りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/12)休みの谷間ですが今日も質問に答えちゃいます。(02/17)中央城東大好き:今日は3つも質問にお答えします。(02/15)あいだほ:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)cocoyou:今日は3つも質問にお答えします。(02/13)狼閣下:今日は3つも質問にお答えします。(65)身から出た錆ネタ。(10/21)土曜日のお茶会の件。あまりに暑いので今日の昼飯はそーめん3人前食いましたwこんにちは。本日は週末土曜日のお茶会の件を中心に手短な更新となります。予定通り7月末でお茶会部屋が退去となりましたので予定通り開催します。今回当選した方は14時までに現地までお越しください。今回はそんな参加者の方に一つ宿題を出しておきますので当日はその宿題を提出してもらいます。実は我々、退去の際、困ったことが起きたんです。言うのもこの退去した人、、7年住んだわりに部屋はきれいに使ってくれたのはいいのですが、部屋の壁(この部屋は断熱が効いてる部分は打ちっぱなしモルタル状態のコンクリ剥き出し仕様です)になにかシールらしきものを貼ってしまったようでそれを剥がしたらその跡がきっちり残ってしまった模様です。なにかの形であればそんな気にしないのですが、そのシール、、なにかの文字列のシールなんです。(現在、その文字列が打ちっぱなしのコンクリにきれいに残って読めてしまいますw)どんな文字列かと言えば、、、ブログで画像を載せたりどんな文字かを正確に書いてしまうと特定されそうなのでボカしますが、、要するに「夜露死苦」みたいな、、いかにも前居住者はヤンキーあがりじゃないかってのがバレバレな文字列なんです。単なる上場企業のサラリーマンの方だと思ってたらそうやらとんでもない人が住んでた模様ですwww当然、この居住者さんも気が付いて必死に消そうと洗剤とかを駆使してくれたそうなのですが、染みた洗剤の効果によって現在、浮き文字状態になってさらに目立ってしまっているというクライシス。退去立ち合い時に同席してくれた旅団専属の掃除屋兼内装屋の方にも「あー、、これ落ちないですよ」と一蹴されこのまま行くとこの浮き文字をサンダーで研磨して無理やり消すか、現在はコンクリで灰色な壁全体を白く塗り直すか(これだと天井まで塗らないといけなのでかなり費用が掛かります)、この「夜露死苦模様」があっても目立たぬように加筆してこんなお経風なアクセントが効いた壁にするかの3択となります。言うことでこの文字列を消すナイスなアイデアを各自お持ちよりください。ワタクシが思うにコンクリはアルカリ性なので酸性のものをぶつけると化学反応を起こし消える予感がするのですが化学に詳しい嫁に聞いたところ「それは中和w」と一蹴されたので恐らく酸性の洗剤では落ちないかと思います。当日それに対応する何らかの洗剤等をお持ちいただいて落ちなくて更に浮き文字が激しくなったり壁自体が別の色になるのも困るのであくまでも「アイデア」だけでお願いいたします。退去した部屋はそのままの風味を味わっていただくため敢えて原状回復は一切やっておりません。(犬も飼っていたようなのですがその犬臭もそのままの退去したばかりというリアル感を演出する予定でございます)従って、「狼さんに会えるから今日はおめかしして行こうっと」と普段着ないような勝負服なんかで来ると大変な目に遭うかもしれませんし、普段から気が利かない我々ですから内見用のスリッパなんて気の利いたものもご用意しておりません。(ってかウチのレジの案内って裸足でやらせてるのか?ww)と言うことで当日は「汚れてもいい恰好」でお越しいただき、ついでに「自分専用のスリッパ」をご持参ください。セミナーの申し込みは明日の18時開始でございますwこんにちは。