資産運用で目指せ年収1000万円!不動産、株、FXスマートフォン用の表示で見る資産運用で目指せ年収1000万円!不動産、株、FX不動産投資を中心にいろいろな投資法のノウハウとその実体験を書きます。2019-05-15フラット35の不正融資とその経緯についてまた投資用不動産関連の融資について不正行為があったようです。ローン「フラット35」を不正に利用し、その融資金を自宅ではなく投資用不動産の購入資金に充てていたということです。日経の記事https://r.nikkei.com/article/DGXMZO44781180U9A510C1EE9000?s=2一般的に、金融機関では住宅ローンを他の目的、つまり自宅購入以外で利用することを禁止しています(当然ですよね、だから低金利なんです。住宅ローンの完済前に、その自宅を賃貸用に貸し出すことも原則禁止しており、金融機関の承諾なしにそのようなことをすれば住宅ローン残額の一括返済を求められることもあります。実際に一括返済を求められることは稀ですが、そうなる可能性もあるそうです。不動産業界では、実はこういう住宅ローンを投資用マンションを買うのに使っているという話をしばしば聞きます。昨年は某地銀が融資が出なくなったため、某地銀を使って物件を売り抜けようとしていた三為業者が一棟物件の販売をやめました。その方々が区分販売に流れ、投資用マンションの購入希望者へ住宅用のローンを活用させて購入させた事案が増えたそうです。結果、住宅ローンやフラット35の件数が非常に多くなり、金融庁の目に止まったという噂を聞きました。ありなんと思ってしまった自分がいますw特にフラット35のに関しては国の政策の一環ですし、税金が投入されていることもあり、調査に金融庁も本気だという話を聞いています。15:21フラット35の不正融資とその経緯についてTweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2019-05-14スルガ銀行の支援先は新生銀行に決定、創業家の株の行方スルガ銀行は、昨年の女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のオーナー向け融資で、審査書類の改ざん疑惑などが浮上して経営不振に陥っていました。外部からの支援を仰ぐことになり、現在、支援先の選定作業をノジマやSBIホールディングスなどが頭ひとつ抜き出ていました。5月中旬に投資物件への融資も再開するという話だったので、この辺りで落ち着くと予想していました。昨日のニュースによると、土壇場になって「銀行による支援」にこだわった金融庁の意向によって新生銀行が支援先に決まったようです。スルガ銀、新生銀と資本・業務提携へhttps://r.nikkei.com/article/DGXMZO44716440T10C19A5MM8000今、新生銀行が支援するにあたり、スルガ銀行の創業者が保有している株を全て売却するという話があります。昨年9月末時点で、創業家の関係会社や団体がスルガ銀行の15%ほどの株式を保有していたそうで、現在でも創業家が実質的に大きな影響力を持っています。その影響力は融資にも及び、創業家関連の会社への融資は約488億円、そのうちの約69億円が創業家個人に流れていたというニュースは記憶にも新しいかと思います。株を全て売却ということは、創業家はスルガ銀行の経営から完全に手を引くということですね。ちなみに、創業家が株を全て売却すれば、スルガ銀行はおおよそ1000億円の時価なので、160億円ぐらいになる予想です。これだけ大量の株を売却するとなるとスルガ銀行の株の需給のバランスが間違いなく崩れますね。一度に売却するのではないのかもしれませんが。スルガ銀行は株価が下がるんじゃないかなと予想していますwスルガ銀行の株も少し保有していましたが、売却しとこうかな。08:41スルガ銀行の支援先は新生銀行に決定、創業家の株の行方Tweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2019-05-11レオパレス21の買収とかあり得るかもですね。※この写真のような物件は大体レオパレスです。このシリーズはすぐわかりますよ。施工不良が相次いで発覚している「レオパレス21」は9日、2019年3月期の決算で最終赤字が690億円になるとの見通しを発表したそうです。それまでは、439億円の赤字だったそうなので、大きく赤字が膨らむ見通しですね。レオパレスはまだ施工不良がないか、建築した物件を調査しているはずです。これからさらに悪いところが発覚して、もう何回か波が来るような気がします。今回の不備発覚は、レオパレスからの正式な発表ではなく、週刊文春の記事によるものです。(参考)https://www.google.co.jp/amp/s/www.mag2.com/p/money/675810/ampレオパレス21はつい先日にも『週刊文春』によって新たな施工不良疑惑が報じられたばかり。連結業績予想を売上高は5,050億円、営業利益は73億円にそれぞれ引き下げていますが、施工不良問題による影響はさら広がりそうです。