平成28年から建物明渡及び賃料請求の手続を進めていた件について,無事全額回収して終了いたしました。この判決文に記載のある「被告ら」となっているのは,賃借人と保証人の双方を含んだ表現であり,約92万円を支払う内容になっていますが,実際には遅延損害金なども含めて保証人から150万円近く回収しております。このように,現状では賃貸借契約についての保証人となってしまうと,契約から生じる様々な債務について際限なく負担しなければならないことになっております。大家さんとしてはその方が回収可能性が高まるので良いのですが,実はこのような保証契約に関して法律の改正が予定されております。今日はこの点について,まとめたいと思います。現在の保証に関する条文は,以下のとおりとなっております(一部抜粋)。保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う。保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。その他その債務に従たるすべてのものを包含する。保証人は、その保証債務についてのみ、違約金又は損害賠償の額を約定することができる。保証契約は書面でする必要があり,利息や違約金,損害賠償債務なども丸っと負担することになっています。したがって,上記の判決にあるように,滞納している家賃に加えて,明渡しまでに発生する賃料相当損害金についても保証人についての支払い命令が出ています。することで,例え賃借人が逃げてしまっても保証人から回収する道が残されています。保証人にも逃げられてしまった場合には,なかなか回収は難しくなります。実は民法の改正は近時たくさん行われており,つい先日も相続に関する改正がなされたばかりです。令和元年7月1日からの相続法改正の施行についてそして,今回は債権法と呼ばれる分野の改正法が令和2年4月1日から施行されることになっております。この改正法は保証だけでなく,瑕疵担保責任から契約不適合責任などたくさん改正があるのですが,今回は賃貸借契約に関する保証の部分だけ記載いたします。上限の定めのない根保証契約は無効!根保証とは,一定の取引から生じるすべての債務について保証するというものです。分かりやすいのは上記のとおり賃貸借契約から生じる保証契約であり,滞納した賃料だけではなく,建物の原状回復費用や損害賠償債務なども保証することになるので,保証人としては保証契約をした時点ではどれくらいの金額を保証しているのか確定しません。住宅ローンの保証人となった場合,最大でも借りた金額+利息等となりますので,ある程度保証する金額が確定します。このような通常の保証契約は今回の改正の対象には含まれておりません。これまでと同様に,上限金額を決めないで根保証契約をした場合には根保証契約自体が無効になります。保証人が存在しない状態になるということになりますので大問題です。いうことで,根保証契約を締結する場合は,具体的な上限金額を決めなければなりません。,「100万円を限度に保証する。」,「月額家賃の10か月分(総額100万円)を限度に保証する。」などと定める必要があります。法律上上限額に関して定めはありませんが,仮に「月額家賃の1万年分」などと定めてしまうと,事実上上限がないので無効になってしまう可能性があります。当然ながら裁判例などはありませんので具体的な金額は難しいのですが,最大でも月額家賃の2~3年分程度くらいにしておいた方が良いかと思います。上限を超えた場合は保証が及ばない当たり前の規定となりますが,極度額を超える金額については保証人に請求することはできません。上記の例で言うと,仮に120万円の滞納家賃があったとしても,20万円については保証人に請求できないということになります。現行法においては,保証人が死亡した場合,保証人の相続人が保証債務を相続することになります。本件とは直接関係ありませんが,過去に当事務所では,ご自身は一度も借金をしたこともないし,誰かの保証人にもなったことがないのに自己破産の手続を進めたことがあります。これは,ご自身の父親が保証人になっており,その父親が亡くなったことから,保証債務を相続したことによるものです。話を戻し,このように「保証人の死亡」というものは保証契約の終了事由にはなっておりませんし,金額を確定する事由にもなっておりません。改正法においては,保証人が死亡した場合,保証債務を相続することは変わりがないものの,保証する金額が死亡時点で確定することになっています。保証人が死亡した時に,賃借人に3か月分の家賃の滞納があった場合は,保証人の相続人は3か月分の滞納家賃は支払う必要がありますが,それ以降の分については支払う義務がありません。上記については,保証人の死亡のみならず賃借人の死亡にも該当します。賃借人が死亡した時に3か月分の滞納があった場合,それ以降の家賃については保証人は支払い義務を負いません。勘違いしそうになりますが,賃借人が死亡した場合,賃借人の相続人が賃借権を相続することになりますので,原則として賃貸借契約はそのまま継続することになります。上記のとおり,保証契約は賃借人の死亡時点で保証額が確定することになりますので,別途保証人の追加を求められることになると思われます。(店舗や事務所等)の賃貸借契約に限定されますが,賃借人は保証人に対して財産の状況や他の債務の有無などについて情報提供する義務があります。正確な情報提供をせずに保証人が保証契約を締結した場合は,保証契約を取り消される可能性があります。したがって,大家さんとしては,保証契約書の中に,「債務者が保証人に対して適切な情報提供を行い,保証人は当該情報提供に納得した上で保証契約を締結した」というような文言を入れておくべきだと思います。