースを落として市場に馴染ませる設定です。「決まる」イメージを市場に落とし込むべく、構成しました。完全に予定通り、3月満室達成です。ものの見事に全部屋、他エリアの仲介業者からの申込みでした。結果的には当初よりも全体的な収入も増え、約1年がかりのミッション達成です。■まとめ今回のケースで言えば、建築費用+土地取得費用から目標利回りに達することを目的とした設定...という点が大きなミスです。何が最も良くないか、と考えた時、「人の顔の想定」が皆無だった事です。仲介業者の皆さんが物件を紹介する時に、顧客はどのような反応なのか?そもそも、仲介業者の担当がどのような表情でこの物件を紹介するか?入居した後のリアクションは?等々、基本が全てすっぽ抜けた、正に机上の空論であった事が大きな要因です。当然ながら、イレギュラーケースであり、多くの建築会社の査定は正しいものがほとんどです。おかしいと感じたらすぐにセカンドオピニオンをエージェントや管理者にすべきでしょう。高いお買い物なので...。空室は悪なのかオーナー、管理会社にとって永遠のテーマである空室対策。そもそも空室の定義、概念とは?シミュレーションから算出する年間稼働率とは?仲介目線も交えながら、説明していきます。撮影用カメラ駐車場のアレンジメント駐車場のアレンジによる収益物件の増収、効果について検証しています。