ご紹介ありがとうございます。パーマリンクご紹介ありがとうございます。07:408月も、残り2日。賃貸借契約を解除して、堂々と明け渡しを請求できます。翌週、訴状を持って行くのがもっとも早い流れですが、2週目は、ほとんど宿泊セミナーに出ているので、ちょっと時間が掛かってしまうかもしれません。↑これ行くことになってます。前回のブログでフェスタの告知をお願いしたところ、さっそくブログやメルマガ運営者さんに、ご協力いただけました。(^▽^)フェスタページからのリンクの前に、こちらで、ご紹介させていただきます。自営はジリ貧・・・というブログ(笑)ご存じ。賃貸管理クレーム日記remさんは、毎日掲載してくれてます広島のじゆうじんさんブログナルゾウさんはメルマガでご紹介いただきました。満室経営新聞でもお世話になってるやまちゃんのブログひだまりリノベ塾のちはさんのブログブログやメルマガで紹介いただけた方は、こちらのフォームから教えて下さいね。今日は午後から、フェスタ会場の九段会館の下見。そのあと、演出関連の打ち合わせです。07:46今日は開催まで1ヶ月ちょっとに迫った、アパート経営フェスタ2010、告知協力のお願いです。毎年のことですが、ぜひご支援下さい。収容人数は300名でした。今年の申込総数は、とっくにこの数字を超えています。会場が大きいんだから、たくさん来てもらわないといけません。お持ちのブログ等で、ぜひぜひご紹介下さい。◆概要◆アパート経営フェスタについて、お持ちのブログなどでご紹介をお願いします。相互リンクを張らせていただきます。フェスタのページは多くの人が閲覧しますので、SEO対策としても、アクセスアップとしても効果的です。ご協力よろしくお願いします。バナーは以下のものを使っていただいてり、サイトの画像などを自由にコピーいただいて大丈夫です。該当のURLを、こちらまでご連絡下さい。数日中に、こちらからのリンクを準備いたします。(^^*)多くの方にお集まりいただき、たくさんのチャリティをしたいと思いますので、ご協力よろしくお願いします。07:45昨日は、満室経営新聞の編集会議。誰に取材をさせていただくかとか、どういう構成にするかなどを話し合います。資料を読んで、上司(部長など)の説示を聞いて・・・というような、つまらない感じではなく、毎回とても楽しいです。(≧∇≦)しかも、昨日はめぐママさんの子供(女の子)も、なぜか編集会議に参加してました。(笑)会議中は、ぼくが司会進行をしていくのですが、それぞれのメンバーは、意見を言う頻度や内容などさまざまです。「こうしたらいいんじゃない?」みたいなことを言う。ひらめく傾向があります。「ね?ね?」と、激しく同意を求めてくる特徴があります。「この企画なら大丈夫そうだ」という自信を与えてくれます。「こうしましょう」という意見を出すことは、ほとんどありません。決まった役割はしっかりこなすマジメなメンバー。エミゾウさんぼくを除くと、圧倒的にたくさん意見を出します。間に挟まれたコテツさんが、すーっと椅子を後ろに引きます。)夕食は、芝公園近くのとうふ屋うかいで。́∇`=)昨日を含めて、月曜日まで5連続飲み会です。07:56久しぶりに滞納のお話の続きです。「確約書を書いてFAXする」という約束をしたのですが、それも守られていない状況です。対処法としては、少額訴訟とか、いろいろ書いてきたのですが、ブログのネタにするより、実を取る作戦に変更しました。「今はなにもしない」というものです。「滞納家賃の回収」と、「スムーズな退去」にあります。上記の2点を一挙に解決する「明け渡し訴訟」がベストだと判断したわけです。借主との間の、信頼関係の破壊がなければならない」と、その時から(というか、ずっと前から)定義づけされており、その「信頼関係の破壊」は、どういう訳か「家賃を3ヶ月滞納した」ときに発生するようです。(^^;)このサイトにも、このサイトにも、3ヶ月経たないと、信頼関係は破壊されないと書いてあります。大手を振って訴訟ができることになります。しておいて、9月になったら、全力で戦う方が得策だと考えました。「どうか家賃を払わないでくれー!」と、祈ることも多かったそうです。支払われなかった暁には、出張して頑張ろうと思います。