りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)自粛ムードうちの会社もテレワークにしたいですwこんにちは。質問が来ないからブログ更新しないってやってるといつまでもブログ更新出来ないので今日は質問形式ではなく普通にブログ更新します。(ってかここ最近質問が全く来なくなりましたw)水際でなんとか凌いでいたかに見えてたコロナ騒動。発生時期が中国の春節と重なってしまったことで政府が対策する前に入り込んでしまってたようでやはり水際で防ぐと言うのは出来なかった模様です。感染経路がわかってない感染者もいるようで今日になって政府からも「市中感染が始まった」と正式に認めましたから専門家の人がおっしゃってるように今の時点で潜在的な感染者は相当数いるでしょうし発症してない人は感染に気付かずに移動し続けちゃいますので中国ほどでは無いにしろそこそこ感染は広がってしまうんじゃないかと思います。そんなこともあり何やらこんなICHIメーターらしきサイトも出来た模様ですさらに言えばどのくらいの期間、感染が拡大するのかがわからないのが不気味だし今回のウイルスは潜伏期間でも感染するそうなので前回の新型インフルより流行期間が長くなるのではないかとも言われており病状は重篤にはなりにくいとはいえ、今後あちこちで起こるであろう自粛ムードの余波で様々なイベントも中止になり国内消費は落ち、さらにインバウンド需要の低下のダブルパンチで相当な景気悪化になる予感がします。そこに来て今日発表の国内GDPはまさかの-6.3%。(ちなみに東日本大震災時で-6.8%でございます)去年消費税を上げた余波で消費が冷え込んでここまで下げたのだと思いますがこの時点で今のコロナ騒動は織り込んでもいませんでしたから正直な話、、ここまで悪いイベントが続くと今後の景気ってどうなるのよ?と心配してしまいます。言うまでもなく昨今の不動産価格上昇はこの景気上向きに伴う実需層の活況が源泉のひとつです。首都圏のホテル開発事情はまさに今後予測されるインバウンド需要を取り込むべく「こんなクソ高い土地値で何しようっていうのよ?」って声をあざ笑うかのように上昇の一途を辿り、建築費にしても建築需要が旺盛なために部材が足りなくなったり人件費の高騰で上がったものが昨今の分譲マンションの分譲価格高騰の要因でもあるんです。(おかげさまで昨今に新築してる分譲レジの仕様のチープさには目を見張るものがございます)また昨今の金融緩和政策で市中のお金はダブつき株価が下がっても他に投資するものが無いので株式に流れ、さらにその余剰金が不動産投資に流れ着きいまだにバブルの様相でしたがここまで実需の需要が激減しそうな事態になると投資意欲が減退し下手すると開発系の不動産屋でも資金が回らなくなり倒産が相次ぐなんてことにも成りかねません。不動産価格は需要と供給のバランスで価格が決まってきますが、昨今のサラリーマン向け融資の激絞り具合を見てると買えるプレーヤーも少なく、実需の需要が無くなれば不動産価格はさらに値下がりしちゃいます。前回のリーマンショック後の動乱期のドサクサで財を築いたサラリーマン投資家も多かったのでワタクシ、、この今年来年で起こるんじゃないかと思うこの動乱期が世の不動産投資家にとって一つのチャンスじゃないかと思い始めてます。(後になって「あの時が動乱期だったね」と言われてもいいように今のうちに証拠残しの意味でもこう書き記しておきますw)えぇ、、こういう時はどこに需要があってどこに需要が無くなるか?を仮説立ててその仮説をいろいろな情報を得て検証しつつピンポイントで見つけた価格の歪みに向かって種銭を張るというのが一番間違いない方法ではないかと思いますが、前回のリーマンショックとは違い今回はサラリーマン大家さん人口が増えてるので別に富裕層でなくとも多少の現金を持ち合わせている人であればそれなりに勝負が出来るんじゃないかと思うんです。世のサラリーマン大家さんが多いと言っても全員が高スキルってわけでもありませんし、ここ数年のフルローンブームで物件をたくさん持ってるけど思ったように収支が出ずに保有耐性が著しくヤバイ人も多いはずで、今はなんとか経営努力で低空室率を維持出来ていても消費が冷え込む場面ではその部屋の維持にも限界が来るんじゃないかと。(ちなみに東日本の時は不景気で家賃が払えないので実家に帰るって行動が多かった気がします)こんな需要と供給のバランスを見極め「確かに空室が増えて家賃収入は下がるけど土地としても価値はそれほど下がらない」って地域を見つけるとか、「空室になるのは前オーナーの実力が無いだけで俺様なら楽勝で埋まる」なんて物件を見つけて「家賃半値でも耐えられる指値w」をして売ってくれれば買うなんて芸当も不可能じゃありません。