りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)副作用。(昨日の続編w)ところでモールス信号でコクったって話、、、、ネタですよね?wそういう傷口に塩塗りつけるようなこと言うと明日からまた婚活広告に戻しちゃうんですのwこんにちは。ブログ更新を休むかもしれないと言いつつ、間が空くと面白くなくなりそうなので今日も続編書きます。昨日の「副作用」のお話。医薬品の使用に伴って生じた治療目的に沿わない作用全般を指す。狭義には、医薬品の使用に伴って発現した好ましくないできごとのうち当該医薬品との因果関係が否定できないものを指す。Reaction:ADR)の用語が用いられる。副作用が強く、安全な使用に注意が必要とされる医薬品はハイリスク薬と呼ばれる。要するにハイリスクな事象を伴うってことですね。今日でまる3日も書いてるのでぼちぼちわかってる方もいるんじゃないかと思いますが「フルローン物件を買うこと自体」が悪じゃなくて業者さんが「この客は融資が付けばなんでも買っちゃうヤツだからフルローン付くから買いましょう」って勧めてくるところが悪なんです。基本的にフルローンが組める人ってそれなりに資産背景の裏付けがあるから出来ることですから不測の事態が起きたって本業収入から持ち出せばなんとかなるじゃないですか?(貸す方だってそのくらいはチェックしてますよ)怖いのはそういう資産背景をでっち上げて融資を通してしまいそのリスク説明をろくにしないで手数料貰ったらあとは知らねーよって平気で言える方たちの存在です。昨今の投資本を読み漁り「よーし、俺様もこんなヤツラのノウハウをパクって富裕層一直線だー!」って人ほどこういう怖い人に引っ掛かってしまうんじゃないかと。(投資こそ違いますが今、「歩く含み損デブ」と呼ばれるワタクシが置かれている状況もなんとなくそんな気がします、、w)えぇ、、そんなリスクを知っててやってるのと知らないでやってるってのは全然違いますから「不動産屋さんはプロだから任せて安心」なんて考えで安易にフルローン組んで物件を買うってのはホントやめていただきたいと心底思うわけであります。収益性が高いからとか物件がステキ物件だからフルローンが付くのではなく単に書類上「これならこのくらい金貸しても大丈夫でしょ?(払えないときは本業収入もあるんだしw)」という判断の元、融資が出ているんじゃねーの?ってのが見えてくると思います。仲介さん主導で融資を進めた場合、よくある話で「その物件本来の担保能力以上に融資が付いてしまう」って現象が起きやすく(ま、そういう風に審査資料を作るんだから当然ですけどねw)なかば力ずくで融資が付いちゃったってことになるからです。フルローンでも調達金利が安ければ返済比率も低いのでそこそこの融資期間が付けば逃げ切りも可能です。(現にワタクシのお客さんでフルローンなのに金利1%切った融資でうらやましいくらいの悠々投資な方もいますからw)しかし、今ここでフルローンを目論んでる人はそんな金利の低いところで借りれるなんて思ってるわけないですよね?そうなんです。いう低金利でのフルローンを受けれる人は手金が足りないとかまったく持って無いのではなく「それなりに手金はあるけど出したくないって人」です。(しかもこういう人たちはアパマンローンなんてパッケージング商品では無くプロパー融資を引っ張る剛腕ぶりですw)今より物件価格も安くて当時の都銀あたりでも普通にフルローンどころかオーバーローンが出るような時代と今の時代があまりに違いすぎるのでこんな感じで融資を受けてしまうと次に物件を買い足すときの足かせになるのは言うまでも無く仮に金利が高いとこから金を引っ張ってると借り換えも厳しくなりさらに言えば出口でその銀行と同じ評価が出る可能性は限りなく低いのでその時点で残債が売値を上回るという最悪な事態を迎えることになるかもしれません。同じ評価を出してくれる銀行が無くても今、貸してくれてる銀行がスライドして次の買主に貸してくれるならいいですが現在はその可能性は限りなくゼロ(よほどの属性でもない限りその道は閉ざされちゃいます)。従って、買ってしまった後はその物件の収益パフォーマンスが落ちないように自力で高い運営状態を維持するか、家賃がいきなり下落してもそれに耐えられる体力が必要になってきます。前回のブログで書いた余力ってのはこれのことで恐らくフルコミの仲介さん、、融資はうまく付けられたとしてもその後の運営にまで責任は取るわけもないですからここから先は「運任せ」になるんです。(仲手貰ったら次も自分から物件を買ってもらえるって思って貰わない限りそんなにサービス良くしてくれるわけないでしょw)投資なのに運任せ・・・うーん、、考えただけでおしっこチビりそうです。不動産投資で最悪なのはこの副作用です。お金を借りてしまってますから今さら無かったことには出来ません。ここから先は買った本人の責任なのでそんなことも知らずに買ってしまうと後々、ややこしいことになってしまう流れに飲み込まる可能性がそこそこの確率で拡大します。(事実すでにワタクシの回りでもそういう方がちらほら増え始めてます)本来であれば仲介さんがそういうリスクの説明とかしてあげればいいのですがそれが出来る仲介さん、、それほど多くは存在しません。仕方が無いので管理会社を決めてそこに依頼してプロ目線で管理をしてもらう道を選択することになるのですが、管理会社によっては管理料だけ貰って適当な仕事しかしてくれないところも結構な確率で存在します。セミリタイアだとかを夢見て始めた不動産投資がいつの間にか苦行と化すのもこんな流れに飲まれちゃうからなんですがこれを防ぐには、「単にフルローンが組めるだけで物件を選ばない」ってことが重要になってきます。言え、そんな選球眼はそうそう養えるもんじゃありません。そこでそんな選球眼を養って貰うべく月並みですが、ちょっとだけヒントになりそうなことを書いておきます。1自分がこの物件に賃貸で住むとしたらこの賃料でも借りようと思うか?を考える2利回りより最終的に手元にいくらお金が残るかを優先して考える3余計な設備が付いてる物件ほど金が掛かるので買う前にそれが少しでも是正出来ないか考えつつ物件検討する4買った瞬間からいつのタイミングで逃げ切るか?またそのタイミングならいくらで売れるか?を買う前に考える5家賃収入ー諸経費+返済の残りのお金を使わずにどこまで耐えられるかシミュレーションしておくとにかく物件を出してくれる仲介さんをあてにしないで自力でどこまで出来るかってのが大事なので建物のクラックの数とか屋上の防水シートの劣化を見るとかよりもこんな感覚を優先して検討してください。使い古しの言葉で「不動産屋に騙されないようにしよう!」ってのがあります。業者のワタクシが言うのもなんですが騙す部分(意外とその仲介さんは騙してるって認識がありませんw)では素人の投資家レベルではまず見抜くことは出来ません。(だってワタクシ達、それで何年もメシ食ってんですよ。)しかも困ったことに100%騙すわけじゃなく100%のうちほんの3%くらいにサッと騙しが入っちゃうので見抜くのが難しいんです。ま、その3%の騙しの部分に致命的なことが無ければ笑い話で済みますが、その3%にとんでもない騙しが入ってたとしたら、、あなたは億単位の借金を背負わされた挙句、「私には運が無かった」と諦めきれますか?そんなたった3%程度のリスクなので「は?そんなの大したことねーよww」って思えば先に進んでも大丈夫です。最後は自分でケツが拭ければいいだけの話です。