りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)賃料設定あれこれ。明日はブログお休みなのに肉欲ブログの執筆当番なんですのwこんにちは。自分で書いててもなんか内容がわかりにくいと思ったのですが(だって締め切り時間2分前とかでテンパっちゃったんですのw)急いで書いちゃったから肝心の「賃貸と同じ」って部分が抜けてました。いうことで今日は賃料での値付けの話も書いてみようかと思います。皆さんが保有している物件の賃料ってどうやって決めていますか?大体が近隣の仲介さんに査定を出してその提案された賃料でやってるんじゃないかと思いますが(あとは買った時のレントロールの賃料設定でやってるとか)、、、その提案された賃料、、ホントに適正かチェックしたことありますか?うちで新築レジを建てたとき、賃料相場を仲介さんに調査して貰いましたがその時の賃料設定はワタクシが想像している賃料から結構かけ離れていました。仲介さんの設定賃料138000円なんちゃってデザイナーズ風に仕上げた物件なので感覚的にこのくらいで貸せんだろって思って設定したワタクシの査定賃料でしたが仲介さんの設定賃料には近隣の賃貸物件の賃料相場を裏付ける根拠となる資料がたくさん付いてきました。(なんかたくさん添付資料が付いてくるとつい信用しちゃうっていうのよくありませんw)。これらを見ると・・・うーん、、確かにワタクシの希望賃料じゃ反響の電話も鳴りそうにありません。(仲介さんからも「こんな賃料で募集するんすか?」って露骨に言われました。)ま、ワタクシは賃貸の現場から相当遠ざかってるし、賃貸の仲介がそう言うんだからそうなのかな・・・と思ってたし、事実、知り合いの大家さんとかにもこの「脳内賃料表(身の程知らずバージョンw)」を見せたのですが、どいつもこいつも「この賃料じゃ五反田駅周辺の賃料より高いじゃんw(ってか狼さんってアホですか?)」と冷ややかに笑われた暗い過去もあります。近隣の駅前仲介さんにもこの「脳内レントロール」を持って回りましたが「は?こんな賃料じゃ埋まるわけねーだろww」って顔されて(あ、でも顔には出てますが口では「頑張ります!」って言うから注意してくださいねw)益々自信喪失になっちゃいました。竣工して仲介さんの言う通りの設定賃料でいざ募集を開始したら、、、あれ?高い設定の賃料の方から順番に埋まってんじゃんwwww高い部屋からすぐ埋まっちゃうってことはワタクシの経験から言うと設定賃料が低すぎってことです。スーモで一番反響のあった一番安い部屋なんかより全然反響のなかった高い方から埋まるって事態にワタクシ、ネット広告の反響と実際はこんなに違うんだと思ったものです。(ネット反響数と成約率って一致してませんからご注意ください)えぇ、、この時点でワタクシ、この仲介さんに言われて設定し直したレントロールが安すぎたとめちゃ後悔しました。結局1ヶ月ほどで満室になりましたが当時の埋まった順番は同じ間取りの賃料の高い部屋から埋まっていきましたとさ。(暗い過去の回想作業終了)はい。ここで気を付けていただきたいのは仲介さんって「賃料を周辺相場の坪単価で考えちゃう人が多い」ってことです。ワタクシもそうですが、物件の売買なり賃貸なりの査定を頼まれた場合、まだ現地調査をやってないときは建物の賃貸面積に周辺坪単価を掛けてなんとなくその物件のポテンシャルを把握します。「ま、相場的に見たらこんな賃料かな・・・。実際の借主さんはおそらく賃料を坪単価なんかで見ちゃいないのですが仲介さんの賃料相場はこの「坪単価」。この坪単価だと端数が生じて数千円単位の賃料設定が大雑把になっちゃうんです。実際に見に行って物件を見ると「おや、、この物件だったらもっと賃料あげても大丈夫じゃね?」とか「思ったよりこの物件高く貸せないかも」と判断することが出来ます。この違いだけで賃料って結構変わっちゃうんです。この時にあちこちの物件も見て回ってないとこの比較が出来ないので注意しないといけないのですが賃貸仲介さん、、すべてが物件を見て賃料設定しているわけじゃありません。