させていただくことができます。一口に「売却」と言ってもそのシーンはさまざまですが、たとえ何年かけてでもお客様に寄り添い、目的の達成に向けてじっくりと腰を据えて職務に当たらせていただきます。代表の鈴木がこれまで実際に取り扱った代表的な事例を、さしさわりの無い範囲でいくつかご紹介してみたいと思います。らしであった父親が急逝し実家を相続したものの、嫁ぎ先の今の住まいからは遠く仕事も多忙を極めることから、植栽の管理はおろか建物の片づけをすることさえままならない。一人っ子なのでご自分のほかには相続人もなく、売却するにしても測量の境界立会いや建物内にそのまま残っている大量の不要な家財などの処分も手が付けられずに数年が経過していたケース。弊社の対応と取り組み1当該不動産の当社専任媒介による売却2家屋の解体工事3遺品整理兼ごみ処理業者のご紹介4測量の境界立会の代行5相続登記~売却に関する手続きのため司法書士さんのご紹介ご近所へのご挨拶など、こまごまとしたこともでてきますが、特別な費用を要することを除いては通常業務の範囲内のことです。売買契約書への調印などは郵送で行うなど、売主様本人の移動の負担を最小限にするための配慮を行いつつ、問題なく取引を完了しました。この事例とは別の例ですが、ご本人がご存命のケースで急に介護施設等にご入所せざるを得なくなったという事例もあります。施設への入所や様々な生活費用の捻出のためにお住まいを売却するケースであっても、上記事例と似たような状況になります。こちらのケースの方が、ご本人のご意思をお尊重しながらご家族がそれぞれの手続きにおける意思決定をサポートしつつ、実質的にはそのほとんどの手続きを代行をして行わなければならないという点で、先ほどの事例よりもかえって煩わしく、またご家族にとってのご負担も多くなるのかもしれません。諸事情で、引越しをするまではできるだけご近所に自宅の売却をすることを知られたくないというご希望がありました。これも諸事情から転居先の確保や引っ越し費用等の捻出には売却資金を充てる必要があるというケース。45条により守秘義務があります。逆に専任媒介等の仲介による売却にあっては、公平性の観点から「情報を公開しなければならない」といった義務も課されますので、いくら広告等を行わないと注意しても完全に非公開で売却手続きを行うことは不可能です。ご相談の結果、一般の市場には公開せずに当社が直接買い取ることで合意しました。当社は買い取った不動産を業務としてリフォームして再販売を行わなければならないため、仲介での売却価格よりはお手取りが少なくなりますが、それでもできるだけ騒がれずに「静かに転居したい」というお客様のご希望が強かったため、このような取り組みとなりました。ご事情は様々ですが、昨今はこのようなケースも増えています。当社が購入できないタイミングや物件でも連携先の業者さんや投資家の方をご紹介することは容易ですので、物件の種別・規模にかかわらずお気軽にご相談ください。不動産の即金買取を積極的に行っている提携先企業は多数ありますので、当社を含めなるべく高い価格で買い取ってくれる先を短時間の間に見つける作業は当社にとってそれほど難しくはありません。:サラリーマン物件はお客様のご実家の土地及び建物。ご主人に先立たれたあと、一人暮らしをされていたお母様が浴室で亡くなられているのが発見されました。事件性はありませんでしたが、自ら命を絶たれたという事案で、ご本人としては、可能であれば売却をしたいというご希望でした。弊社の対応と取り組み1当該不動産の当社専任媒介により事業用の不動産として売却2建物解体工事3未了となっていた相続登記のお手伝い感じ方は人それぞれにはなりますが、このようなケースは「心理的瑕疵」のある物件として告知義務(売主も仲介業者としても)が生じる物件となります。このようなことを隠して売却すること後日損害賠償の対象となりかねないので注意が必要です。売却にあたっては、やはり相場よりも割安な価格設定とせざるを得ませんが、きちんと説明して納得の上で購入いただくことは不可能ではありません。家屋の解体工事の後、丁重に御祓いをさせていただき、粘り強く良い買い手さんを探させていただきました。こんな非科学的なお話しをするとそれだけで毛嫌いする方も多いですが、私はそうでもありません。実際、私自身ほとんど霊感などはありませんので、一般的にそのような事象に敏感な方々のように霊的な現象が見えるわけでもなく、また盲信するものでもありませんが「目に見えない力」(それが神様なのか、霊なのかはわかりませんが)は存在する、と認めざるを得ない経験をしたことがある人間でもあります。実際にこういったことに精通する友人の力を借りて何度か問題を解決に導いた(たまたまかもしれませんし思い過ごしかもしれませんが、実際に長期にわたり売れなかったと物件に、ある処理をすることですぐに売却できた)こともあります。俗にいう「心霊現象」のように、科学的根拠の乏しい事象に対しては「心理的瑕疵」には当たらないとされるケースが多ですが、頭ごなしに否定するだけではなく、たとえ非科学的なことであっても、問題があるのであればその解決に向けて努力する心を持つことが重要なのだと考えています。我々の最大の仕事は、「商談をまとめること」であって、壊したり諦めさせることではないからです。