昨日のブログネタですが、、この住人さんがいつ退去するかもわからないってのに「飲み会まで参加希望」って人ばっかりでワタクシ、頭がおかしくなりそうですwww(と言いつつも我々二年後の更新時期で確実に撃墜する不退転の決意でございますw)そんなコメント欄でこんなご意見がありました。狼師匠の原状復帰請求の交渉の仕方が知りたいですね。住人さん「敷金だけでいいだろ」とかいいそうでwうーん、、ウチの場合、基本的に「東京ルール」に完全準拠ですからその範囲での貸主側としての主張こそしますがさほど借主に無理強いをすることはありません。(間違っても10年居住でクロスだのCFだのの自然消耗を借主に請求することはありません)と言うのもワタクシの発想は「こんな物件に何年も住んでいただいた上に家賃まできちきち払ってくれてありがとうございます」って感覚。ウチの物件はそもそも原状回復費用があまり掛からないように最初から計算して建ててるので40m2ある部屋であってもワンルームくらいの面積しかクロス貼ってもいない関係で退去時に全交換してもそんな費用負担もございません。ウチの場合、あらかじめ取り決めた清掃代(m2あたり1000円+消費税)以外はほぼ敷金を返すことが多く、稀に凄惨な使い方されてキッチンやお風呂、果てはエアコンなどの機器が壊れたとかもありますが、清掃代もプラスになることが多く、それを日々積み立てておけばこんな凄惨時(精算時と微妙に掛けてますw)費用に充てられるのでそんなに痛くもありません。(この清掃代の積み立てが意外に貯まるので機器の修理代に回せるし、場合によっては保険を上手に使うと、、、以下略)ただ、今回の住人さんの場合、予め賃貸契約書に落とし込んである「清掃費負担」についても「掃除代が掛からないようにこっちでキレイに掃除したんだから清掃代を免除しろ」だの「何年も住んでやってんだからそのくらい大目に見ろ」なんて感じで言ってくるかもしれませんし、場合によっては「敷金管理士」なんて妙な野郎に敷金返還請求を依頼して話をゴチャゴチャにしてくる可能性も否定できません。以前に他の管理物件でこの「敷金管理士」なる得体のしれないやつと対峙したことがありますが、こいつらのやってることは基本的に「非弁行為(本来弁護士しか出来ない交渉を弁護士資格のないやつがやる行為)」なのでエラそうに名刺を差し出した瞬間に「ほほー、で、オタク、どこの弁護士会の所属なの?」と切り返すだけで大抵黙り込んでしまいます。(彼ら、「この弁護士法ギリギリのところの交渉です」とのたまいますがそもそもこの交渉行為自体が違法なので身分が弁護士じゃなければその時点でスリッパすら出しません)さて、話を戻しますがこの手の住人との原状復帰交渉ですが、ワタクシの場合、契約の段階でどこまでどう使ってどう壊したらここまで請求しますよと契約書の特約欄に盛り込んでます。則り」と契約書の条項を楯に取って請求しちゃいます。楯にとって請求するって言っても借主と直でやり取りすると揉めることが多いので契約時に仲介してくれた業者さん経由で請求掛けてます。(こうすると仲介も「大家がうるさいので請求しました」とワタクシに責任転嫁出来るし、ワタクシは直接戦わなくて済むのでストレスも溜まりません)仮に住人が請求見てクレーム付けて来ても仲介に「契約書に書いてある通りでお願いします。文句があるなら裁判でもなんでもどうぞ」と言わせてます。契約書に書いてないことはダメですけど最初から契約書に書いておけば大抵の事は通っちゃうものなんです。(「オマエはその契約書見てハンコ押してんだろ」理論ですw)恐らくですが賃貸の退去時に揉めるのってここの取り決めが契約書類に落とし込み不足で起きてるんじゃないかと思います。仲介さんによっては毎回同じフォーマットで作るところも多いので多少クセのある物件をお持ちの方は最初からそこを契約書に反映させておかないと紛争になりがちです。ワタクシの場合、いちいち細かいところまで書かずに「○○等を○○した場合」みたいな感じでちょっと包括的に見えるのように文書を作ってるので「○○等なんだから▲▲も等に該当するんだよ」と強弁も使います。