夫婦で別居をしており、離婚が現実的となってきた時に直面する問題のひとつが「我が家」をどうするかについてです。今は別居中で連絡もろくにとってないけど売却はできるのだろうか。売却できるのであれば、どのように進めていけばいいのか。ように、頭を悩ませている方も少なくありません。そこでまずお伝えしておくことは「別居中でも売却するはできる」という事です。不動産名義やローン名義、そしてローンの残債次第では「そもそも売却することが許されないマンション」というのもあります。そこで、こちらでは売却が可能なマンションかを調べる方法と、別居中のマンションを売却する際の注意点などを詳しく解説してきます。離婚時のマンションは金額が大きい分、トラブルへと発展してしまう可能性が十分にあります。基本的な知識を知っておき、無用なトラブルを防ぐためにお役立てください。確認するべきことはマンションの名義いよいよ離婚が現実的になってきた場合は、まずマンションの名義人が誰になっているかを確認しましょう。不動産の名義が共有名義か単独名義かによって、今後どうするべきなのかが変わってきます。単独名義というのは夫(または妻)の一方がマンションの所有権を持っている状態です。共有名義というのは両者が所有権を持っている状態のことを言います。注意が必要なことは、共有名義のマンションは名義人の両者が合意しなくては売却ができません。自分は売却したいと考えていたとしても、相手が売却したくないと言えば「売却できない」ということです。これは、離婚後も同様となります。離婚後、しばらくしてマンションを売却したいと思ったとき、もう一人の名義人が売却に同意をしてくればければ売却できません。そのため、離婚後も常にお互いに連絡が取れる状態を維持する必要があります。離婚する場合はお互いの関係が険悪となっている場合も多く、あえて売却に同意しないというケースも少なくありません。問題はそれだけではなく、例えば共有名義の元夫が別の女性と再婚し、その後死亡すると元夫の新しい妻に相続権が発生します。なると、赤の他人である元夫の再婚相手から売却の同意を得なければ、マンションを売却できなくなってしまいます。共有名義のマンションを離婚後も所有し続けるというのは、売却までのハードルが高くなり、赤の他人の相続争いに巻き込まれる危険があるということですそのため、共有名義の場合は離婚を機に売却した方が、将来トラブルに巻き込まれずにすみます。マンションの名義変更は難しい「それならばマンションの名義を共有名義から単独名義に変更すればいいのでは?」と考える方もいるでしょう。確かに、マンションの名義変更をおこなうこと自体は難しくありません。住宅ローンの残債がある状態でマンション名義変更をしようとすると、話が少し変わってきます。いうのも、一般的にマンションの名義を変更する場合、ローンを借りている金融機関から許可をもらわなくてはいけません。これは、基本的にどの住宅ローンの契約書にも書かれています。「ローンの債務者が夫で所有者が妻」というような名義変更は、まず許可されません。理由は、金融機関はローンを借りている人が住むことを前提に融資しているからです。そのため、ローンの名義人とマンションの名義人を一致させることが基本条件となります。住宅ローンの名義を変更するには、金融機関から審査を受ける必要があります。この住宅ローンの名義変更については後述しますが、相当の返済能力を認められない限りは審査の通過は難しいのです。銀行に黙ってマンションの名義変更を行うことも可能ですが、発覚すると契約違反としてローンの一括返済をもとめられる可能性があります。絶対に金融機関に黙って名義変更を行うようなことはやめておきましょう。住宅ローンをすでに完済しているという場合は、問題なくマンションの名義変更も可能となります。売却する際は不動産の所有者名義だけではなく、住宅ローンの名義にも注意が必要です。ペアローンや連帯債務でローンを組んでいたり、連帯保証人になっている場合、そしてローンの名義と不動産の名義が一致していないマンションは所有し続けるリスクが格段に高くなります。売却しようと考えていたとしても、「売却できないマンション」の場合は、いやでも所有し続けなければいけなくなります。所有し続けることになるとどのようなリスクがあるのかについて見ていきましょう。