りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)平成時代最後の更新になります。狼ブログの最後はブローカーネタで締めくくりますwこんにちは。やっててこのブログを読んでる人の大半はこの平成時代が人生のコアな時間だったので感慨もひとしおではないかと思います。ワタクシもオトナとして生きた時代はほぼこの平成時代でしたのでやはり感慨深いものがありますが、その途中で不動産屋という職業に偶然辿り着き、悪戦苦闘の連続でございましたが、無事上げ潮状態で新元号を迎えられるのはひとえに日頃からお付き合いいただいている方やこのブログを読んでいただいてる皆様のおかげでございます。深く御礼申し上げます。(えぇ、、皆様の応援が無ければワタクシ、元号改正の遥か手前で失速して墜落してたことでしょうw)そんな30年を振り返ってみればあっという間だった人が多いんじゃないかと思いますが、30年と言う月日は1万日を軽く超えます。ま、一日24時間で30年だと24万時間という計算にすると以外に短く感じたりもしますが、30年という時間を実際に過ごしてみて24万時間をどのように見て感じてきたかで次の30年の24万時間をどのように使ったらいいかってのも体感でわかると思います。(って考えると60年で48万時間ですか、、そう考えると人の一生ってすごく儚く感じますねww)なにが言いたいかと言うと過去過ごして来た時間で得られた経験を未来で過ごす時間に繋げていけば若い頃失敗したことが今経験することでは失敗しないってことで、特に不動産投資なんて話になると過去に得られたいろんな経験がとても重要になってくるんじゃないかと思うんです。(一度経験して失敗したことって案外次のチャレンジでは失敗しませんからねーw)これって不動産の勉強以外で得られた経験も応用出来るので存分に利用していただきたいのですが、最近同業で会う年配の人の貧富の差があまりに激しくて「富」の人はあれですが「貧」の人を見ると「こんな経験豊富な人なのになんでこんな歳になるまでなにかがおかしいって気が付かなかったんだろう」って思います。いう人のお話を聞けば大抵の「貧」の人って「自分がまさこんなになるとは思ってなかった」って口を揃えたようにおっしゃるのですが、やっぱり人生の大部分で深く考えずに生きて来た人が多いんだろうなと思います。(チコちゃん流に言わせていただくと「ぼーっと生きてんじゃねえーよww」ってやつです)実際お付き合いして20年を超える「貧」な人もいるのですが、この方が50代の頃は会社も大きく社員もそこそこいて業績も右肩上がり。不動産特有の融資の出具合で業績が急激に悪化して、さらにまずいことに業績拡大のため社員を増やしてしまったため固定費が増大して苦し紛れに転売事業に進出しましたが不良在庫を抱えすぎて倒産。(いきなり会社の電話が「お客様の都合で、、」ってアナウンスが流れてびっくりしました)倒産した不動産屋の社長なんてすぐ噂になりますからその後のリカバリーは至難の業。(大抵の人はここで心が折れて地下に潜ってブローカー化しますw)不動産で当たったから他の事業でも当たるはず(「だって俺って商売のセンスだけは誰にも負けないからw」って妙な自信があるので手に負えませんw)と再起を図るのですが、それって単に時流が融資が出る時代のことですから正直、誰がやっても当たってただけでその人が優れていたから当たったわけじゃありません。(自慢じゃないですが弊社だってそんな時代は転売転売で数百億の売り上げを誇ってましたよ、、えぇ、、売り上げだけですけどww)そこに気が付かずに「こう見えても俺も昔は何百億も動かしてた会社の社長だったんだぞ」とニュー新橋ビルの地下のセンベロ系飲み屋でイキりつつ、「悪いのは全部安倍政治のせいだ!」と結局全部他人のせいにしちゃってるのを聞くとワタクシも少々切なくなってきます。この手の方はもうすでに人生の旬も過ぎていて今からモチベーションを上げるなんてことも出来ないし、年齢的にも今の時代でどうやったらうまくいくかなんて考えるって作業は出来なくなっているので結局、昔やってたやり方を強引に当て嵌め、それで当たらなければやっぱり誰か他人のせいにします。(ホント、自分が悪いのに絶対自分が悪いとは絶対思わないんです)こうなるともはやどこからもお金を生みませんから本能的に誰かに寄生してお金を吸い上げる術を覚えてしまい、昔の人脈で金回りの良さそうな人に寄生しては紹介料だの口利き料だの権利収入だのって部分に依存します。(なので彼らは昔交換した名刺を角がつぶれるまで大事に持ち歩くんですw)金回りのいい人ってのはそういう「貧」には敏感なので「こいつは俺に利益をもたらすやつじゃないな」と思われてしまいますから段々と距離を置かれ結局「貧」の因子を持ち合わす人同士で群れ始めます。これがこのブログ当初に登場した名だたる不動産ブローカー様であり先日、数年ぶりにそんな人達があつまる「負のオーラいっぱいの飲み会」に出席したら(だって「某芸能プロのコネクションを紹介するから絶対来い!」って言うんですもんw)そこだけで日本の国家予算を上回る額の投資話がポンポン飛び交ってましたwwww(「いいか?これは皇室案件だから誰にも言うなよ」って釘刺されてもワタクシ、どうリアクションしていいかわかりませんってwww)ただ石油利権や皇室案件の話題が出るにはちょっと寂しい飲み会会場(狼セミナー後の懇親会場である大馬鹿地蔵の方がまだ全然マシです)なので周りの席に座ってる人も聞き流してくれてますから安心してそういう話も出来るのでしょうけど、同じ席に座って某プロダクションのコネクションの紹介はいつかと待ちながらハイボールを飲んでるとそのタイミングは今日じゃないんだとすぐに理解出来ました。