りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。手ピカジェル、、そろそろ在庫が切れそうです。今日は久しぶりにご質問が来たのでお答えさせていただきます。5年ほど狼さんのブログ拝見しておりますが、初めてコメントに質問書きます、よろしくお願いします。シェアハウス運営しています。良い入居者のみなさんに恵まれ、楽しく運営しております。うちのシェアハウスは6ヶ月の定期契約です。とある1名の方が再契約をした途端、滞納を始め、すぐシェアハウスに帰らなくなりました。本人に連絡しても一切出ず、緊急連絡先(実家の親)もまったく連絡がつかず、仕事も辞めていました。そんな状態で再契約したのか謎で、もしかして私が荷物を勝手に出すのを期待して、訴えて慰謝料?を踏んだくってやろうと思ってるのかもと疑っております。黙って放置というわけもいかないので、裁判所に契約解除と明け渡し請求を頼もうとしました。本人行方不明のため、公示送達を希望するものの、住民票のある実家の方に訴状が送られても受け取ってもらえず、実家に行って会おうとするも居留守なのか本当にいないのか会えずで、公示送達がいつまでもなされない状態です。このままでは滞納だけが増えていき、しかも1部屋がずっと使えないままとなります。なんとか解決する方法はありませんでしょうか。すればこれ以降このような事態を防ぐことができるでしょうか。教えていただけたら幸いです。今日もこの質問しか来てないのでブログで答えられる範囲で書いてみます。(最近の狼ブログは皆さまの質問メールで成り立っておりますw)この場合、一番重要なのが契約書です。この契約書にどのように条項が反映されているかで滞納者に反撃の狼煙をあげられるか否かが決まってしまうわけなのですが、今回のようにシェアハウスの6か月の定期借家契約と言うことですと普通賃借の契約でも無いのでそもそも自動更新型でもなく、契約期間が満了すれば自動的に契約は終了します。今回一番厄介なのが「荷物をそのまま放置してる」ってこと。捉え方によっては確かにこの滞納者が意図的に荷物を部屋に残し勝手に処分したらオーナーに因縁付けてやろうと思ってしまうのも無理もありません。(この手の人ってそういう輩に入れ知恵されて当初は違ってても自分が不利になると後々水を得た魚のようにそう主張してくるヤツも多いですから)とは言え、シェアハウスの小さい一部屋を貸してるわけなのでどのくらいの荷物なんでしょうか?(家財道具一式ってわけでも無い気がします)賃貸契約では自力救済が禁止されているので勝手に荷物を搬出しちゃいけないってルールがありますが、相手が行方不明、しかも実家に連絡しても捕まらない、実家に行っても留守(居留守)なんてパターンですとこの滞納者は1実家からも見放されて実家もこいつに関わりたくない2他からの借金等の催促が来ていて実家もその対応に手慣れているなんてパターンじゃないかと思います。これを法的に片付けようとすれば裁判で強制執行の判決を取らなきゃいけないのできちんと順序立てて実行する以外にありませんがワタクシであれば1あえて実家の家族が読むように普通郵便で手紙を書く2内容はシェアハウスに荷物が残ってるのでその間の家賃が発生し続けている3このまま行くと家賃は無限に掛かるのでその請求が滞納者に対して永遠に続くことを認知させる4荷物を取りに来るか、こちらで処分するかすればその請求も止まる5と言うことでどちらか選べで、最終的には6どちらかに応じてくれれば滞納家賃は免除すると書き、7返信用封筒入れて送り返して貰うなんてパターンを使います。(オペレーション名:「飴と鞭作戦」ですw)滞納家賃を取り立てたいって気持ちもわかりますが消去法で考えてもこの滞納者がまともに払ってくれる可能性は低く、すべての面でオーナー側が勝つって話は現実的ではないので滞納者本人ではなく実家の許可をアメと鞭を使って実家には負担はさせないが残置物撤去の許可はくれという発想で攻めてみてはいかがでしょうか?ただこの手紙も普通郵便なので今の実家の状況では開封することも難しいでしょう。言うことでここは滞納者の名前ではなく実家の違う人宛ての手紙で送り付けます。(えぇ、、この手の実家は本人の手紙は忌み嫌って開けませんが違う名前で送ると思わず封を開けちゃうもんですw)手紙はもちろん高圧的な文書ではなくオーナーとして困ってることを前面に出し、穏便に片付けたい気持ちを伝えれば意外に伝わるものです。