キャッシュフロー1棟投資:狙う物件を絞るキャッシュフロー1棟投資:狙う物件を絞る銀行評価の出る物件と返済比率50%以下の考え方がわかると、融資を受けて物件を増やしていくためには、どのような物件を業者に依頼していいかわかってきます。結局は、銀行が好む融資基準をクリアしながら、キャッシュフローを出すことを狙うと、下記3つの王道パターンに絞られてきます。・物件金額:1億〜2億程度キャッシュフロー1棟投資を実践されている方が、最も狙っているゾーンになります。銀行融資には、2億以上、5億以上になる壁がありますので、2億までの物件価格が融資付けしやすい反面、最も人気のある価格帯となります。中古のRCよりは、難易度がかなり高くなります。土地から仕入れて建物を建てるので、土地をみたらどれくらいの建物がたてられるか、収支があうかを弾き出す必要があります。マンションデベロッパーが行っている事業と同じ能力が求められます。新築でRCが建てられて、利回りが9%近く以上回れば、返済比率から見てもキャッシュフローが出やすく、新築のため、建物の問題が当面出ないメリットがあります。デメリットとしては、高いスキルが求められることと、土地を先行して買うことになり、土地の金利を建物が建つ前に払っていくことになるため、資金に余裕がないと取組が難しいでしょう。王道�AのRCと同様、難易度が高くなります。RCよりは、若干安くなるのはメリットですが、デメリットも多いことは気を付けた方がいいかと思います。RCであれば、築15年経過しても残存耐用年数が32年残っているため、次に購入する方も30年のローンで借入することが十分に可能です。鉄骨造で築15年経過すると、残存耐用年数が19年となるため、ローンも19年程度と短くなります。そのため、買い手からすると、ローンが19年しか組めないと高い利回りを要求することになり、買い手側の要求利回りが上がると、当然ながら物件価格は下がることになります。RCは次の方が30年ローンを組める範囲ですと、エリアにもよりますが、新築時と同じ程度の利回りでも売却できる可能性があります。その他に候補があるか?その他をいろいろとシミュレーションしてみてもなかなかあうものが少ないのはみなさんも計算してみましょう。築15年の鉄骨造が市場にでたとして購入できる利回りとしては、下記となります。※残存耐用年数19年=ローン年数19年、利回り2%とします。・返済比率50%水準:12.6%・返済比率40%水準:15.8%返済比率50%水準でぎりぎり市場にでるかでないかです。鉄骨造で15%以上あると、法人の節税用等のニーズもあり、川上で売買が終わってしまい、市場にはほぼ出てこないでしょう。鉄骨造の築浅は、候補になり得るのですが、市場にあまり出てこない水準と理解しておきましょう。木造は、そもそもの耐用年数が22年しかないため、投資対象にはなりにくいのですが、新築時のみは30年のローン付けが可能な銀行が多いため、新築木造投資も可能ではあります。売却時に耐用年数が短くなるため、買い手の要求する利回りが高くなり、出口までみたリターンがどうしても低くなります。まとめ:結論としては、市場に最も可能性のある物件の候補としては、王道�@の中古RCが狙うべき対象となります。確かに多くの投資家が血眼になって探しているところであり、競争が激しいこともありますが、ここで勝負していくしかないでしょう。王道�A、王道�Bの新築は、既に運営実績のある中古物件と比較にならない難しさがあります。土地から購入し、建物を建てるのですが、建物を建てる工務店が予定通り建設してくれるか、倒産しないか、建物が出来上がって入居するまでに時間もかかるために、それまでの資金繰りが問題ないかなど中古のように買ってすぐに収益が上がらないためです。王道�@は、景気のいい時期には、なかなか見つけるのは難しいが、リーマンショックのようなことがあると普通に市場に出回るレベルです。根気よく探してみましょう。他の構造や築年数がダメではないのですが、キャッシュフローが出にくいので特に初期の段階ではあまりお勧めしません。耐用年数の短い物件は、不動産投資が拡大した後の節税対策物件になります。