(だって自社で決められるかわからない物件をいちいち見に行ってたら仕事になりません)昨日もお話ししましたが収益物件のレントロールを見ていて「あれ?なんかこの間取りでこの賃料っておかしいな」ってことがよくあります。想定利回りをよく見せようと「クソ高い方の場合」が多いのですがなかには昨日の物件の話のように安い賃料で貸してるケースもあるんです。普段からそのエリアの賃料相場に精通しているとこの違いに気が付き「これは美味しいじゃんw」と買われてしまうケースもあります。地主さん系のワンオーナー物件で管理会社に丸投げなんてケースでよくあるのでこういう物件が出てきたらまずその賃料を疑ってみてください。あと、自分の物件で賃料設定に迷いが生じた時ですが、これは周りに存在する物件で比較的すぐ埋まりそうな物件はいつもチェック入れるのは当たり前としてその物件がなんで埋まるのかを考えると、「自分の物件の賃料がいくらならギリギリ妥当なのか」わかるはずです。それには自分が借りる気になりきって調査しないと数単位の誤差を把握することは出来ません。(写真だけ見てるとここで騙されちゃうんですw)しかしそれを逆手に取れば「写真の見せ方一つで高めの賃料を安く見せる」ってことも可能になってきます。「写真の縦横比を変更ww」(これは極端にやると物件そのものが違う物件になっちゃうのでくれぐれも極端にはやっちゃダメですw)なんてのもありますw。「え?そんな詐欺みたいなのってアリなの?」って言われそうですが、「あり」なんです。販促図面はあくまで図面です。二次元で書かれたものを三次元で見ればそりゃ違って見えてもおかしくありません。事実、時々この手法で広告を作りますが、これがバレたことは一度もありません。(わからないようにどうやるかはいつかまたネチネチ書きますw)しかし、もちろん現物を見ればバレちゃいます。「なんだよー実物と全然違うじゃねーかよww」なんてレベルまでやらかすと怒られちゃいますが実際の現場ではこの程度のギミックはよく使われてます。最後に必ずこういう一文が入ってます。「物件概要書と現況が異なる場合、現況を優先します」。TOP物件査定のお話。今週はすでに2回も鳥貴族行ってるんですのwこんにちは。本日は、昨日予告した「管理会社の選び方」のお話を書こうと思ったのですが諸般の事情により延期とさせていただきます。「よーよー、、狼、、オマエ物件の査定のときどうやって金額決めてる?」って話を今日は書いてみようかと思います。(きっとこっちの方が今の世相を考えるとキャッチーなネタかと思い、変更しましたw)実はこれ、賃貸の賃料を決めるときも収益物件の売値を決めるときも考え方は同じなのでこれから新築物件などで賃料設定する時にも応用出来るんじゃないかと思います。賃貸でも売買でもそうなのですが、売値なり賃料を設定する際、「どの辺の価格にするとお客が寄って来るか?」って指標をまず出します。ここで注意したいのはこの設定値は「決まる値段」ではなく「寄ってくる値段」です。その物件はひとつしかありません。その物件が何人もの方から買い付けなり申し込みが殺到しても目的の物件はひとつしか無いんですからこの時点で「決まる値段」を出しても意味ないんです。最後に生き残った人が「その目的物の権利を得られるくらいのギリギリの値段」はどこか?・・ここの部分をまず先に決めるのがポイントです。これは過去の売買事例を調べればある程度はわかりますがその物件が住居系であればその物件周辺の賃料相場(この数字は募集価格じゃなくってあくまでも成約価格です!)を調査します。ワタクシの場合、その成約賃料はレインズの成約単価と東京カンテイの区分レジの相場、あとは知り合いの転売業者のデーターベースあたりで調べてます。この転売業者のデーターベースはその会社の仕入れに関するデーターがたくさん保管されているのでその物件が再販された場合でもそれ以前の過去の売値がわかるように蓄積されてます。都内であればその物件の周辺の売り物件などのデーターも蓄積されていることが多いので近隣の相場もなんとなくわかるようになってます。