セルフリフォームも頑張ってこなしているサラリーマンです。日々の出来事を日記のように、記録してます。検討中の戸建てについての続報です。担当者と待ち合わせし,物件の内部調査をおこないました担当者からの情報ですが,この物件,持ち主が事業をしていて,それが失敗し,抵当に入ってさらに,競売にかけられたそうですこの持ち主には兄弟がおり,仲は良くなく最悪な関係で,さらに,事業もいきずまり,にっちもさっちもという状態だということ。競売で落札したが,物件の中はゴミ屋敷状態,清掃に2週間かかったり,住人の引っ越し代を面倒見たり,現在は抵当権はずしや土地関連の登記など大変だった,という苦労談まで長々と聞きましたさて,物件を訪れると,すでに担当者と,老夫婦が話をしているではないですかその横から,そろりと物件の中にあがり,物件の各箇所チェックをしました。ついでに,デジカメで記録をとりました感想ですが,物件の傷み具合は,年数相応(約20数年経過)からやや傷んでいます。1Fの水回りが傷んでいます。フルリフォームかけないと使えないでしょう。すくいは,2Fは思ったほど傷んでませんでした。値段が値段なので,このあたりは仕方がありません。3組は,来たでしょうか。仲介業者らしき方が,2名来ました。内見をするために物件の確認にきたそうです。内見に来た人たちは,ほとんどが,買い付けを入れないで,帰って行きますその理由ですが,この物件,市街化調整区域のため,再建築不可になっているからです。農家分家として,ここは建築したようです。(農家分家としての建築制限については,地方自治体で違いますので,注意が必要です。)実際に,再建築不可でも,建物の建てかえできなくとも,リフォームすれば,まだまだ十分使えます。運用していけるだけの意志と体力があるかにかかっていますそこで,以下のやりとりをいたしました。(動物には,あまり意味がありません,文字ばかりは読むのつかれるので,多少変化をつけて,文面を見やすくしてみました。不評なら,以後やめときます)(私):この物件,指値をしようと思案していますが,念のため,買い付け入っていますか(担当者):買い付けはまだです。(担当者):しかし,200万円指値交渉がはいっています。この話を聞いて,すかさず,質問しました(私):指値は仲介業者経由ですか(担当者):そうです。(私):物件が決まった場合,仲介業者へ手数料を払わなくてはいけませんよね。(担当者):そうです。(私):手数料分を引いて当方が指値しても良いですか?その方が,担当者さんの面倒な手続きや負担がなくなるのでは(担当者):まさにそのとおりです。)このようなやりとりがありましたが,結論は,数日間募集を行い判断するとのこと。(日)指値交渉中!!←応援おねがいします↑↑ここをポチッと押してください本日は,戸建てのお話しです最近マンションの購入検討と並行して,戸建ての購入検討もしていますあらためて,加藤ひろゆきさんの著書を読み返してみる。・売値では買わず,指値をすべし。・現場確認,現場で指値する算段(指摘箇所)を調べる・担当者がいる場合,買うきマンマンの姿勢をみせる・躯体の状況,設備の状況は細かくみるべし。指値が50万できたとしますリフォーム代は,ざっくり,100万として。・指値可能かどうか?すぐに,回答がきました。←ここをポチッと押してください。悪戦苦闘の末,何とかブログの本分中にブログランキングの表示を入れることが出来るようになりました。今回は,Y市の戸建ての話しです。いつもお願いしています仲介業者に資料やインセンティブなどで,アピールしているが,募集開始して,ほぼ2週間が経過しましたので,電話で連絡して,状況を確認しました私:どうでしょうか?何人くらいに紹介しましたか?業者:2週間で,2人です。私:私のつくった資料をみせていますか?業者:とてもよくできているので,見せるととても評判が良いです。私:決まりませんか?業者:まだです。評判はよく,見に行かなくてもだいたいのことがわかります。私:決まらない理由は?業者:家賃が少しあいません。私:そうですか,もう少し待ちましょう。担当の方はやはり,インセンティブがあるので,進めてはくれています内見はまだですもう少し,様子見ですまた,来週前半に聞いてみようと思います<おまけ>戸建ての台所の電気がこわれているとの連絡がありました。