厳密に言いますと、国債レートだってリスクフリーじゃありませんしね。今の実務上はどうやって出しているか、銀行は不動産を査定するときにどうやってリスクプレミアムを出しているかと言うと、直近数年の実績で出すのです。直近、不動産がいくらで売買されたかの実績と、その不動産の賃料から計算して利回りの事例を計算して、その利回りを使って不動産の担保価値を計算し、貸付金額を決定しているのです。直近がバブル相場だった場合、銀行はバブル相場を認容してお金を貸すのです。これってすごく怖いことです。相場が上昇する場合、どんどん利回りが下がっていく(利回りで収入を割る、つまり利回りは分母なので下がるほど不動産価格が上がっていく)という事です。当初は緩和により低金利になることで、まずリスクフリーレートの国債利回りが下がります。利回りが下がるので不動産価格はそれだけで上昇します。それが繰り返されていきますと、どんどん加速度的に不動産の理論価格が上昇していってしまうわけです。先ほど、開発行為は世の中に付加価値を生みます、と書きました。このジャブジャブ環境は、不動産業者の数を、にわかも含めて経済合理性以上に増やしてしまい、その多すぎる不動産業者が、生み出した付加価値以上の粗利を乗せて転売したとしても、買い手不動産業者も数多くいます上に銀行が貸してくれるものですから、買えてしまう、このループによって作られた相場が、私の定義するバブルです。バブルは、銀行マネーがストップすると同時に崩壊します。リーマンショックのような金融ショックで、ですね。CAPMのような理論を研究する学問はファイナンス、という分野です。このファイナンス学、非常~~に若い、歴史の浅い学問でして、その未完成部分を今のところ、「未来は過去の実績で推定できると」いう傲慢な仮説で補っております。この仮説、未来を読みたい、そして儲けたいという欲望が生み出した魔物です。未来を読んで相場を先読みして自分だけ儲けたいから生まれた仮説です。地道に働く美徳を、私は訴えていきたい、と思ってますので、今後も私は相場師やバブルに対するアンチテーゼに満ちた記事を書いていくだろうと思います。月別アーカイブはてなブログをはじめよう!super-newsさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。