保証人が会社(例えば,家賃保証会社など)の場合には適用されません。上記の改正法は,施行日(令和2年4月1日)時点で有効な契約については,従前のままとなります。したがって,現在契約中のものについて契約書を作り直す必要はありません。一般的には契約は数年に一度更新の時期を向かえますので,その時に上記のような改正法を踏まえた契約書に変更しておかないと,保証契約が無効になるなど大変なことになってしまう恐れがありますので注意が必要です。相続人に対する未払い賃料及び明渡しの請求手続が終わりました。通常,明渡しと言えば賃借人の方が賃料を滞納してトラブルになるケースが多いのですが,賃借人が亡くなってしまい,そのまま賃料が未払いとなってトラブルになるケースもあります。件数としては多くありませんが,相続人に対する明渡しもそれなりにありますので,今日はこの点についてまとめてみたいと思います。賃借人(入居者)が亡くなっても当然に賃貸借契約は消滅しない人が亡くなると,亡くなった方の財産や負債は相続人が相続することとなります。一部の例外を除き,契約関係や地位についても相続することとなります。一部の例外とは「一身専属権」と呼ばれるもので,扶養請求権や雇用契約の地位などいくつかありますが,一番わかりやすいのは運転免許や医師などの資格関係だと思います。運転免許を持っている方が亡くなってもその相続人である子どもが運転できることにはなりませんし,医師の子どもが手術できるようにはならないですよね。このような例外を除いたその他の権利,義務,地位などはすべて相続の対象となります。具体的には,今回のようなアパートの賃借人(権利的に言えば「賃借権」)の地位は相続の対象になりますし,不動産の買主や売主といった地位についても相続の対象になりますし,保証人の地位も相続の対象になります。賃借権が相続の対象にならないとすると,例えば夫名義で借りていたアパートについて,夫が亡くなってしまった場合,妻や子どもは何も契約がないのにアパートに住んでいることになってしまうので出ていかなければならないことになってしまいおかしなことになってしまいます。といことで,アパートの賃借人が亡くなっても賃借権は相続人に承継されることになり,賃貸借契約の解除事由(家賃の滞納や無断転貸,用法違反など)が無ければ相続人に退去を求めることはできないこととなります。相続人全員を探し出す必要がありますさて,賃借権が相続されるとして,大家さんとしては誰と話をすれば良いのでしょうか。この点,民法及び最高裁判決により,賃貸借契約を継続するのか終了するのかについては原則として相続人全員と話し合う必要があるとされています(民法544条1項,最判昭和36年12月22日)。したがって,明渡しを請求するためには賃借人の相続人を全員探し出さなければなりません。具体的には,亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を取得して調査する必要があり,相続関係によっては亡くなった方の両親の出生から死亡まで取得しなければならないこともあるため膨大な量の戸籍謄本等が必要になるケースもあります。そこまで相続関係がややこしくなってしまうと,専門家の力を借りないと相続人を見つけ出すのは難しいかもしれません。例外としては,相続放棄をされている方は関係ありませんし,遺産分割により特定の相続人が賃借権を相続することになっているのであればその方とのみ話し合えば良いということになります。賃借人が生前滞納していた賃料債務については相続人に対して請求することになりますし,賃借人が亡くなったあとも部屋が明渡されていないのであればその分の家賃も相続人に対して請求することになります。一見すると同じような感じですが,法的には生前の賃料と死亡後(相続発生後)の賃料は分けて考える必要があります。賃借人が亡くなるまでに生じている賃料については,相続人が相続することになる訳ですが,金銭債務のように単純に割れるものを可分債務(可分債権)と呼び,相続人が法定相続分に応じて分割して相続することになります。生前の滞納賃料が20万円であり,相続人が賃借人の妻と子ども2名だった場合には,妻が10万円の負債を,子どもが各5万円ずつの負債を相続することになります。相続発生後の賃料も金銭債務であるため割れるような感じがしますが,そもそも賃借権というのは単純に分数で割れるものではありません。上記の例でいえば,賃借権全体として,半分を妻が,子どもが残りを相続するのであり,各相続人はすべてを利用することが可能です。,「妻が寝室とキッチンを,子どもがリビングとトイレを相続する。」というように分割されるものではありません。このように単純に割れないものを不可分債務(不可分債権)と呼び,賃借権という不可分債権から生じる債務については不可分債務になると考えられています。不可分債務は基本的には連帯債務と同じです(民法430条)。いうことで,相続発生後の賃料に対して,相続人全員に対して全額請求できることになります。賃料ではありませんが,相続発生後に賃貸借契約が解除されたにもかかわらず明渡がされない場合は,賃料と同額(場合によってはそれ以上)の金額を損害金として請求することができます。この損害金についても不可分債務であり,(2)と同様,相続人全員に全額請求できることになります。先日無事完了した事例を基に具体例を記載いたします。事件の特定を防止するためにフィクションが入っております。大家さんが賃借人が亡くなったという連絡を受け,相続人のうちの1名に対して,「もし今後誰も利用しないのであれば室内の荷物などを搬出してほしい。