不動産投資歴10年の者です。不動産投資家の会等で知り合った投資家達から色々と聞かれる事も多くなり、特にこの時期は確定申告に関する質問が多くなります。敷金礼金が分からない、領収書のまとめ方など目の前の箱か板(もしくは関連本)で調べれば分かるような事をわざわざメールで質問してくる人々にはどう対応すれば良いですか?調べるのが面倒なので私をGoogleか図書館の代わりにしているような気もして切なくなっています。私なんかよりも多くの質問を受けていると思いますが、良い対処法があればアドバイス頂けますと幸甚です。確かに不動産投資家繋がりが出来てくるといろいろな質問されるケースが増えて来ますね。その質問に耳を傾けると「なんだよ!このくらいちょっとネットで調べたらすぐわかるだろーよwww」と思う気持ちもよーくわかります。そんな迷える子羊さんが知りたいのはネットに溢れてる誰が書いたかわからない回答ではなく「不動産投資歴10年の先輩大家さんからのありがたい回答」なんです。実際、ネットでわからないことを調べると確かに答えは膨大に載ってます。その答えが正しいかは裏付けを取ることが出来ず「答えは載ってるけど、、これってホントに正しいの?」と思い「答えはネットで調べたけどそれがホントにホントなのかを確認取りたい」って意味で「これって実際どうなんでしょう?」と聞きたいんじゃないかと思います。あと、たしかに答えとしてはネットに正しい情報は載ってたけど「果たして世の投資家はこの答え通りに実践してるのか?」とか「はたまたちょっと変化球つけて実践してるのか?」って部分にとても興味があります。おっしゃる通り、質問を聞いてるとホントにネット等でロクに調べもせずに図書館代わりに聞いてくる人もいます。ワタクシの場合はこういう人でも教え甲斐のある人であれば何度も何度も教えていますが、これは質問されることでワタクシがその質問以上に深く知ることが出来る機会だと思ってるからです。(えぇ、、情報のインプットだけだとワタクシの場合たくさんある引き出しに仕舞い忘れて使いたいときにどこに仕舞ってあるかわからなくなるので時々こんな質問を受けて錆びた引き出しに質問という油をあげてるんですw)そんなアウトプットが出来ると思ってるのでどんな質問でも出来るだけ深堀りして答えるようにしてますがこのアウトプットが後日の狼セミナーや大家さんとの雑談などで使えるので邪険には出来ません。(普段から妙に深堀りしてるので話が長くしつこいのってそのためかもしれませんw)また、質問されるとこっちもちゃんと答えようと一度調べたことをもう一度調べたりすることがあります。そんな時、よくあるのがその情報のアップデートです。前は「この質問の答えはこれだったよね」と思ってたことが知らないうちに法改正等で変わっていて結果的に間違って理解していたなんてことも結構多く、「この質問が飛んで来なかったらいまだに過去のまま未更新で覚えてましたw」なんてことも多いです。確かに何度も同じ初歩的な質問ばかりだとウンザリすることも多いかと思いますが質問に答えるのは自分にとってもアップデートしてると思うとなんとなく質問されるのが嬉しくなってきませんか?(え?そんなことねーよ、、ですって?www)ただあれです。相手が「真性なんでもかんでも教えてちゃん」である場合、「君はその傾向があるから気を付けた方がいいですよ」と教えて改心させるか、「こいつはめんどくせーから距離を置こう」と縁を切るか考えないと逆に時間泥棒なだけで損しちゃうかもしれません。(改心できる人は将来有望な右腕か素敵な飲み友達になる可能性があるので切り捨てない方が得ですw)ワタクシの場合、一度教えたことを何度も聞き返してくる人はわりとしっかり覚えている方なのでそういう人だと「不動産投資どころかそもそも投資の資質が無い=変な知恵付けて投資の世界に引きずり込んでも可哀そうだから教えない」とそっと距離を置くようにしていますが(これホントですのでお心当たりの方はご注意くださいw)最初の頃はウザいくらいに初歩的な質問ばっかりぶつけてくるけど年を追うごとに覚えて育っていく人は後々「こいつはワシが育てた」と言えるようになるので結構楽しいですよw(え?