このデーター、、もちろん社員以外は見れない決まりなのですが、こっちはそこに過去しょっちゅう物件を卸してたので「情報の照合」という名目でいつでも聞くことが可能です。(ま、こっちも教えるからそっちも教えろよって感じですw)昔、大きい金額の物件を扱う転売屋さんがたくさん存在したのですがリーマンショックで相当数が絶滅してしまいその情報を聞ける会社は減っちゃいましたw。どこの会社もこのデーターは大なり小なり保有しているので今でもなんとかなってます。ネットなどで無料査定している会社がありますが、おそらくその物件の所在エリアでのキャップレートで賃料を割り戻して計算して査定しているんじゃないかと思います。(なんかもっともらしくたくさん資料を添付してますがその辺で算出してるんじゃないかと。)しかし、都内と地方ではこの計算式だけで計算しても実際の売買想定価格(要するに一番高く売れそうな価格のこと)とはかけ離れた数値が出ることがあるんです。なんでこの話がメシの時に出たかと言うと、この業者さんの売り出した物件が公開したその日に買い付けが殺到しちゃったんです。それで融資が一番固いやつに売渡し証明出したんですが、売り主から「この金額以上にもっと高く売れたんじゃねーのか?」と物言いがついたらしいんです。売り出し当日に何人もから買い付けが入ったら「この査定で正しいのか?ww」って思いますよね?何かの事情で早く売りたいって人ならこれでもいいですが、今のタイミングで売り切りをはかる人は大抵、「今なら高く売れそうだから」と売りに出してるはずです。あまりにマーケットからかけ離れた価格設定をすると問い合わせの電話自体が来なくなっちゃうし、かと言って複数人が当日に買い付け突っ込んでくるってのも値付けを間違えてるんじゃないのってことになります。ちなみにワタクシが元付けになって売買した物件の売り出しから決済までの時間はおおよそ3か月、、、。(時には半年かかることもありますが大体売り切ってますw)タイムテーブルで書くと1掲載当日から1週間・・・ネット系客付け業者から「ネット掲載可能か?」って電話のラッシュになるw2掲載1週間すぎくらいから1か月・・・レインズしか見てない地場の業者からポツポツ電話が入りだす3それ以降・・・実際に金融機関に持ち込んだ業者から買い付けが入りだし売買条件交渉が始まる4一番よさげな売買条件の買い付けと契約締結5融資期間で約3週間待機w(外部査定の金融機関はこのくらい時間が掛かるんですw)6決済引き渡しって感じでしょうか。4のころにはもう買い手候補は1人かそこらしかいませんがこの時の金額はほぼ満額に近い金額になってるもんです。この頃に買いたいって言ってる人はまず融資は滑りませんw。(ってかワタクシ、この時点まで引っ張られて融資が滑って契約がご破算になったって経験はほとんど無いです)だって本気で買いたい人はすでに自分の融資枠くらい把握してるし買い付け入れる頃にはある程度、金融機関とのネゴも出来てますから。その「当日買い付けが複数入った物件」の概要書を見せて貰いましたが・・・うーん、、ワタクシ査定より15%くらい安い価格設定です。(ってかこの価格ならうちでも欲しいかもw。・・・でもちょっと遠いから買わないけどw)なんで15%安い価格設定になっちゃたのかと言えば、この売り主さんが買った買値に原因があります。この売り主さんが仕込んだ時の買値は1億。(あくまでもわかりやすい数値にしているので実際はもう少し高いです)これで利回り11%だったので業者さんの査定は利回り9%(このエリアのキャップレートが9%なのでこれで計算したそうです)計算で12200万円。この買値に釣られて計算しちゃったのですが、レインズに登録する際、もう少し高くても大丈夫だろうと13800万で売り出しやったそうです。(あ、あくまでもわかりやすい数値に「してるので実際の売値は違いますよ)実はこの物件、この売り主さんが買う前の前のオーナーが新築しているのですが家賃設定が相場と比較して低いんです。