りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。ブログの読みどころは最後の3行だけかもしれませんwこんにちは。最初の頃はブログネタ探しで結構重宝してたのですが、昨今はネタになるものも少なくなり一部でそろそろ取るのをやめようと思ってるものがあります。その最有力候補がゼンチン新聞とヤヌジヌなのですが(特にヤヌジヌは馴れ合い系キラキラ大家ばかりしか登場しなくなったので取るだけ無駄な気がしてます)昨日届いたゼンチン新聞に気になる広告を発見しました。えぇ、、ゴミ屋敷清掃士です。広告によれば・世の中のゴミ屋敷、汚部屋は10軒に1軒と言われるほどになり大きな社会問題になっている・同時に女性や高齢者から法外な料金を騙し取る悪徳業者の存在がある・そういう業界に対して顧客が安心して依頼できる基準作るべく一般社団法人化したとのこと。たしかにこの手の清掃業者の見積もりには決まった基準がなく半ば言い値的な値付けで依頼することが多いですからこの団体が清掃料金の基準らしきものを作ってくれたら利用者への透明性も確立出来ます。言えば暴利を貪ろうとする悪徳業者も一掃される、、って気もしますので前にあった謎資格の「敷金鑑定士(大家から不当な敷金返還を防ぐとか言ってましたw)」よりは幾分はマシな気がします。Masterゴミ屋敷清掃士の資格を保有したもので、一定のゴミ屋敷清掃実績数及び当協会員による現場作業審査または各自治体からの表彰など、当協会へ大きく貢献をした者という2段階の資格があるそうで資格取得者は名刺やHPにてゴミ屋敷清掃士と出しても良いそうです。あと法人会員なんて制度もあるそうで入会金3万円と年会費5万円を払えば正会員として登録され依頼されたゴミ屋敷掃除を優先的に回して貰えるとのこと。(ちなみに入会金3万、月会費1万の準会員ってもあるそうですがこっちは仕事の紹介は正会員優先、名刺は有料とのことなので結局は正会員になるしかないかと。)またHPにゴミ屋敷と謳っているのでネット検索すると上位検索されるし、きちんとゴミ屋敷清掃のプロまで育成してますのでもしかしたらこの一般社団法人に仕事が集中してゴミ屋敷=この一般法人団体となるかもしれませんね。(ワタクシには金山掘り起こすスコップ売りにしか見えませんが、よく考えたものです)さて、、そんなゴミ屋敷掃除士なんてのがOKってことはあれです。我々狼旅団でも「狼旅団士」って資格を作ってもいいってわけで一般社団法人化して入会金と年会費取れば我々だってウハウハになれる気がしてきました。なにをやったらいいんでしょう。(ひたすら「不動産投資なんて甘くはねーんだよ」と念仏のように唱えてればいいってことないでしょうし。w)と言うことで本日のお題です。「たまにブログ更新したから読んでやるか」と見に来てくれたのにこんなクソつまんないネタで大変申し訳ございませんでした。(書いてて途中で嫌になってきましたw)最後になりますが12月7日の狼旅団セミナーの申し込み受付は週末の11月2日(土)18時でございます。ご参加お待ちしております。手短な更新ですこんにちは。いやー、、本日の東京、、朝からモノ凄い雨です。ニュースで見ましたが千葉駅では車が流された、、と聞きかじりましたが大丈夫でしょうか?(特に市原はまた川が氾濫したそうで、、心配です)とは言え、明日の東京の天気は台風一過の晴天とのことなので12日から延期になってた狼セミナーは参加される方にはすでにメールでお知らせしましたが明日予定通り13時から開催します。(早い人は例の旅団Tシャツも届いてくると思うので着て来ていただると嬉しいです)ただ今日の雨で明日電車が動かないところもありそうなので交通情報に注意してお越しください。そんな明日の狼セミナーが終わると12月7日にもまた狼セミナーがあります。(実質的にも1カ月半を切ってますw)12月までは会場を1年単位の予約してる関係で完遂しなければならず意地でもやることになるのですが、今回のスライド日程のせいで明日は参加出来なくなったという人を優先したいと思います。(ちゃんと記録付けてますのでご安心ください)と言うことで延期日程で明日のセミナーを泣く泣く断念された方、12月7日は予定を空けておいてください。言うことでワタクシ、明日のセミナーに備えて今日は酒も飲まずに早めの帰宅となりますのでこの辺で終了です。TOP脱税はいけませんwここから4連勝しますwこんにちは。今日のニュースで元わひこの金井さんが脱税でパクられたと報道されていました。