我が家は祖父が、大家業をはじめました。2003年10月30日時点で築古の3棟29戸を保有しておりました。同年10月31日に4棟目を取得後、2007年9月20日に302戸に増やしました。4年経たずに、17棟購入、1棟売却して、29戸から10倍超302戸(19棟)を達成!そんな、我が家の大家業に関するブログです。>>2009年02月25日いったい世界経済はどうなる???いままでは、GM、クライスラーは、破綻させずにソフトランディングさせる形のニュースが多かったですが、ついに、チャプター11を前提に破綻処理を考えるという報道が出始めました。CDSの大元のような役割を果たしているAIGはつぶしたらとんでもないことが起きるということで、つぶさずにきたのですが、赤字がとんでもない金額になり、こちらも果たして、政府がどうこうできるのか不安です。いま出てきている赤字が終わりではなく、この先、追加でまた赤字が出てきて援助がいくらあっても足りない状況になると思います。日本では、SFCGが破綻しました。金利が高かったり、貸しはがしがひどかったりで悪い部分もありますが、それでもSFCGに融資をしてもらって助かっていた中小企業も多いことは確かです。次は、オリックスあたりが危険なのかな?http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8591.TPBRが0.13倍とひどい状況。ほかのその他金融の各社もひどい会社が多いですけど。オリックスは、かんぽ問題でも企業イメージが落ちていますし、不動産融資もかなり積極的にしていましたので、いまの不動産の下落で相当な損失があるかもしれませんね。オリックスが万が一つぶれたら、オリックスから借りている不動産業者も相当あるでしょうから、連鎖倒産も増えそうです。すると、さらに不動産価格が下がるという悪循環になりますね。オリックスの不動産融資残高がどのくらいあるのか。その前に、すでにつぶれたSFCGの不動産融資残高も気になります。暗いニュースばかりですね。|2009年02月24日MAGねっとのIR情報がでましたMAGねっとからIR情報がでております。MAGねっとホームページhttp://www.hd.tzone.co.jp/親会社の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせhttp://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_001.pdf親会社の異動に関するお知らせhttp://www.hd.tzone.co.jp/news08/ir003_090224_002.pdfSFCGの大島会長ら、大島一族で、SFCGに見切りをつけて、MAGねっとなどに資産を移して自分たちは、生き残ろうとしているように感じますね。一代でSFCGを築いただけありますね。SFCGの株主、債権者には気の毒ではありますが、多くのMAGねっとで保証業務を受けている大家さんにとっては、どんな形であれ、MAGねっとが生き残って保証をし続けてもらえるようにしてほしいものです。|来年からエアコン高くなりそうです2010年から、省エネ基準100%以上達成しているエアコンでなければ製造できなくなるらしいです。http://www.eccj.or.jp/labeling/01_02.html2010年度目標と書いてあるラベルで100%以上でない製品が、製造できなくなるものです。現在、量販店で販売されているエアコンで、賃貸業でよく使われている6帖用エアコンで、標準取り付け工事費込みで5〜6万円前後で販売されていることが多い製品などは、80%くらいで2010年度からは販売されなくなります。100%を達成している製品は、すでに販売されているものにもあるのですが、一つ上のクラスで、安くても標準取り付け工事費込みで7万円くらいから販売されている製品になります。2010年の4月以降くらいからは、エアコンが壊れたら、7万円以上の出費を覚悟しなくてはいけません。現在購入できる省エネ基準を100%達成していない低価格品と比べれば2万円前後高くなるということです。