コンドミニアム物語バンコクの不動産投資に役立つブログバンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。)に出ていた記事ですが、以前、「よみがえるか、陸の孤島」で6回にわたって私が書いた内容とほぼ同じようなことが書いているので、敢えて取り上げました。この記事の概要を書いてみます(注:原文は下に添付しています)。不動産賃貸サービスのプロパチルが賃貸市場動向に関する討論会を開いたところ、参加した企業から以下のようなコメントがあった。1.CBDであるプルンチットエリアでは新規プロジェクトが次々と竣工したことで、新しい賃貸物件が市場に大量に供給され、現在借り手市場となりつつある。その結果、特に月額家賃が10,000~30,000バーツの物件が(家賃下落の)影響を受け始めている。2.CBD周辺のダウンタウンや郊外の一部では家賃が半額まで落ちたところも出てきていて、さらに入居者もライフスタイルへのこだわりが強くなりつつあることから、その住宅需要にも変化が出てきている。マストランジットシステム沿線の便利なエリアにあるコンドミニアム、特にオンヌット、プンナウィティ、ウドムスク、ベーリング、サムローンがますます人気を集めつつある。3.一方、CBDにあるコンドミニアムで月額家賃が20,000~25,000バーツの物件は次第に入居者募集に時間がかかるようになった。空室リスクが高くなりつつあり、家賃の下落も始まっている。その理由は、供給過剰による競争激化で賃貸市場が借り手市場になりつつあるからである。4.しかし、月額家賃が6,000~9,000バーツの物件に対する需要は大きく、特に大学の多いランシット(注:タマサート大学がある)やガセサート大学の近くにあるサパーンマイ周辺の人気が高い。ペチャブリー、ラーマ9、スティサーンのようなMRT沿線エリアも中国人の入居者需要が大きい。以上ですが、これからはスクムビットラインのミッドタウンが人気が出てくるのでCBDよりも狙い目であるとか、イールドプレイをするのなら日本人駐在員に固執せずこれからはタイ人需要をもターゲットにすべきであること、そして地下鉄MRT沿線のラチャダーピセーク通り沿いのラーマ9やフアイクワン、スティサーンなどは中国人や韓国人が入居者になるのでやめておいた方がいいということなど、私がこのブログで書いてきた理由がわかると思います。家賃が半額まで下落しているというのはあまり聞いたことがないので、ここで書いている通りごく一部のことではないかと思います。築年数の経った、しかも駅から500メートル以上離れたような投資対象としても全く面白みのないような物件です。ところで、これからコンドミニアムを買って賃貸運用をすることを考えているのであれば、ラーチャダムリやプルンチットに代表されるセントラルルンピニ、そしてアソークからエッカマイにかけてのインナースクムビットと呼ばれる欧米人と日本人が多く住む、いわゆる高級住宅街にはそろそろ見切りをつけて、ミッドタウンに目を向けた方がいいということです。この意見に反対する人も多いだろうし、同じ不動産関連記事を読んでいても、安くなったCBDが今こそ買いだという意見も目にするので、そう思う人はプロンポンとかトンローの新築物件を買えばいいですが、私はあまり興味がありません。アソークからトンローにかけての高級物件市場がもう終わりというわけではありませんが、これから日本人エクスパットが減っていく中、現在工事中の新規ラグジュアリープロジェクトが次々と竣工し賃貸市場に出てくてくるという2つの大きなアゲインストの中では、投資回収に時間がかかり過ぎると思うのです。従って、これまでにも書いてきたように、特にプラカノーンからウドムスクにかけてのエリアが今、一番投資妙味があると私は思っていますが、そこの駅前で築浅のブランドプロジェクトを狙っていくべきだと思っています。残念ながら、家賃水準が10,000バーツ程度では投資として規模が小さ過ぎるし、スクムビットライン沿いはあまりそれには固執しなくてもいいと思います。ランシットなどの学生需要であれば10,000バーツ以下の物件に人気があるのはわかりますが、15,000バーツ前後でも欧米人や日本人の現地採用やデジタルノマドの需要があるし、タイ人アッパーミドルクラスでも次第にこのぐらいの家賃が払えるようになってきています。それでもこの程度の家賃収入では投資規模として小さすぎるのですが、順次複数ユニットを買い増ししていけば、投資規模を大きくすることができるし、その分、リスク分散もできるというメリットもあります。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)もっとも、この3つのロケーション全てにいえることですが、駅からあまり遠くに行くと中古になってからほとんど値上りしなくなるケースが多いので注意が必要です。実際、私もそういう物件は数多く見てきましたが、スクムビット21のミッドタウンアソークやスクムビット55でもお洒落な店や便利な生活施設が集まるソイ8から10のエリアなどは駅から離れていても人気が高いのですが、これらは例外です。一般的には、AREAやコリアーズなどのマーケットリサーチを見ていても、駅から500メートル以内を駅近物件の尺度にしているようで、こちらでは徒歩で6,7分が徒歩圏の限界なのだと思います。これが駅前物件ともなると駅から200メートル、徒歩3分という感覚になります。東京なら徒歩10分というのは十分徒歩圏なのですが、暑いタイではその感覚は通用しません。実際、駅から徒歩で10分もかかる物件の場合、タイ人はモーターサイやトゥクトゥクシャトル便を利用しようとするので、日本よりも徒歩圏の感覚が短くなることを頭に入れておくべきです。それに、既にわかっているように駅に近い方がそのロケーションの希少性から将来激しく値上りすることを考えれば、今ならまだ予算内で買える駅前の築浅中古物件があれば、新規プロジェクトだけに固執せず、それらも比較検討すべきです。それと、プラスプロパティがいっている30m2以下の機能性の高い物件に今後人気が出るというのは、ただの詭弁です。実態は、予算の関係でアッパーミドルクラスでもこういう人気ロケーションでは20m2台しか買えなくなってきている、というのが本当のところだと思うのです。機能性といっても、例えば、部屋にロフトをつけてベッドまで毎日梯子で上り下りするとか、キッチンを限りなく省スペースのミニキッチンにするとか、ベッドの下に物入れをつけて収納を増やしたりすることだろうと思うのですが、ある意味、機能性は良くなるかもしれませんが、日本でも既に事例があり、それほど便利とは思えません。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)この3つのロケーションについての私の考えは以下です。エッカマイについてですが、スクムビット63のエッカマイ通りからプラカノンよりのエリアについては駅から300メートル以内でもまだ価格も20万バーツ/m2に届いてないので、今買うのであれば遅くないと思います。私は今回の著書の中でも、プラカノンからオンヌットにかけてのフリンジエリアがこれから値上りしていくので有望であると書きましたが、それはエッカマイからプラカノンにかけてのエリアも同様です。エッカマイにはリズム42とロフトエッカマイという良くできた築浅駅前プロジェクトがあるので、新規プロジェクトについては、この2つの物件のリセール価格と比較しながら検討するべきです。実は、私のクライアントがこのリズム42の78m2を購入したのですが、天井高は2メートル60とちょっと低いものの、ジムやプールなどのファシリティはなかなかのもので、しかも日本をモチーフにしたショッピングモール、ゲートウエイがすぐ隣という買い物の便利さはエッカマイでは最高だろうと思います。次にフアイクワンですが、将来オレンジラインやイエローラインが近くでつながるので確かに将来性は高く、実際、タイ人のビジネスマンでここに住んでいる人は多いです。MRT沿線では既にスティサーンはオフィス街になっているし、今後ラーマ9がCBDとして発展してくれば、フアイクワンは最高のロケーションともいえます。今、ここでは香港を含めた中国人投資家が多く買っていて、中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろで既に書いたような問題があるので、我々日本人は敬遠しておいた方が無難だろうと思います。