2016こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。検証対象は23区内のこんな物件。5.09%実質利回り4.28%(1)を忘れてしまった方はこちら物件情報と運用収支見込を再掲します。1990万円これを6年間の通算収益でみてみます。利益率5.8%5141×71(空室1ヶ月と想定)この収入がそのまま手残りならいいんですが、前回指摘したようにその他経費を計算していきましょう。不動産取得税や家賃下落は目をつぶって運用経費だけにします。中古のため、新築にある優遇処置などは受けられませんので、4~6万/年と思いますが、ここではもっと安く2万円だったとします。家賃×2~3ヶ月が目安。今回の想定はリノベーション後の購入6年経過時点なので、傷みもまだ少なそう。10万円と見積ります。場所も良く、直ぐに入居も決まり、0円で済んだという想定。空室時は家賃収入が無く、ローンなどの支払だけが発生します。ここでは空室期間は1ヶ月で、直ぐに入居も決まったと仮定しています。管理会社と銀行の数字は収入合計であり利益額ではありませんが・・・それにしても大きな差だとは思いませんか?さて、ここで今回の命題です。5.09%、実質利回り4.28%。高い利回りではありませんが、都内では取引されているレベルです。こんな物件を買ってしまう人が後を絶たないのでしょう??次回はこのナゾを考えてみます。最後までお読みいただき、ありがとうございます。2015こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。先日、とある資産形成セミナーに行ってきました。色んな講演があったのですが、その中で「東京の中古ワンルームを買いなさい!」という話が・・・。都内のこんな物件が紹介されていました。東京のマンション区分投資に潜む甘~い罠!でも書いていますが、高額な区分マンションは利回りも低くあまり儲かるものではありません。それでも、その手軽さからかなりの人気です。その数字の意味を理解しての購入ならいいんですが、きちんと計算もせずに判断しているケースが多いと感じます。ローンを組んでの購入は数字の精査が必須です。本当にお得なんでしょうか?とても重要なことなので、何度でも書いて啓蒙したいと思います。今回は趣向を変えて、儲けているのは誰なのか、その数字を検証してみましょう。そんなこと分かっているよ、という人も今一度認識してもらえれば嬉しいです物件内容を順番に見てみましょう。募集情報の数字は間違いではありませんが、書いていない経費が色々あります。家屋を購入したり、交換や贈与で取得した場合にかかる税金です。本来の税率は4%ですが、現在は特例措置中で3%です。仮に、上記の固定資産税評価額を500万円とすると15万円になります。(実際の金額は路線価等によって異なります)これは、取得後に一時的にかかる経費ですから運用経費ではありません。販売資料には書いてありませんが、取得するあなたは認識しておくべき。運用関係として考慮すべき数字で、販売資料に記載のないものは次の通り。毎年1月1日付の不動産の所有者に対し、課税されます。1.4%+都市計画税が0.3%、計1.7%が税率です。(都市計画税は市町村により0.2~0.3%程度の幅があります)ここでは少なめに4~60000円と推定しておきます。小規模宅地の特例などもありますが、区分マンションでは土地部分が少ないので元々特例メリットは少ないです。固定資産税に関しては、まれに記述のある親切な販促資料もあります。問題は退去発生時の経費や損失。退去後の修繕費用です。通常は家賃の3か月分程度を見込みます。募集のための経費です。地域や市況により異なります。退去後、空室のままでは収入が無く、固定経費の支出だけが続くことによる損失です。募集時に、当初家賃と同じ家賃設定で入居が決まるとは限りません。一般的には5年で5%程度の下落があり、長期的には20~30%程度の下落で下げ止まります。1)~5)の運用経費の記載が募集資料にないのは、変動するためと物件の販売と直接関係が無いためですが、購入側の常識として計算しておくべきです。単年度ではなく長期の試算を習慣にしましょう。