りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)日本初のサービスをリリース?今日はあまり時間が無いので手短な更新になりますwこんにちは。インターネットなどのIT事業が急速に拡大する中、「なんとかして不動産業界にこのITを介して食い込めないか?」と日夜考えてる人が多いそうですが、これっていまだにFAXや電話に頼る旧態依然の不動産業界なだけに「ここにITを駆使して食い込めば莫大な利益が上げられる」と考える不動産テックな人が多いからなんじゃないかと思います。そんな中、昼間ネット見てたらこんなサービスがリリースされたと報じられてました。要するにこれ、「副業で自由な時間に知人の部屋を探してあげて報酬を得ましょう」って募集リリースなんでしょう。これ、賃貸物件と言えどもこの業務を行い報酬を得るのであれば「業」ですから宅建免許が必要で、この「不動産免許」と称するものがこの不動産法人に付与される「宅建免許」なのか、個々に持つ「宅建士」の免許なのかわかりませんが、単に宅建免許を持つ不動産法人で賃貸物件の案内や申し込みを業務でやるのであればもちろん個々の「宅建士」の資格が要りません。「お部屋探しからお部屋の案内まで出来るサービス」と出来る業務の範囲を限定しているように見えます。したらですが「このエージェントの業務は知人賃貸物件探ししてる話を聞きつけ、物件検索して案内して申込書をこのリリースした会社に送るところまでだから仲介業務には該当しない」ってところで「宅建業ではない業務」と通すつもりなんじゃないでしょうか?(それであれば確かに「日本初!」でございます)とは言え、ネットで堂々と業法違反なことをリリースするバカもいないでしょうから何か凄い「業法かわし」があると信じていますが、一般論として「宅建業者でもないやつに自分の物件のカギを貸して内見させる」ってメチャメチャリスクです。言うお上が認めた免許を携えているからこそ、そこを信用して部屋のカギを渡して第三者に物件の立ち入りを認めてます)また、報酬が賃料の一か月分という現役賃貸営業社員から見たら成果報酬型とは言え鬼の様な歩合給。「内見時と物件申し込み時に時給1000円をお支払いします」なんて微妙な表現が見え隠れしてます。これってよくある完全歩合制のアルバイトみたいな人が知人で引っ越ししたいって人を見つけて仲介業務をするって話じゃないですか。(日本初って言うから何が日本初かと思ったら「知人の引っ越し情報を吸い上げて申込書まで書かせる」って業務ですね)ただ問題は、エージェント報酬が家賃一か月分ってことなので「貸主(代理)物件かADが2か月以上付いた物件」じゃないと会社が儲からないってことでもあります。なるとエージェントさんによっては今回のウリである「押しの強い営業が無い」って部分にいささかの不安を覚えます。(「その物件はADが無い物件なので案内出来ません」とか言うのかな?)あと、この話、、いくら何と言っても「仲介業務」に該当する可能性が高いのでこの会社に業法にある「社員5人に対して1人の宅建士」を置かないといけない気がします。(えぇ、、案内して申込書出す時点でも立派な仲介業務ですから)とは言えこんな部分、当然先に考えて「契約部隊は全員宅建持ち」とかにして宅建業法に抵触しないようにするんじゃないかと思うのでワタクシがこれ以上コメントするのは控えますが、仮にそんな部分がクリアできたなら大家業を営む側からすればこうやって物件の案内をしてくれる人が草の根レベルで増えるということでもあるので空室対策の一環として覚えておいても損はないかもしれませんね。(賃貸募集チャンネルが増えるってのは大家さんにとってもメリット大でございますw)ただあれです、、このリリース、、大家さんに向けてリリースしているのではないし、賃貸物件を探してる人向けでもなく、エージェント募集ってとこに特化してるように見えるのがとても気になるワタクシです。