りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)いや、都内で利回り10%ですから・・・そういや昨日、ニセトリキ行ったんですって?もう二度と行かないんですのwこんにちは。今日は、馴染みのお客さんの付き添いでとある物件の品定めに都内某所に出撃してきました。うちから買うわけでもないので本来であればアドバイスを求められても時間を割いてまで付き合う義理はありませんが10年来のお付き合いのお客さんだしもしかしたらまたうちから買ってくれるかもしれないと言うスケベ心もありいざ都内某所まで出陣です。(最近全然物件出してないのでせめてもの罪滅ぼし的見地ですw)現地ではこの物件の仲介さんが満面の笑顔でお迎えしてくれたのですが、付き添いで付いて行ったワタクシの存在が気になる様で「あちらの方はどなたですか?」としきりに聞いてました。(業者とか言うと警戒されちゃうのでまた例の「弟です」って扱いにしておきましたw)で、物件自体は悪くなかったのですがこの時期の物件だけあってやはり収支的にイマイチ感は否めません。買った瞬間から満室経営出来そうな物件って誰でも保有出来ちゃいますから競争相手も多く、売値も強気になるのも仕方ないのですが、買い主であるこのお客さんが「うーん、、これじゃあまり儲からないよね・・」って言った瞬間に同行してくれた仲介さん、、あろうことかこれ以外にも物件があると言ってその物件の紹介を現地で始めちゃいました。この物件、表面利回りが低いのでお客さんが納得しなかった場合に備えてそこそこ利回りの良い物件を出して追客体制を万全にしたかったんでしょう。(この利回りの低い物件の立場はどうなるのよ?って感じですw)まぁ、営業スタイルもそれぞれなので弟役のワタクシがどうのこうの言う問題じゃないですがそっちの物件もこの物件から近くってこともあり車で移動することになりました。その物件、築年数こそ平成初期ですが、、表面利回りで10%くらいありました。今どき都内平成築で表面利回り10%なんて物件、、なにかあるに違いないですからワタクシ、横で話を聞いててめちゃめちゃ疑いのまなざしで見ていたのですがこのお客さん、、視線が完全に表面利回りに釣られてしまってますw。この物件、一階部分は倉庫になってます。オーナーが店舗として使用していたのですが用途は倉庫。(よくある平成初期物件のパターンです)仲介さんは「ここをまた店舗で貸し出せば高い賃料が取れるので利回り10%超えます」とか言ってますが東上線の各駅停車駅徒歩15分の住宅街でなんの店舗を入れたらこんな賃料取れるのよ?って設定賃料ですので正直、こんなの絵に描いただけの想定賃料じゃないかと。本物件、EV無しの4階建てですが4階はオーナーズルーム。(これもいかにも平成初期の建築パターンですねw)仲介さんいわく「この120m2ある部屋を細かく切ってシェアハウスにして貸せば今より高い賃料が取れます」とおっしゃいますが、居室にするには窓が足りません。(窓が無ければ居室じゃないんですよ)これも絵に描いた餅な賃料設定なので見た目は10%の想定利回りに見えても実際は相当低い利回りになりそうな匂いがプンプンします。2階、3階は15m2の三点ユニットのワンルームがぎっしり詰まってます。18分の昔は軽工業地帯の住宅街でこんな間取りに住んでる人、、、おそらく賃貸属性は想像するまでもなくヤバ目の属性でしょう。お客さん「(狼ちゃん、、)どう思う?この物件。弟として参加してるワタクシにこのお客さん意見を求めてきましたが、、、、いいんですか?正直の答えても。(たぶんクソミソな意見になっちゃうと思いますよw)仲介さんの目の前で罵倒するかのようなことをのたまうのもあれなので適当に「うーん、、どうなんでしょうね(やめといた方がいいんじゃね?って意味合いです)」と答えてたのですが仮想表面利回り10%の物件を目の当たりにしてしまったお客さん、、そりゃもうその場で買い付け入れそうな雰囲気です。wそんな状況を察してかこの仲介さん、「今ならまだ未公開物件なので買い付け入れたら1番手です(笑)」とクロージングにも追い込みのムチが唸りますwなんか放っておいたらホントに買い付け入れちゃいそうだったので「ところでこの物件の2階と3階の住人さん、、現在、滞納とかはありますか?」って助け船を出してみました。仲介さん、たぶんそういうところまでは調べていないんでしょう。「滞納が無いかあとでオーナーに確認します」とこの仲介さんと言ってその場をやり過ごそうとしてます。この仲介さん、、物件のプレゼンのところでは定番の返済収支とか修繕履歴とかの表まで作ってるのに肝心な居住者の情報はありません。「いや、都内で利回り10%ですから・・・(「瞬間蒸発しちゃいますよ」と言いたかったんでしょうねw)」と食い下がります。(「弟のオマエが買うんじゃねーんだから黙ってろ!」って目をしてます)そりゃそうですよね。今の時期の買い付けは年内決済可能ですからww。(みんな年末はなにかと物入りですからw)でも不動産投資って単に空室が埋まってればいいってもんじゃありません。(毎月きちんと家賃を払って貰うまでが不動産投資です)もちろん買ってから居住者に対して現オーナーより厳しい姿勢で臨めば滞納系居住者だって「お、今度のオーナーはやたらうるせーぞ」って思って賃料支払いを優先してくれるかもしてませんが、このお客さん、、そもそもキャラ的にそういうことを言える人じゃありません。(そういうキャラの人が滞納しそうな居住者が住んでる物件を買うと後々苦労するんです)実はワタクシ、この物件を見て回る時に「この2部屋は絶対滞納してんだろーなww」って部屋を発見しました。そのうちの一部屋はもしかしたら無職かなにかかもしれないくらいまで見当がついてます。どこを見てそう思ったのか?簡単です。電気メーターが回っててガスメーターのレバーが横向いてる2部屋を偶然見つけただけですw。(パイプスペースが無い剥きだしのガス管があるのにこういうの見逃す仲介ってバカなんじゃないかと思います)えぇ、、ワタクシの経験ではガス代が払えてない人が家賃をまともに払ってる可能性は限りなくゼロです。(電気、ガス、水道で料金未納で一番初めに止められるのはガスだしw)しかも滞納しているらしき2部屋のうち1部屋は電気メーターがグルグル回ってたのでその時在室してたはずです。ことは夜の商売系なのか無職のどちらかじゃないかと。(どちらにしてもあまりいい属性じゃなさそうです)と言うことで本物件をもろもろ総合評価すると「買い付け入れちゃいけない物件」、、となるはずです。