IPO投資法人みらい(3476)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年12月1日(木)~12月6日(火)です。上場予定日は12月16日(金)です。新規上場する市場は東証REIT(インフラファンド)で、想定価格は200,000円(1単元20万円)です。仮条件は183,000円~185,000円と窓を開けて下振れました。公募価格は仮条件の下限である183,000円となりました。仮条件の下限で決まった銘柄は公募割れとなることが多いです。初値予想は公開価格近辺です。対面証券から勧誘が入っており、不穏な気配が漂っています。公募割れの可能性も浮上していると考えて、自分からは申し込まないスタンスとします。巡航の分配金利回りは5.55%です。予想DPU(1口あたり分配金)は2017年4月期が3,173円、17年10月期が5,074円~5,076円です。超過DPUは0円の予定です。投資法人みらいは、三井物産グループとイデラキャピタルが、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指します総合REITです。日本格付研究所(JCR)からは長期発行体格付「A+」を取得しています。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。イデラキャピタルです。両スポンサーの強みが発揮されるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設等をコアアセットとしてポートフォリオを形成する方針です。キャピタルのスポンサーパイプラインを活用した取得戦略に基き、両スポンサーが得意とするグロースアセットを将来的に組み入れることにより、過度な競争を回避した取得戦略を推進していく方針です。ポートフォリオ分散とキャッシュフローの増大に着目したポートフォリオ運営を実施します。多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指します。活用することでキャッシュフローの増大を目指します。メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーションの構築と、適切なLTVコントロールによる健全かつ安定的な財務運営を行い、投資主と両スポンサーの利害一致を図る取組みに裏付けされた強固なガバナンス体制を構築します。三井物産グループは、多岐にわたる事業領域とネットワークを活かしながら、国内・海外において物流施設・オフィス等の伝統的な不動産を対象としたアセットマネジメント事業を展開しています。それに加え、インダストリアル不動産・ヘルスケア施設・インフラ施設への投資、太陽光ファンドの組成やインフラデットファンド事業への出資など、ニュータイプアセットに関連する豊富な投資・運用実績を有しています。2005年には日本初の物流REIT(日本ロジスティックスファンド投資法人)の上場、2007年にはヘルスケアファンド組成、シンガポール上場REIT事業参画、2015年にはオフィス物流開発ファンド組成、2016年は太陽光ファンド組成などを展開してきています。三井物産グループは、物流施設の安定資産としての潜在的価値に着目し、他社に先駆けて賃貸用物流施設への投資を開始しました。ケネディクスをパートナーとして日本初の物流REITである日本ロジスティクスファンド投資法人を上場させ、現在まで安定した運用実績を積み重ねています。競合が少ない状況で取得した物件の価値上昇や、パイオニアとしての知見を活かした保有物件の再開発により業界最高水準の含み益率を維持しているほか、財務の面でも、J-REITで最高水準の発行体格付を取得しています。投資法人みらいは、三井物産グループをスポンサーとすることで、三井物産グループが日本ロジスティクスファンド投資法人の運用で培った知見を投資法人みらいの運用においても活用できるものと考えています。三井物産グループは、再生可能エネルギーの固定価格買取制度の導入にいち早く着目し、長期間にわたり安定した売電収入の期待できる太陽光発電設備への投資を開始しています。グループの総合力を活かしたプロジェクトであると同時に、安定収益をベースとしたファンド組成等、金融面での強みを活かし、更なるニュータイプアセットの開拓を行っています。キャピタルは、ファンドマネジメント力に加え、フォースン・グループの豊富な資金力を背景に、東京の大規模オフィスをはじめとする大型かつバリューアップ可能な物件のアセット・マネジメント業務を相次いで受託しています。より、物件特性に応じた不動産の収益力の向上及び様々なアセットタイプのリーシング・マネジメント実績が蓄積されています。キャピタルのテナントリレーションの一層の強化を通じて、強固なポートフォリオを構築することが可能となります。新規投資内訳(累計ベース・2012年5月合併時~2016年7月末日)はオポチュニスティック型アセット約1,924億、コア型アセット約487億円で合計約2,412億円です。「オポチュニスティック型アセット」とは、主として潜在的価値の顕在化や市場動向予測に基づいた、不動産の売買によるキャピタルリターンの獲得を目指して投資する不動産をいいます。「コア型アセット」とは、キャッシュフローの変動が相対的に小さく、今後中長期にわたって安定した収益の獲得を主目的として投資する不動産をいいます。