最後にパヤータイについてですが、我々日本人にとってはあまり馴染みがないものの、チュラロンゴン大学へのアクセスがよい、CBDへの職住接近から、実は以前からタイ人のアッパーミドルクラスや富裕層に非常に人気があります。子供をチュラロンゴン大学に入れられるような親はお金持ちも多いので、通学が楽なようにと投資を兼ねてパヤータイ通りで子供のために30m2前後のコンドミニアム購入をするケースが多いとも聞いています。従って、日本人に賃貸しなくても構わないのであれば、ラーチャテウィからパヤータイは穴場的な場所で面白いと私も思います。これについては日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目で既に書いているので読んでみて下さい。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)次にそれぞれの人気エリアを見ていくと、まずエッカマイ周辺はBTSを使っての通勤が容易で、アソークやこれから新しいCBDになるラーマ9へのアクセスに優れる。ペチャブリーやスクムビットといったメインストリートへのアクセスもよく、職住接近が実現できるというだけでなく、新しい世代のニーズを満たす生活環境もそろっている。2017年後半のエッカマイエリアの新規プロジェクト平均販売価格は175,000バーツ/m2で4年前に比べて4割の上昇であった。次にフアイクワンについては、既にMRTによる交通の便の良さがある上に、将来イエローラインとオレンジラインにもつながることでさらに便利になる。新しいCBDであるラチャダー・ラーマ9周辺には多くのオフィスタワーやショッピングモールが立ち並び、職住接近の魅力もあって多くの入居者需要がある。昨年後半に売り出されたMRTのラーマ9からラットプラオまでの駅から300メートル以内の新規プロジェクトの平均価格は185,000バーツ/m2であった。最後にパヤータイであるが、ここは商業施設の集まるサイアムスクエアに近く、BTSを使って多方面への通勤が可能である。道路網も発達し、各方面への移動が便利である。エアポートレイルリンクの始発駅でもあり、スワナプーム空港へのアクセスも良い。昨年後半の新規プロジェクトの平均価格は220,000バーツ/m2であったが、これは4年前に比べて35%の値上りである。以上が、プラスプロパティのレポートの大体のサマリーですが、それぞれについて私のコメントを次回に入れて行こうと思います。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)以下は、プラスプロパティが行ったこれから住宅を買うミレニアル世代(20~40歳)の住宅需要についての調査結果です。私はこの調査結果には一部どうも納得がいかないところがあり、実態はちょっと違うのではないかとも思っているのですが...。それについてはあとで書くことにして、まずはこの調査結果の内容から紹介していきます。ミレニアル世代の場合、13万~30万バーツ/m2の価格帯で30m2以下の物件を好む傾向がある。この世代は住宅の広さよりも使い易く機能的な物件に重点を置いているということであり、将来、他の住人と共用部施設を効率よくシェアするようなプロジェクトに人気が出てくるとプラスプロパティは予想している。都心部で交通の便がいいロケーションを重視していて、かつ購入可能な価格帯の物件に人気が集まっている。彼らはブランドがあり信頼できる大手デベロッパーの開発物件を好む傾向もある。具体的にはエッカマイ、フアイクワン、パヤータイといった3つのエリアであるが、これらはいずれもバンコクの(CBDからは離れた)ミドルエリアに位置し、今、ミレニアル世代が最も注目しているエリアである。ミレニアル世代の住宅購買需要全体に占めるシェアはこの5年間で25%も増え、今では過半数を占めるようになっていて、これは今後も増え続ける。彼らは30m2以下の物件で13万~30万バーツ/m2の価格帯の物件に興味を示す傾向がある。物件選択で重視するのが共用部施設の充実と専有部の機能性である。従って、他の住戸と共用部施設をシェアする経済的なコンセプトのプロジェクトを好む傾向がある。コーワーキングスペースや共同キッチンがあるプロジェクトである。はいっても彼らはロケーションをもっとも重視する。職住接近、マストランジットシステムの駅に近いなどの条件がそろった都心部周辺をもっとも好むのである。その結果、バンコクのミドルエリア(ダウンタウンではあるがCBDではない周辺部)かフリンジ(ダウンタウンとミッドタウンの境界)にある物件を選択するのである。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)いずれにせよ、このバンジャークのローライズは、ミッドタウンのプロジェクトとしてはデザインもよく、建物自体もしっかり造ってあるプロジェクトです。従って、英語もタイ語も苦手であり、日本在住の自分では何もできないので売却するまで全て面倒を見てほしい、という投資家にターゲットを絞って戦略的なマーケティングをやっていけば、台湾だけでなく日本の投資家にも売れるだろうと思っています。ところで、今回の著書「続・バンコク不動産投資」の第3章で、私は次のように書いています。『ローライズは用地取得費用が比較的安いことから「ロケーションがよい、(静かで)落ち着いて暮らせてプライバシーも確保できている、ハイライズと比べて(平米単価で)割安感がある」という3つの条件が揃うと、もともとユニット数が少ないこともあってあっという間に売り切れるので、この3つの条件がローライズ購入のチェックポイントだろうと思います』ただし、これは郊外の廉価なものではなく、ダウンタウンの比較的グレードの高い物件を念頭においています。Addressがそれですが、このバンジャークの物件もそれらと同等とまではいきませんが、ミッドタウンにあることを考慮するとそう引けを取らないくらいのポテンシャリティを持っていると思います。今回の話は以上ですが、私にはこの台湾デベロッパーの宣伝をする義理もないし、単なる仲介はやらないことにしているのでこの物件を紹介してコミッションを稼ぐ気もありません。従って、デベロッパーやプロジェクト名はここでは出しません。アッパーミドルクラスのタイ人でも構わない、しかしその代わり、これから値上りするエリアでキャピタルゲインを狙って先行投資する、という投資スタンスも必要になってくると思うのです。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)ところで、このプロジェクトについて思った通りのことをもう少し詳しく書くと、まずユニット数としては最も多いのが34m2ほどの1ベッドルームですが、もともと部屋が小さいので間取り的にもスペック的にも凡庸で、正直、よくある1ベッドルームという印象でした。30m2台ではどうしても広さに制限があるので、どのプロジェクトでもある程度画一的になるのは仕方がないことだと思います。それもあって、私も最近は1ベッドルームであってもできるだけ40m2以上のものに投資するように勧めているのですが...。52m2の角部屋2ベッドルームなどは、この部屋なら欧米人が喜んで借りてくれるだろうと思う開口部の広いほぼ正方形に近い魅力的な間取りです。この2ベッドルームが10万バーツ/m2台で買えるので、予算的に2,000万円以下で良質な投資物件を探していて、かつ投資した後は全部現地にプロパティマネジメントを任せたいという投資家にとっては、いい投資物件だろうと思います。私が昨年3月にやった第5回セミナーの中ではこう解説しました。「バンナーとベーリングはまだ時期尚早なのでやめておいた方がいい。バンナートラッドの内側にあるバンジャークからウドムスクにかけてはこれからますます値上りするエリア。オフィスを構える日系賃貸業者で入居者募集を積極的にしてくれるところはほとんどない。従って、タイの業者を使ってタイ人や欧米人に貸すことになるのだが、その場合、日本語が通じないし彼らは物件管理もやってくれないので、こういうミッドタウンの物件は日本人投資家にとって、入居者募集を含むプロパティマネジメントが最大のネックになる」そういう中、この台湾のデベロッパーは2004年設立以降、バンコクで8つのコンドミニアム開発をやってきていて、自社物件を買ってくれた顧客に対するアフターケアとして入居者募集(ただし、入居者が決まった際には成功報酬として1カ月分の家賃を仲介料として家主が負担)からその後の家賃請求と受取等を含む無料のプロパティマネジメントを通して最後まで面倒を見るという経営方針で、主に母国の台湾と香港の投資家が買っているとのことでした。