期間限定で叩き売られています。今よりも8kgくらい太っている映像が見れます。内容は、素晴らしいのですが・・・。地元の大家さん向けに講演をさせていただきました。広い会場+妙にデカいご案内にびっくり。誰とも会話をしなかったので、辛かったです。講演中に何度も強調するので、例えば昨日だと・・すいかなどのプレゼントを届けるようなオーナーさんが、4名いらっしゃったようです。手が一人も上がりませんでした。大家さんが広告料を支払う慣習が、まだほとんどありませんし、レオパレスなどの新築も少なく感じました。ワンルームの家賃相場も、意外と高かったです。満室経営できそうな気もします。^*)ノ最近は、富山や金沢で、買いたくなるような物件が、ぜんぜん見つかりません。)ちょっと投資エリアを拡大させようかな・・と思うくらいです。06:32おはようございまーす。大家さん向けの講演に行ってきます。駒ヶ岳という山の名前と、混同しやすいです。(^^;)ちなみに、新宿からこんな経路で行くのですが、いまでも「8時ちょうどのあずさ」はあるんですね。(笑)本田健さんの講演、めちゃめちゃ良かったです。(≧∇≦)内容も、話術もすばらしいと思いました。本田さんの「幸せな投資」についての講演が、3千円で聴けてしまうイベントです。01:522日間も更新を休んでしまいました。朝起きるのが遅かったりして、いつもの時刻に更新できないと、なんだか書く気がなくなってしまうのです。・札幌旅行のときにおみやげで買ったカニを食べるほかにも色々食べて、体重増。(ーー;)が主なものです。箇条書きにするとカンタンなのですが、ひとつひとつが、自分にとっては重要なことばかりでした。平日の夜にたくさん集まっていただいて感激でしたし、コテツさんのインタビューは、和気あいあいとしてます。(笑)本田さんは、撮影NGなのですいません。包み隠さず話してもらえました。新築に興味のある方は、必聴の内容になってます。管理会社さんとマメに連絡とってやってます。何度も言ってますが、これもメールがあればこそですよね。「メールだと真意が伝わらない」とか「PC上の文字には暖かみがない」なんていう人も多いですが、それは、メールの技術が不足しているだけです。(^^;)「基本的に電話はしない」というくらいのスタンスで、メールを使いまくってみることを、オススメします。パーマリンク日頃の活動が、いちばん詳しく載ってます。特集をいただいたので紹介します。満室大家さんのヒミツを一緒に書いた、工藤さんと、アパマンショップ本部の社員さん2名。高山不動産さんの5名で対談しています。年間入居率は、ぼくの所有物件でも最も高い、98~99%。リフォーム費用等控除後の金額です。ブログでも、お読みいただけるようにしました。画像をクリックすると、大きなPDFファイルでご覧いただけます。今まで、ぼくや書籍をご紹介いただいた媒体の中で、もっとも具体的な事例が出ていますので、参考になれば幸いです。07:45プラチナ席は、残り1桁になりましたよー。アパート経営フェスタ2010今日は、滞納関連の続きです。詐欺師のようなウソつきも多い反面、経済的に切迫することで、ウソを付くことへの障壁が少ない(無い)人も多いです。足りてない人ほど、非道徳的なことをしてるっていう印象です。西村さん(仮名)に、滞納者本人から電話連絡をさせるように伝えたものの、その後音沙汰なし。内容証明に記載した支払期限である13日まで、あと1日と迫りました。明け渡し訴訟などの法的手段に訴えるという通告をしてますので、あと1日で合法的に、契約を解除できます。そのまま待っても良かったのですが、12日の夕方に、西村さんに電話を入れてみました。「西村さんには関係ないですが、明日いっぱいで契約解除です」みたいな感じです。̄;)」みたいな反応をされていました。電話の感じでは、気の弱いイメージです。滞納者さん本人から、電話が来ました。先方から連絡があったのは初めてです。過去に裁判をやった2人に比べると、かなりまともな感じ。普通に、話が通じる様子でした。牛乳配達を個人でやってたおじさんとに、過去裁判してます。落ち着いた口調で、冷静にお話をされます。お話の内容は「支払えない理由」なんですですけど・・(笑)電話の内容などは、次回につづきます。