ペアローンの場合ペアローンは夫婦がそれぞれローンの契約をおこない、二つのローンに二人の債務者という形での借り入れとなります。共働きの世帯ではよく使われているタイプの住宅ローンです。勘違いをされがちですが、離婚をした後は自分のローンさえしっかり返済していれば問題ないというのは間違いです。いうのも、一般的にペアローンを組む場合はお互いに連帯保証人となります。そのため、一方が失業や減給、病気、事故などで支払いが困難になった場合、もう一人に支払いの義務が発生するのです。「今は離婚していて赤の他人です」と言ったところで債権者には関係ありません。契約で互いに連帯保証人となりあっている場合、離婚相手が滞納すれば保証人が責任を負う義務があります。離婚後も元パートナーとの連携が不可欠で、一方に何かがあり返済が滞れば、もう一方が責任をとらなくてはいけなくなるのです。これは相手の問題が自分にも降りかかるのと同時に、自分の問題が相手にも降りかかるということです。連帯保証人型はペアローンだけではなく、単独ローン(例えば夫が債務者でその連帯保証人に妻がなっているタイプのローン)でも使われるケースがあります。単独名義で住宅ローンを組む場合は、一般的には保証会社を利用しているケースが多いですが、中には連帯保証人となって借り入れを行っている方もいるでしょう。連帯保証人になっている場合、債務者の返済が滞ると代わりに返済をもとめられる立場にあります。債務者がローンを滞納した場合に、連帯保証人が責任を負うのはペアローンも単独ローンも同じです。そのため、債務者に何かトラブルがあり返済不能の状況に陥れば、連帯保証人となっている人が代わりに責任を取らなくてはいけません。夫が債務者でマンションには妻子が住んでいるようなケースでは、夫が滞納することで妻のところへ請求がやってきます。その請求に応じられなければ差し押さえられ、競売に出され、ある日突然住む家を失うという可能性があります。夫が債務者でマンションには夫が住んでいて、妻子は別の所に住んでいるというようなケースでも同様です。妻が連帯保証人になっている限りは、元夫が滞納することで妻のもとへと請求がくるので注意が必要です。離婚後もマンション所有し続ける場合のトラブル対策マンションを売却せずに所有し続けるの場合の、トラブル対策は以下を満たす必要があります。住宅ローンの名義とマンションの名義と住む人を同じにする。連帯保証人になっている場合は外れる。上記の2つを満たすことで、名義人が破産したとしても、元配偶者が巻き込まれて責任を負ったり、自己破産せずにすみます。逆に、これを満たすことができなければ、互いに深い経済的なつながりを持ったまま離婚だけする、という最悪の状態となっていまいます。問題はこの対策の難易度が高いということです。ペアローンから単独ローンに乗り換えるには、それまで夫婦の収入を合算して組んでいたローンを、夫(または妻)の一人の収入で返済をしていくことになります。この時、その返済プランが実現可能かどうかを銀行が審査をするのですが、審査のハードルがとても高いのです。ハードルが高くなる理由は、債権者からすると返済者が一人よりも、二人の方がリスクが少ないからです。一人としか契約していないと、債務者が返済不能になると競売や自己破産といった状況におちいります。なると、貸したお金が全て返ってこないというケースも出てきます。契約者が二人いてお互いに保証人となっていれば、一人が返済不能におちいっても、もう一人に対して請求できます。契約者が二人の状態の方が、債権者からすると貸したお金をちゃんと回収できる可能性が高く、都合がいいのです。そのため、共有名義のローンから単独名義ローンに乗り換える場合、新たにローンを組む人に相当な収入がない限りは難しいのです。他にも金融機関のルールによるところも大きいので、「絶対に家は売却したくない」「今後も住み続けたい」と考えている場合は、まずはローンを組んでいる金融機関に一度相談をしてみましょう。母と子でマンションに住み続ける場合によくあるトラブル例えば母と子でそのマンションに住み続け、住宅ローンは養育費として父が負担するというケースがあります。この時、父がちゃんとローンの返済をしているうちは問題ありません。よってローンの支払いが困難となる可能性があります。