高値成約のコツ「フラット35」で必要な「適合証明書」を宅建マイスターが徹底的に解説します!公的な住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携した「フラット35」を利用するために必要な「適合証明書」について宅建マイスターが徹底的に解説します。不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~2018年10月14日・更新情報...一級建築士先生と面談して記事内容をさらにレベルアップさせてあります。最後に...フラット35で必要な「適合証明書」とは...?「適合証明書」とは...建物が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを証明する書類です。フラット35を利用するためには取得が要件となります。適合証明書を取得するためには、下記4つの性能のいずれかが建築基準法よりもワンランク高い建物である必要があります。フラット35S・Aタイプフラット35SのAタイプ・Bタイプは建物の基準が厳しい分、下記の通り金利優遇が大きくなるメリットがあります。金利が▲0.25%Aタイプ・Bタイプのどちらにも該当しない「フラット35」だと、金利優遇はありません。適合証明書を取得してフラット35を利用できるメリットフラット35は「建物」の基準が厳しい代わりに「人」の審査が緩くなっています。都市銀行よりも借入額を大きく伸ばせます。アルバイトもOKです。勤続年数が短くても借入できます。奥さんのパート収入を100%ご主人の収入に合算できます。旧法借地権でも借入可能です。買い替えの場合、売却前提なら現在の借入はムシできます。物件価格100%だけでなく、諸費用まで借りられます。団体信用生命保険が任意加入。持病があっても借りられます。若い夫婦で年収が少ない、自営業者、転職してばかり、産休中、買い替え、持病がある...などなど。フラット35で救われるお客さまはたくさんいるのです!なお、ゆめ部長の先輩が対応した案件ですが「旧耐震基準の旧法借地権マンション」でも適合証明書を取得できたのを見たことがあります。「旧耐震基準の旧法借地権マンション」は物件の担保評価が低いため、都市銀行やネット銀行では物件価格の100%融資は難しい案件だと言えます。この価格帯の物件を購入したいお客さまは、失礼ながら住宅ローンを組むのが難しいという事情もあります。固定資産税を支払っても、現在の家賃よりだいぶ毎月の支払いが下がりましたし、室内がフルリノベーションされたお部屋に住むことができたので、奥様もニッコリ笑顔だったと聞きました。いうわけで!適合証明書が取得できることを確認してから販売開始すれば、販売図面やネット情報に「フラット35S・Bタイプ利用可能!」とアピールでき、購入対象者を大幅に増やせるという大きなメリットがあると言えますね。フラット35のおかげで住宅ローンを組めた事例を1つ紹介します!ゆめ部長のお客さまが新築戸建を購入した時のお話です。ご主人の年収だけで住宅ローンの審査をしたところ、ほんの少しだけ借入希望額に届かなかったのですが、奥さんの収入をご主人の収入に合算することで、希望額の融資を受けることができた案件でした。何がすごかったかと言うと...奥さんは結婚後、仕事に復帰して3日しか経過していませんでした。3ヶ月ではなくて3日ですから、普通の金融機関では奥さんの年収を見ることができません。!フラット35は奥さんの年収を次のように計算してくれました。3日勤務して給与が30,000円か...。それなら、月給3万円だよね。年収36万円あることになるよな。ご主人の年収に36万円加算で審査してあげよう!うん、基準に乗るから審査はOKだよ。すごいぞ!フラット35!!フラット35は年収の10倍近く借りられますので、36万円プラスされるだけでも約350万円も多く借入することができました。これなら、住宅ローンが厳しいお客さまも購入検討者になりますよね。ちなみにですけど...ムリに多くの住宅ローンを借りた案件ではありませんよ。奥さまの仕事復帰した分で、世帯年収が300万円以上あがるため購入をサポートしました。ゆめ部長は、フラットの夫婦ペアローンで限界まで借入するのは絶対にオススメしません!適合証明書の取得費はいくら...?これでけメリットがある「フラット35」を利用するための「適合証明書」ですが、取得費用はそれほど高くありません。新築物件の場合Aタイプ:5万円~15万円Bタイプ:5万円~10万円くらいでしょうか。新築物件の適合証明書は売主業者に取得を依頼しますから、知り合いの建築士先生は出番がありません。売主業者が取り次ぎ費用を上乗せしている場合は上限に近づいてしまうのだと思います。逆に、良心的な会社だと、サービスで無料にしてくれる場合もありますよ。中古物件の場合Aタイプの利用は難しく、ほとんどがBタイプの利用になります。木造戸建て:77,000円バックマージンをもらわないからこその金額です!発行まで最速4日。調査だけなら費用は無料。途中で変動金利に変更したり現金購入になった場合や、何らかの事情で白紙解除になった場合は、無料で構わないと言われています。優しい対応ですね!なお、Aタイプの適合証明書を発行できる会社は限られていることに注意してください。