呉服屋45歳エスクロー(Escrow)とは?アメリカで不動産を売買する際に重要な「エスクロー(Escrow)」について説明したいと思います。最近は日本の大手オークションサイト等でも利用されているので、単語自体はご存知の方も多いと思います。そもそも、不動産売買という取引は高額な取引です。アメリカという国は広大な国。西海岸の不動産の売買をする場合を考えてみたとしても、売主・買主のどちらかが東海岸に所在する個人・法人だったりするかもしれません。売主・買主が国外にいる個人・法人であるかもしれません。(これは即ち、外国人・外国籍である個人・法人でもアメリカ国内の不動産を所有することが何の問題もなく認められているという市場環境に基づいています。)ここで、もしもエスクローシステムがない場合について考えてみましょう。『買主が売買金額を売主に支払うのが先か、売主が買主へ所有権を移転する旨の書類を担当当局に登記するのが先か、どちらを先にするべきか。』という問題が発生してしまうのです。これらを同時に行うことが理想的です。実際に例えば日本での不動産取引では買主、売主を含めた関係者全員が銀行の決済場所に集まって、上記の手続きを同時に行うことが最も一般的なのではないでしょうか。アメリカでは先に述べた理由等により、関係者全員が一つの決済場所に集まって手続きを行うことが難しい場合が多々あるのです。そこで、エスクローという仕組みが非常に役に立ってきます。エスクロー(Escrow)とは、売主・買主の間に入り、中立的な立場で不動産売買の実務を行う民間の第三者機関(会社)です。一般的には、売買契約書に売主・買主両方のサインが記入され、売買契約書が締結となった後、買主もしくは買主側の不動産エージェントがその締結済みの売買契約書をエスクロー会社に届けることにより、事務手続きがスタートとなります。(このことをアメリカの不動産業界では『エスクローのオープン』と言ったりもします。)エスクロー会社の役割は、売買契約書の内容を確認し、その中に記載されている通りの条件にて不動産物件の売買を完了させ、スムーズな物件の引渡しをすることにあります。(物件引渡しのことをアメリカの不動産業界では『エスクローのクローズ』と言ったりもします。)具体的に、エスクロー会社は何をしてくれるのでしょうか。エスクロー会社の具体的な役割は、・買主から売買代金を受け取り、保持し、売買が完了する際に売主に支払いを行う。日割計算を行い、買主、売主のそれぞれが支払うべき金額を当事者に伝え、担当当局に支払いを行う。・買主が不動産ローンを利用して物件を購入する場合には、買主と債権者間での借用証書等の契約書の締結をサポートする。・売主がその不動産を担保とした不動産ローンを組んでいる場合には、その債権者に対する不動産ローンの完済(ペイオフ)の事務手続きのサポートする。・不動産譲渡税を当該当局に支払う。(不動産譲渡税を売主・買主のどちらが払うかに関しては売買契約書の中で取決めをしておくことが最も一般的です。