りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)真の行動力の話。Twitterから飛んできた皆さん、、初めましてw読む前に上の狼バナーをポチっていただけるとブログの内容が過激になるシステムを採用しておりますwこんにちは。現実の世界に目を向けるとそんな物件高騰期だろうがお構いなしに高利回りですげー良さげな物件を買ってる人もいらっしゃいます。言うと大抵の人は「良さげな物件を買ってる人は圧倒的に経験値が高く、資金力も豊富なんでしょ?」って思うんでしょうけど実際にはそうとも言い切れません。(むしろ資金力が豊富な人ってそんな高利回り物件ばっかり買わないし)そう思って旅団の中で都合のいいサンプルみたいになるやつはいないかと思って見回したらちょうどいいのが一人いたので今日はそいつのやり方考え方について書いてみます。素性がバレると「狼さんに褒められても気持ち悪いだけ」と言われるので誰とは書きませんが、仮にAさんとしましょう。(お断りしておきますがこのAさん、、本来であればA井親分にしようと思ってたのですが、あいにく現在ハワイに出張中と言うことで取材出来ませんでしたw)このAさん、どういう人物かプロファイルしてみると1お金儲けが大好き2しかも多少グレーなことでもリスクを取ってやり切れる3好奇心旺盛4コミュニケーションスキルは旅団でも群を抜く(話し上手聞き上手で質問力が桁外れw)5ネットに売りに出てる良さげ物件はほぼ網羅しているというやつなのですが、、、このAさんを見ていて特筆すべきは3~5。ネットに出回ってる良さげな物件は寝食を惜しむかのように検索しまくってるんじゃないかと思うのですが、大家の間で話題になる物件はほぼ一度は自力で見に行き、常にある程度の結論を持ってます。(単に物件を知ってるんじゃなく実際に見に行ってるんです、、)また、どんな物件でも自分であればこうしてこうするという考えをいつも張り巡らせるのでワタクシに「この物件どう料理したらいいですかねー」と相談してくる際には常にワタクシが答えるであろう案はすでに検討済みであることが多く、ワタクシにそれ以上の意見が無いと知ると安心して電話を切ります。(実はこれ、結構屈辱ですw)あと飲んだり食ったりすることが多いこのAさんですが、相手がどこに興味を持って話してるかを鋭い嗅覚で感じ取って場がシラケないように常に面白い質問なり問題提起して場を盛り上げようとします。ワタクシのように一方的にしゃべるのではなく聞くときは聞き、意見をする時は意見をするという感じで一緒に話していてもまったくストレスを感じません。基本的にどこでどんなイベントがあろうとも自分のためになると思えば時間をやりくりしてどこでも顔を出します。(ワタクシなんざ「えー、、なんであいつのイベントなんかに今さら行かなきゃいけねーんだよ」って思うだけにこのAさんの謙虚さには毎度頭が下がります。)また、ちょっと面白い話で「ちょっとこれは実現するのが難しいだろうなー」と思うことでもとことん突き詰め実現させようと試みます。前にもワタクシが「いや、いくらなんでもそれは理想論であって相手のこと考えたら無理でしょww」ってバカにした話を見事にディールさせモノにしたこともありこういう行動力がある人だと無鉄砲に行動して痛い目見ることも無いでしょう。(言うなればその行動力に無駄撃ちがほとんどないって感じです)結局のところ人に見えないところでたゆまぬ努力をしてるからこそ、いい物件にありつけるのではと思うのですが、これって自分の考えに圧倒的な自信があるからじゃないかとも思います。(やっぱ投資って最終的には自分を信じ切るってのが大事ですから)ちなみにこのAさん、、ワタクシに相談こそしてきますが意外にワタクシの意見を採用するパターンは多くありません。言うのもこのAさん、ワタクシに質問をぶつけて来る時ってのは大抵「○○についてですがやるとするとどんなリスクがあるの?」って質問で来ます。要するにワタクシが結構保守的キャラだと見抜いて「自分がやろうとしていることをネガティブに考えるとどうなのか?」