平成27年4月〜28年3月期決算)』(平成29年1月20日発行)を発行している。そこに掲載されているゴルフ場の財務諸表を分析していて、一つのゴルフ場の固定資産税がいささか高すぎるのでは無かろうかと思われ、それについて論述したい。そのゴルフ場会社は小金井ゴルフ株式会社であり、ゴルフ場の名前は「小金井カントリー倶楽部」である。当事者とは関係無い門外漢の不動産鑑定士が口出すべきで無いと云われる人もいるであろうが、職業柄興味があり分析してみる。「小金井カントリー倶楽部」は、上場企業の幹部、社員や国家公務員が沿線に多く住むと云われるJR中央線の駅の中の一つである「武藏小金井」駅の北方約1,600mの距離にある。同ゴルフ場の南隣接地は、桜の名所である都立小金井公園であり、周辺は多くの上場企業の社宅、戸建住宅が建ち並んでいる。用途に指定されている。椿ゴルフのホームページの「小金井CC・コース案内」によれば、面積は49.5万�uである。ゴルフ場予約サイトのYahoo!予約の「ゴルフ場ガイド」では、47.7万�uである。同じゴルフ場予約サイトの楽天GORAの「コースガイド」では、47万�uである。一つのゴルフ場で、どうして面積が異なるのか私には分からないが、椿ゴルフのホームページに記されている49.5万�uを、小金井カントリー倶楽部の面積とする。小金井カントリー倶楽部を運営する「小金井ゴルフ株式会社」の平成27年12月期の決算によれば、租税公課として213,936千円が計上してある。固定資産税の税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.24%である。両税の合計は、1.64%である。都市計画税は0.3%の税率の都市が多いが、小平市の都市計画税率は0.24%である。固定資産税等の税額を0.0164で除せば、課税標準額が求められる。課税する不動産の価格を指す。小金井カントリー倶楽部の固定資産税の課税標準価格は、130億4487万円である。これより、小金井カントリー倶楽部の適正な時価(適正な価格に同じ)が、130億4487万円以下であれば、固定資産税213,936千円は違法と云うことになる。違法と云うことになるのかと云うことは、下記の最高裁の判例があるからである。適正な時価について、最高裁判所は平成15年6月26日(民集57巻6号723頁、判タ1127-276)に次のごとく判示した。「適正な時価とは、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格、すなわち、客観的な交換価値をいうと解される。」そして適正な時価をオーバした部分は、違法であると判示した判決である。この「適正な時価」については、鑑定コラム1506)「適正な時価とは」で論述している。国土交通省が発表する地価公示価格の平成30年1月1日時点の小平市の住宅地の平均価格は、�u当り225,300円である。小金井カントリー倶楽部の敷地がバス通りで分断されており、その沿道部分の土地価格は高い価格になるが、その要因は考えないこととする。小金井カントリー倶楽部の小規模住宅地の価格を、地価公示価格の小平市住宅地の平均価格の�u当り225,300円とする。小金井カントリー倶楽部の画地規模は49.5万�uである。200�uの標準土地価格の評点を100とした場合、12,000�uの規模の価格評点は68である。修正率で考えると0.68である。Uによれば、画地規模の修正率は、次のとおりである。0.73÷0.95≒0.770.77である。上記価格評点(修正率)をまとめると、下記である。225,300円×0.52=117,156円49.5万�uの土地価格は、�u当り117,156円と求められる。採用したが、同基準においては、画地規模の価格修正は10,000�uを超えた土地に対して行われている。1万�u以下の土地については、規模価格修正がなされていない。大規模地積修正とは要因が異なり、要因修正が代用出来る関係には無い。C地区の奥行20mで1万�uの土地価格の修正率は、1.0である。間口10m、奥行20mの地積200�uの土地単価と、奥行20mの地積1万�uの土地単価とが同じである。200�uの土地を買う人と200�u50画地分の1万�uを買う人は同じであろうか。200�uと1万�uの売買土地市場が異なり、購入者層が全く異なるということが完全に無視されている。市場が異なり、購入者層が異なれば、価格水準が異なるという不動産価格の経済現象の理解が零である。