古い物件をお持ちで、15〜20年くらいエアコンの交換をしていないという場合は、今年中に入居している部屋についても先回りで交換した方が、コスト面でいいかもしれません。まとまればそれなりの金額ですから、割り切って壊れたら交換というのでもいいと思います。資金的に余裕がある方には、今年中に交換するといいでしょう。入居者にエアコン交換を提案して、いくらか入居者が負担してくれるなら新品に交換しますよという提案をするとさらにいいかもしれません。入居者負担額+値上がり分がコストダウンできます。|賃貸保証のMAGネットは大丈夫か?昨年、うちの法人では賃貸保証のMAGねっとと代理店契約をした。契約時の営業マンとの話のなかで危険性を感じたので(そのほかにも別の情報源で怪しい感じもあった)代理店契約をしたが、実際に自社で保証を依頼したことはありませんでした。SFCGの貸しはがしの報道などもあり、ほかの大家さんとかにもMAGねっとを使うのは危険かもしれないと話をしたことがありました。昨日、MAGねっとより、代理店になっているためだと思いますが、こちらのブログで書かれているのと同じ書類をいただきました。http://kanri.no-blog.jp/blog/2009/02/post_f3d4.htmlこの書類が届いた日に、旧親会社のSFCGが破綻。タイミングよすぎですね。いうか、計画的に送付したのか?よくわかりませんが、MAGねっとは、SFCGグループから独立するようなので、今回のTOBが無事終了すれば、当面、倒産の可能性はなくなるかもしれません。賃貸保証の会社で、一番あぶないのがMAGねっとだと思っていましたが、どうなるでしょうか?ただ、株式市場の反応を見る限り、まだ株価は下がるかもしれません。毎度の、ヨドバシエアコン特価の情報です。なんでヨドバシで特価がでるかなどは下記を参照ください。水谷さんか山本さん宛に「マサの紹介で」と問い合わせください。まもなく、毎年のことですが、エアコンメーカーの6帖用昨年モデルの商品が、販売終了になります。3月はじめ以降は、いつ販売終了されるか、メーカー在庫などとの関係で不明とのこと。3月の退去などでエアコンが必要な方は、早めに購入するといいです。特価の販売価格は、ブログでは書けませんが、(実際に購入したかたも書き込みはご遠慮ください)標準工事費込みで結構安いはずです。ヨドバシで、昨年モデル販売終了になってしまいましたら、ヤマダ電機などほかの量販店にいけば在庫があって安く購入できる可能性がありますので、ほかの量販店を当たってみてください。仕入れの仕組み上、ヨドバシは自社在庫をあまり持たず、メーカー在庫を販売する(トヨタのカンバン方式に近い)のですが、ヤマダ電機などは、大量に購入して自社やメーカーなどの倉庫に在庫保管して、ヨドバシが昨年モデルを販売終了後も、しばらくは、昨年モデルをチラシ特価で販売することが多いです。NSX松田さんのお宝セミナーNSX松田さんのお宝セミナーが開催されます。NSX松田さんの購入やリフォームのノウハウがいろいろと聞けそうです。戸建てで40万円で行ったリフォームがどんな内容で40万円なのかなど非常に興味がありますね。それと、もう一人島岡さんという方の話もあるようです。350万円という金額ですので、賃貸で回収するというのは、ちょっと厳しいですね。ファミリー向け、区分を購入して、キャピタルゲイン狙いというような場合でないと難しいかな?4部構成だそうです。お時間のある方は、参加されてください。日本不動産を外貨建てでみてみると日本の不動産価格を外貨建てで見た場合のシミュレーションです。この例では、日本円で5000万円の不動産が、物件価格が2割下落して、家賃が1割下落したと仮定した場合に、外貨3種類、米ドル、ユーロ、豪ドルで比較してみました。日本の不動産価格が2割下がったという仮定でみた場合でも、円高効果が大きいので、なんと今回の例では、すべて外貨建ての価格は値上がりしています。これを見て感じるのは、たとえば・自国での不動産投資で損失が出ているので、日本に投資した物件を利食いして、利益で、自国内のローンの繰り上げ返済に充てよう・まだまだ自国通貨がより弱くなるだろうから、日本の不動産の自国通貨ベースの値上がりが続くだろうから、追加で購入しようというような外人の考えがあるかもしれません。