時間の経過とともに進む建物の劣化は避けられないもの。思いもよらない大きな損害に発展することもあります。今回は、実際に起こった漏水事故で管理会社の担当者が誤った対応をしたためビルオーナーが大損害を被った案件をもとに大切なポイントと適切な対処方法を見ていきましょう。多くの貸しビルのオーナーさんが気づいていないことだと思います。両親がビル経営をしている関係で、相続で事業用ビルを承継する人が増えてきています。飲食店などのテナントや企業が入居している状態の事業用ビルは、マンションなどと違い専門知識や経験が求められます。その中でも管理会社選びが重要なケースもあります。今からビル経営の状態を把握して見直してみましょう。続きを読むTweet2018.09.20ビルオーナーが不動産管理をする時の重要なポイントは?マンションやアパート、ビルなどオーナーさんは所有されている不動産をどのように管理されていますか?オーナーさんは入居者が快適に居住してもらえるよう不動産管理をします。今回は不動産管理のポイントなどをお伝えしていきます。督促、クレーム処理、物件内の清掃、お部屋の修繕などです。不動産管理といっても幅広いため、オーナーさんが管理運営していくことは非常に難しいと言えます。そのためプロの不動産管理会社に一括して委託するのが一般的です。することで煩雑な不動産の管理業務で悩まされることもなくなるのです。不動産を安心して任せられる管理会社を選ぼうどういった管理会社を選ぶべきでしょうか?まず注目したいのはコストです。管理会社に支払うコストは極力低く抑えたいと考えるでしょう。入居募集をするコストを抑えれば直接入居率に跳ね返る可能性があります。銀行借入れの返済計画も影響を受けます。コストより安定した収益が確保される方がはるかに大切なのです。実績のある不動産管理会社を選びましょう。家賃の滞納が発生するリスクも出てきます。安定した家賃収入を確保する方が大切です。そのため管理会社とよく相談しましょう。管理会社は数多くの物件を扱っています。妥当な審査基準レベルがあるはずです。聞いて教えてもらいましょう。サブリースのメリット・デメリット家賃収入を安定して確保する方法にはサブリースがあります。サブリースは不動産管理会社がマンションを丸ごと一棟借上げるサービスです。家賃が安定して入って来ます。その結果として銀行借入返済計画も立てやすくなります。賃貸管理は全て管理会社が代行しますから、オーナーさんは、心配しなくて良いのです。通常よりも手数料が高くなります。大体家賃の10%~20%程度にもなります。日々の煩わしさから解放されます。不動産管理会社を選ぶ際の注意点はコスト削減ばかりを優先させないことです。管理会社の質を落とせば、かえって入居率を下げてしまいます。選ぶなら経験と実績のある不動産管理会社にしましょう。不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。取扱エリアですので大丈夫です。空室が決まりにくい不動産経営を長年やってきて以前は相手も比較的すぐに決まっていたが最近は決まりづらい。原因を探っているが何が原因かどうかわからない。こんなお悩みありませんか?不動産管理会社と話していても解決策が出てこない場合は要注意です。今回はよく聞く原因をいくつかお伝えしていこうと思います。ワンルームマンションなどシングルタイプは厳しい20坪や30坪程度の小さめの土地にあまり計画されずに建てられたワンルームマンションは今でも新築で苦戦しています。基本的に需要を供給が大きく上回っていること。それと若い方がターゲットである程度の年齢までしか狙えないこと。これは結婚などをきっかけに2DKや2LDKといっいた広めの間取りを求めるのでシングルタイプはそこまでの役割しかないということです。広さは他に代えがたいものなので最近では30平米以上のシングルも少し見かけますが非常に稀です。ファミリータイプ最低50平米以上で探している弊社の商圏エリアでよく聞くのは最低50平米以上で探している方が多いです。この広さで例えばワンフロアー3部屋取るとすると土地の広さがそれなりに広くないと建てられません。