トップ最近、熱中し始めたソロキャンに行きました。興味があったら観てください。衝撃シーンもあります。宮古島に向かう機中にて友人(と言っても息子くらいの年齢)から相談を受けました。彼のお父さんは建設会社を長く経営していて業績も大変に良かったようです。会社にキャッシュも残りましたが不動産投資には全く興味がかなったとか。それが一転して「収益物件を買う」と言い出しました。会社の業務を縮小していく中で社内に資産を構築したいのでしょう。建設会社から大家業への転換です。新築アパートを二棟、即決購入したそうです。都内(23区の外れ)立地で単身向けで専有が13~15m2。20戸くらいの規模でしょうか。「かほちゃの馬車じゃないだろうね」と心配しましたが、かの会社はとっくに破綻していましたね。「それはスゴいね」と言ってもらいたかったのかもしれません。最初の僕のコメントを聞いてビックリしたと思います。言われた息子くらいの友人は少し動揺したようですが、それを隠して笑顔を保ちながら「お金があるから大丈夫ですよ」と言い放ちました。総額10億20億30億というお金を動かすのだと思います。不動産投資は、(本物の)専門家のアドバイス次第で1割2割の損得差が生じるでしょうから、それは軽く2~3億くらいの金額になります。「無償で僕に出来ることはアドバイスするんで、お父さんに言っておいてください」と格好付けた次第です。関係ないテーマではありません。持っていた方が役に立つ知識や考え方です。良いのか悪いのか、という判定があります。良いのか悪いのか判定できません。販売業者さんの利益がタップリと乗っていることは想像できます。周辺取引事例法で計算したら、まったく割に合わない金額のはずです。上手く運営すれば収益を稼げるはずですが、なんと言っても13m2のお部屋ですから、10年20年も先の需要は相当に不透明ですよね。これから増える外国人労働者が借りてくれるのかなー、とか、シェアオフィスに転用とかできるのかなー、と考えたりもしましたが、どちらも相当に不透明ですよね。あなたもきっと同意すると思いますが、この二棟の新築アパート購入は「まずかったなー」と判定をしました。そのうえで、これからどうするか?というアドバイスです。一緒に考えてみてください。考える方向は大きく2つです。「父はまだ買う気満々」とのことなので、これ以上13m2の物件を買うことは阻止しなければなりません。購入意欲があるなら、そこそこの戦略を考えるべきです。「これから購入する戦略をどう組み立てるか」から先に考えることにします。他人が建てたモノを、しかも利益がタップリ乗ってる土地建物を買うのは不合理です。土地を買って自社で建てるべきですよね。「新築アパートという完成商品」を選んでしまったのだと思います。考えてみれば土地に建物が乗っかっているだけなので完成物件を買う必要はないのです。土地を探すのが、ひとつの戦略になると思います。更地か、古い建物が乗っている土地、という条件で不動産会社さんに探してもらうとか。老朽物件の売り案件なら、5棟も10棟も買うわけではないので探せばあるのではないでしょうか。銀行の貸し付けが厳しい中でキャッシュで買えるのは有利ですよね。土地値から建物の取り壊し代を差し引いた金額が購入価格になります。建物ごとリノベーションして運用することもできます。「物件力で判断する」という考え方を持つべきです。物件力とは収益力です。「稼ぐ力が現在と将来にわたってあるかどうか」を判定基準にするのです。管理スタッフなら持っていてほしい知識です。収益力の判定方法について考えてみましょう。賃貸物件の収益を計算する方法を知らなければなりませんね。賃料収入から運営費を差し引くだけです。購入を検討している物件がある場合、まず妥当な家賃で満室時の賃料収入を計算します。一年分が分かりやすいですね。友人のお父さんが購入した13m2物件の妥当な家賃が6万円だとしたら家賃6万×20戸×12ヶ月で満室時の年間収入は1,440万円です。満室運営はあり得ないので、ここに予想の稼働率をかけて実際の賃料収入を算出します。予想される空室ロスを差し引けば算出できます。13m2物件の初年度の空室ロスを10%とみるなら稼働率は90%ですね。満室時賃料収入1,440万円×稼働率90%で1,296万円。これが初年度の賃料収入の予想です。未回収損失(家賃滞納して退去)も含んで予想しています。この1,296万の賃料収入から予想運営費を差し引くと「収益」が出ます。借り入れがあったとしても支払利息は計算に入れません。減価償却費も入れません。物件の実力を算定したいので、オーナーの個別要件は排除するのです。実際の賃料収入1,296万円-予想運営費260万円で1,036万円。1,000万円が年間収益ですね。実質の利回りは5%ということですね。満室時の賃料収入を計算していたりします。7万×20戸×12ヶ月で1,680万円ですね。ここから運営費を引かずに利回りを計算すると、1,680万円÷2億円で8.4%になります。5%とは大きな違いです。この表面利回りを元に物件力を判定すると間違えてしまいます。物件購入を検討するならこの収益予想を5年間くらい作ります。年が進むごとに稼働率の悪化や家賃の値下がりもしっかりと反映させます。これで5年間の収益予想ができますね。新築や中古の完成物件を購入したいなら、このような予想の元に計算して、その物件の複数年の「収益力」を判定すべきです。この考え方や知識を友人のお父さんにアドバイスしたいと思います。分かりにくい記述なので電卓とメモを片手に何回か読み返してみてください。宮古島に向けて下降を始めたようです。「購入してしまった物件をどうするか」については次回といたします。賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。賃貸管理戸数を増やし、仲介売り上げを増やすために役立つメールマガジンを無料で公開しています。大家さんアプローチにDM作戦は最強です。あきみつ)有限会社ジオ・ネットワーク代表取締役。アメリカのプロパティマネジメントの公認資格であるCPMを保有。研修、セミナーの受講生はこれまでで累計6,000人~7,000人を超える。賃貸物件の仕入れに関するサポートには19年のキャリアがあり、仕入れに関する専門のメールマガジンも発行している。