いつものリフォーム業者に安い電灯紹介してもらえないかと,問い合わせたら,気をつかってくれて,ホームセンターで安い電灯探してきますとのこと機器は3980円くらいのがあったと思うとのこと。ここをポチッと押してください本日は,心境を書いています。毎日見ているブログの会に,ついに,今度参加いたしますこのような会への参加は,まったくはじめてで,少し,緊張気味です不動産投資の諸先輩方との会話についていけるのだろうかという,疑問もありますが,いったいどうなることやら。少々不安が,ありますなぜ,参加しようと思ったのかですが,昨年の7月から,不動産投資を勉強し始めましたが,本などでは,モチベーションアップは,限界と感じていますまた,本の内容についての疑問,特に奥に意味することを聞いてみたいと思いもあり,参加いたします。しており,本にはない,何か,ノウハウ的なもの経験や体験を聞きたいという,思いでも参加いたします。ここをポチッと押してください本日は本の感想です。カラー写真がまったくないので,あった方がわかりやすかったと感じました。色づかいが言葉で表現されているのですが,色の印象が理解しにくいので,とても残念でしたが,この点は著者もわかっており,読者特典でメールするとPDFファイルを頂けるようになっています。私は,カラー写真や説明が追加された資料が早期購入特典でいただけたので,この点はすでにフォローされていますので良かったです。大切だと言うことを教えて頂きました最近,思うことがあります。ノウハウは人によって違います実際に試行錯誤してみないと身に付かない部分なのかもしれません。いう意味では,広く浅く,知識を学ぶには単庫本の役割はあるとは思います。本から学ぶ知識には,限界もあります。買ったきっかけ:ブログで紹介がありました。感想:よくまとまっています。おもしろおかしくはありません。非常に良心的な本です。おすすめポイント:全体の流れを参考に自分のスタイルを構築するのに役立ちます。ここをポチッと押してください今日は,いつも見ている「赤ちゃんさん」のブログを見て,とても感動しました「人をののしり,怒り,否定するのではなく,肯定することから始めるのだと。すれば,何倍もの知識を吸収したり,経験を積むことができるのだと。自分が,人の力を認め,少しでも良いところを吸収し,自分の力が向上するようにやっていきたい。ここをポチッと押してください昨日のつづきです。本日,本が到着しましたしかし,アマゾンは,便利ですね。本屋で,必死に探さなくても検索して,すぐにほしい本がみつかります早期購入特典もあったりして,本当に便利になりました私の使い方としては,中古の本をさがすのに良く使います。絶版の本は必須かもしれません。古本屋にいっても売っているかどうかわかりませんから。今度は,どんな本を購入しようか,思案中です。「カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営?空室対策・解消マニュアル?」です。6月18日まで,特典がありました。(すでに終了してしまいましたが,)ちなみに,以下の特典です。・音声ファイル(50分)本は,17日に注文しましたその日にメールで特典のファイルがきましたが,とても長いため,週末にゆっくり,読もうと思います本もまだ,配達されていませんので,読んだら感想をアップしようと思います。ここをポチッと押してくださいまたまた,自己レスになりますアパートか戸建てかで,もやもやしていますある程度レバレッジをかけて,数千万の借金をするには勇気がいります融資がおり,借金した後の心理面の心配もあるかと思います良い借金,悪い借金は言葉ではわかっているつもりです。現実,数字で計算してみても,考えてしまいます例えば,同じ収入を得たとして,以下のケースどちらが,得になるかですあくまでも概算の目安になりますが,以下の条件で計算したと仮定します。