オルソこれから不動産投資を行いたいと書いてありましたが、、それでここまで先読み出来てるのって凄いです。(普通なら心配どころかここまで考えずに買っちゃう人が多いってのにw)実際、ワタクシも売買物件でそういう場面に何度か立ち会ったことがありますがオルソさんの物件規模であればすべて外部剥き出しの外配管でやったとしても400万くらいは掛かると思います。(直圧か受水槽かでも金額は変わりますが最低でもそのくらいは掛かるかと)なのでほとんどの不動産投資家さんは中古物件を買う場合、設備は出来るだけ騙し騙し使い、仮に水道管が破れて漏水したとしたらそこだけを修理して凌ごうとします。そんなのが理由でいくらGoogle先生に聞いてもまともな答えが少ないんじゃないかと思いますがワタクシが同じ立場なら購入前調査として仲介さんに以下のことを依頼して購入するかどうかの判断材料にします。1水道管が破損して漏水事故があったか売り主にヒアリング2漏水事故があったならばどの系統からかもヒアリング3水道局発行の建物内配管図を見てどこが弱くて漏水事故になるのかチェック4そもそも施工不良で事故が起こる可能性が高いなら見送り5老朽化が原因でそれが全体に波及する可能性を感じるならこれも見送り6単なる偶発的な事故であればその部分の修理額をあらかじめ見積もり火災保険がどこまで使えるか調査7保険対応出来るをわかれば購入、出来なければやはり見送りこれだけやっても運が悪ければ水道管の漏水事故は起こりますので(実際、去年ウチの物件でも発生し、たった20mの埋設配管を交換するだけで60万掛かりましたw)築37年の鉄骨造って部分も考慮すればオルソさんの決断は勇気ある撤退ではないかと思います。ちなみに建物での漏水事故ですが配管の老朽化が原因では保険が下りませんし、漏水箇所が一階など最下層である場合も保険の適用は難しいです。(いくら理由を考えても大地震でもない限り老朽化で片付けられちゃうんです)とは言え、中古物件を買う場合、どこまでを大規模修繕のリスクで見るかって結構難しいものです。ワタクシの場合、このリスクは買う前に出来るだけどんな設備がどのくらい前に取り付けられあと何年するとヤバイことになるか?(特に給排水は壊れた瞬間にクレームが飛んでくるので瞬間芸で対応できないと酷い目に遭いますからw)を計算して予防的修繕で前倒しでやるか、それとも発生ベースで修繕するかを振り分けて考えるようにしています。なんでも前倒し修繕に組み込めば投資金額の回収は遅れてしまうのでどうにかして発生ベース、かつ格安な修繕工事で凌げるかある程度考えてから買付け入れますが物件のクセというか個性によるところが大きいので大丈夫だと思って買ったらとんでもないことが起きたなんてことはよくあります。(と考えると施工時にどれだけちゃんとやってたかが重要になってくるんですね)なので実際に物件売買する時はどこまで設計資料が残っているか、、、なんてのも重要になってくるはずです。あるパターンで施工図はあるけど竣工図が無いとかありますが設計時を竣工時は建物の配管などが微妙に変更されていることがありこの竣工図があるかないかって結構重要になってきます。(平成初期くらいまでの検査済みが無い物件だとどこかしら変更しちゃってるので大抵竣工図なんで無いんですけどねw)こんな設計、建築資料が段ボール箱にきちんと整理されて入ってる物件なんかだと「お、このオーナー、、ちゃんと建ててるのかな?」と安心材料にもなりますので新築からやってるオーナーさんに於かれましてはきちんと保存しておくのも物件を高く売るコツではないかと少々脇道に逸れつつ本日のブログは終了でございます。