りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)O銀行。今の今になってマスクしてもメガネが曇らない方法を知りましたwwこんにちは。本日は質問が一つしかないのでこれだけ答えて終わりにします。質問1融資について伺ってもいいですか?こんにちは。いつも楽しく読ませてもらっています。融資に関してはあまりコメントされないようにされているのだと思いますが、それを承知で初歩的な質問をさせてください。売主もしくは仲介業者の過去の悪行のせい(と思われるます)で、物件に対する融資が出ない時、仲介業者からO銀行をやたらと勧められました。購入はしなかったのですが、実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか?年収1200万の会社員(安定しています)、物件7000万、負債なしの状況を想定していただければと思います。実際、当時の融資環境は悲惨極まる状況で業者さんの過去の悪行のせいでどの金融機関も融資が出なくなり手数料で喰ってる業者さんからしたら死活問題になってた時期でございます。(ま、いまだに死活問題な業者も多いですけどね)で、このO銀行ですが、木造物件であれば当時どこの金融機関よりも融資が下りやすく木造での融資条件が40年-残存年数だったため築5年以内の木造アパートであれば伸び伸びキャッシュフローでなんと35年融資が可能だったんです。(ソースはO銀行の中の人)そんな築5年の木造アパートであれば利回りが7%切ってても返済期間が長期な分見た目のCFは潤沢に見え(見えないかw)当時マーケットに溢れてた「買って失敗したけど再売りしたら残債以下で売らないと買う人がいない」という物件までもが「優良物件」に見えちゃうのでこの手の物件を買う時は謄本見てやっちゃった系大家さんが保有してるのか?はたまた地主系大家さんが保有してたのかしっかり判断しないとダメだってことでもあります。そんなゆるゆる融資条件を知ってる業者さんが「打ち出の小づち」代わりにこの銀行を勧めていたんじゃないかと思いますが、おーえすさんの属性を見るとO銀行なら文句なしに借りれる属性なので売りたくても売れない時期でもあった当時はおーえすさんのような属性の人を片っ端ノンバンク並みの金利のアウシュビッツO銀行送りにしてたんじゃないかと推察します。ちなみにこのおーえすさんの属性であれば時間こそ掛かりますがSWYK信金さんやJ信金、エリアのよってはT信金さんあたりでも多少の手金は求められるものの融資が出てた可能性が高いですが、業者さんからしたら短期間、かつ、面倒な審査無し、かつ、融資年数の長期が読める金融機関じゃないといつまでも売り主さんから「お客さんいるんですよ」と物件を押さえることも出来ず他決されたり売り主業者であればいつまでも成約しないダメ物件認定される可能性があるので「融資が読める金融機関」としてO銀行一辺倒で推挙してたんでしょう。(と言うことでまずはこの話が業者さんから来た時点で「お客さんの幸せなんて一切考慮せず純粋に己の利益だけを追求してる」ということをご理解いただければと思います)で、ご質問の「実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか?」ですが、これは借り方の問題であって別にO銀行を一度使うと融資が難しくなるって話じゃありません。要するに業者さんが「手軽に金が引っ張れるO銀行」と認識してるのはやはり長期融資、かつ、フルローンが出る可能性が高いからで誰がどう見ても物件に融資額ほどの価値がいない物件に属性だけで枠いっぱいの融資をしちゃえば次に他の銀行で借りようとした時にそこを見られ「これって債務超過してんじゃね?」と判断される可能性が高いからじゃないかと思います。事実、過去にスルガさんにお世話になってた人が「スルガユーザーは他の銀行から融資が引っ張りにくい」ってのがありましたがこれもスルガで自己のサラリーマン属性枠いっぱいに融資額ほどの価値の無い物件を買ってしまってたからに過ぎません。ちなみにこのO銀行ですが、まったく物件を持ってないまっさら属性の人にはかなり希望額に近い融資が出ますがその次くらいになると急に融資が厳しくなる傾向があり、業者さんも昔のサラ金巡りのようにどの順番で銀行を回ると目一杯融資を引けるか熟知してる人も多く、エリサー属性の人でまだ物件持ってないとか資産背景が超ホワイトな投資家さんにはとりあえず一番最初にO銀行で確実に借りて貰い次に時間を掛けて地銀、信金巡りをさせる傾向があるようです。何度も言いますが業者さんはお客さんがたくさんの債務を背負ってくれた分、仲介手数料が増えますから「融資さえ付けば買います」なんてお客さんを見つけたら「融資枠がパンパンになるまで買わせたい」ってのが本音じゃないかと思う次第であります。今の時期に手金を入れるにしても融資が出る人は正直、いつの時代であっても融資が付きますのでこんな時代に物件を買うのであれば「なぜ今買う必要があるのか?」