(えぇ、、リーマンショックの時はもはや「投資利回りで売る」なんて話でもなく「とにかく売れてくれさえすればいい(この保有ストレスさえなんとかなればいいです)」なんて言って格安で売られてる物件も多かったですからw)こんな時期ってのは不確定要素が多い動乱期に起きがちなのでマーケット動向を見るだけじゃなくちょっとは国外、国内経済にも目を向けてマクロな視点で見ると面白いかと思います。(些細な情報が「実は物凄い価値ある情報だった」ってことが多い気がします)だってあれです。今頑張って物件を探してもなかなか思うように指値通らなくて買えないし、まだ動乱期前なのでヒーヒー言いながら無理やり持ってる人も「どんなに苦しくても残債以下に売るわけにはいかん(そんなことしたらガミッちゃうじゃんw)」って思ってるからこそいまだに投資利回りレベルで売り出されているんです。ホントの動乱期になれば「とにかく売れて手が離れれば安心して眠れる」なんて思う人も多いでしょうし、早く不動産投資したいからと焦って相手の言い値で買うのではなく相手の足元見て「今月決済してやるからこの値段で売れ(命令形)」で買うくらいの気持ちでやると良いかと思います。あれです、、あくまでもこの動乱期は様々な悪いイベントが重ならないと起きない現象ですので例えば春になって温かくなり「コロナ騒動なんてどこ行ったんだよ」と京都に中国人がわんさと押し掛けるようになってしまえばこの動乱も起きることもございません。ここさえ見誤らなければ今から不動産投資やっても勝てる確率が上がりますのでこんなチャンスが訪れたあかつきにはこのブログのことを思い出して実践してみてください。真逆の結果になっております。昨日は質問来なかったのでお休みさせていただきましたwこんにちは。連日の質問だけでのブログ更新、、よくよく考えたら「これって単なるコメント返しじゃね?」とハタと気が付きましたが、コメント欄読むと結構ウケがいいのでしばらくの間はこんな更新を続けようと思ってます。あと、この後の質問で「素人臭い質問すると・・・」と書かれており同じように質問を躊躇されてる方も多いんじゃないかと思いますが、その手の質問でのわりと深く掘り下げて初心者以外の人でも読めそうに回答しますので安心して質問をお寄せください。言うことで本日の質問はひとつだけ。(一つしかないのでそこそこ掘り下げて文字数稼ぐことにしますw)質問いつも楽しく読ませてもらってます素人臭い質問すると怒られるのじゃないかとドキドキします。今度初めて貸してる部屋の更新の時期なのですが、今まで定期借家契約だったので、次回も更新ありの定期借家の2年でお客さまに打診をお願いしますと管理をお願いしてる担当者に言うと、はっきりとは言わなかったのですが普通借家契約にしたがってました。定期借家契約を請け負ってくれる会社を探すのも大変だったし、とあるところは「定期借家なんか誰の得にもならん」とタンカきられたり、なぜこんなに定期借家契約は会社が毛嫌うのだろうと思いました。狼閣下のご意見はいかがでしょうか。大家さん的には普通借家よりは更新ありの定期借家の方がトラブルなお客に当たった時に少しでも被害を減らせそうに思えたのですが。管理会社が嫌う原因はなんでしょうか。定期借家契約あらかじめ定めた契約期間が満了すると自動的に契約終了になり退去しないといけない賃借契約。居住用だと2年契約のケースが多い。大家さんは半年前に契約満了の通知をするなどの制約あり。期間満了型と新たに再契約可能なパターンがある。普通賃借契約あらかじめ定めた契約期間が満了すると自動的に更新される賃借契約。居住用だと2年契約のケースが多い。通知をする契約もあるが何も通知しない場合は自動的に原契約を引き継ぎ自動更新される。さんの場合は2ですね?それがまだ次の2年も貸せる、、けれども次回も2年の定期借家で更新したいと管理会社に打診したらちょっと嫌がられるってわけですが、一番の理由は「定期借家の契約がめんどくさい」でないかと思います。賃貸仲介をやってた頃、この定期借家の契約更新業務もやっていましたが、定期借家の更新契約はあまりやらない契約なのでフォーマットが無く毎回定期借家契約(期間満了型)の契約書を改変して使ってました。2月、3月の繁忙期にそんなややこしい契約書を作らないといけない、また定期借家は普通賃借の契約以上に作る書類が増えるので管理会社の担当からすると「なんで普通賃借で契約しないんだろう」と思ってしまいがちです。