:表面利回りごとの年間家賃収入とする・経費を除く収入:ローン以外の経費(家賃の20%)を除いた年間収入とする・月額純利益:純家賃収入(年間収入/12-月額ローン)とする・空室率は考えないとする物件購入価格が2000万円とし,利回り12%で,20年ローンを組む場合の月額純利益ですが,概算で,5万円/月くらいになります資産が増えるが,借金も増えるため,手元に残るお金が少ないことがわかります借りた金額が大きくなると,この金額はさらに大きくなります一方,加藤ひろゆきさんのように,激安一戸建てを現金で購入し,5万円/月で貸すことが出来た場合,上記のような借金における心理面のリスクはなくなりますこの点が,どうも最近,もやもやしてしまう要因になっていますただし,激安一戸建てが購入でき,貸すことができたとしたなら,の話しです。そこが,むずかしい(ノウハウが必要)のは,わかっていますが。ここをポチッと押してください最近,少々考えることがあります。自己レスになります物件を購入する場合を考えますと,戸建てかアパートか,それぞれにメリット,デメリットがありなやんでしまいます例えば,年間家賃収入60万円を得るために,月家賃5万円(アパートなら2.5万円×2戸でも可)の物件を購入したと仮定します。管理費,保険代,税金など諸経費は除いて計算します。アパートで表面利回り10%とすると購入金額600万円になります。この金額なら1Rか1Kになります。戸建てなら,1戸で,2DKか3Kでしょうか,同様に表面利回り10%とすると購入金額600万円になります。・間取りが小さいので1回の修繕費が安く済む・単身赴任,学生向け,回転が早いなどでしょうか,一方,デメリットは,・客付けは間取りに左右されやすい・入居期間が比較的短くなりやすい・立地条件に左右されやすい・競合に影響されやすい・1件の家賃単価が低い・共有スペース(ゴミ置き場)などの掃除などが必要になるなどでしょうか。・空室になったとき収入がなくなるなどでしょうか。ここをポチッと押してください本日は,本の紹介です。大家さん学びの会が出している本です。よくできており,大家さんにこれからなろうとしている方は,必読です。絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル買ったきっかけ:よく見るブロガーのブログで紹介されていましたので,興味がわきました。感想:アパート経営の教科書的な本。深い内容はのっていませんが,広く浅く,一通りの内容は網羅されており,とても良くできています。本の構成も,分かり易いと思います。おすすめポイント:読者全員に凄腕大家さん座談会PDFファイルがもらえます。この特典だけでも,数千円はします。これが,たったの1500円で購入できます。ここをポチッと押してくださいマンションの購入検討をしております。今年に入ってから見つけた物件で,2月ころ問い合わせしたときは,指値は受け付けないとのこと。過去に1人100万円の指値を入れたが,通らなかったとのこと。情報収集をしましたが,その当時,この物件に興味がなくなりました。最近また,気になって問い合わせしたところ,まだ売れていないとのこと。売りに出されてから,6ヶ月はたっているため,売る気があることを確認し,すかさず,指値をしました。指値は通りませんでした。通らなかった理由ですが,(1)指値額がとても大きいことと,(2)1人購入検討者がいるとのことの2点ではないかと思います。購入予定の方は,指値300万円くらいしているとのこと。私は,らしんばんで計算し,指値額を算出しました。金利3%代25年融資からすると,最低1000万円くらいは最低指値しないことには,修繕費もままなりません。物件は縁なので,すっきりと,この物件はあきらめることにしました。おまけですが,業者の方は,熱心で,買い主の融資が通っても通らなくても連絡はくれるとのことでした。一応,買う気はマンマンという姿勢をしめしたところ,売り主の状況がかわったら,真っ先に連絡をくれるとのこと。業者の方には,気長にまってますとの返事をしました。マンション購入に向け日々検討です。ここをポチッと押してくださいY市の戸建てをリフォームし,究極のクロージングまで行いました。続いては,店子づけです。がんばって,リフォームしたので,何とか,仲介業者にアピールもしないことには,せっかくリフォームしても,報われません。そこで,いつも仲介をお願いしている担当者に連絡し,今回のリフォーム内容の説明をすることにしました。私:●×さん,こんにちは。私:これ,お土産です。食べてください担当者:すません。