そんなの全然楽しくない、、、ですか?そうですか。)あと、ワタクシも普段の業務を通じて不動産業者側の裏表こそ理解していましたが投資家側の裏表はこのブログを書いてセミナーやったり読者交流して質問されていなかったらここまで大家業界について詳しくはなれていなかったんじゃないかと思います。(かぼちゃの件だって一番最初は読者さんからの「かぼちゃ買おうと思ってるけどどう思う?」からスタートしてますゆえw)そう思うとワタクシをここまで育ててくれたのは読者の人じゃないかと感謝する次第でございます。TOP前のブログネタよりこっちの方がいいとか言わないでw明日で39歳になりますwこんにちは。ここのところブログネタを考えるのが面倒なのでいただいた質問に答える形式でダラダラ更新してますが、なぜかこっちの方がウケが良いようで日増しにブログへのアクセスが上がってます。(ってか連続更新してた頃より多いって一体なんですか?ww)そう考えるともっと早い段階からこの形式にしてればよかったと思う今日この頃でございます。(夕飯のおかずを考える主婦みたいに毎日ブログネタ考えてた頃の苦労はなんだったんだ、、、とw)さて、そんなわけで今日は3つの質問にお答えしたいと思います。質問1いつも楽しく勉強させてもらっています。普段から疑問に思っている事がありましたので、この機会に質問させて下さい。大家になって半年なのですが、現在空室を埋めるべく仲介業者様を営業回りしております。その際、物件の最寄り駅及び直近の大きなターミナル駅周りの業者様を見つけては飛込営業をしているのですが、たまに、駅から離れた場所に、どうやって生計をたてているか分からないような不動産仲介の店舗がポツンとあり、ここに営業をかける意味はどれくらいあるのだろうかと疑問を持つことがあります。駅前の大手仲介の業者様をメインに時間をかけて営業をかけていくのが良いのではと思うのですが、上記のような個人商店のような仲介業者にもどんどん飛び込んでいくべきなのでしょうか?ご助言頂けますと幸いです。確かに駅から離れた辺鄙なところにやる気をまったく感じない個人商店な不動産屋さんってよくありますよねww(オマエらどーやってメシ食えてんだよってやつw)すべてがそうってわけでも無いですがこれらの辺鄙系不動産屋さんは駅周辺の賃貸の客付けに特化してるわけじゃないので単に客付け依頼でしたら飛び込んでもあまり効果は無いかと思います。そんな辺鄙系業者さんでも路面店でちゃんとカウンター座りで外向いて小奇麗なカッコで仕事してるのが見える場合は別で昔から同じ手法(飛び込みでやって来るお客さん狙い)でやってる場合が多く、意外に成約率も高めなので見逃してはいけません。(但し接客は大手ほどきめ細かくないことが多いので取りこぼしも多いようです)それとは逆にお店の内部があまり外から見えないとか人影もよくわからないって場合は賃貸営業に特化してるのではなく売買やリフォームなどでも収益を上げてる業者さんである場合が多いのでそう業者さんにマイソク持参で飛び込んでも「あ、はいはい、、募集ねー(あーめんどくせー)」と生返事されて大家さんが帰ったら「こんな家賃で埋まるはずないのにねーww」と笑いながらゴミ箱に捨てられてるはずです。(昔ブログで書いたゲラゲラポイ理論ってやつです)またこの系統の業者さんは古くからのコネクションがあり人もそうそう入れ替わってません。すまわちこのエリアの生き字引みたいな妖怪ジジイである場合が多く、同時に人脈だけはあるのでよく「この物件売ろうか更地にしようか迷ってるんだよね」なんて近所の地主が茶飲み話しにきたらすかさずロックオンして顧客にしちゃいます。ここが実は不動産の上流であることが多く、飛び込み営業マンがお買い得な売地なんかを価格間違いで値付けされた状態でゲットしてるのでこんな妖怪ジジイを見つけたら仲良くなる努力をしてください。