役に立ちそうなネタ不動産の仕事をしながら日常ふと思ったことをだらだら書いてますが2000話超えたのでしばし冬眠させていただきますw買い付け。りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)買い付け。本日は全賃フェアーです。現在時刻11時30分。これから出かけるので慌ただしく書いてます。そんな出かける間際に仙台セミナーでお会いした方から着信あり。買い付けについての相談でした。いう相談はワタクシ大歓迎です。わからないことは何でも聞いていただけたらと思います。東京のセミナーでもちょっとお話しましたがこの買い付けの話。お話しますと言っておきながら何もブログで触れていませんでした。買い付け証明書と正式には言いますがご存知の通り法的拘束力はありません。買い付け入れて「やっぱりやーめた」ってのは物理的には可能です。道義的には問題ありです。買い付けを入れてしまうと停止条件でもない限り売主や仲介は契約履行に向けて動き出してしまいます。そこでストップ掛けられると仲介の立場はハシゴを外された鳶みたいなモノ。立場が元付けなら売主さんに何とでも言えますからいいのですが客付けの立場だともう大変ww。元付け業者からは電話でガンガン詰められますw。仲介の立場から言わせていただくと買い付け入れてそれを飛ばすお客さんなんざ次から買い付けを受けるどころか物件すら出しません。ひどい人になると融資の裏づけすら全くない状態で買い付け入れてくる方や物件も見ないで買い付け入れて物件見るなり「こんなのいらねーよ」なんて言うツワモノさんもいらっしゃいます。前に母ウッチーさんからもセミナーで質問が出ましたが「買い付け入れたいけどつい入れるかやめるか躊躇するなんて時、どうやったらいいの?」なんて質問がありました。ある話ですが、買い付け入れないと物件の押さえは効きませんからどうしても買い付けいれなきゃと焦ってしまいます。簡単に買い付け入れていいものか・・。この葛藤って大家さんなら大概の人がご経験しているはずです。セミナーではそういう時「条件つきの買い付け入れるといいですよ」と解答しました。買い付け金額の下のところにいろいろ買い付け条件を入れるのが普通のやり方ですがここに「諸条件相談の上」と書いておくだけで万が一「この物件買いたくないなー」と思った時に効果を発揮します。細かく本物件内覧の上とか詳細資料を拝見の上とか〇〇をご提示いただいた上などいつでも逃げれるように買付を入れておくと買わなくても業者もあまり怒らないし売主も納得してくれるケースが多いです。大切なのは「買い付け入れるけどこうこうこういう時はこの買い付け撤回するけど大丈夫?」とあらかじめ意思表示をしておくことです。これをやっておくのとやらないのではこの物件の買い付け撤回した時とかでも各方面に遺恨を残しませんw。「不動産の世界ではネガティブは情報は先に出す」(はい。ここ試験に出ます)先にこういう話をしておかないとあとで「そんな話聞いてないよ」ってことが起こります。買い付けなどの場面でもここは注意していただきたところです。買う方はこういう条件つけて万が一に備えておけばいいのですが問題なのは売主が買い付けに対してどんなリアクションをするかです。条件が多い買い付けは下手すると売主が「なんだかこいつの買い付け面倒だな」と思われてしまっては元も子もありません。(ファンド屋さんが良く出す買付にはそれはそれは鬼のように買い付け条件が付いてますw)さて、この買い付けでのケース。素人売主(非業者)であればあるほど買い付けの順番を気にする方が多いです。この手の売主さんには買い付けの順番がモノを言いますので欲しいと思ったら即買い付け入れないと「買い付けの順番を守ります」とか言われてせっかくこっちは融資が通ってるのに変な「融資特約付き買い付け」の結果待ちなんてことになります。これがプロ売主(宅建業者)だと逆です。早く高く買ってくれる人が優先です。(買い付けの順位なんてまったく関係ないといっても過言じゃありません)この買い付けでの駆け引き。毎度のことですがこれって完全に神経戦ですw。他の買主さんの動静などいろいろなファクターの中でうまく立ち回り時に指値を入れることが可能か判断するという様々な人間模様が展開されます。非業者の売主さんでも時としてお金が先に付いた順なんて人もいるしホントその時々でコロコロと変わります。いう変化を敏感に感じ取れる仲介なら頼りになりますがうっかり指値入りの買い付け入れて売主から突っぱねられたなんて話。買い付けには「逃げの買い付け」と「攻めの買い付け」というものがあります。明日はこのあたりの話をしようかと思ってます。今日はもう出かける時間なのでこの話、狼旅団ブログ初めての続編記事になります。titleいつも参考になります。逃げと攻めの買付、明日が楽しみです。title「逃げのコメント」と「攻めのコメント」ってあるんでしょうか?職人さんを仕分けしたら面白そうです。一位じゃないと駄目なんですか~~~!!通販型収益販売の方達のとりあえず買付ってキライです。「お前の経験で、良い物件ってどれだけわかるねん。買いたい人がいっぱいいて、ローンが通りやすそうな物件情報が出て、他者、他営業マン含めて早いもの勝ちだから、稼げるかなんかは関係ないだろ。見込みリストから外せ」、リーマンショック前のつまらん物件です。根付け間違えのレインズ物件買い上がりのお話がありましたね。狼さんが常々言うとおり、良い不動産屋さんと、購入者の信頼関係がないと、こんな買い方は出来そうにないです。クリ○ティとは、そこまでの信頼関係及び、優先リストに入っている関係ではありませんでした。titleこんばんわです。買付未経験の大家です^^「融資特約付き買い付け」って、どういう感じで仲介業者さんは見ているのでしょうか?自分としては、最悪の場合を想定して、この条件は付けたい気がするのですが・・・。当初予め根回しをしてかなりの「好条件」で融資が可能な状態だった場合、話が進んでいながら、土壇場で借入予定の金融機関がダメだったために、進めるなら別金融機関の高金利で借りないといけなくなったら、出来ればとりあえずキャンセルにしたい気がするのですが。(調査結果で判明した「事実」から金融機関が躊躇する程度の物件は、買い入れを見直したい気も少しあるからですが・・・。)こういう条件付き買付は、結構嫌われるものでしょうか?嫌われるベスト○の条件など、教えて頂けますと有難いです^^;)ファンドが付ける条件って、どういうものがあるのかも、非常に興味がありますでの、よろしくお願い致します。今日は勉強になりました。その手があったか、というか私が経験不足しているだけですね。前に一度だけ、買い付け飛ばしたことがあり、トラウマで買い付けに恐怖心があります。いい話ありがとうございます。