やってストーリーを書いていると、ブログ一記事分のスペースって、あまり多くないですね。残席20を切りました。アパート経営フェスタ2010本田健さん、渡邉美樹さんとの名刺交換や直接会話も可能です。会場もおしゃれなところですよ。名古屋の区分マンションで、家賃を滞納してる方とのやりとりがあっただけでした。解決してないのですが、中途報告です。今月初旬に遡るのですが、送達の翌日に入電がありました。西村(仮名)と名乗る、めちゃめちゃ気の弱そうな人から。家賃は代わりにお支払いします・・・というものです。自分としては、誰からお支払いいただいても良かったのですが、タチの悪いことに「ですが、もう少し待ってください」という交渉付き。「当事者でない人からの、そういうご相談には応じられません」と電話をするように本人に伝えてもらいました。「普通ならこうする」という常識が、まったく通じない人たちです。電話の1本すら、して来ません。前日の12日まで、何もありませんでした。̄メ)12日以降のやりとりは、次回にします。何だか複雑な気分のけーちゃんです。)(笑)さて、お盆休みも真っ直中で、アクセス数も少ないため、15日までブログの更新はお休みにしました。滞納話の続きなどについて、ご報告いたします。(≧∇≦)では、よいお盆休みをお過ごし下さい。◆おっきいしゃぼん玉の動画です。パーマリンクワタミの会長に会ってきました。自宅で原稿を書いたりしてます。資料などの準備をしないといけません。やって行くかも、調べなければいけません。(笑)さて、11日は満室経営新聞の取材で、ワタミグループ会長の、渡邉美樹さんのインタビューでした。参加者の中には、泣いているような人いました。今年のチャリティ先も、渡邉会長が理事長をしているスクールエイド・ジャパン(SAJ)ですので、チャリティや支援国の状況を中心に、お話を伺ってきました。ちなみに、ワタミの本社は京浜急行の大鳥居駅にあります。堅実な経営だなーと、こんなところでも感心。人生についてなど、多くのお話が聞けました。渡邉会長からの、びっくりオファーもありましたので、ぜひ今月配信の新聞を楽しみにしてください。ふたりとも超緊張です。̄;)緊張というより、渡邉会長の気迫に圧倒されました。普通の人とはやっぱり違います。渡邉会長は、フェスタの懇親会に参加いただきますので、ぜひプラチナ席でお申込いただき、気迫を感じとってください。07:40おはようございます。渡邉美樹さんを、ワタミ本社に訪ねました。今日は早朝からセミナーがあるので、明日にしますね。楽しみにしていた、ジェームススキナーのイベントです。08:24お友達の伊藤ほうせいさんが、ぼくも実践している地方の不動産投資について、かなり凄い教材を出しました。地方プレミアム投資術かなり久々に、推薦文も書かせていただいてます。ぼくがチェックした解説や長所・短所などは、メルマガに書いてますので、高利回り物件に興味ある方は、そちらをご覧下さい。何も進展しなかった場合に備えて、準備も始めています。・賃貸借契約の解除と、その通知。・滞納家賃の支払い、物件の明け渡しを求める法的措置。家賃の支払いと明け渡しは、両方同時にもできますし、まずは支払だけを求めることも可能です。大家側としての、この制度のデメリットは「管轄裁判所は、物件の所在地」と決まっていることです。今回の場合は、名古屋の地裁または簡易裁判所ですね。実家も近いですし、いざとなったら行くんでしょうけど、その前に、何かできることはないかと考えるのが普通です。少額訴訟は地元の簡裁できるようです。少額訴訟を自分でやってみようと思います。日本不動産コミュニティー(J-REC)主催の懇親会でした。過去の受講生を中心に、80名以上が参加。会場は東京プリンスホテル。東京タワーが間近です。逆にビールが進んでよかったです。司会&盛り上げ役として、がんばってました。ぼくも、飲み会の運営や司会をすることが多いですが、イベントの盛り上がりも、幹事の雰囲気作りでまったく変わります。素晴らしいイベントでした。(笑)ちなみに、工藤さんが支部長を務める神奈川支部では、8月28~29日で、短期で学べる集中講座を開催します。