この物件の購入後6年間での通算収益を見てみます。計算対象を6年間とするのは、ちょうど長期譲渡になり売却を検討しやすい時期であることと、そろそろ退去が発生しそうな期間だからです。今回も最後までお読みいただきありがとうございました。2015こんにちは!50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。今回は、お金持ちになる基本方程式(6)の予定でしたが、とても気になることがあったので急遽、そちらを書きます。栄介さんがマネー誌で紹介されました。おめでとうございます。彼は全然問題ありませんが、びっくりしたのは同じ雑誌に掲載されていたMさん。見事な凍死家っぷりです!こんな記事。Mさんの購入された物件です。4.5%「営業担当者から物件を紹介してもらい即決でしたね。嬉しそうに語っています。おーまぃがーっ!!まず利回り低すぎです。現金購入での利回りならOKかもしれませんが・・・ローンリスク取ってますよ~!ローンを組んだ場合の自己資金利回りをROIといいますが、15~20%なければ投資とはいえません。4.5%ならバランス型の投資信託の方がよほどましです。返済比率75.5%(=70217÷93000)というのも危険が一杯です。この管理会社さんは入居率99.25%を誇る有名なところで、たしかに客付には心配ありません。退去があるとリフォームが発生します。ベイエリアの新しめのこのクラスなら15~20万程度。入居期間の平均は5年程度です。5年間の通算で58万程度の収入があっても、ここからリフォーム代が引かれます。私自身がやることは本当にありません。推定ローン期間は25年以上です。5年後の退去時にあっと思っても、まだ20年以上のローン残があります。場所的に価格下落は小さいかもしれませんが、20年も価格が維持できる保証はありません。売却しない長期保有にも罠があります。あと10年もするとやってくるのが大規模修繕です。修繕積立金で賄えればいいんですが、資金不足で一時金の必要なケースも多いです。建物には老朽化があります。次の退去時に家賃が5千円下がれば返済比率はなんと79.8%!ますます余裕はありません。マネー誌で調子に乗ってる場合ではありません。計算すれば分かるはず。「プロの力を借りながら効率よく収入を増やす。忙しいサラリーマンにはうってつけの大家スタイル」とあります。実はこの投資で喜んでいるのは金融機関と管理会社さんです。取材している記者も本当は分かって書いてます。残念な投資家だと陰で笑っているんです。業界を盛り上げるため、こんな区分投資家の記事も欲しいわけです。無念です・・・悲しいです。正しい市場形成を考えてください。Mさんも、区分投資するなら芦沢晃さんの爪の垢でも煎じるべき。(5年後に気が付くんでしょうが・・・)区分なら1000万円以下、できるだけ現金購入が原則です。こんな買い方をしていいのは1)キャピタル狙いで希少価値のあるタワーマンションを買う2)資産性を重視して、相続税対策で現金購入くらいでしょう。当サイトや、ブログ記事についてのご意見はこちらからお願いします。記事や、やんつについてのご質問はこちらからお願いします。投資についてのお悩みや広告掲載についてのご相談はこちらからお願いします。FPWebディレクターこんな方は入室をお断りしています。・節約志向で年金だけの老後を送ろうとしている人。当サイトや、ブログ記事についてのご意見はこちらからお願いします。記事や、やんつについてのご質問はこちらからお願いします。投資についてのお悩みや広告掲載についてのご相談はこちらからお願いします。(3大費用)25)お金に働いてもらう(投資、運用)46投資信託12株式1FX2不動産投資31投資記録3確定拠出年金、NISA7REIT3投資戦略と資産配分136)推薦図書、その他16推薦図書12TOPICS19その他7人気シリーズ53オヤジの夜逃げシリーズ11投資を始めようシリーズ11新社会人シリーズ31無料でお金の知恵を身につける講座。35万人がここから始めています。ほとんどのカリスマ大家さんは、実はここで学んでいます。成功したいなら、購入から売却までしっかり学習しましょう。気軽で楽しい無料の不動産投資サークルです。参加お待ちしています。