なんでも売り上げ4億くらいを架空の経費を計上して1億4千万くらいの脱税をカマしちゃったそうでこの領域になると情状も悪質と判断され追徴金+実刑レベルになるんじゃないかと思いますが、ここ数年の不動産業界の栄華っぷりを見るとこのレベルは正直氷山の一角ではないかと・・・。(叩けばいくらでも埃の出そうな業者さんいる気がします)と、このわひこさん、、六本木で栄華を誇っていた水戸大家さんと同じ時期に廃業しましたが、我々同業者からすると仲介契約や売買などのアフターフォロー(敗戦処理含む)はほぼ永遠に続くという社会的責任がある以上、そう易々と会社を廃業するってのは考えられません。(儲けるだけ儲けて後は知らねーって図太い神経が無いとなかなか出来ることじゃございませんw)恐らくは会社を登記したままにしておくと困ることがあるので廃業したんじゃないかと思いますが、こういう時の一番の困りごとは訴訟対策。会社が残ってると原告も訴えが起こせますが会社が残ってなければ訴えても実利はなかなか取れません。(かと言って倒産させちゃうと管財人なんかがついて痛くもない腹を探られるのも嫌なのでスパッと廃業にしたんじゃねーの?と勘ぐってしまいたくなります)しかし脱税は会社が消滅しようが脱税の時効を迎える5年だか7年は追っかけることが出来るので去年廃業してもきっちりパクれるそうです。(自己破産しようが租税公課だけはきっちり払わされるのと一緒です)と、このニュースを聞いて「なんだよ!!!会社解散すれば税務署なんて追っかけて来ないって言ってたじゃん!!!!」と顧問会計士に食って掛かる元経営者の方が何人いるのかは不明ですが、、ここ数年の無茶苦茶な融資スキームであぶく銭みたいに金を稼いでいた不動産屋さんでまともに申告してたところってむしろ何社あったのかとても気になります。本日は税金ちょろまかし系のデカいニュースがもう一つ報道されてたのでテレビニュースにこそなりましたが取り上げられ方はイマイチ目立たずに終わりそうです。うーん、、これはあまりにもバツの悪い広告です。徳井さんのは7年だかの所得を無申告だったそうで普段であれば修正申告で済みそうな気もしますが芸能人って立場があるので社会的制裁を受けやすく恐らくはここ数年はテレビから消えてしまうことでしょう。(ってかマネーフォワードさんの広告料ってどうなるんでしょう?)しかし我々不動産屋は社長の名義を変え社名を変えてしまえば過去の前歴も業歴もそうそうわかりません。(宅建番号(1)で再スタート切っちゃえばもうわかる人はほとんどいないでしょう)事実、わひこさんも廃業こそしましたが違う社名で会社を興したりしてまだ生きていますし、他の会社でもそんなこと日常茶飯事です。ワタクシ、不動産業界で不祥事があった場合、その社名と主だった社員や役員は記憶しておくようにしています。代表的なのはかぼちゃの馬車で一躍有名になったタイジサトー氏。この方の不動産業界での業歴は長く、ワタクシが最初に会ったのは今から12年前。(新宿でキャバクラみたいな不動産買取業者をやってましたっけ)当時から女の子絡みのビジネスを展開してたのでかぼちゃの馬車で再び登場したときの「女性専用シェアハウス」と聞いて「結局は全然変わってねーなー」と思ってました。(「大方、地方の女の子を東京の風俗に沈めるのに必要な部屋を確保したいんでしょ?」って思ってましたw)そこに例のスルガスキームなんてバカみたいな乱脈融資がくっ付いてしまった時期でしたのでそれはそれは爆発的に被害者が増えてしまいました。(ま、被害者と言ってもこんなの登場する固有名詞をちょっと調べれば一発で詐欺だってわかる話なんだから被害者ヅラすんなよって気もしますけどね。)うまくいってる時期はみんな「時代の寵児」とモテはやしますがメッキが剥がれた今となってはすっかり魔女狩りな気配。その流れで今回の脱税も見つかってしまったんじゃないかと思いますが、これ、、まだ無傷でいる当時の代理店も存在してますからどこまで芋づる式に繋がるのか、、、見ものでございます。(抜いたお金をバックするなんてのもあったのでその資金の流れ上どうしても脱税スキームを使わないと捻出出来ないって話ですからそこそこの騒ぎになるんじゃないかと予想しております)えぇ、、これはあくまでも噂レベルですが当時このかぼちゃ系で動いてた裏金は100億くらいあるって話ですから。不動産業って不思議なもので一度悪いことやって大金せしめた人ってのはなかなか善行振舞って真面目に生きるってことが出来ない人種です。