治安や景観の悪化、災害時の倒壊の恐れなどが社会問題となっています。この空き家について、税制によって問題を緩和しようというのが「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。当初は平成31年12月31日までに売却して、一定の要件に当てはまる場合、となっていましたが、平成31年税制改正によって、期間の延長(4年間)と要件の拡充が行われました。空き家特別控除を受けるためには、以下の要件に当てはまるものでなければなりません。・対象となる家屋又は家屋の敷地(1)昭和56年5月31日以前に建築されたもの(2)区分所有建物登記がされている建物でないもの(3)相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいないもの・特例を受けるための要件(1)売った人が相続等で家屋や敷地を取得している(2)その物件を売るか、家屋の取壊しをした後に売ること(3)相続から取壊し・譲渡までの間に事業等に使用していないこと(4)相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却、等です。拡充された内容としては被相続人が要介護認定等を受けて、老人ホーム等に入所した時から相続の開始直前まで、その家が他に使われていなかった場合でも、この特別控除の要件適合となります。◆賃貸でも新しい形式に注目また、近年は原状回復を貸主が行わず、借主が自由にリフォームする形のDIY型賃貸借と呼ばれる賃貸住宅が注目されています。貸主は比較的古い物件でも改修費用を負担せず貸せる、借主は自分好みの住宅にすることが可能というメリットがあります。空き家特例の要件に適合した住宅でも、ニーズがあれば賃貸にしたい、だけど初期費用は掛けられないという場合、DIY型賃貸借を検討してみてはいかがでしょうか。管理者は、入居者の退去の際、内部の建具などの傷みが激しければ業者に修繕を依頼します。設備の交換に及ぶこともあり、税務上、修繕費とするか、資本的支出とするか悩ましいものもあります。◆システムキッチンは建物と一体の台所?国税不服審判所でも、システムキッチンの交換が修繕費に当たるか、資本的支出に当たるか争われた例があります。あるマンション(築17年)を賃貸していた方が、その賃貸していた部屋の台所ほか各設備を取り壊し、新たなシステムキッチンに取替えた工事を修繕費としたところ税務署から否認されました。そこで次の理由から、修繕費であると主張しました。・居住用機能を回復させる工事であること・建物の基礎や柱などの躯体に影響を与えるものでなく、建物の現状維持が目的であることこれに対し、審判所は、事案のシステムキッチンは、建物と物理的に不可分なものであり、建物の修繕費(既存設備の解体工事)と資本的支出(新設備の取得)が同時に行われたもので、建物の価値増加に貢献することから、資本的支出と判断しました。この裁決では「システムキッチン」について、広辞苑の次の説明を引用しています。ガス設備と連結させて、初めて住宅内での調理等ができるもので、建物との物理的な接着度が高く、容易に取り外せないものであったようです。この裁決では「建物と一体不可分な台所」と判断したものでしたが、この裁決以前は、「建物と可分・独立」なものとして「器具備品」と整理する例が多かったようです。◆個別の状況に応じて総合的な判断をただ、この裁決の判断は一例であり、取替工事については、個別に「修繕費」か「資本的支出」か、「既存資産を除却し、新規取得資産の取得」とするか判断する必要がありそうです。1支出金額の内容、2支出効果の実質を見ながら、既存の資産が「建物」で計上されているか、「器具備品」で計上されているのか等も確認する必要があります。