4000点超えてるうちは毎日更新しないといけない気がするんですのwこんにちは。うー、、なんか暑くなってきましたね。(デブには辛い季節到来です)さて、暑い季節と言えばビールに唐揚げです。(異論は一切認めません)すみません、、なにぶんデブなもんでこういう連想しか出来ないんです。歌舞伎町ナイト」を開催したいと思います。)今年こそはちゃんとビアガーデンで開催したいと思いますw。(蒸し暑いデパートの屋上で蚊に刺されながらビールをかっ喰らうなんて素敵じゃないですか?ww)無事に予約したら告知しますので参加希望の方は6月の最終土曜日か7月最初の土曜日あたりを空けておいてください。先日、相談されたネタでちょっとこれはブログで書いた方がいいなじゃないかと思うネタがあったので書いておきます。賃貸契約の連帯保証人の相談だったのですが、この相談された方、賃貸管理は全部管理会社さんに丸投げしていたそうで、更新した時の契約書もロクに読んでないってパターン。(すべて管理会社預かりで更新契約も全部お任せだったそうです)で、更新時に賃貸契約書に書かれている連帯保証人からの更新印を貰っていない状態で3回ほど更新したのち、借主が賃料を滞納し始めたそうです。管理会社は当然その督促をしないといけないのですが当の賃借人はやがて荷物を放置して夜逃げ状態に。埒が明かないので連帯保証人に連絡して賃料を払ってくれと言ったところ「もうそいつの保証人でもなんでもないし、そもそもなんだよ、、てめーら俺に更新の連絡すらねーじゃねーかよ!!」と凄まれまさかの支払い拒絶。「払って貰えません」とオーナーに連絡が来て困ったオーナーさんがワタクシに相談が来た次第。絵に書いたようなオーナー有利の判例があるのでそこは問題ないですから(最高裁平成9年11月13日判決)裁判でもなんでもやれば判例通りに判決が貰えてこの連帯保証人に対して支払い請求出来ます。そんな面倒なことしないでこの話を管理会社に持ち帰って「判例があるからそれをこのムカつく連帯保証人に伝えればいいじゃん」ってアドバイスしたのですがしばらくして今度はその管理会社からワタクシの携帯に電話が掛かって来ました。いや、余計なこともなにもこんな初歩的なところで躓いてる方がおかしいってwww(ワタクシの心の声)そんなわけでここからこの管理会社にどうやってこの連帯保証人に弁済させるかのノウハウを教えたわけですが、(じゃないとワタクシが非弁行為ブッチで彼らの代わりに回収に行かなきゃいけない雰囲気だったんですもんw)どう説明しても納得してくれません。そもそもの問題はてめーら管理会社が更新の時に連帯保証人のハンコ貰うのを端折ったからじゃんww(ワタクシの心の声)そしたらこいつらこう言い放ちました。賃料が極端に安い物件とか不人気物件で管理会社に丸投げしていると往々にして起きることなんですが管理料をきっちり取ってるにも関わらずこういういい加減な管理でオーナーがどんどん損していくケース。オーナーは遠隔オーナーなので管理会社の質が悪いとこうやって適当な契約で済ませてしまいその契約書も会社預かりなので3回も更新してるのにまったく気が付かない、、、なんてことが起こるんです。なるともうワタクシに相談とか以前に、この管理会社からなんとかしないといけないのですが地方物件だとこういう管理会社にキツイこと言って嫌われると客付けそのものに影響します。(ワタクシの経験ではこれでオーナーがキレて管理会社もキレて募集活動を一切停止されてるだけでなく周りの仲介にも圧力かけて「絶対紹介すんなよ!!」とやられたことがあります)こんな管理会社じゃいつまで経っても問題は解決しそうにないのでワタクシ、オーナーが直接連帯保証人に手紙を書くってことにしてその手紙の下書きを作ってあげました。(おいしそうな焼き菓子をお土産に持って来てくれたのでせめてそのくらいやらないとバチが当たりそうですw)手紙の内容は1大家ってお金持ちに見えるかもしれないけど毎月多額のローンを支払ってなんとか維持してるんです的な泣き落とし文章2しかもその支払いには毎月多額の金利が掛かっていて遅れると多額な違約金利が取られること3判例があるので裁判やればこっちは絶対負けませんがそんな時間を掛けても意味が無いこと4その判例のコピーを添付いきなり連帯保証人に内容証明でもいいのですがこういう手合いは経験上、一段階前のところで「情に訴える作戦」を取ってからでも遅くないと思います。毎月5%取っておきながらこんな適当な管理ではオーナーも浮かばれません。遠隔物件ですのでそうしょっちゅう物件確認に行くわけにもいかないし、、月並みな話ですがこういう信頼関係って大事ですね。