(こんな林家パー子似のババアとかすでに70近くのなんとかレトリーバー似の女みたいなのがスカスカに乾いた刺身運んでくるような寂れた居酒屋にそういう人はお忍びでもやって来ないはずですw)ワタクシがこのブログ連載の途中からブローカーネタを一切書かなくなったのはこの手のブローカーさんと一緒にいると世の中の正しい部分が歪んで見えてしまうと思ったからで会わなくなったら一切ネタが入って来なくなったのが原因です。(ま、たまに金貸してくれって電話は来ますけど「今は不動産屋も辞めてコンビニ店長やってます」っていうと二度と電話が来なくなりますw)お付き合いをやめてから見えて来たものは不動産売買ってのは信用と信頼関係が無いと成り立たないビジネスだってことで人を騙して利益を得ても長続きはしないし、そういう人は離れてから騙されたことに気が付き見えないところでずっと恨み続けるってことを知りました。なると焼き畑農家に近い不動産仲介の世界ではいずれ致命的なダメージを受けるわけでワタクシその頃から「人を不幸にする嘘はつかない不動産屋さんになろう(逆に幸せになる嘘はバンバンつきますw)」と決意し、おかげさまでそこだけは全くブレずにここまでやってきました。実際、そこをブレずにやってきた結果が今のワタクシのポジションであり、正直「あの時に気付いてて良かったな」と思うのですが、時代は平成から令和になり「次の時代も果たしてこのままでいいんだろうか?」とここ最近、再び立ち止まって考えています。言っても今ままでブレずに守って来たことは守るのですが(ここがブレたら多分ワタクシ、、つまんない男に成り下がることでしょうw)問題なのは不動産業界の日進月歩でございます。ここのところ不動産テックなんて言葉が生まれそのうち仲介業務もAI化して宅建士すら要らなくなる時代が来るかもしれないし、法律が変わって不動産投資なんて誰がやっても儲からない時代になるかもしれないし、平成時代には無かった日本が再び「戦場」になって建物が破壊されて不動産投資どころじゃなくなるかもしれないし、天変地異が起こり日本そのものが無くなっちゃうなんてことがあるかもしれません(ま、その時はもう死んじゃってるからどうでもいいですけどw)そういう時代の変化に果たしてワタクシが上手く対応できるのかってことを最近すごく心配しているのですが、それを考えるとどこをどう変えないといけないのかって部分が今までの経験だけじゃちょっとわからなくなってます。ま、そうは言っても時間が止まるわけでもないし結局のところは「動きながら考える」ってことになるはずです。それには恐らく今まで参考書とか攻略法みたいなモノが一切通用しない「自分で正しいと思うことを経験則とヤマ勘で瞬時、かつ総合的に判断する」って部分がとても大事になってくるんじゃないかと思います。こんな取捨選択が連続して起こり、これの積み重ねで60を過ぎたあたりで「富側」になるか?「貧側」になるか分かれていくんじゃないかと思うのでせっかくのGWでじっくり考える時間のあるうちに「今後の人生をどう考えて生きるか?」って普段考えないことも考えてみては?と思います。(普段の多忙な時にこんなしょうもないことを考えるわけにもいきませんからねーww)えぇ、、30年なんて時間、、ボーっとしてるとすぐ過ぎちゃいますよwww(最後の最後にキャッシュフローゲームとかに取り込まれてさらに貧困の道をひた走る人生なんてつまんないでしょ?w)そんないろいろ平成時代でしたが、このブログは令和になっても続きますので引き続きよろしくお願いいたします。異常なまでにポチが少なかったですwこんにちは。「最近、狼ブログってウ〇チネタやらなくなりましたよね」とか「やっぱ狼さんと言えばウ〇チネタ」なんて言われてたもんですから満を持してブチ込んだ平成最後のウ〇チネタ。カレーと絡めたネタだったので昨日の晩御飯の献立がカレーだった読者様からのお怒り具合はハンパなくFBのタイムラインでも非難轟々でございました。(ってかあんなに怒られたのはブログ開設以来初めてですww)と、平成最後になるであろうブログ更新まで終始ウ〇チネタで汚すのは本意ではないので話題を変えます。(ま、30日も出勤予定なのでちょっとはブログ更新するかもしれませんが)本日は平成最後の平日と言うこともあり、それはすなわち「平成」で登記出来る「最後の決済日」でもあるわけです。電話を切られまくったわけで裏を返すと「あ、狼の会社は今日決済も無いようなシケた不動産屋なんだな」って四方八方に情報を与えてしまったわけです。言えば良かったと後悔しているのですが、よくよく考えたらこの作戦、、一般の不動産投資家さんでも使える手法でございます。どこかの不動産屋さんに買い付け入れて買付けの番手を争ってるなんてケース。普通に買付け入れて「あー、、すでに他からも買付け入っているんですよね」なんて言われてるシーンとかで何かの話きっかけを作り、どこかのタイミングで「あ、今日は他の契約もあるので終わったら電話しますね」って言うだけで相手の不動産屋さんは「ん?こいつ、この物件にも買付け入れて来てさらに他の物件を買う財力があるのか?」と思わせるだけで時と場合によっては「この人、なんか儲かってそうだからこっちに乗り換えちゃえ」なんて本来3番手だった買付けが1番手に繰り上がるなんてこともあるかもしれません。「この前、買おうとしてた物件、、1億の融資承認取れて契約っていざ契約ってなったら突然売り主さんが売りやめにしたんですよ」なんて言うと不動産屋さんは「ん?この人は少なくとも銀行から1億の融資が取れる人で、その1億の枠が空いちゃったんだなww」と思ってくれてその1億に見合った物件を出してくることがあります。