りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)フルローンってホントに危険なの?広告が新しくなりましたw今回はまるもりさんのブログCMなんですのwこんにちは。どこかのブログだかコラムで「フルローンってホントに危険なの?」って話題があったので今日はこれをネタにしてみます。最近は不動産投資の情報が簡単にネットや書籍で閲覧出来るので「フルローンなんてとんでもない!」「すぐ破産しちゃうよ」となかば脅し文句のように文字が躍ってますが(ま、ワタクシのブログが最たる例ですがw)レバレッジを考えると「現金投資なんかかったるくてやってらんねーよw」って果敢にチャレンジする人は後を絶ちません。(って実はそれだけの現金がないから社会属性を利用して買おうとしてる気がしますが)当然、その手の手法を駆使したい人もそれなりに用心深いでしょうからいろいろな書籍や情報を入手してその手法のリスクくらいは勉強しているでしょう。(これすらしないで単に不動産投資したいってヤツはもう知りませんw)しかしそんなフルローン投資で最後まで地雷を踏むことなく橋を渡りきれる人はそれほど多くはありません。(何度も言いますがそういう安全な物件は昨今の不動産投資を志す人全員分はありませんから)と言うことでまず第一にフルローン投資に対するリスクヘッジを挙げるとすればこのあたりでしょうか?「ストライクとボール球の区別がつくようにする」、、、しかしここでストライクだけを打ちに行こうと選球眼を磨くとジェービルさんが先日コラムで書いてた「美人物件」しか見えなくなっちゃいます。(これじゃいつまでも物件は買えませんw)と言うことでここは「1自分のストライクゾーンを出来るだけ広くする」ってのが大切ですよとなります。えぇ、、他人が見たらクソボールでも自分の不動産スキルでそんな悪球でも打ち返せる能力が必須になってくるわけです。(大体、ネットとか書籍で「私、不動産投資で成功してます」って公に書いてる人はこの能力が他人よりあるから失敗しないんじゃないかと)しかしこのスキルは一朝一夕で磨けるスキルじゃありません。大なり小なり物件を買っていろいろ試行錯誤して積み重ねる時間と資金が必要になってきます。返済元本割れ・・・なんてことになっちゃいます。「2フルローンでお金借りるのはいいですけど不測の事態に備えた蓄えを持つ」にします。KING!!(ん?いつの間にか現金投資マンセーになってる気がするぞw))。1億のRC物件を買うなら最低で500万くらいのキャッシュを持ってれば大体の不測の事態に対応できるんじゃないかと思いますが、ここで注意して欲しいのでその「不測の事態が何回来るか・・・?」です。不動産投資で運が無い人はこの不測な事態が何回も襲ってくるんですww蛇足ですがワタクシの記憶が正しければ最初にフルローンで融資を受け始めた人って富裕層の人で、実際は多額の手金を持ってるけど「その現金をそばに置いて不測の事態に備える兼次の物件を買うお金に使うとか別の投資に使うお金だから不動産投資には突っ込まない」って人向けだったはずです。不測の事態が起こるわけじゃありませんが投資ってのは負けちゃ意味が無いですから「最低限負けないことが条件だ」といつも口酸っぱく書いてるのはそれが理由です。(投資で負けるってことが起こる時点でそれは投資じゃなくギャンブルです)なのに最近の傾向は物件の良し悪しより「融資が通るか否か」になってます。(これは物件を売りさばきたい業者側にも原因がありますがw)不測な事態を予測して手元に資金を置いておくためのフルローンでしたらあまり文句もいいませんが、それすら考えずにフルローン物件が欲しいって言うのがダメなんです=フルローンは危険ですよ!ってのがワタクシの言い分です。最初の物件ではこういう心配がありますが物件もそこそこ増えて来てCFが潤沢に回りだすとこういう心配は無くなります。ゆえにそこまで頑張れば道が開けてくるって話、よくありますよね?半分は正しいですが半分は間違いですwあくまでも不動産投資は最後に物件を売り払った時点で利益が確定するものです。(保有しているうちは含み益であり含み損でしかありません)売却しようにもその局面で銀行が不動産投資に対して融資が厳しくなったとき、、、どうなりますか?現在は金融機関の融資もほぼほぼユルユルなので高値で売買されてますがワタクシが知ってるだけで金融機関が不動産投資に融資をストップしたのって3回あります。なると今まで頑張って稼いだCFを売却代金と相殺されて「何のためにこれだけ頑張ったんだよww」ってことになっちゃいます。返済元本割れ・・・が起きるとおそらく正常な判断が出来なくなっちゃうんじゃないかと思います。建物や設備の劣化等で「今からお金かけて直すなら売った方がいいや」って局面もあるかと思います。この時に金融情勢が今と逆になってる時も見えない底値の恐怖に襲われます。「3ホントのホントな最悪の状態を考えつつ賃貸経営する」です。借り入れが増えてくるとどこかのタイミングで前にしか進めないって時が来るもんです。ある程度の資金が貯まったからと言ってすぐに次の物件を買い進めようって人が多いと思いますがまずは最悪の時に備える足場を固めてから次に行くようにしてください。リーマンショックの時が最近の不動産融資に厳しくなった時ですが、あの時世の大手デペロッパーやファンドが軒並み破たんしました。あれは種類こそ違えど「足場固め」を全くしないまま借り進んだからです。歴史は必ず繰り返すものです。良い時はとてもいいのですが悪い時も長い融資期間で考えると必ずやってきます。フルローンで融資を引っ張るハイレバ設定で不動産投資を考えてる人はせめてこのくらいはいつも頭に置いて買い進んでいただければと思います。ホントはもっと書きたいことがたくさんあるんですが今日はこれからとある会合に出席しなくてはなりません。この話の続きはまた後日書きます。