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)そんな中、某中堅デベロッパーの依頼で、彼らが日本での販売を検討している、バンジャーク駅から徒歩10分ほどのところにある全部で120ユニットほどのローライズプロジェクトを見に行ってきました。結論から言えば決して悪いプロジェクトではなく、日本でも販売方法次第では売れると思ったので、このブログで載せることにしたものです。同物件のファサードはヨーロッパの高級ブティックホテルを思わせる洒落た外観で、中庭のプールはプライバシーを重視したゆったりと落ち着いた配置になっています。ロビーは天井が高く、英国伝統のチェスターフィールドのソファなど、なかなか凝ったデザインで並のローライズに比べると共用部の建材や工法にお金をかけたのが一目でわかるプロジェクトでした。従って、ここの賃借人も近くの外資系企業で働く欧米人が結構多いそうですが、それもなるほどと思わせるデザインの物件です。一般に、CBDやダウンタウンは別としてミッドタウン以遠のローライズは、安い建材を使いぎっしりと間口の狭い部屋を詰め込んだフロアプランでコストパフォーマンス最優先に造られていることが多いのですが、その結果、プランに余裕がなく劣化も速いので竣工後数年で魅力がなくなってきます。その点、この物件は専用部のスペックは平均的ですが、共用部にお金をかけているのですぐに古ぼけるということはないと思います。この違いは、サムローン駅から同じく徒歩10分ほどのところにある大手デベが開発した6万~7万バーツ/m2前後の廉価プロジェクトと見比べたらわかりますが、バンジャークのこのプロジェクトは少なくともダウンタウンのアッパークラスからハイクラスのセグメント・クオリティを保っていると思います。駅から10分ということもあり、それだけだと大して面白くないのですが、実はこれは台湾のデベロッパーによる開発ということで、売ったあとは何もしてくれないタイのデベロッパーとはビジネスのやり方が違っています。デベロッパー自身が販売後もCRM(顧客満足度向上)を重視していて、自前のリーシングとプロパティマネジメント部隊を持って外国人投資家のアフターフォローをするという極めて日本的な顧客対応をしてくれます。具体的には、デベロッパーが入居者募集からクレーム対応、物件管理までしてくれ、受取った家賃は3カ月毎に外国の投資家に送金してくれるという、直接買ってくれた客には最後まで面倒を見るという無料のプロパティマネジメントサービスがあることから、今まで管理の問題でミッドタウンでの投資が難しかった日本人投資家にとってもメリットが大きいと思い、このブログで取り上げることにしたものです。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)さて、先週のことですが、バンジャークにある新築プロジェクトを視察する機会がありました。今回の著書ではプラカノンとオンヌットを今後値上りするポテンシャリティが極めて高い駅として一押ししていますが、バンジャークはオンヌットの次の駅であり、当然、ここも近い将来、よくなっていくことは間違いありません。1年以上前になりますが、私はこのブログの中で「スクムビット・ミッドタウンフリンジの今」と題して以下のように書いています。『第5回セミナー(2017年3月)では、「注目のミッドタウン・フリンジ」と題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。いうのも、将来交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの4つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、オンヌットからウドムスクにかけては、既に住宅地として街が成熟し多くの住民が生活していて、生活に必要なインフラが整っています。それ故、次第に用地取得が困難になってくるからです。実際、バンジャークの目立つプロジェクトといえば、現在、駅前で建設中のアイディオ・スクムビット93ですが、調べたところ、今の予約権売買の市場価格は高層階で14万バーツ/m2前後のようです。4、5年前まで、この辺は駅前でも10万バーツ/m2以下という認識だったのが、いつの間にか随分上がってきていますが、オンヌット駅前のQハウスが高層階で16万バーツ/m2前後になってきていることからこれも仕方がありません。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)バンコクに来て既に7年になりますが、この間にエッカマイからオンヌットにかけて住む欧米人の数が本当に増えました。白人エクスパットといっても、伝統的に企業駐在員が好んで住むセントラルルンピニに対して、最近は欧米人でもデジタルノマドとしてリモートワークで働く人や現地採用で働く人も増えているので、住宅コストが比較的安く、しかもナイトライフや欧米人コミュニティのあるCBDまですぐに行けるフリンジエリア人気と二極化が進んできているように思います。これは日本人の場合も同じで、ロワースクムビットといわれるアソークからトンローにかけては企業駐在員が多く住んでいますが、現地採用組はプラカノンからオンヌットに多く住む傾向にあります。その欧米人達が最近はさらにバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクへと南下してきています。先日もバンジャークの駅周辺を見て歩く機会があったのですが、あまり日本人らしき人は見かけなかったものの、白人が結構います。駅の近くにオフィスビルもできていて次第に外資系企業も入ってきているようでした。このブログでも「これから外国人入居者需要が高まるエリア」と題して、以前、私はこうも書いています。「タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット(企業駐在員に限らない)が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います」また、BTS開通以来一向に駅前開発が進まないベーリングについては、私は以前から投資対象として否定的なのですが、その先のサムローンはポテンシャリティが高いと思っています。昨日もサムローンに行ってきたのですが、駅前のメトロポリスの工事もかなり進んできていて、1,000ユニットを超えるその躯体の全貌が見えるようになってきていました。このプロジェクトで買うなら高層階角部屋の2ベッドルームだと思っていますが、実はその部屋を多く買っているのが欧米人です。面白みのない30m2台の1ベッドルームを買っているのが日本人やタイ人なのですが、少なくともこのコーナーユニットの2ベッドルームは値上りすると思います。メトロポリスのプリセール)ただし、買い方については今回の本の中でも書きましたが、すぐに飛びつくのはリスクがあるのでやめた方がいいと思いますが...。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)これはプラスプロパティの最近のレポートの一部です。プラスはサンシリの販売子会社なのでサンシリのことをやたら持ち上げる傾向があり、ちょっとバイアスがかかっています。この図にあるテナントに人気があるプロジェクトベスト10などはほとんどサンシリのプロジェクトで、申し訳程度に他社のものが少し入っているだけなので、そういうつもりで見て下さい。ここでサンシリの宣伝をしてもしょうがないので、いちいちこの図の中の物件名を訳しませんが、このレポートの中に書いてある下のタイ語のパラグラフは参考になると思うので訳しました。訳:職場に近く通勤が容易で、周辺の生活関連施設も充実している便利なコンドミニアムはいつも満室状態である。いくつかのプロジェクトは入居希望者が途絶えることがなく、人気のサイズと高層階の眺望に優れるユニットなどは入居希望者が空室の順番待ちをしているほどである。その好例がオンヌットからプラカノンにかけてのエリアであるが、ここの家賃相場は600~800バーツ/m2と入居者需要が最も多い価格帯でもある。外国人にとっては、オンヌットからプラカノンエリアの賃貸物件の家賃水準はちょうど手頃であり、しかもコミュニティモール、高速道路やマストランジットシステムへのアクセス等、生活に必要な施設も周辺にあり利便性が高いことから人気がある。