TOP不動産は生き物なんですこんにちは。週があけて月末決済予定の金融機関から電話が電話が頻繁に入ってきだすとそろそろ夏休みも終わりかなという気分になってきました。今年はいつもの8月と違って契約が3件あり(例年はまず8月なんて売買やらないのですがw)結局、休む休むといいながら半分くらいは仕事してた気がします。最近は便利な世の中です。大体のことはメールでやり取り出来るので家に居ながらでも現地調査以外ではほとんど自宅での作業で済みました。言え、いろいろな書類を作ってるうちに「あれ?ここのところって調査したっけ?」みたいなことが良く起きます。なれば何回でも現地に出向いたり役所に行って調査します。えぇ、、不動産屋の趣味は現調じゃないかと思うくらい執拗に調査しますw。売った後、「あれは聞いてない」「これは聞いてない」なんてカッコ悪い仲介したくありません。調べられることは基本的に自分が納得するまで調べておいた方があとあと揉めませんし後日の勉強にもなります。不動産仲介業はこれの繰り返しです。売買の仲介の営業マンを一通り育てるのに5年くらい掛かるんです。大手さんで経験してるヤツならまだマシですが(それでも見てておっかなびっくりですけどw)中小の不動産屋経験者で実務経験1年とか2年なんてのが一番おっかないです。取引だけなら5年も修行する必要も無いのですがお客さんに対してリスク無く取引してもらうには仲介もこのくらいの年数の経験が無いとダメなんじゃないかと個人的には思います。「こいつ経験足りないなw」ってヤツは普段の言動聞いてるとわかるのでこっちもその言動を推定して身構えますが、最近、恐ろしいくらい勘違いして仲介しているやつ多すぎです。大体、いっぱしのプロ気取りで来るので最初はなかなか判断できません。どこでそれが露呈するかと言えば、物件調査関係の書類を見た時です。いろいろなケースがあるので一概には言えませんが見れば大体わかります。「これってよくわかってないで仲介してやがるな。どことなくですが調査のポイントがズレてるんです。ひどいやつになると売主さんの話を鵜呑みにしてろくな調査もせずに告知事項書類を作ってきます。「あ、こいつなにかやらかしそうだな。」と思ったヤツはほぼ100%なにかしらやらかします。いうヤツだからといって取引しないわけにはいかないのでこちらも最大限の防御姿勢を取って契約まで持っていきます。それがプロってもんですw。中古の収益物件を仲介するということは毎回毎回同じことをやるわけではありません。前にもブログで書きましたが「不動産は生き物」です。新築の時から年数を経て劣化する所は劣化しますが劣化するにしても固体差がとても大きいです。いってインスペクションなんて技術まで必要だとは言いません。仲介にそれを求めるのは酷というものですw。いろいろな条件が重なって個体差が出るんです。劣化だけでなく賃貸状況だって同じエリアにありながら恐ろしいくらいの個体差が出ます。エントランスの造りや微妙な部屋の配置、近隣施設や駅からの距離、坂道の有無・・・これ言い出したらキリがありません。3年(おまけで建築関係の経験などあるとなお可w)くらいじゃないかと思います。要は貸すところから売る部分まですべてカバー出来てこそ収益売りの仲間入りです。ここまで経験していれば多少のイレギュラーなことが起きても一人である程度は対応できるでしょう。こんな数千万から数億のモノをいろいろな角度で考えてリスク無くお客さんに売り渡す仕事なんですから当然じゃないかと。手馴れた不動産屋だと物件概要書見ただけで物件の良し悪しを簡単に見抜きます。(ていうかこれが当たり前なんですけどねw)これが出来ない仲介さんはその物件が持つ「怖い部分」に気が付かないまま平気で売っちゃいますw。(ま、知ってて売ってる仲介さんもいるとかいないとか。)最近の主流になりつつ「ローンが付くから売ってしまう」というケース。銀行が融資しますと言っても金融機関の人は不動産屋じゃないのでそういう部分は見えません。収支上問題なければ貯水槽に穴が開いてても貸しますw。前にありましたが5階建ての収益レジで6階部分を無理矢理鉄骨で増築してオーナーズペントハウスにしてた人がいました。5階まで上がってくればわかるのですが、エレベーター無しで内階段では銀行の調査の時にも見逃しちゃいます。「1階からは見えないから大丈夫だよ」と言ってその業者は容積オーバーなのを隠して融資通して売ってしまいました。3年後、この物件を売却しようとしてうちに売却依頼が来た時は時すでに遅し。現金客でも現れない限り本物件は塩漬けになってしまってます。(収支に入っていないペントハウスまでしっかり賃貸してましたから簡単には追い出し出来ないでしょww)このケースは民法上で言うところの悪意ですが(知ってて知らんふり)、実は経験が足りないばかりに見逃してたなんて話しゴロゴロしてます。運良く何も無ければいいですがひとたび何かあればシャレになりません。結局不動産屋がこういう部分を隠したり見逃したりされると痛い目に合うのは一般のエンドさんです。9月からのブログはすこしこういう分野のお話に重点を置いて書いていこうかと思ってます。