?失敗しない事業用不動産を選ぶために知っておきたい9つのこと不動産投資2014/12/16事業用不動産とは?失敗しない事業用不動産を選ぶために知っておきたい9つのことTweet事業用不動産を購入される方が増えています。失敗しないためには、事業用不動産ローン、事業用不動産を選ぶ際のポイントなどについてきちんと知っておくことが大切と言えます。流れなどに書いていきますので、参考にして頂けると幸いです。あなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくないしっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたいという状況なら是非お読みください。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。流れまとめ1、事業用不動産とは?そもそも事業用不動産とは、店舗、事務所ビル、マンションなど収益を得ることを目的に投資を対象に購入した不動産のことを言います。細かくは以下のようなものが事業用不動産にあたります。メリットとデメリット次は事業用不動産を購入するメリットとデメリットについてみていきましょう。(1)事業用不動産を購入するメリットまずは事業用不動産を購入するメリットをみてみましょう。大きくは以下の通りです。して有効である生命保険のかわりになる私的年金の確保ができるインカムゲインを得られるなど。インカムゲインに関連して事業用不動産の利回りの相場はどのくらいかですが、2013年の後半から不動産価格が上昇により、利回りが少し下がっているのが実情です。表面利回りの相場は以下のようになっています。デメリットがないわけではありません。事業用不動産を購入するには以下のようなデメリットが挙げられます。一回の投資金額が大きい金利上昇リスク不動産の時価が把握しにくい流動性リスクなど。詳しい内容については、「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入する理由」をご参考ください。おいてかかる費用が異なりますので、以下にて分けて書いていきます。(1)購入時にかかる費用まず、事業用不動産を購入する際にかかる費用についてみてみましょう。大きく以下のような費用がかかります。火災保険など保険料など全てを併せると大体物件本体価格の8〜10%となります。次は、所有時にかかる費用についてみてみましょう。大きく以下のような費用があります。(融資を受けた場合)ローンの返済など。最後に、不動産を売却時にかかる費用をみてみましょう。売却時にかかる費用は以下の通りです。(融資を受けた場合)金融機関に支払う一括繰上げ返済手数料など。事業用不動産の買い替え特例とは、一定の事業用資産に買い替えた場合に、譲渡利益の80%について課税の繰り延べが認められることを言います。事業用不動産が売却時に売却利益が出た場合にメリットがある特例になります不動産の所有者が法人でも個人でも同様に利用することができます。利用条件や譲渡所得金額の計算など詳しい内容については、国税庁の「事業用不動産を買い換えたときの特例」をご参照ください。事業用不動産に関する費用については、詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクのまとめ」にてご参考ください。4、事業用不動産ローンを組むのは難しい?住宅ローンとの違いについて事業用不動産を購入する際に、現金で購入する方もいらっしゃいますが、多くの方は不動産投資ローンの利用を考えているのではないでしょうか。利用する不動産投資ローンについて書いていきます。(1)不動産投資ローンを組むことのメリットは?一見借金をするのは悪いイメージがありますが、実は不動産投資ローンを利用するには以下2つのメリットがあります。レバレッジを効かせられる自分のお金を溜まるのを待つことなく不動産投資を開始できるなど。(2)不動産投資ローンを組むことのデメリット一方、不動産投資ローンを組むことによって、以下のようなデメリットが挙げられます。空室によりローンの返済が厳しくなる売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性があるなど。(3)住宅ローンとの違いよく耳にする住宅ローンとの違いをあまり理解ができてない方は少なくないのではないでしょうか。住宅ローンと不動産投資ローンは大きく以下3つの違いが挙げられます。貸付の目的が違うにより、審査基準が違う不動産投資ローンの方が住宅ローンに比較して審査が厳しい金利の設定が違うなど。(4)どのような事情があると審査が通りやすい?不動産投資ローンは住宅ローンと違って、審査基準が厳しくなっているため融資を受けるにはハードルが高いのが実情と言えます。審査を通り安くするために、大きく以下の4つの事情が挙げられます。自己資金の割合が大きい収益性(実質利回り)が高い年収が高い勤務先の属性など。不動産投資ローンが利用できる金融機関など詳しい内容については、「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」にて書いてありますので、参考にしてみてください。メリットとデメリット個人で事業用不動産を所有している方の中には、不動産管理会社を設立することで節税になるという話を聞いたことがある方もいらっしゃるではないでしょうか。