|質問を拝見してまず思ったのが「アツいところ」に書かれてる「・2店舗(飲食店)のオーナーが、500万円/年の賃貸料を今後5年間はらう約束。確かに全国に100店舗の展開している会社であればそこそこ優良企業かもしれませんが優良企業であればあるほど撤退能力も高く(撤退時の費用の捻出も容易でしょうから)開店してみてあまり収支が良くなければあっさりと撤退しちゃう恐れがあります。(貧乏な店舗ほど金が尽きるギリギリまで事業継続したがり、やたら撤退スピードが遅いものです)また逆に店舗があまりに盛業過ぎる場合も「ここだと手狭だから他のもっといいところに移転しよう」なんて言い出して都合のいい解約条項を提示されてさっさと出て行っちゃう可能性も否定できません。この店舗、「オーナーが」と書かれているのでワタクシ、「もしかしたらFCじゃないか」と疑ってしまいます。FC店舗であればかなり危険は話なので契約するのであれば今一層慎重にしてください。なければこの店舗との賃貸契約書の撤退条項(要するに賃貸契約の解約条項です)を出来るだけ貸主有利なものにしてください。5年契約であれば5年単位の定期借家契約にして退去予告は6か月前でそれ未満であればそれに見合った賃料を支払うなんてやつ。この条項はデフォルトの契約条項なので結構通ると思いますが、それ以外に中途解約の際の違約についてもきっちり条文化してください。それ以外に関しては物件の場所がわからずジャッジが難しいですがあいだほさんから見て地域性や賃貸環境を理解されてるようなのでそこはある程度勘に頼っていいんじゃないかと思います。(質問事項を読みましたがここまで立地について理解されてるなら問題無しと思います)あとヤバそうなところで「・2045年までの人口予測が約40%減」とありますが今から25年後にはこの物件を保有してるとも思えませんし、とりあえず10年先にある程度の出口があると考えてやるといいかと思います。なればリフォーム屋さんが言ってる「5年は大丈夫そう」ってのは10年くらいは騙し騙しいけるはずなのでそこの心配も不要かとw。駐車場は出来るだけ近隣で賃貸の駐車場が確保出来ないか?今一度調査してみてください。この物件、地方の売りビルなのでワタクシの感覚ではここが一番ネックになる気がします。この物件、結局のところ事業系売りビルなので普通の居住用物件より買い手が少ない分利回りが高い(要するに買える人が少ないので安くなってる)のでそこもきちんと割り引いて考えていただけると幸いです。TOP休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。今の時期うっかり風邪ひくと病院行き辛くないですか?wこんにちは。先週はワタクシの39年目の生誕祭と言うことで目黒駅周辺は目黒サンマ祭り以上の100万人規模の人で溢れかえり大変ご迷惑をお掛けしました。(ちなみにその生誕パレードの中に我が団員が一人もいなかったのは気のせいでしょうか?)あとコメント欄に未承認の方がいらっしゃいますが、、ワタクシの息を吐くようにつく嘘を信じないよう過去ログを3周くらい読みかえしてくださると幸いでございます。本日も質問が届いてますのでサクサクお答えします。質問させていただきます。|まずはお先に謝っておきますが、ワタクシ、いわゆる原野での売買実績はありますが賃貸実績がございません。賃料も安いですから気軽に貸して欲しいと言われたのか、そこじゃないとダメだから貸して欲しいと言われたのか不明なので何とも言えませんが、とにかく賃貸に出すと言うのでしたら「何の用途で使うのか?」と「それ以外の用途で使っちゃダメですよ」の二点はきっちり守って貰う必要があります。原っぱ貸した時に一番やられがちなのが「産業廃棄物の不法投棄」だからです。この物件にオーナーさん自ら頻繁にチェックしに行くこともないでしょうし「オーナーは滅多にここには来ない」と思われると自分の土地に置くと不利益になるものを置こうと考えるものです。その土地に大きな穴を開けられ産業廃棄物の受け入れなんて始められたら一大事です。(実際にワタクシ、埼玉某所でこれをやられ大変な目に遭いましたw)どのような経緯で貸して欲しいと言われたのか不明なのでわかりませんが賃貸契約当初は資材置き場として運用し、頃合いを見計らって資材置き場から産廃用地、、ってのはよくある話なので土地の契約に際し、賃貸契約書でこの使用用途制限は必ず入れてください。借主負担、裁判になるとめんどくさいので公正証書付きの契約くらいしたくなっちゃうワタクシです)あとこの契約で土地上に建物を建てて使うなんてケースも想像出来ます。土地に簡単に移動できるプレハブ以外の建物が乗っかると借地権なんて法律で括られる可能性もありますのでもしそんなケースが想定されるのでしたら返却時期(借地権だと30年なんて契約になる可能性もあります)を明確にし解除事由もはっきり明記してください。(資材置き場系の人って簡単に倒産しちゃうし簡単に名義変更しちゃうのでその際も解除事由にしちゃっても構いません)また単に資材置き場として駐車場のような普通賃借契約であれば2年とかの自動更新型契約で特約事項として貸主が使いたくなった時には貸主からも自由に解約できる約定を入れておくなんてのも手です。土地を資材置き場で貸す場合、どんな資材を置くかで場合によっては土壌汚染の可能性もあり、雨が降った時にその土壌の水が他の人が所有する土地に迷惑が掛かり、その責任は土地の所有者に来ると言うことを頭に入れた契約を締結することが大事ってことなのですが「どうせ人里離れた辺鄙な場所だから何やっても平気だよ」と思わせない契約に持ち込むのが適当ではないかと考えます。