マンションがよく売れるのは、毎年2月3月。年度末ということが、法人には決算、個人には人生の節目になります。2番目が、9月10月。半期の締めの時期です。今年は、この暑さのせいではないのですが、8月のマンション市場は音なしの構えでしたね。都心ではほとんどのモデルルームが閉まっていました。郊外を見るとお盆も開けているところが結構あります。その理由は、ちょっとでも売りたいから。気持ちは分からないでもありません。お盆には人が来ません。最近、またメディアの取材がたくさん入るようになりました。同じようなことを、何度も喋っています。「マンションの値段は下がりますよ」というと、みな喜びます。「ミニミニバブルの頂点は今かもしれません」は、さらにウケル。他の人が言わないから(笑)。私が知る限り、不動産を専門にしているエコノミストはいません。それに、不動産価格というのはだいたい景気に連動します。不動産ばかりを見ていても仕方がないのですね。リートに特化したエコノミストは何人かいます。リートの主役はオフィスビルで住宅は脇役。エコノミストは往々にして予想を外します。誰がよく当てて、誰が外す、なんて採点表もあるようです。未来のことは誰も分からない。過去に当てた人も、未来には外すかもしれない。いうケースも、それこそ星の数ほどあります。近未来のことは、比較的分かりやすいですね。中長期の未来も、予測しやすいと思います。この先にマンションの価格が上がる、というのは自明。誰がどう見てもマンション価格に反映されることが見えます。問題は、それで売れるかどうか、ということ。上がったのを買ってもいいか、ということ。50年とも100年とも言われる鉄筋コンクリートのマンションをジャカジャカ作っているわけです。そこに住む人間は既に減り始めています。これでは、マンションの価値が下がらないわけがない。東京という街は世界有数のボリュームがあって、はたまた住宅の流通性にも問題があって、そこのところが顕在化していないだけ。東北以外の地方都市のマンション市場は酷いものです。中長期には下がることが確実、という予測が確かなら、その上がったマンションを買うと損することになります。これは、小学生でもわかる理屈ですね。大きな問題は、とりあえずどこに住むか、ということ。10年先、20年先にマンション価格が下がるまで待っていられません。その間、払い続ける家賃の総額と、この先上がったマンションのローン支払い額を比較・・・これは、みなさんがよくやる計算。それですべてが計算できるわけではないのです。ひとつ言えることは、マンションの価格が下がる以上に賃料は大きく下落していくでしょう。賃貸用の住宅は着実にその分母を増加させているからです。この1年半の間に、都心でバカ売れしたマンションの3割以上は自分が住むためではなく、外国人の投資や相続税対策。そんな統計数字はどこにもないので、私の勘だけですが。そのほとんどが賃貸市場に流れ込みます独居老人が亡くなったあとの空家は、そのままほっておいてもたいして住宅市場に影響を与えません。遺族が処分に困るだけ。賃料を払って住む人がいないと困ります。予定した賃料が入ってこないと、金利負担が重くなるからです。分譲や持家用の住宅よりも、賃貸住宅の方が市場の競争原理に晒されやすいのです。供給が膨らみ過ぎると、自然に価格が下落します。今や都心でも賃料は全体的に下落傾向にあります。礼金なんて慣習は、過去の遺物になりかけています。それどころか、住宅にさえフリーレントが導入され始めました。これも下落現象の一種ですね。これからどれくらい賃料が下落するかを「購入VS賃貸」のコスト予測計算に反映するのは困難。20年後の日本社会では「家なんて買うのはバカだよ。その辺でいくらでも安く借りられるじゃん」という価値観が蔓延しているかもしれません。先日、旧知のライターさんがやってきて、いろいろ話しました。彼は、何年か前に購入した中古マンションを最近売却。職場の傍で賃貸マンションを借りたそうです。その時、「ああ、自分は自由になったものだ」と感じたそうです。賃貸住宅は、ここずっと借り手市場。一定の予算を出せばかなり多くの選択肢があります。「こんなに選べるのか」というのが実感でしょうね。キャッシュでポンと、自分で住む家を買える人はごく少数。ローンを利用することは、ローンに縛られることでもあります。賃貸の場合、何よりも「居住の自由」が享受できます。日本人はどこに住んだっていいのです。子どもが都心の学校に通うことになれば、近くに借りればいい。小さな子どもを伸び伸び育てるのなら、郊外の一戸建て。今や、恐ろしく安く借りられる一戸建てがあります。夫婦二人気ままに暮らすのなら、便利のいい近郊の駅前。家族のライフスタイルは10年毎に大きく変化します。同じ家に住んでいる必要性はありません。いって、マンションを10年毎に買い替えるなんて、アクロバットのような売買はリスクが高すぎ。「そこに住みたい」「持家でないと落ち着かない」という全体的なエモーショナルがあれば、買ってもいいと思います。なければ賃貸でもいいじゃないですか?これはよく、相談に来られた方に申し上げること。資産価値レポートの更新情報。物件数が激減したので範囲を広げました。この沿線、面白いですね。中でも「船堀」に一番人気があって、東へ行くほど落ちていきます。マンションの相場も5%ずつ下がっていく感じ。「船堀」と「篠崎」では15%くらい違いますね。ひと駅ふた駅なら気にしない、というのなら篠崎でしょう。定員になり次第締切お申込みはコチラからブログよりも過激な発言をお求めの場合は私のツイッターをご覧ください。zakzakに榊淳司の連載コーナーが設置されています。Commentsえっ、瑞江や篠崎を薦めちゃいます?住んだらモラルや教育レベルの低さに驚きますよ。あの弟の犯歴を見れば分かるでしょ?今、瑞江や篠崎にマンションを購入する人は、それなりに所得のある人たちだろうから、あの街に馴染めるとは思えませんけどね。ところで西葛西のマンションで事故があったそうです。ボリまろたんさん、こんにちは。人間、気が付かない内に何かの奴隷になっています。会社の奴隷になることを「社畜」なんて言っている人がいました。自由というのは、それを知っている人にしか価値がありません。サラリーマンには、私のような自由業の人間が理解できませんね。職を失っても、独立するのではなく次の職を探すことしか考えません。奴隷として生きるノウハウしか持ち合わせていない。リーマン以降、そういう人を何人も見ました。精神的にはいつまでも自由であり続けたいと思っています。持ち前の「悪知恵」を縦横無尽に活かしながら(笑)。季節柄、ご自愛ください。Atsushi榊さま。「賃貸に住むことで居住の自由を得る」その通りです。地盤根底から変わってゆかざるを得ません。しからば、当然ですが国民の意識も変わってゆきます。「所有から使用へ」と変わってゆくでしょう。自由に人生をエンジョイするために、です。