滞納管理費の回収がすべて完了いたしましたので,まとめておきたいと思います。今回のご相談は,マンションの管理組合さんではなく,管理組合さんから委託を受けた管理会社さんからのご相談でした。管理会社さんの方ですでに内容証明郵便による督促を行うとともに,直接ご自宅に手紙での督促も行ったそうですが返事は無かったようです。エントランスなどでお会いできることがあったようですが,目が合うと逃げてしまい,その後は居留守を使われているようで話し合いはまったくできないようでした。そこで,管理会社さんが滞納者(Aさん)を相手に支払督促の申立てを行いました。この「支払督促」ですが,以前も記載したとおり,多くのケースで異議が出てしまって通常訴訟に移行してしまうため,私としてはあまり選択しません。今回もAさんから異議が出たため通常訴訟に移行し,この訴訟から私が代理人として動くこととなりました。支払督促は,裁判所においてある定型の用紙に記入するだけで手続を進めることができますが,あまり内容を知らない方が進めてしまうと微妙に請求が漏れていたり,請求する時期が誤っていたりします。今回も,管理規約では遅れた月から毎月遅延損害金が付く内容になっていましたが,支払督促では支払督促をしたときから遅延損害金を請求することになっていたので,少しですが請求額が少なくなっていました。その他,軽微な修正などをして改めて書面を提出します。ちなみに,すこぶる細かい話ですが,通常の訴訟では,原告が訴状を提出し,被告が答弁書を提出した後は,すべて「準備書面」という書面を提出します。支払督促が通常訴訟に移行した後に出す書類についてだけ「訴状に代わる準備書面」という書類を提出します。裁判の期日には,Aさんも出廷し,和解の話し合いがありましたが,具体的な支払い案が示されなかったため和解は成立せずに判決となりました。反論もありませんでしたので,無事勝訴判決となりました。強制執行からの返済たまたまかもしれませんが,当事務所がご依頼をお受けする滞納管理費の回収の場合,不動産に担保が付いていないか,担保が付いていてもかなり昔の抵当権であるため担保価値が十分ある不動産をお持ちの方ばかりです。したがって,判決さえ取れれば,時間はかかるものの滞納管理費の回収については不動産競売することで間違いなく回収できています。管理費の滞納をされる方は騒音や異臭等の問題を起こしているケースが多く,滞納管理費の回収ということはもちろんですが,競売によって強制的に退去してもらうという点も重視して不動産競売を希望される組合さんが多いです。不動産競売は滞納管理費を回収するための手続ですので,滞納分が支払われた場合は競売を継続することはできません。今回は判決後に支払いを求める書面を送付したものの回答が無かったため不動産競売に進むために書類の取得を進めていましたが,申立ての直前にAさんより連絡があり,支払日までの利息を含めて全額お支払いいただいたため無事(?)解決となりました。今後は管理費の滞納が無いことを願うばかりです。上記は,着手金0円プランでご依頼いただきましたので,回収した金額の25%+訴訟費用をいただき,実質的な回収割合(請求額から債権回収費用を差し引いた回収割合)は約65%でした。事後的に管理組合さんは債権回収手続にかかった費用も滞納者に請求して全額支払ってもらったそうですので最終的な自己負担は0だったようです。過去にも記載しましが,一般的に管理等の金額はあまり大きな金額ではないにもかかわらず,その支払いがされないというのは経済的にかなり厳しい状況にあると思われます。すると,管理費が3か月程度たまってしまうと,自力での解決は困難になる可能性が高いと思います。比較的管理費の督促は緩い傾向にありますので,滞納者も管理費の支払いは後回しにしていることが多いです。管理費の滞納については1か月の遅れでもかなり厳しめに督促していただき,早急に滞納を解消されるよう進めてください。それでも解決が難しい場合は,ぜひ当事務所にご相談いただければと思います。少額訴訟を選択し,翌日訴状を提出しました。その後裁判所より期日の連絡があり,提訴日から約1か月後に裁判の期日が入りました。実は,個人の方が相手の訴訟の場合,この後に問題が起こることがあります。それが,「送達」です。送達とは,簡単に言うと,裁判関係書類を相手に届けることを言いますが,これがうまくいかないケースが多いこと多いこと。留守にしていてたまたま受け取れなかったという方もいれば,故意に受け取りを拒否する方もいますし,もっと言えば,知らぬ間に転居していて届かないということもあります。裁判は必ず相手に訴状等が送達されていないと進められないことになっていますので,送達というのは裁判を行う上で極めて重要な問題です。