(ちなみにこの手法、、ワタクシは10回やって8回成功するくらいの確率でございます)滞納家賃が返って来ないのは腹も立ちますが「滞納する住人を受け入れてしまったのはオーナーにも責任がある」というのがワタクシの持論でもあるので(だからワタクシ入居審査が厳しいんです)公示送達までやっても回収出来ないのであれば気持ちを切り変えて早く原状回復して新規に募集再開した方がいいかと思います。(その方がストレスなく生きていけますw)さて、これ以降の再発防止策ですが、これは言うまでもなく契約書の約定の改訂以外にありません。シェアハウスという6か月の定期借家=一年以内の使用賃借と言うことですので、ここは契約約定の特約欄を使ってオーナーに有利な契約に変更です。・契約期間中に借主と1ヵ月間音信不通になった場合、自動的に契約満了とする・その際の残置物は放棄したものとみなしオーナーに帰属する・その残置物に貴重品が含まれていても一切の損害賠償請求は出来ないなんてのをいろいろ付け足して借主からハンコを貰っておけばイザという時にも役に立ちます。賃借契約とはいえ、一方的に貸主有利な契約は法的に否定されることもありますが書いておくことで後々因縁付けられても「ここに書いてあるじゃねーかよ!」と反論すれば大抵の人は文句も言いずらくワタクシの経験でもこの作戦で結構通用してます。(契約書に書いてあるかないかって結構大事なんです)と、今日書いたことが必ずしも正しい手法ではないと思いますがご参考いただけると幸いです。予想通りの自粛ムード展開を鑑み、開催未定とさせていただきます。(4月から、、と思ってましたがなんか雲行きが怪しくなってきました。TOP自粛ムードうちの会社もテレワークにしたいですwこんにちは。質問が来ないからブログ更新しないってやってるといつまでもブログ更新出来ないので今日は質問形式ではなく普通にブログ更新します。(ってかここ最近質問が全く来なくなりましたw)水際でなんとか凌いでいたかに見えてたコロナ騒動。発生時期が中国の春節と重なってしまったことで政府が対策する前に入り込んでしまってたようでやはり水際で防ぐと言うのは出来なかった模様です。感染経路がわかってない感染者もいるようで今日になって政府からも「市中感染が始まった」と正式に認めましたから専門家の人がおっしゃってるように今の時点で潜在的な感染者は相当数いるでしょうし発症してない人は感染に気付かずに移動し続けちゃいますので中国ほどでは無いにしろそこそこ感染は広がってしまうんじゃないかと思います。そんなこともあり何やらこんなICHIメーターらしきサイトも出来た模様ですさらに言えばどのくらいの期間、感染が拡大するのかがわからないのが不気味だし今回のウイルスは潜伏期間でも感染するそうなので前回の新型インフルより流行期間が長くなるのではないかとも言われており病状は重篤にはなりにくいとはいえ、今後あちこちで起こるであろう自粛ムードの余波で様々なイベントも中止になり国内消費は落ち、さらにインバウンド需要の低下のダブルパンチで相当な景気悪化になる予感がします。そこに来て今日発表の国内GDPはまさかの-6.3%。(ちなみに東日本大震災時で-6.8%でございます)去年消費税を上げた余波で消費が冷え込んでここまで下げたのだと思いますがこの時点で今のコロナ騒動は織り込んでもいませんでしたから正直な話、、ここまで悪いイベントが続くと今後の景気ってどうなるのよ?と心配してしまいます。言うまでもなく昨今の不動産価格上昇はこの景気上向きに伴う実需層の活況が源泉のひとつです。首都圏のホテル開発事情はまさに今後予測されるインバウンド需要を取り込むべく「こんなクソ高い土地値で何しようっていうのよ?」って声をあざ笑うかのように上昇の一途を辿り、建築費にしても建築需要が旺盛なために部材が足りなくなったり人件費の高騰で上がったものが昨今の分譲マンションの分譲価格高騰の要因でもあるんです。(おかげさまで昨今に新築してる分譲レジの仕様のチープさには目を見張るものがございます)また昨今の金融緩和政策で市中のお金はダブつき株価が下がっても他に投資するものが無いので株式に流れ、さらにその余剰金が不動産投資に流れ着きいまだにバブルの様相でしたがここまで実需の需要が激減しそうな事態になると投資意欲が減退し下手すると開発系の不動産屋でも資金が回らなくなり倒産が相次ぐなんてことにも成りかねません。不動産価格は需要と供給のバランスで価格が決まってきますが、昨今のサラリーマン向け融資の激絞り具合を見てると買えるプレーヤーも少なく、実需の需要が無くなれば不動産価格はさらに値下がりしちゃいます。前回のリーマンショック後の動乱期のドサクサで財を築いたサラリーマン投資家も多かったのでワタクシ、、この今年来年で起こるんじゃないかと思うこの動乱期が世の不動産投資家にとって一つのチャンスじゃないかと思い始めてます。