通常総会での議案説明の担当について質問させて下さい。:2001年〜前回議案説明を管理会社にお願いすることについて質問させて頂きましたとこと、皆様から多くの素晴らしいアドバイスを頂きまして誠にありがとうございました。皆様のアドバイスもあり、今年の総会での議案説明は極力管理会社にお願いするように交渉を始めているところですが、今度の総会では16議案のうち12議案(昨年は2議案だけ)を管理会社にお願いすることで交渉中です。(1)収支報告、予算案(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)(6)役員報酬制度の導入(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)(8)マンション内のセキュリティ強化(防犯カメラの増設)上記議案説明を管理会社にお願いしておりますが、私どもマンションはモンスター・クレーマー的な居住者の方かおり、毎年総会で大荒れになることもから、管理会社から下記の様な要請が来ています。(1)と(8)以外は下記理由で管理組合から説明をお願いしたいとの申し入れです。(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。(3)は管理組合自身で長期修繕計画に基づいて説明した方が説得性がある。(4)は管理組合の意思で値上げするので、管理組合で説明して欲しい。(5)自身が工事を請負うので、クレーマーからの厳しい質問に耐えられない。(6)管理報酬の導入は管理組合の中での話なので管理会社は関係ない。(7)管理組合と組合員との間のトラブルなので管理会社が説明する理由が無い。要するにモンスタークレーマーからの厳しい追及に耐えられないので、従来通り管理組合が矢面に立って対応して欲しいとの事だと思います。私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無いと思いますが如何でしょうか?尚、私どものマンションでは、毎年必ず総会前に30分程度で重要事項説明会が行われています。管理委託契約では,管理会社は何をすることになっていますか?それから,議案内容をよみまして,議案(2)について現行管理会社以外の管理会社への見積はとりましたか?委託管理費を値上げする前に,理事会はコスト削減の努力をしましたか?もし行っていない場合,私だったら異議を唱えると思います。議案(3)について「大規模修繕を10年ごとに実施」を前提にしていませんか?場合によっては20年でも問題ないケースもあります。本当に必要な根拠を示していない場合,私だったら異議を唱えると思います。議案(4)について要は大規模修繕費用にからんでいると推測します。議案(5)について平面化すると台数は増えますか?また,「相見積の結果,管理会社に発注」であれば問題ないと思いますが,そうでなければ,私だったら異議を唱えると思います。相見積くらいとりましょう議案(6)について輪番制なのに役員報酬ですか?違和感を感じます。議案(8)について言い出したのは誰でしょうか?防犯カメラ関連会社の社員である組合員?管理会社?気になるところです。※原始管理会社ですか?だとしたら,余計にひどい。当初の修繕積立金の金額を決めたのは,その管理会社だから。,「国交省に通報すれば指導や処分をしてくれます。」とのことですが,「そういうことは地方整備局に相談するように」と言われ,そちらに相談するも,なんのアクションも起こさない,といった具合になると思います。得した得した2ex1さん2ex2さん、アドバイスいただきありがとうございます。我々のマンションでクレーマーと言っているのは、細かな事で直ぐに提訴すると言ってきたり、総会で自分の主張を延々とまくし立てる組合員です。それと輪番制の役員報酬は管理会社からの提案です。楓さん「報酬」とは,「一部の組合員にだけ負担がかかるという不公平をキャンセルするため「のみ」のものなので。それから,規約上同一人物が理事を続けられることになっているとしたら,管理会社からのその提案はあやしい。傀儡をつくるためでしょう。提訴をされても問題ないような運営をしていれば,何ら問題ないでしょう?話がくどくて時間がもったいないのであれば,「意見は簡潔に」と伝えれば十分でしょう。2019年03月09日2ex1さん管理委託契約書を確認しないとハッキリしたことは言えませんが、普通に考えて管理会社が無能でヤル気がないだけでしょう。そんな管理会社は相手にせず、管理会社が説明を拒否する議案については、管理組合理事会で全て説明すれば良いだけだと思います。管理会社をもっとマトモな会社に切替えれば良いと思います。得した得した竜巻さん竜巻様、アドバイスありがとうございました。総会の結果で管理会社を変更する事を検討したいと思います。楓さんいつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。組合員登録は、どなたでも無料でできます。ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。千鶴子さん祖堅先生、ありがとうございます。重要事項説明会は毎年実施しておりますので、先生のアドバイスを参考にしたいと思います。