土地についてお話しします。何度か申し上げてきましたが、私は土地購入からスタートした大家です。土地の取得金額と戸数+家賃は、利回りに直結です。この土地に何戸入るのかは最重要ポイントとなります。土地は約76坪で8戸の計画です。1戸に必要な敷地面積はそれぞれ坪あたり、8.2坪・9.5坪という高効率です。(駐車場を除いて試算します。)住居地域なので建蔽率は60%です。戸数をできるだけ取りたいハードルの一番はこの建蔽率です。赤が敷地、青が建物です。敷地の形に合わせて部屋の間取りも0から創る完全自由設計です。1K+スキップルーム(ピットルーム)ですから、1Kには必ず勝ちます。1LDKとくらべても家賃が2割以上も安いのでターゲット層が広がる。これらの敷地で約40m2の1LDKを計画すれば、それぞれ10戸⇒6戸・・・8戸⇒4戸に減ってしまいます。家賃が20%上がっても戸数は45%減ってしまいます。トータル家賃は35%も落ちます。敷地が余るほどあるなら別ですが、効率よく土地活用するなら戸数をできるだけ確保するのが基本ですよね。次に専有面積で見てみますか。40m2の1LDK家賃55,000円とSKIP27m2(+αの部屋除く)の家賃48,000だとすると坪あたりの家賃がそれぞれ@4545円と@5882円と差がでます。その差は坪あたり1337円ですか。100坪の床面積規模ですと、家賃が月に133,700円の差。この差は縦への空間デザインが生み出した利益です。2LDKや3LDKはさらに効率が落ちてしまいます。土地の活用方法は環境によって考慮すべきですが、今は1LDKの新築が多く見られますよね。徳島県は以前から何かが流行ったりすると、一斉にそちらに向かう風潮があると思いません???たとえば、昔ならボーリング場とかビリヤード場・ゲーム喫茶にカラオケボックス。最近だと癒しマッサージに創作居酒屋にコイン駐車場とかとか。入居者を大切に思えば思うほど、ほかにないものを提案するべきです。そこにしかないものを建てる。誰かと同じようなものを建てないことが一番の防御策です。一緒に計画してみませんか。(32)敷地に対する利回り。ウォンツという潜在意識。単身者とは何歳か???高利回りを目指す。節税ではなく年金代わりに。相続税をどう考えるか。本体価格ってどこまで~。コモディティー化とMKタクシー。イールドギャップとは。木造アパートの弱点を克服。サブリースとサブプライムローン。私の学生時代のアパート。選択肢のないお部屋探し。借入金は誰が返すのか?経営者として挑みましょう。事業と捉えると見えてくるモノ。ロゴの誕生、そして動画へ。SEALシールとMOLEモールのネーミング。初代ウォークマンのネーミングとコンセプト。