角島(つのしま)サイクリング最近、SNSで人気の角島大橋にサイクリング。新門司港までフェリーで行き、関門トンネルを渡って角島まで90km。暑さで大変でしたが、景色の素晴らしさに感動しました。私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。』(Point.1)入居者を先に決めてから、建物を建てよう~「賃貸マンションは節税にいいですよ」「店舗にぴったりの土地ですね」などと多くの建築会社の営業マンが土地オーナーのところにやってきます。会社のカラーに合わせた設計図と事業計画書を持って土地オーナーを説得しに来ます。さあ、どこの会社と契約すれば、土地活用に成功するでしょうか?まず1番目は、「入居者が決まっている提案であるかどうか」で判断することです。賃貸マンションでは古くなると極端に入居率が下がる、店舗を建ててもテナントを探すのが難しい、と私は何度も書きました。それはすべて、建築後に入居者を決めるからであり、順序を逆にすれば、このようなリスクが回避できるのです。思っていませんか?これは、従来の土地活用が建築会社主導の方法だから、こうなっているだけです。本来は家でも店舗でも、入居者のために、入居者の要望に合わせて建てるものです。それでは建築会社は仕事が進みません。賃貸マンションの場合で入居者を先に決めるのは、会社の寮にするとか、社宅にするなどの場合が考えられます。今は多くの企業が社宅をなくしていく方針ですから、チャンスは少ないかもしれません。店舗にしても、情報やコネがなく、最初から決めることは困難なケースがあるかもしれません。「入居者やテナントをあらかじめ決められたら、苦労はしない、無理だ。」そうおっしゃる土地オーナーは、せめて次の方法を実践して下さい。リスクを少なくする方法です。土地オーナー自らが、賃貸マンションなら、単身者向けのものか、ファミリー向けのものか、この地域ならどんな職種の店舗なら近隣の皆さんに喜ばれるか、を色々考えて決めた上で、入居者またはテナント仕様に設計してもらい、建築するのです。「そんな難しいことはできない。自分の考えに自信がない。」そう思いますか?建築費用は多額です。億というお金が動くこともまれではありません。失敗しても、誰も責任をとってくれません。それなのに、人まかせでいいのでしょうか?さあ、あなたが住民のひとりとなって、客観的な目であなたの土地を見てみましょう。駅に近いですか?広さは?周りにあるお店は?付近には、公園や学校がありますか?自分の目だけではなく、ご家族やお孫さんのことも考えたり、意見を聞いてみるのもいいと思います。*駅のすぐそばにある。コンビニや酒屋、お弁当屋が多い。⇒単身者向けの賃貸マンション*校区は人気がある。近くに公園やレジャー施設がある。⇒ファミリー向けの賃貸マンション*幹線道路沿いである。土地面積は200坪以上ある。等々の例があげられます。これらは何も調査会社に依頼しなければわからないほどのレベルではなく、街をぐるりとひと周りしたり、ちょっと考えるだけでよいのです。「市場分析の目を持つ」。これだけで、どの提案が良い提案で、どれが大きなリスクを含む提案かという判断もつくかもしれません。調査会社や建築会社の営業マンよりも、きっとあなたの方が優れた目を持っていると思います。いえばあなた自身が長年、その街の生活者なのですから、生活者の視点であなたの土地を見ることが出来るのです。リスクを回避する手だてのひとつであることは、間違いありません。15:152019年8月5日月曜日また、地域に喜んでいただけるお店がオープンしましたシェフカワカミ彩都店がオープンしました。未来を支える「子供達」に「美味しい物をお腹いっぱい」食べてもらい、「食の楽しみと喜び」を伝えるという川上社長の思いが詰まった店舗です。私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。』ここまでに、土地活用に失敗した無残な街の姿を詳しくご紹介してきました。土地オーナーが描いていた、利益を生むはずの土地活用が計画通りにはいかなかった例には、バブルの崩壊後10年以上経った現在も、ほとんど変わっていません。駐車場にしたがやはり空きが目立つ、店舗用に建てたビルも、テナントが入らなかったり、途中撤退してしまった。確かに成功するには非常に難しいものです。その町の状況や、住んでいる人々のことや、今ばかりではなく将来も考えて、最もリスクが少なく、利益が上がる活用方法を選択しなければならないのですから。益になることしか言わない、銀行も税理士も土地活用には素人で、本当のところはあてにはならない可能性の方が高い、と書きました。土地活用には失敗したくない。したら大きなリスクを負わずに利益が出せるのでしょうか?その方法を今からお教えしましょう。リスクなく、48.3%の建築投資利回りが得られる方法があります。それを詳しく7つのポイントに沿って説明したいと思います。あなたが人まかせにせず、自分が経営者だという自覚をしっかりと持った上で「自分の土地は、どうすれば有効に使えるか?」を考えること。くして土地活用は成功しません。ことができ、街の人々にも喜ばれる結果がきっと得られることでしょう。メーカーの企画を経て。トップランナーとして11年間活躍。退職後トータルストアプランニング(TSP)を大阪府池田市で開業。