ま、これでも揉めれば裁判、、、なんて流れになっちゃうのですが、ワタクシの経験ではたかだか十万少々の敷金を巡って裁判になるってケースはほとんどなく相手からなんと言われようと「契約書に則る形でお願いします」しか言いませんので諦めてくれることがほとんどです。(最初はメチャメチャ怒ってクレーム付けて来ますが何言われてもオウム返しみたいに返事してるとそのうち諦めること多しですw)ただあれです。ここで問題になるのが「住人の過失の有無」と「賃貸期間の長さ」です。通常利用とそうじゃない無茶な利用法、あと実際に居住した年数でも請求金額は変わってくることが多いのですが大抵の住人はこっちが住人の過失だろ?と訴えても「これって俺らの責任じゃねーだろ」とか「何年も使ってたから自然に壊れたんだよ」と主張して支払いを拒んでくるものです。(えぇ、、この敷金の返還金を次の引っ越し費用に当て込んでるやつが多いので差し入れた敷金を必死に取り返しに来るんですw)ワタクシ、こういうケースでは居住年数を考慮して「住人の過失かもしれないけどこれだけ長く住んでくれたから請求するのはやめよう」って発想で臨んでます。(大体5年~6年くらいを目途に長期入居者か短期入居者と分けてます)6年も住んで貰っておきながら「これは契約書に照らすと請求対象だから請求しちゃおう」ってやると感情論で紛争になることが多く、恐らくですがこの住人さんは退去した後も「あの物件では酷い目にあった」とずっと記憶しちゃいます。昔ならそんな記憶なんてどうでも良かったのですが、最近は賃貸物件ごとに居住者が議論するサイトも多数確認されてますので妙なことで揉めると「あの物件の大家は最悪だった」とか平気で書かれちゃいます。(そういや前にどこかのアパートで「この物件の大家が私の部屋を盗撮してる」って書かれてすっかり評判の落ちた物件がありましたっけw)どんな噂を立てられても平気で埋まる物件ならいいですが、そういうネット上のネガティブ情報には悪意を持ったやつが集まることが多くあることないこと尾ひれも付くことが多いので長い目で見るとこの手の噂は結果的に不利益を被ることが多いです。(まして、ネットに一度書かれた固有名詞はネット上から完全に消すことがほぼ出来ませんから)逆に「ウチの物件の大家さんはとても親切で良い人だった」って評判の物件って不思議とその後も悪口書かれないものなので「こいつは今日で退去だからガッツリ請求してやろう(ゲスな笑み)」なんて気持ちより「ウチを退去してもどうかお幸せに(笑顔)」くらいの気持ちで臨んだ方が結果的にいいのかもしれません。昨日も書いた通り、ワタクシは不動産ブロガーであると同時に皆さんに様々な情報をご提供する立場でございます。TOPお茶会のご案内。明後日の18時から次回のセミナー募集開始しますwこんにちは。先日のブログの話で宅配ボックスの荷物を巡り我々を犯人扱いしたって話がありましたが覚えていますでしょうか?実はこの住人さん、8月末に2回目の更新を迎えるのですが我々としては次回の更新はお断りしたいのが実情です。結構なヘビースモーカーなのですが部屋でタバコを吸うとクロスが汚れるだのと考えてるのか、ベランダや共用部でタバコを吸いまくります。(うーん、、もしかして部屋でもめちゃくちゃ吸いまくってる気がしますがそこまで考えると退去時の惨状を想像して憂鬱になるのでそうじゃないと祈ることにします)また、相変わらず夜中に友人を部屋に呼び大騒ぎしていますし、宅配ボックスも相変わらず無法状態になってます。(先日、宅配ボックスを見たらまた巨大な水ボトルが3本別々のボックスに収納されて倉庫代わりに使われてましたw)そしてゴミは曜日ごとに排出するなんて習慣も無いので一つのビニール袋に可燃ごみ、ペットボトル、果ては使い古したフライパンまで一緒に捨てられております。敷地内での平気でオシッコさせちゃうので臭いです。(しかも時々、ウ○チまでそのままだったりしますw)とは言え、日本の借地借家法の壁は非常に分厚く出来ていてこちらから追い出すには「正当な事由」が必須。