(ま、この1億を「融資枠」と捉える時点でこの業者さんもクソなんですけどねww)よくブログで書いてる「バレない嘘、ウラが取れない嘘はホント理論」ではないですが、不動産屋さんってのはこういう儲かってる雰囲気を醸し出してる人に対して「俺も乗っかりたい」って気持ちが働くので初心者の人であっても決して「物件を買うのは今回が初めてです」なんて足元見られるようなことは言わずに「前に持ってたけど全部売ってまた買うんです」って雰囲気を醸し出すのも悪い話じゃありません。(業者さんってそう言われるとウラも取らずに結構信じるものですからw)武器は少しでも多く持ってた方がどこで役に立つかわからないのでこういう小技を駆使して令和の時代も強かに生き抜いて欲しいところでございます。(あと「嘘を100回つくとホントに聞こえる理論」も併せてご利用くださいw)さて、そんなわけで明日からスーパーGWの10連休が始まります。ここまでカレンダーが真っ赤になるのは今回が初めてということで逆に10日間どう過ごすか悩んじゃってる人も多いんじゃないかと思います。(だってここ読んでるお金持ちな投資家さんあたりになるとほぼ銭ゲバ化してるでしょうからGWなんてどこ行っても混んでるし、何やってもGW価格な時期にわざわざ大枚はたいて遊ぶわけないですもんねw)こういう時期こそ普段は本業でなかなか出来ない不動産のお勉強をすべきじゃないかと思うワタクシ、今年のGWは普段読まない書籍を読んでもうちょっと不動産のスキルを上げようと目論んでます。(さしあたっては税金関係と不動産の証券化について学ぶ予定でございます)そんな書籍で勉強するのも大事ですが、最近不動産屋さん(特に新築アパートメーカー)が自社物件の内覧会なるものを多数開いているようでこの連休中は結構開催されるようです。新築アパートメーカーさんの内覧会なんかに行けばたちまち名簿化されてカモリストに登録されちゃうリスクはありますが、そういう時は「私の職業は自営業(ドヤ」って言えばカモ客として見てた視線が一瞬で冷めてくれますので安心して内覧出来るんじゃないかと思います。(きっと追客の餌食にもならないでしょうw)彼ら新築アパートメーカーの物件は「安く作っても見えるところは豪華に見せる(対オーナー向けw)」なので普段ベテラン大家さんが新築で建てる物件とは色合いが違った物件に仕上がってることが多いので対比すると学べる部分も多いです。予約しなくても見れる内覧会もあるのでGW中、家にずっと居座って奥様から「会社に行っててもらった方が楽なんだけどなー」と視線を浴びてる方に置かれましては「不動産の勉強」とかこつけて出掛けてみるのも悪くないんじゃないかと思います。いう細かい積み重ねが将来、大きな差になって出て来ますから家で邪魔もの扱いされるくらいであれば思い切って外に出てみましょうwまた休みで外を歩いてると普段歩いてる道でもゆっくり歩くことが出来、普段気にしてない建物も目に飛び込んできます。いう時に目に飛び込んで来たものって意外なヒントにもなるのであてもなくフラフラしてるだけでも勉強になったりするもんです。気にして欲しいのはいろんな建物の外構。中古の投資物件って一度買ってしまうと前オーナーが使ってたまま使うってことが多いのですが自分なりのアイデアを持てるようになるとそこだけをいじるだけで入居率が変わったりします。(入居者って内覧時に物件の雰囲気を最初に見る人が多いんです)「お、この外構、、センスいいなー」って思うものがあれば写真に撮ったりするのもよし、さらに周辺を歩いてどこにどんなお店が入ってるか?なんてもの注意深くチェックしてみてください。商業施設はお金儲けで出店してるので結構事前に周辺環境を調べて出店しています。そんな出店業種を見て「このエリアってどういうタイプの人が住みたがるのかなー?」なんて考えながら街を歩くとその街の特性なんかも見えて来て結構勉強になります。なんて街をフラフラ歩いててヨボヨボジジイのプリウスに轢かれては元も子もありませんのでそんな調査時は周囲360度に気を配り、用心深く歩き周ってくださいねw(特に連休は普段運転しない人もハンドル握ってますよー)では皆様、素敵なGWをお過ごしください。TOPバリウムと緊急警報とホウレンソウの話。お断りしておきますが食事しながらお読みにならないでくださいwこんにちは。昨日は効かない下剤に悩まされ早々に帰宅したワタクシ、、(もしかしたらカレーでも食ったら、、と思い近所のインドカレー屋で晩飯食ったのですが、そんなおまじないは通用しませんでしたw)。腸を動かせばお通じも活発になるんじゃないかと夜の犬の散歩も長めにしたけど効果無し。(ウチの犬は「いつもならこんなに長く散歩しないオマエがどうしたのよ?」って顔してこっち見てました)毎年、このバリウムで悩まされるワタクシとしてはFBでも散々ご指摘のあった「胃カメラ」に来年から切り替えようと決意を固めております。ワタクシの携帯からのけたたましい着信音で叩き起こされてしまいました。電話の主はウチの中央線某所のレジの住人。各部屋に消防の警報と緊急警報回路があるので本来であれば機械警備を入れておかないといけないのですが、買う前にオーナーから聞いたところ「警報機を付けてから8年間、、一度も鳴らなかったから警備会社との契約は切ってあるよ」とのことでしたので買ってからも「じゃ、うちもお金もったいないから警備会社の契約はしなくていいや」って放置しておりました。(良い子はマネしないようにw)実際、買ってから3年間一度も警報は鳴ることなく、最近はこんな警報機が付いてることさえ忘れかけていたのですが、思いもよらないことで思い出す羽目になりました。