まとめ年が明けてから本格的に確定申告の準備を始められる方もいれば、逆に「もう帳簿は揃ってるから余裕!」という方もいるでしょう。毎年この時期、個人事業主の大家さん向けの話題や税制改正の話題が非常に多くなりますが、確定申告の基礎となる部分は解説されていても、実は重要な「減価償却」について触れている記事はそう多くはありません。そこで、「知らなかった!」なんて事で損をしないように、所有している不動産による減価償却費の計算の違いを解説したいと思います。減価償却のキホンをおさらい既にご存知の方も多いかと思いますが、最初に減価償却について簡単におさらいをします。減価償却は所謂「劣化を経費と見なして計上するもの」です。年々その建物は劣化して価値が下がっていくわけですので、それを一定割合で経費として計上するのです。実際に金銭的負担がないのに経費計上できることから「魔法の経費」なんて言われることもあります。この減価償却費の計算方法ですが、以下をご覧いただくとお分かりいただけるように、基本の部分はさほど難しいものではありません。減価償却費たったこれだけです。解説が必要なのかというと、この「減価償却率」の考え方が、状況によって複雑になる場合があるためです。減価償却費の計算で必要になるもの早速、計算方法の解説したいところですが、その前に、計算をするのに必要となる材料、つまり計算式の項となるものを揃えなければいけません。先ほどの計算例で簡単に算出できそうなのですが、減価償却率を割り出すのにいくつかのステップが必要なのです。減価償却費を計算するのに必要になるのは以下となります。経過年数(中古の場合)耐用年数以内であるか、耐用年数を経過しているか不動産の購入代金ですが、土地は劣化していくものではないため減価償却できません。建物の価格を確認することから始まります。その後、対象となる不動産が賃貸物件か自宅であるかで分けます。これは、建物が自宅である場合、事業用物件の耐用年数の1.5倍で計算しなければいけないためです。耐用年数を国税庁等のHPで確認し、最後に所有物件の新築からの経過年数と、それが耐用年数以内か耐用年数を超えているかを確認します。ここまでの材料が揃えられたのであれば、この後の計算は楽になります。場合まずは中古の不動産を購入して賃貸していた場合の計算例を見てみましょう。ご説明した通り、マンションの場合は売買価格を土地と建物で分ける必要があり、更に耐用年数以内かどうかにより計算方法が分かれます。耐用年数以内であれば以下のようになります。※2...1年未満の部分は切り上げ※3...端数は切り捨て、2年に満たない場合は2年ここで算出された耐用年数を、国税庁のHPで確認できる償却率表と照らし合わせて償却率を確認し、以下の計算に当てはめます。償却率表」いかがでしょうか。最初に計算をするための材料を揃えていたので、非常に簡単に計算することができました。築10年である鉄筋コンクリートのマンションを2000万円で購入したとして実際の計算をしてみましょう。先に小難しい計算をこなしてしまえば、法定耐用年数を超えた不動産の減価償却率については非常に楽に理解できるでしょう。結論から申し上げると、計算式は以下のようになります。耐用年数つまり、上記のマンションが築50年で法定耐用年数を経過していたとするなら以下のようになります。先ほどと違って、減価償却費がグッと上がりましたので何だか得した気分になるかもしれませんが、減価償却ができる期間(耐用年数)が終われば、最終的に購入金額とほぼ同じ償却費になりますので結果は同じです。「年度の途中で購入した場合はどうなるの?」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、その場合は月割りで計算をします。12ヶ月)」という計算をする必要があります。自宅を賃貸に変更した場合ここまでくると、さすがに減価償却マスターになったような気分になってくるかもしれません。「今年建てた新築木造アパートの減価償却費は?」と聞かれたとしても、すぐに以下のような計算ができるはずです。減価償却費このように、新築であれば非常に簡単ですが、仮に自宅として使用していた不動産を途中で賃貸に変更した場合はどのように計算すべきなのでしょうか。この場合は、改めて細かな計算が必要となる可能性があります。これは、平成19年4月1日以前に取得した物件については旧定額法による残存価格や未償却残額の計算が必要になるためです。先述のとおり、自宅と事業用では耐用年数の考え方も違います。ここで、国税庁で紹介している「平成18年6月取得、木造戸建て1000万円、平成29年4月に賃貸への転用」というケースを用いて、具体的な計算方法を見てみましょう。賃貸に転用した平成29年度分の減価償却費を求めるというだけであれば、旧定額法を用いて月割りでの計算を行います。詳しい説明は省略しますが、途中で登場した「90%」というのは旧定額法による決まりです。取得価格の90%の価格に償却率をかけ、月割りでの計算を行えば平成29年度分の減価償却費が求められます。