確認事項...「建築士先生の紹介をしてほしい。」とのお問い合わせが結構ありますけど、先生の紹介はしていませんのでご了承ください。(昭和56年5月31日以前に建築確認取得した建物)でも適合証明書が発行されてフラット35を利用できたケースはあります。次のような物件では厳しくなります。絶対ダメなわけではありません。計画を立て直しできていればOKになることもあります。議事録の内容・管理会社や理事長へのヒアリングも大事です。検査済証がない一戸建ての場合は、建築確認申請の建物と同じ建物になっているかを確認するそうです。検査済証がないと絶対にNGなわけではありませんけど、検査済証があれば旧耐震でも取得しやすいとのことでした。異なり「適合証明書」は取得しやすいそうですよ。1階がピロティの旧耐震でも簡単には諦めない!どうやら、1階がピロティになっている旧耐震基準のマンションでも適合証明書が発行できる場合があるようです。建築士先生にヒアリングしてきました!ピロティ緩和規定というものがあり...SRCであれば、コンクリート柱の中にH鋼が入って入れば耐震性があると評価できることがあるようです。売主さまから委任状をもらい建築士先生に調査してもらうことで確認します。一般的には竣工図(青図)が管理人室や管理会社に保管されています。RCなら、柱と柱の間に壁があればOKになることがあります。「柱キープラン」「柱断面表または柱リスト」「鉄骨詳細図」などの「構造図」を取得できるように、売主さまに協力をお願いすることがあります。意外とこんな物件でも適合証明書は取得できる!フラット35は住宅金融支援機構という公的な機関が係わるため、審査が厳しいのかな...と考えてしまいますよね。ところが、意外と基準が緩かったりしますので確認してみましょう。自主管理...管理会社を入れずに、居住者が自分たちだけで管理を行う「自主管理」のマンションでもOKになったケースがあります。あればフラット35を利用できる可能性が高まります。違法建築...建蔽率・容積率オーバーの違法建築物件でも適合証明書の発行は可能です。金融機関独自のルールで否決されるのが一般的です。利用できる銀行は限られますのでご注意ください。私の経験ではARUHIなどは契約書類に「違反」と書かず「オーバーしている」程度の記載に留めればOKになることがあります。増築未登記部分があっても発行可能ですよ。前面が43条但書道路...43条但書道路というのは、原則として再建築不可ですが、建築審査会の同意を得られば再建築できるというものです。物件によりますが、銀行の住宅ローンでは物件担保(価値)が低くみられるため、物件価格の100%融資を受けられないことがあります。他には...市街化調整区域・リゾート地などで建築確認申請が出ていない物件でも適合証明書は出せますが、金融機関が融資に同意するかはわからないですよね。ゆめ部長の仕事エリアでは関係ない話だと思いますけど...。注意事項...フラットの審査基準は変化します。ゆめ部長の経験ではOKだったものが、いつの間にかNGになっていることも考えられますので、上記のような不動産の購入を検討する場合、不動産屋さんに最新情報を調べてもらってください。フラット35S・Bタイプの基準を確認しましょう!この記事は、家を高く売りたい!という売主さまをターゲットにして書いているので「中古物件」のお話です。新築と比べると、中古はBタイプを取得しやすくなっています。「中古タイプ基準」として、次の4つのいずれか1つを満たしていればOKです。【1】省エネルギー性(開口部断熱)二重サッシまたはペアガラスを使用した住宅。ペアガラスになっていなければ、インプラスなどの内窓をを付けても該当しますよ。階段に手すりを設置した住宅マンションは浴室の手すりのみ、一戸建ては階段に手すりが必要です。手すりを浴室に接着剤で着けて写真を撮ってもバレないそうですが、厳しい検査員が現場に来ると、手すりを持って体重をかけ、グラつくとNGという判定になることもあります。現場に来る人次第...ですね。ネジでしっかり留める工事を有料で対応してくる建築士事務所もあります。意外と適用することができます。多くの場合【3】で写真を添付することが多いのですけど、手すりがなくても、室内に段差が少なければ、写真を撮影して添付すればOKになってしまうことがあります。以内でOKですから一戸建てでも結構すんなり通ります。玄関から廊下への段差1段・畳の厚みなどは気にしなくていいと建築士先生から聞きました。浴室に手すりを設置する工事しなくてOKなのは魅力的ですね。Bタイプを利用できれば、金利が5年間▲0.25%になりますから、できればSのBタイプを取得するようにしましょう!フラット35S・Aタイプで取得できるかを確認してみましょう!下記いずれか1つの基準を満たせばAタイプを利用できます。利用していたり、長期優良住宅として建築されていれば、中古住宅でもAタイプを使えるかもしれませんけど、無理してAタイプにしなくても、Bタイプが取得できていればOKだと思います。Aタイプを取り扱えるのは「確認検査機関」という大きな会社のみになり、ふつうの一級建築士事務所に依頼するよりも時間とお金がかかるはずです。中古住宅でAタイプを取得したことがないので詳細はわかりません...。