あとは銀行融資を受けるときにワンルームなどのシングルタイプで部屋数を取るなら融資しますと条件をつけられるので、建築会社はシングルタイプの提案しかしないのです。ビルオーナーさんが将来、空室で困るかどうかは関係ないのです。建築会社の提案も建築して費用を回収するまでですのでいちばん重要な賃貸経営の正当性や将来の需要に関してはオーナーさん自身で判断するしかありません。ほとんどのオーサーさんはこの建築前のうちわせで地元の不動産会社や、不動産管理会社に相談せずに決めてしまい、これは大変危険です。後から変更するには建て替えるしかないからです。弊社にご相談されるビルオーナー様はファミリータイプのお話をすると自分も考えていたことだ話を聞けてよかったとプランを見直す方がほとんどです。中にはシングルタイプで検討していたけど土地が狭いので無理に断てずに売ることにしたと考えをあらためて、売却させていただいたケースもあります。少子高齢化社会で供給過剰の賃貸マンション、アパート建設は需要をきちんとリサーチした上で行い、あとで後悔しないようにしましょう。不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。取扱エリアですので大丈夫です。地下から水が湧き出てくる!?地下室があるビルは、場所によっては湧水槽があるところもあります。墨田区や江東区などの水位が高い場所では地下に湧水を組み上げるポンポなどがないとあふれてしまいます。このように重要な役目を果たしている湧水槽ですが定期的なメンテナンスはしっかりやっていますか?不動産管理における水槽についてお伝えしていきたいと思います。湧水槽は定期的な清掃が必要です水槽には建物の外部から常に水圧がかかっている状態で底には穴が空いていて一定量の水が水槽内に入ってくる構造になっています。そのため、きれいな水ではないので、ボウフラが発生するので定期的な高圧洗浄を専門業者で行いましょう。その際に水中ポンプの作動状況や異物の混入の有無なども確認が必要です。テナントさんの不注意で雑俳から紛れ込んでいたケースも有りました。設置されていると思いますが年に2-3回は必ず点検だけでもしておきましょう。どこに頼んでよいかわからない場合はご相談ください。専門業者のご紹介も可能です。定期点検などをせずに1年以上放置していると危険な問題が起きる可能性もあります。ある程度水位が高くなるとポンプが作動して水を汲み上げる仕組みになっていると思いますが何らかの原因でそのセンサーがうまく作動せずにポンプの組み上げが起こらない場合がまれにあります。その場合は最悪地下室の床上に水があふれ出す可能性があるということです。なってしまった場合は、テナントさんの造作が水濡れで台無しになってしまうこともあるので自体は深刻になってしまいます。ポンプから地上へ組み上げるための排水管も太さが細い場合は要注意です。躯体部分を貫いて建てられている場合が多く簡単に太い排水管に交換ができない場合が多いからです。不動産管理では早めの点検が大事ビルオーナーさんの責任は大きいので日頃から業者に依頼して点検していきましょう。不動産管理でビルの設備はいろいろとあります。メンテナンスに費用がかかります。安定した家賃収入のためにも積極的に取り組んでいきましょう。ビルの湧水槽やその他の設備に関してお悩みはありませんか?不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。取扱エリアですので大丈夫です。錦糸町駅南口徒歩3分で営業しております石井不動産です。ビルオーナー、大家さん向けの賃貸管理や建て替え、土地活用や空室募集などが主な業務内容です。物件の種類は他社ではあまり取り扱いが少ない事業用の貸店舗や事務所などが得意分野です。古くなったビルや土地を所有されている方は、これからの消費税アップの前に建て替えや売却を検討されることをおすすめしています。長年の賃貸管理を通じてオーナーさんが気をつけておくべきことなど最新情報を交えながら情報発信しています。所有されている不動産のことで気になることやお悩みのこと、聞いてみたいことがありましたらお気軽にご連絡ください。twitterやfacebookでフォローもお願いします。