シェアハウスのトラブル今や、人気のシェアハウスですが、最近は若い入居希望者が多くなってきている。住人間の問題で考えられるのは、家賃を滞納してしまい、全体分の家賃が支払えなくなった場合などです。住人も困るでしょうが、家賃が回収できないオーナーもそういったリスクが想定されます。最近、首都圏を中心として女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ(東京都所在)が、サブリース(注参照)賃料の支払を停止しました。高金利のフルローンで1億から3億程度の物件を購入したオーナーは、約700人を上回るようです。この支払停止により、多くのオーナーが自己破産を余儀なくされているようですが、このような惨めな目にあってしまったのはなぜでしょうか。投資をする際には自分ひとりで決断するのではなく、誰かに相談する事が必要です。投資額が多額に昇る場合や、投資対象がまだ確立していない場合(本件がこれに該当するでしょう)。投資対象が複雑であるような場合などには、注意を要するでしょう。当事務所の弁護士は、「予防法学」を旨として、紛争にならないうちに色々な検討をしていくことの重要性を認識しながら、これを実践しています。難しい投資にかかわり、人生における大失敗のないようにすべきです。次に、投資をする際には、自己の収入の2割かせいぜい3割程度にとどめておくべきでしょう。これを越えての投資は、人生を破滅に陥らせる恐れが多分にあるものと思われます。(注)サブリ-スとは上でのサブリ-スとは、例えば、A所有のマンションを一括してB不動産賃貸会社に貸し付けます。B会社は、Aに当該マンションの入居状況とは関係なしに、1棟につき1ヶ月いくらの賃料を支払うと言う契約を結びます。B会社は、個々の部屋ごとに賃貸していきます。このような契約を、サブリース契約と言っています。マンション投資などでできてしまった借金サブリース契約の落とし穴サブリース契約とは、賃貸事業者(サブリース会社)が建物所有者(オーナー)から建物を転貸するために借り受けて、これを第三者(入居者)に転貸する契約のことをいいます。リース契約にまつわる相談は、このところ急増しています【勧誘】断っても執拗な勧誘に根負けして契約してしまった。アパートの建て替えと一括借り上げをセットにして勧誘する。不動産会社が、マンションを建てるようにしつこく勧誘する。勧誘の手口は、マンションやアパートを建てさせて、一括借り上げを提案することから始まります。サブリース会社は、入居者が支払った家賃を受け取り、各種手数料を差っ引いた残りを家主(オーナー)に支払います。当たり前のことですが、賃料が入ってこないとオーナーに入ってくる原資はありません。「入居者がいなくても家賃収入が保証されるのであれば損はないはず」と思う人が多いかもしれませんが、そんなうまい話はありません。実際にそう思って契約をする人もいたので問題になりました。ニュースでも聞いたと思いますが、スマートデイズ社が提示していた賃借料は、一般のサブリース契約よりも高めの設定がなされていました。実際は、賃料不足により、一方的に賃料収入を減らされ、最後は支払われなくなってしまったのです。スマートデイズ社だけの問題ではありません。相続税対策は不動産ですか?相続財産のほとんどは現金預貯金を上回る土地家屋の不動産で占められています。一棟マンション、一棟アパートなどの大型の収益不動産を複数所有している大家さんは、税率まで上がってしまう可能性があります。今回の相続税の改正で3億円を超える相続財産を持っている人は、税率自体が上がります。相続人一人当たり6億円を超える財産を相続する場合は最高税率の55%が課税されることになります。一般的に土地の相続税財産評価額は、路線価によって判断されます。路線価とは、街路に接している標準的な土地の1m2当たりの価格をいいます。東京都内23区内に限らず、不動産を所有している場合、相続税が課税されることが多いと言われています。世田谷区に隣接した中原区、高津区などは、地価が高く相続税が発生する可能性が高くなります。同じように駅に近い中心街では路線価が高く相続税が課税される可能性が非常に高くなります。不動産軽減措置により相続税は減額されます不動産投資家の多くは自分の財産を不動産で所有している人がほとんどだと思います。このため相続税が課税された場合、不動産を売却するなどして納税資金を調達することが必要になります。不足した場合もあります。このような状況をなるべく避けるためには、いいかが問題です。策はあるのでしょうか?相続税が課税るには、不動産であれば資産の評価を下げるしかありません。いったことはできるでしょうか。できる場合とできない場合があります。それは、不動産は現金と異なり、その不動産が活用されている方法や土地の形状などによって、財産の評価額が大きく変化するため,相続税の財産評価は土地の場合は,路線価で行います。2つの道路に面している土地がある場合、路線価が同じかどうかを調査します。補正率を無視して計算すると,正面道路で計算する場合は、土地の評価額は4億円になります。ところが300m2の土地を150m2で分けて、相続人がそれぞれその土地を相続するという工夫をするとしましょう。すると、正面道路に面した土地は2億円になりますが、裏面道路に面した土地は50万円×200m2で1億円となります。土地を分けただけですが、1億円の評価減額となります。そのほかにも土地の形状に問題がある場合は、土地の評価を下げることが可能になります。建物の評価額は新築時の建築価格の6〜7割、それ以下になっている場合もあります。不動産投資家の多くが収益物件として土地にアパートやマンションを建てていると思われます。アパートやマンションには入居者がいるはずですね。そのような土地は「貸家建付地」として土地の評価が下がります。アパートやマンションの入居者の利用した権利の分を差し引いて評価されるからです。