りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)ファイナルアンサー?wこんにちは。相変わらず水曜日は電話も鳴らずまったりしているんですがそんなところに思いがけない物件情報が飛び込んできました。場所は市川なんですが土地130坪の整形地に平成初期の木造住宅が乗っかっていてこの建物、、なんと10LDKwww近隣に短大もあるので「これなら女子系シェアハウスにでもして利回りブンブンできるんじゃんww(ワタクシ自ら管理人になりましょうw)」と思いつつ貰った重説を見ると・・・あれ?なんと建ぺい/容積が60/200って書いてあります!!!土地130坪×200%=260坪の床面積が取れる。おや?これならうちのDINKSレジの図面をそっくりそのままパクってもスッポリ入るんじゃね?。(地形も面積もほぼ同じだしw)えぇ、、この時点でワタクシめちゃめちゃケツが浮きましたよwwwと言うことで速攻で収支計算。(この程度の計算なら電卓で3分掛かりませんw)えーっと、、、、4m道路なので容積160%計算でも一種単価で15万。ここにS造で新築建てて満室にして速攻売却したらどう計算しても3000万くらい儲かりそうです。(埋るかどうかわからないのであくまでも妄想マシマシ利回り計算ですがw)これは買いです。(この土地買って新築レジ建てて即転売ですw)そうと決まれば売り主の気が変わらないうちに早速買い付け証明作成です。(ってかこれを買わずしてなにを買うって言うのよw)で、FAXで仲介に速攻で送って買い付け1番手ゲットです。ここまではワタクシ、絶好調だったのですが、、googleマップで周辺の環境チェックしてるときにある異変を感じました。周りの建物、、妙に日影の斜線がキツいんです。(ワタクシの感覚ではこの町並みは一種低層住居地域な雰囲気です)しかしこの重説は現実に前の売買の際に作られた重説のコピーです。いくらなんでもプロの仲介がこんな凡ミスやらかすわけがありません。(っかて今の持ち主もこれ見て買ってるんでしょ?)そこでネットで閲覧出来る「用途地域マップ」で容積、建ぺいの確認をしてみました。ん?なんじゃこりゃ?ノーぅ!!!ここって50/100じゃねーかよ!!!(しかも二種中高層じゃなくって二種低層ですw)まさかのまさかですが、どうもこの重説の時点で容積率を間違えて売買しちゃってます。ことはこの建物は明らかな容積オーバー。50/100では一種単価も合いませんから買ってもホントにシェアハウスで使うしかありません。したら重説が正しくて用途地域マップが間違ってるかもしれません。ここの住所の用途地域教えて欲しんですけど。電話に出たのは真面目そうな好青年風の職員さん。