を冷静になって考えていただきたいと思います。確かに融資が出なくなってるので安い物件は安いですが安い物件にはそれなりの理由があるものでその理由がわかってなおかつそれが自分にとって都合のいい理由で買わないより買っておいた方が損しないって思える物件なのかを今一度自問自答していただきたいと思います。えぇ、、ワタクシ思うんですが今のマーケット見てるとそう思える物件ってホント少ない気がするんです。納得する買い取り額を持っていかなければ土台にも上がれません。この時の売値は業者さんが考えうる最高値の設定価格になってしまうので(ここで安く設定したら売主が怒って他の業者に売却依頼しちゃうかもしれないしw)誰でも閲覧出来るネット情報として上がった状態ではどうしても高値に見えてしまうんです。書くと「何言ってんの?いつの時代でも買える時に買っとくのが得なんだよww」って声も聞こえてきそうですが、いつの時代も融資が止まって1~2年くらいは無理やりフカして融資を引っ張った物件を抱えた投資家が「せめて残債を上回る買値じゃないと売れないです」って物件がゴロゴロしてるもんなんです。(今日一番言いたいことなので赤文字デカフォントで書いておきます)それでもここ読んでる人で「そうは言っても俺ってもうすぐローン組めない年齢になるんだよ」とご自分の年齢を気にする人がいるんじゃないかと思いますが、高齢になって後戻り出来ないって場面で失敗に気が付く方が精神的ダメージが遥かにデカいってパターンもあります。(実際、先日相談に来られた方がまさにそんなパターンでした)えぇ、、それでも今どうしても物件を買うっていうならせめてこのくらいの目利きは出来るようにしてください。(いつも言ってる保有耐性チェックと謄本見てどんな人が売主でどこの銀行からいくら金引っ張ってるかくらいわかればなんとかなります)と言うことで今日までのご質問はすべて吐き出しましたのでこのまま質問が無ければ明日はお休みさせていただきます。今日はやたら忙しい一日でございます。なりそうな予感がします。言え、日本人は普段からインフル対策でうがいやマスク、手洗いなどはしっかりやってるタイプの人が多いので爆発的な拡大は無いと思いますが用心に越したことはございません。(肺炎って一度罹るとホント、なかなかツライものがありますからね)せめて今週くらいはあまり人混みに紛れ込まずに家で大人しくしててくださいw(睡眠と食事をしっかり摂ってればそうそう重症化もしませんから)と言うことで今日もさっさと質問に答えて参ります。いつも楽しいブログをありがとうございます。最近アパートメーカー・不動産コンサルさんなど(D建託・●DI・S氏など)がアパ宿投資・ミニホテル投資などといって民泊・簡易宿所などを地主さん・サラリーマン投資家に勧めて動いている気がします。それにつられてか、物件価格の上昇も都内・京都・大阪などの観光地は顕著になっているようです。これらの現状分析およびオリンピック以降の市場予測をご教示くださいませ。なんかバブルが弾けるような予感がしております。これはここ数年の居住用物件での利回りの低さに加え、オリンピックでインバウンド需要があるから今がチャンスと煽ってるからじゃないか、、、と思います。個人的にはこれって瞬間的に儲かるだけの話で途中で何かあればいつでも枯れてしまう話なだけに去年流行ったタピオカのように儲ける時にガバッと儲けてヒットエンドランしようみたいな話になるんじゃないかと思ってますが、この投資を煽ってる人ってノウハウを売ることでフィーを得ようとしてますのでコインランドリーのFCのように企画提案だけは一人前でそれ以降は自己責任でと言ってるようにも聞こえます。言ってもオリンピックが終わった後にこの特需とも言えるインバウンド需要が萎むかと言われるとワタクシの答えはNO。オリンピックを通じて「極東の端っこの日本」と言う国が再度世界の人に「治安が良く清潔で四季折々の顔がある国」と認知されさらにインバウンド需要が膨らむんじゃないかと思ってます。関西圏でのホテル需要は明らかに供給過多と言われ始め、関東でも「ホテルの部屋が足りない」って言われていた話がいつのまにか供給過多なんじゃね?と疑問符が付くようになりました。比較的滞在コストの安い民泊や簡易宿所は現行の法律が変わらなければまだまだ需要は見込めるかと思いますが、この業界はいきなりの法改正には脆く、いつもの後出しじゃんけん(今度は旅館法ではなくコロナウィルス絡みの保健所系の改正でやられる気がします)で規制の網を掛けられようものならあっという間に淘汰されちゃうかもしれません。ま、そうなった時はこうしようと方策を考えていればいいわけなので普段から柔軟に対応できるようにしておけばいいんじゃないかと思いますが、大抵の人は今儲かっているのが未来永劫続くと思う傾向があるので「普段からマーケットの些細な動きを見逃さないようにしておきましょう」ってのが結論です。ちなみに最近、都内のアパマンの家賃が上がってるようですがこれは行き場の無い海外からのお金が日本にどっと流れ込みそれに起因してるそうです。