TOPカモリストの話。エスパー君が会社の名刺に「KING」って入れたいってうるさいので誰か止めてくださいwこんにちは。昨日急遽募集を始めた狼カフェですが、、、あんなゲリラ的に募集したにも関わらず現在までに約60名ほどご応募がありました。言うことで残念ながら今回も抽選となってしまいますが、今回は試験的にやってみるという趣旨ですので応募いただいた中で似たようなジャンルの「聞きたいこと」を書いてきた人中心にセレクトしますので今回抽選に漏れた方、、また次回ご応募ください。(お名前はちゃんと憶えておきますので次回優遇します)あと、お願いしていた1連絡用メアド2お名前3電話番号4狼カフェでワタクシに話して欲しい内容・ネタで書き漏れがあった方はそもそも抽選していませんのでご了承ください。(電話番号の記載漏れがすごく多かったですよ)さて、話は変わりますがここ数日、団員から「聞いたことも無い不動産屋さんから名指しでDMメールが来るけど、、なんで?」というタレコミ殺到しています。メアド付きの顧客名簿が外部に流失してそのメアドに名簿に書かれたお名前を自動挿入して送信してるパターンではないかと思います。(送られて来た画像見たら全員本名で「〇〇様」って書かれてましたから)団員から転送されてきたメールを調べて「どこで漏れた名簿なのか?」って部分はおおよそわかりましたが、こういう話って先のリーマンショックの時に渋谷の化粧品会社が入ったビルで派手にやってた不動産投資会社でもありました。(退職する社員が転職した先で顧客として囲うために持ち出した、、らしいですけど)今回のDM騒動が名簿の流失モノだとは100%までは断定出来ませんが、この手の「問い合わせしたことも無い会社からのDM」ってのは不動産投資業界に陰りが見えると起きる現象ですのであまり気にしなくても大丈夫です。(送ってる側は相手の属性も把握出来てない単なる不動産投資家リストだと思ってますから)特に最近はインターネットの発達でこのネット経由で物件を問い合わせる機会も多くどうしてもこちらから個人情報を提供しないと物件情報を貰えないケースも多いです。ワタクシ、こういう時のために捨てアドと偽名を使い分けてネットで問い合わせしているのですが最近、5年くらい前に使ってたYahoo!の捨てアドにいつものクソウザいネットビジネスの勧誘メール以外に11億9630万だの8億6000万をあなたの口座に振り込みますってメールがたくさん届くようになりました。(しかも返事しないと外科医の緑川さんから「お返事くださらないのですね、、」と悲しい口調のメールが追い打ち掛けてきますww)こんなメールが連日届きますwこれも情報商材屋さんがメアドリストとして販売している情報を買ったスパマーの人が1万件10円とかで購入して利用しているんでしょうけど結局この手のメールにうっかり反応しようものならサクラしかいない出会い系サイトのポイントを買わされお金を取られ挙句、「こんなショボい騙しに引っ掛かったリスト」として再度精製され凝縮されたカモリストとして高値で売られ、次メールが来るときは「出会い系サイト使った代金が未払いです」なんて話に引っ掛かるのが関の山。送る側からすれば1000人に一人いるだけで大儲けですから今でも密かな錬金術としてまかり通っているんじゃないかと思います。今回、その手の不動産系のDMが届いた方は少なくとも「不動産投資家リスト」として名簿化されています。DMが届いても放置しておけば「こいつは反応なし」という処理をされますが、、問い合わせしようものなら再度精製されて「こんなDMでも反応したカモ客」と再度精製されて第二波攻撃を受ける可能性が上がります。実際、次々と商品を変えて波状攻撃を掛けて来てるようですのでご注意いただけたらと思います。今までサンタメだの転売だので大儲けしていた業者の社員さんが仕事を失い不動産以外の分野で何か顧客に課金できるものはないかと商材を探しているという噂をよく耳にします。