融資がシオシオな関係でここのところ物確電話もめっきり少なくなってしまったのですが、地主系の顧客を多く抱える大手財閥系の業者さんだけはまだ勢いもありそれなりに物確電話が飛んできます。そんな地主系の顧客の方も最近は目線がすっかり上がって来てるようで都内であれば利回り6%以上、築年数15年未満というオーダーが多く一時期の利回り5%乗ってればかぶりつき、、、なんてことも無くなり高く売りたい売主様と少しでも高利回りで買いたい買主様の攻防も一層激しくなってます。このレベルはあくまでも売値3億くらいまでの話で、売値5億を超えてくると5%台でも余裕で喰いついて来ますし、10億を超えるくらいの物件になると4%台でも平気で引き合いが来ます。(但しこのレベルになると築年数に関しては非常にシビアなこと言ってくるのでなかなか成約出来ないのが悩みの種でございますw)そんな中、明日契約する物件は利回り5%レベルでもかぶりつく価格帯の物件なのですが、前日の今日になって買主様からあれこれ後出しじゃんけん的な話が飛んできて明日無事に契約出来るのか、、とても不安な状況になっております。明日契約だってのに契約の内容を変更してくれってのはさすがに無理があるんです。(だって今になって手付金の額変更ってめちゃめちゃビビりますよww)とは言え、成約に向けて最大限の努力をするのが我々の仕事ですから最後の最後までは頑張りはします。そんなわけでこれから売主様の家に出向き、詳細の説明をさせていただき、明日の契約に応じてくれるのか聞いてきます。あれです、、ワタクシの今までも経験上、この手の変更は決済までたどり着かない上に、違約で揉めることがほとんどなのでやっぱり契約しない方がいいんじゃねーかなーって思っております。正直に↑これポチってくださいwこんにちは。ワタクシ、サッカー観戦歴は日本リーグ時代のチアホーンをプーカープーカー鳴らす時代からですのでかれこれ35年くらいなのですが(メキシコW杯予選の韓国戦の木村和司の伝説のFKを生で見たクチでございますw)そんなワタクシに目にも今回のW杯の期待値は低いものでした。「いやいやいや、、、出場する選手ですら勝つと思ってない時にはなにが起こるかわからないぞ」と妙に胸騒ぎがしてそのブログはお蔵入りさせ結局ブログで公約を掲げることはしませんでした。試合が始まるとホントにハメス・ロドリゲスは控え席にいるし、試合が始まったと同時に一発レッドで10人なるしで一方的に負ける試合にはならないことが確定し、ワタクシ、後半のアディショナルタイム5分となりあと2分というところで「これで勝ち点1は取れるかなー」って気分になりました。(えぇ、、コロンビアですからロスタイムの2分もあれば逆転してきますからw)そしてなんとそのまま試合終了。(西野監督も全然勝ったって顔してませんでしたw)ホント、、あれです。余計なこと書かなくて良かったですwwww(ちなみにTwitter上では「コロンビアが負けるわけねーだろ!万一負けたら放送禁止用語な名前に変えてやる!」と宣言してた人が今朝Twitter見たら予定通り公のブログでは決して表現できそうもない放送禁止用語バリバリなお名前に改名してましたw)これで4年掛かった出場権をたった3日で終わらせロシアから泳いで帰ってくるという最悪な事態は回避出来たんじゃないかと思いますが(フランスやブラジルW杯の時は真面目にそう思いました)、そのあとのポーランドVSセネガルでセネガルが勝ってしまったのでポーランド戦での白星はほぼ消滅し(引き分けてくれればまだ何とかなったかもしれないけど手負いの虎のポーランド戦はGKも攻めてくる来る気さえしますw)セネガル戦も勝っておかないと安全圏にはいけない状況になりました。言え、アジア勢では初となるW杯での南米勢撃破を果たしたわけですから予選で敗退しても胸張って帰ってきていただきたいです。不動産取引でも不確実なことを確実な話のように宣言してしまい後になってあとで面倒なことになることがよくあります。さんは相当なお金持ちなので銀行は選び放題、、なので買主さん、どこの銀行使うか迷ってるくらいなんですよww」なんて「この買主にしておけば間違いないんだから買付け一番手よこせ」って仲介さんがたまにいるのですが、よくよく聞いてみるとその仲介さんと買主さんはメールだけのやり取りで一度も会ったことがなく、買主さんの自己申告の話をそのままこっちに伝えてきて最終的に「西武信金で融資当たってるのであと2週間くらい待って欲しい」なんて言われそのまま仲介さんがフェードアウトするなんて話、、年がら年中起こります。「この物件、空室が出ても広告料無しですぐ埋まるんです」なんて言うもんだから信用しつつも賃貸契約書見ると「敷金ゼロ、フリーレント1カ月」なんて契約でその賃貸契約書の最後のページにはきちんと「広告料2か月」と書かれた領収書がホチキス止めで綴じられてるなんてこともしばしば。