ちなみに、レオパレス問題で株価は下がるのかなと思っていた(空売りを狙っていました笑)のですが、どうもそうはならなさそうです。昨日は大きく上がっていました。イギリスの資産運用会社であるオデイ・アセット・マネジメントがレオパレスの株を15パーセント以上取得していることが発覚しています。このまま株を取得し続けると、株価は更に上がるのかもしれませんね。買収もあり得るのかな。何はともあれ、しばらく目が離せなさそうですね。08:53レオパレス21の買収とかあり得るかもですね。利回り20%の海辺の区分ビフォー・アフターhttps://www.kenbiya.com/ar/cl/mika/3.html健美家にこんな記事が載っていました。以前、リゾートマンションは投資対象になるのかな記事を書きましたが(http://uedatakako.hatenadiary.jp/entry/2019/05/05/230218)、リゾートマンションでもやり方次第では投資対象になるんですね。引いて利回り19.5パーセントとは、、、たしかに、記事にあるリゾートマンションならば多少高くても借りてみたいですよね。いった需要をしっかり見極めれば、投資対象になりあるんでしょうか。少なくとも10万くらいである適当なマンションではなく、場所はある程度選定が必要かなと思います。不動産って奥が深いなぁ、と思いました。22:42リゾートマンションで不動産投資?実例が載っている記事がありました!Tweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2019-05-09固定資産税の清算方法・消費税がある場合1固定資産税などの清算方法について決まりはなく、すべて慣例による固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されることになっています。1月2日に売却して実質的な所有期間が1日であろうと、その納税義務を免れることはできません。そこで、住宅など不動産の売買においては、固定資産税や都市計画税を、売主と買主の間で清算することが一般的なのです。通常の売買であればほぼ例外なく固定資産税などの清算が行われますが、現行の法律には何ら規定がありません。不動産取引上の慣例、慣習にすぎません。そのため、具体的な清算方法については、仲介業者または売主業者によって異なる場合があることを理解しておきましょう。清算の起算日ですが、1月1日の場合と4月1日の場合があります。関東では1月1日を起算日とする不動産業者が多く、関西では4月1日を起算日とする不動産業者が多いようです。1月1日を起算日とする「暦年方式」は1月1日時点の所有者に対して課税されることを根拠とし、4月1日を起算日とする「年度方式」は実際の納税期間が4月以降になることを根拠にするものですが、どちらかが正しく、どちらかが間違いだというような話ではありません。7月15日に契約物件の引き渡しをするとき、1月1日が起算日なら1月1日から7月14日までの195日分を売主が負担し、7月15日から12月31日までの170日分を買主が負担することになります。同様に4月1日が起算日なら4月1日から7月14日までの105日分を売主が負担し、7月15日から翌3月31日までの260日分を買主が負担することになります。引き渡し当日分は買主に帰属させるケースが多いものの、決まりはないのであるから、売主の負担に含めても間違いではありません。日割りではなく月割りとする場合もあるだろう。月割りの場合でも端数の生じる月をどうするのかは、任意で決めることになります。アバウトなんですよね。不動産を購入するときはここは交渉の余地があります。うまく交渉すればお得に買えるのです。価格の低い不動産だと数百円、数千円の違いしか生まれないので、仲介業者とのやり取りがめんどくさい人はあまり気にしない方がいいかもしれません。(やりすぎると業者に嫌われるかもしれません。)2固定資産税などの清算金には消費税がかかる!?個人が売主の場合には考えなくてもよいのですが、課税事業者である法人が売主の場合には、建物分の固定資産税や都市計画税の清算金について消費税が課税されることを理解しておいたほうが良いかと思います。税金に対して税金がかかるようで奇異に感じるでしょうが、これは国税庁通達(消費税基本通達10-1-6)などによるものですので、無視はできません。国税庁の見解を要約すれば、「固定資産税や都市計画税の未経過分を買主が負担するのは、地方公共団体に対して納付すべき税金そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の売買代金の一部である」として、消費税の課税対象であることを示しています。清算金を10万円支払えば、買主は4,010万円で買ったものとして扱われます。同様に売主は4,010万円で売ったことになるので、法人の会計担当者などは十分に注意しておいた方が良いかと思います。06:38固定資産税の清算方法・消費税がある場合Tweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2019-05-05湯沢のリゾートマンションは非常に安いです。