最近、うちにも数社、「狼さんのところのお客で地震保険使いたい人っていませんか?」って打診があり「それって要するに一部損で保険おろして手数料3割持って行くやつでしょ?」と聞くと、「狼さんにも半分バックすするからお願い」って懇願されます。これ以外だと「狼さんちの客で新築やる人いないか?(バックマージンは建築費の8%だそうですw)」とか「解体やる人いないか?(これは解体費用の10%バックw)」、果ては融資先紹介するから融資付けに成功したら融資額の1割くれって話もあります。(それって我々が貰う仲介手数料より高いじゃねーかよwwww)不動産売買でフィーが取れなくなったのでこういうところでフィーを稼ごうって思ってるからなんでしょうけど、リーマンショック以来の久々の融資渋々状態な今こそこんなニュービジネスが活況になりますからこんなつまんないところで課金されないよう充分ご注意ください。(ってかこちとら20年近く真面目に不動産屋やってんだからこんなくだらない話を持って来ないでくださいってwwww)いつもそうですけどこういう話に騙される人って一定数いるもんです。(えぇ、、1000人に3人は確実に存在します)ちなみに先のZOZOタウンで前澤社長が1億円配るイベントがあり、それを見た何10万人の人がTwitterで前澤さんをフォローしたそうですが、あの時にフォローしたら100万貰えるかもとせっせとフォローしたそのアカウントも情報屋さんに見事吸い上げられ、別名のカモリストとしてすでに出回ってるそうです。セリーグの借金をすべて背負う羽目になりましたwこんにちは。昨日のブログネタで買付け出すお客さんのモラルを憂いでいたところ読者様よりタレコミネタをいただきましたので今日はそのネタ書きます。賃貸とかでよくある話で、退去時精算というものがあります。4月25日で退去となると清算時には日割りで25日分は家賃として貰うけど残りの5日分(4月は30日なので5日分です)は借主に返還、、なんて感じで清算するわけですが、この読者さんの賃借人さん、、どうも退去事務を担当していた仲介さんとの交渉に行き詰まったらしくその仲介さんを飛ばして直接大家さんに直談判してきたそうです。大家さんいわく「この程度の話で仲介さん飛ばしてわざわざ大家に直談判してこなくてもいいのに」と思って苦笑いだったそうですが、賃借人さんによっては結構細かいことを言ってくる人も多いのも事実。そんなこともありこの大家さんも大抵のことは大目に見てるそうなのですが、2の「2月は28日だから・・」ってのだけは許せないようでそこは「2月は28日で一か月ですから、、」とやんわり突っぱねたら「じゃ、裁判だ!(え?え?www)」となり電話を叩き切られた模様。聞けばこの部屋の家賃は56000円。2月が31日あると仮定して3日分の日割り家賃は5419円。仲介さんがこの賃借人に電話しても一切折り返しが無いそうで仲介さん、、「もしかしたらこの人、本気で裁判してくるかもしれないですよー」となりワタクシにこんなタレコミがあったわけですが、、こういう場面でが金銭的にも大した損害でもないし、こんな小さいことで揉めて大家さんを逆恨みして妙なことされたらそっちの方が大損ですから「大家側が譲歩した」と言うことで全面的に認めてあげてもいいんじゃないかと思います。(試合で負けて勝負で勝つって論理ですw)だって、この要求、、普通に考えたらこれってある意味クレーマーっぽい話じゃないですか?(ワタクシ思うにこの手の「オレ様が悪いんじゃなく俺様以外の世間が悪い」とか思うやつとまともに戦っちゃいけませんw)また、たしかにお金は1円でも大切ですが、1万円にも満たないお金で貴重な時間を無駄に費やすのは得策じゃありません。(この大家さんの時給だって1万どこの話じゃないですからw)わずか5000円くらいのお金で裁判するだのって公言する人とまともに戦うのでしたらここは逆にお金に解決させてってことで、ワタクシであれば1万円の請求が来たら2万円渡して気持ちよく退去していただき二度と絡ませないって選択を取ります。