よっては必ずしも法人を設立によって節税することができるとは限りません。すると得する可能性が高いケースとは?まずは、不動産投資で不動産管理会社を設立すると得する可能性が高いケースについて書いていきます。具体的には、不動産所得額として年間2,000万円以上が一つの目安だと言われています。不動産管理会社を設立することによって、個人不動産オーナーにない手間やコストもかかります。従って、法人設立のメリット、デメリット、タイミングなど様々な要素を考慮した上で判断された方がいいでしょう。(2)法人設立をするメリットは?不動産管理会社を設立すると大きく以下の5つのメリットが挙げられます。法人にすることにより税率が下がる可能性があるなど。(3)法人設立をするデメリットは?一方、法人設立をすると以下のようなデメリットがあります。税理士の報酬など維持・運営費用がかかる赤字の年でも最低限年間7万円の税金がかかる法人設立時諸費用がかかる社会保険に加入する義務が発生する個人より税務調査が入りやすくなるなど。メリットと手順」にてご参考ください。6、事業用不動産は相続税対策になる?不動産の相続税の仕組みについて2015年1月1日より、相続税の基礎控除額が縮小され、事実上の増税になります。相続税対策として不動産を購入する方が増えています。上記「2—(2)」事業用不動産を購入するメリット」にも書きましたが、なぜ事業用不動産は相続税対策になるのでしょうか。以下にて不動産の相続税の仕組みについて詳しくみてみましょう。(1)不動産の相続税の仕組みについて現金や有価証券などで相続する場合、時価が課税対象となるために納める税金額が高くなるに対して不動産を相続する場合、時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税するので、納める相続税額が少なくなる傾向があります。そのため、不動産投資は他の投資よりも相続税対策になるとされています。不動産の場合、以下のように相続税の評価額を算出します。特例により、土地の相続税評価額がさらに減額(3)事業用不動産の相続税額のシミュレーション同じく1億円を現金と事業用不動産で相続した場合の評価額をみてみましょう。結果としては、現金で1億円で相続した場合に比較して相続税額は「2,020万円」が節税になります。不動産により相続税対策については、詳しく「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」を参照にしてみてください。7、失敗しない事業用不動産を選ぶ際のポイント事業用不動産は、毎月の家賃収入から収益を得ることから、空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えるでしょう。具体的には、以下のポイントがあります。利便性がいい管理・メンテナンスがきちんとされている高利回りが期待できそうな物件など。詳しい内容につては「優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと」をご参考ください。事業用不動産を検するには、インターネットにて「事業用不動産」などのキーワードを入力すれば、数多くのサイトが出てきます。以下、物件の掲載件数が多い3つのサイトをピックアップしましたので、参考にしてみてください。(1)区分マンション投資物件プロパティエージェント(新築物件)東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。RENOSY(中古物件)RENOSYさんの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。中心に新築・木造・3階建てアパートを展開。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。東京圏(1都3県)どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。流れ最後に、実際に事業用不動産購入の流れについてみてみましょう。大きく以下のような流れになります。儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」にてご参照ください。まとめ今回は事業用不動産の購入について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。3年間のフリーター生活を経て法律事務所に勤務。ある丸山和也氏の秘書を務める。情報が十分に行き届いないために大きく損してしまう不動産オーナーが多い現状を変えるため、インターネットメディアを通じて有益な情報を届け続けている。資産運用マニュアル無料プレゼント「自由な老後を過ごしたい」と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。FX初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。“本当に良質な不動産会社だけをオススメするメディア”※無断転載及び無断でリン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