重要事項説明会をするのでしたら、(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。いうのは理解できないのですが。重要事項説明会で値上げの説明をするのに、総会の議案ではこのようなことを言ってお願いを断るのは何なのでしょうね。それに重要事項説明会を毎年するなんて初めて聞きました。すごく丁寧な管理会社なのでしょうか???それでしたらなぜ議案の説明を引き受けてくださらないのでしょう。あまりに理解できないのでいろいろ考えてしまいました。千鶴子さん祖堅先生、不勉強で申し訳ありません。私のマンションでは毎年の総会前に30分程度で予め配布された重要事項説明書に基いて重要事項説明会が行われています。申し上げて、私を含め理事メンバーは総会前にクレーマーとは顔を合わせたくないので、重要事項説明会に出席したことがなく、何が説明されているかも知りません。etc)の説明だと思っていました。重要事項説明会で値上げの説明をするのも知りませんでしたので、総会では会計担当理事が値上げににかかわるものを詳細に説明しますが、クレーマーの方からは値上げ反対の演説と、値下げ努力の不足についての不満の話が1時間以上延々と続き、喋り尽くした後でようやく議案が採決する事が出来る状態になります。毎年この様な状況でしたので、これは推測ですが、管理会社は重要事項説明会でさらっと値上げの説明をし、もしクレーマーから追求があったなら、総会で理事会に質問して下さいとか言って逃げたのではないかと思います。上記の内容はあくまでも推測ですので、管理会社を問い詰めてみたいと思いますが、嘘の多い管理会社なので誤魔化されるだけだとは思います。管理組合に寄り添うとか支えてくれるという感じのしない管理会社ですね。力を合わせて頑張ってください。千鶴子さんそのモンスタークレーマーは管理組合側の人間ですからねぇ。管理会社からしたら「もう知りません」ということではないですかね。フロントさんも人間ですからね。下手したら契約を切られてもいいと考えているかもしれません。リプレースする事も考えたいと思います。楓さん管理会社も管理戸数を増やすことから利益を増やすことに考えを変えてきている中「私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無い」と考えている管理組合の管理をしてくれる管理会社が見つかるかどうか...2019年03月08日クッシーさん私のマンションでは、理事長が司会をして担当理事が説明し、フロントは必要に応じて補足説明するだけです。理由は管理会社に議案を説明する義務がないからです。管理委託契約書にも理事会、総会の運営の補助等の記述はあるとは思いますが、それを一方的に拡大解釈し総会の議事説明をさせるのは無理があります。それに楓さんのマンションでもクレーマー住民の力が強いようですので、急に今回の総会で半分以上の議案を管理会社のフロントに説明させたら、クレーマーからは「理事が自分自身言葉で説明しろ」等のクレームが入り、議事の進行が出来なくなる可能性があります。実際、私のマンションでは、マンション管理士に管理規約の見直しの議題の説明をお願いしようとしたところ、クレーマーから「理事以外の議題説明は認められない」との事で紛糾し、急遽理事長が代わりに議題説明する事になりました。クレーマーの多いマンションでは従来の総会の運営を変える事が紛糾の原因となりますので注意が必要です。得した得した白雲さん白雲さん、ありがとうございます。クレーマーには注意したいと思います。楓さん基本的には管理会社が全て説明しても良いと思います。>(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)→管理会社からの要求で値上げをするのですから、詳理由説明できる管理会社から説明するのが当然です。>(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)→元々販売時の修繕積立金が低く抑えられていたことから、値上げをせざるを得なのでしょうから、その辺の経緯を知る管理会社が説明した方が良いと思います。>(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)→業務委託費の値上げの原資とするためでしょうから、管理会社の方で説明してもよいと思います。>(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)→管理会社に発注する経緯も含め全てを分かっているのですから、管理会社から説明すべきです。→他のマンションの事例も知っているのでしょうから、管理会社から説明した方が説得性があります。>(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)→管理会社が適切な助言が出来なかったことから追認決議が必要となったものでしょうから管理会社から説明すべきです。全て管理会社が説明しても問題のないものですので、管理会社に議案説明をするように指示すればよいと思います。その指示を拒否するのであれば、業務委託費の値上げを拒否し、他の管理会社にリプレースした方がよいと思います。得した得したasaka50さんasaka50さん、ありがとうございます。