りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)おい、どういうことか詳しく説明して貰おうか・・・(今日も質問にお答えしますw)本文書くよりブログタイトル考える方が苦痛になってきましたwこんにちは。先週の金曜日はいい加減休みたかったので質問が届いているにも関わらずズル休みしてしまいました。言うことで本日もご質問に答えていきたいと思います。質問1いつも楽しく拝読しております。前向きに検討したい物件なのですが。※連件決済(弊社と買主様が同日に登記申請を上げる)を予定している案件です。連件でのお取引が可能な金融機関に限られますのでご注意ください。間の売買決済を1~3だけで一気に登記する決済で2中間業者Bは登記無しでそのまま3買主Cに売り渡すものでした。売買登記を認めない方針に転換したのが発端。(記憶が薄れているのでちゃんと覚えていませんがたしか10年くらいまでじゃなかったかと。)業者の中抜き売買で利ザヤが取れていた売買を禁止されてる間、業者さん達は中抜き利益が薄くなっても仕方ない(それでも儲けが出るんだから)と言うことでご質問にあったこの「連件決済」をやる羽目になったわけですがこれは要するにA-B間で一度登記、同日にB-C間でも決済登記と無駄に登録免許税と不動産取得税を2回支払う決済方式です。不動産の決済、登記は売買の度に行うのでこの連件決済が行われると登記簿の甲区には当日付で二つの売買登記が行われ、その都度登録免許税と不動産取得税を払うと言うなんとももったいないことを強いられていました。売主さんと買主さんが同じ決済場所の金融機関の決済場所を同時に二か所借りることが多く、きちんと2回登記が入る分、中間省略登記より売主と買主が接近遭遇する確率もそこそこ高いんです。金融機関の受付のおばちゃんがこの決済方法を事前に把握しておらず(「〇〇物件の決済に来ました」って言った人全員をそのまま同じ部屋に通しちゃったんですw)AB間の決済部屋に入ったらなぜかBC間の買主Cも座っていてまさかのABCの3者勢揃いしてしまい売り主A様より「おい、どういうことか詳しく説明して貰おうか・・・」と詰められたことがございます。(えぇ、、寿命が4年ほど縮まりましたww)この連件決済だと一度の取引で二度課税されちゃうと適正価格以上に消費者が高買いを強いられるし不動産流通価格にも支障が出るのでってことでその後、不動産業界の偉い人が当時の政権に陳情して出来たのが「第三者のためにする契約(通称:サンタメ契約)」で事実上の中間業者Bが登記無しでの決済が復活しました。このサンタメ契約は売主Aにも買主Cにもきちんと「中間業者Bが中抜きして決済しますよ(ま、言い方は違いますが実質的にはこういう意味ですw)」と宣言しないと認められない決済なのでどのサンタメ業者さんも「第三者のために・・・」なんて文言を特約にくっ付けてましたがこの魔法の言葉を付加しただけで一度は禁止された中間省略登記が復活し、このサンタメ取引が復活したからこそ物件価格が高騰して高買い投資家が続出し融資が弾けた今、その保有物件にいつ火がつくかって流れになってるわけでございます。引用文の中に「連件でのお取引が可能な金融機関に限られますのでご注意ください」と記述がありますが、これは想像するに昨今の金融機関では「サンタメ決済」を禁止しているところが多くきちんと中間業者Bも決済登記し、買主Cに売るスキームじゃないと融資を付けませんよって意味じゃないかと思います。物件価格の8%前後)を負担しています。この費用を乗せて買主Cである細々大家さんに買わせようとしているのでその分の利益も計上しているはずですのでサンタメ時代より割高な売買代金である可能性もあると言うことを頭の片隅にでもいいので置いておいてください。少なくとも今の時点ではこの物件は売主さんとの間では決済するだけのお金を用意していないはずなので融資スケジュールもこの融資をあっせんする業者さんのスケジュールに振り回される恐れもありますので余裕ある日程で臨むようにしてください。質問2久々の休載を望んでいたら質問ごめんなさい。閣下は先日の回答からもサブリース否定派とお見受けしますが私、最近サブリースに移行したのですがいかがでしょうか.私の場合、空室のみサブリース専門会社に移行し管理は従来どうりの管理会社が行います。年間2か月の免責期間はありますが1か月の広告料は不要となり退去時リフォームも不要です。2年更新で更新時の家賃の折衝は出てくると思いますが大家サイドとしては確実に家賃が読めるという大きなメリットを感じています。|ご指摘の通りワタクシはサブリース不要論者なのですが、それは「新築プレミアが期待出来る新築段階からサブリース契約なんてもったいないでしょ?ww」ってだけの話であって途中からとか築年数が古くなってからのサブリース契約にはあまり反対していません。