サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第六回。今回も30代のバリキャリ女子Yさんとの質疑です。Yさん:「前回は不動産投資におけるローンの有効性の話でしたけど、今回はリスクについてのお話ですよね?」そうですね。その前にひとつご紹介させてください。不動産投資の収支シミュレーションができるソフトを開発したんですよ。以前から自作のEXCELで試算しており、セミナーでも紹介してたんですが、誰でも使えるようにWeb化しました。購入前に、どのくらい儲かるのかが分かれば、見込み違いや残念物件の購入が減ると思うんですよね。事前に収支を計算しておけば、大きな間違いはないんです。メルアド不要で無料公開してます。不動産投資の6パートわたしは物件を6つのパートで分けて評価していて、不動産投資の6パートと呼んでます。このソフトは、基本項目を入力するとこの6つのパートで物件を評価するものなんです。1.資金計画パート2.物件価値評価パート3.稼働力評価パート4.年間事業運営パート5.年間事業収支パート6.出口計算パートこのソフトを使うと、こんな効果があります。変えてみることで、CF(キャッシュフロー)に与える影響を確認することができます。確認することで、長期的な投資判断が可能です。確認することで、売却タイミングの検討に役立ちます。4売却時の期待収益率を変えることで、投資総収益の変化を見ることができ、保有し続ける場合でも資産の増加率を確認することができます。5投資用アパート、戸建てのみならずマイホーム、賃貸併用住宅の経済性判断にも応用が可能です。Yさんも、物件検討する際はぜひ使ってみてくださいね。使いこなせるよう頑張ります。」ご紹介はこれくらいにして、ご質問に戻りましょうか。ローンリスクYさん:「ローンを使った方が効率的なのは前回で分かりましたが、やっぱり不安です。先日もシェアハウスのローン問題が話題になってましたし...。」そうですね、わたしもローンのリスクも分からないままローンを組むのに賛成している訳ではありません。ローンのリスクについても知っておく必要があります。大きく三つのリスクがあると考えてます。順にご説明しましょう。1金額リスク少ない自己資金で大きな物件を買えるのはローンのレバレッジ効果ですが、返済が滞った場合には、それが諸刃の剣となります。家賃収入で順調に返済できていれば問題は出ませんが、家賃が下落しキャッシュアウトするようになると大変です。借金が給与だけでは簡単に払えない大きな金額であることは、常に念頭に置く必要があります。毎年のCF(キャッシュフロー)は運営状況や減価償却で変動します。収支の変化を見込んだ購入前のCF計算は十二分に行いましょう。インカムゲインではなくキャピタルゲインを当てにして資金計画を安易に組むのは、ベテランになるまでは避けた方が賢明です。2時間リスクローンは返済期間が長期にわたります。15~30年間の契約ですから、その間に不測の事態が起こらないとも限りません。遠い未来のことは誰にも分かりません。サラリーマン向けのアパートローンの場合、頭金ゼロでアパートオーナーになれますよと言っても給与収入を見られています。最悪、給与収入からの返済を迫られることもあります。給与を30年間人質に取られているようなものです。安易なローンセット物件には気を付けることです。販売会社から出される収支計算を鵜呑みにするのではなく、自分で計算すべき。長期間であることで売上逓減、コスト逓増という賃貸業の特性がじわりと響いてきます。30年後の需給は誰にも完全には予測できません。再開発で人の流れが変わるかもしれませんし、工場や大学も移転するかもしれません。日本は人口減少中であることは間違いありません。購入前の立地環境が変わるかもしれないリスクは念頭に置いておきましょう。3信用リスク資産状況を表すものをB/S(バランスシート)と呼びますが、ローンはB/Sでいうと、右側の負債にあたります。資産から負債を引いたものが純資産で、ここが本当の資産残高です。不動産投資では土地建物という資産も増えますが、ローンという負債も増えます。この差分を意識する必要があります。不動産投資は金額が大きいので、純資産に与える影響も大きいです。不動産は一物四価と呼ばれるくらい評価が難しく、自分の資産残高に対する影響を考慮する必要があります。金融機関からはこの全体を「信用力」として見られます。時として安易なローンは信用の棄損につながることもあると覚えておく必要があります不動産投資はストック型ビジネスなのでB/Sコントロールがとても重要なんですよ。ローンのリスクマネジメントYさん:「やっぱりローンのリスクも色々あるんですね。回避方法はないんですか?」そうですね。リスクは避けるものではなくマネジメントするものですからね。マネジメント方法についてもお話します。購入前に十分に収益とCFを計算しておくこと。