日本円換算で見てみるといろいろなニュースや先日参加した最新米国事情のセミナーなどで、海外の不動産価格の変動が大きいことがわかってきている。ここ最近は、日本円に対する海外通貨の下落も激しい。日本円からみた海外不動産価格の変動は、あまり感覚としてないが、それをエクセルで簡単に見れるようにしてみました。エクセルシートで、シートごとに、米ドル、ユーロ、豪ドルでの価格変化がわかるように作って見ました。シートの水色の部分のパラメータだけ変化させるとほかの値は自動入力されます。利回りが3行あるのですが、これは、価格を1カ所入れると3種類の利回りの物件の家賃収入や新しく物件価格が下がったり、家賃が下がった後の変化率を見れるようにしてあります。海外でも日本のように、同じ売買価格でも、立地やその他理由で利回りに幅があると仮定してのことですが、海外事情はあまりわかりませんので不要かもしれませんが。2009年の新価格という感じ。米ドルのシートで説明すると、2008年に80万ドルで販売されていた物件が、2009年に価格が4割下落して、家賃も2割下がったという前提。120円から90円に変わったというものです。1行目で利回り10%であった物件が、家賃が当初8万ドル(年間)だったが、家賃が1割下落して7万2000ドルに変化したという想定。物件価格と家賃の下落で、昨年10%だった利回りは、15%に変化している。日本円で考えると、昨年9600万円だった物件が、いまでは4320万円まで下落したということです。日本円換算で、55%も値下がりしたことになります。中心とした大都市圏だけを配達範囲にしぼって、その代わりに価格を抑えた宅配業者です。それよりもやや広い地域となっています。うちの場合は、配達地域が東京都と神奈川県が全域なので、その地域の不動産屋さんとの文書のやりとりでこれまで郵便局のエクスパックを利用していた部分について、一部エコ配に切り替えをするつもりです。法人利用を前提としているようで、40部まとめての注文しかできません。リスクとして、この業者が40部の在庫を使い切っていないうちにもしも倒産とかしてしまうと損失が大きいです。おためしでサンプルの取り寄せもできます。1部が無料で使えますので、使ってみてから注文したらいいと思います。集荷業務で来た方にききましたところ、値上げをする可能性が出てきているということでした。値上げ前に、発注して伝票を買えば、値上げ後もそのまま使えるそうです。|米国最新事情ハート財産パートナーズ主催http://www.hap.co.jp/●緊急開催!米国最新事情リーマンショック、GM/クライスラーの経営危機。20:00上記、セミナーに参加してきました。講師のサム奥田氏にブログでの記載を許可いただいたので、メモや資料の中から書かせていただきます。・アメリカでは16戸以上の集合住宅では、管理人をおかなくてはいけない。実際には、管理人をおかない、違法物件もある。・現在、市場に出ているうち、平均して55〜60%の物件が銀行差し押さえ物件です。ある町は、80%近くが銀行差し押さえ物件になっている。(サブプライム層が多い地域だと思います。)・奥田氏が、13年前に購入した自宅は、平均的な戸建てだが、購入時33万ドル、最高値で約100万ドル、現在は、85万ドル。いい地域は、値下がり率も低い。・ローンは、昨年までは0〜10%の頭金で通っていた。アメリカ人には、自己資金を多く入れて不動産を購入する感覚があまりない。現在は、評価額の5割前後のローンしか通らない。・昨年1年で、地銀が25行破綻。今年は、2月12日現在11行破綻。4$25セント・離婚、弁護士の顧問契約、ゴミが減った。41.5%下落この数字の凄いところは、ある個別物件が4割下落したということではない。州の平均の数字が4割下落ということ。いい立地は下がっていないところももちろんあるので、5割以上下落している地域も多いということでしょう。感想としては、まだまだ米国の悪いニュースはどんどんと出てきそうです。米国でも4割不動産価格が下落、スペインでは、6割下落して、1戸買うともう1戸ついてきますっていう売り方をしているとニュースで読みました。欧州も、もっと悪くなるでしょう。