任意売却に関する交渉をはじめるタイミングですが、金融機関などによって多少の違いはありますが、まず前提として住宅ローンの滞納が続いていることが条件となります。多くは滞納が3~6ヶ月続いた場合となります。期限の利益の喪失月には、債権者である金融機関から保証会社に対して代位弁済請求が行われ、その翌月に保証会社から金融機関に対して代位弁済が行われます。すると、債権が保証会社に譲渡され、その時点から、任意売却に関する本格的な交渉がはじまります。実際は、任意売却を検討するのはもう少し前の方が望ましいといえます。住宅ローン滞納が続き、リスケジューリングなどを行っても今後の支払い難しいと判断された時点で相談すべきなのです。専門の不動産業者などに電話やメールなどで相談することから任意売却がはじまるのです。競売で1000万円でしか売れない家が、任意売却なら2000万円で売れることもあります。残債は競売なら2000万円、任意売却なら1000万円となり、その差は歴然です。競売の場合は残債の取り立ては強硬なものになりますが、任意売却なら債権者との話し合いによっては1000万円の残債を月々1万円ずつの返済にしてもらうことにもなり得ます。保証会社やサービサーが「ある程度回収できた」と判断し、残りの債務が債権放棄による和解でゼロになる可能性もあるのです。住宅ローン破綻から競売という事態に直面すると、人生の終わりかのように感じてしまいます。家を手放すことになっても、競売という最悪の結果を回避し、悪夢のような人生をリセットすることができます。相談する勇気さえあれば、その後の人生が180度変わる可能性があるのです。