新・マンション購入を考える新・マンション購入を考えるマンション購入で失敗しないための知恵を業界を知り尽くした者が語り尽くす。「管理が重要」と言われてピンと来る人は少ないようだHOME値上がりマンション買ったときから我が家を高く売るための準備を!買ったときから我が家を高く売るための準備を!2015.01.15値上がりマンションAdvertisementブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。欧米では中古住宅の流通が活発で、新築が中心の日本とは大きく異なると言われます。住宅の取引の中に占める中古のシェアは米国や英国で90%近いのに対し、日本は僅か15%しかないというデータがよく紹介されるので、ご存知の方も多いことと思います。日本の住宅政策が新築一辺倒だった時代は終わり、これからは中古市場の活性化策が中心になることは間違いないはずです。それにはまだ解決しなければならない諸問題があります。そのひとつが、中古住宅を客観的に評価する物差しの策定です。中古住宅の客観的な評価方法には、仲介業者の価格査定システムがあります。売却するときに仲介業者に依頼すると、不動産業界が設けた物差しを使って査定してくれるのです。簡単に説明すると、先ずは依頼物件と類似の成約事例物件を探して選択します。次に、例えば、事例物件が高さ5階であるのに対し、依頼物件は1階だからマイナス何点、事例物件の向きは西で依頼物件は南だからプラス何点、駅からの距離は同じだから0点などと点数を付けて差を算出します。(注:実際の採点方法は少し異なります)その差で事例物件の価格から10%ダウンとか5%アップとかいう数字を導きます。流通業界には査定マニュアルというのがあって、取引事例比較法を実践的に解説しています。業者共通の方法によって査定額を出す仕組みが30年以上も前から存在するのです。査定額に売主(所有者)の思惑が加わって売り出し価格が決まります。思惑とは、売りを急いでいるとか、もっと高く売りたいといったことです。査定額より安くする人はいないでしょうが、大抵は5~10%がONされます。売主は業者の査定額に従わなければならないことはないのです。高い値を付けても売れなければ意味がないので、初めは高くし、様子を見ながら徐々に下げるというのが現実です。住宅・マンションの評価方法が現に存在し定着していることだけは確かです。最近の新築マンションは大半が第三者機関による評価を受け、「評価書」を取得しているようです。今後の中古市場で大半が「評価書」付きになれば、購入者にとって「中古住宅の品質に関する不安」が幾分は解消され、取引が活発になることでしょう。性能評価は10項目について行われ、各々の性能を「等級」で表わすことになっています。