メールマガジン保険選びネットのメールマガジンです。資産ビジネスのプロと専門家向けレポートホームページ上で250本以上のレポートを公開しています。資産コンサルビジネスの営業・経営・マーケティングに効くプロ専門家向けレポート。関連ビジネスのプロ向専門家向けレポート。専門誌ビジネス誌から独自視点でのピックアップ。仕事に直結し、ビジネス領域がどーんと広がります。月2回magmagの配信システムで配信します。by2004年1月、まぐまぐのメールマガジンで「殿堂入り」させていただきました。Japan「スーパーおすすめメールマガジン」に推薦いただきました。当社運営「保険選びネット」は「スーパーおすすめサイト」に推薦いただきました。Japan『メルマガ大賞』ノミネート。「清き一票を!!」------------------------------------------------------------●金利と不動産の関係は金利と不動産価格の関係を考えてみましょう。インフレになると不動産価格が上昇すると漠然と考えています。上昇は別のものなのですが、やはりインフレになると金利が上昇すると漠然と考えています。日本の人口増大と経済成長を背景とした土地神話時代は終わりました。次に訪れる(かもしれない)金利上昇は土地神話崩壊後初めて経験する金利上昇となります。金利が上昇すると不動産価格はどうなるのでしょうか。●ローン金利が2%から4%へなら自己資金無しで住宅ローンでAマンションを買います。額を住宅ローンに頼ります。返済額が年収の25%だとすればこの物件を買うサラリーマンの年収は532万円です。ここでは「年収532万円の人だけがAマンションを買う。ここでは100%全額ローン。金利が2%上昇して4%になったとしましょう。年収532万円の人はいくらならこの物件が買えるでしょうか。年収532万円の人はこの金額でないとAマンションは買えないのです。物件価格は3000万円から2322万円へと約2割値下がりすることになります。ビル等の収益不動産の価格は「収益還元価格」として、その収益から逆算して価格が決定されることが多いようです。エンド向けの分譲マンション価格はどうでしょうか。ターゲットとするエンドユーザーが買える価格つまりローン返済できる金額が物件価格となるようです。とでもいうべき価格です。3000万円となります。2322万円に下落するのです。ターゲットが同じであるのなら物件価格は2割下落することなのです。中古流通価格も考え方は同じです。この仮定の上では住宅ローン金利が2%上昇すれば価格は2割下落するのです。4%だったのは95年です。金利は緩やかに下がり急に上がります。これからどうなるのでしょうか。●金利上昇しても給料上昇なら金利上昇は普通ならば好景気のはずです。年収532万円のサラリーマンが好景気を背景に皆年収3割アップで年収687万円になれば、その25%相当の返済能力も3割アップしています。この年収の25%は172万円となり、これは3000万円4%30年のローンの年返済額となります。この仮定では金利2%アップなら物件価格は2割下落し、それでも同時にサラリーマン年収が3割アップすれば物件価格は変らないということになります。定されるようになりました。家賃収入に対して利回り何パーセントか、で物件価格が定まります。これら収益還元価格による賃貸ビル等の収益不動産の価格は単純です。簡単に言えば期待利回りは国債利回りプラスリスクプレミアムです。待利回りが10%にまで上昇すれば物件価格は5000万円に下落です。ここでしかし住宅ローンと同じ理屈です。金利上昇は普通ならば好景気のはずです。賃貸マーケットの需要もひっ迫して家賃が上がります。回りが10%になっても価格は1億円のままで値下がりなしとなります。一方でその物件に競争力がなく家賃が上がらなければ、物件価格は5000万円のままです。金利が上がれば、当然に期待利回りは上がります。件価格は値下がりとなり、物件価格を保つには家賃値上げが必要なのです。不動産ばかりではありません。商品力のある会社なら商品価格の値上げで新しい時代を乗り越えられます。一方で、商品力のない会社は値上げできず採算割れとなり、時代に対応できなくなります。力のない不動産物件や会社にとって穏やかなゼロ金利デフレ時代は心地よい時代なのかもしれません。淘汰が進むのは次の金利上昇そしてインフレの時代です。差別化ができて値上げする力がない限り、物件価格は値下がりし会社は淘汰されます。来、来るかもしれません。ビジネスマンの一人一人も同じ。価値を生み出せるビジネスマンや専門家の報酬はうなぎのぼりになるでしょう。...さあ勉強しましょう。