物件の運営費用を節約したいのか、「賃貸管理会社からプロパンガスの会社、エレベーターなどのBM会社まで全部決済当日に切り替えるから今の業者は明後日までに全部解約しろ」と言われ早期解約の違約が売主様に掛からないようエスパー君が各社に土下座してまでお願いした話を「見積もり取ったら全部が全部高いので賃貸管理会社も含めて売り主さんが使ってる業者を引き続き使いたい」と言い出しすでにすべての切り替え準備を済ませてしまったエスパー君がトイレで膝抱えて一人泣いてます。相手仲介さんの確認ミスで起こるのですが、その根底には昨今のインターネットに頼った客付けに原因があるんじゃないかと思います。ワタクシが若かりし頃はまだインターネットも普及しておらず極めて原始的なFAXでのやり取りしか出来ずに細かいことは買主さんの仕事が終わったりしたあとを待ち伏せして捕まえて決めていました。実際に顔を合わせるのでその時に買主さんが何をどう思てるかくらいわかるし資金繰りの話なんてのは一番重要な問題なので何度も確認し、その進捗もいちいちチェック入れてとりあえず金消契約の場所と時間がわかるまでは買う気が無くならないようずっと追い掛け回しその間、「この物件は滅多に出て来ない物件だからなんとしても買いましょう」と励ましたりもしてました。(引き渡し作業でも全部リスト化していつまでにどの資料を取得し誰にいつ出すかまでこと細かく説明してましたっけ)しかし、今の時代は全部がメールで出来てしまう時代。今の仲介さんはネット集客から始めるケースがほとんどなので物件情報も一斉メールで全国の登録者に発送しその反響から見込み客を選び追客します。これだと買主さんのリアルな姿は見えて来ませんので買主さんの自己申告の話とウラ取りのためのエビデンスくらいしか判断できるものは揃いません。これでちょっとは機転の利く仲介さんであれば聞き漏らしなんてこともないのですがダメな仲介さんは五月雨式に買主に質問しちゃうので答えも五月雨式に戻って来ます。ここでちゃんと聞いたこととなんとなく聞いたことが出てきて顔も負わせたことがないってレベルだと細かいことを何度もしくこく確認するって勇気もなく(しつこくすると「じゃ、もういらねーよ」ってキレるお客さんも多いですから)ここで「憶測」という「たぶん○○だろう」って話が登場します。我々も一応相手仲介さんもプロだと思って接してますからプロの仲介さんが自信たっぷりに言えば「あ、そこはちゃんと確認してるんですね」と思ってしまうもので一度確認出来たことが「解決済み」と処理して次から次へと話を先に進めます。そんな途中で、「いやー、、○○だと思ってご報告してた話ですか、、実は□□でした」と言われ、大したことで無ければ修正出来るのですが、売買取引の根底を揺るがすようなことだったりすると修正も出来ず暗礁の乗り上げてしまいます。実は両者に金銭的損失が出るってケースが一番多いのですが、契約当初に出ていない金銭的問題ってのは意外に尾を引くものでそれが数百万レベルの話になると決済なんて話にも辿り着きません。仕方なく問題を起こしてしまった仲介同士が貰える手数料から出血させてコトを収めるなんてパターンになるのですが大手はこいう出費を嫌う傾向があり、「社内で稟議あげたのですが却下されました」となり「悪いけど御社で面倒見てよ」と暗に伝えてきます。契約締結前でしたら話自体を無かったことにすればいいだけの話なのですが、契約後ってのはそこそこ契約履行の準備なんてところに行ってるパターンが多く、下手に契約を白紙にしようとすると違約の請求なんてことにも成りかねません。(しかし、最近、このパターン多いなーw)こんな事態を収拾できてこそ一人前の仲介さんなのですが責任取れない相手仲介は「どうしましょうか?ご指示願います」しか言って来ないので今度はワタクシもトイレで一人泣きたくなっちゃいます。(はいはい、、ケツはオマエが拭けってってことですよね?)なのでワタクシ、過去の経験を生かして相手の仲介さんや買主さんのことをプロファイリングしながら慎重に契約準備するのですが、昨今の融資の渋さが影響して一度買付け入れた物件はなんとしても成約させたいとどんな問題が起ころうと無理矢理決済まで持って行こうとする仲介さんが増えてしまいロクに調べもしないことを当事者に言ってしまいドツボに嵌るパターンばっかりです。こんな時期に成約出来るんだからいいじゃねーかよって気もしますが、毎回毎回、心を削られていくようでワタクシの寿命もここ3か月くらいで10年分くらい減った気すらします。以前のように大手さんがドカーンと地主の高齢者捕まえて来て共担の山でオーバーローンの融資がサクッと付いて「社内の規則で売契、重説は全部こっちで作りますから御社は契約日に売主とハンコだけ持って来てください」って言われて契約してた時代がまた戻って来て欲しいものです。