プラスプロパティの取引事例から、次の5つの物件は特に人気があるホットプロジェクトで、入居希望者からの問合せが相次いでいる。(パホンヨーティン)また、セグメンテーションでミドルクラスのコンドミニアムは、ダウンタウン内にはあるものの、マストランジットの駅から離れている。シャトルバス等で駅までのアクセスは可能という物件が多い。ダウンタウンの外側にあるが、通勤が便利で周辺の生活施設も充実しているというものが多い。このクラスの物件は家賃が大体600~800バーツ/m2でオンヌット~プラカノン、ラーマ3、ラーマ4で多い。以上ですが、最近は日本人駐在員も家族連れが減り単身赴任が増えてきているし、タイ政府の肝いりで始まったスマートビザ制度で優秀な白人デジタルノマド達もさらに増加します。タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット(駐在員に限らない)が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います。従って、こういう外国人エクスパット需要を満たせるオンヌットやプラカノンのような駅で40~50m2の1ベッドルームか2ベッドルームは今後入居者需要が増えるし、それに伴い物件価格も上がっていきます。ここで書いてある物件はあまり参考にしない方がいいです。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)ところで、パトゥムワン一帯は新築コンドミニアムが非常に少ないので、ここで投資するなら中途半端な中古物件に投資するより、希少価値のある新築物件に限ります。今回、即日完売したクーパーサイアムなどは、今のマーケット水準から見れば14万バーツ/m2というリーズナブルな価格であり、予算が2,000万円ぐらいの平均的な投資家で、40m2以上の広めのユニットを探している人なら思わず欲しくなるのもわかります。以前、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたり同じパトゥムワンのパヤータイ物件の欠陥工事について書いたように、この価格帯の場合はデベロッパーのブランドが重要だと思います。このプロジェクトのデベロッパーであるコーンエステートというのはあまり聞いたことがないのですが、既にバンコクでいくつか実績もあるようです。いって、いいというわけではありませんが...。それに、即日完売といっても裏があるプロジェクトも最近多いので注意が必要ですが、興味があればこのデベロッパーがこれまでに手掛けたプロジェクトを見てくることです。この写真にあるように、古い下町の中に忽然と現れたモダンなロフト形式のコンドミニアムですが、こういうのが好きな大学生などはいると思うので、1ベッドルームの賃貸需要はあるのだろうと思います。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)BTSのナショナルスタジアムでスカイトレインを降りて、旅行者にお馴染みのMBKの前をさらに西に向かって歩いて行ってみればわかりますが、パトゥムワンは古い昔ながらの街並みが続くこれからの開発が待たれるエリアです。ダウンタウンにあるというそのロケーションの優位性からいって、今後、不動産デベロッパーが目をつけるターゲットであるのは間違いありません。ペチャブリー通りとラーマ9通り、パヤータイ通りがこの辺のメイン通りですが、このパヤータイ通りをまっすぐ南下するとチュラロンゴン大学で、域内にはサイアム、ラーチャテウィ、パヤータイ、アヌサワリーの4つの駅があります。ここに匹敵する将来有望なダウンタウンといえばラーマ3ですが、まだBRT(専用レーンを走るバス)しかなく、今のところ陸の孤島のような不便さがあり、グレイラインの計画決定がされれば別ですが、今は買うタイミングではないと思います。ところで、私のイメージ的には、オンヌットが東西線が走る江東区の門前仲町だとすれば、パトゥムワンは大江戸線が走る墨田区の両国やその先の森下のような位置づけなのだろうと思います。しない区別ですが、同じBTSグリーンライン沿線でもオンヌットの方は既に開発が進み、街並みもすっきりしていて日本人にも住みやすい街ですが、パトゥムワンはまだ昔からの下町という感じなので、日本人に賃貸するつもりで投資物件として買うとまず失敗します。従って、バンコク在住でタイの不動産業者やタイ人入居者とやりとりできるぐらいのタイ語能力がある人であればお勧めです。バンコクにはPMを業とする専門の会社がないので、入居者募集を含む管理業務は誰かに頼めばいいという安易なことはくれぐれも考えない方がいいです。バンコクに住む私でさえパトゥムワンはちょっと敬遠したいと思いますから...。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)日本人にはあまり馴染みがありませんが、CBDのセントラルルンピニーの西、BTSサイアム駅以遠が、不動産でいうパトゥムワンと呼ばれる地域です(注:行政区のパトゥムワンとはちょっとエリアが変わります)。BTSグリーンラインがクロスする乗換駅としてアソークに並び通勤客で混雑する便利な駅、サイアムがある上に、名門、チュラロンゴン大学があるのでタイ人富裕層がその子供を大学に通わせるために、投資を兼ねてコンドミニアムを購入します。サイアム駅からダークとライトの2つのBTSグリーンラインでスクムビットとシーロム・サートンの両方のCBDにアクセスできること、さらにパヤータイ駅からスワナプーム空港までエアポートリンクでダイレクトに行けることからタイ人ビジネスマンにも非常に人気があります。従って、トンローのようにお金持ちがたくさん住んでいる高級レジデンスエリアではないものの、空室リスクをできるだけ減らして利回りを優先する比較的中堅のタイ人投資家の間では、以前からパトゥムワンは隠れた人気エリアでした。このことは、偶然、タイ人の投資家から聞いたもので、そう言われて調べてみたら、確かに新規物件の供給が少なく、それでいてタイ人の入居者需要が大きいことがわかり、日本人に賃貸しなくても構わないし、それほどキャピタルゲインにも拘らないので、できるだけ空室リスクを避けたいという人にはお勧めだ、と私も大分前にこのブログで書いたことがありました。いうことで、私もいつの間にか忘れてしまっていて、むしろオンヌット方面のミッドタウンフリンジばかり勧めていたのですが、最近パトゥムワンで売り出されたクーパーサイアムというロフト形式のプロジェクトが即日完売だったそうで、今回はこのパトゥムワンについて再度書こうと思います。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)AREAのレポートは以上ですが、最後の結論のところが興味深いですね。いくらマーケットがよくないといっても不動産が実物資産である以上、どこかで底を打ちます。パープルラインはタオプーンで地下鉄ブルーラインとも直接繋がったし、これからは徐々にその利便性が注目されるようになってくるはずです。そこでAREAはもうこれ以上市場は悪くならないだろうと判断しているわけですが、だから、今のように需要がまだ弱いうちに割安な物件を底値で買っておけば将来転売で儲けられる、ということを示唆しているわけです。ノンタブリ方面は実際に行ってみればわかりますが、日本人も白人もほとんど目にすることはありません。友人のタイ人に聞くと、北のノンタブリ県のイメージは南に向かうグリーンライン沿線のサムットプラガン県に比べてもよくないようです。サムットプラガンが神奈川ならノンタブリは千葉、埼玉という感じかもしれませんが、プライドの高いアッパーミドルクラスはあまり住もうとはしません。従って、我々日本人がここで投資して外国人エクスパットに賃貸し、中長期のイールドプレイを行うのは無理です。そもそもAREAのレポートにもあるように、賃貸比率は入居者の19%しかなく賃貸需要自体が大してありません。ミドルクラス以下の自己居住用マイホーム需要が大きいという市場特性なのです。あれば、需要の中心価格帯ともいえる150万バーツ前後(約500万円)の物件を格安で買って自己居住実需層への転売で儲けるというのなら、スクムビット線沿いの価格が高騰してしまった物件よりリスクは低くなります。AREAがいうようにこの沿線は当初からゲンガムライの投機買い比率が非常に高く、ほとんど利益など取れずに転売に失敗した買主の投げ売りが続いています。