りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)最近の融資動向のお話し。本格的にポチっていただけると幸いでございますwこんにちは。年明け早々なので今日までお休みって業者さんも多いのか、今日は物確電話の鳴りが弱く本格始動は明日からって気もするのですが、金融機関の方はすでに臨戦態勢に入っているところが多いようでウチの会社にも「挨拶周り」と称した「情報収集」目的で昨日今日は何行も金融機関様がいらっしゃいました。言ってもいくら金融機関様がウチの会社に来て貰ったところでウチからの融資案件なんてありませんから(よくよく考えたら最後に融資アレンジやってたのって3年くらい前じゃねーの?ww)せっかく来て貰ってもぬるめのお茶くらいしか出せませんが、どうもウチの会社、、まだまだお金を借りれる模様で口々に「いい案件があったらぜひ持ち込んでください(但し、オタクは業者なので間違っても金利が安くなることはございませんが」だってw)」と言ってました。いい物件かぁ、、、(遠い目・・・)ま、こんな時期にそんな酔狂な物件があればいつでも持ち込みたいとこですけど、、ちょっと利回りがいいと思えば容積オーバー。価格が安いと思えば再建不。場所がいいと思えばあり得ない超強気な利回り。築古物件でも買ってスーパーリノベ出来るスキルでもあればあれですが、常に楽することしか考えてない我々からすると、、そんな幸運を掴むにはまだまだ運が足らないことを力強く感じるワタクシでございます。(なんかもう、、物件探し自体が何かの罰ゲームじゃないかと思う今日この頃です。)それとは別に、銀行さんから昨今の融資事情も聞けました。驚いたのは某金利の高い銀行様。今まで融資倍率50倍だったのがあろうことか上限がいきなり20倍に変更になったそうです。(それと某イケイケS信金様に至っては「融資額80%以外の残り20%の手持ち資金を先に口座振り込みしろ」と無茶なこと言い出してる模様です)これってどういうことかと言えば今までは年収1000万の人であればやりようによっちゃ最大5億まで借りれたものが融資の上限を2億にするってことと同義語。(どこまでホントの話かわかりませんがあちこちの銀行様がおっしゃってたので間違いない話なんでしょうね。地方のサンタメ系RC物件を買うには2億の上限ではかなり買える範囲が狭まってしまうのでこの決定が今年の不動産投資マーケットにどんだけの影響を与えるかなんて想像しなくてもわかってしまうお話です。(えぇ、、今年はサンタメ業者さんが派手に吹っ飛ぶシーンが多数目撃出来るんじゃないかと。)実際の話、これを12月も末近くに発動された一部サンタメ業者さん(特にヨンタメ系w)はこれで自爆して違約の一括払いが出来ずに現在、会社の電話が止まってるところもあるそうで昨日の和服屋のみならず、不動産業界にもぼちぼち夜逃げの嵐が吹き荒れるかもしれません。巷では久しぶりの好景気で湧いているので不動産投資物件も値上がりし、さらなるバブルを生む(少なくともオリンピックまでw)なんて思われていましたが、前々からブログでも触れている通り、不動産投資は融資がすべてなのでここが絞られてしまうとたちどころに出口が無くなりインカムで儲かっているならいざ知らず、サンタメ業者の家賃保証期間が切れた瞬間に手出しになるような物件を持ってる人はこれからが地獄の釜の入り口になります。なってしまったのは金融庁の度重なる指導のせいだと思うかもしれませんが、そもそも行き過ぎた融資に手を染めてしまったのは金融機関だしそのジャブジャブ融資に目を付けた業者さんがあの手この手で「荒業」を駆使してあり得ない融資額を引っ張り続けたことに他なりません。改ざんが難しくなってきたのでわざわざ中古のATMを買って通帳の印字を試みるも肝心の足し算を間違えて合計金額が合わない偽造通帳を銀行に出してしまい速攻で出禁になるw(冗談かと思ったらホントの話じゃねーかよww)と、ここまで引っ掻き回してしまえばさすがに金融機関も黙ってるわけにも参りません。四者がみんなWIN-WINなんだから文句ねーだろ」と調子に乗って取引を続けてしまったのがこんな好景気だってのに不動産融資だけが金融庁のやり玉になってしまう原因の一つではないかとワタクシ、、思慮するわけですが、ここから将来起きる不幸なことはまだ誰も経験が無い領域だけにワタクシも想像がつきません。(過去2回あった不動産バブル崩壊の時とは違う展開になるってくらいはわかりますけどそれ以上はホント、わかりません)今の時点でわかってることは「今まで通用してた無茶な融資が出来なくなること」と、「融資を受けることが出来る人と出来ない人の格差がグンと広がる」ってことくらいですが、昨日今日来た銀行様の話によれば「これから不動産投資を始めるって人には厳しいけど今まで着実に不動産投資をしてる人にはさほど影響は無いんじゃねーの」ってことですので今年は我々同様にちょっと利回りがいいと思えば容積オーバー。価格が安いと思えば再建不。場所がいいと思えばあり得ない超強気な利回り。融資が絞られてくると確かに買う人が激減して来るのですが、それはあくまでも不動産投資を始めるにはギリギリのお金しか持ってない人の話であって、高属性の人や、株などの別の投資で大儲けした人から見るとこの不動産投資はまだまだ魅力的に映ってる模様です。情報ですw)また二代目大家さんなどの相続絡みの人は相続税のことを考えると買わないわけにもいかず結局買いたい層は減少しても元々存在している既存層は健在ですから物件を売りに出せばそれなりに売れて行きます。(実はこれ、、意外に指値してこないのが驚きなんですww)そう考えると売りに出せばまだまだ高値で売れる可能性が高いので「今売ればキャピタル稼げる人(但し、満室で当面無理して売らなくてもいい人は除くw)」に限っては今年の今ぐらいから逃げ切り売りをお勧めします。最近のマーケットを見ていてサンタメ系業者さんや一般の客付け業者さんが最後の大勝負に出てる気がしてるんです。(「荒業融資」に不慣れな地銀ルートを開拓してそこに上客をぶち込んで想像以上に融資を引っ張る戦術です)と言うことで、恐らく春先までは使えそうな戦術ですので今売ればキャピタル取れるって人はお試しください。話は変わりますが、、そんなここ数年で上記業者さんみたいなところに物件を掴まされてしまった方。このブログを読んで落胆しちゃいそうになるんじゃないかと思いますが、そんな落胆してる暇があるなら今からすぐにリカバリーする政策を取る方が賢い選択です。巷で言われてることで「こういう不正がバレたら金融機関に一括返済を求められる」というのがありますが、金融機関だって最初から薄々感づいて融資実行してますので一部の金融機関以外ならそうそうそんな無茶なことは言ってきません。手出しのお金が発生しないように部屋を埋め続けることに最大限努力していればいつかは嵐も通り過ぎます。その間に借り換えできる金融機関を草の根分けてでも探し出し履いてくるインカムはひたすら留保、、、ホント、城攻めの「籠城」では無いですが「耐えるも投資」と割り切って今年一年を乗り切っていただけると幸いです。