Tweet2018.09.23不動産投資で失敗したよくある原因とは!?最近は、サラリーマンやOLの人も若い時から不動産投資に熱心に取り組んでいます。将来にわたり収入をもたらしてくれる、そんな思いがあるのでしょう。実際はどうでしょうか。成功例ばかりではありません。最近では問題になった不動産投資話も出ています。投資をすることが大切です。学べるものがあるはずです。空室が多い想定していたキャッシュフローが事前の予想と違っていたことです。これは予期しない空室が発生したことです。原因は物件選びで失敗した可能性があります。空室を埋めるのは容易ではありません。空室が出てしまう可能性が高くなります。不動産管理会社の営業姿勢もあります。取り扱う物件が多い管理会社は埋まりそうなところを優先して営業活動をします。入居率が良いなどメリットがあります。一般媒介物件は後回しにされているのが現状です。次に大きな原因はリフォーム費用です。場合によっては高額なリフォーム費用が発生することもあり、これが負担となっていることがあります。物件の広さや種別マンションの場合、ワンルームとファミリータイプがあります。ファミリータイプはワンルームに比べて購入価格も、2倍以上します。その一方で、家賃はワンルームの2倍には出来ないのが現実です。なると利回りの点でファミリータイプは見劣りしてしまいます。リフォーム費用も部屋数が増えればそれだけかかります。家族のあり方も変わりつつある中でファミリータイプへの投資のでデメリットでもあります。広いということはリフォームさえすれば多くの需要を取り込めますのでメリットもあります。ワンルームのようにライバルも多くはありません。投資セミナーで売り主の業者のおすすめ物件を新築で買ったオーナーさんで不動産を購入するきっかけが不動産投資セミナーで購入したという方がいます。投資したい物件を絞り込むのに参考になります。売り主が開いている投資セミナーからの誘いには注意したいものです。自社で売れ残った不動産を最終的に勧められるわけです。実際にどういった価値がある不動産か客観的に調べもせず、購入して収益も上がらず失敗するケースが実は良き聞きます。不動産投資で失敗の原因のまとめ不動産投資は気軽に始められる安定した投資の一つです。株式などの有価証券と違い、土地や建物といった実物があります。家賃も下がりにくい、インフレに強い、老後の年金がわりになるなどメリットはあります。不動産は、持つのが目的ではなく、それから得られる家賃収入あるいは売却益が目的なのです。不動産投資をすることでかえって本業にも支障をきたしてしまっては本末転倒です。客観的な目で検証してみる必要があります。Tweet2018.09.06不動産の買取業者からの電話営業で悩んでいる最近大家さんからよく聞く話で不動産の買取業者からの電話営業が多く困っているというのがあります。大家さんから連絡先を教えていないのになぜかかってくるのか不思議とのこと。電話帳に乗せているならわかるのですが載せていないにもかかわらずかかってくるのはどこで調べているのか不思議ではありませんか?そこでいくつか業者から聞いた連絡先の入手方法をご紹介します。名簿業者から購入して電話しているケースある大家さんが、どこで入手したのか聞いてみたそうです。すると、その業者は土地と建物の所有者の住所と名前が入った名簿を購入してかけているようでした。それでも、複数の業者からかかってくるので前回、何という業者からかかってきたのか記録していないので忘れてしまうようです。相手の会社名と電話番号と担当者名は必ずメモするなど記録しましょう。電話帳にのせていないならどこで入手したのか聞きましょう。不動産の話をする必要はありません。マンションの管理組合から名簿情報を入手?ある大家さんで複数のマンションを区分所有で持っていた方がいます。その中であるマンションを長年賃貸で貸していてその方が退出しました。分譲タイプなので管理人室があり、リフォーム工事のためにマンションの管理人さんに業者が工事日程等を伝え工事を行いました。するとその時期から大家さんの自宅に手紙が来るようになって○○マンションで今、購入を検討されているお客様がいます。売却のご予定あありませんか?というような内容でした。売却する予定でしたが、どうして売却することがわかったのか?おそらく管理人さんから管理会社へ情報が行くか、それともつながっているマンション買取業者へ情報が売られたのかどちらかしかありえません。その後もその部屋を売り出すことを知っているかのように現在2名の方が検討していますといったまさに今、買いたい方が待っているかのような手紙が来たそうです。聞くと銀行系の仲介専門業者でした。その段階で相談を頂いたので、そもそも個人情報を不正に入手するような業者は信用しないほうが良いとお話したところ断ったそうです。あなたの物件を買いたい方がいますは買取業者のウソこれはよく考えると分かるのですが、よほどの人気物件でない限り物件を特定して探している方は非常に少ないです。