2019年8月6日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。私は築古系の不動産投資を2015年からスタートしました。これまで3棟のアパートと5棟の戸建てを取得しましたが、中でも一番苦労しているのが群馬のアパートです。購入記については「禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】」を御覧ください。築30年のこのアパートは私の投資を拡大させてくれた物件です。同時に、一番手間がかかって苦労した物件でもあります。当初の利回りは14%弱と凡庸にもかかわらず、入退去のたびに家賃が下がったからです。しては、リフォーム費を過度にかけず、すべてセルフリフォームでなんとか収益性を確保しています。見方を変えればこれは私にとって一つの試練です。自分で手間をかけてDIYすることで否が応でも大家スキルが高まっています。最近、1室退去が出たので、さっそく自分でリフォームしてまいりました。今回は、ビフォアアフターと掛かったリフォーム費用について解説します。おわりに:築古アパートの難しさと醍醐味リフォーム前の内装状態1K+ロフトの単身タイプで10帖あります。それだけクロス面積が大きいです。居室は、基本は量産クロスで、傘タイプの照明器具が付いています。押し入れは、昔ながらのタイプですね。古めかしいキッチンです。背面のタイルがサーモンピンクで、古さを際立たせています。玄関の土間が汚れているのは、築古あるあるですね。お風呂は2点ユニットです。このお部屋は入居者さんは約4年ほど住んでいました。全体的にそんなに大きな汚れは無かったので、ルームクリーニングだけ業者に依頼して、私は室内美装に専念しました。居室のアクセントクロスは壁一面とロフト部の2箇所です。壁のグリーンのクロスは、天井高が4mがあったのでこれがしんどかったです。ロフト付きの部屋のクロスをはじめて自分で貼りました(天井高4m)。やって自分で体験してはじめて大変さが分かります。この苦労を考えると、職人さんには感謝の言葉しか無い。2019あと今回、はじめて室内にクローゼットを設置してみました。これは、押入れしかない築古アパート特有の設備面の弱点を補うのが目的です。このお部屋は10帖あるので、置いても狭苦しくならないと判断し導入してみました。購入したクローゼットがこちら。お値段も安価で、カラーも5タイプから選べます。なにより見た目がお洒落なのが良かったです。カエレバ楽天市場AmazonYahooショッピングキッチンはサーモンピンク色のダサいタイルとクロスを同系色にして、タイルが目立たないように工夫しました。あとは、クッションフロアの張替えをしただけです。あとは玄関塗装と、お風呂にリアテックシートを施行しました。リアテックは水栓側に貼るのは時間がかかりますが、奥の壁面の方が楽だったので、次回もこちら側にしようと思っています。土間塗装につかった塗料がこちら。ホームセンターに売っていますが、普通のペンキと違って、「床用」というのがポイントです。色ムラが出にくく、素人でも塗りやすかったですね。土間の木部もすべて塗ってみたら、クッションフロアと同系色になったので古臭さが無くなりました。掛かった費用と所要期間では、今回掛かった費用です。遠方のアパートのため、必要材料を正確に測定できず、多めに材料発注しています。本来はもっと安く仕上がるはずです。業者にすべてリフォームしてもらったら、おそらく2倍以上は掛かりそうですね。クローゼット設置したり、写真ではわかりにくい汚れの補修などはできません。逆にオーナーの手間が掛からない点は良いですね。そのバランスをどう考えるかです。結局、オーナーが現場に行って見なければ分からないことも沢山あります。お部屋のリフォームだけでなく、外壁・共用部・ゴミ置き場の状況などもチェックができます。私の場合は、掃除は大変なのと汚いと心が折れるので、そこだけ外注しています。築古アパート経営はリフォーム費用を如何に抑えるかが最大のポイントです。3〜4万円の家賃のお部屋にウン十万円もリフォーム費を掛けると回収が厳しくなります。私の場合は、だいたい家賃3ヶ月分を基準にしており、どんなに掛かっても半年分に抑えるようにしています。あとは、その時々の忙しさに応じて、業者発注も検討します。やってセルフリフォームするとそこそこ大変なのですが、クリエイティブ性や問題解決能力を求められる部分もあるので、意外にやっていて楽しいです。超高利回りを買っていれば、すべて職人さんに任せるのも一つの手でしょう。高利回りで状態の良いアパートはほとんどマーケットにないか、あっても田舎すぎて融資が付かないケースが大半です。結局は自己資金を用意するか、セルフリフォームで汗をかいて収益性を上げるか、どちらかになります。個人的には、セルフリフォームは大変ですがやればやるほど知識が付きますし、コストダウンになります。自分で再生して物件を貸す喜びは格別ですので、投資初期段階の人こそ経験してみるべきだと思っています。※4/7追記こちらの物件はリフォーム後2日で近くの法人様からお申し込みが入りました。私のアパートでは最短記録のお申し込みです。▼1棟アパート購入において避けるべき物件の特徴を解説しています。1棟アパート投資で失敗する代表パターン5選2018.7.1限られた自己資金、人生の時間。いった問答の中で、不動産投資にたどり着くのは、融資というレバレッジを効かせられて、効率的に資産形成していきたいと考えた結果である人は多いことでしょう。中でも、自己資金のある人や、戸建てや区分マンションなどの小...▼初心者はまず家賃収入50万を達成すると見える景色が変わります。不動産投資をこれからスタートする人にとって「いつまでに、どのくらいの家賃収入をまずは目指すのか?」という目標は、見通しが立てづらいものです。そんな方々に私は推奨するのは「家賃収入50万円」という規模です。手取り15万〜20万は人生を変えるチャンス【副業で収入UPを狙おう】こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。不動産投資とネット収入で生活しています。借金=悪だと考える人が多いかもしれません。「そんなに...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。