凋落する「バブル時代のリゾートマンション」https://toyokeizai.net/articles/-/275708皆さんは湯沢のリゾートマンションが10万円で売られているのを知っていましたか?数年前に私はそれを知ってびっくりしました。家賃5万円でも取れれば大儲けできるじゃないかと。3万以上のマンションばかりでとても割に合うものではありませんでした。記事にも記載がありますが、本当にバブル時代はこういった金のかかる娯楽施設でも売れたのでしょう。実用性はなく、現在は負動産とかしており、どうしようもないと感じました。数十万円の購入費と月々3万〜4万円程度の維持費用で、温泉大浴場のついたマンションに住めるのである。ある意味で、高齢者向きと言えなくはない。家賃が3から4万の温泉付きの家と考えれば、まあ悪くはないのかなと。一応作りも合成ですし。不動産投資の話からはかなりずれた話になりますし、湯沢には縁もゆかりもないので、今後も購入を検討することはないだろうなぁ、と思いました。23:02湯沢のリゾートマンションは非常に安いです。買ってみても面白いかもしれません!Tweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く2019-05-04金融機関から「定期預金を作ってください」と言われることの意味とはみなさんが不動産の融資を受ける時に、金融機関から「定期預金を作ってください」と言われることがあるかと思います。本日は、この「定期預金を作ってください」の意味について書いていきたいと思います。1.普通預金と定期預金の違い普通預金と定期預金の違いについては、金利くらいしか意識しない方が多いのではないかと思います。その金利も定期預金でもよくてせいぜい0.1%、通常だと0.01%と1年間1000万円を預けたとしても、得られる金利は、1000円程度(税金が引かれると800円程度)です。投資家の利回りとしてみると全く魅力はありません。FXのスワップの方が確実に多いです。お金を貸す側の銀行にとっては、定期預金と普通預金には大きな違いがあります。一般の方のイメージでは、銀行は広く預金者からお金を集め、集めたお金を企業などの融資に回して利益を上げるといったところではないかと思いますが、現実には、集めた預金を運用できずに困っている銀行が多いのが実情です。逆に、日本銀行のマイナス金利政策のもとでは、預金を集めすぎると逆に収益にマイナスとなってしまうことすらあります。銀行から不動産購入の融資の際の条件に定期預金の作成を求められたことがある方は多いのでないかと思いますが、なぜ、銀行は定期預金をわざわざ作成するように求めてくるのでしょうか。それは、いざという時に融資の返済の原資にできるように定期預金の作成をもとめていると考えられます。3.定期預金は担保なの?正確には、定期預金になっているだけでは、正式な融資の担保になっているわけではなく、あくまで預金者の任意の定期預金ということになります。定期預金を作った以上は定期預金の満期までは、少なくとも定期預金の解約に応じる義務が銀行に発生しません。普通預金の場合には、預金者から請求があれば速やかに預金を払い戻す義務を銀行は負いますが、定期預金の場合には、そのような義務はなく、解約に応じるのかは銀行の判断によります。(融資等がなければ、実務上は速やかに解約に応じる場合が多いですが・・・)。・普通預金よりも時間の余裕をもって貸出が回収できる・定期預金からの貸出の回収を交渉の材料に約定どおりの返済を促すといったことができるメリットがあります。4.おわりに少なくとも定期預金の満期日には、銀行は定期預金の解約を拒むことはできないものの、実質的に定期預金は銀行の担保としてみられているため、追加の融資を受けることを念頭においた場合には、無理に解約しない方がベターだと感じます。そもそも定期預金をしない・断ることを選ぶのも一つの手かなと思っています。私は、関西に住んでいますが、関西に支店のない某地銀の定期預金は解約しました。利回り的に全く面白くないですし、面前字書の原則があるため、解約するのに支店まで行かないといけないとのこと。不動産を経営するものとして、融資を受ける時の定期預金について記載しました。結論として、これらは金融機関との付き合いもあるので経営判断ということになります。皆様のご参考になれば幸いです。17:27金融機関から「定期預金を作ってください」と言われることの意味とはTweet広告を非表示にするもっと読むコメントを書く次のページプロフィールid:uedatakako5年後のセミリタイヤを目指す31歳のブログです。不動産投資を中心にいろいろな投資法とその実体験を解説します。読者になる検索リンクはてなブログブログをはじめる週刊はてなブログはてなブログPro最新記事かぼちゃの馬車のシェアハウス融資が物納で白紙解約になるみたいですね。区分マンションの売却が決まりました。45年の不動産投資ローンがあるのをご存知ですか?大阪の民泊業界は激変しています。民泊をやってる方は撤退も考えた方が良いです。レオパレスが今大変みたいですね。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。