管理会社変更の議案書を策定し、近々に臨時総会に諮る予定です。その際、一緒に役員の任期に関する規約も改定したいと考えています。(現行):役員の任期は、原則として1年とする。(改訂):役員の任期は、業務の継続性を重視し、半数改選とする。この場合、役員の任期は2年とする。他の議案と一緒に改訂できないのでしょうか?アドバイスよろしくお願いいたします。:2001年〜実需と賃貸が半々くらいのマンションです。:2001年〜宅配ボックスのカードを紛失し、管理会社に再発行をお願いしたところ、「理事会で宅配ボックス保守点検の契約を解除しており、再発行には約9万円かかる」と返答がありました。宅配ボックスの保守点検は注油や開閉確認を行うものだと思っていたのですが、こういったカード再発行なども保守点検を結んでいないとここまで金額が高くなってしまうものなのでしょうか。理事3人と監事1人の理事会です。大規模修繕工事を始めて行う、修繕委員会の者となります。公募であります、以下項目などをこちらで調べる方法はございますでしょうか?例えば、専用サイトで調べれば分かったり、公的機関に問い合わせれば分かったりなど、それぞれ方法をお教え頂けますと幸いです。総会の議案の一つが紛糾しました。当日、参加した人の数人が幾つかの質問と共に反対の意見を述べました。確かに議案内容に不十分なところがありましたが、その質問も的を得ているようでも無い意見でした。声が大きく乱暴に決めつける様な印象でした。この時議長が、「決議を保留とし再度理事会で検討する」と述べ質問者も静かになり総会は終了しました。総会はそれで収まったのですが、それでよかったのか?欠席者の議決権行使は無視したことにならないのか?気になっています。議長(理事長)の判断は良かったのでしょうか?次期理事会の苦労が目に見える様です。議決権行使書の重み、理事長判断は良かったのかよろしくお願いいたします。:2001年〜最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。理事長をしております。管理会社より不具合が発生し理事が業者を手配したと連絡がありました。その後管理員からの下記のメールの連絡を転送してきました。その4日後に理事会があり理事より報告がされました。そこで教えて頂きたいことが2点あります。間違ってはいないのでしょうか。2仮復旧までが緊急対応で、ポンプの発注は10万円以上なので見積り後に理事会承認と分けなくても一連の緊急対応で良いのでしょうか。管理員メール内容:「温泉ポンプですが、本日○○設備が来て古いポンプを使って仮復旧しました。長くはもたないので、新しいポンプを発注したようです。○○様(理事)が立ち会って手配しました。今までついていたポンプを予備として取っておく為、修理も依頼しました。」よろしくお願い致します。築28年、5F建て35戸のマンションの理事をやっております。今まで、給水管・給湯管の漏水事故は1件もありませんが、給水管・給湯管の寿命は近いと考えています。そこで、給水管・給湯管のライニング更生工事での延命措置を考えています。ライニング更生工事を行うとしたら、更生工事時期は、修繕積立金不足から、なるべく遅らせてやりたいと思っています。いう事情の場合1件くらい漏水事故が起こってから更生工事をしたほうが良いでしょうか。:2001年〜総会で理事会運営の変更についての議案が提出され、管理規約の一部変更と理事会運営細則の制定する事(細則案は無し)が特別決議で承認されました。総会での提案内容と最近住民に配付された運営細則の内容に下記の様な違いがあります。(1)管理規約では理事を12名以下と改訂し、議案では今期は12名のままとしたにもかかわらず、新設した運営細則では理由も説明されず10名とされ、理事が2名減員となっています。(2)議案で役員報酬は5千円程度と明記されているにもかかわらず、運営細則で理事長1万円、副理事長8千円、理事6千円と変更されています。理事会に質問状を出したところ、(1)については総会後2名の理事の辞退者が出たことから、経費節減のために定員を10名に変更したとの回答です。(2)については理事長等に負荷が大きいことから、理事辞退者の分の報酬額をあてたものとの回答です。総会時点では完全な使用細則は準備出来ないので、総会後に総会の議案の内容に沿って理事会で作成するものであり、総会時に仕様細則の原案を準備する必要は無いとの回答でした。:2001年〜いつもお世話になっております。リスク管理の面から質問させて下さい。首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。築30年の理事をやってます。)とそれを行った業者は業務報告に提示してくるのですが、金額は委託業務費として一括提示で、個々に絶対提示してくれません。どの様な対応をすれば提示させられますでしょうか?担当者との人間関係は非常によく、竣工依頼30年の付き合いなので強く言えません。管理費は平米155円です。5F建て35戸のマンションです。大規模修繕工事を始めて行う、修繕委員会の者となります。修繕工事をする業者を選ぶ際に見ておくと良い項目などがあれば教えて頂けますでしょうか。資本金がいくら以上とかそのあたりの選ぶ際に基準にすると事をお教え頂けますと幸いです。:2001年〜管理規約と細則の内容が異なる場合、どちらか優先されますか?例えば理事会について、管理規約は・理事会は理事によって構成される。・監事は理事会に出席し意見を述べることができる。