半年程度の家賃の滞納があるのでこれも支払ってほしい」旨の話をしたそうです。相続人はのらりくらりと話を進展させず,相続発生後の家賃はもちろんのこと,生前の滞納家賃についても支払いがありませんでしたので当事務所にご依頼がありました。上記のとおり,生前の滞納賃料については法定相続分で分割して請求しなければなりませんし,契約の解除を進めるためには相続人全員を探し出さなければなりませんでしたので戸籍謄本等の調査を行いました。調査の結果判明した相続人に対して,未払い賃料の請求及び賃料の支払いがない場合は契約を解除する旨の通知を行いました。この通知が届かないケースが結構ある中,相続人全員に無事配達されました。相続人の代表の方より連絡があったことから交渉を行いましたが,「自分たちは契約当事者ではないから1円も支払うつもりはない」,「家具が残っていたとしても人は住んでいないのだから明渡しは完了している」など,無理筋の主張を繰り返されて一向に話が進まず,残念ながら交渉で解決することはできませんでした。対して賃料及び明け渡しを求める訴訟を提起しました。判決や強制執行までいくと時間も費用もかかりますので,訴訟を提起したとしてもできる限り和解で解決したいと考えていました。相続人全員と交渉するのは大変なので,できれば弁護士や司法書士を代理人として選任してもらえると助かるなぁなどと考えていたところ,本当に相手に代理人が選任されたため,代理人と交渉をすればよくなりました。相続人の代理人と交渉を行ったところ,こちらが訴訟を提起した後に室内の動産等は搬出が終わっており,多少の減額したものの滞納賃料についても一括で支払う内容で合意しました。相続人の代理人とともに物件の明渡しが完了していることを確認し,裁判所において未払い賃料を現金で受領して無事和解成立となりました。私の経験上だけでの話ですが,賃料が未払いとなって明渡しを請求する場合,そもそもお金がないから未払いとなっているため,裁判になってもなかなか未払い賃料は回収できません。相続人に対する請求の場合は,頭数が増えるということもあり回収率はかなり高いと思います。いうことで,入居者が亡くなった場合の退去についてお困りの際にはぜひご相談ください。家賃滞納の現場をたくさん見てきたという司法書士の記事がありました。過去に私が代理人として関与させていただいた件でも,入居者は70代の方で年金のみで生活されており,頼れる親族などもいなかったため,市役所の福祉課や民生委員,警察などに相談して,何とか次の生活の場を見つける努力を行いました。入居者自身が市役所等の助力をすべて拒否されてしまったため,残念ですが任意の明渡とはならずに強制執行となってしまいました。何をどうすれば正解だったのか分かりませんが,少なくとも私は大家さんの代理人であるため,やはり最終的には大家さんの利益となるべく動くしかなく難しい問題です。このように任意に明け渡していただけない場合,最終的には訴訟を行ったうえで強制執行によって明渡してもらうことになってしまいますが,強制執行は大家さんにとっても入居者の方にとってもデメリットが大きいため,ギリギリまで和解を模索して任意に明け渡していただくべく交渉を行っています。実際に,今月も訴訟を行い判決まで行きましたが,明渡しに関して話し合いが成立して任意の明渡で解決した事件がありました。それだけでは解決とはならず,後日紛争が再燃しても困るため,必ず和解書等の書面を作成することになります。今回は,任意に明け渡していただくこととなった際に作成する和解書に必ず設けておくべき条項についてまとめたいと思います。未払い家賃の支払いに関するもの家賃の未払いを理由に解除となることがほとんどであるため,未払いとなっている家賃の支払い方法を定めます。訴訟を行っていればあまり関係ないのですが,訴訟を行う前だと,この条項を入れておくことで和解後に支払いがされなかったとしても金額に争いが無くなります。具体的には,「乙(入居者)は,甲(大家さん)に対し,本件賃貸借契約に基づく未払賃料として,金○○○円の支払義務があることを認める」という内容になります。一括にしても分割にしても,和解の時点で未払い賃料が残っていれば,その支払方法を定めます。多くの場合に分割となりますので,支払総額,毎回の支払額,支払期限(「毎月末日限り」など),支払方法(送金先の口座の情報など)を定めることになります。分割払いとなった際に支払いが遅れた場合は,残金を一括で支払う旨の条項を入れます(期限の利益喪失条項)。明渡しを求めるのではなく,未払い賃料と今後の賃料を支払うことを条件に賃貸借契約を継続する場合は,一度でも遅れたときは賃貸借契約が当然に解除となる条項も入れておきます。賃貸借契約の解除は簡単ではないため,この条項が入っていたとしても絶対に解除となるわけではありません。明渡に関するもの任意に明け渡してもらう場合,明渡の確認と部屋の中にある動産類の処分が重要です。もって明渡したことを確認する。」という条項が入ります。いうのは,たとえ賃貸借契約が法的に解除されていたとしても,入居者が居住し続けている以上,勝手に室内に入ることができません。勝手に入ってしまうと,刑事的には住居侵入罪(刑法130条)に問われる可能性がありますし,民事的にも損害賠償請求(民法709条)を受ける可能性があります。明渡したと思っていたのに,入居者の方がまた室内に戻ってくる可能性もゼロではありません。このようなことを防ぐために,確実に入居者の方が明渡済みであることを確認する条項が必要となります。基本的には明け渡してもらう際には室内にあるテレビやタンス,ベッドなどすべての動産は入居者の方に持って行ってもらうか処分してもらうかのどちらかになるのですが,現実問題としては室内に動産を放置したまま退去される方も多いです。