大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。修理は入居者に頼もう去年購入した高利回り物件の修理はどうするか?高利回り物件には素人にはわからない落とし穴が潜んでいる。俺は素人大家なので、ある程度落とし穴に落とされて購入した。それを、直していく事になるが・・・(それが大家業と承知している)その一つが、想定外の直しである。前オーナーが素人だったので、適当にリホーム業者のカモにされていた。屋根の塗装を適当にしているが、これは大丈夫・・・いずれ、壁を全塗装してもらいたかったのだろう。ひび割れを適当なモルタル修理??をしていて雨水が入ってくる。クレーム内容は「シャッターの隙間から、店舗に水が入ってくる」のだ。意外に、遠くの仲間のスタッフに頼んでも一日の修理で上手く行かない場合がある。高利回り物件には、住んでいる方の中に、器用な方がいるもんだ。直した後、雨が降った時の経過もわかる。雨が降ると駄目だったなんてパターンはよくある・・だから、上の人に完璧に直してもらった。養生して、上から見ないとわからないがシャッターと壁の間に隙間が空いているのを埋めた、ここが、今までわからずにいた場所だ。下の方と上の方と良い関係を作ってから始めた。俺と上の方と酒を飲み、人間関係を作ってから作業にはいった。そんな技術じゃない部分が、修理をスムーズに行えたと思う。昨日、上の人に直してもらって、それを確認して、感謝として飲みにいった。いろんなことを聞きたい。こんな素晴らしい時間を大家は、住んでいる人と共有できるので楽しい。俺のような話下手で歌が下手でもそんなの関係ない。住みやすい生活の場所がいいと思う共通の話題がある。大体、そんな時、聞く話はとても面白くためになる。これから、この物件はよくなっていく、それは外観よりも、アパートは上下の方とコミュニケーションを上手にとることにある。ブログランキングに参加しています。辞めて専業を目指すには、購入の順番が大事だっだ。最初に楽をしてしまうと成長しない。最初の一棟は、高利回りで、返済期間を短くして早く終わらせよう・・・それまでは、コツコツ増やしていく。すると、一棟目が完済すると、所有物件全体の返済比率がさがるのだ。楽に購入できる物件には、いい物件は絶対なかった。購入に不安があれば、小さいのから始めればいいと思う。土地値以下からはじめればいい。利益をだすシステムを作る事だ。面白い物件を購入していこう。何棟か増えると楽しくなる。棟数が増えたら、一つこけても大したことはない。お金が貯まると、家庭生活に余裕ができた、それがいい。自然に、収入からローンを引いて利益がでる金額が増える。すると、お客さんに感謝したくなり、言葉で伝えたいが、こちらから伝えられないのが大家だ。大家から直接の電話なんて住んでいる人はうれしくないのだ。お客さんから、連絡があると、クレームしかない。夜中に隣がうるさいがとかで、びびりながら対応する。ならなかったことは10年で一度もないし、それで、仲良くなったことしかない。物件はすぐに古く錆びれててくるが、人との絆は深くなっていく。直接クレーム対応すると退去は減って、自然と客付けがしやすくなる。それが、利益を出すシステムだと思う。首都圏の物件を一つ買ってしまう場合が多い。この選択が楽だ、・・・最初はそうしようと何度も考えた。全て業者がやってくれる、管理もだ。収入でローン以上の利益が少しある。すると、二つ目が買えない場合が多々あるのだ。何かと将来不便がでてくる場合があるようで、こんな俺に相談してきたことがある。土地持ちの資産家の選択としてベストである。属性のいいサラリーマンを定年までやる片手間にやるのには、ベターである。楽に稼げる夢をみて背伸びしたがる場合が多い。・・・それは業者は売りたいから「いいですよ」っていうのだ。買える属性と、人生の選択肢としてベストなのとは違うと思う。物件は、購入した翌日から価値が下がるからである。購入した翌日から価値が上がる物件は、手直しが必要な物件であるが、わかっていても、内覧すると、綺麗なのを購入してしまう。