今回に関しては,それまで内容証明郵便など,ちゃんと届いていたのでこの点は心配していませんでしたし,実際に問題なく送達されました。それまでに,何回分割程度であれば和解しても良いという話し合いもしていましたので,出頭さえしてくれれば,十分和解できるだろうと考えていましたが,なんと出頭しませんでした・・・。相手が反論の書面を出していれば結論はわかりませんが,少なくとも裁判書類がちゃんと送達されており,かつ,反論の書面を提出せず,かつ,出頭しない場合は,すべての言い分を認めたこととなってしまいます(擬制自白)。これにより,まず間違いなく勝訴判決が出ます。仮に反論の書面が提出されていたとしても,管理費等が未払いなのは間違いないので結論は変わらなかったと思います。いうことで,即日判決となり勝訴となりました。(4)最終通告さて,いよいよ強制執行が現実味を帯びてきました。出頭してさえくれれば穏便に(とは言っても裁判はしていますが)解決することができたのですが,裁判所の呼び出しすら無視となると,正直なところ和解は厳しいかもしれません。それでも和解の希望は捨てたくなかったので,管理会社及び当方から相手に対し最終通告書を送付しました。その内容は,「管理費等の支払いがない場合は強制的に家を売却して退去してもらいますよ。いうのは,1調査をした結果,勤務先の特定ができなかった。2預金口座自体はいくつか判明したが,現実問題として預金がたくさんあるとは思えない。3仮に,今回の滞納分を支払ってもらったとしても,また滞納する可能性が高いので,正直なところ管理組合としてもAさんに退去してほしいと思っている。4現在のマンションの市場価格は3000万円前後であり,登記簿上の負担は固定資産税の滞納分のみ(おそらく200万円程度)であるため,競売費用を立て替えても十分回収は可能である。できれば和解したかったのですが,残念ながら最終通告書についても回答はありませんでした。したがって,不動産競売の手続に移ることとなりました。なった場合,少なくとも今回の場合は余剰価値がたっぷりあったことから100%回収できることに疑いの余地はありませんでしたので,給与や預金の差し押さえと比べて回収可能性が高いのがメリットです。名古屋地裁の場合,申立費用は予納金として70万円以上の費用をまずは立て替えなければならないという点,及び競売が終わるまで1年前後の時間がかかるというのがデメリットです。申立てさえしてしまえば,あとは裁判所の方ですべて進めてくれるため,待っていれば勝手に終わるというのもメリットかもしれません。唯一やることとしては,競売が終わるころにその時点の遅延損害金を計算して債権計算書を提出するくらいですかね。最終的には申立てをしてから約1年後,裁判所から立て替えた約70万円等も含めて銀行振り込みがあり,訴訟をした時点での滞納管理費は無事全額回収となりました。訴訟以降の管理費等についても,競売によって落札した新所有者が全額支払ってくれましたので,管理組合としては滞納開始から競売終了時点までの管理費等は全額回収したことになります(滞納管理費等は,所有者が変わった場合でも新所有者に請求できることになっています(区分所有法8条,7条1項))。正直なところ,私には理解しがたいこともありました。いうのは,Aさんが話し合いに応じてくれればAさんはマンションを失わずに済みましたし,仮にマンションを売却するにしても競売ではなく普通に不動産業者さんを通して売却した方が手元に残る金額は多かったからです。何より,追われるように出ていくことも無かったはずです。単純に損得では理解できない考えや悩みなどがあったのかもしれません。そのマンションはいったん競売専門の不動産業者が落札し,1か月ほどかけてリフォームして販売されていますが,まだ新所有者は決まっていないようです。2013滞納管理費の請求実例1管理費滞納とあるマンションの管理会社さんより管理費の回収に関するご相談がありました。その滞納されている方(以下,「Aさん」とします。)は,なんと管理組合の理事という立場にありながら,ご相談に来られた時点ですでに半年程度滞納していました。Aさんからクレームなどは無かったようなので,何らかの不満があって支払っていないということではなさそうだけど,経済的な事情等,なぜ支払ってもらえないのか理由はわからないとのことでした。自宅電話はなく,携帯電話の番号もわからないとのことでした。当事務所にご相談に来られる前に,まずは管理会社さんの方で,Aさんの自宅ポストに督促の手紙を入れたけど返事が無く,次に内容証明で督促状を送付したもののこれについても完全無視の状況でした。毎朝同じような時間に出かけられており,帰りも同じような時間に戻られるとのことでしたので,病床に伏せているわけではなく,ちゃんとどこかにお勤めされていると思われました。何はともあれ,まず登記簿の調査を行います。