マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。中古マンション購入のチェックポイント「管理編」を紹介します。分譲マンションの所有者となったことがない人には今ひとつピンとこないため、管理面はついつい軽視されがちです。このポイントを確認せずマンションを購入すると、その後何十年にも渡って問題が解決しない可能性があります。そんな地味なようで重要な管理編のポイントを解説していきます。まとめ長期修繕計画は確認したか戸建てであれば家に不具合が出たらその都度直すという修繕の仕方が一般的ですが、マンションの場合そうはいきません。自分の部屋以外の建物全体部分は所有者全員の共有物であり、好き勝手に直すことができないからです。修繕しようにも多額の費用が必要となってくるため、あらかじめ計画的に工事費用を積み立てておく必要があります。いった点を踏まえて、現在のマンションでは「長期修繕計画」の策定が一般的になりました。建築や設備に関しては、これまでの実績などから、およそ何年程度で交換や修繕が必要になるか目安を立てることが可能です。そこから「いつ」「どの箇所を」「いくら程度の費用見込みで」修繕するかを、25~30年程度の長期計画として作成します。長期修繕計画がないと、いきあたりばったりの積み立てで工事をすることになってしまい、大規模な修繕の際に多額の一時金を住民から徴収するということにもなりかねません。立てられていると思いますが、古めのマンションでは管理会社や管理組合に計画の有無を確認しましょう。実際の状況や物価・消費税変動などを反映させるためにも定期的な計画見直しが必要になるので、その点がきちんと行われているか確認することも必要です。過去の大規模修繕の履歴はあるか主に外壁などの劣化が原因で行われる「大規模修繕」は、足場をかけてマンション全体を覆うケースが多い大がかりな工事です。多額の費用を要しますが、適切に行うことでマンションの長寿命化を促し、快適性・利便性を長期的に保つことができて資産価値の維持にも直結します。通常は10~15年程度の周期で行われるので、それ以上の築年数でまだ大規模修繕工事が実施されてことがないマンションであれば注意が必要です。修繕積立金の積み立てがうまくいっていない、管理会社やデベロッパーとトラブルが起こっている、人材不足や人間関係の問題から理事会・管理組合が機能していない、といった原因が考えられます。全区分所有者の義務として毎月管理組合に支払いますが、金額も決して少なくないことから数十戸世帯があれば数件は滞納者が発生するのが通常です。滞納金額が大きくなれば日々の管理や工事の費用に不足が生じ、最悪の場合は何の落ち度もない他の所有者が負担を強いられることもあります。入居後に自分が理事会役員を担うことになった際にも、滞納問題を解決しなければならない側となることで、仕事の負担が増えることがあります。売買契約の際の重要事項説明では全体の修繕積立金の総額は義務として説明されますが、あらかじめ管理会社に管理費も含めた滞納総額、滞納者の数を聞いておくとより正確に状況を把握できます。何人いるかを基準にするとよいでしょう。値上げ予定はあるかローンの他に固定でかかる管理費と修繕積立金については、当然月々の支払い計算に含めると思いますが、この2つは「値上げする可能性がある」ことに注意が必要です。修繕積立金に関しては、一般的には分譲時に低めに設定されており、後々段階的に上げる計画になっている場合が多くあります。そのため、購入検討時に修繕積立金が安いことを魅力的に感じても、後で支払い計画に狂いが出ることがあります。長期修繕計画とセットで想定されます。30年程度のスパンで「いつ」「いくらに」上げるか、という計画を立て、その上で該当する時期が来たら実際に居住者の合意のもと値上げを行うのが一般的です。そのため、単に値上げ予定はあるか、と聞いても「(計画はあるが近々の具体的な料金改定の)予定はない」という回答になってしまうことがあるのです。管理費については基本的に変動が少ないのですが、消費税改定の影響や駐車場使用率の低下による採算悪化から改定を行う場合があります。修繕積立金はいくら積み立てられているか修繕積立金の積立が少なすぎると、必要な修繕工事が実施できない、または実施するために予定外の一時金を所有者から徴収する、ということになってしまいます。ならない「適正な積立額」を判断するためには、長期修繕計画の閲覧が役立ちます。修繕積立金は長期修繕計画で工事費用の見込みを立て積み立てられますが、この長期修繕計画の中には修繕工事の計画の他に「〇年の時点で〇円が積み立てられている予定」という計画も立てられています。そのため、その計画に比べて順調に積み立てが進んでいるかをチェックすることで判断することが可能です。掲示板に「警告」や「注意」などが貼りだされていないかマンションは様々な家庭が一つの建物で生活する共同住宅ですから、マナーの問題はつきものです。ある対応例として、マナーに関する苦情が管理組合や管理会社に寄せられると、マンション内の掲示板に「警告」や「注意」として「~しないでください」というような掲示物が貼り出されます。