そんな買手市場の中にあっては、キャンセル在庫を抱えたデベロッパーや個人の売主に対してとことん減額交渉して底値で拾っていくことで、リスクミティゲーションができます。それに、著書でも書きましたが、タイ人はマイホームを買う際に新築未入居に固執する人が多いことから、無理して賃貸するよりも空室のまま保有して転売する方が高く売れます。空室リスクに悩む必要もありません。従って、限られた予算で、空室リスクを気にせず、しかも比較的短期間で転売で儲けたいという人にとっては、今のパープルラインは一考の価値ありだと思います。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)3.長期投資でも値上りが小さく、賃貸利回りも低いコンドミニアム価格の値上り率もほかの場所の平均が年率4.2%に対して、パープルライン沿線は年率3.4%と低いが、これは沿線市場での供給過剰が原因である。賃貸利回りについても4.1%とほかのエリアの4.5%より低い。これもまた、供給過剰が原因である。いずれにせよ、ほとんどのデベロッパーはこの状況下で、新規プロジェクトの開発を遅らせながら市場が徐々に既存の販売在庫を吸収していくのを待っているところであり、同時に今も低迷する消費者の購買力が回復するのを待っているところでもある。一方で、転売によるゲンガムライを狙う投資家にとっては、今、バンコクのほかのエリアに比較して、この沿線では格安でコンドミニアムを仕入れることができ、儲けるチャンスが来ているともいえる。自己居住用物件を探している実需層にとっても、格安で自宅を手に入れるチャンスである。いう物件を購入しようとする場合、デューディリジェンスが重要で自分の買おうとする物件がほかの競合物件に比べてそれだけの価値があるのか、既に多くの住人が入居しているプロジェクトなのか、管理体制がしっかりとできているのか、そしてこれは最も重要なことであるが、既にそのプロジェクトが竣工していて、開発途中でデベロッパーが破綻するような開発リスクがないことを確認しなければならない。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)昨年初めに出版した著書でも、パープルラインは開通後も供給過剰でコンドミニアム市場が崩れることが容易に予測できたので、この沿線では買ってはいけない、とストレートに書くことができました。その後、新線が開通してもう1年以上経つのに、今もあまりいい話は聞こえてきませんが、最近の状況について下のタイ語のレポートで、AREAが興味深い調査報告を出しています。パープルライン沿線のコンドは転売目的の投機買いばかりで、実態はほとんど儲からない」というキャプションがまず目を引きますが、以下がその概略です。調査結果、バンスーからバンヤイ間で40プロジェクト、27,540ユニットが竣工した。販売済みのユニットの57%が1~2百万バーツの価格帯であり、26%が2~3百万バーツと全体の83%が1~3百万バーツの廉価な物件である。5百万バーツ以上の物件は374ユニットでわずか1.4%であった。2.住人のいないユニットが多い、つまり、転売目的の投機的な買いが多い竣工済みユニット全体の84%が販売済みであり、16%が販売在庫である。従って、販売達成率に関してはそう危険な水準ではない。バンコク都内の物件の販売在庫率が9%であるのに比べると売れ行きはよくない。販売済物件のわずか47%のユニットにしか人が住んでいないことが分かったが、バンコク都内の平均72%に比べて入居率が著しく低い。パープルライン沿線では転売目的の投機買いが危機的に多いということなのである。一方で、実際に住んでいる住人の内、わずか19%だけが賃借人であり、大半が自己居住であるということも分かった。今でも全体の入居率自体が低いということは、デベロッパーが当初ターゲットにしていた自己居住エンドユーザーの需要は、期待に反して全然少なかったということでもある。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)下の英文はラーマ9交差点付近のリセール物件に割安感があるというレポートです。最近この周辺は供給ラッシュで凄いことになっていますが、当然、その煽りを受けて築浅物件を含むリセール市場が弱含んでいるというのは容易に想像がつきます。どんなことが書いてあるのか要点をまとめると、以下のようなことです。1.この周辺では新規供給されるプロジェクトの売出価格が年率10%で上昇していることから、リセール物件を買う方が割安感がある。2.コリアーズのリサーチ部門がバンコクポストに語ったコメントによれば、もし周囲よりも割高な物件を買ってしまうと、将来転売する際にかなりの時間を要することになるだろうとのこと。3.つまり、投資家と実需購入者の両方にいえることだが、この周辺での物件購入に踏み切る前に、竣工済物件の実査やロケーションの確認等、十分な調査を行えば、新規プロジェクトよりかなり割安な物件を見つけることができるということでもある。4.ラーマ9交差点付近がこれほど人気が出てきた理由は、巨大なショッピングモールの完成と4つのオフィスビル、そして国内最高層のスーパータワー建設計画にある。従って、デベロッパーも周辺の需要増を見越して多くのコンドミニアムプロジェクトを供給しつつある。5.コリアーズによれば、今現在、約9,000ユニットものコンドミニアムがこの交差点周辺で供給されているが、さらに2,500ユニットもの新規プロジェクトが来年売り出されるとのことであり、2011年にはほとんど新規供給がなかったのに比べると飛躍的な増加である。9について思うことで以下のように書きました。”ラーマ9は確かに次世代CBDとして注目されていますが、いずれにせよ、これだけ新規の売り圧力が出てくるとマーケットはまずこのストレステストに耐えられないと思います。今後ゲンガムライ目当てで買った連中の失望売りが長期間出てくるので、向こう数年間はラーマ9のリセールはほとんど値上りしないだろうと思うのです”結局、コリアーズも私と同じようなことを考えているのですが、だから今、リセール物件に割安感があるという結論で終わってしまっています。それなら今、リセール物件が買いなのかというと、そうもいっていません。この周辺に買いたければ、新規プロジェクトよりも築浅中古物件のリセールを買った方が得、という消極的な意味のように思えるのです。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)さて、これがオリジンが最近発表したミックスユースのプロジェクトですが、パーク24の敷地のすぐ横でこういうオフィス、リーテイル、ホテル、サービスアパートのコンプレックスを2021年にオープンさせるようです。モールグループのエムスフェアーがいつになったらできるのか不透明な状態に比べて、今後の開発計画が明らかになったソイ24には今後活気が出てきそうな感じです。これをどう取るかは人によって違うのでしょうが、こんな商業ビルができたらこれまでの静かな住環境でなくなってしまうと考えるのか、私のようにこういう複合開発はパーク24の資産価値にとってもプラス要因であると考えるかです。この内訳を調べて、オフィス・リーテイルコンプレックスの部分がどれだけあるのかにもよりますが...。私はもちろん後者の考え方なので、特に店舗やオフィス部分が大きいほど生活面で便利になり、プラス要因だと思いますが、現在の日本人駐在員のソイ24人気と絡めてこういうことならパーク24もありだな、と最近思うようになった次第です。今買ってタイの短期譲渡課税ともいえる特別事業税がゼロになる5年後の2022年以降を出口と考えると、ミックスユースのオリジン24がその前年にオープンするので、それ以降はいつでも売却できるということになり、タイミングもぴったり合うのです。今竣工を迎えようとしている2号棟、3号棟のフロアプランを見ると、30m2以下のユニットが非常に多いのに気が付きます。DDプロパティはそういうことは無視して、日本人エクスパットのテナントを簡単に見つけられるかのように書いているのですが、3万バーツもの家賃を払って28m2とかの部屋に住むエクスパットはあまりいないだろうと思うのです。実は先日のバンコクのセミナーでもアシュトンアソーク以外にどんなプロジェクトに注目しているかという質問があったので、パーク24が面白いと思っているが、ただし、これを買うなら広い角部屋を買うしかないだろう、というコメントをしました。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)スクムビット24のコンドミニアムを投資物件として見た場合、DDプロパティは次のような興味深いことを書いています。