(経験上、こういう人は想像以上の施しをすると二度と絡んで来ませんし、感謝されてお別れすることが可能なので妙な恨みも買いません)金持ちケンカせずではないですが、なんでもかんでも好戦的になるとロクなことがありません。負けず嫌いの方だとそういうところがどうしても譲れずにとことんやり合うってこともあるかと思いますが、長い人生、そういう人と出くわしてらお金を払ってでも自分の人生から切り離した方が得なことが多いです。(えぇ、、これも経験則で言いますがそういう人が周りにいるとそういう人が同類な人を呼び込んでしまいまたあなたの前に違う形で現れるものです)とくにこの不動産投資は「負けるが勝ち」ってシーンが非常に多いので多少相手の言い分がおかしくても時間を掛けて勝ち負けを競うくらいならさっさと負けを認めて終わらせてしまった方が精神衛生上、ラクですのでそんな事態が発生した時は今日のブログを思い出してさっさと譲ってしまってください。いう話に巻き込まれて家庭内でも話題になりそれが元で夫婦でケンカになり、、、なんてこと結構多いですよ。賃借人から仲介を飛ばして直接電話があったそうですが、これが出来ちゃうと物件で何か起こるたびに決裁権限のない仲介を飛ばして決裁権限のある大家さんに直接電話が来ちゃうことになります。自主管理系の大家さんであればこんなの日常茶飯時ですからいいですが、これがサラリーマン大家さんだと本業の勤務時間中に「トイレが詰まったからなんとかしろ!」なんて緊急性の高い着信が入るかもしれません。決裁権限が無い管理会社に電話が入っているうちは「出来るだけ急いで対応します」なんて感じで適当に逃げられますが決裁権限者の大家さんに直接電話が入るとなんとなくですが焦ってしまいついつい「敏速に対応します!」なんて答えがち。いう言質を取られてしまい「急いで来るって言ってたのに何やってんだよ!」と逆ギレされ「オレ様は一銭も払わねーぞ」なんてことになりそれ以降、何かあれば全部大家さんに直接クレームが飛んでくるなんてこともよくある話ですからこの電話番号を軽々しく居住者に教えちゃうってのは出来るだけ控えた方がいいんじゃないかと思います。あとこれは蛇足になりますが、ワタクシ、実需とかでの売買では出来るだけ売り主さんには「名刺を買主さんには渡さないで」とお願いしています。(相手が名刺くれと言ってきたら「持ってません」と言わせてます)ま、そうは言っても決済時に「物件引き渡し確認書」なんて書類が登場し、そこに売主、買主の連絡先を記入することになるので意味はないかもしれませんが、名刺を出さなければ勤務先などの余計な情報を買主さんに与えずに済みます。うまいこと連絡先を提示しないで済めば、なにか不穏な事態になった時でも仲介やった我々が矢面に立つことが出来、直接売主と買い主が相対して感情的な話にならずに済むことが多いです。場合、お金を持ってると見てますから何かトラブルが発生すると「向こうはお金を持ってるんだからこのくらいやって当然」とばかりに無茶を言ってくる買主や借主さんも多いですから出来るだけ個人情報は出さない工夫をしておいた方がいいんじゃないかと。(そのために高額な手数料払ってワンクッションで仲介入れているんですから大いに使ってくださいw)不動産の取引って売買、賃貸に限らず人間性が激しく擦れあうビジネスなので些細なことで揉めてしまいそれが積年の感情論になってしまい最終的に大爆発して訴訟にまで発展する可能性を常に孕んでいます。(近隣住人との私道・境界問題なんてのが最たる例です)そうなると貴重な時間がどんどん失われてしまい精神的にも辛いことを強いられ何年にも渡りその状態が続きます。