大家検定2級認定講座「2日間コース」ぼくや赤井誠さんも受講した、間違いのないコースです。広範囲に渡る知識とノウハウを入手したい方は、ぜひ申し込まれることをお薦めします。神奈川在住の方じゃなくても、大丈夫です。パーマリンク内容証明が届きました。09:04昨日一般募集を開始したフェスタですが、おかげさまで、多数のお申込をいただいてます。会場前方+特典付きのS席が人気です。督促&契約解除予告の内容証明郵便。こんな感じで、3枚同じ物を用意します。郵便局の人にダメって言われたので、枠なしになってます。赤枠で囲んだ方が、カッコいい。追跡サービスで確認したところ、ちゃんと手元に届いたようです。以前は実際にそういう人もいたので、安心しました。「直接、滞納者に渡しに行って、受領書をもらってくる」と書いてました。(^^;)そんなハメにならなくて、よかったです。(笑)内証証明では、13日を支払期限日にしてます。(2)フェスタの一般募集を開始しました。アパート経営フェスタ2010。先程から一般申し込みを開始しました。日本を代表する、幸せとお金の専門家である本田健さんをお迎えして、10月2日に九段会館で開催です。実は、本田さんも卓越した投資家であり、びっくりするような不動産物件を購入されたりしています。過去2回と同様、収益金は全額チャリティとして寄付されます。今年は協賛をいただく企業様が増えたので、A席入場料が3千円からと、お値打ちにすることができました。数日前から先行募集をした結果、プラチナ席の残席は、かなり少なくなっています。昨年出演いただいた渡邊美樹さんも参加されるからなのです。チャリティイベントでありながら、どんな収益セミナーよりも内容が濃いのがフェスタ。07:41ちょっと久しぶりの更新です。実はこれから、ブログやメルマガでなくて内容証明を書かなければいけません。)相手は、名古屋マンションの滞納者。6月末&7月末に払うべき家賃を滞納中です。容赦なく、淡々と進めていくだけです。財務がタイト(笑)なら、お互いのためにも退去していただいた方が、良いかと思ってます。空港までタクシーに乗ってる途中の道沿いに、ジョイフルAKを見つけました。「財務がタイト」という言葉を編み出した、加藤ひろゆきさんのブログに、よく登場する北海道のホームセンター。あー、ここのことかぁ・・・と、ちょっと嬉しくなりました。(笑)さて、では書いて出してきます。09:06昨日からはじまった北海道旅行。今朝は小樽のホテルから、ブログを更新してます。小樽では夜遅くに営業しているお店がほとんどなく、8時過ぎまでやってるところが皆無に近いです。二次会するつもりで、最初のお店を出たのに、ほんとに何もなくて、どうしようかと思いました。(^^;)結局、ホテルで缶ビールとか買って、お部屋で二次会しました。(笑)さて、メールについての続き。「不動産会社が、メールを使ってくれない」というものです。これは、相手側のスキル的な問題である場合と、そうでない場合があります。「電話で話した方が、結局伝わるのが早い」とか「文章だと言質を取られるので、使いたくない」などです。いう場合でも、メールを使わない理由として「いやー、うちの会社は個人宛のメールがありませんので」などと言われるので注意が必要です。いった場合の対処法としては、メールを使い続ける・・・という地道な方法が一番です。相談ごとを受けたときも、「お返事はメールします」といって、こっちの返事はメールで返したりします。当初はメールのやりとりが、上手く行かない人もいました。今では、ほとんど電話が掛かってくることがありません。相手が気づくまで、使い続けるのです。多くの人が「メールの方が楽だし確実だな」と気づいた結果ですので、それと同じことを、不動産会社さんにも気づかせてあげます。皆さん、かなり頻繁に電話が掛かって来て中座してるのですが、なんでメールするように促さないのかと不思議に思います。管理会社さんからの直近の着信は、7月16日でした。ブログにも書いた、入居者さんが亡くなった連絡です。過去記事:入居者さんが病死(2人目)7月はこれ1件だけでした。大家さんとしてやるべきことについて、書こうと思います。最近のエントリープレイヤーズの勉強会に参加。才津さんのマンモス物件。