この場合,明らかにゴミであれば勝手に処分しても問題ありませんが,そうでない場合に勝手に処分してしまうと損害賠償請求などをされる可能性も否定できません。それに備えて,室内の動産の所有権を放棄または譲渡する条項と室内にある動産を処分しても損害賠償請求等の一切の請求をしない旨の条項を入れておきます。これが入ることで,大家さんが動産を自由に処分できることになりますので,エアコンなどの家電製品で使えるものは処分をせずにそのまま次の入居者の方に使っていただいても構いません。上記のとおり,大家さんが自由に処分できるとしても業者さんに依頼すればそれなりの処分費用がかかります。こちらについても,入居者に負担してもらうような条項を入れることが多いです。そもそもお金がなくて滞納している方が多いため,処分費用を実際に回収できる可能性は高くありませんが,それでも入れないよりは入れておいた方が良い条項です。以上から,任意で明け渡しの合意ができたとしても,必ず上記のような条項を入れた書面を作成し,互いに署名,捺印された方が,後日のトラブルを防止することができるかと思います。コラムの記者さんから取材を受け,お話しした内容が先日記事になりました。家賃が支払われない...「3カ月」超ですべきことこちらのブログに書いてあることと重複する点もありますが,賃貸経営をされるうえで役に立つ情報かと思いますので,お時間がございましたらご一読いただければと思います。土地や建物の明渡しの強制執行を何度か行っておりますが,これまではすべて断行まで行って明け渡しを終えていましたが,今回は無事断行前に明渡しが完了しました。目的外不動産の処分という流れになります。したがって,明渡の強制執行と言っても,借主はいきなり強制的に明け渡しをしなければならないのではなく,明け渡しを催告してから1か月程度の猶予時間がありますのでその間に自ら退去してくれれば業者が室内に立ち入って強制的に追い出されることはありません。借主自ら荷物を持っていけますので,強制的に荷物を処分されることもありません。これは大家さん側にとってもメリットが盛りだくさんです。仮に断行となった場合,室内の荷物を運び出すための業者さんの費用がかかりますし,その荷物を保管しておく倉庫を用意する必要もあります。加えて,残された動産の処分費用もかかりますので,安くても10万円以上,通常は数十万円レベルでかかると思います。住居ではなく店舗の場合は,室内の動産の量が多いうえ,特殊なもの(専用の液体や機械など)があったりするのですべての費用が跳ね上がります。今回の事件も商売をされていたことから処分費用や倉庫の費用だけで100万円前後の費用がかかるところでしたので,断行まで行かず本当に良かったです。法的には上記の業者の費用や倉庫の費用,そして処分費用もすべて借主が負担すべきものです。家賃を払えずに退去を求める場合,借主は現実的には支払うことはできませんのでまずは大家さんが立て替えるしかありません。その後に借主に請求して回収することになりますが,なかなか難しいのが現状です。いうことで,諸々の費用を考えると,断行まで行かないのは本当に助かります。本来であれば強制執行の前の訴訟の段階,さらには訴訟前の任意の話し合いの段階で退去していただけるのがベストなんですけどね。これまでに何度か記載しておりますが,現在の法律ではアパートなどの賃貸借契約においては借主の保護が図られており,軽微な契約違反では強制的に退去させることはできません。賃貸借契約の期間の多くは2年となっておりますが,例え2年の契約期間が満了したとしても,それなりの理由が無い限り契約を終わらせることができないようになっています。文字どおり,決まった期間で賃貸借契約が終了するものとなっており,契約の更新がありません。契約を締結することはできますので,契約期間が満了しても再契約をすることで事実上更新したのと同じように住み続けていただくことも可能です。その他,通常の賃貸借契約と異なるのは次のとおりです。11年未満の賃貸借契約も可能。→通常の賃貸借契約だと,1年未満の契約は期間の定めのない賃貸借契約となります。→通常の賃貸借契約だと,借主からの中途解約は契約の特約によります。同じような特約があればそれに従いますが,仮にそのような特約が無かったとしても,転勤や介護などのやむを得ない事情があれば中途解約できることとなっております(借地借家法38条5項)。このやむを得ない事由による中途解約をできないようにする特約は無効となります。締結し,その効力を生じさせるためにはいくつかの要件を満たす必要があります。→「公正証書による等書面」というあまり聞かない用語が出てきますが,端的に言えば書面による契約が必要(口約束は不可)ということになります。→契約の更新が無いことを契約書に書いておかないと当然通常の賃貸借契約になってしまいます。→上記2のとおり,契約書の中に更新がないことが書いてあるのは当然ですが,それに加えて契約の更新がないことを説明し,その旨を記載した書面を契約書とは別に渡す必要があります。→契約期間が1年以上の場合は,契約が満了する半年前から1年前までの間に,「○月○日をもって契約が終了します」という通知書を送付する必要があります。契約期間が1年未満の場合は通知は不要です。締結し,各種の要件を満たすことで契約満了をもって明け渡しを請求することができます。法的に明け渡しを請求できるだけであって,契約期間満了後に賃借人が任意に明け渡さない場合は訴訟や強制執行が必要となる可能性はありますのでご注意ください(契約終了と同時に勝手に鍵を変えるなどの強硬手段は執れません。