書かれているので、理事会に出席し自由に発言できるのは理事と監事であることがわかります。ところが、理事会運営細則には「何人も理事会への出席と発言を拒否されない」という条文があります。皆さんの知識のある方は教えてください。他のマンションでは先に規約上の条文の「管理費等の過不足」の条文の中に「管理費の余剰金が○○○円以上オーバーしたら、その分を長期修繕費に繰り入れできる」等との規約の変更条文を追加記載したら、後は集会の決議で実行できると聞きましたが、いかがでしょうか。管理会社が付いていながらお粗末な事例だと思いますが、よろしくお願いします。:2001年〜今年の総会で駐輪場の増設と運営の変更が下記の様に決議されました。敷地に10区画の駐輪場を増設し、160⇨170区画に変更します。新設する駐輪場10区画の使用者決定は管理組合に一任する。毎年の更新時期に、管理組合の判断で駐輪場の自転車の置き換えを実施。等が提案され、特別決議として承認されました。議案書には仕様細則の改訂とは記述されていなかったにもかかわらず、駐輪場使用細則が大幅に改定され、全戸配布されましたが、上記1〜3以外の多くの項目が追加されていました。各戸玄関(3)新設駐輪場はチャイルドシート付自転車限定また区画数も議案では10区画増設にもかかわらず、実際は12区画増設で172区画となっています。私は下記疑問点を理事会にぶつけたところ下記の様な回答がありました。(a)総会で駐輪場細則の変更が提案されず細則の変更は規約違反?➡︎細則にすることは敢えて議案書に書く必要はない。上記のように私の指摘に対し理事会は自らの誤りを認めようとはせず、次回総会で関係細則の承認議案を提出する必要は無いと言っています。実害が無いものを手続き論で騒ぐのはクレーマーだと言われ、今後はクレーマーは相手にしないとまで言われました。:〜1981年いつもお世話になっております。以前から折に触れてご相談させていただいてますが、最後に一つだけご意見をお聞かせください。・臨時総会で工事発注を議決した際の、理事会からの提示額が税抜き額だったため、決算報告になって実際の支出に100万ほどの誤差が生じていることが判明しました。毎度のことながらと思いつつ、ずさんな計画だったのでは?と問うたところ、逆に、「組合員のお金を1円たりとも無駄にしないよう活動しているのに不正していると非難されている」と掲示板上で悪者扱いにされました。不正したとは言ってません。基本的なことが出来ていなかった理事長の甘さであり、よりよい組合活動の改善となるよう、今後のためにも、反省してほしいと思っているだけです。そのように考える私は異常なのでしょうか?なんとか改心・改善させようと、弁護士を通じてまで意見していた旧理事2名ももうすっかり諦めたそうです。会議で意見されるのに耐えられないので代わってほしい」だったそうですが、理事長からは役得が欲しくてこの2人は役員になりたがっているから、と弁護士に言ってきたそうです。私のほうが耐えられないので、引っ越そうと思います。こんなマンションでも売れるでしょうか。管理費の滞納が6ヶ月を超えました。住人が亡くなり、その親族が相続をされたようなのですが、空き部屋にしたまま管理費を滞納されてます。一度半年分を支払っていただきましたが、また、支払が滞ってます。延滞金を含めた請求額を内容証明郵便で送りました。1回目は受け取られたようですが、2回目から、郵便局へ受取に来られてません。金額が低いうちに解決したいのですが、弁護士さんは費用対効果の観点から、もっと積みあがってからよいのでは?という見解です。電話にも出ない、メール、電話にも応答しない。放置されてるため、鳩が巣をつくり吹き抜けであるため、糞が階下のベランダを汚してます。避難ばしごを使ってベランダにおり、強制的に掃除することも考えてます。マンションの総会で、全戸ににネットを張ることは決定しました。:2001年〜マンションには約200台分の機械式駐車場があり80%以上が使われていますが、最近故障が増えてきてさらに駐車場パレットの錆も酷くなってきたので、管理会社にペンキ塗装の見積もりをお願いしたところ、ペンキ塗装だけで1千3百万円との見積もりを貰いました。見積もりが出ています。:2001年〜滞納や義務違反などの問題で、法的措置を取らざるを得なくなった場合とか、反対に予期せぬことで訴えられてしまった場合など、弁護士さんに依頼しようということになると思います。弁護士さんに依頼するときは、総会で承認を得なければいけないのでしょうか。:2001年〜総会の案内書に「出欠票が期限までに提出されない場合は賛成と見做します。:2001年〜前回議案説明を管理会社にお願いすることについて質問させて頂きましたとこと、皆様から多くの素晴らしいアドバイスを頂きまして誠にありがとうございました。皆様のアドバイスもあり、今年の総会での議案説明は極力管理会社にお願いするように交渉を始めているところですが、今度の総会では16議案のうち12議案(昨年は2議案だけ)を管理会社にお願いすることで交渉中です。(1)収支報告、予算案(2)管理業務依託に関する契約更新の件(人件費増等で約10%の値上げ)(3)長期修繕費値上げの件(約2倍に値上げ)(4)各種使用料値上げの件(駐車場、駐輪場、バイク置場、トランクルーム等)(5)駐車場の平面化工事(管理会社に発注予定)(6)役員報酬制度の導入(7)一部緑地の通路転用の検討(昨年実施した通路化の追認決議)(8)マンション内のセキュリティ強化(防犯カメラの増設)上記議案説明を管理会社にお願いしておりますが、私どもマンションはモンスター・クレーマー的な居住者の方かおり、毎年総会で大荒れになることもから、管理会社から下記の様な要請が来ています。