(ソースは全宅ツイw)土地の地価もそうですが需要があればどんどん値上がりし、需要が無ければ下がるだけでこれに余ってる資金が流入し始めるとそんなに需要が無い状態でも買わないといけないファンドなどの関係で局地的なところから値上がりします。今のところ都心3区あたりから始まってるようですが、これはやがて都心3区から外にはみ出し始めるのでその恩恵を受けれる人も増えて来そうですね。えぇ、、不動産融資が出ないと嘆いているのは一般の不動産投資家だけであって実際には世界的にお金がじゃぶじゃぶしていますからよほどのリーマン級の事態でも起こらない限りバブル崩壊とはなりにくいんじゃないかと思います。学歴などでは圧倒的に上位なアメリカなどに行く人も多く日本は今後そんな需要から取り残されるんじゃね?と思う人も多いようですが、実際は中国の一人っ子政策の余波で日本の方が安くて箔のつく学歴が手に入ると密かな人気だそうです。(アメリカだと学費が高過ぎて一人っ子の中流階級の人には重荷だそうです)こんな情報も日々Twitterなどで情報収集してると点と点が線になってくる情報に化けるので注意深くチェックしてみてください。(真面目な話、テレビや新聞、果てはFB程度のSNSでは入手出来る時間が遅すぎて話になりません)次の質問です。質問2地方の新築木造高利回りアパートこんにちは。いつも楽しみに拝見してます。質問受付中との事で、ありがたく質問させて頂きます。狼さんは地方新築木造アパートについてどうお考えですか?利回り10%超え、かつ人口減少率が一桁台のエリアを想定します。地方の木工事大工さん、わりと時間が余っているのか、頑張れば◯東建託と同じくらいのグレードで、価格はかなり安くで建てられるケースもあるようです。土地も工夫すれば戸建用地の半分くらいで仕入れて、結果10%超えるくらいの着地。融資も引きやすく、一見戦っていけるような気がしないでもないのですが、、マイナス面を中心に語って頂けると幸いです。|実はこの手の質問、メールや電話でよく聞かれることなのですが、ワタクシも地方だろうがどこだろうがデキる大家さんがそれなりのノウハウを駆使して建てれば儲かるでしょ?と思ってる派でございます。ダメなのは付け焼刃的な知識だけで自分が地方に住んでる特性だけを無理矢理生かそうとするパターンです。えぇ、、これって地主が先祖代々の土地で何かできないかと考えてハウスメーカーに営業されて「そんなところに収益物件を建てても需要ないでしょ」ってところに無理矢理新宿をやってしまいそもそも埋まらない物件で勝負しちゃうようなものです。はんざわさんは地方の大工さんや設備屋さんの単価まで把握されてるし地方の安い土地を見つけて安い工事費で建てられるってノウハウを持ってるようですので融資付けさえ問題無ければ進めちゃってもいいんじゃないかと思います。建てる新築物件の部屋数が100部屋あるならそれこそ慎重に立地調査をやらなきゃいけませんが部屋数も地方の電車の乗降者数や人口なんてマクロな数値を追う必要も無いと思います。新築の際に戸当たりの需要の高い間取りや賃貸面積は絶対に把握しておくべきだし、さらに言えば数年先の需要を予測して万が一の場合部屋のコンバージョンが出来るようにしておくのは結構重要じゃないかと思います。この際、すごく重要なのは「土地ありきで建てるのではなく元々賃貸需要があるであろう間取りが入る土地をいかに安く見つけるか」です。ありがちな話で、安い土地を見つけたはいいけどその土地に収益性がある間取りを入れようとしたら様々な規制でうまく入らず結局100%勝てる賃貸ニーズを満たせない建物(エリア的に1LDKやファミリーメインなのに埋まりそうもない1K10部屋とかw)を新築しちゃうやつ。投資シミュレーションソフト上では収支はプラスになるはずが実際にはカツカツかそれ以下になっちゃうなんてことがよくありますがそれはこのニーズの見誤りです。(ソフトにはそういう賃貸需要のパラメーターが装備されていませんから仕方ないですが)あとご質問の中に「土地も工夫すれば戸建用地の半分くらいで仕入れて、結果10%超えるくらいの着地。」とありますが、地方の人口減少率一桁台のところで新築利回り10%超えくらいだと保有期間中に出て行く原状回復費や募集費までうまく吸収出来ますか?都内近郊であれば家賃坪単価は最低でも7000円程度はどんなに失敗しても取れちゃうので30m2台の賃貸物件であれば家賃63000円くらいは取れ、退去後の原状回復費は20万程度掛かって募集費で広告費1ヵ月の63000円くらい払うとしたら一度の入れ替えで30万弱掛かります。これが地方の家賃坪5000円みたいなところだと地方の工事単価が安いとはいえ取れる家賃にも限界があるのでその時の収支を考えると利回り10%超えレベルだとちょっと物足りなさを感じてしまいます。マイナス面も滲ませてみましたが(w)冒頭でも書いた通り「地方だろうがどこだろうがデキる大家さんがそれなりのノウハウを駆使して建てれば儲かるでしょ?」ってのがワタクシの最終見解でございます。