「そういう一度悪さしたヤツはロックオンしておけばヤバイ取引に巻き込まれなくて済むじゃん」と言うのがワタクシの理論なのですが、そういうロックオンを何年もやってきたおかげでその当時の社長や側近だったヤツの名前は憶えているので何年不動産屋やっててもヤバイ取引には巻き込まれずに生きて来れました。あ、そうそう、、、そういや、そのワタクシのロックオンを掻い潜り寸前のところで気が付いて危うく取引を止めたって事象が一件だけありましたっけ。「この顔、、どっかで見たことあるなー」と思い「どこかでお会いしませんでしたっけ?」って聞いたんです。山田さんは「いえ、お会いするのは今日が初めてですが、、それがなにか?」とシラを切りますが、ワタクシ、、名前は忘れても一度会った顔ってなかなか忘れないんです。山田さん、、、そのアタマ、、ズラでしょ?ww(ほら、、頭にフリカケみたいなのかけて増毛するのあるじゃないですか。てめー、、あれ付けてるだろ?www)で、ハゲしく追及したら「実は改名しまして」と白状し、前の名前が田中一郎さんと判明、、やった罪状が脱税くらいなら別にこの取引に影響が出るわけでもないのでやっても良かったのですがこの田中一郎の罪状はとある業法違反。名前と髪型変えられちゃうとホントわかりません。不動産で悪さしたヤツの名前や社名は覚えておいて損はないってことです。(「激しく」と「ハゲしく」ってわざわざ書いたところじゃありませんよ)特にあれです、その社長に仕えていた元の参謀たちはそのスキームを使って金を稼ぐことを覚えていますから大抵マネします。ワタクシ、怪しいと思ったときは「お詳しそうですけど以前はどちらの会社にいましたか?」と聞き「ドヤ顔」で前職をペラペラ話すやつはそっと取引から除外するようにしております。TOPえ?また台風来んのかよww開幕二連敗で涙目ですwこんにちは。昨日で宅建試験も終わり受験勉強されてた方に於かれましてはまずはお疲れ様でございます。今年の宅建試験は民法が予想外に解きやすく、業法の難易度が上がったと聞きかじりましたがこれが業法メインで勉強してた人には難関となりもしかすると現役の業者では無い人ばかりが合格し、会社から「今年こそ取得せよ」と厳命され、普段から扱ってる業法を得点源と位置付けていた方にとってはそこそこ悲劇になったんじゃないかと思います。毎年そうですが合格のボーダーは合格発表までわかりませんので35点、36点あたりの人は今日から1カ月半程度針のムシロに座る羽目になることになりますがなんだかんだ言っても各紙発表のボーダー予想から1~2点くらい下がるものですからそんなに落ち込まないでくださいw。あと今回の試験で30点前後の人、、この辺の得点の人はきっと「あと5点取れれば受かってた」とか思いがちでしょうけど、ここからの5点が遠いんです。(ホント、不思議と毎年のように「あと2点~3点足りない」って人生を歩むことになります)来年の試験まであと一年あるし、今年の受験勉強が来年の役に立つなんて思ってたら大間違いですのでゼロからリセットして違う勉強法で受け直すくらいの気持ちを持ってください。実はワタクシの知り合いで12年連続で受験して今年も自己採点で32点の方がいます。業歴も長く、何でこの人がなかなか受からないんだろうって思ってる人なんですが毎年「今年は3点足りなかっただけだから来年は必ず受かる」で12年。(干支が一周しちゃいました。)またここまでの12年、1点差で落ちたということは無く、いつも3点~5点足りずに落ちているところを見ると毎年総合力が足りずに落ちてるんじゃないかと思います。宅建の試験問題を作る人はどうもこの辺を計算してちゃんと勉強してる人は40点前後取れるように設定して問題を作ってるようなので来年再チャレンジする方はこの辺も理解して勉強してみては、、と思います。(これがわかって「捨てる問題」と「得点源にする問題」なんて戦略立てて勉強すると今年ふわっと30点だった人が来年バキバキな45点なんて点数で受かっちゃうものですw)さて、、話は変わりますが、、なんですか?また週末に台風がこっちに飛んでくるんですか?(時期的にもう台風なんか来ないと思ってたのに、、、)と言っても今度の台風はさすがに発達することも無く温帯低気圧で来るそうなのでセミナーが中止に追い込まれることは無いと思います。言っても明日明後日に来る台風も、週末に来る台風も大雨の雲を持ってやって来ますので前回の19号で痛手を負ってる物件をお持ちの方は引き続き警戒してください。TOP週末雑感(例によって宅建試験2日前なので宅建ネタw)ドラフトのくじは来年からワタクシが引きたいですwこんにちは。