公式ブログ宅建士試験に合格できる情報を、過去問を中心にできるだけ詳細にお伝えしています。皆さん興味がある内容ではないでしょうか?試験でも出題頻度が多いですし、当然実務で報酬について知らないという方は、まずいませんから、しっかり勉強してください。実務をやっている方は、確認の意味で見てください。最初に確認しておきたいことは、この宅建業法では、宅建業者が受領できる報酬限度額(上限)を定めています。自由に行えるということです。宅建業者は、報酬とは別に取引に要した経費(広告費等の名目)を依頼者に請求することもできません。依頼者からの依頼があった場合は、その経費は報酬とは別に受領することができます。(例えば物件の広告を売主が不動産屋に出せと依頼した時などその広告費)そして、大きく分けて売買(交換)と賃貸では報酬の計算が違います。そこで、本日は、まず売買(交換)に関して、ご説明します。売買の媒介報酬の限度額は、以下の表を見てください。売買価格が1,000万円の物件の媒介で得られる報酬は、1,000万円は401万円より上ですから、上記表の3となります。その物件の買主Cとも媒介契約を結んでいたとしましょう。A業者は、同一物件に2つの媒介契約を結んでいると言うことです。言うことは、この物件を成約できれば、媒介報酬を売主と買主の両方からいただけることになります。買主から36万円、合計72万円もらえると言うことです。一つ、例題を見ましょう。A業者は、甲物件(価格1,000万円)の売主であるBと媒介契約を結んでいます。甲物件をDが買いました。買主Dは、業者Cと媒介契約を結んでいました。この場合の、媒介報酬は?A業者は、売主B媒介契約をしているのですから、その媒介報酬は、売主Bからいただくことになります。36万円←これがAの媒介報酬C業者は、買主Dと媒介契約を結んでいるのですから、その媒介報酬は、買主Dからいただくことになります。媒介と違い、売主・買主の双方を代理することはできません。(詳細はこちら)ですから、媒介のように1の物件を成約させて、売主・買主の双方から報酬を得ると言うことは、ないことになります。媒介と代理を比較した場合、契約行為まで行う、代理の方がはるかに業者としての責任は重いとなります。媒介報酬の2倍が、代理報酬の限度額となっています。業者Bは、買主Cからも報酬を受けることができます。売主Aからもらう報酬と、買主Cからもらう報酬の合計が、72万円を超えてはいけません。業者Bは、どちらにしても72万円を超える報酬は手にできないと言うことです。契約相手を見つけることに、変わりはありません。交換についても、売買の媒介・代理報酬と全く同じです。1,000万円の甲土地(所有者A)と1,000万円の乙土地(所有者B)の交換の契約を、業者Cが成立させた。業者Cは、1000万円を売買金額とみなして、報酬計算をします。36万36万円をAからも、Bからもいただけるため、合計72万円となります。36万36万円をAからいただけることになります。高い方の価格を、報酬計算の基礎としてください。800万円の土地と1,000万円の土地の交換なら、1,000万円を売買価格とみなして、報酬計算することになります。4.消費税についてこれまで、報酬計算する際は、売買価格を報酬の基礎としてきました。その売買価格に、消費税が含まれている場合は、その消費税を除いた価格を報酬計算の基礎としなければいけません。土地の売買や交換の価格には、消費税はかかりません。建物の売買や交換の価格には、消費税がかかります。問題に、売買価格2,080万円税込(土地1,000万円、建物1,080万円)の物件の媒介で、契約を成功させた場合の一方から受け取れる報酬限度額を訊かれたら、いきなり、2,080万円×3%+6万円なんて計算をしたらダメだとなります。何も考える必要はありません。1,000万円そのままです。1,000万円として、消費税分を除いてやらなければいけません。土地1,000万円、建物1,000万円、合計2,000万円として計算します。消費税分を加算して、請求することができます。報酬がもらえるのであれば、71万2800円×2=142万5600円←これが報酬限度額では、消費税の非課税業者は、全く上乗せできないのかと言えば、できます。消費税を負担させられているため、その負担分を取り戻してくださいと言うことで、3.2%が上乗せできます。消費税が非課税である土地のみの売買や交換であっても、媒介や代理報酬には消費税分を上乗せできます。例題を上げて見て行きます。非課税業者Aは、売主Bから売買の媒介を受けた。課税業者Cは、買主Dから売買の代理を受けた。税抜物件価格2,000万円×3%+6万円=66万円66万円×2=132万円そして、132万円に消費税分を上乗せして、132万円×1.08=142万5600円この物件の売買に当たって、142万5600円が報酬の限度額となります。宅建業者が、何社入って、報酬を得ようとしても、142万5600円を分けると言う考え方です。非課税業者でも3.2%上乗せできるため、66万円×1.032=68万1,120円この68万1,120円が非課税業者Aが、売主Bから受けられる報酬限度額となります。消費税分を上乗せ、132万円×1.08=142万5600円この142万5600円課税業者Cが、買主B、承諾があれば売主Aから受けられる報酬限度額となります。非課税業者Aの報酬は、68万1,120円以内で、かつ、課税業者Aとの合計報酬額が142万5600円以内でなければいけません。課税業者Cの報酬は、142万5600円以内で、かつ、非課税業者Aとの合計報酬額が142万5600円以内でなければいけません。課税業者Cは、買主Dから、142万5600円-68万1,120円=74万4,480円までしか報酬を受けてはダメだとなるのです。非課税業者Aは、142万5600円-142万5600円=0円で、報酬なしだとなります。問50本日は、ここまでです.賃貸の報酬規程はこちらご質問などありましたら、コメント欄にお願いします。ランキングに参加しています。↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。コメントが6件あります。AM先生に訂正のお願いが、あります。3.2%よろしくおねがいします。AMご指摘ありがとうございます。ありがたく、訂正させていただきます。AMいつも拝見させて頂いております。質問させていただきます。非課税事業者が3.2%上乗せて請求できるというところが理解できないです。AMご質問ありがとうございます。非課税事業者が3.2%上乗せで請求できることを『みなし仕入れ率』と言っています。みなし仕入れ率については、調べてもらえればすぐわかりますので、ここでは詳細な説明は省略させていただきます。みなし仕入れ率は、業種別に国が定めますので、今後、変わる可能性もありますが、現状、消費税8%では非課税宅建業者は3.2%、消費税10%になったときは非課税宅建業者は4.0%になる予定です。考えすぎずに、単純に非課税宅建業者は3.2%上乗せできると覚えておいてください。問題で「みなし仕入れ率を考慮しない等」の表現が入れば、3.2%上乗せの計算は必要ありません。PMいつも大変お世話になっております。下記の文章について質問がありましたので、ご指導お願いいたします。非課税業者Aは売主Bから、課税業者Cは買主Dからそれぞれの報酬を限度までもらえるのではないでしょうか。「つまり、非課税業者Aが媒介報酬を売主Bから、68万1,120円受けたとしたら、。PMご質問ありがとうございます。課税業者Aとの合計報酬額が142万5600以内でないといけないでしょうか?2に記載の通りとなります。代理の報酬限度額は、媒介報酬の2倍が上限とされています。Cが代理の報酬額の上限を貰うとAは報酬を売主Bから受け取ることはできないとなります。受取れば業法違反です。