不動産を売却しようとする理由はさまざまでしょうが、そのゴールとして目指すところは、誰しも共通です。その不動産を手放すこと、そして、それによって代金を得ることにほかなりません。その代金はできるだけ多い方がいいに決まっています。不動産業界は残念ながら、エンドユーザーにあまり快く思われていない節があるのではないでしょうか。それは、エンドユーザーが後になって「だまされた」と、不信感を抱かざるを得ないような目に遭ってきたからでしょう。売却したい不動産があっても、賃借人が存在していることから思うように売却できない。したケースは、いまも昔も少なくありません。そこで、賃借人との立ち退き交渉が必要になってきます。不動産はその立地や規模などの条件によって買い手が異なってきます。住宅地で規模の小さな土地であればエンドユーザーでしょうし、商業地の収益ビルであれば投資家や相続税対策を考える資産家などです。問題解決に向けた提案は一人でできても、問題解決そのものは一人ではできない場合が少なくありません。提案を実現するまでにどのような手順を踏んでいけばいいのかというプランは描けます。それは、ラフスケッチにすぎません。不動産の世界でも「言うは易く行うは難し」の格言は生きています。豊富な知識を基に問題の解決策を提案することができても、それを実行に移せるか、そしてそれによって本当に問題を解決できるかは、別問題です。問題解決能力の有無は実績で見定める不動産売買の基本では、提案力や問題解決能力を備えているか否かを、どう見定めればいいのでしょうか。これはやはり、どこでどのような業務に携わってきたのかという実績で判断するしかないと考えられます。不動産の高値売却を実現するパートナーには、提案力が求められると指摘しました。それだけでは不十分です。提案するだけなら、一定程度の知識さえ持っていれば不可能ではありません。不動産の売り手として、それだけで満足できるでしょうか。不動産という恐らく一般にはあまりイメージの良くない業界で一定の信頼を感じさせるのは、銀行系の会社かもしれません。銀行系で不動産を取り扱う会社には、信託銀行もあれば、系列の不動産仲介会社もあります。所有する不動産を売却しようとするとき、買い手側との間の仲立ち役を担う不動産会社にまず相談する必要が出てきます。ここで誰に相談するかという点は最初に悩む点ではないでしょうか。企業経営において、いま「CREマネジメント」の必要性が指摘されています。「CRE」とは、「CorporateRealEstate」の頭文字を並べたもの。直訳すれば、会社不動産です。ない?「エンジニアリングレポート」とは不動産売買の基本ここまで不動産の価値を押し下げるさまざまなマイナス要素について触れてきました。高値での売却を目指すなら、それらを解消することが不可欠です。所有する不動産の順法性が確保されていないと、とんでもないトラブルに巻き込まれる恐れもあります。法令違反があるということで、所有者側に負い目があるせいでしょうか。心にスキが生じてしまうのです。私が経験したのは、ごく最近のこと。不動産の世界には大手から中小までさまざまなプレイヤーが共存しています。どのような相手と日常的に仕事をしているかによって、仕事人としての倫理観や使命感は当然に異なります。売却しようとしている土地に実際にどの程度の建物を建設できるのか、本当のところは詳細なプランをそこに描いてみないと分からないものです。地価の高い都市部では、広めの土地を分割して戸建て住宅地として開発・分譲する例は少なくありません。その土地をそのまま売却したのでは総額が高くなってしまい、その場所で想定される買い手には売却しづらいからです。土地に関するマイナス要素には前面道路との関係に加えて、土地の形状も挙げられます。不整形であれば、やはり問題が生じます。整形であっても、前面道路との関係で条件の良し悪しには違いが生じます。価値を見極める上では前面道路との関係とは?不動産売買の基本ここからは土地に関するマイナス要素をどう解消していけばいいか、細かな条件を設定して見ていくことにします。前面道路との関係です。土地の話のはずなのに道路の話からというのはなぜ、と不思議に思う方もいるかと思います。私が購入を持ちかけられる不動産は、以前からほかの第三者と売買に向けた交渉に入っていて、そこで足元を見られてしまっているものが少なくありません。不動産の抱える減価要因を指摘され、価格を抑えられてしまっているのです。不動産と同様、資産として保有される株式の場合、価格変動が不動産に比べ著しいこともあって、いま、いくらなのか、多くの方が気に掛けているのではないかと思います。土地・建物として一つではあるものの所有者は何人もいるという不動産は、いま紹介した共同ビルに限りません。土地単体にしてもビルにしても、最初の所有者は一人でも、相続を重ねると、それが何人にも増えていく可能性があります。売却しようとする不動産が、例えば共同ビルのように複数の個人・法人が共同で所有する不動産という場合もあるでしょう。共同ビルというくらいですから、いくつかの土地を一体的に開発し、建設したビルです。建物が立ち並んだ古くからの市街地や数軒単位で開発・分譲された戸建て住宅地などでは前面道路が私道という場合があります。不動産の価値を押し下げる要因の一つに、既存不適格という建物の状況があります。これは、現行の法令に照らして適合していない状況を指します。同じように、ごくわずかな広さの隣地でもそれを取り込むことで不動産の価値が格段に上がることがほかにもあります。それは、隣地を取り込むことで適用される容積率を引き上げることができるようになるからです。測量で面積を実測する作業などを通して土地の周囲の状況を確認していくと、予想外の事態に出くわすことがあり、埼玉県草加市内の土地では公道との間に第三者の土地が薄く挟まれていることが分かりました。測量という作業は、この例でも見てきたように土地の所有権の範囲、つまり土地の広さを実測で明らかにする重要なものです。同じ坪単価100万円の土地でも、土地の広さが100坪なら1億円、101坪なら1億100万円です。借地や借家は所有する不動産に第三者の権利があるがために、所有者がその不動産を好きなように売却処分できない一例です。第三者の権利として同じように注意したいのは、隣地の所有権です。借地上の建物のように、自分で所有している不動産を好きなように売却処分できないのは、厄介なものです。同じような例として、テナントビルや賃貸住宅が挙げられます。土地は自分のもので、そこに立っている建物も自分のもの。売却したい不動産は所有権ばかりとは限りません。なかには借地権もあるでしょう。そこには建物が立っているはずですから、借地権の売却は原則として借地上の建物売却という形になるはずです。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。