1年かかりましたが,土地建物明渡事件が終了いたしました(ただし,賃料回収については継続中)。途中で想定外のことが起こるなど,なかなか大変でしたが,顛末をまとめてみたいと思います。事件の特定を避けるため,一部フィクションも含まれています。ご依頼内容アパートの家賃及びアパートに隣接している駐車場の駐車料金についてたびたび支払いが遅れており,すでに2年分以上溜まっているので,この未払い賃料の回収及び明渡のご依頼をお受けいたしました。司法書士の代理権は140万円以下と定められており,明渡事件については,土地と建物の固定資産評価額をもって算出することになっておりますが,土地については評価額を1/4にした金額,建物については1/2にした金額で計算することとなりますので,一軒家であれば難しいケースがあるものの,アパートの一室であれば司法書士でも対応できる場合が多いと思います。未払い賃料の金額は含めなくても良いこととなっておりますので,極論を言えば,1000万円の家賃を滞納していても代理人として請求できることになります。今回ご依頼いただいたアパートの場合,駐車場全体としては数千万円の評価額でしたが,ご依頼いただいた区画だけで計算すると数十万円程度であり,建物に関してはかなり古い建物で評価額自体は数万円程度であってたため,司法書士でもまったく問題なく代理人として対応できる金額でした。未払い賃料は合計すると100万円程度となりますが,上記のとおり,未払い賃料は含めない取り扱いであるため特に問題ありませんでした。内容証明郵便で,賃借人及び保証人に対して,未払い賃料の請求(支払催告)及び支払いが無い場合は解除する旨の通知を致しました。本件賃貸借契約には催告は不要との特約がありましたが,争点を増やす意味は無いので,法律の規定どおり催告をしました。書類を送付した数日後に賃借人から回答があり,「今後一切支払うつもりはない。」とのことでしたので,話し合いによる解決は不可能であると判断し,訴訟を提起いたしました。訴訟の期日には,賃借人及び保証人が出廷したため,裁判所内で司法委員を交えて和解協議を行うこととなりました。賃借人は恐らくお酒に酔っていると思われるような状況であまり会話ができず,さらには裁判所の書記官や私に加えて,その場にいない大家さんを「刺して自分も死ぬ。」などという発言があったため,和解などできるはずもなく判決となり,勝訴いたしました。判決が出て確定したことにより,すぐにでも強制執行ができるような状況ではありましたが,以下の理由により,任意の話し合いを続け,すぐに強制執行の申立てをすることはありませんでした。・訴訟提起後から,「包丁で刺す」,「首を吊って死ぬ」など危険な発言が相次いでいたため,強制執行まで進むと何をするかわからないような状況にあると考えられたため,まずは穏便に話し合いを進めたいという大家さんの意向があった。・賃借人の危険な発言を踏まえて,大家さんの警備の問題や脅迫についての告訴について警察と相談が必要だった。※明け渡しに関しては,このような事件の報道もありました(強制執行の恐怖)・賃借人が比較的高齢であったため,強制執行を進めても執行が完了しない可能性があったため,退去後の賃借人の住居について市役所の福祉課等との相談が必要だった(強制執行の手続を進めても,賃借人が病気でまったく動けないなどの理由がある場合は強制執行を進められない場合があります。上記のうち,警察についてはかなり協力的であり,告訴をすれば逮捕できるような状況ではあるし,話し合いに行く際は同行してくれるとの署長さんからの回答も得られました。ちなみに,告訴をすれば逮捕できると回答をいただいた決め手は,私と保証人と賃借人と三者で話し合いをした際にも「殺す」などの発言をされており,それを録音していたことによります(結果として私は告訴はしないまま終わっております。次に,市役所についてですが,こちらは協力的ではありませんでした。いうのは,あくまで市役所は本人やその親族からの援助の要請があって初めて動けるのであり,私は賃借人からすれば親族でもない他人であり,しかも明渡に関しては対立当事者の代理人であるわけですから,やはり動けないとのことでした。市役所の立場としてはやむを得ないと思います。保証人との間では,毎月一定額を支払う内容で和解が成立いたしました。強制執行の申立て何度か話し合いを試みたものの任意での明け渡しに応じことは考えられなかったため,大家さんの意向で強制執行の申立てを行いました(当事務所は書類作成として関与していますので,すべてにおいて大家さんにも立ち会っていただいております。執行手続での懸案事項としては,(1)断行(強制的に追い出す手続)までいった場合に素直に出ていくとは考えられないため,改めて警察との調整。(2)自動車を含めた大量の残置物の処分費用。(1)については,上記のとおり警察は事前に連絡すればこちらの要望どおりに対応してもらえるとのことであり,(2)については,自動車は中古車販売店に「価値なし」との査定書を出してもらい,別の業者に無料で引き取ってもらえましたので,その他の残置物の処分費用だけですみました。ちなみに,自動車の価値があると判断された場合は,「自動車執行」の手続を執る必要があるため,別途数十万円の費用がかかってしまいます。明け渡しの強制執行の流れとしては,まずは任意に明け渡しよう「明渡催告」をし,その約1ヶ月後までに退去されない場合は強制的に追い出す「断行」を行い,その2週間~1ヶ月の間に室内にある動産(目的外動産)の競り売りをして終了となり,すべての手続に裁判所の執行官が立ち会います。