騒音やタバコの煙の問題はどこのマンションでもある話ですが、盗難の疑いや共用部でのペットの排泄など、かなりモラルの低い内容の貼り紙がされていたり、掲示板以外の廊下や各種通用扉などにも注意の掲示物がベタベタと貼られていたりすると、モラル意識が低い住民の存在が伺えます。具体的にどの部屋の住民の話なのかは極めてナイーブな個人情報となり教えてもらえないので、購入してみたら隣人が迷惑居住者だった、ということも起こり得ます。隣人の迷惑居住者に耐えかねて売却に出す、ということは決して珍しい話ではありません。ゴミ置場は綺麗に使われているかこれも住民のモラル意識を推し量るために見ておきたいポイントの1つです。清掃を委託している管理会社の仕事ぶりという要素もありますが、24時間ゴミ置場管理をしているわけではないので、根本的にはやはり住民の意識がしっかりとしているかどうかでゴミ置き場の状態に差が出てきます。マンションだと密閉された室内形のゴミ置場が多いのですが、デメリットとして臭気が籠もりやすいことが挙げられます。ゴミ袋の口をきちんと結ばない、生ゴミの水切りがされていない、あまりにも回収日と離れた日時で出されている、などといったことがあるとすぐに臭いゴミ置場と化してしまいます。ゴミの種別ごとにまとめる位置が決められているにも関わらず、全然関係ない位置に出されているような状況がある場合も居住者のモラルが疑われます。リフォーム、リノベーションに関する規定はあるか近年、築年数の古いマンションを安く購入した上で自分好みにリノベーションする、という方法がかなり広まってきました。この場合に注意したいのは、リフォーム、リノベーションについての規定が管理規約または細則に定められているかという点です。ある規定の例としては「床の防音性能を落としてはいけない」というものです。フローリングには防音性能の規格(LL-45、ΔLL(I)-4といった表記)がきちんと存在するため、大理石など防音性能が落ちてしまうようなリフォームを認めていないマンションはよく見られます。自分が想定するリフォームが制限されていないか、事前によく確認しましょう。見落としがちなのが事前の申請期間です。「〇週間前までに管理組合に届け出る」という規定はかなりのマンションに存在するため、購入直後にリフォームを行いたい場合は管理組合と相談が必要です。ペット飼育に関する使用細則はあるかいまや大多数のマンションでペット飼育に関する細則を設けています。マナーのような内容も含まれますが、注意したいのはサイズや種類、頭数の制限です。マンションなのでやはりサイズが大きすぎる大型犬などは制限されるところも多く、種類も爬虫類などを認めていないマンションが少なくありません。自分ではペットを飼わない方も、逆に規制が緩すぎると鳴き声やニオイなど周りの居住者が飼育しているペットの影響が自分に及ぶ可能性があるため、チェックしておくほうがよいでしょう。まとめ長期間のトラブルの元となりかねない、管理面でのチェックポイントは理解いただけたでしょうか。管理の部分は自分ではどうしようもない要素ばかりなので、事前によくチェックしておくことが大変重要です。中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。新築マンションに比べ割安な価格や、立地条件の良さで人気が高まっている中古マンション。新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。販売員をしていた筆者が無印良品...22015年9月13日1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に...。原因は石膏ボード壁です。数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち...。マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?東京湾には沢山の島や埠頭があります。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...112015年11月8日ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきたあなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。【意外?】芸能人に人気の街ランキング!数多くの芸能人が目撃される東京23区。武骨さが魅力の配管パイプインテリア。ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。違いとは不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。世界トップレベルです。そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。