りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)意外にポチが少なかったので需要の無いネタの予感がしますwこんにちは。昨日のブログの最後に今日の質問予告をしましたのでまずはその質問にお答えします。質問1いつも楽しく見させていただいています。最近は投稿が多いので嬉しいです。狼さんは不動産屋さんで働いていると知ってのご質問なのですが、「新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)」をランキング形式でお答えいただきたいです。私は新人ゆえ、そのような事が分からず不動産屋さんにご迷惑をおかけしているかもしれないので、その点を把握しておきたいと考えてご質問させていただきました。マルクスえーっと、、このご質問ですが恐らくはこれから不動産屋さんと相対する時に嫌われて物件出して貰えなくなったり敬遠されたりないようにするにはどうしたらいいのか?って趣旨の話ではないかと思います。不動産屋さんは仲介手数料がメシの種である以上、どんだけ横柄な客でもどんだけわがままなお客でも金さえ持ってれば揉み手笑顔で応対してくれます。逆にどんだけ横柄でないお客でもわがままでないお客であっても上手いこと言って嵌めこめると思えば揉み手笑顔で嵌めこむってことは覚えておいてください。(えぇ、、客であるうちはどんな奴でもおもてなしてくれるんです)と言ってもやはり不動産屋も人の子ですから好き嫌いもあるかと思います。お金持ちだろうとなんだろうと「この人はダメ」って思うこともあるし、嵌めこむことが出来るとしても「わかってるけどこの人と付き合うのは嫌」って思う人もいると思います。ワタクシが考える一番嫌われる客のナンバーワンは「時間泥棒な人」ではないかと思います。(恐らく不動産屋さん万国共通じゃないかと思うくらいです)この時間泥棒って話ですが、先ほども書いた通り、不動産屋は手数料でメシ食ってます。最初から仕事だと思って引き受けた話が途中でそのお客さん都合で無くなった場合、不動産屋は無駄な時間を使ったことになり「それなら最初から依頼すんなよ」と怒りは増幅されます。業者同士の飲み会でも良く出る話がこの手の話で「ここまで話が進んだのにつまんない理由でキャンセルされた(俺の時間を返せ)」って愚痴はしょっちゅう聞かされます。最近ではリフォームなどの見積もりを何十社に一斉に依頼し、その見積もりに載ってる部材を全部ホームセンターで調達して「ほれ、こうやってリフォーム代を節約するんですよ(俺様カシコイw)」なんてブログで書いちゃうおバカさんもいるそうですが、業者さんが見積もりするにも現地調査して写真を撮りそれを元に部材を拾って金額を出し膨大な時間を割いてお金のために仕事をしています。不動産屋も同じで仕事依頼されても成約しなければ一円にもお金になりませんから成約に向けてもの凄い努力をしてるわけです。それでも自分の徳だけを考え、他人の痛みがわからない人は最初は儲かるかもしれませんがその時点でそこまでに関係していた人全員を失ってしまい困った時には助けてもくれないでしょう。いう時は「他社にも話をしちゃってるので金額が折り合わなかったらごめんなさい」と最初にお断りしておけば済むことも多いだけに「なんかこの人残念な人だなー」と思う人も多いです。新人大家さんに言いたいのはまずこれですが、次に嫌われる人は「後出しじゃんけんする人」です。この後出しじゃんけんですが、恐らくは経験値が低いために「何を条件にしたらいいのか?」とか「これだけはやられたら困る」ってことが浮かばず途中で気が付いて「あ、これは困るのでやめて(変えて)貰えませんか?」なんてやつ。我々業者は取引経験だけはやたら豊富なので途中で気が付いて「これってこのままで大丈夫ですか?」なんて心配になって聞いたりしますが経験値が低い人ほどなんのことかわからずにスルーしてしまいいざとなった時に「そんな話聞いてません」とか「あの時は思いつきもしませんでした」と言い出します。「だから心配して聞いたじゃねーかよww」って言ってやりたい気持ちもありますがそんなこと言っても始まらないのでそれはそれでなんとか解決策を模索したりしますが大抵の場合そこに追い討ちを掛けるがごとく「この仲介さん、あまり親切じゃない」とか言い出したりするもんですwだからと言って最初からこんなこと出来る人も少ないですからこういう時は「取引の途中で思いついて思いがけないこと言っちゃうかもしれませんがその時はご容赦ください」と一言言っておくだけで防げることも多いです。(但しあまりに素人丸出しだとここで嵌めこまれますので上手に使い分けてくださいw)次に嫌われるのが「言ったことを覚えていない」です。