スキームにメス?さらに上昇可能性が出てきた首都圏賃貸マンション2019年の半ばくらいから、東京においては中古マンション価格に一服感が見え始めました。台風等の災害でネガティブな印象の持たれたエリアでは、値下がり基調に入っているようです。方々などが購入していましたが、割高感が出てきたことや、銀行の融資審査が厳しくなったことなどから、ここに来てやや苦戦しており、価格は少し弱含みです。行う例が多く見られました。節税スキームは後述しますが、所得が高く源泉徴収で納税している、大企業幹部サラリーマンや士業の方々などにとっては、加速度償却を上手く活用すれば、大きな節税メリットを得ることができます。この制度が2020年度から使えなくなりそうです。毎年、12月上旬に発表される次年度からの税制改正ですが、次の改正で海外中古不動産を使った節税スキームにメスが入りそうです。この原稿は、2019年11月24日に執筆していますので、あと2週間もすれば公開されると思います。以前から海外不動産投資をする方はいらっしゃいましたが、近年の日本の不動産価格上昇に伴い、「今の日本国内不動産は高いから、いまは海外不動産投資を行いたい」と考える方が増えてきました。一定のブレーキがかかり、その流れで、前節でのべた海外中古不動産に投資していた方が、国内の賃貸マンション投資に戻ってくれば、再び活況になるかもしれません。海外不動産(住宅系)投資を行う方の狙い海外不動産投資(住宅系)において投資家の狙いは、概ね2つのパターンがあります。1つは、アジア後進国などのプレビルドのマンション(まだ建設されていない、あるいは建設途中)(区分所有権)を購入して、物件の値上がり期待(キャピタルゲイン)と将来のインカムゲインを狙うタイプ。一つが、例えば北米の中古木造住宅(一戸建て)などを購入して、大きな減価償却により、損を出すことで、所得税の節税を狙うタイプです。こちらのタイプもキャピタルゲインやインカムゲインも合わせて狙います。2つのタイプとも、融資をどうするかが問題になるのですが、それは今の日本国内不動産でも同様です。前者では、「本当にマンションはきちんと建設されるのか」、「入居者はきちんと確保できるのか」、「管理体制は大丈夫か」、「出口=売却のルートはあるのか」といったビジネス慣習の違いや、不動産関連市場の未整備の懸念を抱くことが多いようですが、購入金額が比較的低いことや、「大きなリターンを狙うので、多少のリスクは仕方ない」と思って投資する方が多いようです。「大きな値下がり可能性が少ない、逆に値上がり期待もかなりある」という安心感から、富裕層を中心に投資が広がっていました。この節税スキームにメスが入るようです。4つに関しては損益通算(赤字や黒字を合算)ができます。不動産所得で赤字ならば、所得合計が低くなり、その分節税できるという事です。日本における賃貸需要のあるようなエリアでの住宅の評価は、土地と建物で半々とか、都市部など地価の高いところでは8割が土地などということもあります。アメリカでは、建物価値が高く65%~80%というのが一般的です。ニューヨーク州郊外の高級住宅地でも建物比率が70%~80%超というのが普通です。建物には減価償却があり、一定年数が経った物件には加速度償却が認められています。加速度償却とは、通常より短期間で資産の減価償却を行う方法です。年数が短くなり、これにより1年あたりの減価償却費用が大きくなります。これは木造住宅の耐用年数=22年ですが、この耐用年数に20%をかけたものでよいという事です。償却できる事になります。北米の木造住宅では築30年、50年の物件はたくさんあり、一般的です。場合1年の減価償却費用は2000万円です。給与等の収入と合算されます。2000万円の収入の方は360万円の収入になり、この360万円に所得税が課せられます。かなりの節税になります。耐用年数×20%のどちらかが改正される、もしくは両方、のようです。(執筆時)こうした改正が行われると、海外不動産(とくに中古物件)を買う方は、大きく減ると思われます。改正が行われず、次年度も現行のまま節税スキームが使えるとしても、近い将来変更の可能性は大ですから、かなり心配な投資となり手控える方が増えると思われます。いずれにせよ、来年度からの税制度改革は、海外不動産投資を行っている方も、行っていない方も、要注目です。はじめ主要メディアでの招聘講演は年間30本を超える。(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。This:メールアドレス:。