先程触れた物件のように複数同じ業者でというケースはないと考えて良いです。同じ物件や近所にはチラシを撒くのは通常行いますのでもし興味がある方がいれば情報を届けることは簡単です。早く売りたいという心理を逆に利用した手法ですので、先ほどお話したように電話番号や住所をどこで入手したのかを聞くほうが重要です。買取業者の活動が盛んですがそのうち銀行融資が厳しくなってくれば収まってくるでしょう。賃貸管理でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。取扱エリアですので大丈夫です。Tweet2018.09.03一棟アパートはもうかる?おすすめの理由とはこれから投資を考えている方も今すでに不動産投資を開始している方にも知っていおたほうが良い一棟アパートについてお伝えしていきます。賃貸マンションと比べてアパートの投資はどんなメリットやデメリットが有るのでしょう。一棟アパートは新築より中古がおすすめこれから不動産投資を始める方は、取得するなら新築よりも中古をおすすめします。新築でも利回りが高い物件なら話は別ですがアパートは木造なので中古のほうが安く手に入りやすく投資金額を抑えることができます。初心者は古めの物件を取得してリフォームなどどんなことにどの程度かかるのか知るには良い経験になるかもしれません。デメリットは、やはり木造なので耐用年数が短いことです。30年以上持たせることはもちろん可能ですが建物全体のかかる維持管理費用が収入を上回る可能性もあるので早めに見積もりをとって検討してみるなど保有するか売却するか考えておく必要があるかもしれません。墨田区ですとアパートでもそこそこの家賃が得られますのでマンションではなくアパートでもうまく保有していけば長期での投資もありだと思います。アパートの場合は、賃貸マンションが借りられない方が希望するケースが多いので、入居者を決める際に賃貸管理会社とよくやりとりをして審査をする必要があります。一棟での部屋数が6部屋程度のアパートは1部屋あたりの家賃の割合が大きいため、空室になった場合や家賃の滞納事故が起きた場合の損失がマンションに比べ大きくなります。地方で駅から遠い物件は、周辺の物件と比較して同じような家賃が取れているかまた、ご自分のアパートの家賃が減少傾向になっていないか長期目線で考えていきましょう。一棟アパートで建て替えるか売却するか古くなってきたアパートは建て替えも考えていかなければいけません。昔から受け継いできた土地だからと所有することにこだわっていると収益を生み出さない建物を所有し続けることにもなりかねません。それなら売却したらいくらになるか?と気になるところですが一棟のアパートで収益物件として探している投資家も常にいるのでまずは、どの程度の価格で売れそうなのかは、業者に査定してもらうのも大事なことです。建て替えしたほうが良いかどうかの目安として容積率が高くて高い建物が建てられる地域でしたら建て替えをおすすめします。アパートのように2階建ての建物しかたたない地域と違い土地の価値があるので、業者の評価が全く違ってきます。賃貸マンションで7階は建てられるとわかった場合などは大きく変わることも見込まれます。お気軽に弊社まで査定依頼をしてみてください。建て替えた場合と売却した場合、また、更地にして駐車場にした場合など考えられる可能性をご提案できます。賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。取扱エリアですので大丈夫です。Tweet2018.09.02一棟マンションか区分マンションどちらがおすすめ?不動産投資をしていく上でよく聞かれるのが一棟貸しのマンションか区分のマンションのどちらがおすすめでしょうか?ということです。その方の資金量にもよりますが、最低でも数千万円以上の現金を所有して投資するなら一棟貸しのマンションに投資を行うほうをおすすめします。その理由などをいくつか上げていこうと思います。一棟貸しのマンションのメリットマンション投資でいうと最小単位はワンルームに投資する場合が考えられますが、よほどの利回りが見込める物件でない限り区分所有でワンルームに投資するのはおすすめできません。管理費や修繕積立金が古くなるに連れ上昇してきますので手取りの収入は実質減ってきます。そのため、赤字になるケースも考えられますので今所有している方は売却なども視野に入れながら常に調査することが必要です。ワンルームマンションの場合は、収入に当たる家賃は東京でも6-7万円台が多く、その割にはリフォーム費用は2LDKや3LDKとほとんど変わらないくらいかかってくるからです。ユニットバスの交換など行えば120万円程度はかかりますので費用対効果が小さいと言えます。おすすめできる区分所有マンションなら最低でも50平米以上の広さがありすでに大規模なリフォームが行われてこの先20年は大きな工事が不要と思われる物件を取得する場合です。