それは、不動産投資としてはアウトなのである。持っている資産を増やしていくのがいいと思う。一番は毎年上がる利益だ。本当の利益とは、お金だけじゃないことも、最近わかってきた。自由な時間がもてる事・・・自分の裁量で仕事ができること・・・家族が幸せに過ごせることブログランキングに参加しています。利回り20%自販機の土地の収益物件を購入して1年半やはり解約になった。・・・商事ですがお久しぶりです。電話がきた「・・・の自販機解約したのですが・・・」という感じ毎月1万円固定で入ってきた。仕入れ値は60万円だからちょうど20%・・・どう見たって毎月そんなに売り上げがないと思えるのを購入した。毎月の売り上げが2千円だから、利益はないはずだ。自販機の会社が損をしてまで設置、固定収入の契約をしたのだ。解約するかというタイミングである。・・・中途半端な土地を売りたかったのだろう。駐車場の端の土地である、駐車場としてのスペースはない。仕込み済みの物件である。不動産投資って、こんなのだらけである。本件はとてもいい方だ。仕入れを40万と考えればいい。首都圏なので、土地値は、それ以上あるが、そんなのなんの足しにもならん。逆に、固定資産税が多いマイナスだ。予定通り電気の配線を引くのに10万はかかるが、設置済み・・これがいらないのがいい。それを利用できればいいと思っている。ダメなら、隣の駐車場とあわせれば、大型車用の駐車場になる。そのために隣の駐車場は空にしておいたのだ。コンテナ投資もできる。チャレンジするために買っている。これからの時代、不動産投資は、アパート経営だけじゃないのがいいと思う。チャレンジするには、リスクの少ない金額からトライしていく。学ぶことが必要だと思う。経験することの重要性を痛烈に感じて仕事を楽しんでいます。・・・大家って楽しい・・・ブログランキングに参加しています。今はアパートの借金を減らそうアパートの借金を減らしていこう。それは、アパート経営をやめることではない。今は、規模を拡大する時期ではないからだ。将来、アパートを増やすタイミングがあれば、購入したい。そんなタイミングがあるか、誰もわからない。それまで、どうしたらいいのか。買えても我慢するのだ。その時に、買えるようにしておきたいと思う。預金を用意しておこう、借金がしやすい状態にしていこう。思うと、借金は減っているほうが、借金をしている金融機関に対して印象がいいと思う。別に聞いたわけではないが、信用と実績、そして資産内容で判断されるはずだ。俺の場合は、一つの会社で、一つの物件のみの根抵当の枠で購入している。借金が減ると、自然に枠が広がる。今後、物件が古くなると発生してくる、予想以上の修理代に充てることができる。借金は少ない方がいい。回らなくなっていたら自己資金をいれることだと思う。これは、最初に入れるのがいいと思うが、今からでも遅くない場合がある。周りからの信用がなくなっていく。(まだ、回らなくなったことがないのに、偉そうなことは言えないが・・・)お金がなかった場合の一つの方法として、退職金を投入した。資産の処分で、資金の調達をした。・・・借金の返済に困っている人の取立をしたことがあるが、それはみじめである。連帯保証人の資産を差し押さえた。・・・ブログランキングに参加しています。都内駅前6500万は買いか近所の不動産屋さんから、都内、駅前2分の土地の紹介があった。「この土地に建てて、利回り11%」だそうです。今まで、都内で、10年そんな話で買えたことはない。本当なら購入するが、今後、聞いてみよう。信用すべき人は仲介業者だが、その方の話がいつも不自然だ。近所の方に聞いてみるのが一番いいと思う。ボケた顔をしてのんびり話をしよう。購入したら仲良くする方たちだ。したら、いろいろな話が聞こえてきた。ローン残が、丁度6500万になった、慎重にいこう。いい物でなければ、同額のローンを背負うことはアホらしい。この相続を考えたとき、子供が二人いるので、さらに、もめる要素になるだろう。家族が幸せに過ごすためには、リスクは避けるのがいいと思う。ブログランキングに参加しています。ブログ検索」ブログパーツは、サービスを終了しました。