賃借人さんも二年毎の定期借家契約にすると更新型とわかっていても「契約満了半年前に大家さんが次回の更新はしません」と宣言すれば違う住居を探さなくてはならない契約なため恐らくは管理会社に「これからも住み続けたいので自動更新が出来る契約に出来ませんかねー?」くらいは言ってるかもしれません。そんな宙ぶらりんの契約をもう二年続けますと言われると管理会社からすると「ここらでこの大家さんに定期借家をやめさせておかないとこの賃借人が退去した後の募集業務も面倒になる」と思いがちで実際に今の定期借家での賃借人さんが退去した後また定期借家契約なんかを希望すると賃貸の客付けに苦労するのは目に見えてます。(募集段階で2年で契約終了の恐れがある定期借家賃貸物件では長く住みたいと思う人が敬遠しちゃうので客付けに苦労するんです。)定期借家で客付けを他社に依頼しても嫌がられるのはこのためで仲介業者としては客付けしやすい普通賃借で募集出来る物件が好きなんです。(特に管理会社は管理物件での空室が嫌ですから少しでも客付けしやすいようにしたいものです)と言うことでこのケースでの解決方法は1定期借家契約をやめて普通賃借に切り替える(但し、賃借人さんが普通賃借契約を望んでいる場合のみです)2ただ切り替えるのではなく普通賃借に切り替えるのであれば新たに普通賃借の契約書を巻き直す3その普通賃借契約書の特約欄に禁止事項を山盛りに盛り付けトラブルがあった場合解約できる要件もマシマシで盛る要するに賃貸トラブルになりそうなことをあらかじめ賃貸契約書に反映させておいてトラブルが発生した場合その契約書の約定にのっとって退去して貰うようにするという作戦でございます。普通賃借契約の場合、借り手がトラブルがあろうと賃借権を強硬に主張した場合、大家さんではなかなか解決出来ませんので「契約書の特約にいくら条項を追加しても嫌だ」と言うことでしたら管理会社が嫌がろうと何言われようと今まで通り定期借家の更新型で契約更新して貰ってください。定期借家契約を嫌がる管理会社さんですので万が一にも賃借人さんとトラブルになった時、あまり解決には積極的に動いてくれないでしょう。あれば自己防衛的見地で更新型の定期借家契約のままの方がいいということになります。今日のブログを見て異論反論も出るんじゃないかと思いますがワタクシ、賃貸経営はトラブルを起こさない、起こりそうだと予測出来るなら未然に防ぐが第一だと考えます。(賃収に影響が出るのが一番最悪な事態でございますゆえw)幸いにもオーナーは入居審査の段階で入居者を選べますが、物件によっては「入居者を選んでなんかいられない」と言うオーナーもいらっしゃるかと思います。そんな入居者を選べないって物件をお持ちの方に言いたいのですが、少なくとも入居時に虚偽の申込内容が発覚した場合、絶対に審査を通さないでください。(えぇ、、保証会社が通ったとしても、、です)トラブルを起こす人の大半がこの虚偽申込のある人で都合の悪いことを隠そうとする人ほど高確率でお金の掛かるトラブルを発生させます。(あと粗暴な人も「自分のマイルール優先派」で都合の悪いことを隠す確率が高いです)トラブルの解決スキルが高い人であればいいですが、そこまでのスキルが無い人であれば入居審査段階で申し込みの矛盾を見つけて仲介に質問して答えを貰い、どう考えてもこれって嘘ついてるなと思ったら勇気をもってお断りしてください(「申し込みに虚偽を書かれると信用できないじゃん」って理由で断って構いませんw)ちなみに一番虚偽で怖いのが「直近で借りていた物件の退去理由」です。トラブル起こして追い出された人がこっちに入って来たらこっちでも同様のトラブルを起こす可能性が高まります。ワタクシであれば前回住んでたところがどこでいくらの家賃で借りてたか?何年住んでたか?なぜそこを退去したのか?(転勤、就職など)仲介さん経由で聞いて貰います。(ボヤっとした回答が返って来たらさらにツッコミ入れます)あと、よくあるのが近場での引っ越し。引っ越しって労力もお金も掛かるのに「似たような家賃、似たような間取りだってのになんでこんな近場から引っ越してくるの?」ってパターンは要注意です。(年末に慌てて引っ越してくるやつ並みに危険ですw)で、入居審査では必ず住民票と身分証明書を確認です。住民票は今、どこに住んでいるかわかる書類なので嘘が付けません。その書類を出し渋るとか身分証の住所となんとなく一致しない(住所変更してないんですよねーなんてヤツも結構危ないです)、あとベタなところで免許証番号の一番末尾の数字が大きかったらそいつは免許証を何度の再発行してるやつですのでどこかおかしいと思って差し支えありません。