タワーマンションの管理費はなぜ高い?修繕積立金の値上がりにも注意しよう!中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。積立総額を必ずチェックすること中古マンションを購入すれば、必ず支払わなければならないのが管理費と修繕積立金です。そもそも、管理費と修繕積立金は何に使われていて、どのような基準で算出されるのでしょうか?気になりますね。タワーマンションは管理費が高額なことが多く、「果たしてその金額は妥当なのか?」そして「中古マンションを購入した後に、管理費や修繕積立金の変動はあるのか?」といったことも気になりますね。管理費や修繕積立金は、ローンを完済した後もそのマンションに居住を続ける限り、毎月支払い続ける費用です。中古マンションを購入する時は、どうしても毎月の住宅ローンの返済額につい目が行きがちですが、管理費と修繕積立金の金額やその妥当性、将来的な値上がりはあるのかということについて知っておくことがとても重要です。値上がりについての認識が甘かったがゆえに、突然の値上がりに対応することができず、物件を泣く泣く売却するという手段を取らざるを得ない方も少なくはありません。修繕費も考慮しなければいけません。ポイントとなるのは、修繕積立金の将来的な値上げについて事前に把握しておくことです。修繕積立金の値上がりが行われる数ヶ月前に管理組合から通知が来て、初めて知り慌てる方が多く見受けられます。最悪な場合では、購入当初の5倍にまで値上がりした修繕積立金の支払いが出来ず、物件を手放す人もいます。出典:https://kawlu.com/journal/2017/09/12/46117/そこで本記事では、管理費と修繕積立金の算出方法の基準や相場、変動の有無、そしてそれらの使い道について解説致します。不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。株式会社ハウスマートを設立し、代表取締役社長に就任。顧客本位の不動産サービスを多数展開している。著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。会社経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。管理費削減は可能か?管理費とは管理費とは、「マンション共有部の維持管理や運営に充てる費用」のことです。共用施設の維持管理及び運営に掛かる費用はマンションの所有者が共同で負担しなければなりません。管理費の使い道は一般的には以下のようになっています。(専有部は別途契約が必要)などの経費があり、更に備品費用や臨時補修用の予算、管理組合(所有者の集まり)で運営を行うために会場や資料作成に発生する費用、といったものが管理費からの支出に含まれています。管理費の額は、新築分譲時にデベロッパーによって設定されます。法律(区分所有法)やマンションの管理規約では、原則的に住民が自らの責任で管理するという考え方がベースになっていますが、マンションの管理は基本的に「管理会社」に管理を委託しているという点を前提として押さえておきましょう。管理を担当する管理会社は、デベロッパーの子会社もしくは関連会社というのが一般的なパターンです。マンションを購入する時点で、管理会社と管理費の額がセッティングされているということになります。その管理費の中には管理会社の利益も含まれています。新築分譲後は、区分所有者で組織する管理組合が管理会社と管理業務契約を結ぶという形になります。殆どの場合、管理組合は集金だけして管理業務を丸投げしているのが実態です。このような状況なので、管理業務の詳細とその費用の妥当性については、誰も分からないということです。結論から申し上げますと、管理費に「相場」というものはあるようで存在しません。その理由として、マンションが昔の団地のように画一的なものではなく、各デベロッパーが競争を繰り広げる中で、建物の規模から構造・設備やサービスまで千差万別となったという背景があります。駐車場も平置きが1~2台のみ共用の部屋も特にない清掃員がごみの日だけ3時間程度入るのみというような管理体制になっていることが多いです。機械式駐車場が数百台分ある豪華なパーティールームや来客に使えるゲストルームも設置されている管理員・清掃員だけでなく24時間常駐の警備員やコンシェルジュもいるというような郊外で見かける数百戸規模のマンションでは、同じ管理費という名目でも全く中身が異なりますよね。管理費が適正かどうかを見るためには、管理費の内訳をチェックしてそれぞれの項目が適正価格かどうか判断しなければなりません。安易に高い、安いといったことを言えないのです。管理費の相場の目安を念のため示しておきます。平成25年度の国土交通省の調査結果によれば、管理費の水準として多い設定は「1m2あたり100~150円」というゾーンです。単純に平均すると「152円/m2」となっています。仮に、70m2の部屋であれば7,000円~10,000円程度となります。この金額帯にほとんどのケースが属しているというわけではなく、150~200円/m2までのゾーンにも相当数属していますので、やはり目安程度に考えておくのがよいでしょう。それ以上の金額帯ともなると、高額な管理費に見合った施設やサービスがあるのか、よく確認が必要です。