前回の記事で「ネットで物件を拾う作業」のお話をしました。見ていない方は、こちらで簡単に説明しています。http://c-hudosan.com/2018/02/07/post-330/今回は、その後のステップになります。「買った金額以上で売る」これが何より失敗しない要素になります。物件をネットで拾った作業の後に「もう1ステップ」やる事があります。気になった物件の評価します。「失敗はしないか?」というところを見ていきます。「え..まだ、あるのか...」と思われるかもしれません。入居者が入れば「放置プレイ..」になります。仕組み作りまでは重要なステップですので、シンプルに「3つのステップ」に分けて解説していきたいと思います。ステップ1物件の価値を調べるここでは2つ評価の値段を出していきます。「その金額に近い」のであれば検証の余地があります。分かりやすく説明していきます。積算評価については、こちらで分かりやすく解説しています。「借入の評価」になります。「いくら貸してくれるのか?」というザックリとした金額を出します。買主が借入するなどのおおよその金額を見ます。「実際に売ったらこの金額で売れる」という調査をします。調べ方は、2つあります。1)近くの不動産屋さんに調査してもらう2)ネットで自分で調べる2-3近く不動産屋さんに調査してもらうこの方法が手っ取り早い方法だと思います。「そのエリアの相場は網羅」しています。アポを入れて現地に来てもらいます。いうものから市場価格を出します。私は、こちらのサイトで調べます。・同じ構造、広さ・物件と出来るだけ近い場所で見ると良いです。見るポイントは、1物件タイプ(土地、建物)、場所2取引価格3土地面積4建物の広さ・築年数・構造5全面道路幅(広い方が評価が高い)6取引した日付この6つの条件に近い事例から判断します。その物件と同じ金額で売買される訳ではありません。大まかに把握する程度で大丈夫です。ステップ2需要と家賃のリサーチこちらも重要になります。「家賃収入ゼロ..」というのは本末転倒です。こちらは簡単にシンプルで2つあります。1)賃貸募集サイトで家賃を調べる2)物件近くの不動産屋さんに聞く3-1賃貸募集サイトで調べる私はSUUMOで調べます。「そのエリアの最低家賃を見る」ということです。競合物件より家賃が安いほうが強いです。「駐車場の有無」も重要になります。検討している物件の敷地内に無ければ近隣の月極め駐車場の料金も家賃に含めて調べてください。重要なポイントがあります。私は、色々と賃貸募集をしてきましたが早く入居者が付いた物件はこの要素が強いです。「利便性の良い場所」です。バス停、駅などの交通機関のアクセスこちらが近くにあると間違いなく募集に有利になります。3-2物件近くの不動産屋さんに聞くこちらは、話1本で簡単にできます。「1番確実な情報」になります。・入居が付くかどうか?・どのくらいの家賃で入るか?を聞きます。「複数の不動産屋さんに聞く」と言うことです。担当者によって意見が違うからです。「ちょっと厳しいかも..」と言うようにバラツキが生じます。感触が良ければ大丈夫でしょう。私の失敗談なのですが..不動産屋さんに行って1軒目の反応で判断して「空室が1年以上..」という経験があります。3-4競合が多いか?これもかなり重要です。合わせて不動産屋さんに聞きましょう。事が実際にありました。「周りの競合物件が多くて空室もある」という事です。「物件の周りの空室情報」こちらも知っておいたほうが失敗は避けられます。ステップ3現地調査いよいよ調査の最終ステップになります。こちらは、現地に直接行って「建物の状態」をチェックします。強度(しっかりしていればそのまま使える)・設備(キッチンなど綺麗だったらそのまま使用)・建具(ドア、窓の開閉)・天井のシミ(雨漏りがあるか?)・シロアリ(畳、建具がスカスカ)と大まかに上げてみました。上記を見逃すと「予想以上の修繕費がかかる..」と言うことになります。そんなに神経質なる必要もありません。「物件が買えない病..」に陥ることになります。私も散々経験しましたが「買った後に悪い箇所が見つかる..」というケースがよくあります。買う前に見つかればベストですが、あなたの経験値が上がれば十分回避可能です。物件は、ほとんどの事は修繕できます。使い物にならなかったというケースはありません。余裕があった方がいいです。「満室運営」は出来ています。「大工さんのプライド」で建ってますのでそう簡単に倒壊することはありません。「不動産は、運営まで道のりが遠い..」と思うかもしれません。「放置プレイ..」になります。あなたが物件の事を忘れてしまっても「現金は口座に振り込まれ続ける..」という事です。1度買って仕上げるとまた欲しくなるのが不動産ビジネスです。「20万円..」と、やればやるほど必ず収入は増え続けてきます。誰でも再現可能なのが「不動産ビジネス」です。下のフォームから私への質問が可能です。回答は必ずさせて頂きます。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。「利回り30%」が実現できる廃墟戸建投資RECOMMENDこちらの記事も人気です。@3hdsn最終学歴は、中卒で15歳から工場で働く。結婚を考えた時、月収17万円で未来に絶望し副業をするが逆にマイナス200万円の失敗をする。本屋で不動産のを見て知識、教養ゼロからスタート。現在は「家賃収入1000万円」、「物件6棟25室」を所有し、会社員をやりながら安定的に収入を増やしてます。YouTubeもやってます。