(2くらいから疑って構いません)勤務先もそうです。社会保険の会社勤務なんて人はそうそう「入居者を選んでなんかいられない」って物件には申し込んで来ませんので(失礼w)国民保険に入っているかを保険証のコピーを取って貰って確認するとか勤務先が聞いたことない会社であれば自力で法人謄本あげてホントにその会社が存在するのかくらい今ではネットで調べられます。(国保すら支払いをバックレている人だと家賃なんて簡単に滞納しちゃいますよ)ちなみに国保の場合、半年限定で発行されるタイプがあります。この半年タイプは後払いの保険証で支払いをバックレててもその期間は持ってられるタイプですので有効期限を確認してください。(ちゃんと払っていれば途中で通常の保険証に切り替わってるはずなのに満了1ヵ月前でもこれ使ってるなんてのは意外になにも払わずに使ってる場合が多いそうです)あと申込者が学生の場合、ご両親がどこにどんな家に住んでどんなところに勤務してるか確認してください。パターンがあると思いますが、親がいるのに連絡先が姉とか兄とかの場合、なにかしら特殊な事情を抱えています。(その特殊な理由がちゃんとわかれば問題ないですが意図的に隠す場合、これは怪しいと思ってください)また、職業的にこの程度のお給料なはずなのになぜか多いなと感じる場合、大抵の場合はその職業についてないか大目に見せて大家さんを安心させようとしてる場合が多いです。逆になぜか少ないと感じる場合、社員じゃなくアルバイトである可能性もあるのでこんな場合でも必ず仲介さんにツッコミ入れて確認してください。(このパターンも滞納率高いんだ、、これがw)と、いろいろ挙げ出したらキリが無いのですがこれ以外に「こういうのは案外怪しい」ってパターンがあったらコメント欄に書きこんでいただけると幸いです。久しぶりの連続更新wこんにちは。昨日のブログのコメント欄でいくつか質問が飛んで来たのでまずはそれについてわかる範囲で回答します。質問1待望のボロ戸建て、もとい築古戸建てのお話待ってました!ぜひぜひ深掘りしてシリーズ化してください。あとお金をかけないなんちゃって耐震(コスパ耐震工事)についても教えて頂ければありがたいです。|一昨日のブログのあとに大家学さんがFBでちょっとだけ種明かししてくれましたが、これはネットでリフォーム用耐震金具で検索するといいそうです。どこになにを取り付けるかなどネットでちょっと調べるといろいろわかりますのでご参照ください。一昨日のブログより大家学さん(https://www.ooyagaku.com)から以下のメッセージをいただきました。リフォ―ム対応の耐震金物を貼っておきます。羽子板ボルトが重要です。https://www.catalabo.org/iportal/CatalogViewInterfaceStartUpAction.do?method=startUp&mode=PAGE&volumeID=CATALABO&catalogId=54498070000&pageGroupId=70&designID=link&catalogCategoryId=&keyword=&pagePosition=Lあと「カネシン」のカタログを1ページ残らず熟読するように、、とのことでございます。質問2ボロ戸建て、ある程度リフォームして募集してますが中々借り手が見つかりません。家賃を下げれば見つかるかもですが、付近の募集物件を見てもそんなに負けてる気もしません。決まる物件とそうでない物件の違いがハッキリ分かりません。|自信を持ってリノベしたのにどういうわけか借り手が見つからない、、、よくある話ですが、この場合、案内する仲介さんがこの物件をどう見てるか?それと借りる側の人にどう見えてるのか?をオーナーが客観的に知る必要があります。内見用に開通してる等)4常識的な内装(設定家賃に対して仲介が「これなら家賃が負けてない」と思えるかどうか)5取引全体に垣間見える妙な違和感などで客を内見させる優先順位を決めてます。(決まらない物件をいくら案内しても無駄ですから)それと借り手のお客は1他物件と比較してこの物件を借りたいか?2その優先順位は何番目?で考えてます。この仲介さんとお客さんの気持ちが合致しなければ永遠に借り手は現れませんのでまずは仲介さんがどのくらい案内に持ち込んでくれるかをカウントします。(案内すらしてくれないってことはその物件はキメブツどころかアテブツにもなってませんので根本的な見直しが必要です)その案内で他に見せた物件を教えて貰いご自身の物件のどこと比較されてたかがわかればどこに問題があるかってのは案外早く見つかります。