父が新しい家庭を持つことで、ローンの返済をしなくなるというケースも少なくないのが実態です。滞納が続くと、ある日突然「滞納していますよ」という通知が来ます。この時点でできることは、父親に対して支払いを要求するか自身で返済をすることです。父親と連絡がつかず、自分で返済することもできなければ、いずれマンションは差し押さえられ、競売にかけられ、マンションから追い出されてしまうという事態に陥ってしまいます。よると、母子家庭で「離婚した父親から養育費を今も受けている」と答えた母親は19.7%という結果が出ています。養育費を払ってもらえる保証はないのです。住む人がマンションやローンの名義人と異なってしまう場合この2つの状況になりそうな場合は、離婚を機にマンションを売却し、新しく人生をスタートさせたほうがいいでしょう。住宅ローンの残債次第では売却できないかもここまでは、マンションを所有し続けるリスクについて見てきました。自分はマンションを売却するので関係ないと思っている方もいるでしょう。売却する意思があったとしても、ローンの残額によっては売却させてもらえない可能性があります。その理由について、ここから詳しく解説していきます。アンダーローンなら問題ないマンションを売却する場合、条件として「ローンの残債を一括返済する」というものがあります。一般的にローンの残債は、マンションの売却金でローンを一括返済します。ローンの残債が2000万円で、マンションの売却金が3000万円の場合は、ローンを返済しても1000万円残ります。このように、売却金が残債を上回っている状態のことをアンダーローンといい、このケースであれば問題なく売却することができます。オーバーローンになると売却できない可能性があるアンダーローンとは逆のケースで、マンションの売却金でローンが全て返せない状態のことをオーバーローンと言います。オーバーローンになっても、手持ちの現金や預貯金、その他の資産を現金化して、足りない分を補填することができれば売却は可能です。他の資産で補填できないとなると、金融機関から売却の許可がおりない可能性があります。そこで、離婚を機に売却する可能性がある場合は、まずはオーバーローンになっていないかを確認する必要があります。確認方法は1「住宅ローンの残債」と2「マンションを今売ったらいくらか」を調べることでできます。二つの差額を計算することで簡単にチェックすることができます。住宅ローンの残債を調べるには、金融機関から定期的に送られてくる「残高証明書」や「返済予定表」を確認しましょう。書類を紛失してしまっている場合は、金融機関の担当者に連絡をとって残額を確認してください。2「マンションをいま売ったらいくらか」を調べる方法マンションの今の価値を調べる方法は、不動産鑑定士に鑑定依頼を行うか、不動産業者に査定依頼を行いましょう。不動産鑑定士に鑑定をしてもらう場合は鑑定料が必要で、一般的な住宅で数十万円の費用がかかってしまいます。無駄にお金をかけたくないという人は、不動産業者から無料査定を受けて確認しましょう。」という不動産一括査定サービスがおすすめです。ネットから1分程度でかんたんに依頼でき、なおかつマンションに特化したサイトなので高く売却できる(=財産分与の取り分が多くなる)可能性があります。査定は売却するために必ずやらなくてはいけないことなので、早い段階で一度試しておくようにしましょう。オーバーローンになった場合は任意売却を検討するもし査定した結果オーバーローンとなってしまい、足りない分を補填できない場合は絶対に手放すことはできないのでしょうか。実は、そうとも限りません。オーバーローンでも任意売却という方法で売却できる可能性があります。任意売却とは、ローンの一括返済ができず、本来であれば売却できないマンションを、金融機関から特別に許可をもらって売却する方法の事をいいます。許可がおりれば、オーバーローンでも売却が可能となります。借金だけが残ってしまいますが、無理のない返済プランで残りを返済していくことができます。競売と一緒だと考える方もいますが、競売の場合は裁判所の権限で強制的に売却されることであり、一般的には物件相場の50~70%程度でしか売れないと言われています。そのため、競売になると残る借金も多く、自己破産をせざるを得なくなるというケースも多くなります。