2016年第2四半期末(6月末日)現在の運用パフォーマンス(IRR)は、投資開始年ベースで以下のとおりです。キャピタルの不動産ビジネスにおける強みを最大限活かし、多様なアセットカテゴリーを投資対象とすることで投資機会の最大化を図ります。数ある投資機会の中から優良不動産を選別し、三大都市圏を中心に厳選投資することにより優良なポートフォリオの構築を目指します。両スポンサーがトラックレコードを有するコアアセットを中心としたポートフォリオ運営により安定性を確保しつつ、各社が優位性を有するコアプラスアセット及びニュータイプアセットを将来的にポートフォリオに組み入れることで持続的な成長を目指します。IPO時に100%組み入れられるのは「コアアセット」であり、IPO以降も投資法人みらいのポートフォリオの中核を占めるアセットカテゴリーとします。うち、原則として80%以上の稼働率が確保されていること(その見込みがある場合を含みます。)など、安定的な賃貸収益が期待できるアセットをコアアセットと定義しています。将来的なキャッシュフローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上を目指すアセットを「コアプラスアセット」と定義し、成長ステージに応じてコアプラスアセットを組み入れていきます。コアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットを「ニュータイプアセット」と定義し、成長ステージに応じてニュータイプアセットを組み入れていきます。資産規模5,000億円超となった場合におけるコアアセットの組入比率は原則80%以上とし、より安定性と成長性のバランスに配慮する方針です。上場時ポートフォリオ投資法人みらいの取得予定資産(15物件)の合計は約1007億円(鑑定評価額合計約1029億円)です。(取得予定資産・100万円単位)は下表のとおりです。100.0%投資比率は品川シーサイドパークタワー31.8%、川崎テックセンター23.0%、新宿イーストサイドスクエア9.9%です。アセットタイプ別比率は、オフィス68.6%、商業施設21.8%、ホテル9.7%です。エリア別比率は、東京圏82.2%、大阪圏11.5%、その他6.3%です。97.70%平均鑑定NOI利回りは4.8%、平均稼働率は97.7%です。直接的経費をマイナスしたもの。「テナント」の3つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行います。当初ポートフォリオを構成するコアアセットであるオフィス、商業施設及びホテルについては、以下の着眼点で物件を選別しています。投資法人みらいは、保守的なLTV水準の維持により強固な財務基盤の構築を図る方針です。日本格付研究所(JCR)からは長期発行体格付「A+」を取得しています。格付の見通しは「安定的」です。上場時のLTVは42.5%、平均借入期間は6.5年です。(総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)投資法人みらいは、メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーションの構築を目指します。借入期間の長期化及び返済期間の分散等にも十分配慮して借入を行う予定です。三井物産REITであり、非常に低金利です。信用リスクは極めて低い状況となっています。市場トレンド市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。東証REIT指数は4月下旬をピークとして、ダラダラとした緩やかな下落が続き、英国のEU離脱ショックによって大幅下落となってしまいました。その後は急速に切り返しましたが、7月末をピークに右肩下がりの傾向となっています。足元ではインフレ期待の抗体とともに金利が上昇しており、REITには逆風となっています。トランプ氏当選後の急落からの戻りも限定的となっています。現在のREIT市況は投資法人みらいのIPOにおいて向かい風となっています。みらいのIPOの規模は最大で約606.0億円と東証リートとしては中型です。ケネディクス商業リート投資法人、大和ハウスリートと同程度であり、ラサールロジポート投資法人、日本プロロジスリート投資法人、GLP投資法人の半分強の規模です。公募口数は293,000口、オーバーアロットメントは10,000口です。現在の情勢下ではNOI利回りが高めで三井物産の総合REITである点は魅力です。多少緩和されて、トランプノミクスに連れて日本でも金利が上昇する可能性はありますけれども、日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。2016年はラサールロジポートREIT+5.0%、スターアジア不動産投資法人-0.9%、タカラレーベン・インフラ投資法人+9.9%、マリモ地方創生リート投資法人-3.8%、三井不動産ロジREIT+0.5%、大江戸温泉リート投資法人-4.1%、さくら総合リート投資法人-13.2%と3勝4敗です。東証REITの500億円以上の大型IPOの初値結果は以下のとおりです。三井不動産ロジスティクスパーク投資法人:+0.5%ラサールロジポート投資法人:+5.0%ケネディクス商業リート投資法人:+13.3%ヒューリックリート投資法人:+13.0%イオンリート投資法人:+9.5%野村不動産マスターファンド投資法人:-3.3%日本プロロジスリート投資法人:+27.3%GLP投資法人:+3.3%大和ハウスリート投資法人:+0.8%アクティビア・プロパティーズ投資法人:-3.3%以上を総合考慮して、初値予想は公開価格近辺です。