これを繰り返していると他のライバル物件とご自身の物件の優劣がわかるようになり、ピンポイントの家賃設定で埋まるようになりさらに進化すると他のライバル物件が成約済の場合、こっちの物件の家賃を微増させて募集することも可能になって来ます。決まる物件かどうかを判断するにはこの辺の見直しをしてみてください。質問3今回も読み応えありました。売主との駆け引き、外装、内装の落とし所など参考にさせてもらいます。最近では(昔からあるのかもしれませんが)、入居者がDIY可能な戸建てもあると聞きました。柱とか屋根をいじらないのあれば、リフォーム費用を抑えられて良いかなと思ってますが、懸念事項がありましたらご教示いただけると幸いです。|これって入居者が自分で好きなようにリノベして住んでもいいですよと内装を丸投げするパターンでしょうか?であれば、懸念事項として「契約書でどこまで線引きするか?」がモストインポータントでございます。口頭ベースで「好き勝手に部屋をいじっていいですよ」なんて言って主要構造体の柱を「この柱が邪魔w」なんて切られてしまいあとで文句言っても「大家さん、、好き勝手にいじっていいって言ったじゃねーかよ!」ってことや、退去時に「これだけリフォームにお金掛かってるから部材を買い取ってくれ」なんて話になって契約書を見たら何も記載が無しでは揉めてしまいます。この場合、1契約書にどこまで内装をいじっていいかの範囲設定(クロス、床材、水回り、外構等)2退去後の取り扱い(内装費用がいくらかかろうが買取り無し設定)3内装リフォーム前に必ず大家さんに届け出させる(終わった後必ず大家さんがチェック出来る仕様設定)などを文書にして残しておくことが重要です。あとこの取り決めを仲介さんを間に挟もうとすると「こんなイレギュラーな取り決め作られて退去時に巻き込まれるのは嫌」と賃貸募集時に拒否されてしまうと案内すら入らなくなるのでこれは事前に仲介さんに「退去後の問題は借主、貸主で解決しますから心配ご無用です」と言っておいた方が無難かもしれません。(これも文書に落としておくと仲介さんも安心しますw)質問の答えは以上です。「なんとなく投資目線」と言うやつで攫われることが多いようです。(ちなみに値付け間違いの時は悶々としてる間も無く瞬間蒸発します)最初の「投資目線」は普段から投資としてシビアに捉えて「収支計算したけど、、やっぱこのくらいの買値じゃないと買えないな」と思ってる目線なのですが、この目線だけで見てるとその上から被せてくる「なんとなく投資目線(ま、あれだ、利回りは回ってるんだからなんとかなるんじゃね?目線)」に押されてしまいこいつさえ登場しなければ指値で買えたのに、、、ってパターンになりがちです。言ってこの「なんとなく投資目線」で買えば高買いになってしまうし、そもそも不動産投資は買うのが投資ではありません。(と、この話をすると耳の痛い人が続出しそうですね)となると他のライバルが出現する前にきっちり物件をホールド出来ればいいってことになるのですが、仲介からすると資金手当てが見えないお客一人だけに物件情報を出して検討して貰うと言うのはかなりリスキーでございます。(そんなことやってるうちに他業者が動き出して他決された日には泣きたくなるってもんです)また、この手の「またとない物件」が出てきた際、昼間仕事で全然折り返し連絡も無くメール投げたら夜中とかよく朝に反応して来たなんてお客さんでは次のチャンスはまずやって来ません。(えぇ、、きっとその他大勢の顧客リスト入りしちゃいます)まずはこのレスポンスの良さを仲介さんに売り込んでください。このレスポンスですが、毎回毎回必ずというわけではありません。仲介さんが「このお客さん、レスポンスだけはいいなー」と思わせれば良いだけなので最初の数回でもやってると仲介さんはレスポンスの良い客と認識してくれます。それと出された物件はすべての物件に対し反応する事。いるのですが「物件があったら送って欲しい」とか言っときながらこっちがせっせと送っても無しのつぶての人。仲介は「この物件を買うのかどうか?」を知りたいし、買わないなら「どういう物件なら買うっていうのよ」って思ってますからそこの連絡を「大した物件じゃないから放置」なんてやってるとそのうち物件情報が届かなくなります。ちなみにこれ、買主の立場で考えるとロクな物件を出さないわりに数打ちゃ当たるとクソ物件ばっかりバンバン送って来る仲介さんと相対している場合、レスポンスを一切しないことで徐々に連絡が減って来ます。