稀に覚えていないどころか全く違う解釈で覚えちゃってる人がいますw(なんであれがこんな話に捻じ曲がってるのよww」ってこともございますw)ホント、不動産の取引の場合利害関係者も多くちょっとしたすれ違いで何百万、何千万の損害を喰らうことがあるのでこの「覚えていない」ってのは致命傷になることが多いです。我々仲介はそういうことが無いように「この話はこの方向」「あの話はこういう風に話を付けた」「これはこういう調整を経てこう決まった」と記録しながら話を進めるのですが「そんなこと言ったっけ?」とか「いや、あの話はこう決まったはずだ」とまるで違う話で覚えられてるとそこから利害関係者と折衝するには厳しい時があります。実生活でこれに身に覚えがある方はメモ取るなり最悪は会話を録音して何度も聞き返し、微妙な解釈の時は業者さんに問い合わせてその都度間違いが無いか確認するくらい慎重にやってください。この3つが出来るだけで業者さんからは「ちゃんとしてる人」と認識され例え途中で話がポシャってお金にならくても「この人ならいつかいい仕事が出来るはず」と懲りずにお付き合いしてくれるんじゃないかと思います。以上の3つをまず挙げましたが、今日ここを読みに来た方はワタクシが思う「新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)」を聞きに来たんじゃないかと思います。思っていくつか考えましたので挙げていきます。ランキングではなく「すべてが同じくらい嫌」なことなので順位は付けませんが・誰彼構わず会った瞬間、相手の物件規模を聞く大家さん・長文の質問メールを送って来たので電話で返事しようとしたら平日の昼間は仕事なのでメールで返信を要求する大家さん・ウチのセミナーに来た翌日に誰がどう見てもキラキラ大家さんのセミナーの集合写真に収まってる大家さん・大の大人なのに酒飲んで我を忘れて泥酔した挙句、他人に迷惑を掛ける大家さん・自分の物件の客付けで自力マイソクつくるのはいいけど広告規制に引っかかりそうな語句を並べたマイソク持ってきて「これで客付けしてください」ってターミナル駅の仲介を片っ端回る大家さん・しかもその来訪時間が金曜日の夕方とか不動産屋が一番死にそうに忙しいくらいの時間に16m2の狭小ワンルーム1部屋のマイソク持って来店する大家さん・物件を買ってしまったあとになって「これどう思います?」って聞いてくる大家さん・時間割いて結構真面目にアドバイスするもどこの誰に聞いたのか全く真逆の方向で突き進んじゃう大家さん・恐る恐る売り出した物件に翌日5枚も買い付けが入り大喜びしちゃう大家さん・一度も会ったことすら無いのに「俺、オオカミとマブダチ」と自慢して安心させてその後あろうことかコンサルやって自分の懇意の業者経由で物件を買わせきっちりバックマージン取る大家さん・戸建2つくらい買った時点で成功者だと思い込みドヤ顔でコンサル業界にデビューする大家さん・自分と投資手法が違う人をコテンパンに攻撃しちゃう大家さんなんてあたりでしょうかねー。(ほんとはもっと書き殴りたいのですが現在時刻17時40分なのでこれ以上書けません。ごめんなさいw)要するにこれ、周りが見えてない人に多い傾向でよくよく考えてみれば新人大家さんは最初はなにを信じていいかわからず無我夢中でやってる人が多く、こういう指摘されて気が付いて改める人も多いですから今の時点で「あ、俺(私)めちゃめちゃ該当してるじゃんw」と思ってても経験を積んでるうちに変わってきますのであまり悲観しなくても大丈夫です。(と書いてみましたがイマイチ盛り上げるところもなく終わってしまいました、、すみませんw)最後に昨日答えた質問で続報が入ってますのでこの質問にお答えします。質問2回答頂いてありがとうございます。事故物件(?)の件でご回答頂いてありがとうございます。ご助言をもとに、早速警察に電話してみました。室内で死亡していたこと、事件性はないことは話してくれたのですが、自然死か自殺については個人情報の保護で教えられないとの事でした。出来ればこれ以上調査はせずに告知事項なしの通常家賃で募集したいのですが、仮に入居した人が近所の人から何かあったと聞いた時に「警察に事件性はなかったと聞いている亅と抗弁できるかどうかは微妙だと感じています(死因が分からないから)。早期発見した自然死で告知事項なし」と胸を張って(?)通常家賃で募集できると思いますが、自殺と聞いてしまうと余計面倒なことになってしまいそうで怖いです。お忙しい中すみませんが再度ご助言をお願いできればと思います。|警察に電話して聞いたらやはり「個人情報なので教えられない」と言われたようですね。