この緊急対応ですが、賃貸管理会社とはここまでの管理契約を結んでいないので警報が発報するとこうやってワタクシの携帯が鳴る仕様になってます。聞くとどう考えても事件臭(大島てる系)しかしないので深夜ではありましたがワタクシ急いで着替えてタクシー乗って現地に向かいました。現地に着くとすでにそのけたたましい警報音に叩き起こされた近隣住民がこぞって110番したらしく近隣は赤色灯だらけになってましたww(ブログネタに写真撮ろうと思いましたが雰囲気的にそんなこと出来る雰囲気じゃなかったでございます。)そんなお巡りさんを捕まえて「あのー、、ワタクシ、この物件の所有会社のものですけど(小声、、、(注:こういう時は周囲に悟られない等にこっそり名乗り出るのが吉です)」と伝え状況を聞いたのですが、なんてことありません。要するに1警報の出たお部屋の住人さんが泥酔状態で帰宅2部屋の電気と警報スイッチを間違えて押してしまい警報発報3そのまま部屋で轟沈(高イビキwww)4マンション中に激しく発報からの警察沙汰と言う流れwwで、ワタクシが到着する頃にはその住人さんも外に出て来て謝り倒してました。ワタクシが知らなかったのはこのレジには単なる火災報知機以外にこの緊急警報の回路が各部屋に配備されていた点。(満室状態で買ってるので部屋にそんなのが付いてるのさえ知りませんでしたw)しかもこの警報が出るとアナウンスでどの部屋の警報なのかまで細かく音声合成の声(しかも男性の声なのでちょっと迫力ありますww)でお知らせしてくれるのでどの部屋で緊急事態が起きてるかがリアルにわかる仕様になってました。無いよりはあった方がいざという時に便利なので構わないのですが、、そういう回路が組み込んであるならこれはもう自主管理じゃなくて警備会社ときちんと契約して一次対応取るようにしないとこっちの身が持ちません。(えぇ、、この程度のことで簡単に発報しちゃうんじゃこっちもおちおち枕高くして寝れませんってww)昨日の話じゃないですが、こういう話は売買時の重説に載せる義務もなく買った方が注意して調べて「警報付きだけどどこまでの警報なんだろう」と売り主に聞いたりしておかないとこんな目に遭うわけです。(ってか普通の鉄骨造の安いレジにこんなの奢った仕様のシロモノが付いてるなんてワタクシだって夢にも思ってなかったですwww)事実、今日になって管理会社に聞いてみたところ、やはり「一度も鳴ったことが無いからそんなのが付いてるなんてわからなかった」と言われるし、盲点だったのは毎年やってる消防設備点検の項目にもこの警報回路については一切触れられていないこと。(前の警備会社が入れた別回路なのでそもそも点検の対象外だそうですw)取付てくれた警備会社に聞いたところ「機器が付いてれば契約してくれると思ってたし、契約解除後も外してくれって連絡も無かったのでそのまま取り付けてあるんです」って言うじゃないですかwwwま、あれです。住人さんの安全を考えれば無いよりあったほうがいい設備ですから有効利用させて貰いますが、これだとやはり警備会社ときちんと機械警備の契約をしないとまた我々が発報の度に対処する羽目になるので速攻で契約させていただきました。(機器を外すって選択肢もありましたがせっかく付いてるんだから有効利用しますw)なんか得したのか損したのかよくわからない話ですが、おかげさまで夜中に走り回ったことですっかり昼間の便通不調が治ってしまい夜に食ったインドカレーに混ざってたホウレンソウまでもが望外な沙汰のタイミングで元気に姿を現してくださいました。(えぇ、、ストレスと心労でからなのか、、カレーを食ったときと同じ状態でご対面と相成りました。TOP初心者の方が物件を安く買う方法。その2ゲップしちゃったので「ダメですねー、はい、もう一杯」って青汁かよwwwこんにちは。「上位ブロガーはほとんど役に立たないブログ」と揶揄されたので昨日今日でちょっとは役に立ちそうなネタを探して書かせていただいてます。昨日は、「初心者の方が物件を安く買う方法」として「売主さんに対するレールの敷き方」と「情報のルートと立ち位置」みたいなお話を書きましたがそれだけだと単に「嵌めこみやすい買主認定」されて一見儲かりそうで実はあまり儲からない物件を買わされるということが起きますので自己防衛手段として「出された物件をどう見て判断するか?」って話を書きます。言うまでもなく投資物件は「買った瞬間に売却益が見込める物件」とか「インカムのキャッシュフローが潤沢な物件」とか「将来的に資産価値が上がる物件」なんてあたりを狙って買うのが正しい買い方じゃないかと思います。これ以外にも購入動機が相続系だったり節税系だったりすると買う条件も変わりますが一番避けなければいけないのは<strong>「買うと損する物件を買う」ということ。(これをやらかすとリカバリーに時間が掛かりそもそも何のために不動産投資を始めたのかわかんなくなっちゃいます)ただ困ったことに、業者さんってのは買うと不利になる情報はなるべく出さずに売り切ろうとする傾向が強く、買主さんが下手に買う気が失せるようなことはあまり言いません。(ままま、重説に書かなきゃいけないことは書きますけどねw)すなわちこの「買う気が失せる情報」は自ら掘り出していかないといけないってことですので妙なクソ物件を掴みたくなければこのスキルが必須となるわけです。そこでまず見るべきは登記簿謄本でございます。この登記簿謄本ですが、甲区と乙区に分かれ甲区は所有者に関する情報、、乙区は借り入れや抵当権、その他の権利関係など、所有者様の華麗なる遍歴が書かれております。その中で例えばですが、甲区の所有者が書かれているその下に「差し押さえ登記(税金滞納するとやられる登記)」が入っている場合、その差押さえ日以降は賃貸募集が出来ません。