物件管理戸数の増加やM&Aでの業容拡大で利益項目は2桁成長ツイート2019年12月18日に行われた、株式会社ジェイ・エス・ビー2019年10月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。会長の岡でございます。本日は大変お忙しいなか、当社2019年10月期決算説明会にお越しくださいまして、誠にありがとうございます。はじめに、本日のご説明内容でございます。2019年10月期の決算実績および2020年10月期の業績予想につきましては、私、岡からで、中期経営計画の進捗につきましては、社長の田中からご説明いたします。それでは3ページをご覧ください。2019年10月期のトピックスでございます。業界環境としまして、国内経済は雇用、所得環境や企業収益の改善などを背景に、緩やかに回復しており、足元は良好な事業環境ではありますが、当社としては今後の経営動向の変化にかかわらず成長を実現すべく、中期経営計画で目標としている「景気に左右されない強固な経営基盤構築」に引き続き注力してまいります。物件管理戸数の増加、高水準の入居率維持により増収となっています。基幹システムの刷新・人件費の増加・M&A費用の計上はございましたが、それらをカバーして増益となっております。高齢者住宅事業は、事業譲受により拠点数が増加して、固定費の縮減に努めたことで増収増益となっています。2019年10月期の利益は2ケタ成長となり、中期経営計画の2年目としては、当初の目標を上回っております。この期には取締役に対する株式報酬制度を導入し、配当方針の変更、自己株式の取得も行うなど、企業価値の持続的向上を図るとともに、株主のみなさまとの一層の価値共有を進めております。決算の概況4ページをご覧ください。2019年10月期の決算概況でございます。連結損益計算書についてご説明いたします。売上高は426億6,700万円、前期比9.6パーセントの増加。売上総利益は65億900万円、前期比9.7パーセントの増加となりました。これらは、物件管理戸数の増加及び高水準の入居率維持に伴う賃貸管理売上高の伸長が主な要因でございます。営業利益は34億2,500万円で、前期比15.8パーセント増となりました。人員体制強化、システム投資、M&A費用などにより、費用は増加傾向です。次ページ以降で報告セグメント別にご説明いたします。経常利益は33億4,500万円、前期比15.7パーセント増となり、経常利益率は7.8パーセントと0.4ポイント上昇いたしました。親会社株主に帰属する当期純利益は23億700万円、前期比11.0パーセント増となり、当期純利益率は5.4パーセントと0.1ポイント上昇いたしました。売上高・利益の各項目はすべて前年比プラスとなり、とくに利益項目は2ケタ成長となるなど、営業利益以下はいずれも2018年12月に公表した当初の業績予想を上回りました。続きまして、営業利益増減について、報告セグメント別にご説明いたします。5ページをご覧ください。398億4,800万円、前期比8.8パーセントの増加です。高齢者住宅事業で23億1,900万円、前期比25.5パーセントの増加となりました。1億5,300万円、前期比42.5パーセントの増加となりました。高齢者住宅事業では、事業譲受や事業会社の買収及び固定費削減により、増収増益となりました。増減要因分析6ページをご覧ください。報告セグメント別に、営業利益の増減要因についてご説明いたします。サービス収入は順調に推移いたしました。費用面では、人員数の増加に加え、基幹システム刷新に伴う新システムの導入過程において、作業時間も比較的増加する傾向であったため、人件費が増加いたしました。その結果、売上高は前期比で32億3,400万円増加し、人件費及びシステム関連費用などコスト面での増加はあったものの、営業利益につきましても2億800万円の増益となりました。高齢者住宅事業では、前連結会計年度に実施した事業譲受や、本年2月に福祉用具貸与事業の強化による潜在顧客の確保と、在宅生活の支援を目的とした事業会社の取得を実施し、事業規模の拡大に努めてまいりました。各種の取り組みによる売上高の伸長に伴い、M&A関連費用の計上や人員体制の強化による費用の増加をカバーいたしました。その結果、前期比で売上高は4億7,100万円増加し、営業利益では4,500万円の増益となりました。入居関連指標17ページをご覧ください。いずれも増加しております。競争力を強化するため、食事付き、家具・家電付きの戸数を増加させております。4月時点での入居率は、5年連続で99.9パーセントを維持しています。契約決定件数は、2019年10月までの1年間で2万2,216件となり、前期比6.0パーセント増加しております。学生マンション業界における当社の総合力の高さを示していると考えています。高齢者住宅事業における管理戸数は、新規開発物件もあり597戸と増加しています。