上記のとおり,賃借人の状況についても執行官に事前に知らせており,執行官も警察との連携をしていたのですが,明渡催告の前日に賃借人が何らかの理由により警察に拘束されていました・・・。これは完全に想定外でした。したがって,賃借人不在のまますべての手続が進んだため,紆余曲折ありましたが執行手続に入ってからはスムーズに進み,残置物の処分をして明け渡し手続は終了となりました。未払い賃料に関しては,保証人から支払われているため,もうしばらく続くこととなります。横浜で強制執行の際に入居者が逮捕されるという事件が発生しました。以下,東京新聞(http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/list/201609/CK2016091502000185.html)の記事を引用します。十四日午後三時ごろ、横浜市南区永田みなみ台の都市再生機構(UR)「南永田団地」で、「男が包丁を持って立てこもった」と、立ち退きの強制執行に訪れた横浜地裁の執行官から一一〇番があった。約三時間後の午後五時五十分ごろ、県警捜査一課の捜査員が部屋に突入し、公務執行妨害の疑いで、この部屋に住む自称無職檀上(だんじょう)政樹容疑者(53)を現行犯逮捕した。捜査一課などによると、人質はなく、けが人はなかった。檀上容疑者は家賃を滞納していたという。執行官らが玄関をノックしたが応じないため隣室のベランダを伝い、窓を割って入ろうとすると、檀上容疑者は「これ以上来ると爆破するぞ」などと言い、刃物を突きつけてきたという。ごろ、強制執行しようとした執行官に刃物を見せるなどして公務を妨害したとされる。容疑を認めているという。現場は、京急本線井土ケ谷駅から西に約一キロの住宅街。十二棟が並ぶ団地の一角で、檀上容疑者の部屋は九階建ての三階部分。玄関から捜査員が約三時間にわたって説得を続けた。団地には規制線が張られ、帰宅できない住民ら五十人ほどが周囲の広場や道路から様子を見守った。檀上容疑者と同じ棟に住む女性会社員(72)は「六月ごろから裁判所の人が来ていたようだが、お金がないと言っていた」と話した。引用終わり現在進めている建物明け渡しの交渉の際に,入居者から「お前を刺して,俺はここで首を吊る。」と言われたことがありますので,警察に依頼して,強制執行の際には立ち会いをお願いいたしました。(?)強制執行当日(催告期日)には入居者本人は不在でしたので警察官の出番はありませんでしたが,立ち会っていただく大家さんや裁判所の執行官の身の安全が大事ですので,上記のようなことにならないよう今後も念には念を入れて対処していかなければならないと肝に銘じた事件でした。建物明け渡しが完了しましたので,手続の流れを記載いたします。こちらをご覧いただければ,大まかな流れをご理解いただけると思います。手続上重要ではないところについては,万が一の特定を避けるためフィクションが入っております。事案ご相談いただいたのは,単身者用のアパートで数年に渡って家賃を滞納されており,また日中は常に不在にしているため大家さんも1年以上お会いできていないという方の家賃回収及び明渡しでした。滞納家賃だけで数百万円をオーバーしており,かつ,相手の方の勤務先等の情報が一切なく家賃を回収できるとは思えない状況でしたので,家賃の回収というよりは早期の明渡しを進めて少しでも損害を減らすということをメインにご依頼いただきました。解除の通知(1月上旬)家賃を滞納しているからといって直ちに明け渡しを求めることはできず,明け渡し請求の前提として賃貸借契約を解除しなければなりません。賃貸借契約の解除は賃借人の生活の本拠を奪うことになるため,簡単には解除はできないことになっております。いえ,今回に関してはすでに数年に渡って滞納しているので,解除については問題ない事案でした。※解除の基準の詳細についてはこちらをご覧ください。賃料未払いの場合の解除の基準また,解除の通知は相手方に届く必要があり,訴訟手続においても届いたことを立証する必要がありますので,通常は内容証明郵便(配達証明付)で送付しますが,これに加えて特定記録でも同内容の書面を送付します。これは,相手方が日中常に留守にしているとのことでしたので内容証明郵便を受け取らないということも十分考えられることから,内容証明ほどの証明力は無いものの,とりあえずいつ相手の住所に配達された(受取ではなくあくまで配達)ことは証明できるからです。訴訟提起~判決(2月下旬)通知には2週間以内に連絡が無ければ訴訟をする旨の記載をしておりましたが,予想どおり連絡はありませんでした。内容証明郵便はやはり不在で返送されてきてしまい,特定郵便だけ配達されていました。そこで,賃貸借契約書や特定記録の追跡記録などを証拠に訴訟提起しましたが,相手は裁判所から送付される訴状についても受け取りませんでした。訴訟手続は,相手が書類を受け取らないと進められないため,書類の受領(送達)というのは実はかなり大事なことです。いえ,住んでいるにもかかわらず受け取らないということを理由に訴訟が進められないというのは不当であるため,相手が間違いなくそこに住んでいるということを立証すれば,現実的に相手が受け取らなくても受け取ったものとして進めるという制度があります。これを「書留郵便に付する送達(付郵便送達)」と言います。※送達についてはこちらをご覧ください。今回,相手方は日中は常に不在にしており,しかも自宅の電気も止められているような状態でしたので,電気メーターや部屋の灯りで居住していることを立証することはできませんでしたが,移動に自動車を使っていましたので,深夜と早朝に駐車場を撮影し,自動車の移動状況で住んでいることを立証しました。