日本の不動産価格の下落は、それほど感じられません。これから、年の後半あるいは、来年、再来年とどんどんと下がると個人的には見ています。1年後、1割値下がりするとしたら、利回り10%でも待った方が、得と考えられます。いい物件でなければ、今年は買うのを待った方がいいと思っていましたが、それを再確認する内容でした。誰もが待った方がいいわけではないと思います。仮に自己資金1000万円で、いまなら4000万円の利回り12%の物件が買える人がいたとします。その人が、買わずに1年待ったら、市場には4000万円で利回り15%の物件が出てきました。銀行に持ち込むと自己資金5割必要と言われたら、諸費用を考えなくても2000万円の物件しか買えません。5割自己資金があっても融資をしないと言われるかもしれません。したら、1000万円の物件しか買えません。今、来月で固定期間満了の借り入れについて、いくつかの金融機関に借り換えの打診をしている。今回の条件は、SMBCや横浜銀行などで評価額が、残債の2.5〜3倍近くある。貸し手にとってはリスクが非常に少ないわけです。いくつかの金融機関に打診して、各銀行とも提案を出していただいたり、提案待ちだったりします。1行、驚きの返事をいただきました。なんと、借り換えも含め、いまは新規の融資は、原則やっていないという。やっているのは、自社の貸し出し案件で不良債権化した案件を買ってくれるという案件のみとのこと。貸し倒れ引き当てをつまなくていい優良顧客に、焦げ付いている案件を肩代わりしてもらって、不良債権から、正常債権へ付け替えだけやっているということ。普通なら、借り換え案件はほとんどの銀行が欲しい案件です。実績のある安全な貸し出しでなおかつ、ライバル銀行の案件を自社の貸し出しに奪うことができるのですからやりたくて仕方がないというのが普通。今回のうちの案件は、購入当初2割近く自己資金を入れて、10年という短期で借り入れしたものを5年経過しての借り換えです。積算評価の金額の3分の1くらいの残債です。それすら扱えないというのは、どういうことかというと、自己資本比率を悪化させる新規貸し出しは、不動産融資については一切やらないという方針ということです。これが、この銀行だけの話で終わるのか、来年や再来年になって、ほかの銀行でも同じような状況になるのか。ほかの銀行でも同じような状況になれば、いまよりも数割、不動産価格が下がってもおかしくないだろう。この銀行だけの例外であってほしい。↑参考になりましたら不動産投資ランキングクリックお願いします。(08/17)詳しい情報:DVDFabオールインワンはほとんど全てのDVDFab製品のフルセットです。ファイル転送の機能を持つフルセットです。全てのDVD/Blu-ray/動画に関する問題に全面的なソリューションを提供しております。カテゴリ日記(151)大家さん勉強会(オフ会)(57)不動産よもやま話(2)全国各地の大家の会(12)セミナー、勉強会など(210)役立ち知識(60)本、CD、DVDなど(19)ニュース(40)シミュレーション(7)不動産コンサルティング林流(1)ハート財産コンサルティング(0)高利回り商品(4)出口戦略(3)経営知識(3)不動産投資(0)資格(2)ブックマーク(17)所有物件(7)物件見学、調査など(13)アパート経営、マンション経営、大家さん業(362)過去ログ2018年02月(2)2009年07月(2)2009年06月(2)2009年05月(1)2009年03月(7)2009年02月(11)2009年01月(5)2008年12月(4)2008年11月(7)2008年10月(22)2008年09月(22)2008年08月(11)2008年07月(18)2008年06月(23)2008年05月(41)2008年04月(28)2008年03月(12)2008年02月(9)2008年01月(6)2007年12月(19)投資ブログランキングSeesaaブログ広告この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。ブログ×この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。