老後の生活資金作りということで、アパート経営に手を出して失敗される方がかなり多くなり、社会問題化しているようです。サブリース契約という問題を取り上げまして、体験談も含めて書いてみることにします。国交省も乗り出す事態になったけど...退職金も消滅。のぼりが立っているのを見かけることが多いでしょう。あれが今回問題にしようとしているアパートの賃貸の話なのですね。分かってしまう!)景気のよいテレビCMとかも流れており、ちょっと資産のある方、退職金が手に入った人など釣られてしまうのだと思います。アパート経営なのか?そして、どうして失敗してしまうのか?根本的なところから、丁寧に書いてしまおうと思います。目下アパートは供給過剰である!不動産投資をやっておられる人ならお気づきだと思いますが「地方で中古のアパート1棟を購入してリフォームして賃貸に出す!」そんな、不動産投資の本が書店で多くみられると思います。現在、中古アパートの値段が大きく下落しており、サラリーマンでもちょっと工夫すれば手に入るレベルなのです。これを「ビフォーアフター」とばかりにリフォームして、準新築みたいなイメージで貸し出せば、安定収入になる!こんな美味いことをつい考えてしまいがちなのですが...現実的には、簡単には行かないのです。地方では、アパートは供給過剰に陥っており、中古アパートの相場そのものが大きく下落しているのです。先の○○建託ではありませんが、団塊の世代の老後の資金調達の手立てとして、あるいは相続税対策としてアパート経営が提言されているのです。その結果として、地方では新築のアパートがバリバリ建つようになり、若い人はこぞって入居するように。なると、中古アパートをリフォームしたぐらいでは人気を取ることが難しくなり、軒並み家賃の値下げとなるわけですね。中古アパート経営を目指す人に、良心的な不動産業者からの助言があります。「良さげな中古アパートが見つかったとして、購入しようかどうしようか迷っている人は、物件の周辺を歩いてみたら良いでしょう。田舎なら、適当な空き地とか田んぼとかが、パラパラ見えると思います。ところが、もう少ししますと、その辺りに次々と新築のアパートが建つことになります。まっさらのアパートと、あなたの経営する、リフォームしたての中古アパートとの勝負になります。勝てるでしょうか...?」そもそも地方は人口が減少している!アパートは、特に新築アパートが増えているのに、人口は減少しているのです。供給過剰になって、当たり前の構造が既にあるのですね。地方都市で例外的に人口が増えているのは福岡市などです。29歳は減少しているのです。働き盛りの年代は、やはり東京などに移動しているのです。東京の人口増加は第二位の千葉の4倍にも達します。東京の、できれば23区内が不動産投資としては安心というのは、そういうところからきているのだと思います。スポンサーリンクアパートローンと『サブリース契約』の間で苦しむアパートローンは、きちんと家賃が支払われる、という前提で返済ができることが基本理念です。ローンは家賃によって、定期的な支払いをしつつ差額は収益になる、というイメージで運営されます。健全に入居者があれば、家賃収入も上がり、順調にローンも支払われることになるはずなのです。ところが、オーナーを苦しめているのが、次の問題点である『サブリース契約』ということになります。sublease)とは転貸借のことを指します。ある不動産物件を借りて、別の人に貸す、いわゆる”又貸し”がサブリースなのですね。その仕組みを説明するとしましょう。○○建託(?)のような、要するに地主さんに建設会社が声をかけ「アパート経営やりませんか」と営業マンが来訪するようになります。地主さんは、不動産賃貸の経験も意思もなく、やはり満室経営ができるかどうかが心配になります。そこで!建設会社が太っ腹な提案をしてきます。『30年一括借り上げ』で入居者があってもなくても、建設会社がアパートを借り上げて、自身で転貸(自分たちで入居者を探すこと)します』そういう契約がサブリース契約なのです。借り上げがアパート1室につき、月に6万円として、5万8千円で入居させたとしますと、月額2千円の持ち出しとなります。年間で、2千円×12=2万4千円の赤字で、10年継続しますと24万円マイナスになります。これでも、借り上げの月額6万円は保証する!という契約ですと、大家さんも安心し、資金がなくてもアパートローンを使って地銀からお金を借ります。ここが落とし穴なのです!スポンサーリンク家賃は原則的に下落するように出来ている!アパート経営が始まると、当初は順調極まりない運営となります。建設会社の借り上げと家賃との差が仮にマイナスであったとしても、建設会社が負担しますので大家は痛くも痒くもないのです。仮に半分以上、空室であっても一括借り上げされていますので、コンスタントにお金が入る契約になっています。