って部分だけ聞いてくるんじゃないかと思うのですが、ワタクシの利用できるところだけを利用してそれ以外は他の意見を参考にするという姿勢、、もしかしたらこういうところで差がついてしまうんじゃないかと思います。言うのもよくワタクシに不動産の話で相談してくる人ってワタクシの意見だけがなんとなく正しいって質問してくる方が多く、答えが保守的であればあるほど喜ぶ傾向があるように感じます。実際、相談者の人が買いたいって物件を相談してくればワタクシ、注意点を先に教えることが多くその話に時間を割きすぎると相談者から見るとその物件自体が悪い物件じゃないかって思ってしまうケースがあるんです。相談する時間や聞き方次第では保守的なワタクシに相談するとどうしてもネガティブなところばかりが浮き出てしまいなんとなく「この物件は買いじゃないのかなー」と諦めさせてしまっているんじゃないかと思うのですがこのAさんは最初から「相談する物件について狼は手離しで肯定化するやつじゃない」と割り切って相談しているからこそ聞くだけ聞いて他の人の意見も聞き自分の考えと照合して正しいのか間違ってるのかを判断しているんじゃないかと。Aさん、、ワタクシに相談してきて「あれだけ言っちゃったからさすがに買うのを諦めたかなー」と思ってたら「狼さん、、結局あの物件、買いましたよ」となり、ワタクシが指摘した問題点はと聞くと「あの問題はあーしてこーしてなんとか解決しました」なんて感じでクリアしてます。聞けばいろいろ試行錯誤して解決したそうなんですが、ワタクシならそこまでして買おうとは思わねーだろってことでもAさんからすると「ただでさえ今は買える物件が少ないんだからそのくらい努力しないと物件は増やせませんよ」と笑われます。(何度も言いますがワタクシ、これ結構屈辱ですw)あと、Aさん以外でも「今さら地方の築古RCなんて何の罰ゲームだよww」って思う物件でもきちんとそのエリアの特性を捉えて自分が欲しいと思える売値まで下がるのをひたすら待ちつつ売り主が諦めて安くした瞬間にサッとさらっていく人もいます。いう人ってやっぱり自分のモノサシがしっかりあって「欲しいけどこれじゃ買っても意味ないから万が一、ここまで下がったら買おう」と決めていたりしてそれをキチンと仲介さんとかに伝えて常に網を張り続けています。自分のモノサシで決めた投資基準に合わなければ絶対に妥協して手を出すなんてことはしません。周りの大家さんが「待ってても利回り下がんねーし、贅沢言ってるといつまでも買えないしなー・・・」なんて物件を買い増しているのを垣間見えるとどうしても「自分も買いたい」って誘惑に駆られがちですがここがしっかりしてる人ってのは妙な物件に手を出すこともなく仮に買うとなるととんでもない買値で買ってます。(ワタクシにはそこまで耐えられる精神力が無いのでどこかで妥協しちゃうのですがこういう人はホントすごいですw)よく不動産投資本とかで「行動力」って言葉が先走りますが「真の行動力」ってきっとこう言うことを言うんじゃないかと思います。この時の行動力ってものすごいエネルギーを使うので途中で息切れしそうになるんじゃないかと思いますが、恐らくこういう人って最初からペース配分が出来ているので傍から見れば疲れ知らずに見えるのですが決してそういうわけでもないでしょう。書くとまるで神々しい能力があるから今どき良さげな物件が買えてるって思いがちですが、彼らからすれば当たり前のことをコツコツやってるだけに過ぎないそうです。書くときっとこのAさんが誰なのか気になる人も多いんじゃないかと思いますが、この話には続きがあります。不動産投資でこれだけ銭ゲバ行為を働いているわけですから不動産投資に膨大な時間を掛けています。聞けば物件検索だけで長いときは3時間、現地調査だって土日返上で出掛けちゃうし平日は夜討ち朝駆けで活動してる関係で家庭を顧みる時間がほとんど無く数年前から家庭環境はグチャグチャだそうです。(ま、そのグチャグチャ、、単に不動産投資の活動だけじゃない気もしますけどw)それでもあり得ないくらいの不動産投資で銭ゲバぶりでお金だけは家族の元に入ってくるので奥様も「言いたいことはや山ほどあれど稼いでるうちは我慢我慢、、、」というスタンスらしくこれで不動産投資で穴を開けるようなことでも起きればさっさと捨てられてしまうでしょう。