ブームが到来...賃貸住宅経営のサービス競争時代へhttp://www.bird-net.co.jp/rp/BR020107.html需要サイドの事情も変わってきています。右肩上がり経済が前提となっていました。謀ともいえる超長期のローンを組む気になったのです。約束されたはずの終身雇用も年功賃金も口約束だけでした。今や家賃は住宅ローンより高いのが当たり前になりました。こんな時代での賃貸住宅の魅力の一つに、リスクを負わないことがあります。いやになったら移ればいい、苦しくなったら移ればいい、という魅力です。住宅ローンより家賃は高いのです。ハイレベルな賃貸住宅が供給されていないことだけが問題なのです。これまでは大企業による賃貸住宅供給はわずかでした。大企業による賃貸住宅供給が進めば満足な顧客サービスも期待されます。国では賃貸住宅を数十万戸経営する民間会社(REIT)があります。心して借りられる、となっていきます。そんな事業者の物件と普通の大家さんの物件とが競合することになります。貸住宅経営が目的ではなく相続税対策が目的のおざなり管理の物件はこれからの競争時代に生き残れるのでしょうか。第382号------------------------------------------------------------●金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか?http://www.bird-net.co.jp/rp/BR020114.html私たちはデフレ社会に慣れ過ぎてしまい、インフレを忘れてしまいました。私たちはインフレになると不動産価格も上昇すると漠然と考えています。インフレ到来も頭の片隅におきましょうか。死亡したら建設費を保障ヤフーが保険業に参入------------------------------------------------------------●ニューヨーク市の土地住宅政策...再生から不足へニューユーク市では1970-80年代に滞納処分で差押えた大量の古い建物や空き地を所有していました。改修資金の割り当て、持ち家政策の促進、開発グループと協力等によりこれらは次々に開発され、在庫は処分され、近隣は潤い、ニューヨークはイメージアップに成功しています。一方で不動産を処分してしまい新たな住宅政策のための土地がなくなっています。市の課題は住宅土地の再生から、住宅土地不足への対処に移りつつあるようです。2003.12.21.)イギリスの住宅市場はバブル経済的な様相のようです。住宅価格は01年11月から一貫して前年比2ケタプラス。02年10月には30.6%。03年11年に政策金利が3年9ケ月ぶりに引き上げられたものの03年12月は前年比17.3%と高騰を続けています。日本でのリート(不動産投資信託)の上場銘柄数は03年末で10に達し、保有不動産の資産規模は1兆3000億円にまで拡大です。末には銘柄数12となり資産規模は1兆5000億円に迫ります。このリートが不動産市場に旋風を起こしています。得競争が激化しています。利回りは低下、つまり物件価格は値上がりしており、市場は過熱気味ということです。(住宅新報2004.2.10.号)またリートには金融機関の資金が流入しています。問題となった設計書を入手分析しました。利な契約を強いていることがよくあるようです。者との間で転換を取り消す和解が成立します。生命保険協会が間に入った転換契約の取り消しは2件目だそうです。齢で保障が激減し保険料だけが増える図が描かれています。利な点だけを描くので、従来の契約については実際よりも不利に見えて(見せて)しまうのでしょう。アンカー・らぶ」は、将来においてより保険料負担が重くなることが読んだだけでは理解しずらいようです。この設計書はコンピューターで打ち出された立派なカラーのもの。険会社がシステムとして日本全国で使っていたものなのでしょう。トホホ...何とも絶望的な気分になってしまいます。(同様の設計書を入手し、設計書分析をしました。)http://www.hoken-erabi.net/seihoshohin/goods/0789.htm生命保険協会の担当者は「申込書に本人が署名、押印していれば、(契約者は)裁判では勝ち目が薄い。これに対して記者は「法的な責任はともかく、定年を間近に控えた男性のことを考えて提案されたかどうかは疑わしい。支出を制約しており、各家計で見直しが必要」と発言しています。様に「家計の自由度を制約している」とし、「家計が保険に対する正確な知識を持つことで、過大な保障や重複した保障を見直すことがかなりの程度可能」ということです。