管理会社のリプレースを考えていきます。楓さん残念な管理会社だと思ってしまいました。残念なだけでなくおかしなところもあります。(2)管理業務委託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)費用の値上げは契約内容変更に当たりますから、管理会社自身が値上げの説明をしなければならないということになります。総会の前に、管理会社が管理業務主任者による重要事項説明会を開催しなければなりません。重要事項説明書の中に、「管理事務に要する費用並びにその支払いの時期及び方法」という項目があるはずです。契約更新の条件が従前と同一条件でない場合は、管理会社が重要事項説明会を開催しなければないとマンション管理適正化法第72条に定められています。総会での説明ではなく、事前に重要事項説明会を開催して説明しなければならないことです。(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)長期修繕費とは修繕積立金のことでしょうか。これらも詳しい数字の説明は管理会社のほうがいいと思うのですが。値上げを理事会に提案したのは管理会社ではないでしょうか?工事の費用を出したのも管理会社ではないですか?失礼とは思いますが、理事会が独自で提案したとは思えないのですが。(6)役員報酬制度の導入これくらいは理事会から説明できませんか?(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)以前の質問の時に、これは放っておく方が得策と思ったのですが、議案に入れるということで考えてみました。昨年の議案提出の時に、費用や工法を提案したのは管理会社ではないですか?組合員との間のトラブルというのではなく、管理会社のサポートミスもあると思います。関係ないということはないと思います。上記考えましたが、管理会社にすべてお願いしなくても、理事会で説明できるところはして、そのあと詳しい説明を管理会社に振るということもできるのではないでしょうか。クレーマーさんは誰が説明してもクレームをつけると思います。説明しないから管理会社は知らん顔というのは、私の感覚では“変”だと思います。私のところの管理会社はごく当然にサポートしてくれます。得した得した美夕さん未夕様、アドバイスありがとうございました。理事会で説明できるものは、理事会で議案説明をしたいと思います。楓さんいつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。組合員登録は、どなたでも無料でできます。ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。千鶴子さん祖堅先生、ありがとうございます。重要事項説明会は毎年実施しておりますので、先生のアドバイスを参考にしたいと思います。重要事項説明会をするのでしたら、(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。いうのは理解できないのですが。重要事項説明会で値上げの説明をするのに、総会の議案ではこのようなことを言ってお願いを断るのは何なのでしょうね。それに重要事項説明会を毎年するなんて初めて聞きました。すごく丁寧な管理会社なのでしょうか???それでしたらなぜ議案の説明を引き受けてくださらないのでしょう。あまりに理解できないのでいろいろ考えてしまいました。千鶴子さん祖堅先生、不勉強で申し訳ありません。私のマンションでは毎年の総会前に30分程度で予め配布された重要事項説明書に基いて重要事項説明会が行われています。申し上げて、私を含め理事メンバーは総会前にクレーマーとは顔を合わせたくないので、重要事項説明会に出席したことがなく、何が説明されているかも知りません。etc)の説明だと思っていました。重要事項説明会で値上げの説明をするのも知りませんでしたので、総会では会計担当理事が値上げににかかわるものを詳細に説明しますが、クレーマーの方からは値上げ反対の演説と、値下げ努力の不足についての不満の話が1時間以上延々と続き、喋り尽くした後でようやく議案が採決する事が出来る状態になります。毎年この様な状況でしたので、これは推測ですが、管理会社は重要事項説明会でさらっと値上げの説明をし、もしクレーマーから追求があったなら、総会で理事会に質問して下さいとか言って逃げたのではないかと思います。上記の内容はあくまでも推測ですので、管理会社を問い詰めてみたいと思いますが、嘘の多い管理会社なので誤魔化されるだけだとは思います。管理組合に寄り添うとか支えてくれるという感じのしない管理会社ですね。力を合わせて頑張ってください。千鶴子さん残念な管理会社だと思ってしまいました。残念なだけでなくおかしなところもあります。(2)管理業務委託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)費用の値上げは契約内容変更に当たりますから、管理会社自身が値上げの説明をしなければならないということになります。総会の前に、管理会社が管理業務主任者による重要事項説明会を開催しなければなりません。重要事項説明書の中に、「管理事務に要する費用並びにその支払いの時期及び方法」という項目があるはずです。