これは入居者の賃貸契約が差し押さえ登記以降になるとその賃借権が差し押さえした人に対抗出来なくなるので立ち退き請求されると負けちゃうからなんですが、賃貸の仲介さんは賃貸契約前に必ずこの登記を確認し、賃借権が負けないようにします。そんな謄本の物件で10部屋のアパートがあったとします。部屋は3部屋だけ埋まってて残りの7部屋は空室。その物件を欲しい人は「なんでこんなに部屋が空いてるんですか?」と聞くと仲介からは「いやー、、、この大家さん、、気に入った人じゃないと部屋を貸してくれないんですよww」とか「別に埋まってなくてもお金持ちなので全然構わないんですよwww」って嘘が見抜けます。逆に部屋が埋まってない原因が不人気物件だから埋まらないのではなく「単に差し押さえ食らってるから募集が出来ない」ってわかればこの空室問題も「もしかしたら普通に募集掛けたら埋まるんじゃね(しかも今より高い賃料でも埋まるんじゃね?としたらこの物件、もっと利回り高くなるんじゃね?)ってところまで想像出来ます。次に、よく物件変動の理由で今の売り主さんは「売買」で所有している場合と「相続」で所有している場合があります。売買で買ってる場合は買った時期がすごく大事で、例えばですが、「甲区を見ると3年前に売買で購入」、「乙区を見るとそこの抵当権者(融資先)は静岡銀行」なんてケースがあったとします。この場合、ワタクシが指値なんてほぼ不可能だと判断するし、その売値も「この金額くらいじゃないと抵当すら消せない」って判断します。「仲介にうまいこと言われて嵌めこまれたのを最近知りCFも出ないので借金が消えるくらいの売値で売れるなら売ってもいいけどそれ以下だと抵当すら消せないので売れません」って物件でございます。場合、そういう人の甲区に書かれた住所を見ればそこそこのタワマンだったりすることが多く、そういうケースでは「タワマンのローンもあるのにこんな物件まで買わされて可哀そう。」と思ってその物件概要書はゴミ箱に捨てます。(但し、こんな物件が任売ルートでこっそり流れてきたら要検討に切り替えるかもしれませんw)あとは「甲区を見ると8年間に売買で購入」、「乙区の抵当権者はスルガ銀行」って場合、ワタクシ、ちょっとだけファイトが湧きます。この場合、8年前と言えばリーマンショックで不動産バブルが崩壊し、そんな瓦礫の中で属性高いエリサーの人がフルローンで買ってるケースが多く、その数年後には金利交渉なんて技も使ってるはずなので当初の4.5%なんて金利がかなり下がってる場合が多いです。その状態で8年も返済していると残債もそこそこ減っていて、その間の家賃のCFもあることを考えるとこの売り主さん、、そこそこお腹がいっぱいになってる可能性が高いです。すると場合によっては途中で大規模修繕してる場合もあるのでワタクシ、、相手仲介さんにヒアリングする勢いもマシマシになりますwまたこれ以外の売買を理由とする登記で「昭和登記」ってのがあります。要するに平成初期に起きたバブル以前にすでに不動産投資に目覚めてやってる方の物件のことなのですが、彼ら昭和組がバブル崩壊を乗り越えて物件を保有しています。ま、謄本によってはそんなバブル期の危機を逃れようと乙区が真っ黒になるくらい借り入れと返済を繰り返し時々税金の差し押さえを喰らっても返済して解除されるなんてのを繰り返したのもありますが、こういう人は返済もかなり進み、乙区の登記に書かれている債権額を大きく下回ってる場合が多いです。この甲区乙区以外に付いてる共同担保目録なんてところにこの物件以外の登記がされていればそっちの謄本も上げて資産背景をさらに把握出来、この人がなんでこの物件を手放そうとしているか?なんて理由も見えてきます。あと、売買以外で「相続」なんて登記がよくあります。この相続は元々物件を持ってた人が亡くなり相続でその家族が物件を引き継いでいるって意味なのですが、稀にその相続登記をする時期がおもいきりズレている場合があります。(原因と書かれているところがその人が死んだ日なので受付日は大抵1年くらいズレるのですが場合によってはここが5年くらいズレてたりします)そんな謄本で「持ち分一部の処分禁止の仮処分」なんて登記が入ってたりすると大抵の場合は相続でトラブルを抱えていることが多いですからこういう時はある程度戦略を練らないと安くは買えません。(この手の話には弁護士さんが入ってることが多いのであまり安く買おうとするとそこで弁護士さんが扉を締めちゃう可能性も浮上してきます)あと、相続人の人数なんかも重要で相続人の家族が多いと売値を決める人が増えてしまい一度決まった売却価格を土壇場でひっくり返される可能性も増します。(あとは各相続人に住んでる場所が遠隔地とかだとこれはこれでいろいろ面倒が起きがちですw)さらに困るのが、乙区の借り入れが無い場合。(甲区だけがあって乙区欄が無いってケース)これは借り入れが無いので売った代金すべてが売主の元に入るので「一体いくらお金が入ればいいのか?」がなかなか判断できません。相続の場合、先代が売買で手に入れた時期によっては簿価がやたら低くなってるので例の取得費5%ルールを適用されちゃうと凄まじい所得税を納める羽目にもなるので「借金が無いんだから安くしてくれって言えばして安くしてくれるよね?」って話でもありません。これがのちの指値する材料にもなるので欲しい物件を見つけたらまず謄本を取り寄せその物件の素性と売主さんの本音を見極めてください。(ホント、、謄本には売主の本音が見え隠れしてるんですw)ここからまた仲介さんと相対していろいろヒアリングしつつ「いくらなら買えるのか?」ってのを考えるのですが、ワタクシの場合、いきなり買い付けを入れるのではなく「このくらいの金額で買付け入れたら売主さんに持って行ってくれますか?」