理想は、入居者全員に一度立ち退いてもらって、リノベーションで全配管やり直し・・で問題一気解決ですが、現実には豪腕すぎ。気にしない・・・も気は楽だが、最初からそう決め込むのは、良心が痛む。中間案は、テナントが退去して空室になったタイミングでできることを行うのが、妥当でしょう。気になるのは、過去の漏水時にきた水道業者には、難しいと言われていること。実施の決断は急ぐ必要はないが・・・(その理由は、次回ご紹介したい)修繕業者がいう「難しい」は気にしなくて良い。それは、自分はやりたくない、程度の意味だからだ。漏水があるできることは漏水を起こす継手を交換する古い管と継手を交換する新たに別の配管を作るのいずれかしかない。使用中ビル・マンションでは、メリットデメリット以前に、それぞれに難しい理由がたくさんつく。▲▽▲考えてくれる専門業者と出会うために具体的に現地の状況やテナントを考えみて、難しい理由をすべて比較検討した上で、どの方法が「まだ、ましか」を判断できるのは、その後施工する専門業者しかいない。こちらこうしてくれと言っても、専門業者がそれはできない、と言えばやってもらえない。従って考えてくれる専門業者探しが重要になる訳だが、本当に考えてくれる専門業者と出会うためには、所有者側も事前によく考えておかなければいけないことが1つある。この場合1部屋あたりいくら出せるか、一度にすべて工事するのでなければ、すべての予算を最初から準備しておく必要はないが、必要なタイミングで現実として出せる予算でなければ、意味がない。大丈夫だと思っても、築古は他に課題が多いから、電気配線の交換その他も考慮する必要がある。見栄を張って予算を奮発して始めたものの、途中で資金が足りず、排水管が交換できず漏水を何度も起こす部屋が混在しては、お金をかけたにも関わらず、面倒は永久になくならない。現実的な予算計画は、大切です。この予算を考えるのが、分散修繕計画です。思い出してしまいました。これをご紹介したいと思います。▲▽▲洗濯機と食器洗い機が止まった▲▽▲それはフランス人の友人宅に滞在していた時だった。朝ゆっくりと起きて朝食を食べてようやく動き出した11時ごろ、洗濯機と食器洗い機が、両方止まった。部屋のブレーカーは落ちていない。あちこち確認をしたがわからない。友人が管理会社に問い合わせた。建物の清掃担当者が掃除や修理をするから、その間部屋の電気の一部を止めるのだとか。なんだ、とあっさり言う友人。当時は私はただただ????????で、日本ではあり得ない話、と思っていた。▲▽▲テナントの損得は▲▽▲が、今なら、最近の日本なら、あり得る。入居前に不動産屋が説明をしていること、それでも構わないと思える賃料の安さなり何かのメリットがあること要はテナントが「騙された!損させられた!」と思わず、逆に「得した」と思えれば良いのです。ちなみに上の例のフランス人の友人は、今まで平日昼間は仕事で部屋にいなかったから気がつかなかったそう。賃料にお得感があったのかもしれない。▲▽▲バリューダウン▲▽▲さて、このお話をご紹介した理由は2つあります。1つは、これが、バリューダウンの事例ということ。安易に賃料が上がらな時代の築古ビル・マンションにとって、バリューダウンこそサバイバルの秘訣です。多少賃料を下げてでも、「費用対効果が確かでない投資をしない」という引き算の発想です。自ビル・自マンションの強み、選ばれるポイントを潰さないこと、が大前提であるのはいうまでもありませんが。▽▲分散修繕で活用できるバリューダウン▲▽▲もう1つの理由は、これが、分散修繕の事例にもなること。建物全体の電気容量が足りない。予算その他の事情から直ぐに電気幹線交換の工事はできない。建物としていずれ交換するとして、交換するまでの間の「繋ぎ」策として、バリューダウンは、現実的な方策です。目先だけ見るとバリューダウンは、建物ランクが下がったように見えるが、長期的な分散修繕のための一時的な「繋ぎ」を入れることで、建物は長く生きまた価値を上げることができる。して、とにかく建物を長く持ち続けることが大切です。設備はともかく電気幹線の交換が必要と言われても、電気の線は全て天井裏、壁の後ろ、床下、スラブ貫通の場合もある。面倒くさい話になりそうだと直感して、せいぜい次の内装工事の機会にでも、と思うのはごく普通の感覚です。実際それでも構わない。)構わない時間の余裕を持つためにも、早めの分散修繕計画をお勧めしている。いえ、電気業者に相談をすると、断線調査をして、断線箇所がないから大丈夫という可能性が高い。ここに、技術者と所有者の考え方の違いがある。技術者が、問題がなければ交換する必要がない、と考えるのは、それが所有者の利益と考えてのこと。テナント専有部等は工事ができるタイミングが限られている。内装工事の際に、毎回確実に必要な事をしてもら得るよう指示または手配それぞれを、誰が責任を持って行うか、これをまず決めること。建物の電気設計施工に慣れた電気工事業者に依頼すべきです。内装工事の下請けしか経験がない電気工事屋では、3相を知らない場合があるから要注意。