りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)土地値の話あれこれ。言えば狼さん、、土日って何やってるんですか?土日の休みでもブログ読者の幸せをいつも考えているんですのw(ポジショントーク)こんにちは。最近のメール相談も「狼さん、、この物件どう思いますか?」ってのが多いのですが、その中で「なんでこの物件欲しいと思ったんですか?」と切り返すことがあります。買いたいと思うにはなにか理由があるはずなのでその部分を聞いてこちらも判断材料にしようと思ってのことですが、その中で「だってこの物件土地値で買えるんですよ」ってのをよく言われます。土地値=安いという図式、、、おそらく土地代だけで建物が付いてくる=安いで言ってんだと思いますが今日はそんな土地値について少々書いてみようかと思います。不動産での土地の価格ですが参考にしていいのは言うまでもなく更地価格です。銀行が積算評価に使う土地価格は課税評価額の路線価マップを見て計算することが多いのですがあの数字(460Cとかいうヤツ)はあくまでも固定資産税を計算する時の算出目安ですからあの数字で計算するとほぼ間違いなく実売価格の方が高くなるはずです。(特に都内では路線価の3割から5割増しくらいが実売価格です)しかし、中には売値がその路線価を下回っていることもありこれを見て「土地値以下」っておっしゃってるんじゃないかと思います。これは実際にあった話ですが都内のど真ん中でういう時代がありました。↓その時の路線価マップ(平成22年度版)これの右上あたりの「6520A」ってとこを見てください場所:港区新橋1丁目6番付近6520Aってことはm2あたり652万円ってことですから坪換算だと2155万円/坪これで35坪ありましたから土地値で計算すると7億5425万円です。これにRC造の9階建て(昭和62年築)が乗っかってましたから当時の売値6億円ってのはケツが浮くどころの話じゃなかったはずです。この物件、、6億ではまったく引き合いもなく結局、別の物件とバルク(セット販売)でもっと安く売れちゃいました。ワタクシ、この物件のもう片方の物件を狙っていたのでこの物件の査定もやりましたが6億の売値で利回り換算すると表面利回りで7%くらいしかありません。えぇ、、平成22年当時7%の売りビル(しかも土地35坪じゃ拡張性が無いので誰も買いません)では銀行の融資も出ませんから買える人がいなかったんです。このように需要が無ければ土地値であろうと誰も買えないのでさらに価格は下がってしまうという運命を辿ります。当時はまだ積算評価で融資が出ていた時代です。仲介さんからは何度も「この物件、積算価格オーバーですからww」とドヤ顔で物件紹介されましたが金融機関の評価はとてもシブチンで「半分くらいなら融資してもいいですよ」って塩梅でしたw。なんで融資が伸びないかと言えば上に乗ってる建物が原因です。この物件、売りビルなのですが当時の新橋界隈はこの手のペンシルビルの賃貸需要が非常に悪く一度空室になれば家賃設定を限界ギリギリまで下げても成約するのが大変だったんです。そんな物件ですから銀行も融資の査定する時にあり得ないくらいの掛目を入れてきます。(あ、そうは言っても銀行が間違ってるわけじゃないのであくまでもこちらの主観ですw)そんなわけで、6億・7%のペンシルビルなんて半分、手金出して買おうなんてやつはいませんでしたから再販を考えても当時の銀行の判断は間違ってはいなかったと思います。あともう一つ問題があります。前面道路が外堀通りに接してしようがこの物件の土地の接道距離はたったの4.8m。悲しいくらい、、細長ーーーい土地なんですw。路線価で2000万超えでも実勢価格はいいとこ坪1000万くらいでしょう。35坪の土地では再建築してもまたペンシルビルになっちゃうしこんな部屋ではまともな賃料も取れません。いうクズ土地を掴まえて「狼さん、、この物件、、なんと土地値なんですよw」って持ってこられても返す言葉が思いつきません。面白いことにこの物件の当時の不動産鑑定評価は土地価格8億円+建物15000万の9億5000万円。売り主さん、この不動産鑑定士の95000万円という評価を真に受けちゃって販売当初の売値はなんと10億円(税別)www(どうでもいいですけど不動産鑑定士の鑑定評価って依頼人の希望する数字に限りなく近づいちゃうのってなんか深い理由でもあるんでしょうか?w)いくら新橋の外堀通り沿いとはいえこんな変形の築古な売りペンシルビルに10億も出すバカはそうそういないと思います。日本は狭いようで広いものでこの物件に販売当初、果敢にも8億で買い付け入れた人がいたそうです。ま、売値から考えたら鬼差しなんでしょうけど実勢価格を考えると8億でもクソ高いです。ワタクシ、この買い付けが出たと聞いて「これはもう決まっちゃうな・・・」と思って諦めたんですが後になって8億の買い付けですら一蹴されたと聞いて驚きましたww。怒られたそうですw)そこから半年経ち、8億で蹴られた買主は他の物件を買ったらしくこの物件はしばしサラシモノ状態になってました。引き合いが無いもんですから売り主は段々その売値を下げ始め冒頭の6億って値段でも引き合いすらなく最終的には屈辱的なバルク売りという結末になってしまいました。この土地値ですが、要するに需要と供給の元に価格が成り立ってる不動産で何を指標に「土地値」と判断するレバいいのか?ってのが問題になるわけで、素人さんほどこの路線価で判断しがちです。実売価格が路線価を上回っているエリアであればいいですが地方に行くと明らかに実売価格より路線価の方が高いってエリアが存在します。賃貸・実需需要が無いってエリア。いうエリアは値段が付けられないくらい不人気エリアなので安く取引されているだけです。現地を良く知らないで物件を買おうとするときに路線価マップだけで「高い安い」の判断をして「最後は更地売りして出口戦略だw」なんてドヤ顔してるやつも多いです。あと前にいた人で「自分の保有物件の価値は全物件の返済金額を上回ってるのでこれは含み資産です」なんて偉そうに能書き垂れてたやつがいましたが、よくよく見るとこれって全部更地評価での土地値計算でしたw土地ってのは乗ってる建物によってはゼロ評価されるってこともあるので(実際にワタクシのお客様でおひとりいらっしゃいますw)一度ご自身の保有物件の現在の評価を出しておいてもいいんじゃないかと思います。今、なにかあって物件を売らないといけないって場面でいくらで売れるか?・・・です。