日本人の賃貸需要が大きいためにソイ24周辺コンドミニアムの家賃水準は極めて高く維持されている。600万バーツのユニットであれば、月額30,000バーツの家賃が取れる。利回りは6%ということになり、今、CBDでこの水準の利回りが実現できればかなり高い方である。住人がこの場所を選んだ理由を調査してみたところ、生活の利便性、ショッピングエリアに近い、通勤が便利といったこと以外に特筆すべき点として、周辺の静かな住環境を理由として挙げた人が多かった。スクムビット24は都心部であり、BTSが走り商業の中心でもあるという都会人が住むエリアであるにも関わらず、ベンジャシリ公園も近くにあり、静かな住環境も兼ね備えているという、他のCBDにはない魅力がある。以上ですが、住環境については提灯記事らしく、ちょっとオーバーだというのが私の感想ですが、そう間違ってもいないだろうと思います。ベンジャシリ公園があるから静かな住環境というのは飛躍しすぎで、実際、パーク24もそうですが、ソイ24は公園からはかなり離れていて上の方の階の部屋からであれば公園も遠くに見えるでしょうが、それではあまり価値はないように思います。セントラルパークを見下ろせるニューヨークのアッパーイーストのコンドミニアム、ハイドパークを見下ろせるロンドンのフラット等、公園が眼下に広がっている物件にはプレミアムが付きます。同様にセントラルルンピニのラーチャダムリ通りにあって、フリーホールドであの競馬場が眼下に広がる物件なども、もし売りに出たら相当なプレミアムがつくはずです。遠くに見える程度ではどうですかね...。それに、ソイ24は駅から離れた分、静かなだけであり、ものはいいようです。私などは前回も書いたようにコンドミニアムとホテルしかない退屈な通り、と思う方なのでハイストリートらしいソイ55の方に軍配を上げますが、これはもう人それぞれの好みです。それでもここがそれほど日本人に人気があって800から1,000バーツ/m2の家賃、6%のリターンが本当に取れるのであれば、確かに魅力があります。パーク24の2号棟、3号棟はそろそろ竣工前後の投売りが出てくると思うので、しっかりPRAKARD等をチェックしていれば、眺望のいい高層階北向きのユニットを17万から18万バーツ/m2で売主から直接買うチャンスが早々に来るかもしれません。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)この記事の説明によれば、以前のスクムビット24の通りはごく普通のミドルクラスが住む古い住宅街だったそうです。それがわずかこの5年の間に駅周辺で開発が進んだ結果、プロンポンが高級ショッピングエリア、そしてCBDとして変貌し、日本人エクスパットがソイ24にも次第に移り住むようになったとのこと。5年前といえば2012年です。私は既にバンコクに来ていてアソークに住んでいたのですが、プロンポン駅前にはエンポリアム位しかなく、2011年にオープンしたターミナル21とロビンソンが立ち並ぶアソーク駅前の方が余程魅力があったので、たまにフジスーパーで買い物をして、その帰りに立ち寄って一杯やるロビンフッドぐらいしかプロンポンには用がなかったように思います。当時、ソイ24には何も面白いものがないというイメージがあって、あまり行くこともありませんでした。それに、当時は巨大なオフィス・リーテイルコンプレックスのエムクオーティエもまだなく、プロンポンにはCBDという雰囲気はありませんでした。ところが、モールグループのEMディストリクト構想でソイ35,37,39、そしてソイ22、24にまたがる広域の開発計画が進められ、次第にソイ24はタイ人及び日本人の両方に人気が出てきたとあります。確かに、このEMディストリクト計画の恩恵で、プロンポンはこの数年で銀座4丁目みたいなハイストリートに変貌しました。エムクオーティエがオープンした当時、私はアソーク駅前のインターチェンジビル内のオフィスで働いていたのですが、多くの日系企業がアソークからエムクオーティエのビラットタワーに引っ越していったのを覚えています。あの頃からプロンポンがCBDに変貌していったのだと思います。ついて調査しています。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)最近、調査会社のNEXUSプロパティがアソークからトンローにかけてのスクムビット沿線一帯をアソーク・トンローベルト地帯と呼んで、アソークからトンローの地価推移状況で書いたように、ここの地価は過去7年間で年率19%も上昇し、しかも今後少なくとも2年間は年率10%以上で値上りが続くとの予測を出しました。今回、DDプロパティが「(日本人)エクスパットの高級物件賃貸需要を満たすスクムビット24」と題して、そのアソーク・トンローベルトの中央、プロンポンのスクムビット24のコンドミニアム市場の現状について書いていたので、興味がありちょっと読んでみました。これは純粋なレポートではなく、デベロッパーのオリジンが7月に買い取ったパーク24についての提灯記事です。それもあって、最初は流し読みしていたのですが、途中でなるほどと納得する個所もあり、ひょっとするとパーク24はありかも、と思うようになりました。以前、私は著書の中で大体こんな意味のことを書いています。「スクムビットソイ24には新旧含めて既存のコンドミニアム数が多すぎるし、その中で駅に特別近くもないパーク24やルンピニ24の新築を今から購入しても、入居者募集や将来の出口で苦戦する可能性が高い。人気のプロンポンといっても、木を見て森を見ずで失敗するリスクがある。スクムビットソイ33のノーブルBE33の方に投資妙味がある」しかし、それから2年。今、パーク24とノーブルBE33はそれぞれ建設が進み、来年には竣工しようとする中、状況がかなり変わりました。ノーブルBE33については、大きな恩恵を受けると当時期待していたモールグループによるEMディストリクト計画の1つ、エムスフェアーの開発が頓挫し、今はなぜか恐竜のアトラクション施設になっています。いずれは商業施設の開発を始めるのでしょうが、その時期が不明だし、それを待っている間にノーブルBE33は竣工し古くなっていきます。一方で、パーク24は新しい施主となったオリジンが、ソイ24の通りを隔ててパーク24のそばにオフィスや店舗、サービスアパートメントの複合コンプレックスを開発するとアナウンスし、これまでパクソイ(ソイの入口)まで出ないとコンドミニアムとホテルしかなかったソイ24の利便性が高まりそうです。いう意味では、この2年でそれぞれのプロジェクトのポテンシャリティが変わってきたような気もするし、どちらのプロジェクトもこれから2018年にかけて竣工引き渡しです。1ベッドルームのリセール買いでも書きましたが、2018年は新規で売り出されるプレビルドよりも、今よりかなり地価の安かった2014年前後に用地取得したプロジェクトを竣工直前直後に安く買う方が投資妙味があると思うのです。従って、今回はこのパーク24を中心に、スクムビット24についてDDプロパティの記事を参考に考察してみることにします。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)以下がDDプロパティのレポートの概要:スクムビットとシーロム・サトーンの2つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ4でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。FYIセンター:クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発ワン・バンコク:TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる104ライ(約17万m2)を使うオフィス、店舗、ホテル、住宅の大規模複合開発TCCはもう1つの複合開発をクイーンシリキット・コンベンションセンター周辺の56,000m2の敷地でも行う予定で、2025年までにラーマ4をバンコクの新しいランドマークにすると豪語している。その他のプロジェクト:ラーマ4とシーロムの交差点にあるドゥシタニホテルの再開発とペースディベロップメントによる53階建スーパーラグジュアリーコンドミニアム、ニミッツ・ランスアン以上ですが、特にワン・バンコクが開発されるルンピニ、そしてクイーンズシリキットがラーマ4通り発展の中心になると予想され、これらプロジェクトの間を走るのがこの図にあるグレイラインです。