『現役商社マンの太陽光投資』リスクとリターンに向き合うスマートフォン用の表示で見る『現役商社マンの太陽光投資』リスクとリターンに向き合う仕事では100MW以上の売買経験、プライベートでも2基の太陽光を保有。『その投資、本当に大丈夫』という観点で、個人では中々知ることが出来ない『潜在的リスク』の確認方法等を説明し、投資判断に役立つ情報発信します!2019-04-21投資リスク4_土地所有リスク(土地は買うor借りるべき?)こんばんは!Mihoです。伝えたいことが沢山あり過ぎて、今日も眠れません。本日は『土地は買うべきor借りるべき』かという内容について、書きたいと思います。このテーマは人よっても会社によっても見解が分かれます。個人の太陽光では土地の所有権が圧倒的に市場に出回っているのが現状です。所有することが問題ではありませんが、私は賃借を選択しております。その理由について所有(買う)vs借地(借りる)で説明したと思います。今回は私の主観が多く入るので、一意見として見て頂ければと思います。◆土地を所有するメリット1物件を購入しやすい。冒頭で説明したように、一般的には、設備と土地の購入がセットが多いです。その理由はシンプルで太陽光に勝る土地の活用方法がないからです。土地の所有者としても『売りたい!手放したい!』となります。借地となると土地の所有者と、どういう条件もしくはどういう借地権(地上権(注1)or賃借権(注2))で土地を賃借するか協議が必要です。その協議内容を契約書にするため、時間と手間と専門知識が必要となります。所有地の契約は借地と比較して手続きが簡易な場合が多いです。※注1:地上権:借主>土地所有者であり、土地を基本的に自由に使える権利(第3者に譲渡可)※注2:賃借権:借主=土地所有者であり、基本的には何かする場合は土地所有者の同意害必要。3事業期間の制約がない。借地権の場合、基本的には20年間という有効期限がありますが、所有権の場合、(土地を利用する)制約がないため続けたいだけ事業を続けられます。土地を購入すると、土地を持つ(固定資産を持つ)ということで地方税を支払う義務が発生します。使用していない土地から太陽光事業を始めた場合、過去払った金額より数倍~数10倍の固定資産税を支払うことになります。2太陽光事業が継続できる確証がない太陽光事業でFIT権利が得らている20年間は問題ないですが、それ以降どれだけ事業が継続出来るかは、不明確。国が作成した『エネルギー基本計画』では再エネ比率は電源の22~24%に2030年に実現を目指すと記載している為、太陽光事業が続く可能性は大いにあると思いますが、しかし、本当に約20年後事業が継続できるのか(設備が引き続き使える、そして儲かるかは)分かりません。賃借の場合は、契約期間が近づいたら再度交渉すればいいのです。契約満了が近づいた頃には、いくらで売電できるのか設備はどのくらい持つのか、再投資して事業が可能か等が明確に検討できます。それを踏まえて地代を交渉し儲かるなら続ける、儲からないなら事業をやめればいいのです。個人的には、20年後を想像して所有権にするよりは、賃借権で走り20年後に改めて事業をやるかやならいかを判断したほうがリスクは低いと考えます。冒頭で説明したように、土地の使い道がない所が、太陽光事業として売られていることが多いです。現在はFIT(固定買取制度)があるため、土地を売るということが出来ることがあります。20年後は太陽光事業に関してはFIT価格が無くす方針です(現在もFIT価格が40円→14円に下がっております)。ここで重要なことが、仮に事業ができないとなった場合、土地が資産ではなく負債になる可能性が大いにあるという事を理解頂きたいです。『土地を売りたい』となっても、売れないのです。売れない土地は負債です。収益を産まないのに固定資産税を支払う必要が発生します。いざ手放したいとなってもお金を払って引き取ってもらうことになります。後世にそれを引き継ぎますか。各地で荒地が大量に発生することが、社会問題とされてます。働き手も減ることで未利用が土地が確実に増えていきます。首都圏であれば別ですが、首都圏に太陽光を立てることはまずありえません。上記の内容を表にまとめました。状況は、近隣の土地を確認してください。不動産鑑定士が算出した土地の下落率が記載されております。2名の鑑定士が土地の不動産評価を行っており、一般の人無料で閲覧可能。地域を選択し、同じ近いエリアで且つ近い地目のものを選択し鑑定評価を閲覧してください。その中に変動率というものがあり、地方地域の場合、下落しているケースが多くあります。人口や企業の動向も記載あるので参考になると思います。※仮に300万円で(変動率2%/年の)土地を購入した場合、20年後(2%×20年)の価値は最悪ケースで40%下落の180万円まで価値が下がる可能性があります。リスク認識をした上で土地を買う(所有する)試算をすることを推奨します。土地を持つことのリスク踏まえ、私はリスクを最小化できる借地(特に地上権)に拘って投資をしております。地上権であれば、所有権と同等の権利効力があるので、安心して事業を続けることが出来ます。20年後もその時点で事業を継続するか判断すればよいのです。し、地上権の場合は、登記や契約書等が専門的になるので、別途、土地の契約書で手当てすべき内容を後のブログで書きたいと思います。01:31投資リスク4_土地所有リスク(土地は買うor借りるべき?)Tweet関連記事2019-05-27初号機のリスクの向合い方と投資の振り返りMihoです、ブログを読んでくれている方から要望頂きました...2019-05-22太陽光設置住宅の展望_オール電化住宅が普及?Mihoです。この1週間子供が熱を出し、会社にもまともにいけな...2019-05-15想像を超えるパネルの影影響の実態_投資リスク11Mihoです。今回は実際に経験した影影響とそれを改...2019-05-10パネルの増設投資大公開1_増設のポイントを説明こんばんは。パネルの増設について、私が行った実例...2019-05-05最高の情報源_インフラファンドの有価証券届出書Mihoです。問合せフォーム問合せフォームはてなブログをはじめよう!ShosyaPVさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。