仲介さんで単に「予算」と「欲しいエリア」と「欲しい利回り」だけ聞いて手当たり次第に物件出して来る仲介さんは単なる嵌めこみ営業してる場合が多いのでむしろこの手の仲介さんに無駄な時間を取られないようにしてください。(これで偶然買えそうな物件を出して来たとしても出した本人は「またとない物件」だなんてこれぽっちも気が付いていないこと多しですw)特にこれから不動産投資を始めたいって人はどこの仲介さん相手にすればいいのかわからないでしょうし、「信頼出来る仲介さんを探すことです」なんて寝言みたいなことしか教えてくれないコンサルさんや先輩大家さんの戯言聞いてちゃいつまで経ってもいい物件なんか見つかりません。不動産の物件は「高い」と「高過ぎ」の見極めが出来てないと「指値星人」で終わってしまう傾向があります。(※指値星人・・・なんでもかんでも根拠も無しな自分本位の指値で買おうとするのでいい加減仲介さんから相手にされなくなった人)指値はあくまでも他に手を出す競争相手が存在しない状態でかつ、設定した値段じゃ売れないと売り主が悟った時に初めて通るものですが、逆に指値以前に満額で持っていかれるってことはその設定価格が高過ぎるって思ってしまい実は設定価格でも安かったってことがよくあります。言え、収支計算をしてみたら元の設定価格では回らないのですから無理して買う必要は無いのですが、昨日も書いた築古戸建て投資の場合、取れる家賃もやり方次第では上下動が激しいし、、想定より修繕費やリノベ費用を節約するノウハウがあれば多少高くても買いに走るくらいやってないといつまで経っても物件は買えません。(300万の築古戸建てを400万で買ってもやり方次第で利回りは誤差の範疇で収まることもあるんです)とにかくです。し」で文句言わない覚悟は出来てるか?(あればあるほど有利ですw)9そもそも資金付けにあてはあるのか?の把握(この時点で銀行20社回るなんて間違っても仲介に言わないでw)10買った後ちゃんと貸すところまで持っていける自信があるか?の把握くらいは常に頭に置いておいてください。これくらいをとりあえず押さえておけば指値も自由自在にコントロールできると思うし、なによりクソ物件を掴まされる確率が格段に下がるかと思いますのでぜひお試しください。言うことで引き続きコメント欄で質問を待ちます。TOP遅くなりましたがあけおめです。皆さま、明けましておめでとうございます。今年も狼ブログを宜しくお願いいたします。我々がいないうちにゴーンさんがレバノンに逃亡しちゃったんですか?www(箱に入って逃亡って引田天功じゃないんだからww)せっかく日本も保釈に寛大になりかけたところだったのにこれでまた保釈や出国の厳格化に舵を切るのは確定的。やっていつもの法律の後追いが始まるわけですが、この法律の後追い話、、今流行りのボロ戸建て投資に及びはしないか?とワタクシ少々心配しております。(新年早々物騒な話で申し訳ございません)と言うのも最近、空き家問題を解決すべく様々な提言や具体的な再利用法などが実践され、世の不動産投資家さんも融資が出なくなって小粒な物件への投資に大きく舵を切ってる方が多いです。地方に行くと土地値以下で売られていることが多いので投資家さんの格好の獲物となっておりますが、なぜ土地値以下かと言えば古家が土地に乗ってるため更地評価にならず、解体費やインフラ整備費用を差っ引いた金額じゃないと売れない、もしくは評価額並みの土地値では買いたい人がいないので破格の値段で渋々取引されていく、、、なんてところではないかと思います。建物を再利用するには実需としてはかなりのリノベーションしないと住む気にもならないので誰も見向きもしませんが投資物件として賃貸で貸すのであれば家賃を払って住みたいという客層は一定数いるので需要もあり世の不動産投資家さんはこの辺を狙って日々、指値して買い、知恵を絞ってリノベして貸せるレベルまで持っていき投資物件として運用しているのだとも思います。そんなボロ戸建てのリノベの模様を見学会やSNSでの記事などでの写真で見る機会も増えましたが、世のボロ戸建て投資家さん、、クロスや床材、水回りなどには抜群の能力を発揮し、見た目では貸せばちゃんと家賃取れそうな物件に仕上げてるように見えても耐震やその他の補強にはどこまで神経を尖らせているのか見えて来ないことが多いです。(アクセントクロスや水回りの素敵写真は多いですが地味な話な補強の写真はほとんど見たことがありません)実際問題、人が住むわけですから賃貸と言えども入居者の安全対策は必要なのですが今の法律では細かい決まり事も無く、ほぼ野ざらし状態。