厳密には,あくまで自動車の移動であって当該部屋に住んでいることの立証ではないのですが,裁判所はこれでOKとのことでした。結局,裁判の期日に相手方が出廷することはなく,無事,明渡及び家賃数百万円の支払いを命じる勝訴判決が出ました。司法書士は140万円を超える請求について代理することができませんが,明渡しと滞納家賃の支払いを求める訴訟の場合は,明け渡しを求める部屋の価値で判断し,家賃の金額は関係ない取り扱いになっています。半額となっておりますので,当該部屋の評価額が280万円以下であれば仮に滞納家賃が1億円だったとしても司法書士が代理することができます。今回は昭和時代のアパートでしたので,部屋の評価額は数十万円であるのに対し,数年分の滞納家賃として数百万円の家賃を求める訴訟でしたが,問題なく私が代理人として訴訟手続しております。再度の通知(3月中旬)強制執行となるとかなりの費用がかかるため,判決に基づき任意の明け渡しを求める通知書を送付し,回答を待ちましたが連絡はありませんでした。警察による安否確認(4月中旬)2か月程度,日中どころか深夜の出入りすら無いような感じであり,かつ,暑くなってきて異臭もするようになったため,最悪の事態も考えて大家さんが警察に安否確認を依頼しました。警察官が中に入ったところ,留守でしたが製造日が新しいパンのごみがありましたので,どうやらまったく人目に付かない時間帯に出入りをされているであろうことがわかりました(異臭は弁当などの残飯でした。中で亡くなっていなくてホッとしました。※この安否確認はたまたま行ったものであり,明渡手続において必要な手続ではありません。明渡し及び動産執行の申立て(5月上旬)まったく連絡が取れないため任意の明け渡しが期待できないことから,明渡し及び室内の動産を差し押さえる動産執行の申立てをしました。訴訟手続と異なり,強制執行に関しては,司法書士は書類の作成はできるものの代理人にはなれないため,強制執行の際には大家さんに立ち会っていただく必要があります。明渡催告と動産執行(6月下旬)本来であればもう少し早く明渡催告ができたはずなのですが,執行官と大家さんとの都合が合わず,申立てから1か月半ほどで明渡催告となりました。この明渡催告は,対象の部屋に裁判所の執行官が赴き,期限を切って退去するよう催告をするものです。室内に相手方がいれば書類を交付しますが,いない場合は玄関などに貼られてしまい,とても人目について恥ずかしいと思います。この時に,任意に明け渡さない場合に備えて室内の荷物の搬出や処分をしてもらう業者さんに見積もりのために来てもらいます。この業者さんは裁判所に登録(?)されている業者さんから選ぶことができますし,知り合いの業者さんがいればその方にご依頼されても構いません。今回は,過去に大家さんが明渡しで依頼したことがある業者さんがいましたので,この業者さんに来ていただきました。外からでも大量の荷物があるであろうことがわかるくらいの状況でしたので搬出や処分の費用で40~50万円程度かかることも予想できましたが,大家さんの馴染みの業者ということもあり半額以下の見積もりでした。その時に立ち会った執行官もかなり安いということを仰っていたので,明渡における業者さんの選定は重要ですね。鍵がかかっている室内に立ち入るために解錠業者に依頼することもありますが,今回は大家さんが合鍵を持っていましたので解錠業者の費用はかかりませんでした。同時に申し立てていた動産執行については,室内に換価できそうなものはなく,残念ながら動産執行は中止となりました。断行(7月下旬)明け渡し催告から1か月弱の日を断行日と指定され,その前日までに明け渡すよう催告がされていましたが,任意の明け渡しはされませんでした。そこで,再び執行官に来ていただき断行を行います。断行とは,問答無用で退去させたり室内の荷物などを搬出することとなりますが,その時も留守でしたので荷物だけを搬出することになります。断行後に相手が室内に入ってしまうと改めて訴訟からやり直さなければならなくなるため,入れないよう鍵を交換します。荷物はあくまで入居者のものですので,確実にゴミであるものを除いて勝手に処分をすることはできません。そこで,一定期間室内の物は倉庫などで保管しておき,それでも相手が引き取らない場合は売却することになりますが,事実上大家さんが買い取ることとなりますので,大家さんに買い取っていただいたうえで,業者さんに処分してもらって終了となります。大家さんが買い取るとは言っても実際にお金を支払うのではなく,相手に対する債権と相殺処理することになります。今回,私は結局一度も相手の方にお会いするどころか話をすることもできませんでしたので,残念ですが滞納家賃についてはまったく回収できておりません。したがって,滞納家賃回収の成功報酬はゼロ円でしたが,訴訟手続や強制執行の書類作成報酬などの当事務所の報酬に加えて,裁判所に支払う予納金,荷物搬出の業者さんの搬出処分費用や鍵の交換の費用などの実費もすべて含めると,合計で70万円くらいの費用がかかっております。家賃が回収できれば費用に充当することもできますが,多くのケースでほとんど家賃の回収はできませんので,家賃の回収を図るよりも早期に明け渡しを進めていただく方が結果として損失を減らすことができます。今回は相手の方と最後まで連絡つきませんでしたが,断行まで行ってしまうと大きな費用がかかってしまいますので,可能な限り断行に行く前の時点で,幾ばくかのお金を支払ってでも任意に退去していただくことがベストだと思います。建物明け渡しに関する強制執行にに立ち合ってきました。家賃の未払い等で明け渡しをお願いする場合,強制執行の申立てをしてもすぐに出て行っていただくのではなく,概ね以下のような流れとなります。