前回は、賃貸借期間が満了した場合の建物明け渡しについて説明させていただきました。その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/92今回は、賃貸借契約の解除について説明させていただきます。大家さんが借り主に対して、建物の明け渡しを求める場合に一番多い原因が、家賃滞納を理由に賃貸借契約を内容証明郵便などにより解除した場合になります。一般的に契約の解除とは当事者の一方が、その一方のみの意思表示によって、契約の効力を当初にさかのぼって消滅させる制度です。賃貸借契約における解除は、当初にさかのぼらせると複雑になってしまうため、将来に向かって効力が生じます。賃貸借契約における解除は次の場合に行うことができます。5.特約違反6.信義則違反この記事では、解除の原因として一番多い賃料不払(家賃滞納)の場合における解除について取り上げていきます。(解説)1.賃料不払(家賃滞納)法律上の要件に当てはめると、借り主が家賃を支払わないことは賃貸借契約の債務不履行にあたり、大家さんが相当の期間を定めて賃料の支払いを催告したにもかかわらず、借り主が賃料の支払いをしないときは解除することができることになっています。賃貸借契約は、大家さん(賃貸人)と借り主(賃借人)との間の信頼関係に基礎を置く継続的な契約関係であることから、家賃滞納があることから相当期間を定めて催告した結果、支払がないので解除できるというものではなく、その家賃滞納が大家さんに対する信頼関係を破壊する不信行為と認められることが必要です。これを信頼関係破壊の法理といいます。(1)何ヶ月分の家賃滞納があれば解除をすることができるのか?これは特に決まりはないのですが、一般的には3か月以上の家賃滞納の事実があれば信頼関係は破壊されていると考えられています。問題は、大家さんと借り主の間の信頼関係が破壊する程度の家賃滞納があると認められることの方が重要ですので3か月より短いからダメだとか、3か月以上の長期間にわたって家賃滞納があるから大丈夫だということは言えません。借り主が賃料の支払いを1回でも怠ったときは、大家さんは催告を要しないで賃貸借契約を解除することができるとの特約が締結された場合です。この場合に注意しなければならないことは、このような特約を設けているからといって、1回でも家賃滞納があれば催告することなく解除することができるというものではありません。この場合においてもやはり、大家さんと借り主との間の信頼関係が破壊されていると認められるような事情がなければ、この特約に基づく契約解除は有効とはなりません。借り主が行方不明になり、何ヶ月あるいは何年も家賃滞納が続いている場合は、大家さんと借り主の信頼関係を破壊し、賃貸借契約の継続を著しく困難にしたということができるため、そのような場合は催告をすることなく解除することができます。この場合は、すぐに裁判所に訴訟を提起することになりますが、あわせて公示送達の申立をする必要があります。その訴状の中に訴状の送達をもって契約を解除するという記載があれば、裁判所の掲示板に公示送達する旨の張り紙が掲示されてから2週間経過すれば、契約は解除したことになります。訴状には次の事項が記載されている必要があります。1当事者間で建物について賃貸借契約を締結したこと2賃貸借契約に基づき建物を引き渡したこと3一定期間(数ヶ月間)の期間が経過したこと4賃料支払時期が経過したこと5相当の期間を定めて滞納家賃の支払いを催告したこと6催告後相当期間が経過したこと7催告後の相当期間経過後に賃貸借契約を解除するとの意思表示をしたことQ:滞納家賃の支払いの催告の際に、相当期間を定めるのを忘れました。期間を定めてもう一度催告しなければなりませんか?A:再度催告をする必要はありません。催告をしてから相当期間が経過していることが必要になります。期間は1週間から2週間程度で足ります。期間計算を明確にするためにも催告は内容証明郵便によって行うのがよいでしょう。平成○○年○○月までの滞納家賃○○万円を本書面到達後、1週間以内にお支払いください。同日までにお支払いがない場合には、本催告書をもって、家賃滞納を理由に、本件賃貸借契約を解除します。」と記載しておけば、改めて送る必要はありません。次回は用法遵守義務違反による賃貸借契約の解除について取り上げていきます。その記事はこちら→https://k-legal-office.com/blog/akewatashi/142いつもありがとうございます。私の実家は大家業をしており、私の両親は、私が幼い頃から入居者の家賃滞納問題に何度も頭を悩まされていました。・電話や手紙で催促しても何の連絡もない。・夕方に訪問して催促にいっても部屋の明かりがついているのに居留守を使われる。・保証人と連絡がつかない。・部屋の中をゴミ屋敷にしてそのまま行方不明になった。いったことがあり、父親が入居者対応に苦労して愚痴をこぼしている姿を子供ながら辛い気持ちで見ていました。そこで、私は物心ついたときから、ただ悩みを聞くだけではなく、問題解決に導いてあげられるような大家さんの手助けができるような人になりたいと思っていました。け渡し請求の業務に携わってきました。裁判所での仕事は、やりがいのある仕事が多く充実していましたが、私の両親と同じように苦しんでいる大家さんがたくさんいるという現実に気がつきました。裁判所の職員である以上、中立な立場でいなければならなかったので、大家さんの助けになるアドバイスができないもどかしさを抱えるようになりました。そこで、もっと大家さんに寄り添ってアドバイスやサポートができる司法書士として独立しました。大家さんの数だけ、さまざまな事情があると思います。入居者とのトラブルは、怖いし、不安だし、揉めたくないし、なるべく大ごとにしたくないですよね。絶対にあきらめないでください。解決策が、必ずあります。一緒に、より良い解決方法を見つけましょう。私の経験が、トラブル解決に役立てたらこれ以上幸せなことはありません。研修講師をしてきました。競売不動産の名人藤山勇司先生のセミナーで講師をしてきました。