これ管理会社に丸投げ管理だったので募集家賃がどんどん下がっているのからなのですが、(地主系のオーナーによくある話ですw)近隣の賃料相場と比較してももうちょっと高くても埋まるだろうって感があります。安い賃料設定で募集すれば見た目は満室になっちゃいますので売り出す際、見てくれもいいです。(満室引き渡しなんて書いてあったらそりゃだれでも興味を引く物件になっちゃいますw)で、この状態をちょっと賃貸事情のわかる人が見たら「あれ?この物件の賃料、、安くね?」って思いますからそりゃドカドカ買い付けが入っても不思議じゃありません。賃料を引き直して割り算するとこの物件の適正価格はと言うと14100万。うーん、、、、そりゃ、、瞬間蒸発しますってww。この物件、、あの金利4%台の金融機関の融資可能エリアです。そんな物件を野に放てばたちどころに買い付けが殺到してあっという間に売れちゃうのも無理もありません。いう時の売値は実際の期待利回りより2%くらい下げても買う人は買いますのでそこらへんで引っ掛かるような売り方すれば15800万くらいの設定でも売れちゃうものです。(ただしこんな値段じゃ瞬間蒸発的には売れませんけどね)買った値段をうっかり仲介さんに教えちゃうとその値段を基準に価格設定されることがあるのであまり言わない方がいいと思います。参考までにこのエリアの類似物件は無いかと例のデーターベースを調べて貰ったら、、、ありました!!wなんとその類似物件、、築浅ってこともありますが利回り6.4%で売れてましたよ。(これはちょっと高買いじゃないかと。w)こんな事例があるならもうちょっと上の売値でも売れるかもしれませんねww。この値付けってホント物件ごとにいちいち変わるので難しいのですが、もうちょっと事例を調べていれば「やっぱり売るのやめようかな」なんて決済前日に売り主から言われて恐怖のどん底に落ちることもなかったんじゃないかと。(でも決済出来たんだからいいじゃんとハイボールコーラで乾杯しましたw)売ったあと税金のことを考えると無理に高く売らなくてもいいって人もいるので一概にこれが正しいとは思いませんが、高く売れることに越したことはありません。売買査定などを依頼するとやたら売値のバラつきがあるのですがこの時、どの金額を信用すればいいのか?って相談をよく受けます。この答えってその仲介さんがどこの辺を買主の落としどころとして考えているのかを考えると「あ、だからこんな金額なんだー」って推測することが出来ます。専任媒介欲しさにクソ高くどうやったらそんな売値で売るんだよwwって仲介さんもいれば、速攻両手仲介で買い取り業者さんに横流しするのもいますので依頼する仲介さんの傾向をよーく押さえて査定に出してみてください。そんなわけで今日も時間となりました。TOPでもいいんです。夢で全然知らない人から「ボロ雑巾」って呼ばれたんですのwこんにちは。すごくどうでもいい話ですけど、、昨日の男性AさんとBさんのお話。一言だけ言い忘れてました。あれからよーく考えたらあの時のセミナー、、ふくちゃんも一緒でした。(ふくちゃんは後半部分のパートでした)言い訳がましいですが、2回目の休憩時間に根を上げたってことは、ワタクシだけのせいじゃないでしょ、、、って思ったわけです。思いつきで「初心者さん向けセミナーやります!」なんてぶち上げて一晩経ちましたが、、、なんすか?この拍手数。(なーんか相当数、、初心者のフリした人が押してるような、、、w)なんか「物件全部売り払ったら参加出来ますか?」だの「買ったのは親であって実質、私は買ったことないので参加出来ますか?」だの「物件は実質旦那名義で持ってる私は参加出来ますか?」だの「新規法人で買うからその法人で参加はダメですか?」だの「拍手10回押したら参加出来ますか?(すでに都市伝説じゃんw)」とか「女装したら参加出来ますか?(もうわけがわかりません・・・w)」などの問い合わせがたくさん来ました。いう人は参加人数が少なかった時に会場で「なーるほどー」とうなずいて会場の雰囲気を盛り上げる「サクラ要員」として動員しますw。その際はよろしくお願いします。拍手3ケタとなればワタクシもやる気が出るってもんです。