note不動産管理を中心に、不動産を通じた学びや自社の運営について綴るブログ。Estate不動産業者にとって、切っても切り離せないのは査定です。売買であり、賃貸であり。常に査定は重要なポイントとなります。「いくらで貸せる?」「いくらで売れる?」...確かに気になります。私自身もモノを売るときにはいくら位の価値なんだろう?って気になります。それでは、今回は賃貸についての査定にフォーカスしてみましょう。ちなみに、新築から間もない状態で管理が移管されるケースのほどんどが「査定」に失敗したケースです。これは弊社にとっても重い作業の一つなので、今回はそのケースを紹介します。中古で購入した場合は、査定も何も過去の運用から、現在の相場と比較した査定が用いられる事がほとんどで、アレンジの幅も新築と比較して狭くなります。中古AT車みたいなもので、「あぁ、こんな感じね」とイメージは付きやすいでしょう。問題は新築で、そもそも新築時はだれが査定しているのか?によって大きくブレます。当然ながら、市場価値に合わせた設定であれば問題は少なくなります。それがグロス利回りだけから算出されたものであれば...時折悲惨な事件が発生します。【郊外・2LDK(55平米~58平米)・RC16戸】その物件は新築から3ヶ月、16部屋中4部屋しか入居していない物件でした。ちなみに3月竣工のため、ハイシーズンを過ぎてこの状態なので、まぁなんとも...の状態です。建築時に、業者が作成した運用シミュレーションを見てみると...ありゃ。この周辺相場、6万位なのに...。ことは、素晴らしい意匠が施された建物なんだろうか...なんてそんな都合の良いことは起きず、ごくごく一般的な「どこにでもある仕様」。あぁ、なるほど...グロス8%に無理やり合わせるために、見た目の賃料を引き上げ査定したのか。これで金融機関も通したなぁ、なんて思っていたら、落とし穴はまだまだありました。Expense)、運営費の事です。この項目、管理費●%という記述と返済費以外が全てすっぽ抜けていて、中々香ばしい感じが...。初年度はADだけでも相当の支出であり、そして20台近くの駐車場の除雪料(従前の管理では除雪あり、で募集中)が入っていない。その状態で年間CFは570万超の記述。10年保有したら税引前CF5,000万。富豪やないかーい、とちょっと軽く現実逃避しながら、「あー、またコレ、重めな話から入らないと行けないなー...」と、見積もりを取り出しました。CF減」という同時進行でオーナーにとっては最も嫌な事を宣告しなければなりません。言え、ここで上っ面の話をしても全く意味がないので、余すところ無くお伝えしました。オーナーも深刻な表情を浮かべましたが、立ち止まっていても意味が無いためにすぐにご理解をいただくことが出来ました。ちなみに、大規模修繕の積立も抜かされていたので、15年ペースの修繕費用も計上しています。■改善ちなみに、管理の運用もまずまずアレな状態でした。札幌の物件を運用する場合、除雪を加味するのであれば、除雪時の「雪堆積スペース」は検討材料として上がります。除雪は大きく分類すると2種、除雪か除雪+排雪です。除雪は雪を一定の場所に溜めておき、1ヶ月や2ヶ月に一度その山を取り除く簡易スタイル。常時排雪が入る、除雪+排雪は当然コストが上昇します。費用は前者が年間40万、後者が55万。セオリーで行けば、一番奥の駐車場を非稼働にして、簡易式でやることがベストです。ここの駐車場6,000円で稼働させているわけですから、2台で潰しても年間12万。稼働しても3万マイナスです。奥なので、軽自動車限定の狭い場所なので、リーシングも弱い。...あー、なるほど。4組しか入居していないのに、一番奥に契約しちゃった人がいるんだ。