みてください担当者:見せてください。担当者:とっ,とても,すごいですね担当者:これ,つくるのに結構時間かかったでしょう。内見者に,この内容をお伝えください担当者:わかりました。担当者:えっ,ほんとですか私:ほんとです。担当者:時期的にちょっと難しいとはおもいますが,ぜひ,がんばらせていただきますというような,会話がありました。今回は,いつもの業者のみの訪問でしたが,間口を広く,もう少し,違う業者も検討しなくてはと考えています。ここをポチッと押してください最近は,Y市の戸建てのリフォームの話はそこそこ多いのですが,マンション購入の検討についての話は,なかなか進んでいませんので,ブログで紹介することもできません。サラリーマンをしながら,マンション購入を目指し,自分の納得がゆく,パーフェクトな物件,そんなに都合が良いものは,なかなか難しいのかもしれません。それでも,気になる物件ですが,今年になってから,そこそこでてきております。現在はというと,気になる物件,地方物件ですが,1件ようやく,発見しました。そこで,業者へ連絡し,状況を確認しました。現状の確認を兼ね物件の見学をしました。物件の確認ですが,業者とは一緒にいきませんでした。いうのも,よけいな感情が芽生えてしまったり,人のバイアスがかかります。自分で納得する上でも,物件には(特に初めて確認する場合は),業者とは行かない方が良いと考えています。物件は,むちゃくちゃ利回りは高いというわけではありませんが,そこそこな利回りです。問題は,現状の空室3部屋の店子がつくかどうかですわくわくしながら,詳細検討です。一応,買う気は,マンマンと伝え,指値をしてみました。いうのも,銀行でローンを組む場合,金利3%代になるため,その分利回りも多く取らないと行けません。んでチェックし,指値を算出しました。ここをポチッと押してくださいY市の戸建てのリフォームも終盤です。今回は,浦田さんの本に書いてある「究極のクロージング」をするための準備です。何からはじめたかというと,POP造りです。文面をたくさん作成しました。コンセプトを考えるのは,得意な方で,じゃんじゃん考えることができます。作成した文面をラミネート加工作業をおこないました。1つづラミネート作業です。A4の1まいで,2種類のPOPができます。丁寧に,はさみで,きっていきます。裏には,両面テープを貼っておきます。することで,現地に行ったときにすぐに貼ることができます。POPは,全部で,30数枚ほど,準備しました。次に,玄関には,サプライズの準備です。入居を決めてくれた人への感謝の気持ちをつたえるために,ウェルカムバスケットのプレゼントを考えました。<内容>(入れ物:プラスチックカゴ)・クイックルハンディワイパー×1コ・クイックルワイパードライシート×1コ・ボーディーソープ(ビオレu)×1コ・ハンドタオル×4枚,・石けん×1コ,入浴剤(バブ)×2錠,・トイレマジックリンパワーリキッド×1コ,衣料用粉末洗剤(ワンパックアタック)×2コ,・シャンプー/リンス(エッセンシャル)×各1コ,・トイレットペーパー×1コ内見者へ,スリッパの準備です。スリッパをただ,ならべただけだと,内見が終わって,帰るときにスリッパを,きれいに並べない方が多いので,浦田さんは,そうとう苦労したようです。きれいにならばせるためには,どうするかというと,そうですこのような,ラック(2980円ほど)を購入しましょう。スリッパは,表面が竹のものを選びました。見栄え良くするために,色わけしてみました。すると,案外きれいに見えます。次ですが,入居時のしおり,物件メモ,巻き尺,筆記用具,家主からの手紙,入居パンフレットの準備をしました。事前準備は入念に行い,先週現地に,ほとんどのクロージング物,POPなどを設置,ついでに,内見者の滞在時間を長くさせるための,アメ,ゴミ箱の設置など,自分なりに工夫をして,諸々の設置をおこないました。その結果がこのようになりました。ふー結構力が入りました。あとは,内見者がくるだけです。なることやら,結果が,とても楽しみです。ここをポチッと押してくださいY市の戸建てをリフォームしています。訪れたのは,3回目となり,リフォームも終盤です。前回までで行ったことは,草取り,カッティングシート貼り,洗濯ホース用の蛇口の取り付け,軽微な清掃でした。