これに対して生命保険協会会長でもある第一生命社長は「生保の保障が過大というのはあたらない」と反論しています。所得が減った家計による保険契約の見直しは、まさに生保の「泣きどころ」です。(朝日新聞2004.1.16.)奥田氏は自動車メーカーのトヨタ出身です。この発言にたいして「車は走る凶器、環境汚染の元凶」といわれたらどうするか...などという反論もでているようです。感情的になっているようですね。企業側として賃金引き下げをしたいので、労働者は保険を減らすべき、という発想や発言はどうかとも思います。険料を支払い続けている家庭が多いことも真実です。3分で読む資産ビジネスQ&A中小企業が銀行から切り捨てられないための知識武装は?------------------------------------------------------------●金融検査マニュアル「金融検査マニュアル」は金融庁の検査官のための手引です。金融機関はこのマニュアルに従った管理を行います。用格付の基準を持ちますが、その基準の中に次の債務者区分を必ず織り込みます。処理を金融機関は求められます。債務者の心配は「自分が、どの区分になっているか」です。自分がどの区分なのかに注意しないといけない時代を迎えました。金融機関の処理は早くなります。区分で金利が決まるようになります。注意先へ、要注意先であれば正常先へ向かうことを考えなくてはいけません。とそれぞれの工事ごとに分離分割して発注します。その工事ごとに競争入札を行うことが多いようです。これまでの予備費管理費の膨らんだ部分の金額が排除され安くなって当然です。ゼネコンが全責任を負っていた多くのリスクを発注者自身が負うことになるのです。一般発注者にそのようなことはできません。注者に代わり業務を進め、スケジュール管理まで行います。このマネージャー報酬を払ってでも工事費が1割2割安くなるケースが多いようです。バブル時は土地価格が大きかったので建築費は大きな注目を浴びませんでした。http://www.bird-net.co.jp/rp/BR011210.html解説本に載っていそうで載っていないQ&Aが6本です。1.貸ビルの家賃が銀行に差し押さえられました。入金がないなら課税はないのでしょうか。2.土地建物が競売されてしまいました。税はないのでしょうか。一つの窓口に------------------------------------------------------------●2004年は事業再生ファイナンスが注目の年に「銀行法務21」2004年1月号の新春特集は「事業再生ファイナンス約定に関する諸問題」です。DIP(ディップ)ファイナンスについての80ページにも及ぶ大特集です。し立て中の会社への融資等の、事業再生へのファイナンスです。このような専門誌の特集になるということは、銀行にとっても2004年の大きなテーマなのでしょう。日本で初めてDIPファイナンスと呼ばれたものは2001年5月のフットワークエクスプレスへの融資でした。この特集では2002年1月に実行され、すでに返済までも完了した事例が紹介されています。金融機関が経験を積んで確実で安定した仕組みになってきているようです。2004年は事業再生ファイナンスが注目されます。------------------------------------------------------------●再生から投資へ...新しい不動産循環が始まった2001年6月にある外資は108億円で神宮前メディアスクエアというビルを買い取りました。買取後にビル内にあったスタジオ等をファッション系の店舗等に改修し、近隣の立地にあった新しいビルに生まれ変わらせました。稼働率は75%から91%へ。2003年9月にREIT(不動産投資信託)に122億円で売却しました。所有していた2年間で108億円から122億円へとバリューアップさせたのです。資産コンサルビジネスの営業・経営・マーケティングに効くプロ専門家向けレポート。関連ビジネスのプロ向専門家向けレポート。専門誌ビジネス誌から独自視点でのピックアップ。仕事に直結し、ビジネス領域がどーんと広がります。月3回magmagの配信システムで配信します。byバードレポート(有料版)とは●FAXにて1ケ月に8回発行する月2500円(消費税別)の資産ビジネスの専門家向けFAXレポートです。資産ビジネスのプロと専門家向けレポートホームページ上で250本以上のレポートを公開しています。バードレポート(有料版)とは広い知識と新しい情報なしには仕事のきっかけをつかむことすら困難な時代になってきました。中心に有益な情報・最先端の情報を、タイムリーかつコンパクトにまとめたFAXによるレポートです。