(どっちも悪くないと主張し合うといつまでも解決出来ないものです)「あー、、こいつとガチで揉めると時間と労力がもったいないなー」と感じるのならいちいちケンカせず「俺はちっとも悪くないけどこっちが一方的に折れてやるよ」ってくらいの度量の広さを見せるのも時として間違った話じゃないと思います。いう時は「今回は折れてやるけど二度と蒸し返すなよ」とジャブ入れてそれに伴う覚書を残すようにしてください。えぇ、、そうしないと稀に「こいつはすぐに折れるやつだから何回でも揉めてやれw」なんて思われちゃいますから。ルマンドアイスの在庫、、あと2本ですwこんにちは。今週から狼旅団電話相談室をパワーアップしたところ、結構、相談の電話が掛かってくるようになり「なんだやっぱこういう風に言わないと電話できないんだなー」と思ってたのですが、それ以外にも「なんか電話が掛けやすくなった」と従来の団員さんの相談ではない電話も増えてます。その相談ではない電話なのですが俗にいう世間話みたいなものが多く、「昨日のルマンドアイスはホントに美味かったのか?(送ってきた人へのポジショントークじゃないのか?)」とか「内閣解散で株価はどうなるのか?(そんなのワタクシに聞いても無駄ってもんですww)」など正直どうでもいい話が多いです。かったので今日はこれをネタにさせていただきます。先日、この団員さんの物件のとある部屋の空室に入居申し込みが入ったそうなのですが、この空室は2LDKの部屋でエアコンはキッチンとリビングの2台装備。居室のエアコンはリビングからでも届くので装備してないそうなのですが今度の入居者が「居室にもエアコン入れたい」と言うことで入居前にエアコンを付けるべく内覧に来たそうなのですが、どうも原状回復の過程で業者さんが誤って部屋のクロス交換の際にそのエアコン配管の穴を塞いでしまった模様で部屋から見るとどこに配管の穴が開いてるのかわからなくなったそうです。そのオーナー自ら現地に行き、そのエアコン穴の位置をカッターナイフでザクザクと探したそうなのですが、穴を発見してコジッたところ、、、、、壁の向こうになにやら妙な気配を察知したそうです。このオーナーさん、、こういうのには結構慣れているらしく「もしかしたら外の配管穴からネズミとかハクビシンとかが入り込んで出れなくなったのかな」と思ったそうで内壁からその壁をコンコン叩いてみたそうです。何の反応も無いので気のせいかと思って再度、クロスをカッターナイフでコジッたところ、、その穴からハチが顔を出したそうなんです。(情報によればなんか、、こう、、ニョキって感じで一匹だけ顔をのぞかせたような状態って言えばわかりやすいでしょうか?w)我々、法的に言うと不法占有ってやつですか?wで、このオーナーさん、、とっさに今、何が起きて、今後どんな展開になるか瞬時にわかったようで、そのクロスを抉る作業は中断、、速攻でその場を逃げ出したそうなんですが、、、時すでに遅しとはこのことを言うんでしょう。木造アパートの壁と壁の隙間ではすでにハチの巣を突いたかのように大変な騒ぎになってたそうで、壁の隙間にいた推定数千匹のニホンミツバチが壁裏で一斉に蜂起し始め、逃げ場を無くしたこのニホンミツバチ軍団が一斉に外部のエアコン穴から出撃し始めたそうです。(どうでもいいですけどこれスズメバチだったら新聞沙汰になってたんじゃね?ww)さらに部屋側で切り裂いたクロスの隙間からも大量のハチが出撃し始め、部屋の中にも侵入、、。命カラガラ避難したそうですが、その避難の途中に首スジを刺されたようでアナフィラキシーショックを心配して速攻で病院に急行したそうです。(聞くところによればすでに2回ほどハチに刺されているので2ストライクだった模様ですw)「ってか、こんな大都会東京でまさかハチが巣を作ってるなんて誰も想像出来ねーだろwww」オーナーさん、、電話ではそうおっしゃってましたが、実は大都会のど真ん中、、新宿区在住のワタクシ、すでに3回ほど家に蜂の巣を作られてその度に駆除してきました。言われて少々、、涙目になってましたww。えーっと、、、と言うことで、ここで教訓です。