「狼旅団セミナー・初心者だからってあんま舐めんなよ!俺らだってここから金満メガ大家になってやるー!IN池袋」を開催させていただきます。開催場所とか日時は後日告知しますが「鉄は熱いうちに打て」ということわざもありますので出来るだけ早い時期に開催したいと考えております。昨日のコメント欄のお話続きであれですが昨日のブログコメントでこんなコメントが入ってました。書くことでもないと思ってブログで書いていませんが実は昨年、本を書きたいってブログで書いたら3社ほど出版依頼のお話をいただきました。こっちから頼んで本を出すってのはなんかカッコ悪いので話がくれば考えますってめちゃくちゃ高いところから見下ろすかのような身の程知らず的スタンスなのですが(この方がモテる気がしますw)毎回毎回、本のタイトルの段階ですべてが暗礁に乗り上げてしまい(「狼旅団の泣いて笑ってポチらッちょ」って、、あんた、舐めてんすか?と怒られちゃいました、、、)作家デビューの夢は絶たれてしまいましたが、どうせ書くなら初心者向けに思いっきりネガティブ思考な本を出したいって気持ちは今でもあるんです。(だって本出したら「先生」とか呼ばれて「サインください」とか言われるんでしょ?・・・しないけどww)でもやっぱり売れる本にしたいなら読み手に夢を与えるような内容じゃないと著者の買い取り部数が増えちゃうのでとてもじゃありませんがワタクシが本を出版するなんてそもそも無理な話なんじゃないかと思いますw。(初版2000冊なんて現物支給されても置き場所もありませんw)その点、セミナーで好き勝手しゃべるのはワタクシの自己責任で済むし、しゃべった内容を参加された方すべてが「墓場」まで持って行ってくれれば不特定の人に出回ることもありません。(セミナーでしゃべったことがいつの間にかに出回って他人の本でドヤ顔風に書かれていると結構ムカつくもんですw)あと、ブログ読んでる人にはいろいろ教えたいですけど読んでない不特定の人向けにネタをばら撒くってのもよくよく考えたらこのブログを熱心に読んでる人には対して背信行為なんじゃないかとも思うので本で書くくらいなブログで書けばいいじゃんってとこに落ち着くんです。セミナーセミナーって連呼すると「狼の野郎、、セミナーで稼いだ金を脱税してんじゃねーの?(なわけねーだろww)」と陰口叩かれるのも事実です。(セミナーで稼いだ金は結局、二次会の勝手に追加された肉の追加料金と延長料金の不足分で毎回消えちゃうからほとんど残んねーんだよww)でもいいんです。40すぎの冴えない不動産屋のおっちゃんがセミナーやるだけでモテモテになれるんですからwwww。(これだけモテるなら持ち出しでも構いませーんw)イケメンでもなく金もなく40すぎたただのデブなこれ以外にモテる手段を知らないワタクシとしてはブログをせっせと書いて時々セミナーやって求心力を高めるしか道がございません。吠えるだけ吠えたらすっきりしました。そんなわけでお時間となりました。(全然本題に入らないで終わるとポチに影響が出るのは重々承知なのですがw)明日は昨日書けなかった「管理会社のお話」をいつものようにネチネチ書きます。TOP気になるコメント。名古屋のセミナーが終わり今週はちょっと余裕があるので午前中、溜まりに溜まってた現地調査に出撃してきました。概要書ではよさげに見えても実際に見に行くと「あ、やっぱりこんなことだから安いんだなww」って物件ばっかりで少々気落ちして帰社となりました。(本日の釣果はゼロでした)で、会社に戻って来て、、「さて、今日のブログネタは前々から書こうと思ってた「(毒)賢い管理会社の選び方(フェイスブックで話題になってるネタをオール伏字で書き殴る、、、とw)」なんての書いちゃおうかなー。」と思ってたら昨日のブログコメント欄に気になるコメントが書き込まれていました。今日は急遽内容を差し替えてこのお話を書きます。一応コメント欄ではまだ非公開にしてますが、(内容的にいきなり承認出来るような話じゃなさそうです)ふんどし王子様のコメのその下の「このコメントは承認待ち」ってやつですこのコメント。実はこんなことが書かれてます。