契約更新の条件が従前と同一条件でない場合は、管理会社が重要事項説明会を開催しなければないとマンション管理適正化法第72条に定められています。総会での説明ではなく、事前に重要事項説明会を開催して説明しなければならないことです。(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)長期修繕費とは修繕積立金のことでしょうか。これらも詳しい数字の説明は管理会社のほうがいいと思うのですが。値上げを理事会に提案したのは管理会社ではないでしょうか?工事の費用を出したのも管理会社ではないですか?失礼とは思いますが、理事会が独自で提案したとは思えないのですが。(6)役員報酬制度の導入これくらいは理事会から説明できませんか?(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)以前の質問の時に、これは放っておく方が得策と思ったのですが、議案に入れるということで考えてみました。昨年の議案提出の時に、費用や工法を提案したのは管理会社ではないですか?組合員との間のトラブルというのではなく、管理会社のサポートミスもあると思います。関係ないということはないと思います。上記考えましたが、管理会社にすべてお願いしなくても、理事会で説明できるところはして、そのあと詳しい説明を管理会社に振るということもできるのではないでしょうか。クレーマーさんは誰が説明してもクレームをつけると思います。説明しないから管理会社は知らん顔というのは、私の感覚では“変”だと思います。私のところの管理会社はごく当然にサポートしてくれます。得した得した美夕さん未夕様、アドバイスありがとうございました。理事会で説明できるものは、理事会で議案説明をしたいと思います。楓さん管理委託契約書を確認しないとハッキリしたことは言えませんが、普通に考えて管理会社が無能でヤル気がないだけでしょう。そんな管理会社は相手にせず、管理会社が説明を拒否する議案については、管理組合理事会で全て説明すれば良いだけだと思います。管理会社をもっとマトモな会社に切替えれば良いと思います。得した得した竜巻さん竜巻様、アドバイスありがとうございました。総会の結果で管理会社を変更する事を検討したいと思います。楓さん私のマンションでは、理事長が司会をして担当理事が説明し、フロントは必要に応じて補足説明するだけです。理由は管理会社に議案を説明する義務がないからです。管理委託契約書にも理事会、総会の運営の補助等の記述はあるとは思いますが、それを一方的に拡大解釈し総会の議事説明をさせるのは無理があります。それに楓さんのマンションでもクレーマー住民の力が強いようですので、急に今回の総会で半分以上の議案を管理会社のフロントに説明させたら、クレーマーからは「理事が自分自身言葉で説明しろ」等のクレームが入り、議事の進行が出来なくなる可能性があります。実際、私のマンションでは、マンション管理士に管理規約の見直しの議題の説明をお願いしようとしたところ、クレーマーから「理事以外の議題説明は認められない」との事で紛糾し、急遽理事長が代わりに議題説明する事になりました。クレーマーの多いマンションでは従来の総会の運営を変える事が紛糾の原因となりますので注意が必要です。得した得した白雲さん白雲さん、ありがとうございます。クレーマーには注意したいと思います。楓さん管理委託契約では,管理会社は何をすることになっていますか?それから,議案内容をよみまして,議案(2)について現行管理会社以外の管理会社への見積はとりましたか?委託管理費を値上げする前に,理事会はコスト削減の努力をしましたか?もし行っていない場合,私だったら異議を唱えると思います。議案(3)について「大規模修繕を10年ごとに実施」を前提にしていませんか?場合によっては20年でも問題ないケースもあります。本当に必要な根拠を示していない場合,私だったら異議を唱えると思います。議案(4)について要は大規模修繕費用にからんでいると推測します。議案(5)について平面化すると台数は増えますか?また,「相見積の結果,管理会社に発注」であれば問題ないと思いますが,そうでなければ,私だったら異議を唱えると思います。相見積くらいとりましょう議案(6)について輪番制なのに役員報酬ですか?違和感を感じます。議案(8)について言い出したのは誰でしょうか?防犯カメラ関連会社の社員である組合員?管理会社?気になるところです。※原始管理会社ですか?だとしたら,余計にひどい。当初の修繕積立金の金額を決めたのは,その管理会社だから。,「国交省に通報すれば指導や処分をしてくれます。」とのことですが,「そういうことは地方整備局に相談するように」と言われ,そちらに相談するも,なんのアクションも起こさない,といった具合になると思います。得した得した2ex1さん2ex2さん、アドバイスいただきありがとうございます。我々のマンションでクレーマーと言っているのは、細かな事で直ぐに提訴すると言ってきたり、総会で自分の主張を延々とまくし立てる組合員です。それと輪番制の役員報酬は管理会社からの提案です。楓さん「報酬」とは,「一部の組合員にだけ負担がかかるという不公平をキャンセルするため「のみ」のものなので。