(間違っても現行の法律では「耐震構造が担保されてない物件は貸してはいけない」なんて法律もございません)これも何かの災害があって国交省が「ここにも法律の網を掛けないといけない」って話になれば今まで野ざらし同然だった話も変わって来て過去にあった民泊同様、投資家サイドに多大な出費を強いるようなことが起こるやもしれません。(耐震化工事を義務づけるなんて話になれば屍累々でございます。)と言っても最近はホームインスペクションなんてのが登場して売買の前に事前調査を入れて不具合箇所を調べてくれるようにもなりましたが、ボロ戸建ての場合大抵は解体前提で売りに出てることが多いのでここで「ホームインスペクション入れてくれ」なんて言おうものなら「なんだよ、そんな金出してまでこんな指値には応じられない」とか「瑕疵担保免責で買うんじゃねーのかよ」と怒られ案件になる可能性もあります。インスペクションを入れるにしても比較的コストが掛からない目視検査で終わらせ、さも「インスペクションはちゃんとやりましたよ」なんてアリバイ的目的だけで済まされる可能性も否定できません。(ましてや我々業者は余計な問題があることを隠す傾向があるので出来ることなら目視だけで終わらせたいなんて考えがちだしw)このインスペクションに関してもまだまだ法的には完全に整備されているわけでもないので今後、法律が厳格化されでもしたら儲かるのはインスペクション業者だけで投資家サイドは余計な出費が増えるだけの話。9年前の東日本大震災で震度6だの5強に見舞われ運よく倒壊せずに済んだ物件でも熊本地震のように震度7を2発喰らうと最初の地震で難を逃れても二回目の地震で倒壊、、なんてこともあり得ます。終了する」と言う前提なので建物だけが倒壊して貸せなくなるだけならこれでもいいのですが、そもそも住宅と言うのは倒壊するにしても揺れ始めてから数分間の避難時間だけは倒壊させない前提で作られていないといけません。平成元年築であっても今では築30年超えだし、平成築のボロ戸建てってのはまだまだ実需で使える可能性もあるので安くは売られにくいでしょうから実際に投資家が買ってるボロ戸建ては昭和50年代~それ以前のものではないかと思います。地震保険に加入したところで万一の時の保険金は再調達価格レベルでしか出ませんから倒壊しないにしても居住出来ないレベルまで壊れてしまえば建て直しとなり、その時の費用は結構膨大です。(更地で高く売れるのなら大歓迎ですが建物が無くなった瞬間価値の無い土地だと悲劇でもあります)前日、大家学さんがリノベした戸建て物件を見てきましたが、学さんはリノベの工程で耐震補強として金属プレートをあちこちの構造的に弱そうな部分にぶち込んでました。多額の費用を掛けた補強材料では無いですがあのプレートがあるか無いかで建物の壊れ具合は格段に変わるんじゃないかと思いますし、あれをあえて見えるように補強してるのって借りる側から見ると「この大家さんはちゃんと耐震補強までしてくれてるから安心して借りられる」ってアピールにも見えるので「さすがは学さんだなー」とちょっと感心しちゃったワタクシでございますw(誤解の無いように言っておきますがこの補強金具は親柱にきちんと刺さってましたので耐震性はバッチグーですw)さて、いろいろゴチャゴチャ書いたのでここで整理して考えてみますがボロ戸建て運用中の方が取り急ぎ、今やっておくべきこととしたら1いざという時の保険の見直し(建物が倒壊した時どこまで保険でフォローして貰えるか?)2耐震診断(ちゃんとした診断会社を使って簡易的でもいいので耐震診断をやった履歴を残す)3賃貸契約書の見直し(建物が損傷して居住出来なくなった時、入居者に対する補償の明記の有無の確認)4見せかけでもいいので大家として耐震補強したという証拠を残す(見えるところに金属プレートをぶち込んでおくw)くらいでしょうか?。要するに「大家としては出来ることはやったけど想定外のことが起きたので倒壊、損傷してしまった」ってことにすれば法的責任は元々免れるにしても遺族からのめんどくさい道義的責任追及をかわすことが出来るんじゃないかと思います。(「欲ボケしてロクに補強もせずにボロ戸建て買って投資してたからこんなことになったんだ!」という道義的責任を「やることはちゃんとやってました。不可抗力です!!」」って前面に出して言えるじゃないかとww)また運が良ければ安価な耐震補強でも揺れこそしても倒壊しなかったりそもそも損傷すらしなかったりすればそこからまた賃貸物件として生き続けることが出来、投資としての賃貸経営が破たんすることもありません。