転換期なんでしょうか?。真面目な不動産ネタ不動産の仕事をしながら日常ふと思ったことをだらだら書いてますが2000話超えたのでしばし冬眠させていただきますwどうやら転換期なんでしょうか?。りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)どうやら転換期なんでしょうか?。ゲロ吐きそうですけど新幹線の中で更新ですwこんにちは。前にも書いた話ですが今年に入ってからサンタメ業者さんの物確電話がホントにさっぱり鳴らなくなりました。(と言っても彼らのルーティンである「物件探してます」って無差別的営業電話はひっきりなしですけどw)また仲介でもサラリーマン系エンド顧客を持つ仲介さんからの物確もガタ減りし、客付け仲介として生き残るには融資付けがよほどの腕前じゃないと存続すら怪しくなって来た感もあります。今時融資付けが上手い仲介さんってことは融資も正攻法ではなくほぼ法律スレスレの手法で融資付けやってるはずなので最終的にはそこで買ったお客さんは「債務超過大家」として銀行からマークされるでしょうしどこかでパタッと買い進められなくなりますからどのみちいつかは消えて行くはずです。基本は買い取り転売なのですが、サンタメ取引のように登記無しで売り捌くのではなくちゃんと登記して自社購入後、あちこちに金を掛けて手を入れて高く売れれば売るし売れなければそのまま長期保有を目論んでいるので最近は買い目線がエンドさんかそれ以上なんです。「え?プロである不動産業者が買うのになんで素人投資家目線より買値が高いの?」って思うかもしれませんが大抵この手の業者さんって普通のサラリーマン系メガ大家さんなんかより担保余力のある物件を大量に保有している関係で金利めちゃめちゃ安く、融資の評価が低くてもフルローンで融資が引けちゃうんです。(えぇ、、気がつかないうちに仲介業者は一般客から業者に営業先を転換してますよw)あと、なんで今物件高騰期に買うのかと言うとちょうどサラリーマン系大家さんが物件を買えなくなって来たので「これからは不動産価格も値が下がるだろう」と見越してる銀行(サラッと書いてますがこの「銀行」って部分が重要ですw)をうまくごまかし、またまだまだ低金利のフルローン組めるタイミングなので「手金無しで買えるなら立退き費用と解体費が貯まるまで保有してそのうちなんかできるタイミングまで温めておこう」とエンド値くらいでも平気で買っていくのですがこれもバカみたいに安い金利だからなせる技。この手の業者さんって利回りとかCFよりも将来的に更地にして違う事業モデルにブラッシュアップ出来る能力があるので(所有権を持てば弁護士抜きで立退き出来ますからねーw)金利が安く引ければ将来的には物件で得られたであろうCFよりも遥かに大きい利益をぶっこ抜くことが可能です。(一般の買い取り転売だとせいぜい2割抜ければ御の字ですが何年も保有して利ざやを稼ぎながら転売だとするので4割くらい抜けることもよくあります)ちょうどあれです。地上げとかでなんでこんなちっぽけなクズ地を坪1億なんかで買うんだろうって思ってた物件があれよあれよと言う間に坪3億で売れちゃうみたいなもんですww(えぇ、、宅建業者はこういう切った張ったをして付加価値をあげることが出来るんです)またそろそろあれほど活況だった不動産仲介にも陰りが見えて来てますので不安定な仲介業だけで固定費を賄うには少々リスキーにもなって来てます。考えると「将来的になんか出来そうな物件は多少高くても買っておけ(どうせ手金いらないんだしw)」ってなりずっと晒しモノだった物件でも久しぶりにレインズで物件探しを再開した業者さんにとってはお宝の山にも見えちゃうわけです。事実、今年に入ってからこの手の引き合いが増えて来て買い付け見るとほぼ知ってる業者さんの名前ばっかりですからそろそろ本気で潮目が変わって来た気がします。一般の不動産投資家さんにとっては初めての経験だと思うのでこんな局面ではどのように動いたらいいのかわからない人も多いかと思いますがこんな話もブログで織り交ぜて書いていきますので読んでみてください。(明らかに今年の展開は去年と全然変わって来てますよ)ということでそろそろ新大阪に着きそうですので本日はこの辺で。所有権で立ち退き、にワクドキしました。潮目変わりつつあるんですね。わからない、どうしよう、と思ってたら。閣下のブログ楽しみにお待ちします。title今日のお話、いつも以上に面白かったです。ここは、業者さんに頑張ってもらい、不動産相場下落を防いでもらいたいと他力本願。湾岸タワマンの価格、1年半前のピークから5%程度下がってますもん。これ以上は、下がらないでと祈る毎日ですwそろそろ新大阪ですか、やはり目指すは高野山ですね?あそこで滝に打たれるとは、さぞかし身が清められることでしょう。○正寺の後始末じゃないような?とちょっと疑いつつ、慣れない滝行で体壊されないよう、これまたお祈りしております。冬のお山、えげつないですよ。昨今のリアルな不動産業界の動向について、勉強になります。CtoBですか...はじめて聞きました。それにしても、低金利で融資を受けられる業者の動きが活発な情勢で、おっしゃるとおり、どう動くべきのか、さっぱり分かりません。titleこの先の展開がどうなるのか。私の予想なんてまず当たらないでしょうが、自分の頭で自分なりにしっかり考えることが大切なのかもしれませんね。自分では知ることのできない、今日のような業界事情ネタは本当にありがたいです。