(金の切れ目が縁の切れ目ってやつですw)そんな常に緊張感溢れる背水の陣で臨んでいることが実は成功の要因だったりするんじゃないかと思ったりもしますが、、もしかしたらお金儲けってなにかしらを犠牲にしないと成り立たないものなのかもしれませんね。TOP稟議の壁、、、。(幻のH2Rの件)昨日休んでおきながら今日は身内ネタでございます。昨日は急遽ブログをお休みしてしまい申し訳ありませんでした。(しかもお休みしたってのに相変わらずのポチ支援いただき感謝感激ですw)昨日は午後から年貢屋様の襲撃を受け4時間近く取り調べがあったわけですが、その後、3時間ほど遅刻して上野某所での売りホテル用地の最終交渉の席に付くことになりました。直前になって「候補の物件がもう一つあるのでウチの物件とその物件のどちらかを買う」という究極の二択となり場合によっては最終稟議次第で3か月の苦労が水の泡と化す可能性が急浮上してきたんです。wただ、立地的にも集客的にも贔屓目無しで見てもこっちの物件の方が絶対有利なのですが売値的には相手の物件の方が安いので「ケチくさい上層部が土壇場になって安い方を選択する」なんて可能性もあるそうで、結局我々、、呼び込み条例なんかブッチギリな上野仲町商店街には行かず、そのまま帰宅と相成りました。(こういう大事な商談前に大酒飲むと決まっていいことが無いんですw)明けて本日、、ま、わざわざブログネタにしようってんですからいい結果なんか出るはずもなく(こっちに決まりましたーwなんて嬉しそうに書いたらみんなここで読むの辞めちゃうでしょ?w)今朝の最終稟議ではケチくさい上層部の最終判断は「格安売地」に一気に傾いたそうでお昼過ぎになって「オオカミちゃん、、、やっぱり向こうに決まっちゃったよ」と連絡が来てワタクシ、、昨日以上にやる気が消失です。(ってかワタクシの3か月を返せと言いたいですw)どうも最近のホテル用地はちょっと前みたいに一等地でなくてもネット集客等で集客すれば駅からちょっと離れてても集客に問題は無いらしく取得費用の安い立地で鉄骨造でさっさと建てて運用した方が得だと思われてるフシがあります。上野界隈はそもそもホテルも飽和状態に近づいてるようで「わざわざ上野なんかにホテル作らなくてもいいんじゃね」って話もチラホラ聞こえ始めてるのでもしかしたらこのオリンピックに向けた外国人特需を狙ったホテルラッシュもそろそろ終焉を迎える予感ぷんぷんです。久しぶりにデカい物件が決まると思ってたのですが、不動産の神様はそうやすやすとは儲けさせてはくれないようで(オマエに大金持たせてもロクなことが無いとか思ってんじゃないかと)またイチから客付け開始です。当初から一人でやってたのでエスパー君に「近々大金が入るから使い道考えとけよw」と期待感で空気をパンパンに膨らませたのは一昨日の夜。現在時刻の16時半時点でこのダメになった話はエスパー君も知りません。そんなエスパー君に「ごめん、、日曜の話、、土壇場でダメになっちゃっってさー」と笑顔で語り掛けたいのですが、前に書いたかのワシントンの桜のように正直に話したら秒殺でマウントされて腕ひしぎ逆十字固めかそのままパワーボムを喰らいそうでございます。朝からネットで超嬉しそうな顔してKAWASAKIのH2Rのカタログを見てるのでなかなか声が掛けられません。大金が入ったら迷わずこのバイクをチョイスする気満々なんでしょうけど、、ごめん、、もうそのバイクは買えても田宮のプラモデルでしか買ってあげられない気がします。何度も言うけど実物はもう買ってあげられないんです。郷ひろみ)結局、17時過ぎに「ちょっと打ち合わせがあるから」と直帰札をぶら下げて会社を出て来ちゃいました。(と言うことで現在地、近所のスタバです)きっと18時になればこのブログをエスパー君が見ると思うのでその時にこの話を知ることになるかと思いますが、あれだけ大見栄切ってしまったワタクシ、、ホントに合わせる顔がございません。言うことでエスパー君、、あの話はキレイさっぱり無かったことにしてください。TOPでん兄の初契約。うーん、、今日はちょっと痛いかもしんないんですのww(本日の痛い度数☆☆☆)こんにちは。