どんなに素晴らしい物件でも、どんなに素晴らしい管理体制でも、ある程度の世帯数があれば、継続的に満室にはなりません。転勤等の外部的事情による退去は必ずあるからです。それに加え、家庭の事情での退去や近隣にもっと安くていい物件が建築されたことによる退去もあり得ます。退去されると、清掃・リフォームの必要性がありますので、退去した翌日から入居にはなりません。したがって、継続的に満室になる可能性は少ないのです。実態より大きな数字になってしまっているということになります。90%(空室率10%)-(管理費+水道光熱費+ローン+修繕積立金+固定資産税+都市計画税)が実質収入となります。利回り計算の分母になる物件購入金額は、物件そのものの購入金額を示しています。いった諸経費が加わります。いった詳細を明確にして算出した実態を表した利回りが「実質利回り」になります。賃貸経営をしていく上において、表面利回りがよくても、実質利回りが悪ければ、実態は悪いわけですから、失敗する可能性が高くなってしまいます。賃貸経営をする上では、実質利回りが良いかどうかが、物件を見極める際に必要になります。今回は、専用使用部分です。専用使用部分とは、正確にいうと、共用部分のうち専有部分所有者が専用に使用できる部分です。バルコニー、アルコーブなどです。バルコニーは窓の外にありますので、共用部分になります。共用廊下やエレベーターとは異なり、専有部分を所有している人に限って使用できる部分になります。アルコーブは玄関前の共用廊下から少し下がった玄関を開くスペースのことをいいます。こちらは誰でも足を踏み入れることができますが、専用使用部分として靴を置いたりしてもよいスペースとなっています。したがって、専用使用部分です。以上のように、集合住宅には、よく似た言葉がでてきます。気をつけて使うようにしましょう。前回までで、専有部分と共用部分の説明をしました。似た言葉に「共有」というものがあります。書籍やコラムにも共有部分と書かれたものもよく見かけます。正しい使い方ではない場合が多いです。共用部分を共有部分と書かれているように思います。共有とは、複数の所有者が存在するものです。「201号室を夫婦で共有している」というのが正しい使い方になります。前々回が専有部分について、前回が共用部分について簡単に記載しました。いった定義は、長々と説明するより端的に表現することが大切だと思います。問題は専有部分と共用部分の境界です。給水管や排水管、電気の配線はどうなるのでしょうか?細かく見ていくと、どっち?と考えてしまいます。給水管や排水管、電気配線は共用縦管から横引きに枝分かれしたところから専有部分になります。給水管や電気配線は水道局や電力会社のメーターがありますので、それ以降が専有部分の所有となります。分譲マンションを購入した場合、家を買ったように思いますが、実は共用部分に囲まれた空間を買ったというのが実態なのです。内側表面は専有部分ですので、自由に壁紙を変更したりすることは可能です。今回は、共用部分です。共用部分とは、前回の専有部分を除いた部分のことです。エレベーター、駐車場などのことをいいます。簡単ですが、以上になります。不動産賃貸物件の建物といえば、共同住宅の場合が多いと思います。これから、共同住宅で使われるよく似た言葉の意味を解説します。今回は、専有部分です。専有部分とは、居住部分です。201号室、302号室といった部分です。短すぎますが、以上です。私たちは、普段何気なく住所を使っていますが、登記をする際には地番を調べる必要があります。その理由を記載したいと思います。普段使っている住所は、実は地番より後でできた制度だからなんです。「地番」のみの表記方法だったということです。普段使っている住所は「住居表示」といいます。郵便物を送るの場合は、この「住居表示」を使います。「地番」は、権利の範囲を表すために使われます。登記は地番登録になります。登記するときには、なぜ地番を調べないといけないのでしょうか?地番は、明治6年の地租改正のときから使われていますが、時が経つにつれ、大きな土地が分割されることが多くなりました。分割されると地番がどんどん細かく分かれて、不便なことになってしまったのです。そこで「住居表示」という制度が昭和37年にでき、時計回りで数字が増えたり、道路などの地形で区切られた番号で表示されるようになり、分割されても柔軟に対応できるようになったのです。いうことで、普段は住居表示で表すのですが、権利関係を示す登記については、過去の制度を踏襲して地番で登録しているのです。物件を購入するときには、地番表示になじみがないと思いますが、そういった背景がわかっていると受け入れやすくなると思います。5月9日(土)10:30~13:30いつもお世話になっています。広島大家塾の横山です。第34回広島大家塾のご案内です。いうことで略して「リアリー会」です。3回目のリアリー会になります。理解するには、アウトプットが重要と言われます。学んでインプットできたと思っても、時間の経過とともに元の状態に戻るのが脳の構造だからだそうです。アウトプットするためには、学んだことを自分自身で整理する必要があります。書いて(パソコンを打って)、発表するという行程が理解を深めることになるんだと思います。不動産投資係の本は世の中にたくさん出版されています。理解が深まり、実践へ!詳細は下記の通りですので、参加希望の方は、「参加申込」よりお申し込みをお願いします。気に入った不動産関係の本を1冊持参していただき、最大6名を1グループとして発表し合います(一人8分程度)。そのグループの中で「この本を読みたい」数が多かった人はみんなの前でもう一度発表します。したがって、参加者は(グループ5名+グループ代表の数)の本の内容について聞けることになります。学んだことはアウトプットすることが重要と言われます。アウトプットする場として、また参加者の意見を聞く場として活用していただければと思います。自分にとって不要になった不動産関係の本を持参ください。書き込みがあってもOKです。本を出版できているということはニーズがあるから出版社も販売したはず。自分にとって不要な本でも、欲しいと思う人はいると思います。書き込みある方が初心者の方には要点もわかりやすい。食事を一緒にしながら、より交流を深めましょう。食事と飲み物(お茶等)を準備いたします。スケジュールは、下記のとおりとなります。参加希望の方は、下記緑色の「参加申込」をクリックして、5月4日(月)までにお申込み願います。当日の混雑防止のため、会費をお振込みいただけた方から確定とさせていただきます(振込先は返信メールをくれた方にお知らせします)。振込用紙は、税務上領収書と認められます。やむなくキャンセルされる場合は、3日前(5月6日)までにお申し出ください。振込手数料は主催者負担で全額返金させていただきます。5月7日以降のキャンセルにつきましては返金いたしかねますので、ご容赦願います。(キャンセルは「お問い合せ」フォームから「第34回広島大家塾開催の申込をキャンセルします」と連絡下さい。当方よりキャンセルの返信メールを送った後にキャンセルが確定します。)今回も多くの方とお会いできるのを楽しみにしています。不動産価格が上昇しているとよく聞きます。価格の上下は、需要と供給によって決まると言われます。今は供給が需要より少ない状態ということだと思います。投資家の希望数(需要)のバランスを見ることは非常に重要です。「優良物件がなかなか見つからない」その原因は、需要過多にあることが多いからです。「需要<供給」の物件であれば、ライバルが少ない分、利益性が高くなりやすいといえます。この需要と供給の関係が、楽待に掲載されていました。青い棒グラフが、楽待に掲載されている物件数、水色の棒グラフが、楽待会員様の希望物件(=ニーズ)数を示しています。希望される物件はこの順位と異なります。店舗・事務所・ビルこのように、一棟アパートと一棟マンションは「需要>供給」の状態です。優良物件は多数のライバルに先取りされてしまう、需要が多いため価格も上昇傾向にあるということです。区分マンションと店舗・事務所・ビル(以下「商業ビル」と言う)は「需要<供給」の状態です。区分マンションや商業ビルについては、今でも投資向きであるといえることになります。