大規模マンションやタワーマンションはより多くの人で管理費や修繕積立金をいわば、「割り勘」できるので、管理費が割安と言われています。近年建設されているタワーマンションは、豪華な共用施設を売りにしている側面が強く、結果的に割り勘をしてもなお、管理費は高額になっています。いったマンションは、維持管理費や人件費などの運営費が膨らむので、管理費は高くなります。タワーマンションの共用設備は、とても豪華で便利ですし、魅力に感じる方も多いかと思います。その分毎月の管理費がかさむことも同時に意識すべきです。必要以上に豪華な共用設備が自分にとって必要かどうか、検討してみてください。入居前は魅力的だと思っていた施設も、入居後すぐに使わなくなってしまうというのはよくある話です。一方で、戸数の少ないマンションでは、一人あたりの負担額が重く、管理費が高くなる傾向にあります。全体的な管理費用は大規模マンションの方が高いのですが、戸数が少ないので、1人あたりの負担が大きいのです。50戸未満の小規模マンションでは一人あたりの負担が重く、300戸を超えるような大規模マンションでは管理対象の設備が多くなり、一人あたりの負担が重くなります。都内の管理費単価を見ると、100戸〜200戸のマンションが最も低いという結果が出ています。管理費が割安な中古マンションを狙うなら、大規模で共有施設が必要最小限しかないシンプルなマンションということになります。管理費削減は可能か?管理費の削減は原則可能です。管理業務に何かしらの問題がある場合は管理組合の決議によって管理会社の変更をすることができます。いえ、ひと昔前までの傾向としては、余程のことがない限り管理会社を変更するケースは殆どありませんでした。近年は少し様子が変わって、管理会社の見直しをするマンションが徐々に増えてきたのです。それに伴い、以前と比べて管理組合コンサルタントも活躍しているようです。管理会社の見直しをするということは、住人(区分所有者)の意識が高く管理組合が適正に機能している証拠です。そのような管理への意識が高いマンションでは、管理費と管理業務の内容や品質に妥当性があるかを住民(区分所有者)が自発的にチェックし、現状の管理会社で良いかどうか検討します。そもそも管理費というのは、共有部の維持管理及び運営費の総額を各区分所有者が専有部の床面積に応じて分担して支払うものです。いうことは、管理業務に掛かる総額の妥当性が一番の問題になります。管理会社が不当な利益を上乗せしていたとすれば、本来は払わなくて済んだはずのお金を拠出していたということになります。それを検証するのが、管理組合の最も大切な役割の1つなのです。管理会社を変更しないまでも管理組合が業務の内容を精査し管理費の値下げ交渉をすることも可能です。既存の管理会社と折り合いがつかなければ、委託費の安い業者を探して新規に契約すれば良いだけのことです。「安かろう悪かろう」では困りますから、管理会社の業務内容を吟味する必要があります。複数の管理業者から相見積を取ることも大事ですが、その前に管理業務の詳細について勉強し、ある程度の知識を持つことが重要です。なければ、信頼できる会社なのか、そして本当に割安な金額なのか判断できませんからね。管理費を削減できたとしても、月々の負担が減ったと喜んでいるだけではいけません。月々の負担はそのまま据え置いて、管理費の削減分を修繕積立金に充当して将来の大規模修繕に備えた方が賢明です。中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。新築マンションに比べ割安な価格や、立地条件の良さで人気が高まっている中古マンション。新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。販売員をしていた筆者が無印良品...22015年9月13日1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に...。原因は石膏ボード壁です。数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち...。マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?東京湾には沢山の島や埠頭があります。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...112015年11月8日ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきたあなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。【意外?】芸能人に人気の街ランキング!数多くの芸能人が目撃される東京23区。武骨さが魅力の配管パイプインテリア。ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。違いとは不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。世界トップレベルです。そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。