(後になって「あの時が動乱期だったね」と言われてもいいように今のうちに証拠残しの意味でもこう書き記しておきますw)えぇ、、こういう時はどこに需要があってどこに需要が無くなるか?を仮説立ててその仮説をいろいろな情報を得て検証しつつピンポイントで見つけた価格の歪みに向かって種銭を張るというのが一番間違いない方法ではないかと思いますが、前回のリーマンショックとは違い今回はサラリーマン大家さん人口が増えてるので別に富裕層でなくとも多少の現金を持ち合わせている人であればそれなりに勝負が出来るんじゃないかと思うんです。世のサラリーマン大家さんが多いと言っても全員が高スキルってわけでもありませんし、ここ数年のフルローンブームで物件をたくさん持ってるけど思ったように収支が出ずに保有耐性が著しくヤバイ人も多いはずで、今はなんとか経営努力で低空室率を維持出来ていても消費が冷え込む場面ではその部屋の維持にも限界が来るんじゃないかと。(ちなみに東日本の時は不景気で家賃が払えないので実家に帰るって行動が多かった気がします)こんな需要と供給のバランスを見極め「確かに空室が増えて家賃収入は下がるけど土地としても価値はそれほど下がらない」って地域を見つけるとか、「空室になるのは前オーナーの実力が無いだけで俺様なら楽勝で埋まる」なんて物件を見つけて「家賃半値でも耐えられる指値w」をして売ってくれれば買うなんて芸当も不可能じゃありません。(えぇ、、リーマンショックの時はもはや「投資利回りで売る」なんて話でもなく「とにかく売れてくれさえすればいい(この保有ストレスさえなんとかなればいいです)」なんて言って格安で売られてる物件も多かったですからw)こんな時期ってのは不確定要素が多い動乱期に起きがちなのでマーケット動向を見るだけじゃなくちょっとは国外、国内経済にも目を向けてマクロな視点で見ると面白いかと思います。(些細な情報が「実は物凄い価値ある情報だった」ってことが多い気がします)だってあれです。今頑張って物件を探してもなかなか思うように指値通らなくて買えないし、まだ動乱期前なのでヒーヒー言いながら無理やり持ってる人も「どんなに苦しくても残債以下に売るわけにはいかん(そんなことしたらガミッちゃうじゃんw)」って思ってるからこそいまだに投資利回りレベルで売り出されているんです。ホントの動乱期になれば「とにかく売れて手が離れれば安心して眠れる」なんて思う人も多いでしょうし、早く不動産投資したいからと焦って相手の言い値で買うのではなく相手の足元見て「今月決済してやるからこの値段で売れ(命令形)」で買うくらいの気持ちでやると良いかと思います。あれです、、あくまでもこの動乱期は様々な悪いイベントが重ならないと起きない現象ですので例えば春になって温かくなり「コロナ騒動なんてどこ行ったんだよ」と京都に中国人がわんさと押し掛けるようになってしまえばこの動乱も起きることもございません。ここさえ見誤らなければ今から不動産投資やっても勝てる確率が上がりますのでこんなチャンスが訪れたあかつきにはこのブログのことを思い出して実践してみてください。真逆の結果になっております。TOP今日は3つも質問にお答えします。休み明けはなにかと忙しいですwこんにちは。本来であれば業者さんも休みなのでウチも結構ヒマなのですが、今日は午後からずっと外に出る関係で大急ぎで更新します。本日の質問は3つですが時間が無いのでかなり端折ってお答えしてる質問もございます。質問1いつもお世話になります。最近●待で都内一等地新築マンション投資を勧めている方がいらっしゃいますが、閣下の分析・感想はいかがでしょうか。塾生を募ってやっていらっしゃるので、それほど美味しい物件がゴロゴロあるのか不思議に思っています。参入時期次第な点もあるかと思いますが、ぜひご教授くださいませ。コロナでいろいろな業種の零細業者が、潰れそうな予感がします。最近〇待のコラムを読んでないので詳しく知りませんが一般論で語れば確かに都内の一等地に新築マンションを格安で建てることが出来れば入居者に困ることも無いしその資産は目減りすることなく残債も減らせますから抜群な投資じゃないかと思います。今は融資が出ない時期ですから種銭持ってて融資属性が高い人であればここ数年で一番の買い時。(土地や建築費が高止まりしてるってのはまるっきり無視のプレーヤー人口が減ってるとしてだけの判断ですが)そう考えると徐々に土地の安い地方を転戦するより都内の一等地で一気に資産を膨らますことも可能ってわけです。