差し引きされる分は、借地権割合と借家権割合(30%)を乗じた割合が差し引かれます。計算式は次の通りです。)相続税評価額の計算上の借地権割合は、およそですが60%から70%の地域が多く、借家権の割合は、全国共通で30%です。すると更地の評価に比べて、20%前後が評価が下がることになります。そのため土地をたくさん持っている地主さんは、自分の土地にアパートを建てて節税するのが定番です。アパートの建物は貸家として、借家権割合が30%が差し引かれます。計算式は以下の通りです。(1-借家権割合)もともと建物の評価額は新築時の建築代金の6〜7割で計算されて、さらに貸家の評価減があります。これを計算すると貸家の相続税評価額は建築代金の50%ぐらいになるといわれているのが、マンション経営が相続税対策といわれる理由です。更地の土地の評価が1億円の土地に建物の建築費用を1億円かけてアパートを建てた場合を考えてみましょう。時価評価額は土地の評価額が貸家建付地の評価で7900万円(借地権割合70%の場合)。貸家の評価減によりさらに、約5000万円となります。このように不動産の評価を減額する軽減措置があります。小規模宅地等の特例を活用する財産評価の軽減措置には小規模宅地等の特例とを活用する方法があります。これは居住用建物に店舗や工場などの事業用建物が建てられている土地に対して、最大で8割の評価減ができるという仕組みですですが。条件があるので注意が必要です。不動産投資で所有している収益物件はマイホームと異なり、財産評価の軽減措置の範囲が決められているため、その条件は相続した土地を相続税の申告期限(相続開始から10か月)まで保有し、かつ賃貸経営を引き続き営むことを条件に200m2までの部分については50%減額することができるとされます。自宅と収益不動産で小規模宅地等の特例を使う場合は、適用できる範囲に制限があるので注意が必要です。した財産評価の軽減措置を活用して不動産の評価を下げることができれば、相続税の課税対象とならずに済む可能性が高まります。小規模宅地等の特例は路線価が高ければ高いほど節税効果が高くなります。地方や郊外の地価が低いところの収益物件を売却して、首都圏や地方都市圏に新しい収益物件を購入すれば、地方や郊外で申告するよりも節税効果が得られます。築年数の多いアパートほど修繕費が年々増加します。修繕費はオーナーにとって最初に考慮し、ビルメンテナンス会社に委託するとかしなければ思いもよらない修繕費がかかってきます。実質利回りを圧迫します。入居者が減ることことは常に考えられるリスクです。環境の変化によることもありますが、家が古くなるとん入居者が出て行ったりして家賃収入が減少するリスクが高くなります。近年増加傾向になるサブリース契約により安心していたところ、賃料減額、或いは賃料が入らなくなったということは空き室に関係しています。サブリース契約もサブリース会社が入居者としての権利を持つため、減額交渉が可能なのです。アパート管理業務(サブリース契約)近年、副業としてアパート経営を行う方は増加の一途です。お若い方でもマンションを購入されて管理はサブリース契約でという方が増えています。この副業と思ったアパート経営やマンションの投資は、サブリース会社の賃料減額により、大きなリスクを負うことになります。人を雇ったりして管理をさせることも可能ですが、その場合も費用が掛かります。不動産投資会社に運営を任せることもできますが、やはりその場合は別途経費が発生します。アパート経営をするうえで以上のようなリスクは付き物です。一棟アパートを建てる場合でも、利回りや築年数などにしっかり気をつけておかないと、相続した後で思わぬ落とし穴に落ちることとなります。結果的に相続税支払いのためにアパートを手放さざるをえなくなりますので、十分注意してアパートを建てること、そしてサブリース契約をどうしてもしなければならない場合は、敷金などの収入が望めないわけですから、周りの相場の賃料より少ない状態での契約になることを念頭に維持費等に注意を払う必要があります。「相続は3代続けば、どんなお金持ちでも財産は残らない」という言葉聞いたことがあるでしょう。節税対策を事前にしておかなければ財産は残りません。所得税・住民税もあらかじめ計算に入れておいてください。相続の場合も、予めで相続税の支払いに回す貯蓄を考慮しておかないとせっかくの不動産を手放すことになります。重用事項の説明と契約書を確認し、よくわからないと思ったら専門家に相談すること相続税対策として新たに賃貸経営を始める土地オーナーが増えたことで、賃貸住宅の供給が増加しています。思われがちな賃貸経営ですが、ここにきて「かぼちゃの馬車」にみられるようなオーナーが自己破産に追い込まれるような事態が生じ、国土交通省は消費者庁と連携し、サブリースにかかわる賃貸契約のホットラインを設置しました。建物所有目的の土地の賃貸借(借地)や建物の賃貸借(借家)については、一方当事者の意思表示で、将来に向かって賃料を増減できる権利が借地借家法により認められています。当事者が意思表示をすることはできますが(裁判外でも行使できる権利)、当事者間で増減額について協議が整わない場合には、弁護士に代理人となってもらって話し合ってみるか、それでだめな場合は、裁判所に相当な増減額の判断を求めるということになります。借地借家法の賃料増減額請求の規定には、「一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」との但書がついており(借地借家法11条1項但書、同32条1項但書)、反対に、減額しない旨の特約がある場合でも賃料減額請求はできるとされています。」との特約がある場合、増額請求はできなくなりますが、依然として減額請求はできることになります。例外的に、定期借家契約の場合だけは、減額しない旨の特約も有効に設けることができます。