(えぇ、、「生活態度が地球人離れしてる」って程度じゃ正当な事由にはなり得ないんです)そこで我々、この住人さんに「次回の更新はしません」と言わせるべく様々な嫌がらせ工作を鋭意遂行して参りました。(うるせー大家を演出しこちらから嫌われる戦術です)と言うことで次回の更新時は1共用部、ベランダは完全禁煙2深夜に騒ぐの禁止3宅配ボックスの使用制限4ゴミの分別の厳格化5ペットの敷地内排泄禁止と新しいルールを追加し、これに署名押印を押させ「一つでも約束を破ったら次々回の更新はしない」なんて条件を突き付けてみました。えぇ、、さすがにこんな無茶な要求を見たら「こんなムカつくこと言う大家のとこに住めるかよ(怒)」と思ってくれるんじゃないかという目論見でございます。(ワタクシならこの大家の仕打ちに対して烈火のごとく怒り狂って意地でも契約更新しませんからw)そんな「次回の更新条件」を書き綴った更新のご案内をポストに投函したのが6月の中旬だったと思います。本日の午後、その住人さんから連絡がありました。「ごめんごめん、、先日貰った更新通知の案内だけど無くしちゃったみたいなので再度送ってくれない?」(どうでもいいですけど、、更新担当のエスパー君があんな顔で怒ったの初めて見ましたよww)聞けば条件は全部飲むから更新したいってことなのですが、、どんな条件を飲むと言っても全部反故にされちゃう予感マシマシです。(だって初歩的なことが守れないのにこんな複雑なタスクが出来るわけねーだろ、、、とw)しかもこの住人さんから思いもよらぬお願いまでされちゃいました。・・・もちろん敷金を積み増しするとは言ってるので断る理由も思い浮かばず認めざるを得ないのですが(ちきしょー!そんなことなら「ペットは一匹まで」って書いときゃよかったじゃんw)、、、こんな宇宙人みたいな2人が犬まで多頭飼いなんか始めたら退去時の部屋って一体どんな惨状になるんでしょう。(タバコのヤニで真っ黄色になった部屋に何度も使ったペットシーツが散乱し、床は意味もなくベタベタでエアコンはびっしりとカビが生え、キッチンや風呂場やトイレは想像を絶する事態になってることかと容易に想像が出来ちゃいます)ここは超法規的ルール適用で「あー、、残念ですねー、、今ルール変更になってペットは一匹までに変更になったんですよ」と強引に認めないって案も一瞬脳裏にチラつきましたが、、、ワタクシは不動産ブロガーであると同時に皆さんに様々な情報をご提供する立場でございます。(ワタクシにも社会的使命ってもんがある気がするんですよ、、)えぇ、、いっそのこと「共同住宅のルールを一切無視するヘビースモーカーが犬を部屋で多頭買いし6年居住したあとの部屋がどんなものでどんな匂いを発するのか?」をその時開催するであろういつものお茶会で実際に体感していただくべく更新も多頭買いも全部認めてしまってもいいんじゃないでしょうか?(きっと皆さんの本能にも「怖いもの見たさ」ってものがあると思いますw)と言うことで告知しておきます。今のうちに希望者を募っておきますので今日のコメント欄で名乗りをあげておいてください。(いつものように非公開コメにしておきますのでメアドとお名前と「お茶会だけ」か「お茶会と飲み会セットか?」も併せてご記入くださいw)ま、あれです。そんな汚部屋でお菓子やジュース広げて果たしてお茶会が成立するのかわかりませんが(特に嫌煙家の人は入り口すら入れないと思います)、とにかく、数年先に訪れるであろうこの汚部屋の退去時には「こういうやつに部屋を貸すとこんな目に遭うんですよ」と言うことをご体感いただければと。TOP前歯が治ったので狼セミナー再開しますw電車で宅建の勉強する人が増える季節となりましたwこんにちは。前歯が欠けてしまい「さしすせそ」が上手く言えなかったワタクシ。(なので「初心者セミナー」なんてサ行の多い言葉を使わずに「ひよこセミナー」と呼称してたわけですw)苦節2年、、とうとう本日、前歯のインプラント完了ですwwww(いやー、、ホント長かったww)前にも書きましたが前歯のインプラントは骨が薄いとその骨の培養しなければならず(骨の成分を半年以上埋め込んで骨を厚くしないと基礎が埋められないんです)ワタクシの場合、それだけで約1年掛かったわけで前歯のインプラントをしたいという方、、ホント、骨が薄いと時間がエライ掛かるので覚悟してください。