そんな手紙を書いて送っていろいろ揉めましたが渋々ながらも連帯保証人さんから無事に滞納家賃の回収が出来ましたと今日になって連絡が入ったのですがここで新たな問題が発生です。「あれ?」と思って管理会社に行くとなんとこの空室を又貸ししてオーナーに入るべく賃料を抜いていたそうですwww(こういうネタってシャレで話したことありますがまさか現実に起こるとはww)オーナー「こういう時、管理会社になんて言えばいいんでしょうね?」まぁ、あれです。ここも情に訴えて穏便に済ませた方がいいのではと。TOPごっつい灰皿が届きましたwこんにちは。皆さん、「もしかしたらホントに旅団の裏ページが存在するんじゃねーの?ww」と思ってポチしてくれたみたいで先週から今週にかけてランキングポチがエライことになってしまいました。(「まさかニホンオオカミのHPに飛ばされるとは思ってもいませんでした・・」とお叱りの声多数ですw)でもあれです。しようと思えば押せるけど「押さない人」の実数が100人以上いるということだけはわかりましたので今後はこの普段押さない人が押したくなるような内容のブログにしようと心に誓うワタクシです。(ここの読者層を取り込めば週間ポチ数10000点突破も夢じゃありませんw)さて、そんな旅団裏ページですが、無いこともないんです。実はワタクシ、最近はブログよりfacebookの方が活動の主戦場になってます。ブログってこちらからの一方通行の発信になりがちなので書いたブログの反応って限定的にしかわかりません。(しかも都合の悪いこと書かれたらコメント反映しないってことも出来ちゃいますからフェアじゃないしw)しかしfacebookだとブログで書いたこともダイレクトに反応があるし「こう書けばもっと面白いのに」なんて意見も飛び出します。ブログを書いていない人が不動産ネタをfacebook上に書いてもくれるのでそいういうのを参考にしてその日のブログネタにも出来るのでワタクシにとってこのfacebookは今や無くてはならない情報ツールでございます。facebook(公式w)」というコミュを立ち上げ、「これはさすがにブログじゃ書けねーだろww」ってネタをほぼ毎日せっせと書き込んでます。(ネタ的にかなりやばいことを書いてる関係上、承認制どころかこちらから招待しない限り入れない設定にしてありますw)また旅団の名だたるカリスマ系大家さんも「ここで書くなら安全w」とばかりに「不動産投資業界の闇の部分」や「こういう話に騙されるなよ」的な話を積極的に書き込んでくれてます。(やっぱりブログはオープンになっちゃうのでなかなか踏み込んだことは書けないものです)と言うことでこの旅団の裏ページ。嘘でもないのでご了解くださいw。そんな先週の懸案だった「ガラスの灰皿」。ブログでお願いしたところ「譲ってあげてもいいよ」と言う方が早速あらわれましたwwww。(こういうブログでの呼びかけにすぐ反応してくれるっていい意味でも悪い意味でもうれしいですw)今回、お礼に送る予定だった旅団3点セット、、、1旅団トートバック2旅団Tシャツ(LL)3缶バッチというオーダーなのですが在庫もそれほどありませんでしたから何個か灰皿が届いたらいずれかお一つづつって考えておりました。物注意」と札が貼ってありさらに高額な保険が掛けられた送り状を見てワタクシ、、そんなケチくさい根性も消え失せました。ちなみにその送り主さんからの奥ゆかしいメールの一部です。りするのではずかしくて旅団員に入れてくださいと、言い出せませんでした。今回このようなきっかけを作って頂き、大変感謝いたしております。長い眠りから覚め、日の目をみることにきっと喜んでいるでしょう。ブツは私が3000年の歴史を持つ国に出張に行った時に、買って帰ったものです。私ごときのスケールの人間では、使用できませんでした。私が知る限り、これを使いこなせるのは閣下しかいないと思います。送られてきたブツはこれです。↓3000年の歴史っぽい匂い漂う高そうな箱に入ってます。(箱全体から嗅いだことのない薬草の匂いがします)で、ふたを開けると中には・・・ををを!!なんじゃこりゃーーー!!!wwwよく見ると黒龍の彫刻のガラス細工が施されてます。黄色のビロード布に大事に乗ってるこのガラス灰皿。ないですがこれで殴ったら確実に死ねますwww(ってかヒト殴ったくらいじゃそうそう割れないでしょwww)たしかにワタクシ、ごっつい灰皿をリクエストしましたが、こんなすごい灰皿、今まで見たこともありません。(ごっついにもほどがありますよw)で、もったないですが早速使わせていただきました。うーん、、大きいわりにあまり吸殻はたくさん置くスペースは無さそうですw(お金持ちは一本吸ったら執事がすぐ灰皿交換するからこれでいいでしょうw)と言うことで四国某所からこんなすごいブツを送っていただいたY様。