と先に仲介さんに打診して仲介さんの顔色を伺います。(先に金額を書面にしちゃうとそこから指値がしにくくなるんですw)なぜなら仲介さんはなんだかんだ言っても「いくらなら物件を手放すか?」ってのをなんとなく把握してるし、この買主にに売って終わりにしたいと思えばいろいろリアクションしてくれるんです。(売れずにいれば売り主からせっかく奪取した専任を一般に切り替えられるか売りやめになるかでどちらにしてもこの仲介さんにとっていいことはありませんからw)さて、そんな登記簿謄本のチェックが一通り終われば次にやるべきことは「自力での現地調査」でございます。(物件見ないで買うなんて人はこのブログに読者に存在しないと思ってますw)物件の現地調査なんてのは仲介さんの仕事ですから本来であれば手数料払う仲介さんにお任せでいいのですが、仲介さんは重説に盛り込まなくてはいけないことは盛り込むけどそれ以外のことは書かないってケースも多いです。(最初に貰う物件概要書にも都合の悪いことはあまり書いてくれませんw)例えば、道路。たしかに現地を地図や公図で見るときちんと接道していて道幅もそこそこあり住環境は良さげに見えますが現地に行くと私道があって買おうとしてる物件の隣の家が植木鉢を大量にその私道に置いていたりしてることがあります。こんなのは隣地の人がちょっと厄介な人かなーくらいは想像つくのでいいですが、ワタクシの場合、近隣の表札や洗濯物までチェックしてます。(表札のこだわり具合や洗濯物の干し方一つでも人格って見えるものです)要するに物件そのもののチェックも重要ですからやりますが近隣チェックも自分の目できちんとやってくださいってことです。言うのも、賃貸住居の場合住むのは賃借人であり、物件は文句のつけようが無くても近隣環境が悪いと退去事由になったりするのでこのチェックはホント必須です。調査しないことが多いです)ワタクシ、以前に売った一棟マンションの真向かいに早朝5時になると大声で吠えるおじさんがいるのを知らずに売ってしまいその物件はいくら募集しても数か月で退去してしまうってことがありました。(実際、その声を聞きましたがあれじゃ退去されちゃいますww)この時はいい加減警察沙汰にもなったのでその大声のおじさんは一年くらいで消えていなくなりましたが、朝の5時に現調するってところまでは考えもしなかったのでこのおじさんが退去するまでの間は結構針のムシロでしたw(買主さんから「こういうの知らなかったの?」とチクチク文句言われてたしw)こんなのも近隣チェックの時に隣地に声掛けした時にちょっと聞いておけば済んだ話ですので仲介さんの調査以外にも自力で調査してチェックする習慣は必要じゃないかと思います。(あと、売主が隠してた事件・事故とかも近所に聞きこむとわかることがありますよw)と、ここらあたりを一通りチェックしてから良く不動産投資本に書かれてる物件チェック(そこは今さら書くまでも無い話なので割愛しますw)に移行していくのですがよほど建築に詳しくない限りそこで得られる情報ってそんなに多くはありません。(せいぜい今後の大規模修繕費用が掛かるからそれを指値材料にする程度じゃないかと)ワタクシの場合も建築の知識なんてそんなにありませんからせいぜい見ることと言えばその物件にどんな機器が入っているか?と交換するのにどのくらい掛かるか?程度です。(ま、周囲を見回して地盤が落ちてないかとか雨漏りのあとは無いかくらいは見てますけどww)要は将来的にどれだけの費用負担を強いられるかを予想してそこまで含んで収支が合うのかどうかを見るだけであとは売主さんがどうやって今までこの物件を管理して来たか?を徹底的に調べます。(売り主さんが細かいところまでチェックするタイプなのかそうじゃないのかでも物件のコンディションが変わるのでやっぱりワタクシ、そういう性格のチェックに時間を割く傾向があるようですw)それと物件特有の壊れやすい箇所を探すってのがあります。これは物件を一通り見て回るとなんとなく見えてくるものですが、過去に漏水箇所があると聞けばその系統と同じ個所も壊れるんじゃないかと予測します。(一定パターンで汚れが見つかる時はなんでこういう風に汚れが付くんだろうと考えます)あとはよくある建物の壁に引っ付いているものはそれが何なのか?わかるまで聞き倒します。(売主が知らないってことないでしょし、知らないなんて言えばそこを指値材料にしちゃいます)そうやって聞くことで売り主もそのモノについて思い出し「あ、そう言えばこれって何年前から使ってない」とかの話になり撤去するならいくら掛かるとか撤去しなくても大丈夫なシロモノなのか判断も出来ます。(ダメなのは買ってから気が付いてその時になったら売り主さんに「現況で買うって言ったんだからもう知らない」って言われることですw)こんなことを繰り返していると売り主さんも物件保有中のエピソードらしきことを語り始めることもあり、「あ、そういや隣の家と昔越境で揉めたっけな」なんてことが自然と会話に飛び出し、購入後の危機管理情報として登録出来ちゃうわけです。結局のところ、物件買う時にどれだけコミュニケーション力を駆使していろんなことを聞き出すか?に掛かっているってことをご理解していただきたいのですが、並みの仲介さんだとここまでは調査してくれません。(サンタメ物件がダメなのって中間に入るサンタメ業者さんが転売益に目が眩みロクに物件を調査しないでエイヤって転がすからじゃないかと。)また、してくれないことを買って手数料払ったあとにグダグダ言ってもすでに仕事が終わってる仲介さんはそうそう動いてもくれません。