(ま、築30年経過してからサブリース契約してくれる業者さんも少ないでしょうけど。)ただ、このサブリースを途中からでも入れてしまうと2か月の免責期間の家賃が貰えない期間に加え、敷金もサブリース業者が持って行き、更新料も礼金も大家さんの財布には入って来なくなる契約であることが多いです。(要するに家賃収入のみしか入って来ないってことです)そんな不利な条件であっても確実に家賃が読めるという大きなメリットを感じるのでしたらサブリースでの運用もありではないかと思います。あとワタクシが危惧することと言えば、サブリース会社がきちんとサヤが抜けているうちはいいですがそのうちサブリース契約で決めた家賃より安くないと賃貸契約が出来ないって場面になった際、サブリース会社は当然のようにサブリース金額を改訂してくることでしょうか。(サブリース会社も商売なのでサヤが抜け無くなれば大家さんにその分の負担を求めて来るものです)この際、サブリース会社が一気に家賃を下げて契約を求めてきたとしてそのあまりに安いサブリース賃料に怒った大家さんが「もうサブリースやめてマスターリースに戻すよ」と宣言してサブリース契約を解除しようとした時、その契約によっては家賃の6か月分払ってくれないと解約できないとか、家賃保証がこのサブリース会社直営契約なんかだとサブリース契約そのものの解約が難しくなり事があります。これってサブリース契約書にわかりにくく書かれていることや書いてあっても担当が「こうは書いてありますけどここは柔軟に対応します」なんて言っておいていざ解約となったら「そんな話した覚えがない」と逃げられることもあるので慎重にご確認ください。質問3狼さんはじめましてこんにちは。毎度楽しく拝見させていただいております。それなりに不動産投資してきていろいろな問題に対処してきましたが、未だにどうするのが正解かわからなかった事例が一つあります。貸家の隣人が統合失調症を発症した場合どうするかです。(所有してた期間に何度か警察が呼ばれていたようです。)自身の入居者ならばなんとか対処しようもありますが隣人となると為す術がない...。|えーっと、、これって物件を買ったときはなんともなかったけどしばらくして隣人が統合失調症になって近隣に迷惑を掛け始めた、、ってケースかと思って読んでましたが(所有してた期間に何度か警察が呼ばれていたようです。)と書かれているので前所有者さんはこの事実を知っていたってことですね?と言っても自身の物件ではなく隣地の人の話ですので売り主さんが知っていたとしても明確な告知義務も無く(そうは言っても警察に飛ばれたことがあるなら告知するのが信義則ってもんですけど。)正直一番厄介なケースだと思います。物件を買ってしまってますからどうのこうの言っても始まらずかと言って何かしら対処しないとこっちの賃貸に影響が出てしまう、、となればワタクシであれば役所に掛け合い積極的に保健士さんの介入を求めます。えぇ、、ちょっとした騒ぎでも警察をどんどん介入させて事件としての実績を作りその実績を引っ提げて役所に怒鳴り込み、役所に重い腰を上げるように仕向けるんです。動かなければさらに警察に事件として介入させる傍ら役所には人道的見地を訴え、役所に対して保護や巡回等での積極介入を促します。隣人が自己の所有物件に住んでいるのであれば親戚筋にも役所経由で連絡を取らせ賃貸であれば物件オーナーに強硬に介入しろと迫り期日を決めてこの日までになんとかしろとガンガンやると統合失調症の人が厄介と思うよりこっちが頭のイカレタおかしいやつと認識するようになると思います。なれば隣人から理不尽にガンガンやられる苦痛を味わうくらいならこの統合失調をなんとかしようと思うのが自然ですのでこの人がいなくなるまで繰り返す、、、って感じでしょうかねー。書きましたがこの話はフィクションですので真似しないでくださいねw(ワタクシが実際にやったことではございません。)今日最後の質問です。質問4シコった新築木造アパートについてご質問です。ここ数年の物件高騰で、だったら自分で建てるよと、一念発起された方も多かったと思います。10年先の運営に不安を持っているケースも多いのではないかと。(地主や現金で建てるような余裕ケースは除外です)そんな時に融資が締まり、銀行評価が伸びない物件は出口が狭まってしまい、この先どう動くべきか、悩んでいる方が多いと思います。いう私もやや失敗物件を売りに出して、融資が伸びず話がポシャるパターンを繰り返して、買い手がつくまで10か月もかかりました。(何とか僅かな利益を出して出口を迎えられそうです)今更ではありますが、微妙な新築はどうするのが良いのか、アドバイスをいただけると大変勉強になります。