/建物設備延命更新ソリューション建物設備延命更新ソリューション2018.09.25綺麗な水を供給しよう。前回、綺麗な水の供給の話のために必要なこと。前回の屋上給水タンクの廃止以外の残り、赤水と給水管漏水がある場合について。水の問題は、ビルとマンションで大きく違う。マンションは確実に問題が出るが、ビルはケースバイケースでしょう。従業員が男性ばかりのビルは、建物全体での水の使用量が極端に少ない!トイレで水を流す数も少なく、給湯室など使わないでしょう。築50年でも水のトラブルはゼロ。なくても、時々朝一番だけ、であっても、テナントに赤水の苦情を言われると辛い。問題が赤水だけであれば、赤錆除去装置が使える。http://www.biowater.co.jpこれは、水質を変えて赤錆を黒錆にして、錆の原因箇所を塞ぐという。装置を導入する場合の留意点は、その後他の問題で給水管を交換する可能性の確認程度だろう。他の理由で給水管を交換することになれば、せっかく設置した装置が無駄になる。古い菅野増圧後の耐性不安を指摘されて、給水管もついでに交換するケース等が該当する。一棟リノベーションをやるだとか。▲▽▲給水管の漏水▲▽▲こちらも嫌なトラブルの上位でしょう。給水管縦菅の漏水をご経験されてる方いらっしゃいますか?勢いよく水が吹き出すのを見るのは、心臓に悪い。最近は協力な防水テープで水を止めることは、できる。Tapeは日本でも購入可能。永遠に漏水といたちごっこを続けるのは、考えるに心臓に悪い。建物を長く持つならば、どこかで腹をくくって、テープで一時的に漏水を止めて時間稼ぎをしながらでも資金を準備し、更新するしか根本解決が今のところない。(3Dプリンタが使えるようになれ新しい方策が出てくるかもしれないが。更新更新と簡単にいうな・・が感想でしょう。一棟一棟異なる条件を、頭を使って個別対応が必要なところにある。それでも悪くない事例は、今後ご紹介をしていきたい。2018.09.22清潔な水を供給しよう。屋上給水タンクはもはや時代遅れ天気が悪いとすっかり肌寒くなりました。体調を崩されないよう、お気をつけてお過ごしください。排水管の話をダラダラ続けてしまったので、ここらで一度気を引き締めて、給水の話に。変更を、いずれ計画が必要です。適応地域は、年々広がっている。「綺麗な水」を蛇口に届けたい。汚染されてしまっては、元も子もなく、馬鹿らしい。二重負担になり、馬鹿らしい。直結増圧式であれば、双方のストレスと無駄がなくなる。相応の準備が必要となる。清潔な水の供給は、日本の自慢。これができなくなれば、日本も途上国に逆戻り。給水タンクの廃止は真面目に考えて欲しい。震災後も水が出るので、上階がトイレを普通に使う。実は排水管が損傷をしていて、排水が排出できず、1Fのトイレからその汚水が吹き出す。(食事中の方がいらしたら、申し訳ない。「震災時にはトイレの水を流さないでください。直結切替え見積りを無料で行うサービスを行っている。http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/kurashi/water_supply_e/pdf/20180401-02.pdfを公開している。疑義があれば、確認に使える。2018.09.16なぜ分譲マンションは、何度も大規模修繕をしているのにやはり築40年弱で修繕資金不足が言われるのか?前回建物の給排水管工事業者を次の3つに分類して1と2のお話をしたが、3がありませんでした。▲▽▲3は勧めない「勧めない」とは不穏な言葉ですが、また最近分譲マンションでも排水管交換の事例が増えており、経験を積んでいる業者もいますが・・・・しかもこちらも、基本は入居中工事。ファミリーだから、難易度は高い。いう非課税で修繕資金を残せる制度がある。もとに算定されている。分譲マンションは12年に1回大規模修繕工事をしている。関わらず、何もしていないビル・マンション同様に40年弱で老朽化だとの修繕資金が足りない問題が続出している。