(1)と(8)以外は下記理由で管理組合から説明をお願いしたいとの申し入れです。(2)自身で値上げの説明してもクレーマーの居住者の理解を得られない。(3)は管理組合自身で長期修繕計画に基づいて説明した方が説得性がある。(4)は管理組合の意思で値上げするので、管理組合で説明して欲しい。(5)自身が工事を請負うので、クレーマーからの厳しい質問に耐えられない。(6)管理報酬の導入は管理組合の中での話なので管理会社は関係ない。(7)管理組合と組合員との間のトラブルなので管理会社が説明する理由が無い。要するにモンスタークレーマーからの厳しい追及に耐えられないので、従来通り管理組合が矢面に立って対応して欲しいとの事だと思います。私どもも輪番制でやむを得ず担当している素人集団であり、かつプロ集団の管理会社には高い業務委託費を払っておりますことから、管理会社にお願いすることに問題は無いと思いますが如何でしょうか?尚、私どものマンションでは、毎年必ず総会前に30分程度で重要事項説明会が行われています。さん管理会社からクリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。:2001年〜私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を8hr(9時〜17時、1hr休憩)から、10hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定で以前に相談させて頂きましてありがとうございます。ところが状況が変わり、管理会社からは最近の人手不足で管理員業務時間の変更が出来ないだけではなく、管理員のなり手が見つからないことから、来期からは時間延長が出来ないだけでは無く、クリーニング受け付けサービスも出来ないとの申し入れがありました。私のマンションは半年前から管理員が欠員状態でで、管理会社の代用要員が交代で対応していますが、正社員で人件費が高いので、来期からは正規の管理員を配置し値上げした上に、クリーニング業務等の受付が出来ないとの申し入れを受けました。値上げ+サービスの低下を事前に重要事項説明で説明し、これを議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので議案としては提出したくありません。:2001年〜初めて質問させていただきます。当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。お知恵を貸していただければ幸いです。:2001年〜本年度の総会で、外国籍の方がマンションの区分所有者になるのを禁止するという管理規約の改正が議題が上がりました。生活上のトラブルや民泊のトラブルに対して予防的に対応する。(民泊禁止に関しては既に決議済みです)理事会側は法律事務所に相談し、この改正は問題ないと言われたと主張してます。管理規約に盛り込むことは法律の上では可能だけど、裁判等では無効と判断される。考えますが、いかがでしょうか?国籍差別以外の何物でもなく、どうにか反対したいと考えております。その際に有効な論理などアドバイスをいただけると幸いです。詳細・回答gorillaさん管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。:2001年〜管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書?を準備して貰うことになりました。現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。理事長は現管理会社の無茶?な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。ついては以下について質問させて下さい。(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか?尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。:2001年〜私達のマンションでは住戸分以上の平置駐輪場があり、幅により月額200円から400円の使用料となっており、1年毎の契約更新がありますが使用料の未払い以外の理由で更新出来ないとはなっておりません。私の自転車はカゴの付いた普通の自転車ですので月額200円の幅の狭い駐輪場を使っていましたが、更新時期の1週間前に突然、幅の広い駐輪場に移動するよう依頼文書が来ました。ことでしかも理由に納得がいかないことから、無視したところ更新日の翌日に更新契約は出来ないので、指定した月額400円の幅広駐輪場に移動するよう要求が来ました。移動を拒否したところ、今度は強制的に広幅駐輪場に移動され、400円の使用料を引き落とされるようになりました。:2001年〜監事の権限について質問をいたします。前回の理事会にて、監事の方が、事前に相談もなく、管理組合理事会と管理会社に対する確認事項の書面を理事会に提出し、理事会審議の進行の妨げとなったことから、書面を配付し理事会審議にはかりたいときは事前に、理事長へ相談し、承諾を得てから提出してほしいと伝えたところ、監事の権限は理事会などへの質問、確認などは自由に行えると、事前に承諾を得ることを拒否しており、今回の理事会でも理事会終了間際に確認事項を提出し、予定終了時間を1時間以上オーバーしてしまい、理事会出席者に迷惑をかけております。