「エアコン配管の穴は外からもちゃんと塞いでおきましょう。」ホント、これってエアコンの穴さえ塞いでおけばなんてことなかった話なので全国の空き室を持ってるオーナーさん、、スズメバチが壁裏に巣を作る前にこの穴は塞いでおいてくださいね。TOP売買だけというぬるま湯。(エスパー君への伝言含むw)これポチると涼しくなるんです、、、(いろいろな意味でw)こんにちは。生粋の焼き畑仲介さんゆえ、基本的に賃貸管理業務は引き受けていないのですが、過去のシガラミで数棟の管理業務を引き受けています。「急で申し訳ないですが、ウチの親戚が所有してる物件のうち、狼さんちの比較的近所にある物件280部屋の賃貸管理を引き受けてくれないか?」というご相談を賜りました。家賃6万円だとして280部屋となると賃料収入だけで月々1680万円。(年間で2億ちょいです)管理費5%として計算すると月84万円、年間で1008万円の管理料が我々のフトコロに飛び込んでくるわけですが、、、280部屋なんて数の賃貸管理を迂闊に引き受けてしまえば売買だけというぬるま湯に浸り続けて早10年のワタクシ、、恐らく過労死してしまうんじゃないかと思います。(ま、280部屋あっても全部の部屋が滞納するわけじゃないし、しょっちゅう緊急出動があるわけじゃないですが、ずっと緊張感持ってないといけないのには変わりありませんからw)そんなわけでこのお話は丁重にお断りさせていただいたわけですが、そもそも論でこの物件を今まで管理してた管理会社さん、、なにかあったんでしょうか?(ってか年間1000万規模の管理を切られるとヘタな会社だと飛んじゃいますよw)「うちの親戚が高齢なのをいいことにどうも毎月の賃料をごまかしてて結構な額を着服してるみたいなんです」(額についてはブログでは書けませんが、我々が欲しかったAMGのEクラスベンツが買えちゃうくらいの金額の模様です。))なんでわかったかと言うと1この管理会社さんの社長さんのブログ経由のインスタを見たら身分不相応なくらい生活が派手になってた(特に奥様w)2しかしこの管理会社さん、、仲介の社員が内紛でほとんど辞めてしまったため賃貸仲介での収入はほぼゼロ3会社の家計は火の車なのにこのセレブ三昧はおかしいと思い団員が調査開始4一番まとまった賃料収入がこの親戚だったためこのお金を着服。親戚の人から見せて貰った毎月入ってくる賃料がなんとか料とか原状回復費の水増しとかで差っ引かれてちょこちょこ届くのでいい加減おかしいと思い、管理会社を追求したらこの事態が発覚し、このままでは詐欺だのの警察沙汰になっちゃうので慌てて返金してきて金銭上の損害は無いとのことですが、、そんな事情で管理が飛んじゃうと困るのは親戚のオーナーさんでもあるし、もっと困るのはここに住む居住者さんでしょう。(特にこの暑い時期は不測の事態が起きやすいので管理を空白には出来ません)そう考えるとこの管理依頼、、ちょっと断りにくくなっちゃいました。(世の中には聞かなきゃ良かったって話に首突っ込んで身動き取れなくなったって話も多いんですw)ただあれです、、これで管理契約交わして管理費貰って引き受けちゃうと未来永劫あのクマさんみたいなことになってしまう可能性も高いです。(そんなクマさんのブログを見てると「きっとこんな管理の仕事を心底好きでやってるわけでもあるまいw」ってワタクシ思うんですw)なのでワタクシ、8月いっぱいは何かあって動いた分を実費ベースで請求するって話でこの280部屋の管理を引き受けることにしました。(その間にどこか素敵な管理会社を見つけていただき見つかり次第、我々はお役御免ですw)しかしここで問題がひとつだけあります。実はこの話、朝から所用で出かけてる実働部隊のエスパーくんは一切知らないんです。(今日は契約決済が重なってるので朝から我々別行動なんです。)と言うことでエスパー君、、いつもの事後報告で悪いんですけど、、ま、そういうことになったので夏休みはほとんど無いと思ってください。