いうことを踏まえつつ、自力で調査して懸念事項をあぶり出し、相手からコメントと取り付けるという誠に地味な作業ではありますがこういうところを見ていくと人よりも早く物件を見る目が養われるので買えない物件であっても現地に行き、こんな調査をするのも悪くないのではないかと思います。(ま、出来れば買えるに越したことはないですけどねw)あと、物件概要書の値付け額にもいろいろと仲介さんのクセがあって例えば売値が10980万なんて値付けだと仲介さんはどういう思いでこの端数を980万にしたのかな?とか考えると結構面白いです。(売主さん結局いくら手残りを期待してるんだろ?って考えるとここにもドラマがあったりするんですw)いつも思いますが、何と言っても不動産売買の醍醐味は売りたい人と買いたい人との駆け引きです。そこには感情も入るし、思い入れも入るし、お互いの利害を巡る損得勘定も入って来ます。そんな人が擦れ合ってるところに割って入って調整して無事に取引を成立させるたびにワタクシも成長出来てるわけですから本望なのでございますが、、、こんなとこに首を突っ込んでると徐々に人間不信になっていくって構図、、お分かりいただけるかと思います。最後の最後にいつもの役にも立たない精神論を炸裂させてしまいましたが不動産投資ってのはとにかく人が絡むビジネスですので常に先を読み、相手を心を読み、こっちの希望通りに話が進むよう無理やりコントロールしてかつ、それが相手から見て「あいつ嫌な奴だよな」と思われないようにするのがベターではないかと思います。(特に物件供給元の仲介さんに嫌われるってのはロクなことがありません)時間があればもう少し深堀りしてお話しも出来るのですが、、なにぶん本日は今朝飲んだバリウムがいくら下剤を飲んでも排出されずこれ以上筆を進める気力すらございません。機会があればまた書きますのでご容赦いただけると幸いです。TOP初心者の方が物件を安く買う方法。明日はバリウムDAYですwこんにちは。大体精神論的の事しか言ってないブログとのご指摘を受けたので、タマには、実利的なブログを、われも、したためやうとすなるものなり(早速ジャンク姉さんのブログ引用w)と言ってもこれだけ不動産融資がキツクなって来てるときにいくら不動産投資で儲ける方法論なんぞを書いてもクソの役にも立ちません。今日は「初心者の方が物件を安く買う方法」なんてのを書いてみます。不動産投資で物件を買う場合、大抵の人には予算があり「このくらいの金額までの物件が欲しい」と日々ネットを徘徊して物件を探しているんじゃないかと思います。そのネット上で自分の予算に合う物件を見つけ、利回りを見て「お、これならなんとかなりそうじゃん」って感じでそこから指値してさらに利回る状態まで持って行こう、、って動きになるんじゃないかと思いますが、無茶な指値をすれば売り主から売って貰えず、満額近くまで引っ張られてどうしようって思っているうちに横から満額、もしくは限りなく満額に近い買値で持っていかれて地団太踏んでる人が多いかと思います。そんなことを繰り返しているうちに「不動産って満額で買付け入れないと買えないんじゃないか?」って疑心暗鬼になりはじめ最終的に誰も買わないような物件に敢然と満額買付け入れちゃって「やっと買えました」ってなんだか不動産投資をしたいのか単に不動産物件買いたいだけなのかわからなくなってしまうことも少なくありません。ご存知だとは思いますが、不動産というものは時価であり定価というものがありません。この時価は時の相場で決まるものであり、売主は高く売りたい、買主は安く買いたいという相反する意思がぶつかり合うのでここを調整する必要があります。(ここの調整が付かないと売買ってなかなか成立しないんです)この調整をするのが仲介さんなのですが、仲介さんはこの調整の過程で1「売り主さんはホントのところいくらなら売るのか?2「買主さんはホントのところいくらなら買えるのか?(買うか?じゃなく買えるか?ですw)」という接点を探します。この時、売り主さんに「この金額以下でしか買付けが入らないなら部屋も埋まってるし家賃も入って来るから売らなくてもいいや」って気持ちが入っていたり、「とにかく今売らないとこっちが困るのでそこそこの額でも売っちゃいます」って気持ちがあるとしたら仲介さんはこの気持ちをいろいろな角度から調べて「この人はどっちに属する人なんだろう」って考えます。前者であれば大幅指値なんか通るはずもなく、後者であればもしかしたら瞬間的に安くなる時期があるかもしれません。(瞬間的と書いたのは売り主さんの気持ちが時々弱気になって「やっぱこの値段じゃ売れないか。」と安く売ろうとするタイミングがあるんですw)実は不動産物件を安く買うと言うのはこんな売り主の息遣いみたいなことを感じ取ってそんなレールに売り主さんを乗せるべく買主さん、仲介さんのタッグで臨むことであり、この際、決して売主さんに「安く売らされた」と感じさせないことが重要なんです。(この「安く売らされた」と思われちゃうとせっかく決まった話が土壇場で吹っ飛ぶことが多いので決済が終わるまで顔に出してもいけませんw)なのでワタクシ、不動産売買で買う側の時は「両手仲介狙いの方が物件は安く買える可能性が高い」と言ってるわけですが、これは仲介業者さんが両手手数料で成約出来るなら売り主さんはこっちでなんとか言いくるめるってことを自然にやってくれるからなんです。このサジ加減が上手い仲介さんがどこか?ってのはブログでは書きませんが、これは両手仲介に慣れてる業者さん(いや、むしろ両手じゃないと物件出さない業者さんって言った方が正しいでしょうかw)でありここを発掘できると意外に物件は安く買うことが出来ます。(さすがに名指しじゃ書けないのでご想像にお任せしますw)さて、そう書いても物件はその仲介さん以外からも出て来ます。