わかりやすい表現で内容をできるだけ圧縮し、数分間で簡単に読めるようになっています。毎週1枚のレポートがFAXで送られてくることにより、無理なく確実にビジネスのレベルアップが計れます。地主さんやアパート・マンション等のオーナーさんとお会いすることの多い方、不動産に関するコンサルティング業務、FP業務をなさっている方にとっては、何よりも役に立つレポートだと自負しております。このホームページでお読みになるのとの大きな違いは、FAXによる紙情報ということです。毎週自動的に送りつけられますので、メールマガジンのように貯まることもなく、読まざるを得ない状態になります。(それでも机の上に何枚も積まれてしまうことも多いようですが。)バードレポートは1ケ月に8回(うち4回はバードレポート・トピックス版)発行しています。あわせて月2500円(消費税別)のFAXによる資産ビジネスの専門家向けレポートです。●バードレポートの見本(写真)へ(開くのに多少時間を要します。)●バードレポートの見本(Acrobat出力用pdfファイル)へ●バードレポート・トピックス版の見本(Acrobat出力用pdfファイル)へバードレポート・バードレポート・トピックス版のAcrobat出力用pdfファイルについては、このホームページの各記事の「印刷用」のファイルと同じものです。250テーマ程をこのファイルで公開していますので、ご覧いただければと思います。発行から24ケ月経過分をホームページ上に公開しています。200テーマ以上ありますので、ご覧になって下さい。→■バードレポートのホームページ●見本紙と申込書はFAX情報ボックスから取り出せます。FAXからお電話いただければ、そのFAXへ自動的にお送りします。お電話から電話いただければご指定のFAXに自動的にお送りします。電話番号03-5972-9569へお電話いただき、メッセージに従ってください。送付先のFAX番号を指定することもできますので、FAXから電話するのでなく通常の電話からお電話ください。途中でボックス番号を聞かれますが、ボックス番号は「1番」です。(メールにてご連絡の場合はここから)あるいは次のファイルをプリントアウトしてください。申込書の印刷用PDFファイル案内書の印刷用PDFファイルお客様との会話のきっかけづくりに毎週レポートを読んでいれば、お客様との会話の中で面白い話ができるはずです。「受け売り」をしていただければ、お客様には興味を持っていただけます。バードレポートの年間の購読料は月に2500円(消費税別)、年間30,000円ですが、年にたった1度でもそれがきっかけでお客様候補者に喜んでもらえれば、30,000円は回収したも同然です。お客様に会うための手土産にお客様に関心がありそうな新しいバードレポートがでると、そのレポートをもって「新しい情報です」といって、お客様をまわっている生保セールスレディさんがいらっしゃいます。用件もなくては行きずらい相手先であっても情報がみやげなら喜ばれます。メール等ではなくFAXによる紙媒体ゆえの使いやすさです。年間30,000円でお客様への出入りが自由です。地主さん家主さんへのサービスの材料にお客様にお送りする「オーナー会」や「友の会」等エンド向けの会報への転載は一定の条件のもとで無料としています。ネタ探しの苦労や専門家に原稿を書いてもらうお礼を考えたならば、年間での購読料が30,000円とは何と安いのでしょう。社内勉強会や朝礼での材料に毎週一回、朝礼で声を出してバードレポートの全文を読む会社があります。売上にも結びつくし、スタッフ全員に情報をビジネスに結びつけるコンサルティングマインドがついてきたそうです。考えても年間30,000円は安過ぎます。コンサルティング営業の為の情報源にレポートは時節に合ったものもお送りしています。年末には「年末までにしないといけないこと。」といった内容のレポートがでます。読んだらそのままお客様へ電話して「年末までにしないといけませんよ。」とお伝えすればいいのです。年間30,000円でお客様の信頼が増します。ライバルに差をつけるため会社にではなく、自宅のFAXで受取り、通勤列車でお読みになり会社では隠してしまうそうです。レポートをすべてファイルして読み返しているとのことです。これを毎週続ければライバルに歴然とした差がつくはずです。年間の30,000円はポケットマネーからです。頑張って欲しいと祈ります。このような自分のお金を自分のレベルアップに使う人は間違いなく1年に30,000円分は確実に取り戻しているはずです。ライバルも同様にプライベートにお読みになっていると困ってしまうのですが...