それから,規約上同一人物が理事を続けられることになっているとしたら,管理会社からのその提案はあやしい。傀儡をつくるためでしょう。提訴をされても問題ないような運営をしていれば,何ら問題ないでしょう?話がくどくて時間がもったいないのであれば,「意見は簡潔に」と伝えれば十分でしょう。2019年03月09日2ex1さん基本的には管理会社が全て説明しても良いと思います。>(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)→管理会社からの要求で値上げをするのですから、詳理由説明できる管理会社から説明するのが当然です。>(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)→元々販売時の修繕積立金が低く抑えられていたことから、値上げをせざるを得なのでしょうから、その辺の経緯を知る管理会社が説明した方が良いと思います。>(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)→業務委託費の値上げの原資とするためでしょうから、管理会社の方で説明してもよいと思います。>(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)→管理会社に発注する経緯も含め全てを分かっているのですから、管理会社から説明すべきです。→他のマンションの事例も知っているのでしょうから、管理会社から説明した方が説得性があります。>(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)→管理会社が適切な助言が出来なかったことから追認決議が必要となったものでしょうから管理会社から説明すべきです。全て管理会社が説明しても問題のないものですので、管理会社に議案説明をするように指示すればよいと思います。その指示を拒否するのであれば、業務委託費の値上げを拒否し、他の管理会社にリプレースした方がよいと思います。得した得したasaka50さんasaka50さん、ありがとうございます。管理会社のリプレースを考えていきます。楓さんそのモンスタークレーマーは管理組合側の人間ですからねぇ。管理会社からしたら「もう知りません」ということではないですかね。フロントさんも人間ですからね。下手したら契約を切られてもいいと考えているかもしれません。リプレースする事も考えたいと思います。楓さん管理会社も管理戸数を増やすことから利益を増やすことに考えを変えてきている中「私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無い」と考えている管理組合の管理をしてくれる管理会社が見つかるかどうか...2019年03月08日クッシーさんいつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。組合員登録は、どなたでも無料でできます。ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。千鶴子さん祖堅先生、ありがとうございます。重要事項説明会は毎年実施しておりますので、先生のアドバイスを参考にしたいと思います。重要事項説明会をするのでしたら、(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。いうのは理解できないのですが。重要事項説明会で値上げの説明をするのに、総会の議案ではこのようなことを言ってお願いを断るのは何なのでしょうね。それに重要事項説明会を毎年するなんて初めて聞きました。すごく丁寧な管理会社なのでしょうか???それでしたらなぜ議案の説明を引き受けてくださらないのでしょう。あまりに理解できないのでいろいろ考えてしまいました。千鶴子さん祖堅先生、不勉強で申し訳ありません。私のマンションでは毎年の総会前に30分程度で予め配布された重要事項説明書に基いて重要事項説明会が行われています。申し上げて、私を含め理事メンバーは総会前にクレーマーとは顔を合わせたくないので、重要事項説明会に出席したことがなく、何が説明されているかも知りません。etc)の説明だと思っていました。重要事項説明会で値上げの説明をするのも知りませんでしたので、総会では会計担当理事が値上げににかかわるものを詳細に説明しますが、クレーマーの方からは値上げ反対の演説と、値下げ努力の不足についての不満の話が1時間以上延々と続き、喋り尽くした後でようやく議案が採決する事が出来る状態になります。毎年この様な状況でしたので、これは推測ですが、管理会社は重要事項説明会でさらっと値上げの説明をし、もしクレーマーから追求があったなら、総会で理事会に質問して下さいとか言って逃げたのではないかと思います。上記の内容はあくまでも推測ですので、管理会社を問い詰めてみたいと思いますが、嘘の多い管理会社なので誤魔化されるだけだとは思います。管理組合に寄り添うとか支えてくれるという感じのしない管理会社ですね。力を合わせて頑張ってください。千鶴子さん私たちは、マンション管理特化型Q&Aというプラットフォームを通じて、「こんなサービスが欲しかった!」と言われるサイトを目指して進めていきたいと思います。