目指せ経済的自由!30歳社畜サラリーマンの成り上りblog!スマートフォン用の表示で見る目指せ経済的自由!30歳社畜サラリーマンの成り上りblog!外資系企業のサラリーマンです。現在夢だった職種に就くことが出来たのですが、そこから見る景色は僕が思い描いている景色ではありませんでした。2019年から新たな目標を立てました1労働所得以外での収入を目指し労働所得を逆転する25年以内にセミリタイア。この目標を達成するための活動を公開出来ればと思ってます。それを達成するために1せどり2ブログ3株式投資4不動産投資の4本柱で活動していきます。話など色んな分野で発信していくので是非1度過去の記事も含めて見て下さい。始めたいけど何をどう判断して物件を選んだらいいのか分からない。そんな方は実際多いのではないでしょうか?今回の内容として不動産投資をこれから始める、もしくは興味がある方に向けて、どの指標がどんな意味をなしているのかその説明をさせていただきます。その指標だけで物件を購入とはいかないですが、少なくとも判断する材料には必須の項目となっています。そのため、もう一段階不動産投資について深く検討していけるように不動産を選ぶのに必要な指標をまとめていきたいと思います。利回りROICCRイールドギャップDCRIRRそれでは解説していきます。利回り利回りに関して2種類指標があります。表面利回り実質利回り1表面利回りとは不動産投資サイトに記載されている利回りは全てこちらになるベーシックな指標です。計算式はこちらで表すことが出来ます。100%一方で2実質利回りとは実際に幾ら入ってくるのか、具体的には不動産を運営するにあたって運用経費が掛かってきます。物件を購入するに当たっても購入経費が掛かってくるのでそれらを差し引いてどれだけ収入があるのか測る実践的な指標となっております。計算式はこちらで表すことが出来ます。)✖️100%地域や建物によって何%からが良いとは一概に言えませんが目安としてhttps://trust-blog.jp/yeld-real-estateとなっております。ROI(投資収益率)投資に対してどれだけの効果が出たか測る指標となっています。不動産投資においては、自己資金が賃貸経営で得られるキャッシュフローでどれだけ回収できるかを表しています。その為、数字が大きいほど少ない投資でキャッシュフローを得られることがわかるのでキャッシュフロー投資を目指す人にとっては参考指標になります。例としては同じ1000万円で利回り10%マンションを買うにしてもローンを組むのか一括で払うのかでは大きく違ってきます。自己負担100%の場合(家賃収入100ー返済額0円)➗1000万円=10%になりますが例えば900万借りて(2%、20年返済)購入する場合は(家賃収入100万円ー返済額55万円)➗100万円=45%このように数字が大きいほと少ない金額で収益を出すことが出来ますが、一方で家賃収入や金利で大きく変化してしまう可能性があるので注意です。return)自己資金収益率を意味しており、投資の効率を判断する指標となっており他人資本を除いた自己資金に対してキャッシュフローがどれだけ出ているかを示します。こちらも数字が高ければ効率投資がいいと判断されます。100投資効率を上げるということは、自己資金を少なくし、融資を多く引き出すことが重要になってきます。融資を受けやすい物件は「RC造で築20年未満の物件」とされています。その理由はRC造の耐用年数が47年と最も長いからです。不動産投資は融資が重要ということがよくわかる指標になります。イールドギャップ直訳すると利回りの差を表しています。計算式で表すとイールドギャップ=表面利回りー借入金利になります。この計算式だと諸経費やローン定数が入っていないので正確な指標にはならないと言われています。)✖️100%ローン定数(融資の残金に対する、年間返済額の割合を表したもの)年間元利返済額(元金と利子を合わせた返済額)➗借入金✖️100このことも用いて正確なイールドギャップの計算式は実質利回りーローン定数=正確なイールドギャップとなりますのでお間違えなく。ratio)債務回収比率のことで投資のレバレッジの安全性すなわちローンの返済余力を表した指標になります。計算式で表すとDCR=純利益(NOI)➗ローン返済額(年間負債支払額)純利益は純粋な手残りのことを意味しております。目安としてはDCR値が1.3以上が安全圏と言われておりますが、より安全性を求めるのであれば1.5以上でさらに安全な目安とされています。return)内部収益率のことで投資期間内における利回りを示した数値になっています。将来得られるキャッシュフローだけでなく、投資期間も考慮し、その投資が効率的かどうか判断することができる指標になっております。計算式で表すと0=C0➕C1➗(1➕r)1➕C2➗(1➕r)2➕C3➗(1➕r)3・・・Cn➗(1➕r)nC0=投資額C1=1年目のリターンC2=2年目のリターンC3=3年目のリターンCn=n年目(売却する年)のリターンr=IRR(実質利回り)非常に難しい計算式になっておりますが、将来の収益より目先の収益が大きく影響する指標な為、数年後の売却を前提とした不動産投資においては重要な数値になります。まとめ以上となりますが、いかがでしょうか。いい物件というのは見方によって一概には言えないですが、指標をまとめて行く中で感じたのは、少ない手出し金額でいかに長く融資を引けるかということが重要になってくるのでそのような物件を選ぶことがいい物件(キャッシュフローを出す物件)に繋がるのではないでしょうか。基本的な仕組みについては以前紹介しておりますのでぜひご覧下さい。はてなブログPro外資系企業のサラリーマンです。労働所得以外の収入を得ることを目標に将来的にセミリタイア目指しています。分野で発信出来ればと思いますので暖かく見届けていただければ嬉しいです。(3)このサイトについてプライバシーポリシーお問い合わせ検索はてなブログをはじめよう!nariagariblogさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。