それに対して、任意売却は売却方法が通常の売却と同じで、おおよそ相場通りの価格での売却となります。そのため、残る借金の額は競売と比較してかなり少なくなるため、自己破産まではせずに住む可能性が格段に高くなります。競売になると官報に載ってしまうため、第三者に「あの家は競売に出されている」と知られてしまいます。それに対し、任意売却であれば通常売却と同じように「あの家が売りに出されている」ということは分かっても、なぜ売りに出されているかまではわかりません。無理に所有し続けて首が回らなくなり、差し押さえ、競売、自己破産となるくらいなら、任意売却を行ってしまった方が人生の仕切り直しやすくなるでしょう。任意売却ができるかできないかに関しては、金融機関の裁量次第となります。そのため、アンダーローンかオーバーローンかの確認は早急にしましょう。その結果、オーバーローンになってしまいそうな場合は、まず査定を受けた不動産業者に任意売却になりそうなことを伝え、状況に合った対策はないかを相談してみましょう。離婚を機にマンションを売却する場合、お互いに険悪な関係になっていることもあり、できる限り接点をなくしたいと思っている方もいるでしょう。不動産は高額な資産であり、離婚前にしっかりと取り決めをしておかないと、後々トラブルに発展することもあります。そのため、できる限り話し合いの場を設けるようにしましょう。お互いに合意をしたうえで売却を進めていくことが、離婚時のマンション売却ではとても重要です。決めておくべき事は以下の三つです。誰が主導で売却活動を進めていくかいくら以上なら売却するかいつまでに売却をするか例え関係が悪化してしまっていても、お互いに明確に同意を得ておくようにしましょう。共有名義の場合は委任状を用意する共有名義のマンションを売却するには、名義人全員の同意が必要となります。そのため、売買契約を結ぶ際には名義人全員で対応しなくてはいけません。別居中の場合は夫婦で都合を合わせて、取引の場に集まる必要があります。そこで、事前に二人で契約について話し合いをしておき、どちらか一人に買主の対応をしてもらうという方法が取られる場合があります。この時、委任状というものを作成する必要があります。委任状はその場にいない名義人が「売却に同意している」という証明に使われます。委任状に関しては決まった形式はなく、インターネットなどでテンプレートをみつけることもできます。基本的には以下のようなことを記載します。使ってどちらかが取引を進める場合、片方が勝手に話を進めてしまうと後々トラブルと繋がってしまいます。事前に話し合いをして、合意した内容での売却をするようにしましょう。財産分与でできるだけ多くの取り分を手にしたい場合、マンションをできるだけ高く売却することが重要です。マンションが少しでも高く売ることができれば、その分だけ自分が手にする金額を増やすことができます。この時に重要なことは、高く売れる不動産業者を見つけるということです。不動産業者はどこも同じだと思っている方がいますが、実際は業者によって売却価格はかなり変わってきます。業者の能力はピンキリで、マンション売却が得意な業者と契約をすれば、高く売れる可能性は高くなります。それに対し、マンション売却の経験が少ない業者や、悪意のある業者と契約をしてしまえば、本来は高く売れたはずの物件を安く手放してしまう危険もあります。安くなるだけではなく、いつまでたっても売れないという状況に陥る可能性もあるのがマンション売却です。ここで理解しておくべきことは業者と契約した時点で、高く売れるか、安く売れるかが決まってしまうと言うことです。したら間違った不動産業者に引っかからないようにできるのかというと、「複数の不動産業者を頼る」という方法で簡単に回避できます。複数の不動産業者を頼るやり方(手順)複数の不動産業者を頼るというのは、何か特別なことをやるわけではありません。複数社(6社前後)から机上査定(物件は見ずに他の情報からおおよその価格を算出する方法)を受けましょう。机上査定の結果を比較し、査定額の上位2~3社から訪問査定(実際に物件を見てもらい価格を算出する方法)をしてもらいましょう。訪問査定を行う時は査定額と、担当者の対応を比較して信頼できそうだと思った業者と契約を結ぶという方法を使いましょう。