言え、土地が容積を食いきれる成形地で面積がデカければ世の不動産屋さんがこぞって一番高く売れるであろうホテル用地や商業ビル用地に変えてしまうでしょうから都内の一等地でこれをやろうとしたら相当な変形地か道路奥深く侵入した場所に無理やり新築を建てることになります。(要するに一時流行った都内の変形地に重層長屋を突っ込んで利回り稼ぐ手法に近いです)ま、そうは言っても都内の一等地ですから多少土地が変形してようが道路が狭くて引っ越し車両も入れないなんて場所だろうが借りて住む人からしたらどうでもいい話なのでうまいこと土地を見つけて上手いこと安く豪華に建ててくれる工務店を見つければ都内一等地と言えども利回りで7%前後はいくんじゃないでしょうか?しかし、、しかしです。ワタクシも都内に50年住んでてそのうちの半分を不動産業界に身を置いてる立場なのでよくわかりますが、このいくつものハードルを越えられるような物件(土地)はそうそう見つかりません。(えぇ、、断言しますw)なぜかと言えば元々その土地を持ってる人からしたら売る際に安く売ろうなんて思わないからで仮に変形地だろうがほとんど道路に接道してない土地だろうが普通に考えたら投資で買えるような価格では売り出さないんです。(皆さん決まって実需価格での価格設定してきます)仮にそれが出来るとしたら1売却依頼を受けた仲介さんが査定段階で値付け間違いを起こす(故意、偶然に関わらずw)2その土地をこの値段でも買おうっと人が現れない(売主を囲い込んで表にあまり出さないも含むw)3想定通りの融資額が通る(手金目いっぱい突っ込んでも買えれば官軍ですw)4そもそも6%の利回りが都内一等地の高利回り相場なんだと洗脳される人が登場する5都内一等地に物件を保有することがいかに凄いかと満足出来ちゃう人が登場する6あまりに安いから「他人に売るくらいなら自分で買って建てちゃうよ」という気を起こさない人が介在しているなどなど、、数々の高いハードルを越えなくてはいけません。(個人的には456あたりが難しい気がしますw)また都内一等地と言うことを考えると賃料設定は相当ガバガバ設定出来ちゃうので新築プレミアを上手に使えば例えば20m2前後のワンルームであっても13万くらいじゃないと厳しい部屋でも想定レントロール上は16万って設定も可能です。その後数年経って新築プレミアのメッキが剥がれた時には相当の利回り低下が予想されますがその時にはもはや想定7%の利回りが5%台になってもケツ拭くのはその話に乗っかった買主ですから企画した人は全く関係ありません。それでも仮に最初のうちはこのスキームを思いつく人もいなかったと仮定すれば(そんなベタなこと思いつかない不動産屋も少ないとは思いますがw)最初の1年~2年くらいはある程度独壇場かもしれません。そのスキームが儲かるとわかればその後はどっと参入者が増え一気にマーケットが飽和するのはかぼちゃやレオパなどの過去の歴史が物語ってます。(そうなれば都内一等地のクズ土地相場が一気に値上がりしちゃいます)これを仮にワタクシがやろうと思って投資塾を開き実践したとしても最初の4~5人は勢いで出来ちゃうかもしれませんがその後入塾してきた人の分まで土地を探すことは出来ず最終的には入塾費を返す羽目になるかかぼちゃ同様都内一等地の定義を段々と変えて最終的には葛飾区や荒川区や足立区も「都内23区なんだからある意味都内の一等地です(「だって日本の国土の大部分は23区外でしょ理論」ですw)」とそのあたりの土地で顧客に事業化を勧めます。(かなり強引な手法ですが入塾費用返すの嫌ですもんw)ただあれです。これを最近流行りの「都内一等地での狭小マンション化」をすれば話は別です。ご存知の通り、収益物件は部屋を小さくすればするほど収益性が上がります。3畳一間で水回りを充実させれば最近の若い人は喜んで入居するそうですのでここに特化して開発すれば20坪の妙な形した土地に妙な形の建物建てて収益化も可能ではないかと思います。ま、そんな木造ワンルームを畑持ってる地主がこぞって建てて供給が過大になり死に絶えたってことが平成初期にもありましたけどね。・・・長くなりましたので次の質問に行きます。(そろそろ墓穴掘りそうですw)質問2はじめまして。初歩的な質問ですいません。2年ぐらいROMっているのですが、どうやって不動産投資を始めたら良いのでしょうか?サラリーマンですが節税も兼ねて始めたいと思っています。とあるセミナーに行ったところ、マンツーマンで色々勧められて電話もかかってくるようになりましたが、、ブログを読んでやはり危ないと思い、やめました。他の会社からもかかってくるようになってしまったのですが、、笑。