区分投資:狙う物件(間取り)区分投資:狙う物件(間取り)区分投資で狙う間取りは、ワンルームタイプがいいのか、ファミリータイプがいいのかについて解説します。基本キャッシュフローを考えるのであれば、ワンルームタイプの方がバランスがいいでしょう。・家賃についてワンルーム20�uで5万の場合は、ファミリータイプ60�uは15万にはなりません。�u数に比例して家賃が上がるわけではありません。ワンルーム20�uが5万のエリアであれあ、ファミリータイプ60�uで10万程度になります。部屋の�u数に応じて家賃は上がらないということです。・原状回復費ワンルームで20�u程度は、壁紙と床の補修等のリフォームは、8万〜10万程度であり、2年に一度の退去を見込んでも1年あたり5万程度の経費しかかかりません。ファミリータイプで40�u程度は、20万〜25万、60�u程度であれば30万〜35万程度かかってきます。違って、部屋の�u数が広くなるほど管理費や修繕積立費は高くなります。部屋の�u数に応じて上がります。ファミリータイプの方が、経費率が上がるということです。そのため、利回り、キャッシュフローのバランスから考えると30�u未満のワンルームへの投資が、バランスがいいことになります。ファミリータイプはだめかファミリータイプはだめかというとそうでありません。ワンルームの方が手残りが多い投資にはなりますが、ファミリータイプは、実需層に売れる物件であれば、キャピタルゲインが取れる可能であります。ファミリータイプに賃貸人が住んでいる場合は、不動産投資家しか買い手がいません。そのため、ファミリータイプが利回り水準で買値が決まることになります。実需層に売る場合よりは、確実に安く買えるチャンスがあるということです。高いのでそれほど手残りはしないが賃貸人が退去して、空室になったときにチャンスが訪れます。空室になった時に、実需層向けに販売すればいいわけです。実需層は、利回りで購入するわけではなく、いわゆる実需層向けの相場で検討するため、購入した時よりは、高く売れる可能性が高くなります。ファミリー向けで700万以下で購入しできたのであれば、実需向けでは1000万以上では売れるというイメージです。そのため、キャッシュフローとキャピタルゲインの両方を考慮した買い方ができるのであれば、ファミリータイプは面白い投資となりますが、ワンルームタイプよりは、経験と知識が必要になります。実需層向けとしての部屋の広さは、内法面積で50�u以上のものであれば、より良いでしょう。買い手が住宅ローンが組めます。まとめキャッシュフローでいえば、ワンルーム投資をお勧めします。50�u以上)であれば、購入しても良いでしょう。