購入後は業績トレースは必ず励行しましょう。その上で、ローン残債利回りとキャップレートについて常時気を配るようにします。(市場の売却想定利回り)(還元利回り、収益還元率なども含むが、ここでは上記として表現)キャップレートで売却した場合に、ローンを完済できるのかを見ておくわけです。売却益でローン完済できるなら、安心していられるというもの。リスク軽減のために、より低金利での借り換えや繰上げ返済という手法もあります。ゼロ金利時代に繰上げ返済を検討しなければならない状況というのは、購入物件を間違った可能性が高いです。購入前の収益予想とCF予想が甘かったのかもしれません。家賃下落や空室の増加を見落としたのかもしれません。ならないように収支シミュレーションを活用して欲しいですね。今は(2019/04時点)融資姿勢が厳しいですが、その分徐々に価格下落が始まっています。上記を理解した上で融資を獲得できるスキルを磨けば不動産投資も怖くないということですよ。Yさん:「うーん、まだ自信が無いです。当面は築古戸建てで、現金買いから始めることにします。」それも考え方ですね。(笑)ローンにチャレンジする気になったら、また相談してください。今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。次回は別の方からの質問になります。サラリーマン上がりの運用相談専門FPやんつです。「誤解と錯覚」に満ちた不動産投資のホントを語る「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」第五回。引き続き30代のバリキャリ女子Yさんとの質疑です。■不動産投資の醍醐味はローンにあり?Yさん:「前回のお話で、わたしでもできそうとちょっぴり安心しました。「と言っても大きなローンは怖いので、現金買いでいける築古戸建てにチャレンジしようかなあと...。築古戸建てですか、良いですね。金額が取っ付きやすいのか、女性にとっても人気なんですよ。ローンについて補足しておくと、借金が怖いと無闇に避けるのも勿体ないですね。友人で「大きなローンは怖いんですよ。頑張って3000~5000千万までならなんとかいけそうな気がします。」と言ってた方がいます。多くの人が、そんな感覚のようです。車のローンが数百万円、住宅ローンで数千万円。金額の尺度がどうしてもその位になっちゃいますよね。(笑)それに5000万までが買いやすいと考える人が多く、その価格帯の物件は競合も激しいんです。買いにくいんですよね。高属性のサラリーマンの知人で数千万円の価格帯をわざと避け、億越えの物件に注力して成功した人もいます。借金が怖いのは当然ですが、良い借金というのもあります。要は借金に負けない資金計画と事業計画があればいいんです。わたしが億単位の借金があるという話をした時に、サラリーマン時代の後輩は「大丈夫ですか?」と心配顔でした。ところが年配の苦労人の方は「そりゃ大したもんだ!」と褒めてくれました。借金も甲斐性のうちってことなんでしょうね。ローンを使いなさいとまでは言いませんが、不動産投資のローンの効果についてご説明しておきます。図は自己資金(自己資本)3000万円の人が10年間の不動産投資で得られるリターンを、ローンの有無でモデル化したものです。どちらも表面利回りは10%。単純化するため経費等は省き、価格下落も無しにしています。上段がローン無し(現金購入)の場合。下段がローンを使った場合です。細かな前提条件や計算は「説明」を参照してくださいね。ローン無しでは自己資本3000万円が10年後に2倍になります。これでも、じゅうぶん立派なリターンです。ところが、ローンを活用した場合は5年後に約4倍になり、その資本を全額投下するとさらに5年後に約4倍です。10年後に16倍になるんです!つまり、ローンの活用の有無で理論上は8倍もの差が付く可能性があるということなんです。これだけ大きな差が付く要因を、ローンの2つのレバレッジ効果と呼んでます。1資金拡大効果これはローンを組むことで、自己資金以上の物件を購入できることの効果です。例では手持ち資金の10倍の物件を購入しています。ローン返済が発生しますので、CFはそのまま10倍とはいきませんが、それでも現金購入の2~3倍のCFが見込めます。この効果は物件金額と収入が大きくなるので分かり易いと思います。2元本返済効果もう一つ、こちらが見落としがちなんですが、ローンの元本返済が実物資産として目に見えない貯金になる効果です。物件金額の90%でローンを組むと所有権は最初10%しかありませんが、元本返済が進むとその分所有権割合が積み上がっていきます。最初は物件の1割しか自己所有が無くても、半分返済すれば半分自分のものという事ですね。返済している間はこの価値は目に見えませんが、売却した場合、その分が持ち分の売却益となって実現利益になる分けです。Yさん:「なるほど、元本分の不動産を毎年貯金しているイメージなんですね。