そのような物件を、利回り計算して最低でも8%以上見込めるなら検討して良いと思います。実際に探してみるとわかりますが、利便性も良い地域でそのような物件はなかなか見つからないのが現状です。それに比べて一棟マンションの場合ですと、一番工事費用としてかかる防水工事など外回りの修繕がきちんとされていることが確認できる物件なら、購入してみる価値はあると思います。投資金額も数千万円から数億円になると思いますが収入も安定的に得やすくなり、よほどの物件でない限り全く収入がなくなるという失敗がしにくいからです。一階部分に店舗などを入れることができれば大きな収入源にもなり、銀行への返済の助けにもなります。一棟マンションなら将来売却しやすくなる区分マンションに比べて一棟マンションの価値は土地の部分です。建物の価値は、評価証明書などを見ていただくとわかりますが古くなってくると限りなく価値が減ってきます。そのため、一棟で所有していれば売却しても土地の価値は残りますし区分所有のように建て替えなどで、所有者の合意ができないなどの問題が生じません。この他税金などで違いもありますので、今回の情報がお役に立てたらと思います。賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。取扱エリアですので大丈夫です。Tweet2018.08.31一棟貸し一棟でビルなどを所有して貸す場合どのようなことに気をつけたら良いでしょうか?事務所や倉庫、店舗などマンション以外でも賃貸に出すことは可能です。一棟で貸す場合の方法やメリット、デメリットなどをお伝えしたいと思います。今まで自社ビルなどで使っていたビルを一棟まるごと賃貸で貸す場合です。物件の種別ごとに違いがありますが事務所ビルの場合は1階部分の構造によって決まりやすさが実は違います。実際に弊社で募集していた物件で、1階部分が駐車場で車が4-5台とめられるところでした。広く広告を売って募集したところ、実際に多かったお問い合わせは車を複数台所有していて、20-30坪程度の事務所がついたところを探していらっしゃる法人さんでした。問い合わせはとても多く、広範囲で探しているけどなかなか駐車場付きのところがない。意見が非常に多かったです。その物件は、結局車を4台とめて運送する会社で決まりました。事務所の広さよりも、1階の駐車場の広さが一番のポイントだったとおっしゃっていました。駐車場付きの空き物件をお持ちのオーナー様はぜひご相談ください。弊社に管理委託していただければ駐車場なしの物件よりも良い条件で、賃貸に出せる方法をお知らせいたします。マンションやアパートの場合でもやはり駐車場はついていたほうが競争力があって借りては付きやすいと思います。一棟ビルで駅近なら店舗ももし、あなたのビルが駅から近くて周辺のビルに店舗が入っているなら店舗に特化したビルにすることも検討できます。居酒屋などの飲食店舗に貸すことができれば家賃も事務所などに比べ高く取れることが考えられます。結果的に家賃収入が増えることに繋がります。一階部分を居酒屋などの飲食店舗に貸すと夜間の騒音や2階部分が住居になっている場合などは気をつける必要が出てきます。一棟貸しのマンションではでは、一番多いと思われる一棟貸しのマンションはどうでしょう。一棟でマンションやアパートなどの住居系の物件の場合は最近では家賃保証などで一括借上げしてもらえる業者もあります。最初の数年だけ契約時の家賃が入ってきたけど、その後は右肩下がりで通常の相場で貸したほうが収益が上がったはずと後悔するオーナー様も多いです。それよりは、会社で一棟で借り上げてくれそうなところを探して貸したほうが収益としてはあがるでしょう。結局はエンドユーザーさんに貸して家賃収入を得るわけですから同じことです。このように一棟貸しで賃貸経営を行っていくことは空いたときのリスクは多少ありますが、まずはご自分のビルのまわりでどのような賃貸需要があるかをはっきりと分かっておくことが重要です。賃貸管理会社とよく話して需要がどんなものか確認してみましょう。賃貸管理で設備に関するお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。取扱エリアですので大丈夫です。錦糸町駅南口徒歩3分で営業しております石井不動産です。ビルオーナー、大家さん向けの賃貸管理や建て替え、土地活用や空室募集などが主な業務内容です。物件の種類は他社ではあまり取り扱いが少ない事業用の貸店舗や事務所などが得意分野です。古くなったビルや土地を所有されている方は、これからの消費税アップの前に建て替えや売却を検討されることをおすすめしています。長年の賃貸管理を通じてオーナーさんが気をつけておくべきことなど最新情報を交えながら情報発信しています。所有されている不動産のことで気になることやお悩みのこと、聞いてみたいことがありましたらお気軽にご連絡ください。twitterやfacebookでフォローもお願いします。