新築に近い時代は、満室経営もできていますので、大家は安心しています。ところで、先の24万円はどうなっているのか?と言いますと、購入代金に既に上乗せされているのです。サブリース契約を使う、という前提で売却していますので、物件の代金は割高の設定になっているのです。家賃で想定される赤字分(例で言えば24万円)は最初から購入代金に『乗って』いるのですね。問題なのがサブリース契約なのです。順調に滑り出したと見える、にわか大家さんの不動産賃貸。最初の5~6年は、極めて順風満帆というか、問題なく不動産運営がなされます。そのうち、退去者が出て、新しく入居者を募集しなくてはならなくなるあたりから問題が発生するのです。5~6年経ちますと、新築したアパートも『中古物件』の仲間入りをします。中古物件が大苦戦を強いられている話を書きました。そんな感じで、入居者難が来た場合に、サブリース契約が力を発揮し始めるのです。サブリース契約の説明に行く前に、必要な前提知識として借地借家法に少しふれておきます。借地借家法が不動産会社の手助けをしてしまう借地借家法は、不動産関連の重要法規ですが、宅建業法など不動産関連法規は徹底的に『ユーザーを保護するように』に出来ているのです。貸し賃の設定にしても、大家が予告・理由なく値上げすることは原則できなくなっています。合理的な請求は(基本的に)通ることになっているのです。サブリース契約の場合は、貸す側は大家、借りる側は建設会社ということになり、保護されるべき弱い建築会社は借り上げ額の減額請求ができるのです。契約書に「減額はしない」とか「借り上げは30年間維持する」と仮に書かれていても、借地借家法の条文が優先されるのです。借り上げ額は2年ごとに見直す、という条文もついていることが多く、新築で通る時期は良いのですが、5~6年経つと減額の申し出が来ます。5~6年も経ちますと、契約時の営業マンは退職しており連絡がつかなくなっている頃でもあるようですね。して、順調に返済されてきたアパートローンが破たんを来すようになるのです。スポンサーリンク家賃下落とリフォームなどで赤字転落、差し押さえアパートの家賃下落に伴い、建設会社の借り上げ額も大きく下落ししますと、アパートローンの返済に支障を来すようになります。値段の割には安普請(やすぶしん=手抜き!)のアパートは数々のテコ入れが必要となります。リフォーム代金がかさみ、収入源である借り上げ額は少なくなるので、ドンドン追い詰められた大家はアパートと自宅を差し押さえられることになったりもします。ああ、虎の子の退職金が!!!地銀もグルになっている!との指摘もあるということで、サブリース契約付の不動産物件を購入したばっかりに借金地獄に堕ちる人がたくさん出てきます。このことを後から知っても銀行は、別のユーザーに平然と融資を続けています。銀行もグル、片棒を担いでいるという説さえあるのです。そんな噂もあるぐらいなのです。融資を受けた人が困るだろう、とわかっていても貸し出しているのが現状です。いうと、低金利になった現在でも、銀行は融資先に困っているのです。渡りに船、とばかりに現れたのがサブリース契約を背景とした不動産運営のアパートローンなのですね。結果として、絶え間なく『被害者』が量産されてきたことになります。これには国交省も腰を上げざるを得なくなってしまいました。裁判にもなりましたが、大家側はことごとく敗訴します。いうのも、建築会社側からすれば、借地借家法が盾になっており、原告側はここを突き崩せないのですね。国交省が入って問題が解決するかというと、そうではないのです。ここで大家側を救うとなると、借地借家法そのものを改訂しなくてはならなくなります。すると、これまで借地借家法で保護されてきた弱い借り主を犠牲にせざるを得なくなります。いうことで、国交省が乗り出しても、結局は「借り上げ価格は下落する説明を必ずすること」と説明責任を強調しただけとなりました。S100は、とにかくハイクオリティの電卓ということで一部のファンには熱狂的に愛されているようです。...餃子革命の価格や使い方の動画は?中古価格やリース使用について餃子革命は、東亜工業が製作した小型餃子製造機なのですが、1時間に1500個の餃子を作り上げると評判ですね。この餃子革命の特徴について書いてみました。...タラタラしてんじゃねーよの美味しい食べ方の口コミを調査!1袋何カロリーでアレルギーは大丈夫?全英女子オープンゴルフ2019で渋野日向子選手がグリーん上で食べていた『タラタラしてんじゃねーよ』(よっちゃん食品工業)が話題になっています。何かと話題に上るアンアンですが、今年もまた!緊急重版の便りが聞かれました。効能と口コミも調べました!睡眠うどんと言われると、食べたら寝られる?そんな不審な印象を持たれた方もあるかもしれません。...PREVヒアリが日本上陸!対策や予防について調べてみた。