話は変わりますが誰かわかる人がいたら教えていただきたいことがあります。ipadを会社の無線LANで繋ごうとしているのですがうまく繋がりません。元々はポケットwifiがあるので必要無いのですがこれを家に忘れた時用に無線LANで繋ごうかと。VDSLモデム(NTTから支給されたもの)から無線ルーター(NECのワープスター)にケーブルを繋ぐとipadで電波を受信して動作しようとするのですがネット回線には繋がりません。VDSLモデムから会社のPCに直接繋ぐと問題なくネット環境に繋がります。これって普通にモデムのLANの出口から無線ルーターのWANに繋いだら問題なく繋がるんじゃないんですか?無線ルーターのSSIDと暗号化キーは合ってます。(ちゃんと電波拾ってるのは確認出来ます)あさっての決済の準備でおおわらわなときだってのにまる一日費やしても解決できませんでした。いうことでこれ解決してくれた人には「狼旅団・恐怖のマンツーマンセミナー~嫌というほどしゃべらせて」にご招待しますw。(サイゼリアにてサシでセミナーしますw)何卒ワタクシをお助けください。TOPなんとか調整地域。先日のクソ仲介Aクンの攻撃、、、まだ続いてますw。(だから迷惑なんだってw)今朝は朝の8時に電話が掛かってきました。朝の8時に出し抜けに電話してくるのは我慢しますが・・・ここらへんってどこだよ?よくある話なのですが、仲介さんで物件の土地の価値観が、まったくインプットされていないやつがたまにいるいます。収益物件でその土地の価値もろくにわからないでお客さんになにをアドバイスするんだかよくわかりませんがそれを自社内で調べることなくいきなり外部にこうやって質問してくるやつの神経はもっとわかりません。昔、転売系の業者さんが物件仕入れる時に、現地相場を聞いてくるというシーンは何回も経験してますが、彼は仲介です。それって自分で経験して蓄積してこそプロなのですが。面倒なので相場感というかその物件が安いかどうかをワタクシに質問して判断する気なのでしょう。(いっそイジワルしてウソ教えたらどうなるかなとココロの悪魔が囁きます。)基本的なことですがそれはもっと仲の良い業者間でやるものです。それほど仲の良いとはワタクシにわざわざ聞いてくるという事はまわりにそういうことを聞けるヤツがいないのでしょうか?(例の敏腕なツレじゃダメなの?)狼「大体の場所を言ってくれたらわかると思うけど、その物件ってどこにあるの?」しかし先日も書いたとおり彼は生粋のクセモノです。ク「またーww、そんなこと聞いて抜く気なんじゃないですか?」(もはやこれ定番になりつつありますw)聞けば場所は厚木らしいです。神奈川の16号線からはみ出た地域はワタクシの専門外。賃貸需要もよく知りませんし大したアドバイスは出来るわけがありません。無責任にアドバイスしてあとから恨まれても困ります。「路線価見ても良くわからないんですよねー」とか言ってました。これ路線価の読み方がわからないんじゃなくて(これがわからないとか言われると倒れそうになりますw)路線価が書いていない地域なんじゃないかと。「ねえねえ、、その物件概要書に市街化地域とか書いてあると思うけどそこの用途地域ってなによ?」と聞いたら彼はこう答えました。「え?なんとか調整地域って書いてあるんです。なんでしょうね?これ」お断りしておきますが彼も不動産屋です。(個人の能力は別として)たぶんこういうことでしょう。「ん?なんだこれ?なんて読むの?」←いまここま、あれです。ワタクシ舐められてるってことですよねw。S造(っていうかいわゆる軽量鉄骨)調整区域なので路線価表示もされていないのか広すぎてどこの価格を見ればいいのかわからないのか知りませんが積算の根拠になる数字がわからないのでワタクシに聞いてきたのだと思います。(積算計算が出来て用途地域の意味がわからないってなんだよww)何度も言いますが厚木市はワタクシのテリトリー外。賃料相場とか土地値の相場をワタクシに聞いてもあてに出来ません。(だって知らないものは知らないですもん)彼がワタクシの部下だったら土地勘の無い場所なんだから無理に追っかけゃダメだよくらいは言い聞かせますが彼の上司は放任主義なのか、売れればどこでも売ってしまえって言ってるのか。物件すらろくに理解出来ていないということだけはハッキリしました。「オオカミさんと一緒に物件見に行こうと思ってクルマを用意したんです」だってw。あー、、だから朝8時に電話してきたんだね。おいw!(ワタクシ、どう考えても利用されてるだけでしょ。)さて、、でもあれです。一緒に現地に行って「物件、抜かれるからここからは見ないで」とか言われたらそれはそれでブチキレですねw。(厚木くんだりまで拉致られてこんなこと言われたら飛び蹴り食らわせますけど、それが何か?)さすがにこんな暑い日に物件見に行って残念な思いもしたくないので丁重にお断りしましたが、この物件。融資は出ないでしょうけど(あ、それ以前の話ですねw)厚木の調整区域のグロス13%S造(何度も言いますが軽鉄ですからねw)。誰が買えるのでしょうか。