ビジネスの幅を広げるために最近は「不動産業者さん」ではなく「不動産プレイヤー」と呼ばれる方も増えています。不動産証券化等の最先端の情報を読めば「不動産業者さん」でも「不動産プレイヤー」を理解できるようになり、一方で元金融マンが多い「不動産プレーヤー」も泥臭い不動産業の仕事まで理解できるようになるでしょう。して新しい世界に入るきっかけにもなったと喜んでいる方がいらっしゃいました。人生が変わるなら年間30,000円なんて安いもの。自分を守るために例えば「銀行の貸し渋り」ニュースや「投資不動産バブルの到来」は世間よりも数ヶ月早くお伝えし、「早く対応できてよかった」といった感謝の言葉をいただいています。その他にも「お蔭様で」のお言葉はいくつもです。自分の会社が守れれば、・・・・言うまでもありませんね。初心者や実務についていない方レポートでは基礎的なことに触れることは少ないですから難しいかもしれません。1年目では30,000円の効果がとれないかもしれませんが、2年読めばレベルアップして、2年目にはまとめて50,400円分がまとめて回収できますよ。発行している側もつかみきれないのですが、お申込の名義等から推測すると次のような順と思われます。専門職(3)金融機関(生保と銀行)(4)不動産所有者・その他企業経営者。月に2500円(消費税別)です。年間にすると30,000円(消費税別)です。このレポートを活かすことのできるのは限られた人たちだけだと思っています。「このレポートを年間96枚(月8枚×12ケ月)を読んで、様々な意味で30,000円分以上の効果をうることができる人に読んでいただきたい。」との思いで発行しています。このレポートをビジネスや生き方に活かす能力のある読者をターゲットにしてレポートを発行しています。●責任者クリックして下さい。バードレポートは1ケ月に8回(毎週月曜日(バードレポート)及び木曜日(バードレポートトピックス版)。第5月曜日と第5木曜日は休刊。)A4サイズ1枚を、FAXにて配送しております。実際にFAXをお送りするのは通常なら発行月曜日の前の土曜日の夜7時過ぎ、及び発行木曜日の前の水曜日の夜7時過ぎです。バードレポートの購読料は1ケ月2500円(消費税込2700円)で、口座振替(お客様の銀行口座より自動引落)の扱いです。●FAXにてお申込み下さい。銀行口座振替の手続書類を郵送させて頂きます。●口座振替でなく振り込みご希望の際は、勝手ですが1年分30,000円(税別)の一括払いにさせていただきます。途中解約の場合には月割で返金します。申込書に「年払で振り込む。」等と書き加えてください。請求書をお送りします。●ご購読開始後の購読停止のお申出につきましてはお電話FAX等で受付けています。解約する前月末日までにご連絡いただければ口座引き落としのストップができます。●口座引き落としはその月分の購読料がその月の27日に口座から引き落とされます。●お申し込みは法人でも個人でもご自由です。FAXの送り先もご自由にご指定下さい。●FAXでの配送のみで郵送お届けは行っておりません。著作権は株式会社バード財産コンサルタンツにあります。PR誌「オーナー会報、○○会社ニュース」等であって、無料のものであり、不指定多数向けでないこと。事業者への送付をしないこと。(3)部数か500部以下であり、かつ月1回までであること。(4)レポート全文(頭から尻尾まで)を使うこと。〈一部分、または抜粋でないこと。...一部だけの抜粋をすると誤解を呼ぶ内容が多いためです。〉(5)出典を掲載すること。〈「株式会社ハード財産コンサルタンツ発行、ハードレポートより」と転載されたハードレポート本文と同じ大ささ以上の文字で記載する。)(6)出来上かったものについて一部を(株)ハード財産コンサルタンツ宛に郵送すること。(7)将来転載条件変更かあることを承諾すること。(8)転載の都度、転載申込書を(株)ハード財産コンサルタンツ宛にFAXすること。資産ビジネスのプロと専門家向けレポートホームページ上で250本以上のレポートを公開しています。Aboutさんの「スーパーおすすめサイト大賞2006」2006年度総合大賞とマネーチャネル賞に選ばれました。「保険選びネット」は「ネットで生命保険の世界を変えたい」との思いで、4年前にスタートしました。生命保険各社からの総スカンを乗り越え、訪問者数1日8000人、月間閲覧ページ数は100万を越えています。インターネットを通じて「人と生命保険とのより幸福な関係」づくりを目指し、消費者のためにお役に立ちたいと思います。多くのご支援ありがとうございます。多くの皆様のご支援に、心より御礼申し上げます。