50代の悩みに寄り添う相談ブログ「新・先憂後楽」50代になって直面する様々な問題を同世代の脱サラ行政書士が一緒になって解決のお手伝いをします。最近の50代以上の相談者からほぼ100%出てくる実家の問題や自宅の悩み。内容は様々ですが、問題意識の高さは年々高まっていると思います。今日は、空家問題関連の現状と空き家に起因する問題について、さらにはこれから家をどうするかを段階的に考える「住まいの終活」を紹介したいと思います。【最近の空き家対策】まずは、国の対応について紹介します。~詳細はリンク先を参照してください。戸建て住宅を福祉施設や商業施設に用途変更する際の規制を緩和し、加えて大規模な改修工事は不要とした点です。詳細は省きますが、これまで高いハードルと言えた規制を緩和し加えて手続き自体を簡素化することで容易に転用が可能になる点でしょう。「東京空き家ガイドブック」というものをこの3月に東京都が作成しています。空家解決の実例や基礎知識をまとめたものでこれもリンクしていますので、詳細はリンク先を参照して下さい。売却時に最高3千万円までの控除が可能な所得税の特例があります。制度の適用期間が終了になるところでしたがこの3月の税制改正によって2023年末までの延長が決まりました。3年が経過する年の年末までに売却しなければ特例が受けられない点は従来通りなので注意が必要です。従来この特例の対象にならない例として被相続人が相続の開始直前まで老人ホームに入居していた場合がありましたが、これも今回の改正で緩和されました。売却するとしても相当の時間と思い切った値付けが必要になるそうです。東京都であっても、人気物件はやはり23区内であり、さらに鉄道やバスの駅に近く駅前に充実したインフラがある場所以外は関心を惹かないようです。賃貸でも分譲でも、共に譲れない条件の一つだそうです。空き家予備軍が年々増加しても仕方のないこと、と思えてしまいます。?駅前、駅近希望の背景には、まずは自動車保有の減少、あるいは免許証保有率の減少があると私は考えています。郊外の庭付き一戸建てであれば当然駐車場も付いてます。駅前には十分な駐車スペースも用意されており、バスの時間を気にすることなく出かけることが可能です。旦那さんの送迎や買い物での利用で車を常時使用していました。奥様が免許を持っていないといった「クルマ離れ」によって郊外生活が重荷になってしまった為。高齢に差し掛かった夫婦の場合では昨今の大問題となっている「運転ミス」のリスクを考慮しての「クルマ離れ」も今後は増加すると思われます。このような理由からクルマが無くても安心・便利な生活環境が保障される「都心への回帰」は加速するでしょう。木造建築で坪当たり4~5万円だそうです。諸費用を考慮すれば、100万円単位の出費は避けられないでしょう。当然ですが空き家であっても固定資産税はかかります。隣家の住民を負傷をさせたケースがあります。賠償責任が発生しています。降雨により空き家の石垣が崩落、隣家に損害を与えた最近は異常気象により、どこでも発生する危険性がある問題です。所有者が損害賠償することになります。天災であっても空き家所有者の管理責任は問われる、この考えが一般的になっているのが現状です。近隣の歩行者を負傷させたという事例があります。事実上空き家の所有者が賠償責任を負う事になります。所有者に対し被害者は請求してきます。貴方が犯人を捜し、犯人から損害賠償を受ければいい。長年の放置で幹や根が腐り、倒木といった形で隣家に損害を与えた場合も損害賠償が発生します。隣家の庭に根が侵入しているケースもあります。芝生を突き破って出てきたり、足を取られて転倒する危険性も出てきます。根の場合は、隣家の承諾待つことなく勝手に切り取ること、撤去することは可能です。枯葉が庭に充満してしまう、というような場合でも隣家に対し除去の許諾が必要とされているのです。マンションでも問題は避けられません!ここまでは主に「戸建て住宅」の問題を紹介してきました。マンションならば問題はない?又はそこまで深刻にはならない?確かに、瓦の剥離や降雪の崩落での他人の生命財産への脅威は発生はしません。樹木もほぼ問題にはならないでしょう。~ベランダの鉢植えの放置や落下等による問題を除けばですがですが、維持管理費用に関しては一番厄介なのがマンションではと私は思います。築年数が経過したマンションのさらに空き室を相続するとなると、かなり厄介です。住む住まないに関係なく、所有した場合には月々の管理費、年単位での修繕積立金の負担は発生します。そのマンションンが既に退去者続出で空き家だらけのマンションであれば残留入居者へ管理費の不足分が「上乗せ」されるケースもあります。修繕積立金の不足となれば共有設備のメンテにも影響が生じます。等など、外部からもそうと分かる様な劣化した実態となっていくのです。売るに売れないまま周辺の景観や治安悪化の原因と見做されるというリスクがあります。このように、戸建て、マンションの区別なく空家の存在は多くのトラブルを引き起こす要因になります。持ち主に仇成す存在となってしまう場合があります。空き家問題の解決に役立つサービスは先に挙げた対策以外にも民間でも扱っています。「空き家バンク」というものがあります。現時点では550の自治体が参加して約4,000件以上の空き家情報が登録されており全国の空き家に関する情報を一括して検索が可能です。思いがけない商談に繋がることも夢ではありません。悩んでいるだけでは問題は解決しません。何か自分で出来る事を一つでも、一歩でも進める事からでしか事態の改善には繋がらないのです。最後のまとめに入ります。ある日ある時からいきなり今の家や故郷に放置されたままの空き家をどうこうするといってもどうなるものではありません。時間をかけて、順序だった整理と準備が必要です。「住まいの終活」と言える計画を立てる事です。不用品を増大させない癖をつけておく事。しても決め切れない場合は、まずは記念写真を撮影をして時間を置き写真だけで十分か、やはり保存したいかをよく検討する事です。戸建ての場合は別個に土地の測量図、確認済み証、検査済み証等が、マンションの場合であれば最新のマンション管理規約の確認が必要になると思われます。登記名義人の確認~共有名義かどうか?また抵当権設定の有無についての確認です。事故物件の有無や管理費滞納者の情報等が必要でしょう。家の身上調査と履歴書の作成です。再建築不可のマンションでないか?現時点で管理不良が明白な老朽マンションではないか?近隣での同等の条件のマンションの実勢売価はいくらか?さらには過去に売買の事実があるかどうか?これこそ、必ず自身の目と足で確認すべき情報であり、この手の情報は「住まいの商品価値」をより正確に把握する為の格好の情報にもなるのです。貸し出し用として活用することにするのか?等の今後の取り扱いについてを決めていくのです。)を中心とした相談業務に従事し、さらにサラリーマンからの転身という前歴を活かした起業・独立支援に関する支援業務やセミナー講演等を開催して、同世代の第二の人生、第二の仕事のサポートも行っています。以下のSNSで各種情報を随時発信しています。