入居率は88.6パーセントと、前期比で6.9ポイント低下しております。入居関連指標28ページをご覧ください。戸数推移でございます。各物件とも順調に戸数を伸ばしております。管理戸数を示しております。借上物件は主に首都圏に集中しておりますが、管理委託物件は京阪神に多くあります。自社所有物件は、京都・滋賀を中心とした関西地区と首都圏が中心です。高齢者物件の開発はドミナント戦略を採用し、関西地区を中心に実施しています。右下のグラフは入居関連市場の推移でございます。9ページをご覧ください。連結貸借対照表についてご説明いたします。資産合計は345億7,800万円となり、前期末から46億4,400万円の増加となりました。増加による有形固定資産の増加でございます。負債合計は19億7,850万円となり、前期末から24億7,200万円の増加となりました。長期借入金など、有利子負債残高の増加が主な要因です。純資産合計は利益剰余金の増加により147億9,300万円となり、前期末から21億7,200万円の増加となりました。自己資本比率は42.8パーセントに上昇、D/Eレシオは0.7で、前期と同水準となりました。続きまして、連結キャッシュ・フローについてご説明いたします。連結キャッシュ・フロー計算書10ページをご覧ください。2019年10月期のキャッシュ・フローをお示ししています。33億3,800万円計上し、減価償却費などを合わせて34億4,900万円の収入となりました。差入などにより、42億9,500万円の支出となりました。あわせて13億4,900万円の収入となりました。以上の結果、現金及び現金同等物の期末残高は86億400万円となり、前期より5億400万円の増加となりました。以上、2019年10月期決算実績についてご説明いたしました。続きまして、2020年10月期業績予想についてご説明いたします。12ページをご覧ください。2020年10月期は、前期比で約6,000戸の管理戸数増加を計画しており、4月末で管理個数合計7万2,000戸を想定しています。当社グループ独自のノウハウを投入した高付加価値の自社物件開発をはじめ、市場競争力の高い物件開発を加速させ、さらに営業力のキャパシティを拡大するため、事業拠点の増加や人員増強、大手デベロッパー等の連携加速を図ってまいります。M&Aなどによる業容の拡大も視野に入れたさらなる成長力の加速を、引き続き推進してまいります。2020年10月期連結業績予想は、売上高471億2,500万円、10.4パーセントの増加。営業利益は37億3,000万円、8.9パーセントの増加。経常利益は36億円1,100万円、8.0パーセントの増加。ベースでは7期連続の増収増益及び最高益を更新する見込みでございます。設備投資額では51億1,100万円、前期比11億2,400万円、28.2パーセントの増加。減価償却費は8億8,200万円、13.4パーセントの増加を予想しております。13ページをご覧ください。業績予想につきましては、以下のとおりとなっております。物件管理戸数約6,000戸の増加を前提として、売上原価では借上家賃などの増加、店舗人員など現業部門の人員数の増加を見込んでおります。販管費はほぼ横ばいでございます。その結果、売上高は前期比42億6,900万円増で、10.7パーセント増収の441億1,700万円。営業利益は前期比5億6,100万円増で、12.6パーセント増益の50億100万円と、増収増益を見込んでおります。高齢者住宅事業では、事業拠点の増加に伴い、介護サービス関連売上高の増加を、また施設従業員など、現業部門の人件費の増加による売上原価の増加を見込んでおります。その結果、売上高は前期比1億6,300万円増で、7.0パーセント増収の24億8,300万円。営業利益は前期比2,000万円減で、13.6パーセント減益の1億3,200万円と、増収減益を見込んでおります。株主還元15ページをご覧ください。当社の株主還元についてご説明いたします。2020年10月期の年間配当額につきましては、普通配当55円を予定しております。本年6月に配当方針を見直しております。持続的な成長と企業価値向上のための積極的な事業展開やさまざなリスクに備えるための財務健全性とのバランスを考慮した上で、業績に応じた利益配分を行うことを基本方針とし、配当につきましては、安定配当を維持しながら中長期的な視点で連結業績に応じた利益還元を重視し、連結配当性向20パーセントを目標に毎期の配当額を決定することといたします。自己株式の取得につきましては、株主還元や資本効率向上のため、時期及び財政状況に応じて実施いたします。12月13日に自己株式の取得を決定しておりますが、今後は総還元性向も加味しつつ、引き続き利益還元に努めてまいります。以上、2020年10月期業績予想についてご説明いたしました。続きまして、中期経営計画の進捗について社長の田中よりご説明いたします。