いうのは,住宅ローンの返済に困り銀行の差し押さえが入っている可能性がありますし,場合によっては消費者金融の担保に入っていることもあるため,ある程度登記簿を見るだけでもその方の経済事情がわかるからです。調べた結果,消費者金融の担保にはなっていませんでしたし,それどころかそもそも購入時点で住宅ローンも組んでいないことがわかりました。購入された時期はマンションの建築と同時でした。新築のマンションを現金(恐らく4000~5000万円程度)で購入されているということですので,少なくとも購入時点ではかなりお金をお持ちの方だったということがわかります。ところが,数年前にマンション所在地の役所の差し押さえが入っていました。これにより,まず間違いなく固定資産税を滞納していることがわかります。前に差し押さえが入っているにも関わらず,公売(裁判所で言う競売のようなものです)されていないことからすると,滞納はしているものの少しずつ返済はしているのだろうということが伺えます。以上から,・マンション購入時点ではかなり現金をお持ちだった。・数年前から,固定資産税を滞納するくらい支払いには困っているものの,少しずつは納めていけるほどの収入はあると思われる。・特に理由があって「払わない」ということでは無いようなので,恐らく経済的事情により「払えない」と思われる。いうことがわかります。2内容証明郵便の送付お話を伺った時点で,管理会社の督促をすべて無視しているということは確信犯的に支払っていないということですので,内容証明郵便を送付しても恐らく無視される可能性の方が高いとは思いましたが,いきなり裁判というわけにもいきませんので内容証明郵便にて督促状を送付しました。人によっては,管理会社等の督促は無視するのに弁護士や司法書士が介入すると,途端に話し合いができることもあるためです。残念ながら何の連絡もありませんでした。3法的手続きの選択この時点で管理組合の方と話し合いを行い,理事会の承認を得たうえで,法的手続きを執ることを決めました。訴訟手続であり,一般的には2回前後の期日を経て和解や判決に至ります。通常は解決まで3~4ヶ月かかりますが控訴されるとさらに2~3ヶ月かかります。【少額訴訟】60万円以下の金銭請求に限られますが,基本的には1回の期日で解決できるため迅速な解決が期待できます。一方的に請求書を出してもらい,反論がなければ勝訴判決を取ったのと同じ効力の書面を得ることができます。一方的に請求書を送るだけなので出頭する手間もかかりません。反論があると通常訴訟に移行するため,場合によっては通常訴訟よりも時間がかかります。出頭しないということは話し合いもできないということなので,強制的な回収ではなく話し合いで進めたい場合には向いていません。管理組合としては,判決を取って強制的に回収するというよりは,やはり同じマンションの住民でもあるため,可能な限り話し合いで解決したいとの希望をお持ちでした。すると,この時点で支払督促という選択肢は消えます。残る2つについてですが,【通常訴訟】でも【少額訴訟】でも手続的にはあまり変わりませんが,もし話し合いがまとまらなかった場合には早急に次の手続きに進みたいとのことでしたので,【少額訴訟】を選択しました。それと同時に,最終的には強制執行による回収になる可能性がありますので,差し押さえが可能な財産(預金口座や勤務先など)の情報収集を始めました。長くなってしまったので,次回続きを書いていきます。マンション全体を管理するための費用ですので,分譲マンションの管理費等の滞納が発生した場合,本来であればそのマンションに居住している方全員に利害が及ぶのですが,実際に請求するのはその時点の管理組合の理事長さんたちになります。管理組合の理事長さんなど役員の方も管理費等を滞納している方も同じマンションの住人であるため,場合によっては個人的な恨みなどは無いにも関わらずマンションの隣人同士でのトラブルになってしまう可能性がありますので,心情的になかなか強く請求することができないと思います。仮に滞納が起きた場合は,絶対に滞納額が少ないうち(基本的には次の管理費等の支払いがくるまでの間)に対処すべきです。絶対にです!この段階であれば単に支払いを忘れていたというだけの場合もありますし,仮にあまりお金が無い方だった場合,1ヶ月分も払えない人が2ヶ月,3ヶ月分もまとめて払えるわけがありませんので,傷口が浅いうちに対処することで,それ以上の悪化を防ぐことができるからです。端的に言えば取り立てをするということですので,双方にとって気分の良いものではなく,むしろ関係が悪化することすらあると思いますが,この時点で回収しなかった時の方がもっと事態を悪化させることになります。この点での大切なポイントとして,滞納している管理費等を減額することは許されません。