1社から査定を受けるだけだと「査定額が正しいのか」、「担当者の対応は丁寧なのか」といったこところが見えません。複数の不動産業者の査定額と対応を比較することで、必然的に担当者の善し悪しが見えてきます。ここでぜひ覚えておいて欲しいことは、査定額だけでは判断してはいけないということです。担当者の対応にも注目するようにしてください。以下の項目は要チェックです。業者の比較検討をして、口が上手いだけの営業マンにいいように丸め込まれないように気を付けましょう。査定を受けたいと思っている業者が5社以上いる場合は、それぞれにアポイントを取って査定を受けましょう。直接アポイントをとって査定を依頼する場合は、基本的にいきなり訪問査定になるケースが多いです。全ての業者相手に訪問査定を依頼すると手間が多くなるかと思いますが、早めに済ませておきましょう。査定を受けてみたい業者がそれほど多くないという場合は、不動産一括査定サービスを使ってみてもいいでしょう。」というサービスをおすすめしておきます。マンションナビの特徴をピックアップするとマンションに特化している完全無料で使える1分程度の時間で依頼が完了する最大9社から査定結果を受け取れる利用者実績が360万人と多いといったサービスになっています。マンションナビであれば、まずはメール(pdfなど)や郵送などで机上査定の査定結果が届きます。営業から電話がかかってくる場合もありますが、これに関しては査定依頼の要望欄に「電話で対応は難しいので連絡はメールでお願いします」と書いておけば問題ありません。基本的にはいきなり訪問査定にはならないので、「とりあえず査定をして金額を掴みたい」という人や、「まだ売却が決定していない」という人でも気軽に査定を受けることができます。売却が決まっている人で、「まだ査定を受けていない」、「業者にあてがない」という方は、とりあえずかんたん査定を試してみることをおすすめします。別居中と離婚後、どのタイミングで売却したほうがいい?離婚に伴った売却の場合、別居中と離婚後のどちらのタイミングで売却したほうがいいのかと悩む方も少なくありません。そこで結論からお伝えすると、離婚が決まっているのであれば、別居中の間にマンションを売却したほうがいいと言えます。理由は、離婚前に売却を済ませてマンションを現金化することで、財産分与が簡単になるからです。マンションの価値は不動産市況や、買い手の資金状態によって変わるため、明確にいくらで売れるかわかりません。その状態で財産分与の計算をしようとすると、どちらかに不公平が発生してトラブルになる可能性があります。共有名義や保証人になっている場合は、離婚後も安心することはできません。離婚から売却までの間に債務者に事故、病気、リストラ、死亡などの事態におちいった場合、残った元配偶者もトラブルや面倒ごとに巻き込まれてしまいます。離婚前は売却に同意していたのに、離婚後に売却しないと言い出して売却できなくなるという事もあり得ます。そのため、トラブルの原因となりやすいマンションは、あらかじめ売却して現金にしておくことをおすすめします。別居中に手にしたお金を分与してしまうと、贈与とみなされて贈与税がかかってしまう可能性があります。そのため、売却金でローンを返済したら、残ったお金には手を付けずに離婚後の財産分与で、公平に分け合うようにしましょう。業者買取であれば近所にばれずに売却できる離婚が原因でマンションを売却する場合、近所の人にばれることなく売却したいという方もいるでしょう。一般的な不動産業者による仲介での売却は、広告を打ち出すので第三者にマンションを売りに出していることがばれてしまう可能性があります。マンションを売却する事を誰にもばれたくないという場合は、業者買取という方法もあります。買取業者を使えば広告を出す必要もなく、1~2週間で売却、現金化が可能です。通常の仲介の売却だと平均で3カ月かかると言われているため、さっさと離婚をしてしまいたいという人にも向いている方法です。業者買取の場合は一般的に相場の7~8割程度の価格になってしまうと言われています。そのため、住宅ローンを返済中のマンションだと、オーバーローンになってしまうという可能性も上がります。安く売ってしまうということは、お互いに財産分与の取り分が少なくなるということでもあります。