「フラット35S」のAタイプでもBタイプでもない、ふつうの「フラット35」の適合証明書を取得することも稀にあるそうです。「S」の方が集める書類が増えるため、不動産屋さんがメンドウくさがっているだけなのかもしれません。「フラット35」よりも「フラット35S」の方が住宅ローンの審査を通しやすいとのことでした。Sなしで審査をしたら、Sありにしてほしいと金融機関から言われてしまうことがあるそうです。発行できるかの判断で必要な書類はこれ!マンションと一戸建てで少し異なりますので順番に確認しましょう。全部は必要ありません。(T構造)かどうかを確認します。⇒構造確認書はハウスメーカーに発行してもらいます。わからないと思います(汗)とりあえず、所有している書類を全て確認させてください。不足している書類があれば、ゆめ部長が取得します。記載された建築確認取得日が昭和56年6月1日以降の建物)は、書類が揃えば大体OKになります。次に、現場の写真を建築士先生へ送りますので撮影させてください。「フラット35S」を利用する場合は建築士先生が現場を見に来ますが、先に写真だけ送っておくと判断しやすいそうです。廊下から洗面所とトイレと部屋など外観を撮影する理由は、基礎高が30cm以上(築10年以内だと40cm以上)必要という基準があるためです。(T構造)であることがわかっていれば調査は不要になります。一戸建ての場合は耐震ソフトにデータを入力して判定しなければいけません。マンションと比較して調査時間がかかりますので1週間程度見ておいてください。建築士先生は現地を見に来るの?建築士先生が現地を見に来るのが「原則」です。室内をチェックして、浴室の手すりを激しく揺さぶるマジメな?建築士先生もいれば、手すりが写っている「浴室写真+階段写真」をメールで送ると、時間がある時に外観だけ見に来る先生もいます。(体験談)あまり大きな声では言えないことなのでしょうけど...「原則」は室内も見に来る。Sを使わない「フラット35」の場合は内覧不要とのことでした。売主様の協力を得られず内覧NGの場合は「フラット35S」は使えなくなる可能性があるということになります。建築士先生の話では、適合証明書を発行できる物件かどうかを審査する時に外観を1回見に行き、適合証明書を発行する時に室内をもう1度見に行くことが多いそうです。できれば、同日に外観と室内を見られると話が早いとのことでした。写真を撮影していれば、わざわざ室内を見に来なくても大丈夫なんだろうな...と思いました。写真はゆめ部長が撮影しますので安心してくださいね。中古マンションらくらくフラット35を知っていますか?「中古マンションらくらくフラット35」というのは、既に物件検査を受けて、技術基準に適合していることがわかっている中古マンションの場合、適合証明の手続きが簡素化されるというシステムです。こちらのページで確認できます...https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/f35ums/このページで売却物件の登録があれば、チェックボックスをクリックして、印刷するボタンを押してください。「適合証明省略に関する申出書」を印刷できますので金融機関との契約(金銭消費貸借契約)時に提出してください。ポータルサイトの説明を確認してみましょう東京都は平成24年4月に都民が安心して建築物を利用することができるように地震に対する安全性を示す「東京都耐震マーク表示制度」を創設しました。この度、耐震化の取組を更に広めるため、耐震マークの交付対象を都内すべての建築物に拡大します。都民の皆様のご理解ご協力のもと、建物のエントランスにマークを表示していただき、首都東京の安全性を広くアピールするとともに、耐震化のムーブメントを起こし、地震に強い東京の実現に取り組んでまいります。発行が受けられるマンションであれば、フラット35の「適合証明書」は問題なく取得できるでしょう。階段付近などがあります。イレギュラーだった案件を紹介します。1つの敷地に5つの4階建てマンションが建っている現場を調査した時の話です。1号棟~5号棟のどこにもブルーマークがなく、「耐震性は高くないのかもしれないなぁ...」と思っていたら、小さな集会所の入口に1枚だけ貼られていたことがありました。都営住宅を見たら1棟ごとに1枚ずつ貼られていましたので、貼り方を間違えているケースもあるのかもしれません。最後に...「フラット35」の魅力は伝わりましたでしょうか?実は、ゆめ部長はフラット35を使ってマイホームを購入しました。全期間固定金利の安心感はかなり大きなポイントですから、皆さまも購入する時は検討してみてくださいね。売却する時は「フラット35S・Bタイプ対応物件」としてアピールしまくるつもりです(笑)皆さまがマイホームを売買する際に、この記事が少しでも役に立てば嬉しいです♪本日も最後までお読みいただきありがとうございました!2019年8月17日追記...「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。ナオト不動産取引の仕事一筋15年...仕事中心の生活をしてきました。言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。Reserved.arrow_upward。