管理会社がいれば管理会社に任せられるが、管理会社の担当者でできることなら、オーナーにもできる。言うことで、自分でもできます。テナント専有部の配線は、テナント入居時にはできないため、空きビルでない限り分散して行う。必要な指示書・仕様書を作成してもらう。(別の業者が行う場合も想定して)を建物幹線交換の業者にお願いをしておくと、その後が楽になる。▲▽▲所有者の最重要な仕事はマネジメント▲▽▲ビル・マンションの所有者は、管理を自分で行うこともできるが、管理が仕事ではなく、管理をマネジメントすることが本来一番重要な役割です。そこで、建物が古くなると欠かせない電気幹線・設備の更新、を無理なく成功させるために必要なマネジメントをご紹介しました。分散修繕相談で、個別の相談にも応じています。こちらもご利用ください。2018.09.05築40年を過ぎたビル・マンションのリクス築40年を過ぎたビル・マンションは、以下のリスクが高まります。消防設備や避難設備が機能しない等あらゆる事故リスク自分だけが使用している自宅なら、多少の我慢はできますけれどね。賃料をいただいているテナントにあまり迷惑をかけることは、好ましくないでしょう。そこで、それぞれの建物設備分野別に、もう少し詳しく見ていきます。して電気幹線・設備のお話です。高圧受電の場合は、電気主任技術者が付いて保安点検を受けているから大丈夫とお考えでしょうか?低圧受電でも、たまに電気設備の定期調査がくるから大丈夫とお考えでしょうか?高圧受電の場合、保守を受けるのはキュービクル内の変圧器まで、電気設備の定期調査で点検されるのは、分電盤等。築50年となると、もっと全てが劣化する。壁の後ろや天井裏の電気幹線;動力幹線及び電灯幹線、端末の照明器具、スイッチ、コンセント。全てに漏電火災・停電リスクが高まります。電気は予告無し(実際にはあるが普通には気がつけない)に一回のトラブルの影響が大きいため、現在生活に欠かせない「当たり前」インフラNo1の電気供給関係の全てについて、建物が40年−50年すぎると、ビル・マンション所有者は、「もれなく完全な」な更新を考えなければいけません。▲▽▲まず電気配線の交換が当たり前ところで余談だが、少し前にイギリス人の友人が、旦那さんの父親が亡くなり相続した家に住むことにしたと引っ越したが、引っ越しの前に電気の配線をまず全て交換したそう。家といっても豪邸ではなく、普通のテラスドハウス(2階建がたくさん繋がっている)おそらく1920年代築だろうか。イギリス人だから、住みながらDIYで自分たちの家に作り変えていくやる気満点で、今まで住んでいた所有フラットは賃貸してDIY原資もバッチリ確保。電気だけは無ければ困るので、引っ越し前に配線交換の工事をしたとのこと。この手の話はイギリス人からはしばしば耳にする。相続の単位の建物の電気等のインフラ設備をリニューアルは、40年-50年前後毎。インフラ劣化時期で、理に適っている。普通の人でも「まず電気配線を交換」と発想できる常識がある。日本では、欧州の石造建築文化vs日本の木造建築文化、として文字通り石と木の建築技術の問題と考えられがちだが、実際はそうではない。違いは、「古い建物に何をすれば良いか」が普通に「分かっている」か「分かっていない」かの違いでしかない。欧州でも石造建築は、城か貴族の開発した街ぐらい。一般人は木造やレンガ、20世紀以降の鉄筋コンクリートの質も??も少なくなく、傾いた建物も珍しくない。建物躯体が何「造」であろうと、建て替えという発想がないから、「建物設備を延命更新し、時代に合わせて使い勝手を向上させて使い続ける」感覚が、一般市民レベルで身に付いていて、「古い建物に何をすれば良いか」感覚的に「分かっている。各時代で要求される水準も同じだ。ここに手を入れなければ建物は使えない。▲▽▲古い建物をお金をかけ過ぎずに持てなければ日本人も最近は古い建物のリフォーム、リノベーションが言われようになったが、まだまだ甘い。(まだまだ建設業界のカモすぎる)日本人がふんわり考えるリフォーム程度は、先の例のイギリス人は何年も何年もかけて自分でDIYする。資金確保はあくまでも材料代。外に依頼するのは、自分ではできない建物設備工事がほとんど。最低限どこにお金をかければ、建物を活かせるか、が分かっている。古い建物をお金をかけ過ぎずに持てるから、古い建物が負債にならず、それどころか自分で手を入れて自分で自分の空間を作る自己実現の対象になる。「最低限どこにお金をかければ、建物を活かせるか」をもっと考えた方が良いでしょう。脱線が長引いたのでもう少し具体的なお話は次回へ続きます。分散修繕について分散修繕は、古いビル・マンション建物設備の延命更新を、分散して行う方法です。世界では一般的な古い建物修繕の方法です。分散修繕は大規模修繕工事を分割するものではありません。古い建物に本当に必要なのは、外壁や内装の見た目を綺麗にすることではなく、建物基本インフラ設備を延命更新して、機能を維持することです。した分散修繕について、多様な角度からご紹介します。