警察に事件性は無いと言われたのでこれで事件死と言う線は完全に消えたわけですので良かったと思います。死んだ場所が部屋の中と断言されてしまったので「心肺停止で救急搬送されて病院で死亡した」と言えなくなりここは少々マイナス点です。言え、警察が個人情報を楯に教えてくれない以上、新聞沙汰になることもないし自然死、自殺のどっちなのかは永遠にわかりませんので「不明」ながら「詳しくはわかりませんが自然死だと思います」でいいんじゃないかと思います。不動産屋が知っているのにそれを言わずに隠して契約をした場合は事故死であろうと自然死であろうと不動産屋に非がありますが、自然死の場合は告知義務はありませんので不動産屋自ら、自発的にそこで人が死んだということを伝える義務はありません」となってます。「仲介の担当者が迷ったら告知する」なので気にする人には説明してお断りさせ聞いてこない人にはそのままの家賃で貸すなんて運用法がいいんじゃないでしょうか?と調子に乗ってブログ書いてたら18時の更新時刻を過ぎてしまいました。そんなわけで残りの質問は来週以降にお答えします。titleいや~嫌な大家さん列挙怖いですね(^_^;)とは言えこれに機に改める機会とすべきですね。titleそういう流れを辿るというのが、とても勉強になりました。週末狼セミナーのレジュメ復習する予定です。持ち歩きはして、必要なところもピックアップしてあるんですが、もっとキーワードを絞りこもうと。それから改めて質問が出てくると思います。具体的にお聞きしたいことはありますが、まずはセミナーレジュメの復習、確認です。オオカミ様って、Ookamisama=Oh!kamisama!って、CM見てて思ったんです。物件数や借入額で競っているような人がちょいちょいいますよね。扱う金額が大きくなって、テンション上がるのもわからないではないですが。^^;折角なので、1つ質問させてください。戸建てや木造アパートを買おうとしたとき、いつも思うのは土地の価格の見極めが難しいなと。道路付け、地形、ロット、向きなどパラメーターが多くてなかなか相場観がわかりにくいです。高くなる条件が以下のようなもので、ここから外れて行くと坪単価か1種単価が落ちてくるのでしょうか。旗竿度で6掛け位にはすぐなるし、高台なら整地代が、など色々要素が絡むなと。|編集そうそう会ったばかりなのに、物件保有数や規模を聞く方は超ムカつきます!!そんなヤツに限り、お商売もプライベートもショョボーイとお見受けしておりますが。はい、ここだけの話です。日頃より生活全般とにかく控えめに、また頭を垂れてナンボと思っているので、わたくしはマウンティング行為は一切致しません。大家業界は失礼な方が多くて閉口します。皆様、ブランド物で固めてたり、ブログ等で知名度がある方がお好きなようで。いうのって単に聞くと「金にならないことで電話してくんな!」みたいに思われそうなんですが...。お時間のあるときにご回答いただけると助かります...。titleいつも勉強させていただいています!ありがとうございます。解決できていない問題があって質問しました。地方で1棟アパートを持っています。3万円(この入居者は生活保護受給者)・ペット可物件で小型犬2匹を飼っている。以上の状況で、犬の臭いが部屋の外までかなりします。1階部分なので、どの入居者も内覧者も必ず通らないといけません。半年くらいかなり匂う時期があって、ちょうど契約更新時期だったので、管理会社に相談して契約解除もありうるという話を何度かしてもらって今は改善しましたが周期的に臭くなるので心配です。ネットで他の方のブログなども検索しましたが、これだとういう解決策がなく。ぺんたさんのブログだったと思いますが(ググりまくってたので間違えてたらすみません。ペットも連れて部屋を探すのは大変だろうし、無理に追い出したいわけではありません。前回の部屋も理由は聞いてませんが、1年ちょっとで出ているようだし。部屋の外までにおいを出さないようにしてほしいのです。ペット用の匂い除去グッズをプレゼントするとか、生活保護受給者なので役所に言うとか色々考えましたがどれもピ微妙な気がします。いう場合に入居者に対してのいい対応とか、もし改善しない場合に本当に出て行ってもらえるのか、何と言えば出て行ってくれるのか、何か教えていただけないでしょうか。お答えいただけたら嬉しいです。titleすみません!さっき書くの忘れた気がしますが、契約書はペット用で普通の契約書に追加で一通りの注意事項などは入れているんですが、実際に追い出すのはかなり難しいと管理の担当さんに言われてました。出て行かないと言われた時のことなどを、教えていただけたらありがたいです。