2016これから不動産投資をはじめようと考えています。今は、不動産相場が上がっていて買い時ではないと知り合いから言われました。年齢や、今後の会社の状況や転職などを考えると、この2、3年のうちが自分にとっての勝負どころとみています。先日、とある不動産業者から新築のアパートがいいと勧められて、その会社の完成事例を2つほど見させてもらったところ、僕がイメージしていたアパートの感じよりもずっと内装とかもきれいで高級感がありました。それでいて、利回りが8%台と、最近では築古でボロボロのがこれと同じくらいだったりするので、これは狙い目だと思いました。して利回りがいいのか聞いてみたところ、安い土地を仕入れることができるためと、企画の工夫で建築費が抑えられている、ということでした。本当にそういうものなのか、客観的なアドバイスをいただきたいです。何か落とし穴があったりしないのでしょうか?新築不動産特有のリスクを読む投資用不動産は、相場全体的には、今は買い時ではないというのはその通りと思います。都心からだいぶん離れたような場所の賃貸需要の先行きが怪しいような立地で、なおかつ、築年数も経っていて、共用部、住戸内ともに今後修繕や改修・リフォームへの投資が避けられないような物件であるにも関わらず、7%台での売り出しが珍しくなくなっています。それでも買い手がついているようなので、相場がジリジリ上がっていくわけです。問題なのは、欠陥リスクを多く抱えたハズレ物件が出回りやすいという点です。このことは、自分が欠陥物件を抱えているオーナーだと考えると分かりやすいのですが、いつかは手放したいと思っていた物件を持っていた場合に、今はまさに売り時に見えます。欠陥がありそうでも、それほど値切らずに買ってもらえる可能性が高いからです。物件をいろいろ吟味している時間がありません。やっていると、他の買い手に先を越されてしまいます。選べないので、多少目をつぶってでも買うしかない状況に追い込まれます。売り手にとってはありがたい話です。これから不動産を買おうとされているわけなので、そういった売り手の心理をよく読んで、物件精査にかからなければなりません。潜在的な欠陥を抱えにくい新築を選ぶというのが、ひとつの選択肢となってきます。新築業者が言う、「仕入れと企画の工夫」もある程度信じてもいいでしょう。鑑みて妥当かを検証してください。相場の中で高めの賃料になっているはずです。いつまでも新築ではないので、賃料の下落リスクを見込まなければなりません。その地域の今後の需要と供給がどのようになりそうか、見立てが必要です。長期投資のつもりでの購入であれば、20年、30年後くらいの長い目で見た市場動向も探りたいところです。設備や間取りなどが、将来的なライフスタイルや人口構成の変化に耐えられるものなのかどうかなども考えなければなりません。それだけの長期の予測となると、誰も明確に答えられなくなるので、ある程度自分なりの結論を導く覚悟も必要でしょう。自分で総務省の統計データを調べるくらいはやってみてもいいと思います。次に同じエリアで物件が出た際に、いち早く判断ができるようにもなります。話しを新築アパートに戻すと、もうひとつ、業者との契約の内容(スキーム)の確認も重要です。未完成のこれから建てるような時点で契約を結ぶことがあるかと思いますが、その場合の「開発リスク」を誰がどのように負うようになっているかが確認事項です。新築不動産には特有の開発リスクが存在します。慎重にすべきところです。reloadコンサルティング内容の詳しい説明はこちらどうすればいいのか分からない自宅や賃貸アパート、ビルなど建物(不動産)もはじめの頃は問題があまりなかったものの、年が経つごとに次第に悩みが多かれ少なかれ生じてきます。気が付くと問題が山積みになっているというようなこともしばしば見受けられます。古い建物になればなるほど、そういった傾向が目立ってきます。建物とともにオーナーも歳をとることでの問題......定年退職、気力の低下、親の相続、自分の相続ある築年数でこれらの問題が一度に押し寄せるため、「どこから手をつけていいのか分からない」という状況に陥りがちです。複雑に見えることでも冷静に整理すれば、たいてい不動産に関する問題解決のパターンとして大きく以下の5つが考えられるものです。上記の組合せAIRYFLOWのコンサルティングでは、これらの選択肢を洗い出すところからスタートし、それらを中立客観的にかつ長期的な視点で比較検討して具体的なアクションまでサポートします。