売却日つまり,順調に手続が進んだとしても,強制執行の開始から明け渡し完了まで2か月程度かかることになります。(1)強制執行の申立て明け渡し請求を認める判決が出された場合,その判決に基づき強制執行の申立てを行います。多くのケースで家賃の未払い分についても判決を得ていますので,その場合は未払い分の回収のために賃借人の室内にある動産を差し押さえる「動産執行」の申立ても併せて行うこともあります。この明渡+動産執行に関する裁判所へ納める費用(予納金)は9万円前後です。当事務所は司法書士事務所であるため強制執行の代理人になることはできませんので,書類作成者として関与させていただくこととなり,以降の手続においては大家さんの立会いをお願いすることとなります。強制執行の申立てをしてから2週間程度で裁判所の執行官が明渡の物件に赴き,賃借人に対して明け渡すよう催告を行います。この時には大家さんの立会が必要となりますので,事前に打ち合わせの上,執行官に来ていただくことになります。明け渡し催告の際に行うこととしては,執行官が室内にある動産や表札,郵便物などを見て,賃借人がその部屋を使っているかどうかを確認し,特に問題がなければ賃借人に対して明け渡すよう告げ,断行予定日などが記載された催告書を手渡します。催告の際に賃借人が留守の時もありますので,その場合は合鍵で開けるか解錠業者にきてもらってドアを開けて立ち入り,上記同様,動産や表札,郵便物等で賃借人が使っていることを確認のうえ,壁に催告書を貼ることになります。公示書という書類も貼り,賃借人以外の第三者に対しても強制執行の効力が及ぶことになります。賃借人が退去しており,室内が空っぽである場合は,執行官が大家さんに引き渡して明渡手続を終了する場合もありますが,通常は多くの動産が残されている場合が多いため,専門の業者の方に来ていただき,室内の荷物の運搬費用や処分費用などの見積もりをお願いすることになります。これは業者さんによっても違いますし,室内の動産の量にもよりますが,一般的なワンルーム程度であれば10~30万円程度になることが多いと思います。動産執行の申立てを併せて行っている場合は,執行官に財産的価値がありそうなものを差し押さえてもらうことになります。家賃の未払いが原因で明け渡しの手続をされている方の室内に財産的価値のある動産が存在している可能性は極めて低く,加えて,動産については差押禁止財産(民事執行法131条)が多く定められていることにより,動産執行が奏功することは多くありません。雑談として執行官に聞いたところ,動産執行でうまくいったケースは10件に1件もないくらいの割合とのことであり,成功したときの動産は,骨董品,絵画,高級時計,ゴルフ用具とのことでした。実際に,先日私も立ち会った件については,特に財産的価値がある動産は無く,動産執行は中止となってしまいました。断行とは,強制的に明け渡しをさせる手続です。賃借人が拒否しても室内の動産は業者さんによって搬出されますし,賃借人自身が退去しない場合でも強制的に出て行っていただくことになります。暴れたりする場合には警察の力を借りることもあります。明渡催告の時に,執行官から賃借人に対して断行予定日が知らされておりますので,その前日までに退去していただくこともありますが,荷物まできれいになくなっているということはなかなかないため,賃借人がいなくても断行は行われることが多いです。具体的には業者さんに室外に荷物を搬出して倉庫などに運んでいただき,鍵を新しいものに交換して終了となります。財産的なものがないようであれば搬出せずに,室内に荷物は置いたままで断行が終わる場合もあります(いったん荷物を搬出し,保管場所として室内に戻したという扱いです。この時に,室内にある動産(目的外動産)の売却がされることがありますし,2~3週間は保管し,その後に売却するということもあります。この,「目的外動産」とは,室内にあるすべての動産のことを指しており,目的「内」動産というものはありません。目的外動産の売却は動産執行ではありませんので,差押禁止財産のような制限はなく,生活必需品であっても関係なく売却されることになります。明渡催告の1ヶ月後が引渡期限となります。「引渡期限」と書くと,この日までに退去すれば良いような感じがしますが,上記のとおり賃借人は断行日まで退去しなければなりません。「引渡期限」とは何かというと,強制執行の有効期限だと考えていただければ良いと思います。強制執行の手続中に,第三者が賃借人の許可を受けて占有を開始したとしても,引渡期限内であれば改めてその第三者を訴えることなく賃借人に対する強制執行で第三者も排除することができます。引渡し期限後に賃借人や第三者が占有を開始した場合には改めて訴訟を提起する必要があります。したがって,(元)賃借人に侵入されないよう,鍵の交換は必須ですね。断行日に目的外動産の売却がされなかった場合には,断行日から2~3週間程度保管のうえ売却します。売却とは言ってもどなたかが買いに来られることはありませんので,事実上は大家さんが買い取ることになります。現実的に大家さんがお金を出すわけではなく,目的外動産の保管料と相殺することになりますので,単に目的外動産の所有権を取得するだけの手続となり,その後は大家さんの方で自由に処分していただいて強制執行は終了となります。,(元)賃借人が売却日よりも前に引き取りに来た場合には引き取ってもらうため,売却は行われないこともあります。ここまで書いたように,明渡の強制執行は時間がかかるうえ,何より多額のお金がかかります。強制執行を行うメリットはほとんどありませんので,何とか任意に退去していただくことを願うばかりです。