両手狙いの業者じゃなくても時々、安い物件を出してきますのでこれだけ狙っててもなかなか安い物件にはありつけません。そこで次に「物件のルート」とというところに着目します。不動産の物件と言うのは基本的に不動産屋経由で仲介マーケットに出てくることが多く、その上流で物件情報を押さえてしまえば買いたいと思うライバルも少なく有利な展開で交渉可能です。それ以前に不動産屋さんに知恵があればそんな仲介マーケットに出回る前に物件を押さえてしまって下流にいる投資家の目にすら入りません。(売主にうまいこと言って買い取って転売した方が仲介手数料よりたくさん稼げますからこれは自然の理でございます)とは言え、転売しても利益が出そうになかったり、その物件に転売出来ない理由(買っても出口が無いとか瑕疵担保の影響で転売したらリスクだらけ、、など)があれば業者さんは両手が狙える他社の転売業者さんや自己客に情報を流します。この際、後者の「自己客」に属しているのであれば割と有利な展開で交渉出来ますが、ここでも物件が売れずに「とにかく仲介して片手手数料でもいいや」と諦めて物件が一般の仲介マーケットに放流された場合、そこからは自由競争なのでライバルも激増します。そこでラクマチとかのポータルサイトの業者さんから「秘未公開物件!」なんてメールタイトルで物件資料が送られてくるのですがこの時点で本物件はあちこちの「客付け業者」が一斉に自社の顧客に絨毯爆撃メールを送り付けている状態ですから物件が良い物件であればあるほどここで動いても「すでに満額現金買い付けが3本入ってます」なんてことになります。片手でもいいからとにかく成約させて金にしようと単純に見積もっても約1ヵ月弱の時間が経過している物件です。知ってて欲しいのは「出て来た物件情報が自分にとってどの位置で受け取れたか?」なんですが、さっきも書いた通り、元付に近い位置であればも元付業者が両手を狙ってるうちに情報が得られるし、この位置であれば売り主の息遣いが元付経由でかなり鮮明に聞こえてきます。物件のルートと言うのは受け取る位置で交渉出来る度合いが変わってしまうってことなのですが、まずはこんなところを覚えてください。次に、「これ以外のルート(特に客付け側なのに妙に安くお買い得な物件を持ってくる仲介ルート)」の話をします。ポータルサイトで知り合った業者さんでその紹介物件は買わなかったけど欲しいニーズをキチンと伝えていた時などに「後日便メール」で物件紹介をよく受ける人が多いと思います。「その業者さんに見込み客として捕捉され買主情報として登録されているからこそ物件情報が飛んでくる人」です。この際、仲介さん側にしっかり買いニーズを伝えて資金状態(融資は万全ですとか自己資金突っ込めますとか)まで仲介さんに教えてると仲介さんはその資金状態で買えそうな物件を嵌めこんでくる場合があります。いう顧客になってると物件紹介数は他の人より多く、紹介されるタイミングも比較的早くなります。時々いるのですが、仲介さんで投資物件以外の情報仕入れルート(例えば、戸建て分譲会社の営業が飲み仲間)がある場合、レインズで物件探して自社のポータルサイトのショーウィンドに在庫として登録する以外に「ホントの未公開物件」を持ってる場合があります。いう普通の投資系不動産以外の物件に触れてる可能性が高い仲介さんってのは思わぬ掘り出し物を出してくることが多いんです。その戸建て分譲会社の営業さんが価格や土地のサイズ、接道問題などで話が折り合わなくて自社で仕入れないけど、、って土地とか、仕入れたいんだけど賃貸人が多くて立ち退き代考えると仕入れられないって物件がよくあります。いう物件は彼らは買えないのですが、こんな物件を友達の仲介に情報横流ししてお小遣い的収入にしてる営業さんって実はたくさんいるんです。(そのために奥さんを社長に据えてそれマージン受取り専門の法人作ってるツワモノもいますw)かれら戸建ての仕入れマンは会社の経費と時間を使って足で物件を探していますが、これを副業にすると時々ですが本業の収入すら上回ることがありますw(実際、リーマン時代なんて巨体物件を扱う時代の転売業者の営業さんはサラリーマン収入の50倍を副業で稼ぐなんてのもいましたからw)ただ、これらの転売副業系の不動産屋さんに一般の不動産投資家が出会える確率は限りなく低いですからここはその友達である投資物件を扱う仲介さんを見つければいいんです。新しい仲介さんに出会う度に「何年くらい不動産屋やってるんですか?」と「前職の不動産屋はどこだったんですか?」って聞けばいいんです。不思議なもので不動産屋さんって長くやってればやってるほどベテラン不動産屋だと思われる傾向があるので大抵の不動産屋さんはこの経歴をドヤ顔で話したがります。(特に元大手で働いてたって人ほどその傾向が強いですw)また小さい不動産屋でもそこの社長ともなると意外に人脈が広い人も多く、自社で仕入れなんかもやってる場合、その手の転売チャンネルも多く持ってるので自然とそんなお買い得物件情報を持ってることが多いです。いう仲介さんを見つけたら自分の買える属性を猛アピールして物件情報が入ったら「この物件はあのお客さんなら買ってくれるかも」って思わせちゃえばその業者さんがたとえ客付け専門業者さんであってもかなりの上流物件を持って来てくれるんです。不動産投資で勝つにはこの手のコミュニケーションスキルが必須で、逆にこんなことを言えるだけで相手は勝手に上客だと思ってくれることも多いです。(買ってくれそうにないお客にいい物件は出しませんw)ただあれです、、これだと「単なる嵌めこみ客」として業者の養分になる可能性もあるので明日は「出された物件をどう見て判断するか?」あたりをフォーカスしてみます。