自宅を賃貸に転用したとすると、業務用とそうでない場合の耐用年数の違いがあるため、残りの減価償却費がどのようになるのか疑問になります。自宅として使用していたのは「平成18年6月から平成29年4月」ですので、10年9ヶ月という期間になりますが、9ヶ月という部分は切り上げられるように決められているため「11年」が自宅として使用していた期間となります。続いて、その期間の減価償却資産額、つまり既に減価償却された金額を求めますが、業務用の物件ではないため耐用年数は通常の1.5倍として計算することも決められています。33年この33年を旧定額法に照らし合わせると「0.031」が償却率となりますので、自宅として使用していた間に減価償却されたと考えられる金額は以下の計算となります。(自宅として使用している間は減価償却費として計上できません。事業主である場合に減価償却費の計上が可能です。306万9千円つまり、1000万円から306万9千円を引いた、残り693万1千円を今後の賃貸経営の中で減価償却費として計上していくことになります。まとめ減価償却費の計算については、税法の改正があったため自宅から賃貸へ転用する場合は知識が必要となります。よって、計算で困った際にはあまり無理せずに税理士等の専門家に相談するのがベストですが、今後、自宅を賃貸へ転用する際の予めのシミュレーションをするには、是非覚えておきたいところです。今後の物件の新規購入の際にも、上記までのような知識があるかないかでは、キャッシュフロー計算には差が出てくることを考えると、知っておいて損はないものだと言えるでしょう。不動産投資で利回り計算を使い分ける方法。RCの利回りまとめりそな銀行の不動産投資ローンの特徴と融資を受けるメリット不動産投資を考えるメディア投資用不動産にまつわる様々な記事を配信しています。2019.09.28連帯保証人の極度額はいくら?2020年4月以降の賃貸業界...2020年4月以降の賃貸業界は、少々荒れる可能性があります。その理由は「民法の連帯保証人に関するルール」に大きな変更があったためです。今回の民法改正による連帯保証人に関するルール変更で、以下のような事態が考えられます。更...2020年4月以降の賃貸業界は、少々荒れる可能性があります。その理由は「民法の連帯保証人に関するルール」に大きな変更があ...税金・節税対策2019.09.26賃貸物件で差別的扱いはなぜ起こる?家を借りる時に立ちはだ...日本の賃貸物件の契約件数は2~4月の入学や就職シーズン、そして9~11月の転勤シーズンが最も多くなります。空室を抱えた賃貸オーナーにとってチャンスであり、このタイミングを逃すと収益が減ってしまうため大変重要な時期と言えるでしょう。そんな中、ここ最近で「入居審...日本の賃貸物件の契約件数は2~4月の入学や就職シーズン、そして9~11月の転勤シーズンが最も多くなります。空室を抱えた賃...税金・節税対策2019.09.24【入居者・大家さん必見】家賃滞納から立ち退きまでの手順を...令和2年4月から施行される民法。その中には連帯保証人の保証額に関わる大事な改正点もあり、今後の賃貸業界はますます家賃滞納にシビアになっていかなければなりません。ところで、家賃滞納が始まったら何ヶ月目から対処しなければならないのでしょうか?そもそも滞納額が回収...令和2年4月から施行される民法。探し方」こんな言葉でインターネットを検索してみると、実に多くのサイトで「不動産会社を訪れるしかない」「未公開物件は存在しない」と述べられています。間違っているとは言えませんが、他にも探し方はありますし、現に未公開物件は存在します。探し方」こんな言葉でインターネットを検索してみると、実に多くのサイトで「不動産会社を訪れるしかない」「未公...税金・節税対策2019.09.19拡大するスマートロック市場。日本での普及が遅れている...日に日に多く目にするようになってきた不動産テックのニュース。不動産業界のIT化も進んできた感があります。その反面、実需面で見た時の不動産テックはどうでしょうか。日本でスマートホームを始めとしたIoTを導入した住宅は少なく、便利さや斬新さだけが独り歩きし...日に日に多く目にするようになってきた不動産テックのニュース。不動産業界のIT化も進んできた感があります。2020年のオリンピックを間近に控え、いよいよバブルと言われる不動産業界の折り返しといったタイミングと言えるでしょう。2020年のオリンピックを間近に控え、いよいよバブルと言われる不...市場の雰囲気を読み解く。仲介手数料ナシ!?賃貸オーナーが直接募集できるサイト20...2019年9月に民泊が2万件突破!?再び高まる民泊需要と...【2020年4月】瑕疵担保責任から契約不適合責任へ!売買...不動産クラウドファンディング利回りランキング!14社を厳...2019年10月に迫る「消費税増税10%」。【全国版】2019年賃貸仲介件数ランキング。税金リスク少子高齢化サブリース消費税増税お気軽にご相談ください秘密厳守を徹底しておりますので安心してお問合せください。