vol.00687さて、みなさんは、不動産投資で物件を取得する時どういう目安で物件の良し悪しを判断するのでしょう。たくさんの基準があると思います。物件を購入するために、こういうことをあらゆる角度から精査しなければいけません。建物は家賃を稼ぐ器、商品ですから、さらに重要な要素になるでしょう。その建物ですが、その中でも建物の商品品質といえる、間取り。いわゆる賃貸部分の住居の間取りについて真剣に考えたことがありますか?賃貸は1Kや1DK・2DK・2LDK・3DK・3LDKといった間取りがありますよね。物件を取得するときに、この間取りについてしっかりと精査してほしいのです。これをおろそかにする人がたくさんいます。自分が住むわけではないので気にならないという人がいますが、それは大きな間違い。商品を売るのに、自分が使わないからその商品に興味が無いと言えますか?アパートやマンションだって商品です。それを借りてくれる人がいる限り「商品」と言っていいと思います。自分が顧客側の立ち位置で考えないと見込み入居者は絶対にその賃貸を借りてくれません。自分中心に世の中がまわっているわけではありません。商品が売れる売れないも、常に顧客がカギを握っているんです。顧客が振り向いてくれないものをどうやって売るんですか?そういうことを考えると、住居部分の間取りは重要なファクターになるのです。手前味になりますが・・・わたし、10年前に利回り11%の木造のアパートを購入しました。このアパート4戸連棟で間取りが3DKだったのです。3DKという間取りなんて別に珍しいもんじゃありません。どこにだってある間取りです。わたしはこのファミリー向け賃貸の住居の間取りに着目しました。その間取りは「メゾネット形式」だったのです。当時、その地域にはメゾネットは数えるしかありませんでした。現在でも、あまり多くはありません。少ないかというと、ずばり「採算性が悪い」からです。マンション形式のアパートやマンションは2階、3階と多層にするので、採算はそこそこ合います。メゾネットのような採算性の悪いものはメーカーや建築会社はクライアントに勧めません。そこに、中古物件メゾネットを選択するチャンスがあったのです。結果的に、私はこのメゾネットを手に入れ正解でした。当時築11年モノで現在、20年を超えていますがこの10年間、空室になった期間はたった、6か月です。4戸×12ヶ月×10年=480か月のうちの空室期間が6か月で、10年間の全体の空室率がわずか1.2%で【98.8%】の稼働率となっています。いつも不動産で失敗しているわたしが、唯一成功した投資であったと思います。このように、物件を選ぶときの間取りを選択する眼力も必要であることがわかりましたか?たとえば、そこらへんに転がっている1Kの間取りですが特徴のない希少性のない1Kでは、早晩入らなくなるのは目に見えています。別に1Kがダメだと言っているわけではなく抽象的な言い方ですが「たくさんあるものの中から、あなたの賃貸が選ばれるか?」ということを問いかけてみてください。利回りばかりを重視せずに、稼働率を重視した戦略も考えるべきだと思います。このことを肝に命じて物件を購入することですね。しないと、わずか数年で手放すようになる可能性もあるわけです。それではまた、メールしますね。大家さんの様々な空室問題解決のために、具体的なノウハウや気付きをお送りします。