ワタクシのギターに師匠であらせられるでんじゃらす兄さん(但し、不動産業に於いてはワタクシのパシリですw)。5月の連休明けに宅建業者として開業したのですが、早くも本日、初契約を締結したそうです。契約したからって必ずしも決済まで無事に辿りつけるってわけでもないのでお祝いは決済が無事に済んだらにしようと思います。今日は8件の相談に乗りました。やってみて思ったのですがこれって時間が経つのを忘れてしまうくらいめちゃめちゃ楽しいですwww(やはりワタクシ典型的な「教え魔」なんだと確信しましたw)なんかこれならしばらくは楽しくやれそうな気がするのでメールお待ちしてます。(電話してるとなんか仕事やってる感もあるしw)と、無理してちょっと書いてみましたが段々痛くなってきたので本日はこれで終了です。TOP築古組組長の誕生日。今日は最後に大事なお知らせがあるんですのwこんにちは。我々狼旅団は基本的に他の大家さんの会とのシガラミも無いのでどこの団体にもいつでもケンカが売れる仕様になってます。(だから周りは敵だらけなんですがw)しかし、そうは言っても一部の旅団員が多数含まれる「しょぼくれん(最近は活動してないみたいです)」とか「東京築古組」などは数少ない友好団体として位置付け。(だからワタクシ、しょぼくれんと築古組には逆らえませんw)そんな数少ない友好団体である東京築古組の組長であらせられる川村組長の誕生日が本日2月20日。組長の生誕なんだから築古組で祝ってあげればいいじゃんとも思ったのですが、我々、どうしても気になることがありそれに併せて川村さんの誕生日会を開催する運びになりました。「ホームレスでもこんな鞄持ってねーよwww」ってくらいボロボロなんです。(ご本人はリノベ現場等で使ってる鞄なのでどんなにボロボロだろうと全く気にしてないのですがこっちが気になるんですw)ここゆう「築古組の組長とのあろうお方があんな鞄持ってちゃマズいですよ。他の大家団体の長の鞄がボロボロだなんて旅団員には全く関係ない話なのですが、我々団員にとって川村さんは「父なる太陽」のような位置づけでのでここゆうの言い分ももっともです。言うことで我々一部有志が持ち寄ったお金で素敵な鞄をプレゼントしつつどうせ奥様にも祝って貰えないだろうからと賑々しく生誕の宴を開催する運びとなりました。なんとなく川村さんに電話して「金曜日の夜、一緒に飲みませんか?」とお誘いしてサプライズ的誕生会の仕込みもバッチリだし、プレゼントのリノベバックの買い出しも完了して我々一部有志も昨日は仕事も早く切り上げて開催地である新宿某所の居酒屋に向かいました。あとは川村さんの降臨を待つばかり。川村さんが無事降臨してサプライズ的に誕生日プレゼントとケーキで祝って大団円を期待していた我々ですが、こんなことでも一筋縄でいかないのが我々狼旅団。えぇ、、イベント当日になって肝心の川村組長にアクシデント発生です。なんと川村組長、、どこかの自分の物件のリノベ中に腰を痛めてしまいぎっくり腰になってしまったようで待てど暮らせど生誕祝いの会場に来ないんです。不在のまま不在の人の誕生日を祝うという異例の事態になり、場の雰囲気はさながらテーブルマナー教室なったのは言うまでもありません。(えぇ、、誰一人物音立てない静かな宴になりましたよw)しかし、それでも一度動き出した歯車はおいそれとは止まりません。えぇ、、主役不在の誕生会であってもお店側の気配りでタイムスケジュール通り、開始1時間半後にはライトダウンされた会場にサプライズケーキがカラフルな火花と共に登場してシラケた雰囲気だった会場はそれはそれは一段と気恥ずかしいものになってしまいました。wそんなこんなで主役不在の誕生パーティでしたが有志一同で買った新しいカバンはご自宅に「エロ本在中」と明朝体の赤文字で書いてお送りしましたので良ければお使いくださいませw(宅急便は奥様が受け取るでしょうけどこのくらいの罰ゲームにしないと我々、勘定合いませんw)さて、なんでこんな一部の身内ウケしかしそうもないネタを今日ぶつけたかというと、今日は4月分のセミナー募集の告知日だからなんです。来週の2月24日(水)のブログ更新時から受付開始します。参加希望の方、くれぐれも出遅れないようご注意ください。