(マイソクはそういう時のきっかけになるのでそういう利用法をお勧めしますw)なお、これらの妖怪ジジイは不動産情報のアップデートをしたがらない傾向があり、相場観もあまり持ち合わせていないことが多いです。(我々不動産業界からFAXが無くならないのってこんな部分が影響してるんじゃないかと)えぇ、、うっかり家賃相場なんか聞いちゃって「あー、、ここら辺は坪8000円かなー」なんて適当なこと言われて真に受けると全然違う結果が出ますので併せてご注意ください。あと、駅前仲介さんで路面店と空中店舗というのがありますが、空中店舗はネット集客が中心でやってる場合が多いので大家さんがドヤ顔でマイソク持ち込んでもゲラゲラポイどころか興味すら持たない人が多いのでご注意ください。質問2今は広告費2ヶ月だしてて、営業さんがそのうち1ヶ月分を初期費用に回したりして決めてくれることもあります。個人に謝礼のほうがいいかと思って、以前管理会社の担当に「広告費を1か月分に減らして、決めてくれた人に直接謝礼を渡すのはどう?」って聞いたら、広告費2か月のほうが使い勝手がいいと言われました。これはほとんどの営業さんに共通の認識ですか?また以前管理会社から、バリバリ決めてくれる系列他店の営業さんを紹介していただき直接会って色々お話しを聞いた後、謝礼として現金をお渡ししました。今回の記事では皆さん商品券を利用されてるようですね。商品券のほうが何かいいことあるんでしょうか?教えていただけるとありがたいです。募集段階で客付けに使える実弾の自由度が高い方が客付けしやすいのでそう言ってるんじゃないかと思います。要するにあれです、お店にやって来たお客さんの顔見て「初期費用の高さで成約出来ないと客が逃げちゃうから広告費を振り分けよう」とか「この客はなにも言わずに成約出来そうだから広告費の2か月分全部貰っちゃおう」とコントロールするのに使いたいのに「成約したら個別にあげます」だとホントに貰えるか不明なお金をあてにして成約したけど貰えなかったって場合があるんです。そんな生々しい現金があとから大家ー仲介の担当君間で動くと個人的に貰う担当者ボーナス(通称:タンボ)と見做され「こいつなんか不正に金取ってんじゃねーの?」と痛くもない腹を探られる恐れも出て来ます。最初から募集予算を決めてオープンにしておきたいって気持ちが強いんじゃないかと思います。あと担当者ボーナスで現金をあげる件ですが、これも同様に生々しい現金の授受だと会社から金銭的不正を咎められる危険があるのでそうは見えにくい商品券(案外不動産屋さんって商品券はケーキとかお菓子などの差し入れ感覚に映るようでございますww)の方が嬉しいって思ってるんじゃないでしょうか?さて、今週最期の質問になります。質問3初めまして最近不動産投資を行いたいと思いブログを拝見しております。2600万円借入予定(銀行からはほぼOKとのこと)上記の物件あり、3年前くらいからは新規入居者募集は行っておらず空室が多くなっております。場所は悪くなく、リフォームを行い募集をかければ十分入居は望めると考えており、リフォームで400-500万円程度かかってもキャッシュフローは問題なく、出口戦略としては最終的に更地にして売却するか、駐車場等で持ち続けるかと考えております。私も妻も購入に乗り気でしたが妻の父が水道管修理について心配し、それから妻の気持ちが購入を見送る方向となっています。質問ですが、今までの物件で水道管の大規模改修を行ったことがありますか?また、今回の物件で大規模改修となった場合どの程度費用がかかると思われますか(浄化槽はなく上下水道ありです)?google先生に聞いてもあまりよい回答はありませんでした。今回のリフォームでは配管工事までは計上しておらず、水道管の大規模改修に数百万かかるようでしたらキャッシュフロー的にきつくあきらめざる負えないかなと思っています。