今回は,浴室脱衣場のクッションフロアー貼り,トイレ内のクッションフロアー貼りを行いました。最初に訪問したとき,床が劣化していたため,貼りかえたいと思い,気になっていました。クッションシートを近くのホームセンターで4.5m分購入しました(980円/m)。柄は,濃い木目調です。重たいので,リフォーム業者の方にお願いし,車で運びました。チャレンジですが,要領はカッティングシート貼りと同じ感覚です。浴室の前は,長年の水分が木にしみこみ,ふやけて床が少し劣化し,傷んでます。設計の段階で,この場所は防水のためのクッションフロアーにすべきでした。場所の寸法をはかり,カッターナイフできれいにカットします。目的の場所にはめ込みます。サイズが微妙に合わない場合は,少しづつカットします。両面テープできっちり貼ります。はがれないように,水をこぼしたときに,シートと壁のすき間などに染み込まないように,コーキングします。ジャジャーンできあがりました。調子にのり,トイレにもカッティングシートを貼ろうと思いました。こちらは,貼る前です。こちらは貼った後です。業者にお願いした,キッチンのプレートを確認しました。キッチンの全ての下側にアルミのプレートをくっつけてありました。このプレート貼りに2万1千円かかっています。プレートは,入居者が,使っていくうちに,木に水を染み込ませないために,奮発して設置をお願いしました。クッションシートをはり終えたときには,雨がやんでいました。つづいて,クロージングを行いました。ここをポチッと押してくださいY市の戸建てのリフォームを行っています。前回お話しに出ていました究極のクロージング術ですが,浦田さんの本に書かれていることのうち,無理しないで,やれそうなところから,実践しようと考えています。私の場合は,すべて見よう見まねで,自分流に多少アレンジしながら,準備してみました。・入居時のしおりさて,設置後,どうなるのでしょうか楽しみです。究極のクロージング術を,具体的に進める上で,今回参考にした浦田さんの本を紹介します。買ったきっかけ:私は,ほとんどの浦田さんの本を購入しています。この本は,昨年ブログの中の紹介覧で,知りました。感想:過去の本の焼き直しが多い印象ですが,最新のお話し部分もところどころあります。具体的なノウハウを公開しています。過去の本よりも絵をふんだんに使っているため,初心者の私にも大変わかりやすかったと思います。おすすめポイント:物件購入よりも物件取得後に,自分がどのような行動をとるべきなのか?大家業とはどんなものなのか?より具体的にイメージできます。大家業は決して楽ではありません。本当に好きでないと続かないのかもしれません。そんなことを思わせる1冊です。感動より,楽しさより,なるほど,っと納得できるかと思います。ここをポチッと押してくださいY市の一戸建てのリフォームを行っています。前回までで,自分で行ったものというと,庭の草取り,キッチンのカッティングシート貼り,水道蛇口の交換,軽微な美装などです。他のほとんどはリフォーム業者にお任せでした。リフォームが終わったため,客付け業者に連絡し,募集を再会することにしました。今までは,募集に関しても,こちらからは何もアピールせず,完全に丸投げ状態でした。今回は,積極的に業者に内見者にアピールしようと思っています。先月からほぼ毎週のようにリフォームに行っているのでいろいろなことを実践しようと考えています。(ブログを見ている人には,Y市に住んでいる人のように思えてしまいますが,そうではありません。本業は鬼のように忙しく,特に先月今月は佳境です。)さて,来週にも出張があるので,その合間に,客付け業者へのアポイントを行いました。戸建てのおすすめポイントなどを考え,2枚の資料にしたので,アピールをしようと思います。浦田さんの本にあったように,物件の内見時に,お客様に,アピールできかつ,お得感を与えれば良いと考えました。すれば,家賃アップができるかも・・。そこで,本に載っている究極のクロージング術を実践しようと考えました。脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち空飛ぶかっさんのブログなまら区分派です。