当初は参戦予定でしたが、最終的にはパスします。主幹事は野村證券(推定40%)です。その他では、三菱UFJモルガン・スタンレー証券(推定28%)、SMBC日興証券(推定21%)、みずほ証券(推定11%)で購入できます。投資法人みらいのIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。株のIPO(新規上場株式)の当選のコツ・申込手順まとめ!株には「IPO」という制度があります。新規上場株式を購入することができます。人気銘柄は抽選となり、なかなか当選しづらいのがデメリ...三菱UFJグループのauカブコム証券でも取り扱いがあります。カブドットコムのIPOは、公平性と機密性を確保したシステムによる抽選で当選者が決まります。当サイト限定タイアップキャンペーンを行なっています。SMBC日興証券のダイレクトコース(ネット口座)は個人投資家でもIPOが当たるチャンスがあるオンライン証券です。REITは当たる可能性があります。口座開設をおすすめします。投資法人みらいも当選が大いに期待できます。店頭証券の営業とのやり取りが不要で気軽に申し込めます。SMBC日興証券のIPOを徹底解説!IPO優遇特典も登場!主幹事が多くおすすめSMBC日興証券という大手証券会社がありますね。SMBC日興証券はインターネット口座もあります。「ダイレクトコース」という名前です。...今回はSBI証券が幹事に入っていませんが、着実にSBIチャレンジポイントを貯めていくと、いつか必ずS級IPOに当選するという麗しい仕組みがあります。参考まだ安全資産は定期預金と国債だけなの?IPOチャレンジポイントで確実にS級IPOをゲットできるSBI証券でIPOの引受け部門で活動していたプロにインタビューして、貴重なお話を聞きました。以下にまとめています。SBI証券に取材インタビュー!IPOでネットにはないディープな情報を聞き倒しました!日本の幾多のネット証券の中で、ここ最近では、SBI証券は唯一、IPOで主幹事証券を担ってきた証券会社です。幹事証券としての引...SBI証券は当サイト限定でお得なタイアップ・プログラムを実施しています。なんと口座開設だけで3,000円分のAmazonギフト券がプレゼントされます。口座開設・維持は無料です。↓SBI同様に今回は幹事には入っていませんが、マネックス証券は完全抽選で小口個人投資家でも当選する可能性がある証券会社です。ライブスター証券でもIPOの取扱いを開始しています。委託幹事に名を連ねる可能性があります。ライブスター証券は当サイトと限定タイアップキャンペーンを行なっています。証券総合口座の新規口座開設だけで特別に2,000円がプレゼントされます。信用取引口座の開設は不要です。現物取引手数料が2ヶ月間も無料で取引でき、更に当サイト限定で、2,000円のプレゼントもあります!取引が不要で口座開設だけで2,000円プレゼントの証券会社のキャンペーンは稀有です。ライブスター証券に口座をお持ちでない方は、今がチャンスです。この機会にぜひ口座開設してはいかがでしょうか。TIMES(3922)のIPOが決定しています。~3月18日(金)、上場日は3月31日(木)です。...新規上場!エムケイシステムのIPOの初値予想エムケイシステム(3910)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は3月2日(月)~3月6日(金)、上場日は3月19日(木)です。...新規上場!イワキ(銘柄名:イワキポンプ)のIPOの初値予想イワキ(3932)のIPOが決定しています。銘柄名はイワキポンプです。...上場!ギークス(7060)のIPOの初値予想ギークス(7060)のIPOが決定しています。...新規上場!AimingのIPOの初値予想Aiming(3911)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は3月9日(月)~3月13日(金)、上場日は3月25日(水)です。...CRI・ミドルウェアのIPOの初値予想CRI・ミドルウェア(3698)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は11月7日(金)~11月13日(木)です。...QBハウスが新規上場!キュービーネットHD(6571)のIPOの初値予想キュービーネットホールディングス(6571)のIPOが決定しています。...新規上場!サンバイオのIPOの初値予想サンバイオ(4592)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は3月23日(月)~3月27日(金)、上場日は4月8日(水)です。...HameeのIPOの初値予想!Hamee(3134)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は4月1日(水)~4月7日(火)、上場日は4月20日(月)です。...新規上場!チームスピリット(4397)のIPOの初値予想チームスピリット(4397)のIPOが決定しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。