した考え方で、現在の固定資産税の価格が決定されているのである。対する税務価格評価の考え方を、2018年(平成30年)1月1日より、はっきりと適用変換した。面積が増大するに伴い価格単価が減額するという実態に即した考え方を取り入れた。1000�u以上の土地価格には、その規模に応じて価格減という考え方が取り入れられた。取り入れられた規模格差補正率の算式は、下記である。475500�uの土地の補正率を求めると、下記である。5001000�uの土地の補正率を求めると、下記である。10003000�uの土地の補正率を求めると、下記である。30005000�uの土地の補正率を求めると、下記である。5000上記土地面積と価格修正率をまとめると、下記である。0.716上記より、土地面積が増えれば、土地価格が減額されるということが分かろう。国税庁の規模大土地評価には、三大都市圏では、500�uを超える土地価格には減額する考え方がとりいれられた。固定資産税は、1万�u以上の土地規模しか価格減を認めないという考え方は、土地価格形成の現実の在り方を無視した考え方であり間違っており、修正されるべきものである。ついて、破棄差戻判決した。その判決の補足意見として裁判長の千葉勝美裁判官は、次のごとく述べる。「したがって、土地所有名義人が、独自の鑑定意見書等の提出により適正な時価を直接主張立証し登録価格の決定を違法とするためには、やはり、その前提として、評価基準の定める評価方法によることが出来ない特別の事情(又はその評価方法自体の一般的な合理性の欠如)を主張立証すべきであり、前掲最高裁平成15年7月18日第二小法廷判決もこの考えを前提にしているものと解される。」と述べているが、その評価基準そのものが間違っているとすれば、千葉補足意見は無意味となる。東京都の固定資産評価基準の1万�u以上の土地しか画地規模修正を行わないという評価基準は、間違っており修正されるべきものであり、修正されるべき時期に来ている。現在このことについて、最高裁に上告して争っている。最高裁がどういう判断をするか待っている。棄却か、或いは破棄差戻か。都市計画の公園・緑地指定の地域の土地価格は、周辺の住宅地の価格に比して、価格修正され、その修正率については、鑑定コラム1815)「公園、緑地指定されている土地の価格修正率」で論述した。その修正率は、0.103である。小金井カントリー倶楽部の土地価格は、�u当り117,156円であった。�u当り12,000円である。12,000円×495,000�u=5,940,000,000円59億4千万円である。6.コース勘定ゴルフ場のコース勘定は、44ゴルフ場の分析では、ヤード当たり111,000円である。このことについては鑑定コラム1814)「ゴルフ場コース勘定の平均は1ヤード11.1万円(1969年)」で分析している。この築造平均年は1969年である。デフレータは、国土交通省発表によれば、下記である。(注)2018年の指数の発表は無いことから2017年の数値を採用する。(注2)割高な工事費による修正。小金井カントリー倶楽部のコースヤードは、6760ヤードである。146,000円×6760ヤード≒987,000,000円である。建物価格は、決算書の金額を採用する。791,800,000円である。上記より、小金井カントリー倶楽部のゴルフ場の価格は、下記である。7,718,800,000円9.小金井カントリー倶楽部の固定資産税は高すぎる小金井カントリー倶楽部の固定資産税は213,936千円であった。その固定資産税の課税標準価格は、130億4487万円であった。上記で分析試算された小金井カントリー倶楽部のゴルフ場の適正価格は77億1880万円である。固定資産税の課税標準価格は、適正時価の1.69倍である。適正時価を大きくオーバーしている。いうことは、最高裁の判決に従えば、現行の小金井カントリー倶楽部の固定資産税213,936千円は、最高裁の判決に抵触するものとなり、甚だしく高すぎると云うことになる。上記結論は私が勝手に推測判断したものであり、必ずしもこれが適正であると主張するものではない。小金井カントリー倶楽部は、日本一の名門ゴルフ場である。名門ゴルフ倶楽部は行政に文句を言わない。支払い続けるということであれば、それはそれで良い。トップページ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。