地元の不動産屋はほぼ賃貸メインが多く、スミフは隣駅にあるのですが。匿名希望まずはここ2年間、物件も買わずにワタクシのブログをひたすらROMってくれたことに敬意を表します。(よくまあ、マンツーで囲い込まれそうになってよくぞここまで我慢できたものですねw)不動産業者のワタクシとして思うのは不動産投資ってのはやはり「始めた時期がいつか?」に尽きると思います。匿名希望さんは2年前に不動産投資に目覚めたそうですが2年前と言えば徐々に絞られ始めた不動産融資の扉がほぼ閉じてしまい、それまでワガモノ顔で練り歩いてたサンタメ業者やエビ偽造して無理やり融資を通してた業者が表舞台から消えかかってた時期。そんな時だったので一棟物件ではもはや融資が引けないと悟った業者さんが比較的融資が緩かった区分マンション投資にシフトし始めた時期です。まっさらのクレヒスな人を見かけようものならマンツーで囲い込み「節税対策になります」とか「生命保険替わりになります」と〇リックスあたりのフルローンで融資を引かせて一日に2件物件を買わせるなんて話があったかと思います。不動産投資を始めると言うのであればまずはその電話が掛ってくる人たちに嘘でもいいので「私、先月付で会社を辞めて通販系事業を起業したんです」と言ってみてください。(社会保険じゃなくなった人なのでセールスの嵐は止むはずです)過去の清算が終わったところでようやくスタート地点に建てるわけですが、先ほどの申し上げた通り不動産投資は始めた時期がモノを言います。今のような融資も出なければ掴んだ物件が高値掴みなので売るに売れないから最低でも残債を上回る値段じゃないと売れないって物件がウヨウヨとマーケットをさ迷ってる時期に不動産投資を始めてもロクなことがありませんのでここは「どんな物件が安く売り出される可能性があるのか?」を勉強するところから始めてみましょう。(えぇ、、利回りは2年前より下がってるように見えますが買うのは今じゃありません)不動産の価格がなにより道路付けが価格構成に影響します。(4m幅の道路と1.2m幅の道路では圧倒的に4m道路の方が高いです)また実需で買う人が買えちゃう不動産であれば投資目的で買おうとしてる人には高くて買えません。「ふむふむ、、この物件、たしかに道路は狭いけどここをこうしてこうすれば賃貸の客付けには困らないな」なんてことが読めるようになってきたら次に進みます。(まだ買っちゃだめですw)恐らくはこの頃になるともっと情報量が増えてるはずなので「築古戸建てっていいな(安くて簡単に始められそう)」と思うようになってるはずです。この築古戸建ては昨今の融資事情からプレーヤーの数が激増し、都内近郊ではもはやババの掴み合いと化してます。言ってここで怯んではいつまで経っても物件は買えません。そこであちこちの大家の会に潜入します。大家の会では定期的にリフォームした物件の見学会や飲み会を通じて勉強会らしきことをやってるところがあります。そこに「狼旅団のブログを読んでるこれから大家です」と飛び込んでみてください。(そう告げて「え?あんなブログ読んでるの?」と苦笑いをする人であればその席には座らず違う席にパイルダーオンしてください)これを繰り返してるとやたら世話好きでいろいろ教えてくれる大家さんに出会えるはずです。その人が見つかったらすかさず「どこかで見学会やってないか?もしくはそういうコネが無いか?」と聞いておきます。(該当してれば連絡先を交換します)ただ名刺交換しただけだと相手も覚えてくれないのでFacebookでも繋がります。(FBを会社利用してる場合はもう一つ不動産アカウントを作ってください)これで大家さんクラスタ勢とのつながりが出来ましたのであとはそこに常駐してROMりつつ時々いいねを押し、コメント入れて親しくなってください。そこから先はその大家さんがいろいろ教えてくれますし、業者情報だけでなくスミフの上手な使い方も伝授されるはずです。(わからなければまたワタクシにメールくださいw)と、この話、書き始めるとキリが無いので次行きますw質問3ド田舎のRC(事務所)物件はじめまして。いつも楽しく拝読しています。ご子息の就職相談には爆笑しました。私の息子が大きくなれば、不動産業界に入って第4ボタンまで開けるくらい大物になってほしいものです。質問ですが、初の物件購入で迷っています。イトコ(不動産屋)からの紹介でネットには載っていない上流?物件です。店舗×2は10年間満室=オーナー。事務所×10は10年空室(募集せず)。・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。