2019年7月2日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。2018年の戸建て投資の収支・実質利回りの結果が出揃いました。良かった点、反省点ともありますので記事にしておきたいと思います。戸建て投資の収支・実質利回り(2018年度)今回はリアルな収支を出すために、総投資額は「リフォーム費用込み」の金額です。これまで2320万円ほど投資して、毎月の家賃収入が300,000円で利回り15.5%です。最終の手取り金額が216000円ですので、実質利回りでも11.2%ほどになっています。規模は大きくありませんが、利回り的には世の中の投資商品の中ではそこそこ優秀だと思っています。すべて現金購入していたら、利回り15%になります。戸建て投資のポイント戸建て投資は修繕費を如何に抑えるかがポイントなのですが、私の場合には、購入後に設備・その他細かいところまで徹底的にリフォームするので、賃貸中に大きな修繕があまり出ないように工夫しています。ローン残債はあと1140万円ほどですので、無担保の1号・2号を売るか、繰上返済すれば無借金状態に持っていくことは可能です。私はまだ投資拡大フェーズなので、繰上返済する予定はありません。基本は、5年所有して売却する時に、キャピタルゲインを取りながら、残債を減らすつもりでいます。戸建て投資で活用している金融機関3号、4号、5号はすべて融資を受けて購入してますが、すべて日本政策金融公庫です。金利は0.9%〜1.8%。融資期間は15年〜17年です。公庫は、賃貸業で2期確定申告して賃貸実績がついてきたので、条件面で比較的優遇いただいている印象です。今後もぜひ長期的にお付き合いしたい金融機関です。1点、公庫は融資限度額が7200万円と低いのがネックになります。融資期間が20年、30年と長期には向かないことから、今後も、戸建て融資やリフォーム・大規模修繕の際の借り入れとしての活用が望ましいと考えています。低金利で全期間固定はやはり良心的ですね。戸建てで長期融資を引くなら、オリックスやセゾンファンデックスの方が使い勝手が良いですね。田舎は融資不可なのでエリア・利回りなどの物件選定において若干ナイーブさがありますね。エリアを選びながら、そこそこ利回りも求めると物件数が限られてきます。ボロ戸建て再生の戦略なのか、利回りが下がってもそこそこ立地を重視するのか。これは投資家の戦略とリスク許容度などが関わってきますので、最初にしっかり方針を決めておきたいところですね。戸建て投資とアパート投資を比較してみます。私の所有アパート(千葉・長野・群馬の3棟)の収支ですが、総投資額6000万弱に対して、満室時利回りが14%ほどです。アパートの投資基準アパート投資は平均金利が3%台なので、イールドギャップ10%を確保できるようにコントロールしています。あとは出口で大きく価格が下がらない、高利回りでロットが小さい物件(〜3000万)を中心に絞っています。アパート投資の実質利回りは7〜8%ですので、戸建て投資(11%)と比較すると差が歴然ですね。アパートの場合は、フルローンでレバレッジが効いていますので、手取りの実額はアパート投資の方に圧倒的に軍配が上がります。長期融資で残債の減るスピードが遅いのが、アパート投資の特徴です。融資を活用するので、しょうがない面でもありますね。この対策は、キャシュポジションが上がったら、自己資金多めで追加のアパート購入をしていき全体でバランスを取るか、もしくはボロ・全空の再生系でアパート投資であっても超高利回りを追求する選択肢もありますね。アパート投資も長期保有すると減価償却が切れますので、よほど築浅でないかぎり、適宜売却して資産組み換えしていきます。どちらにしても今のところは、コンサバな戸建て投資と、レバレッジを追うアパート投資の「サンドイッチ作戦」で、引きつづき購入継続していく方針です。あとは税金調整で、個人・法人を使い分けていくイメージですね。▼田舎の戸建ては土地値が二束三文で担保価値がありません。退去があると募集も苦戦することがありますので注意しましょう。激安戸建て投資が失敗しやすいワケ【買い増しスピードが遅れる】2018.11.4こんにちは。融資が閉まってくると「小ぶりの戸建て投資」のほうが良いかも、と思う人もいるかと思います。購入する物件のエリア・スペックには十分注意したいところです。本日、下記のツイートをしました。戸建て投資で、初心者が犯しがちなミスは、田舎の超ボロ戸建てを安く買っ...▼1棟目にアパート投資をする人はそこそこ苦労が絶えません。実体験から解説しています。【注意】アパート投資は危険?戸建て投資との難易度の違い【実例解説】2018.9.29こんにちは。不動産投資をスタートしてから1年半くらいで独立しました。現在は、投資を継続しながら、のんびりと暮らしています。先日以下のツイートをしました。アパート投資は本当に奥が深いです。家賃変動リスク、立地による競争力の差、駐車場の有無なども大きく影響します。リフォ...▼戸建て投資の攻略方法のまとめ【完全版】です戸建て投資の始め方【知識ゼロ→毎月30万円の家賃収入を目指そう】2019.6.30戸建て投資の基礎知識〜中級者向けのテクニックをまとめました。このページを読むことで、戸建て投資の物件選び・融資・リフォームなどを体系的に学ぶことができ、毎月30万円の家賃収入を目指せるレベルになります。毎月の家賃収入は、生活の安定をもたらし、人生を豊かにしてくれます。お休みの日に、妻と美術館に行ったついでに、六本木ヒルズ界隈でランチにすることにしました。三井住友信託銀行のグループ会社で、俗に”ノンバンク”と言われる金融機関です。ノンバンクは預金業務を行わ...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。