はいってもまだ10年位先のことでもあり、今から投資として購入するのであればちょっと気が早すぎるので、もう何年か待った方がいいと思いますが。今買ってもいいのは、自己居住で向こう10年ぐらいバンコクに住むつもりで探している人です。ラーマ4の地価が50万バーツ/ワーという格安な時に用地取得して開発するプロジェクトであれば、自分で住んでいるうちに確実に資産価値が上ってくるはずです。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)前回、ラーマ4は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。ラーマ4通りはシーロム・サトーンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。副都心になると注目されているラーマ9駅周辺ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、最近、日本人の投資対象エリアとしてはどうもあまり向いてないのではないかと思うようになりました。いうことで、今回はラーマ4についてもう少し詳しく見ていくことにします。グレイラインについてですが、トンロー通りを南下してきたグレイライン第1フェーズの終点がBTSトンロー駅の横、スクムビット通りとトンロー通りの交差点なります。当初はこのトンロー新駅からさらに南下してラーマ4に出た後、ラーマ4の上を走ってラーマ3に繋げるという案も検討されていたのですが、今はこの計画はほとんど可能性がなくなったようです。ここから南下するには大企業グラミー社社長の豪邸の上を通らざるをえないのですが、やはりグラミーの社長は土地の収用に応じないのかもしれませんね...。そこで、グレイラインのホームページのファクトシート等を読んでいくと、現時点では第2フェーズはBTSのプラカノン駅横、スクムビット通りとラーマ4通りの交差点が始発駅になり、スカイトレイン方式でラーマ4通りの上を通ってラーマ3通りまで走らせることになりそうです。この方法だと第三者の土地収用がなく工事完了も速いとも書いてあります。ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。タイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います。下に添付したのはDDプロパティのレポートですが、題名の通り、次のホットスポットはラーマ4、ということで興味深いことが書いてあるので、次回に見ていくことにします。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)スクムビット・ソイ36はこれから化ける可能性が高いので、このブログでも、以前、かなりの時間を割いて調査しレポートしています。従って、まず「注目のスクムビット・ソイ36」を読んで下さい。私がこの記事を読んだ後、早速情報の確認を取ったところ、シンハーが既に用地購入済との確認が取れました。公にはなっていませんが、シンハーからの内部情報なのでまず間違いないでしょう。(実際に確認を取ったのはもう10日以上前ですが、もうそろそろここで書いてもいいだろうと思い、今、書いている次第です)この記事によれば、フラグラントはこのところ他の大型プロジェクトがうまく進んでいないようです。このトンローの土地代金の資金負担も相当大きいはずで、結局開発を断念するに至ったのだろうと思いますが、今の市況低迷時期に、中堅デベでは資金繰りが大変だというのは容易に想像がつくし、金融機関の貸し渋りで新たなプロジェクトローンが取れないのだろうと思います。これって考え方によってはスクムビット・ソイ36にとっていいニュースとも言えます。シンハーといえばビールで有名ですが、不動産デベとしても旧日本大使館跡地を買って、現在シンハーコンプレックスというコンベンションホールやオフィス、店舗の複合開発を進めています。シンハーのようなコングロマリット系デベは資金力があるので、中長期的な投資を視野に入れてプロジェクトを開発できるという強味があり、自転車操業的に住宅を作って分譲するだけの単なるマンデベ(マンションデベロッパー)とは違い、地域にとっての付加価値も高まります。従って、シンハーがこれから総合デベロッパーとしての力量を発揮し、トンロー駅前を代表するような複合開発を計画してくれることを期待したいところです。なると、ソイ36の価値はさらに上がるはずです。いうこともあり、私は同じくBTSの駅に近いトンロー・ソイ1でL&Hが開発計画を進めているザ・バンコクにも注目しています。北側ではテラ・トンローなど、他にも進行中のプロジェクトがいくつかありますが、トンロー人気のこれからの流れは駅に向かって南側に移動してくる可能性が高いと思っています。少なくともペチャブリー通りに向かって北に伸びていくことはないと思うので、ゲイソーンのテラ・トンローを買うなら将来性でやはりザ・バンコクだろうと思います。ところで、ザ・バンコクは平米単価が35万バーツを超えるスーパーラグジュアリー級コンドであり、将来、トンローを代表するプロジェクトになるだろうと思います。私のクライアントで資金力があり、トンローかプロンポン限定、プリセール段階でプレビルド投資しゲンガムライも狙いたい、という人達には、ザ・バンコクの1ベッドルームをお勧めしています。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)なかなか減らない家計債務と景気低迷により、金融機関は住宅ローンの与信基準をさらに引き締めつつあり、郊外では住宅ローン申請の過半数が却下されるという状況が続いています。これに対して、バンコクだけで6万ユニットもの販売在庫を抱えたデベロッパーから与信基準の緩和を求める声が出ているという記事が下の英文です。私はこれに対しては否定的です。デベロッパーが自分たちで勝手に供給過剰を作り出しておいて、大量の在庫を抱えたから金融機関がもっと貸し出しをするべきだという手前味噌な理屈を展開しているように思えます。基本的に私がバンコクの不動産バブルをあまり懸念してない理由の一つが、この金融機関によるNPL(不良債権)発生を防ぐための自己制御が効いているからです。他にも理由はありますが、それらについてはアレイズの12月号に詳しく書いているので、それを読んで頂けたらと思います。日本で不動産バブル崩壊をもたらした護送船団方式による金融機関の無謀な不動産融資と同様、バンコクでも過剰な融資が不動産バブル崩壊をもたらし、トムヤムクン危機(アジア通貨危機)のきっかけになったわけですが、その時に痛い目にあったタイの金融機関が今、自己防衛のために与信基準を引き締めているわけで、これが2度目のバブル発生を食い止めているとも言えます。従って、少なくともあと1年、デベロッパーは新規供給を抑えて販売在庫の一掃をすることになるのではないかと思います。いう意味では、来年もそんなに明るい年でもないような気がしますが、こういう時こそ粛々と掘り出し物を探せるチャンスでもあり、我々外国人にとっては悪い年でもないと思うのですが。この貸し渋りは、実は一般の住宅購入者向け住宅ローンだけでなく、デベロッパーへのプロジェクトローン貸し出し基準でも厳しくなっています。最近、バンコクポストの記事で、これまでスクムビット・ソイ36のトンロー駅前一等地でコンドミニアムとリーテイルのコンプレックスプロジェクトを開発するとアナウンスしていた中堅デベロッパーのフラグラントが、突然、開発を断念し更地のままコングロマリット系デベのシンハーに転売するらしい、というのが目にとまりました。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)日本人にダントツの人気があるプロンポンとトンローですが、少しずつ違いがあります。プロンポン:日本人を中心に外国人エクスパットに人気が高いが、タイ人の間ではトンローほどの人気はない。スクムビット・ソイ39と24スクムビット・ソイ39は日本人が多く住むことで有名。トンロー通りに比べると華やかさはない。ソイ24はパーク24やルンピニ24といった新しい大型プロジェクトが出てきているが、やや供給過剰気味。どちらの通りもスクムビット通りだけでなく、他の大通りへと繋がっていることが魅力(39はぺチャブリー通りへ、24はラーマ4へ)。