大規模修繕で何をしているのか?潤沢な修繕積立金はどこに消えているのか?説明する必要はないだろう。大規模修繕工事は儲かる。相談をすることが、どれだけ危険か、わかるだろう。▲▽▲日本人の問題は、「建築」ありきなこと▲▽▲ところで、最近私はようやく、日本人が建物を長く持てない原因に気が付いた。「建築」と「設備」を混同しているのですね。実は、江本はずっと疑問だったのですよ。設備関連は、皆できている、わかっている、と言うわりには、わかっていずできていないのが。江本の方は、あちこちで話をしている通り、最初にイギリス人やフランス人やドイツ人の友人たち(女性)が、20代のうちから、家族や自分で所有する古い建物の、ボイラーを交換、やら排水設備を交換、やら、配管の変更やら、屋根の修繕や外壁塗装もだけど、そうした設備や機能の延命更新・・・を、一つ一つ専門業者を探して交渉して依頼して仕事してもらい、結果を確認して最後に支払い、をやっているのをみてきたから、古い建物に携わるとは「そういうもの」感覚が頭の中に確立していて、そこに建築が絡むと言う発想が、全くなかった。欧米人など、自分で建物を建てる、と言うことは、一般人ではまずあり得ないので、建築業界とは一生縁のない人の方が、ほとんどですからね。建築業界が主役ヅラしているからだとは、わかる。主役づらできる理由は、建築業界は高利益体質だからです。沢山の工事をさせてフィーを抜くことを当然に考えている。同じ設備工事でも、直接設備業者に依頼すればその費用だけだが、下手な管理会社や建築士を通すと工事監理費20%追加だとか、工務店を通すと30%上乗せだとか。彼らが100年ビルといえば、それは高い材料を使った値段が高いビル以上ではなく、100年無償で修繕工事してくれる訳ではない。建築業界が高利益体質であることは、つまり関わるとそれだけボッタクられる。ま、昔のように、建築の職人を集める仕事をしてもらう、全てが人手だった時代ならば手間暇やリスクを含めて高利益は理解できるが、今やITとネットで仕組みは改善されてるにも関わらず、乗せるコストは乗せている。その上、高利益体質の建築業界は、仕事を取るために多少の支出・サービスを惜しまない。管の相談をするならば、自己責任でどうぞ▲▽▲そうした体質の大規模修繕業者が、建物が古くなり設備工事需要が増えたので、自社で配管工を抱えて自社施工できます、と言うところも増えてきたが、会社の基本感覚が、抱え込みボッタクリである以上、隙あらばそちらになる。主流ではない専門工事担当者では、会社としての研鑽制度もないだろうから、自己修練頼みで実力もわならない。こちらと付き合うのであれば、そうしたリスクは自己責任でどうぞ。時々漏水を起こすようになった排水管をどうしようという話の続き。3Dプリンタで給排水管工事が安く柔軟になる時代がくる・・まで待てれば良いが、その前に漏水回数が増えれば、悠長に待っていられない。行って診てもらったら▲▽▲こうした言葉を聞くたびに、私が言いたいのは一言。「毎回近所の医者行って薬もらってるから大丈夫。「近所の医者に聞いても、よくわからないって言うんだよね。」と、答えられるようなもの。「大学病院に行って、ちゃんと診てもらった方が良いよ」と言いたくなるのではないだろうか。評判の高い医者を知っていたら、教えてあげるかもしれない。建物の問題も全く同じ。問題が何度も起これば、根本解決ができる専門業者探すべきです。スラブ下配管のような難度の高い場合、誰に相談をすべきか、これが難しいことだとは、熟知している。簡単に見つからりゃ、そりゃ探している。建物の給排水管工事をする業者は、次の3つに分類できる。相談したいのは、もちろん2だ。日本のビル・マンションの多くは70年代以降に建っており、それ以前築で長く建っているビル・マンションの数は本当に少ない。20年前は、今築50年のビルでさえ築30年そろそろ漏水事故が出てくるか出てこないか、まだ問題のあるビル・マンションは本当にわずかだった。