10月もそろそろ中盤に差し掛かり日増しに気温が低くなってきました。(半袖Tシャツではそろそろ限界ですw)そんな週末ですが今週末は毎年恒例の宅建試験がございます。毎年この時期になると追い込み状態の方が電車で参考書や過去問に付箋や蛍光マーカーベタベタにして最後の詰込みとばかりに勉強している微笑ましい光景をよく目撃しますが、今年の受験希望者数は27万6000人だそうで昨年比で4%増。一般的にこの宅建士の資格は不動産業界の景気がいいと受験者数が増えるので昨今の不動産投資業界の惨状を見ると今年は受験者数も減るのかなーと思ってましたが実際はまだ景気が悪いわけでもなさそうです。(事実、投資系は融資が出なくなってショボショボですが実需系はまだ値上がりしてますからねー)とは言え受験者数が減ったとしても合格率は全体数を15%なんて割合で足切りするので合格率が上がるわけでもなくまた年々試験の難易度も上がって来ているのでワタクシが受験した頃と比較したらハンパなく難しくなってます。そんな宅建士の資格ですが、ここ数年、サラリーマン大家さんでもこの資格を取得して不動産投資に役立てようとする方も増えています。(中には大家さんから業者成りしてさらにしこたま稼いでいる方もいるそうでw)我々からすると契約時の重説をドヤ顔して読むだけの資格ですから無理して取る資格でも無い、、って気もしますが法的な部分をを含めて知らないよりは知ってた方がアドバンテージになるので宅建士を取る取らないより一通りのお勉強はしていただきたいところでもあります。実際、物件を買う際に必要な契約スキルがこの宅建試験で出題される範囲に集約されているわけで業者さんが作る売買契約書、重説は宅建業法や民法などの法律に則って作るものですし、ちょっとズルい業者さんあたりだとこの法律に引っ掛からないようにギミックを効かせた契約書、重説を作って来ます。このギミックを「あ、こいつ涼しい顔してシレっとやってきやがったなww」とニヤリと出来るのはこのスキルがあるからでこれは大家としても経験値で補えもしますが宅建試験などの受験勉強で体系的に覚えた方が早道です。(なにしろ参考書には順序良く書かれてますから)また法的なことに詳しければ業者さんからも「あ、こいつ結構詳しそうだからちゃんと書類作ろう(前の契約書丸写しだとバレるしw)」と思うでしょうし、下手な小細工もして来ません。それともっと重要なのは仲介業者さんのスキルそのものがクソでロクに調べもしないで書類を作り、あとになって買主が迷惑を被るケースです。(将来新築物件に建て直すって言ってんのに境界、測量がいい加減な契約になってたり)ワタクシによく来る相談で契約書や重説を巡る相談の大半がこれですので「出来れば契約前に見せてくれれば・・・」とならないようにご自身で発見・対処出来るようになれば、、と思います。このブログを読んでる人で今年宅建試験を受験する人も多いかと思いますが、仮に点数が取れなくて合格できなくてもそこそこのスキルが身に付いてるはずなので今年がダメでもう終わりなんて思わずに「1年勉強したおかげでだいぶ詳しくなったぞ」と思うようにしていただければとここは声を大にして言わせていただきますw。(ってか試験2日前に落ちる前提で考えちゃダメですよね、すみませんw)そんなわけでお役に立つかはわかりませんが過去ログの「宅建2日前の心得」を貼っておきますのでよかったら読んでください。話は変わりますが狼旅団Tシャツの納期が大幅に遅れていると聞きかじりました(ソースはTシャツ屋さん)。次のセミナーで着てくる人も多いかと思い、来週にはお手元に届くように厳命しておきましたのでもうしばらくお待ちください。それと最後にCMです。twitterでおなじみの全宅ツイッタラー協会さんがKKベストセラーズから不動産本を同時に6冊出版されました。twitterのツイートをまとめたものに雑談を加えたものですが、不動産取引で辛酸を舐めた人が読んだら抱腹絶倒しそうなネタが満載でございます。その中で「不動産大技林」という本があるのですがワタクシのツイートも一つだけ掲載していただきましたw。ま、載ったと言ってもこれしか載ってないんですけどねwwよく大家業界に出入りしている業者さんと普段から業界で辛酸を舐めしつくしてる業者さんがどれだけ違うかが垣間見える本ですので良かったら読んでみてくださいw(1ツイート載っただけで本一冊分のお金を頂いてしまったのでせめてその分だけは宣伝させてくださいw)それでは皆さん、よい週末をお過ごしください。