いわゆるどんつき行き止まりのソイの奥の方は、タクシーもモーターサイも走っていないので思ったより不便。(バンコク中古物件選びのポイントを参照)。2.将来性に期待のスクムビット・ソイ33と22将来、EMディストリクトの恩恵を受け、発展が期待できる。ノーブルBE33は価格設定を間違った感があり、東向きの部屋はほぼ完売だが西側がほとんど売れてない。このところ、りセールの失望売りが出てきていて買い叩けるので要チェック。この物件はアソークにも近く決して悪くはないのだが、ソイ23のエッジに比べ割高感が目立ち苦戦中。トンロー:エクスパットだけでなくタイ人の間でも住みたい街として人気が高く、ソイ55がメインストリート。スクムビット・ソイ55新規プレビルドとリセールとの価格乖離が大きく、ここで買うならラグジュアリークラスの築浅中古リセールを狙うべき。2.将来性で買うスクムビット36と38トンロー人気は衰えることがない。今も増え続ける需要に供給が追いつかず、かつ建設用地の払底もあって、開発の中心は周辺のソイに広がりつつあるが、グレイラインの恩恵を受ける36と38の方が発展性が高い。ラーマ4へと抜けられ、タクシーやモーターサイがいつでも拾える便利なソイ36が狙い目。文化のメルティングスポットでナイトライフや娯楽で有名。日本人エクスパットが集中して住む。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)以下はDDプロパティのレポートからです。課税開始前に、土地を売却する地主が増えてきている。それにも関わらず、次の5つのロケーションは需要に土地の供給が追いつかず、大手デベロッパーは今も用地取得に奔走中である。バンコク中心部ではタイ人富裕層と外国人の実需や投資需要がまだ拡大するので、この5つのロケーションは今後もデベロッパーが積極的に用地購入する。従って、地価は下がらないし将来的にも希少価値が出てくる。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)これまで何回かブログでも書いてきました(やはりオンヌット買いは正解でした(その3))(やはりオンヌット買いは正解でした(その4))が、オンヌットはアソークやプロンポン、プルンチットのCBDに直通短時間で行けるだけでなく、高速道路へのアクセスも優れています。駅周辺には市場や大型スーパーもあり、生活に必要なものが揃っています。駅前ではホテルと商業施設、映画館を合わせた30階建の大型シネマコンプレックスも建設中です。(詳細は分かりませんが、アソークのターミナル21をもう少し小さくした感じなのかも知れませんね)そして、現在、住宅地として駅前の用地取得は難しくなりつつあるものの、徒歩5分程度のところにあるオンヌット通り(ソイ77)にはまだ開発用地が残っているので、今後更に開発が進みます。そんなところが評価され、オンヌットは今、単身赴任の日本人エクスパットや現地採用者、タイ人アッパーミドルクラスの間で人気があります。将来、バンナー副都心ができれば、今度は新しく流入してきた、バンナーで働き、かつ予算にも余裕のあるホワイトカラーミドルクラスの人達も、同じ理由でオンヌットに住みたがるだろうと思うのです。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)さて、不動産投資という視点から見た場合、プロンポンからアソークに向かって続く高級ショッピングエリアのEMディストリクト、そしてバンナーとウドムスクの間にできる東南アジア最大のSC、ザ・バンコクモール。既存CBDであるアソークやプルンチット、そして今後副都心になるバンナー。東京でいえば、丸の内がある東京駅と新宿副都心をダイレクトにつなぐ中央線に相当するのが、このBTSスクムビットラインというわけで、今後ますますこの路線の重要性が高まります。将来、商業とビジネス両方の2大ホットスポットに挟まれる形になるのが、この図からも分かるように、オンヌットやプラカノーン、バンジャクです。これらの住宅市場では、職住接近でかつショッピングにも便利という理想的な住環境が揃うわけであり、更に、冒頭でナイトフランクもいっているように、将来は「副都心ができるのに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こる」ということになります。この中でも要注目は、現在、急ピッチで開発が進むオンヌットです。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)しかし、バンスーは私にとって、池袋とか上野に相当するイメージであり、人は集まるけどそれほど人気はない街、という印象です。実際、タイ人投資家の間でもあまり人気があるとはいえず、興味を持たない人が多いです。従って、ここしばらくは我々が投資対象とするエリアではないように思います。確かにバンスーエリアは、パープルラインも開通間近となり、将来、ブルーラインやレッドラインも走る交通要所として開発が進んでいくのだろうと思いますが、誰もが住みたがるエリアになるかというと、ちょっと違うと思います。日本人エクスパットが住むようになるとは思えません。その点、ラーマ9はアソークから続くCBDの延長線でもあり、コンベンションホールまで持つシンハーコンプレックスの開発が進むペチャブリ、将来ドンムアン空港まで延伸してその重要度が増すエアポートリンクのマッカサンと、この三角地帯には注目しておくべきです。一方で、タイランドカルチャーセンターより北側のスティサーンやフワイクワンは、日本人が投資するエリアではないとも思います。従って、ラチャダーピセーク通りならどこでもよいということではありません。最後のバンナーですが、ここは大注目です。以前にも書いたと思いますが、このエリアは昔から工場地帯であったサムットプラカンがバックにあり、その工場のオーナー達がここに豪邸を建てて住んでいたところです。従って、今も大きな敷地の更地が多く、小さな建物がごちゃごちゃ建ってなくて開発もし易いのです。それに、かつてこういうスーパーリッチと呼ばれる工場経営者達が住んでいたこともあり、タイ人がバンナーの土地に持つイメージは悪くありません。コンドミニアム要注目エリアcourthills10Comment(0)ナイトフランクがこんなレポートを出しました。バンコクのCBDは10年後、次の3つの副都心エリアに拡散していき、それに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こると予想している。現在のCBDといえば、サートン、シーロム、プルンチット、ワイアレス、ラーマ1、ラーチャダムリ等であるが、ここでは既にオフィス、ホテル、店舗施設ビル等が密集していて、これ以上の開発を行う用地が不足している。その結果、プルンチットの地価はここ数年、毎年のように史上最高価格を更新中であり、今後はもっと開発用地が残っているところに新しいCBDができてくる。ラチャダーピセークからラーマ9ここは誰もが認める副都心最有力候補である。グランドラーマ9や∪-プレース、証券取引所等の大型プロジェクトが進行中、もしくは竣工済みとなっている。次の有力候補はバンナーである。モールグループによる東南アジア最大のショッピングセンター、ザ・バンコクモールの開発。そこでは商業、住宅、オフィスの総合開発が計画されていて、その他にもバイテック(幕張メッセのような見本市会場)のそばにできるオフィスビルのビラットタワー、SJインフィニット2の開発が進行中である。バンスーバンスー駅はバンコクCBDの北部に位置する駅として発展し、新しい商業の中心地となる可能性が高い。地方を結ぶバス路線のネットワーク、鉄道路線、バンコクのマストランジット・システムが集結する大きな駅であり、バンコクの一大ターミナル駅となる。このエリアはまだ開発が進んでおらず、開発用地がふんだんにあることから、今後の発展が期待できる以上がナイトフランクのレポート概要ですが、かつて東京のCBDであった都心3区(千代田、中央、港)に、副都心である新宿区と渋谷区が新興CBDとして加わり、今の都心5区が形成されたようなことが、今、バンコクで起こりつつあるということです。従って、当然、ラーマ9、バンナーは我々日本人投資家にとっても注目しておくべきエリアです。hotspot.コンサルティング内容バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.comこのブログが参考になったらシェアお願いします。