対応している専門業者も本当にわずかだった。いつもお願いしている給排水管修繕の業者が、延命更新にはっきり答えてくれなかったとしても、その専門業者のせいではない。案件がなく経験を積む機会がなかったのだ。設備工事業者は一般向けの営業をあまりしない。そこでビジネス機会、と新しい技能習得を頑張るかといえば、どうでしょう。今は人手不足、かつ平均年齢の高い後継者不足業界です。結局自分は難しい工事はやりたくない、と言っているのと同じ。やる気がない相手には相談できない。ある相談は、引き続きお願いするとして、分散修繕対象のこうした重大工事は、別に専門業者を探すしかないですね。やあやあやあ前回、漏水のある排水管は交換しなければいけないけれど、難しい問題が多い・・話をしましたが、もし良い提案がなかなか見つからなければ、無理に工事をする必要もありません。いうのは、そのうち全く違う解決ができるようになるかもしれないからです。▲▽▲時代は3Dプリンタ建築▲▽▲3Dプリンタは、ご存知でしょう。日本ではあまり効かないのが色々な意味で大丈夫か?と不安に思うが、現在世界では、3Dプリンタ建築「も」、ホットな話題。)ドバイでは、2030年までに25%の新築建物を3Dプリンタで製作が目標だそうだ。https://www.weforum.org/agenda/2018/05/25-of-dubai-s-buildings-will-be-3d-printed-by-2025/製造方法が3Dプリンタというだけなら、へーで終わりだが、注目はこの3Dプリンタビルは、伝統的な工法に比べ50%安かったこと。制作日数が短く、人手とコストがかからない。半額!!このオフィスは工場制作だったが、最近は現地政策もできるようになり、このお家は24時間で建築、費用は100万円!!家一軒が100万円って、ワンルームの半端なデザイナーズリフォームよりよほど安いではないですか!いや3Dプリント内装というだけで、テナント入りそう。▲▽▲管と継手も3Dプリンタ▲▽▲これは新築の話で、既存建物は関係ない、てなことはもちろんない。給水管排水管の3Dプリンター製造技術も進んできている。Manufacturing(付加製造)ねんどの塑像のように、材料を付加しながら管を製造する。さら継手も自由に自在に作れる。従来の給排水管が、決まった直径のパイプを切り決まった角度の継手で繋いでいたのとは、全く違う。劣化した継手の部分だけ切り取って、そこに合わせる菅と継手をその場で作り設置するとか。同じ形式がもうない部品をその場で作るだとか、控えめに考えても、色々思いつく。▲▽▲日本も菅は3Dプリンタに▲▽▲ドバイのあるUAE以外で他に3Dプリンタ建築が進んでいる国は、アメリカ、オランダ、中国、ロシア、イタリア。最新情報では、シンガポールの会社が、3Dプリンタ建築用ロボット(アーム)を開発。製造業が強いフランスもそのうち何か出して来るだろう。設備系最新テックは、韓国も熱心だ。今のITハイテク熱心国は、オール世界でテクノロジー開発しているので、進歩が本当に早い。因みに上で紹介したドバイの3Dプリンタオフィスは、米国の設計会社が設計し、上海の3Dプリンタ工場で作り、ドバイに建設。ドバイは、建築だけでなく、政策としてIT活用で街のサービス従事者ゼロを目指しており、無人空港、無人タクシー、建物管理修繕ももちろんだ。(そもそも40度50度の砂漠で、人間が外壁修繕工事などしてられない。)日本としては、3Dプリンタ建築は、安全性耐震性を十分に確かめてから慎重に導入して欲しいが、設備、特に管理関係は、話が別。今まで難しいと言われていたことができる。世界的にはこの手の技術はものすごく盛んで進歩も早いから、今難しくとも諦めずにやり過ごせば、数年もすれば驚くほど安く簡単に解決できる日が来る確率は低くないです。簡単に諦めずに、維持しましょう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