独立系FPによるファイナンシャルコンシェルジュ保険・住宅(不動産)・住宅ローンなどをメインテーマにした独立系FP(ファイナンシャルプランナー)による運営ブログです。「低金利はいつまでも続かない」とか、「変動金利は要注意!!」などといった固定金利(10年以上固定のもの)タイプのものを勧めるようなもしくは、安心さをアピールする言動が多くみられるようになります。私は決して、「変動金利タイプ」を薦めているわけではありません。「住宅ローンの金利タイプについては、そもそも単純比較できるものではない」と、考えております。上記を踏まえて、違和感の原因を探っていきますと、次のようなことが思い当ります。以前に比べて優遇金利の幅が非常に大きくなっている。金利(景気)は変動するものです。上がったとしてもまた下がるのが妥当。固定金利タイプにスイッチして本当にメリットが大きいのか?というものです。1についていえば、以前に比べ優遇幅は0.3~1%程度は大きくなっております。その適用も全期間にわたってのことです。すると以前に比べ、0.3~1%程度の金利上昇リスクは優遇金利が吸収してしまっているので、それ以上の金利上昇の確率が高いのかが疑問。固定金利タイプのほうがメリットが高いといえるのかは想定次第。いえるものではないはず。結局、金利動向を完全に予測できなければ、はっきりとしたことはいえないのです。(そんなことは誰にもできません)であれば、御自身の状況と想定にもとづいて判断するしかないのです。いう価値観を優先するのであれば、現在の固定金利タイプを選択するのも正解であると考えます。できるのかで判断するのがいいのではないでしょうか。/住宅ローン住宅ローンの実行金利は、一部の住宅ローン商品を除いて、ほとんどが融資実行時に決定してしまいます。本年1月以降、変動金利タイプよりも、10年固定や完全固定金利タイプを選択する方の割合が多くなってきていることは、度々ご紹介しておりますが、ここにきて、その方達にとって、非常に悩ましい状況になっております。ように乱高下をしております。つけたものの、日銀の思惑とは逆に上昇傾向にあり、それで5月の住宅ローン金利は、少しではあるものの長期金利は概ね上昇しました。5/10頃からさらに急上昇をはじめ、現在、0.8%台前半をつけております。このままですと、6月の長期の住宅ローン金利は5月に引き続き、上がることは確実です。10年固定については、0.2~0.3%程度の上昇は見込まれるのではないでしょうか。前述のとおり、ほぼ実行金利は融資実行時のときの金利ですので、6月融資実行予定者の方達にとっては、悩ましいところでしょう。0.2~0.3%といっても、3000万円程の融資額だとすれば、年間約6~9万円、10年間にすれば、50万円以上は変わってきます。今後の状況変化に合わせることも難しいのです。長期金利の状況をみて、金利タイプを最終的に判断するというものです。(変動金利は、いつでも固定金利選択型などへ変更が可能)誤解して頂きたくないのは、長期金利の今後の低下を断言しているわけではないということです。金利を固めてしまってもいいということは言えます。悩ましいのではと思っての提案です。個人的には、日銀がこのまま黙って長期金利の上昇を静観しているとは思えません。/住宅ローン過去最低水準の住宅ローン金利で推移するなか、住宅ローンの金利タイプ選択において、FPをはじめ、専門家からはさまざまな意見が述べられております。自分なりに判断し、見解を導きだしています。固定金利を薦める意見、変動金利を薦める意見、それぞれ根拠がありますが、どちらも間違ってはおりません。要は、判断基準が違うのです。」を言い当てることはできないということです。結果論でしかありません。”をどう考えるかということのように思います。”については、御存知だと思いますので、説明を割愛させていただきます。”とは、条件を満たせば、店頭表示金利から、〇.〇%優遇しますというものです。当初は、キャンペーンで期間限定だったりしていましたが、最近ではほぼ常態化し、その内容もどんどんお客様有利になっています。0.875~1.075%となっていたりします。(個別対応では、更なる金利優遇がある場合もあります)さらには、優遇金利適用は借入期間全期間で一律となっていたりします。固定金利を薦める意見の方のなかに、この優遇金利についての実情を御存知ないと思われる方がおみえになります。実質、先の3.41%が4.0%程度になってほぼ同等なのではないでしょうか。銀行も途中で変えることはできません。適用金利が3%や4%になるには、店頭表示金利が4.6%、5.6%にならなければあり得ないのです。”をどう考え、どう予測したかという判断基準の違いによるものではないでしょうか?(もちろん、これ以外にもあることは承知しておりますが・・・)このように述べますと、私が変動金利を薦めているように聞こえるかもしれませんが、そうではありません。ライフプランニング上から判断すべきというのが、私のスタンスです。”予測は重要なのです。新規で組まれる方はもとより、借り換えられる方にも悩ましい問題となるでしょう。今回は、ひとつの判断の仕方をご紹介したいと思います。それが、「損益分岐点を探る」ということです。全期間固定金利タイプの金利であれば、総返済額(金利負担)は同じである。実は、これは勘違いしやすいですが、間違いです。金利の推移だけを予想しながら金利タイプを検討されると間違われてしまうのです。損益分岐点を探って検討するようにしてください。41,674,474円)です。101,975円になります。約2.156%となり、全期間固定の1.99%よりも高くなってもほぼ同じなのです。変動金利タイプの方が有利なのです。変動金利タイプを勧めているわけではありません。損益分岐点を探ることの重要性をお話しているのです。その他、金利タイプ選択においては、ライフステージなどの諸事情を勘案するなど総返済額や金利負担だけでは判断できないこともあります。ひとつの判断材料として、お考えくださいますようお願い申し上げます。/住宅ローンここ最近、株高円安が急速に進んでおります。外国為替市場(28日午後5:00頃)は、1米ドル=86.30~86.35円で推移しております。住宅ローンの金利タイプ選択においては、判断がしづらい状況になってきました。以前の記事でもお伝えしましたが、現在住宅ローンを組まれる方の5割~6割の方は、変動金利タイプを選択されております。短プラを基準とする変動金利タイプは、日銀の政策に左右されて金利が決まりますので、インフレターゲット1~2%まで金融緩和を明言している以上、2~3年程度は安心。現状の円高・株安も動きそうになかったことや業者の販売戦略などさまざまな要因でそこまでの割合になっていたことが予想されます。株高円安の流れがここまでの勢いを持ってくると、長期金利の上昇圧力が気になってきます。同一金融機関ではありませんが、長期金利と短期金利の差が、おおむね0.3~0.4%と急接近しておりました。当初変動金利タイプで組んで、金利上昇状況をみながら、固定金利にスイッチすることも視野に変動金利を薦めてきました。1~2カ月は、長期金利が急激に上がることはないと思いますが、それ以降は流れによっては、短期金利と長期金利の差が広がっていくかもしれません。安部内閣の政策状況や日銀総裁人事が終わった来年5~6月頃には、ある程度流れがつかめるかもしれませんが、それまではなかなか判断が難しくなりそうです。10年物国債利回りも、0.8%程度まで上昇してきております。短期も長期も視野に今まで検討できた方には、微妙になってきたように感じております。今後の動向に気をつけていきたいと思います。*0プロフィールAuthor:リップラボ愛知県、岐阜県を中心に営業しております独立系FPの小木曽浩司です。施行が近づいてきました。