近年は大地震の心配だけじゃなく気候変動で台風も大型化してますから洪水などで住めなくなる住宅も増えてくることを考えると「自分が住むわけでもねーし、そこまで考える必要はねーよw」って発想から転換が必要なのではないかと思いもしますが、とにかくです、ここ数年は「保有してないと儲からなくなってくる不動産投資の時代」になるわけですから保有耐性をさらに上げて不測の事態になっても保有してれば大丈夫って運用出来るようにしていただけると幸いでございます。新年からいきなり説教じみた話になっちゃいましたが最近のボロ戸建てブームが下火にならないようにと思って書いてみました。TOPOYOってなんですか?(第三回)会社にお歳暮のお酒が届きすぎて酒蔵状態ですwこんにちは。本日のブログネタであるOYOネタは今年の2月のブログネタとして登場してから2回ほど取り上げましたが、、、もしかしたら今回が最終回になりそうです。言うのも鳴り物入りでインドからやってきた不動産テック系の転校生のOYOですがワタクシが2月に予想してた以上に経営基盤が確立出来ていないのか、サービス面の初期トラブルが多発しすぎてて予定の賃貸物件数にも達してないうえにまともにオペレーションが来ていない模様。(借りる部屋のカギを開けたら他の人が住んでたってなんだよww)ソフトバンクの資本投下で一気に事業を拡大して他の追従を許さない戦術を取ってたはずなんですが、それにスタッフの教育が追い付いていないようでとにかくオペレーションが脆弱らしく、そのうえ大家さんとの契約後にドタキャンや契約の見直しが頻発だそうで「なんだよ、、話が違うじゃねーかよ」と抗議してもナシノツブテになることも多くウチの団員からの散々愚痴を聞くハメになっております。(契約締結後に「家賃の見直しが本国から届いた」だの「この話は無かったことにしてくれ」って一体なんなんだよって愚痴多し)2月当時は不動産業界ですら「この黒船襲来で我々、賃貸仲介料が貰えなくなるんじゃねーの?」と震撼してましたが、最近ではそんな賃貸仲介さんのところに「この物件の客付けお願いします」とシレっと客付け依頼の営業マンが廻り始めてるようで正直な話、「それってもはや不動産テックでもなんでもないじゃんwwww」と笑いものになる有様。大家さんから借り受けた物件になかなか借り手がいないので急場しのぎで部屋を埋めて保証賃料の流失を防ぎたいんじゃないかと思いますが、せっかくモダンな感じにフルリノベして家具もそこそこモダンな家具を置いてステージングしたのにその家具を全部どけてニトリの家具を無造作に置いて家賃が2割だの3割増しではなかなか借り手も付きません。(そこにSNSで美人な女の子のステマぶち込んでPRしてるそうですが、、そんなのに騙されるやつが一体何人いるんでしょうか?)そこで賃貸系仲介さんがよくやる王道的裏技の「家賃低め設定+管理費マシマシ作戦(家賃10万だと高く見えるので家賃6万、管理費4万ってやるやつ)」にまで手を出し始めたそうですが、こんな子供だましに引っ掛かるやつも少なく四面楚歌になりつつあります。(大家さんから相場賃料満額で借りて家具とインフラ代とOYOの利益乗せたらそりゃ借り手なんてそうそういないってww)これ、もう少し賃貸業界に精通した人が音頭を取って得意のITの力で自動化すればよかったんじゃないかと思いますが、聞けばこのITの力も開発に結構お金も時間も掛かるそうでこのタイミングで何をどう直せばいいかもわからないでしょうから少々原始的ではありますが紙とFAXと人的労力で確実に仕事をこなしていただきたいところです。ヤフーとの合弁解消」なんて記事が載ってるそうです。気のせいかもしれませんがこのOYOリンクが今日見たらヤフーのサイドバーから消えてました。ウチの団員も含め今回、このOYOの登場で「普通の家賃より高く借りてくれる」とその高家賃を見越して物件を買ってる大家さんも多いのでこのOYOの低迷はちょっと困ります。(またワタクシの携帯に愚痴やチクリの電話がたくさん掛かって来ちゃいます)ホントここはなんとか頑張って欲しいところですが、これまでに大量の資本を投入しちゃってるうえに資金元に逃げられるなんてことになればたちまち資金が回らなくなるのは必至。(特に今回は人件費などの固定費を先行で吐き出してますから余計に心配です)2月にも書いたことの繰り返しになりますが、不動産テックの中の人はどこまで賃貸事情に精通しているのかわからないですからこういう部分がきちんと担保されてるとわかったところで貸し出すくらいしないといけないってことを頭に入れて今後、このOYOがどんな動きをするか引き続き見守っていただけると幸いです。(特にこういう手法をアテにして物件買うって人はこれ以外にも保険的手法を考えて買って欲しいところでございます。