りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)「行動力」とはこういう時に使うものですwそろそろ広告掲載終了なんですのwこんにちは。この三連休、、ワタクシ、せっせと仕事に明け暮れてるわけですが、休みを返上して仕事しなきゃいけないのにはそれなりに理由があるんです。実は今回の消費税見送りの余波が我々の業界にも多少影響しているようでもしかしたら土地の値下がりが起きて我々のような弱小業者でも土地が安く仕込める可能性が出てきたんです。今回、一番影響が出そうなのが今回の消費税アップを見込んで物件を仕込んでいた業者さん。ワタクシは消費税アップの発表があってから動こうとしていたので影響は出ませんでしたが「絶対に来年10月から10%に上がる」と決め打ちしていた業者さんは夏前くらいから用地取得に駆けずり回っていたのでそこそこ一種単価が高い土地でも仕込んでいたそうです。結果的には消費税の増税時期は1年半以上先になってしまったので金利負担を考えると今の土地をいったん処分するか金利負担覚悟で保有するかの選択に迫られます。今の金利なら多少シコらせても大した負担にはなりませんが、問題はプロジェクト融資期間。プロジェクト融資はある程度の短い融資期間で借りて短期転がし出来るような融資の組み方でやってるので来年10月までに完成・売却スキームで進行していた業者さんはリファイナンスが難しい→一旦売却という流れになることが多いです。リーマンショックに時のような不動産用地の叩き売り状態にはならないと思いますが持ちきれなくなった業者さんがそこそこ物件をマーケットに再放流するということが今年~来年上旬くらいまで起こる可能性が高いってことです。言うことでワタクシ、それらしき物件を抱えてる業者さんに片っ端アポを取って来年の販売予定物件(実需の方ですw)を聞いて回る三日間でした。(長いこと業者やってるとそれらしき業者さんって特定出来るようになるもんですw)でもあれです。「御社でリファイナンス出来そうもない物件ありますか?」なんてストレートに聞いたら教えてくれるわけないので「来年、うちで再販できそうな物件ありませんか?」とか「御社の完成在庫を販売委託で売らせてくれ」というアプローチで接して情報を収集しないといけませんw。(そんな敵の足元を見るかのようなやり方だと永遠に教えてもらえません)そんなドサ回り的営業で当たりを付けていた業者さんの中で2~3社くらいそういう雰囲気の会社があったので「これはもしかして・・・」とこうやってブログに書いてますがおそらく来年、いわゆる「在庫の調整局面」がくるのは間違いなさそうです。(こういうのがあるからオリンピックまでずっと土地バブルが続くと思えないんですよw)土曜日に思わせぶりに書いたブログネタもこの話の一環なんですが、土曜日の土地はさすがに難易度高そうで無理にしても「これくらいの難易度で融資を使わなくても買えるロット」であれば普通に仲介さんから情報が出てきそうなのでワタクシが前々から口酸っぱく言ってた「高いときは物件を無理して買わないでお金貯めときなさいよ(「買うのも投資・買わないも投資」ってやつです)」って意味が来年の3月頃にはご理解いただけるんじゃないかと思います。不動産は需要がなくなれば相場もへったくれもないですからこういう需要が薄くなった時にキャッシュを持ってる人は強いです。キャッシュが無くてもそれまで温存していた個人の融資属性を使って地場の信金あたりに駆け込むとこういう時期は借地でも融資しますなんて「素敵信金様」にあたることも多いです。(事実、ワタクシもこの手の借地物件で強引に融資付けした経験がありますw)そんなわけで、こういうチャンスの時に一気に畳みかける瞬発力(「行動力」とはこういう時に使うものですw)でこの局面を迎え討っていただきたいと思います。(しかも出てくるときは極めて短期間でドカッと出てくる傾向が強いです)さらに言わせていただくと、土地の相場が物件のダブつきで下がってくると今まで「アベノミクスがあるからまだ土地は売らねーよ」とかほざいてた「土地の値上がりを待ってから売ろう」と温存していた地主さん系相続案件もポロポロ出てくるかもしれません。去年、ワタクシが必死に客付けしようとしていた江東区某所の借地物件、、あの時、この所有者さん「これからはアベノミクスだから今、安く売らなくてもねー」とか言い出してこっちが買付け貰った瞬間に売りやめしやがったのですが、これの所有者が泣きながら「狼さん、、やっぱり前の値段売ってください」って懇願してきたときに「いやー、、あの時の金額で売るのはさすがに無理だと思いますよ」と100mくらい高いところから言ってあげられる日が来るのはそう遠い話じゃない気がしますw。(3か月くらい頑張った揚句、「おいおい、、今になってそれはねーだろ・・・」と悲しくなった記憶が蘇ります。言ってもこの話がきわめて限定的なエリアで起きる話であって、全国的に土地値が値下がりするわけじゃありません。そもそも転売需要のないエリアでこんな話すらありませんからご注意ください。