確認内容も会計のことや、管理会社の保管文書、支払いなど、理事会以外でも確認できることがほとんどです。監事としての活動を議事録に残すことが目的のようです。理事会内で、監事からの書面提出について、理事長として拒否することは可能でしょうか?皆様のご意見をお聞かせください。私の部屋は1階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障(球切れではない)して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。詳細・回答アンドロイド山田さんモンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。:2001年〜当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。強硬な1名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか?理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。詳細・回答asaka50さん大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。:2001年〜私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。:2001年〜このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。大規模修繕工事が6月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。(1)自動ドア化箇所が計画では1箇所であったものが、2箇所に増えている。⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。⇨工事業者より国からの1/2補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。(4)廊下の床材(合成樹脂製?)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか?ご意見を宜しくお願い致します。詳細・回答KUMIさん大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。:2001年〜築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。具体的なクレームの内容は以下の2つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ2枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で3種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう?ご意見を宜しくお願い致します。:2001年〜当マンションは、昼間9時〜17時の間、管理員が常駐して受付業務をしています。マンションの近辺にはクリーニング店が無いことから、受付でクリーニングの取次ぎサービスをしていますが、取次ぎサービスの時間帯が9時半から16時半と短いことから、利用者より不便との話が出ていました。利用者からは、クリーニングを出すのは出勤する朝7時〜8時に、引き取りは帰宅時の19時〜21時に対応して欲しいとの要望が出ていました。このため理事会で改善案について議論していましたが、ある理事の方から市販の事務用ロッカーを購入し、クリーニングを出す際はそのロッカーに入れ、出来上がったらクリーニングをロッカーに入れ、そのロッカーのキーをポストに入れておくものです。理事会として、この改善案は数万円の事務用ロッカーを雑費で買えば出来ることから、直ぐに試行してみようとの話になりました。管理会社から、クリーニング引き継ぎサービスの委託業務契約書の中のクリーニング取次ぎサービス時間変更になり、更に共用スペースにロッカーを設置するので特別決議になるのではとの話が出ています。数年前に自動販売機を設置する際は管理会社のアドバイスで特別決議で決議しました。次の通常総会まで半年以上あり、改善案が数万円で実施できること、さらに実際の取次ぎ業務は従来通りの時間帯で、ロッカーを使わない方は従来通り受付にクリーニングを出せば良いので、理事会決議だけで実施してもよいのでと思います。:2001年〜「リベートや談合を疑ったほうがいいでしょうか?」という質問をしたものです。記事を通読して感じたことですが、国税庁はリベートを支払った会社も、受け取った会社も、帳簿をすべて見ているはずです。キックバックの実態をすべて把握しているのだと思います。今回はたまたまNPO法人だったので、経理処理に問題があり、追徴課税した部分が新聞に掲載されただけだと思いました。リベートを支払う会社と、受け取る会社の間には、基本契約があり「紹介手数料」や「営業協力金」などの名目でリベートの授受がされているものと思われますが、それを国税庁は、すべて認識し、そして黙認をしているとしか思えません。