これは,管理組合の理事という立場上,勝手に減額等をすると後に責任問題に及ぶ可能性があるのですが,それとは別に債権回収の観点から考えても,「滞納すれば減額してもらえるから,むしろ滞納した方が得じゃん。」という,おかしな状況になってしまうためです。その回収するに際してですが,以降の滞納を防ぐ1つのオススメとして,きっちりペナルティを課すということを強くお勧めします。いうのは,通常マンションの管理規約には管理費に関する項目があり,そこには「滞納した場合は○%の遅延損害金を支払う」というような条項が入っていると思います。正直なところ,金額としては大した金額ではないと思いますし,いちいち計算するのも面倒くさいと思います。遅延損害金まで回収することで,以降,遅れることの無いよう支払ってもらえる可能性が高まります。できれば,「この日に支払えば○○円,この日に支払えば○○円」というように日々遅延損害金が増えるような明細書を付けておくと,1日でも早く支払おうという気になってくれやすくなります。この時点で回収ができない場合,単に支払い(もしくは引き落とし日までの入金)を忘れただけということではなく,何らかの理由があって払えないもしくは払わないのどちらかです。払いたくても収入が無いため払えないという場合か何らかの不満があってあえて払わない,ということになります。■収入等が無くて払いたくても払えない1今後の目途について説明を求め,その説明に合理性があり,3か月程度で滞納の解消ができるのであれば,その旨の合意書を作ったうえで待っても良いです。現時点では無職だけどすでに再就職は決まっており,翌月からは給料も出る予定ということであれば,あくまで滞納は一時的な問題に過ぎないため,入る予定の給与等を聴取し今後も管理費等を支払ってもらえるということであれば待っても良いと思います。合意書については,正直なところ法的には合意書があっても無くても支払ってないのであれば何も変わらないのですが,単なる口約束とちゃんとした合意書を作成した場合とでは,明らかに支払い率が変わりますので作成すべきです。2今後も収入の見込みがないということであれば,残念ですが売却等を検討すべきです。住宅ローンがある方であれば,いずれ住宅ローンの滞納により差し押さえられて競売になり,最終的には落札した新所有者が管理費の滞納分も引き継ぎますのでその方に払ってもらえれば良いのですが,競売の場合だと新所有者が決まるまでに年単位の時間がかかりますので,なかなか回収できません。万が一,新所有者が払ってくれなければ,その方に対する督促等もしなければなりません。管理費の回収とは直接関係ありませんが,競売と普通に売買するのでは競売の方が売買金額(落札金額)が低い傾向にありますので,滞納されている方にとってもあまり良い話ではありません。ところが,競売ではなく通常の売買(任意売却)であれば,管理費の滞納分もその売買の時に清算するのが普通ですので,早期に回収することができます。仮にオーバーローンだったとしても,住宅ローン債権者は管理費の滞納分についてはみてくれることが多いですのでやはり回収できます。オーバーローンではなくても,任意売却の方が高く売れる可能性が高いので,滞納されている方にも多くの現金が手元に残ることになります。管理費の請求に行ってお気ながら「売却してください」と言うのはなかなか難しいと思いますので,直球で売却してくださいとお伝えするのではなく「支払いに困っているようであれば,一度弁護士や司法書士に相談してみたらどうか。」とアドバイスしていただければと思います。すれば,相談をお受けした弁護士や司法書士が適切な方法を回答しますし,上記の状況であれば,ほとんどのケースで売却を進めると思います。■何らかの理由により払わないこれはもう話を聞いたうえで解決できることは解決するための話し合いをし,不満だからといって管理費を滞納しても良いことにはならないことをしっかり説明して最終的には法的手続きに出ざるを得ないことを伝えるしかありません。共用施設の電灯が切れているのにいつまで経っても交換しないとか,無断駐車がひどいなど,理事会として対処できることがあるのであれば早急に対応することを約束し,支払いの約束をしてもらうべきです。理事の人選が気に入らないとか,どうにもならないような場合には,それと管理費の滞納は無関係である旨を告げて,最終的には法的手続きを取らざるを得ないことを伝えることになります。上記(1)のように「払えない」場合では使えませんが,「払わない」場合には駐車場の解約をしてしまうのも一つの手です。自動車を所有されている方だと駐車場は必須ですので,それを嫌がり支払ってくれることもあります。以上でも解決できない場合は,残念ですが法的手続に進むことになってしまいます。次回は先日当事務所で進めた事例について記載していきます。