そのため、お互いの同意は必須であり、勝手に業者買取をしてしまうとトラブルの種となるので注意が必要です。トラブル:名義人が勝手に売却してしまうケース中には、名義人である夫が妻に同意を得ることなく売却してしまうというケースもあります。そんなことがあっていいのか、と思うかもしれませんが、妻に持ち分が一切ない状態だと、夫は一人で勝手に売却してしまうことが可能です。妻が離婚後もそのマンションに住みたいと考えていても、再度そのマンションを取得することは難しいでしょう。夫の権利として正当な売却ですので、取引のキャンセルももちろんできません。そのため、所有権を持っていない方は、マンションを勝手に売却されてしまわないための対策が必要です。登記識別通知とも言われています。マンションを売却する場合はこの「登記識別情報」が必要となります。基本的に再発行はされないため、これを預かっておくことで勝手な売却が難しくなります。司法書士に依頼をすることで、登記識別情報の変わりとなる資料を作成可能なので、絶対に売却できなくなるというわけではないので注意が必要です。対策2:公正証書を作成しておく事前に勝手に家を売却しないという旨と、勝手に売却した場合のペナルティを記載した公正証書を作成することで、勝手な売却を抑制するという方法があります。公正証書は公文書ですので、約束を破った場合には取り決められたペナルティを強制執行する力があります。対策3:仮差押をしておく仮押さえとは裁判所の権限で、離婚による紛争が終わるまでは財産を処分できなくすることを言います。離婚が成立し、財産分与が行われるまでは名義人であっても勝手に売却することができません。一つ目は保証金が必要で、1つあたり30万円前後のお金を用意する必要があるということです。二つ目は、仮差押えをすることで相手が強固な姿勢になるケースもあるということです。三つ目は、オーバーローンになるような物件(マイナスの資産)に仮差押えをしても価値がないということです。仮差押えは強制力がある分、トラブルに発展する可能性も高くなります。そのため、本当に必要かどうかをしっかり考えてから決めるようにしましょう。まとめこの記事をまとめると以下のようになります。基本的には離婚を機にマンションを売却したほうがいいオーバーローンになると売れない可能性があるできるだけ高く売るには複数の不動産業者を頼る売却のタイミングは離婚前がいいローンの残債やマンションの資産価値次第では、マンションを売却することすらできないため、まずはオーバーローンかどうかの確認を急ぎましょう。できるだけマンションを高く売ることも重要です。これは、離婚時の取り分が多くなる以外にも、任意売却になったときに残る借金の額が少なくなるということでもあります。そのためには、高く売却できる優秀な不動産業者をみつけることが大切です。複数の不動産業者を頼り、その中でも高く売却してくれる業者を見つけましょう。サービスを使うのがスタンダードになっています。一括査定サービスを使うのは不動産屋に騙されて損をしないために有効な方法と言えます。ひとつだけ注意が必要です。それは、不動産全般を扱う普通の一括査定サービスではなく、マンション専用の一括査定サービスを使ってた方が優秀な不動産会社と出会える可能性が高くなる、という事です。理由を簡単に説明すると、普通の不動産一括査定サービスは「マンションのプロとアマが混在している」のに対して、マンション専門の不動産一括査定サービスは「マンションのプロしかいない」からです。いうサービスがあります。360万人以上といった特徴があり、45秒ほどの作業でかんたんに査定依頼できます。「とりあえず資産価値を知りたい」という方や「初めてマンションの査定をしてみる」という方、また「不動産屋に査定をしてもらったけど納得できていない」という方に好評です。よろしければ使ってみてはいかがでしょうか。離婚をするにあたって、マンションをどうするかで悩む方は少なくありません。マンションを売却する場合、空き家にした方がいいのか、それとも入居したままでもいいのかと悩む方は少なくありません。...財産分与でマンションを売却する際の注意点。離婚にともなって財産分与を行う際、もっとも揉めやすいのが不動産と言われています。