どのようなケースであっても、後悔のないようベストを尽くしたいものです。景気の良かった時に組んだ多額のローンがあり、売却価格が借入額を下回るなど、このようなケースの取り扱いは日常茶飯事なのですが、近しい事例をご紹介すると生々し過ぎるので、敢えて最も現実離れした規模のむかし話をご紹介しておきます。このビルには40億円の某都市銀行の借入金の担保としての抵当権と100億円を上回る大手ゼネコン(このビルの建築工事を行った会社で、その工事代金が未払いであったもの)による担保権まで設定されていました。売却にあたっての適正価格は当時せいぜい30億円前後でしたので、普通に考えれば債権の調整など整うはずもなく(140億円−30億円=マイナス110億円)、どうにもならない案件として数年の間いわゆる「塩漬け」となっていたものでした。興味のある方には個別に詳細をお伝えしますが、典型的なバブル時代の負の遺産たる案件です。このような事案にも恐ろしく人間臭いドラマがあり、登場人物のキャラの濃さや一つ一つのエピソードなど、多分一生忘れることができない経験のひとつであると思っています。弊社の対応と取り組み1買主からの強い購入依頼を受け、売主との商談をまとめ売買契約締結2抵当権者との債権の一部免除に関する交渉〜条件付きで応諾を得る。3売掛債権者との債権一部免除に関する交渉〜応諾を得る。この買主さんは会社の拡大に次ぐ拡大路線の中で、支払い家賃が月に3,000万円を超えるような勢いであり、どうしても本社機能の集約にあたりビルの購入を希望されていました。一方で、塩漬け物件の所有者である売主の方は、普通に売買したとしても全額返済に充てなければならず、いくらで売却できようが自分の手元には1円も残らないという状況。売主さんの会社の応接室に入った時、大きな海亀の剥製があったのを覚えていますが(笑)売主としては「自社に何のメリットもない作業に協力する気はない。」というところからの交渉スタートでした。このような規模の物件の売買は通常、「取引先の銀行」や「その系列の不動産会社」、はたまた会社の「株主」など、多くの利害関係者の思惑の調整作業が必要となり、私のような一個人が動いてどうなるものでもない、というのが普通なのですが、このケースはちょっと違いました。多くの一流企業のサラリーマンでは提示できないような条件を提示するチャンスがあったり、或いは(トップシークレットですが)それぞれの関係者がある意味バブル時代の被害者とも言える売主に対して抱いていた特別の感情などを読み取ったことで生まれた突破口を、全員の協力を得ながら切り崩していった感じになります。実際、私などはほとんど何もしていません。そもそも、多くのご関係者が何年もかけて私のような提案をする人間と、その言葉を信じてついてくる買主を待っていただけであったのかなとも思っています。ダメだと思っても「諦めずにやってみること」の重要性を学んだ案件でもありました。所在しています市街化区域に隣接しており、一見都市計画法に基づく開発行為を行い、戸建ての分譲が容易に見える土地なのですが、ある原因からこれまで誰も取り扱いをすることができず、商談が持ち上がってはボツになる、ということを繰り返してきた経緯がありました。道路と当該土地には高低差が1m以上あるため、駐車場としても利用することができず、都内に住む売り主さんは、やむなく無償同然の貸し農園として近隣の居住者に使用をしてもらいながら土地の荒廃を防ぎ、売却のチャンスを伺っておられたものです。現状のままでは法令上建物が建てられないことから、菜園用地あるいは資材置き場としての売却となると、かなり低価格での売却を余儀なくされるため、ご本人としては、可能な限り宅地としてそれなりの金額で売却をしたいというご希望でした。提携先の開発専門コンサルタントが現場の接道状況や相隣関係、役所等の調査を入念に重ね、これまで問題となっていたことの解決策(勿論合法的な)を見つけ出し、無事に都市計画法の開発許可の取得を可能としました。大きな土地の売却は売買総額も大きくなりますが、道路用地やゴミ置き場の築造、場合によっては公園の設置などのロスも多く生じるため、出来る限り合理的な開発設計が有利な売却を進める上で欠かせない大きなポイントとなります。350坪の土地であれば坪1万円高く売れただけで350万円も変わってくるのです。大規模な土地を優良な宅地の造成を行うために譲渡した場合、譲渡所得税の優遇措置を受けることができることもあるため、しっかりとしたノウハウのある会社に売却を依頼するだけで、売主さんのお手取りは大きく変わってくることもあり得るのです。何人ものプロが取り組んでは不調となっているような案件でも、今回の事例のように経験の豊富な専門家が盲点を見つけ出したりすることで、関係各所が応諾できるような条件が揃うこともありますから、最後まで諦めないことです。soonなぜ“絶対の自信”があるのか?TVドラマの話しではありませんが「この世に売れない不動産は無い!」と思っています。絶対とは言い切れませんが、要は、1.問題があるのであれば、その解決ができるか?2.いつ売れるのか?3.いくらで売れるか?というだけのことなのです。1で「解決できない問題」がある物件であったとしても、その問題を金銭に換算して処理できる可能性だってあるのです。