追徴課税を課すところがないので、この犯罪まがいのことを黙って見逃しているのだと。すると、国税庁も犯罪の片棒を担いでいることになると思われますが、識者の皆様はいかがお考えでしょうか?見当違いだったらすみません。:2001年〜私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。:2001年〜以前増圧給水ポンプに関してオーバーホールの質問をいたしました初心理事長です。その時の症状は圧力が上がらないというこで、管理会社からオーバーホールをしてはいかがなものかと見積もりをいただきました。オーバーホール200万円内コンサル代金30万円という事で皆様に相談いたしました。意見頂きまして、壊れたところだけ直せばいいんじゃないと、判断して圧力タンクの交換だけいたしました。結果正常な状態に戻りました。モーターから異音がすると管理会社から報告を受けました。このユニットは2つモーターポンプで作動しているタイプです緊急で1つのポンプは止めて、1台のポンプで作動してます。:2001年〜私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は2社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ(1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。(2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。(3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。(4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。いう極めて曖昧で恣意的な内容でした。要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。さん機械式駐車場の見積についてうちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。マンションが建てられて11年になります。管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。さん防犯カメラの目的外使用では?当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。今まで、管理組合の理事長も経験しております。今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。管理会社も問題ないとの見解です。移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。(内部の犯行とわかったと言ってました)。その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。私は、防犯カメラ擁護派です。この現状は許容範囲を超えてると感じます。さん外灯の照明切れの対応お世話になっています。管理員さんから連絡が来ました。管球類の交換は含むが高所作業は、仕様外となっています。必要があると考えています。1、電気工事店に管理組合から管理組合の費用で依頼する。管球の不良を確認する。貴マンションでの事例がございましたら、ご教示をお願いします。さんコンサルタント会社導入時の手続きについてうちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。し、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。規約には載せてません。決めているのだから、それでいいのだと、します。さん下階からのクレーム下の階の方から多くのクレームを多く言われます。私の家からの生活音がうるさいと。スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。この下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。対応したらよいのでしょうか。※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。さん修繕積立金の適正残高とは?築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。監事は理事会にも総会にも出席しません。管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。検討していくこととなりました。その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。竣工時のオプションで設置されたんだと思います。このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。移動させたあとの保証をしろと言っているようです。これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。さん私たちは、マンション管理特化型Q&Aというプラットフォームを通じて、「こんなサービスが欲しかった!」と言われるサイトを目指して進めていきたいと思います。