言うことで今宵のワタクシ、、2年間封印していた豚足を貪り食うために夜の帳に出撃です。ここんとこずっとやってなかった通常バージョンの狼セミナーを再開します。そんなわけでいつもの会場に聞いてみたところ、8月18日(土)なら使えそうなので会場を押さえました。この日は設備点検だかなんだかで17:15から停電だそうで、13時から始めると1時間足りなくなります。(ってかオーディエンスからしたらこのくらいでちょうどいいのかもしれませんがワタクシがしゃべり足りませんw)と言うことで、会場にお願いして12時からスタートに変更します。急な決定で申し訳ありませんがセミナー希望の方、8月18日(土)の予定を空けておいてください。(募集は来週くらいにやります)なお、セミナー内容は前回神戸でやったネタの改訂版です。(えぇ、、あのジャンク様がご覧になったセミナーネタです)あと、忘れてましたが先日募集した8月4日(土)のお茶会。申し込みがホントに70人くらい飛んで来て人選にかなり手間取ってます。今週くらいには当選者の方にご連絡しますのでもうちょっとお待ちください。(しゃべれるようになった途端、イベントばっかりやりたがるワタクシですw)母うっちー様の代々木カフェスペースで15人くらいの開催でもいいのですが、30人くらいでやった方が一度にたくさんの人の前でお話しできるので30人くらい収容できる都内の会場があれば教えてください。(ちなみにルノアールの貸会議室はタバコ臭いので不可です)ただし会場費が高いとその分割り勘費用が高くなるので出来るだけ安く、コーヒーなどの飲み物が出せるなんてお店があれば教えてください。(会費2000円くらいなので6万くらいで会場費と飲み物代がチャラになるくらいにしたいです)そんな訳でワタクシ、ちょっと早く会社を出て豚足ツアーに行く関係で本日はこの辺で失礼させていただきます。TOP狼カフェ復活の狼煙(のろし)。決済の準備で追い込まれてブログどこじゃなくなってますwこんにちは。ワタクシずっと気になってることが一つございます。それは昨年から今年に掛けてやってた「狼カフェ」。(正式には「狼道場」に改名済w)別にもうやらないというわけでも無く機会があればまたやろうとは思っていていつから再開しようかとモジモジしているうちに4か月経過した次第。(ホント、時が経つのは早いものですw)来週のセミナーが終わってブログが2000回を迎えて更新頻度が落ちてきたあたりで再開なんて青写真を描いていますが、そんなに間が空いてしまうとオワコンになってしまう可能性も否定できません。(ホント、人の噂は八十八夜と言いますからw)と言うことでこれからクソ暑くなるって時期ではございますが6月の終わりころからこの狼カフェを再開しようと思ってます。過去の狼カフェでは参加基準に「今までワタクシと会ったことの無い人」というハードルを設けていましたがそろそろその基準も撤廃しようと思います。正式な日程は来週のセミナーが終わってからご案内しますが、とりあえずワタクシ、2000回の更新が終わって更新感覚が開くようになったら「会えるブロガー(えぇ、、AKBの「会えるアイドル」とやらをリスペクトさせていただきますww)」という新たな立ち位置を確立していこうと。w(最近、すっかり出不精でどこの飲み会もご無沙汰になってますゆえw)と言うのも、やっぱりブログでしか発信してないと一方通行でしかなく最近特に思うのは新鮮な不動産業界の情報に疎くなってる点。(新築見学会なんてここ一年くらい行ってない気すらするし、飲み会なんてほんと内輪の人しかやってない気もしますw)またこっちから出て行けば運動不足なワタクシにとってもメリットは計り知れません。(ホント、家と会社の往復だけの生活ってどんどんデブるんです)そんなオトナの諸事情を鑑みこれからはこっちから出て行こうと思いますので遊んでいただければ幸いです。