基礎から学ぶマンション投資講座では、これからマンション投資を行う上で欠かせない情報について、項目に分けて紹介しています。マンション投資のメリットマンション投資は、自己資金が小額からでも比較的ローリスクで運用することが特徴です。実際の投資ではオーナーに様々なメリットを享受することができます。・高利回りマンション投資は超低金利時代において破格の高利回りといえます。長期国債が1%台、大口定期預金でも1%を切る時代において、マンション投資は現金購入で考えると物件によっては利回りが4%~5%となります。最近では、国内の生命保険会社が長期国債に代わり安定的に利回りを確保出来る投資先としてマンション投資にシフトチェンジしていく動きなども出てきております。このように、マンション投資は他の商品に対して高利回りで比較的低いリスクで長期的に安定した収入を得られる資産運用方法なのです。・年金保険マンション経営を取り組む際にローンを組んで始められた場合、ほとんどの金融機関において団体信用生命保険に加入する事になっております。オーナー様にもしも、万が一の事があった場合、この生命保険によりローンの残債が全て返済され残されたご家族がローンの返済に追われたり、せっかく手に入れたマンションを手放すような事態に陥る事はございません。残されたご家族には無借金のマンションが残り、これまで通りに賃貸に出していれば安定した収入を永続的に得る事が出来ますし、売却して保険金のように大きなまとまった資金を受け取ることも可能です。一般の生命保険と違い、マンション経営を仮にローンを組んで始められた場合は、家賃収入でほとんど返済を賄っていきますので現状の生活に影響する事なく大きな保証を得る事が可能となります。・インフレご自身の資産を現金や有価証券では無く不動産(現物)にシフトすることでインフレ(物価上昇)に対応する事が出来ます。インフレが起こると物価が上昇し貨幣価値が目減りする事により、現金資産価値は下がってしまうという事になります。40年前の物価と今の物価を不動産価格で比較してみたいと思います。マンション平均価格は1970年代、774万円。現在の平均価格は3741万円と、なんと4.8倍もの物価上昇が起きています。この様に近代日本はインフレ大国と呼ばれていて、日本銀行も1~2%のインフレ率が適切な水準と考えているそうです。身の回りの物を見ても、昔と今では明らかに価格が違うのではないでしょうか。今後は【物価上昇目標2%】に向け、政府と日銀が一丸となって取り組んでいくことにより、益々の物価上昇が懸念されております。引上げや、受給額の減額など、【年金制度の崩壊】と言われておりますが、制度を維持するには消費税10%では足りず、20%~40%まで上げないと現行の支給を維持できないとまで言われております。そのため自助努力での将来対策が求められており、中でも効果が大きいのがマンション投資です。通常の年金や保険会社の年金保険もご自身で毎月積み立てていくのが一般的ですが、マンション投資では、融資を組み、毎月のローン返済を家賃収入で賄うことにより、完済後に不労収入を得るという仕組みです。有価証券では無く収益不動産でご家族へ相続すれば、より多くの資産を引き継ぐ事ができます。現金で2,500万円を相続される場合⇒2500万円が課税評価。2,500万円の賃貸用マンションを相続される場合⇒課税評価額が約1000万円。物件により、課税評価額は異なりますが、現金で相続するよりも、60%も圧縮する事が出来ます。贈与税についても、被相続人が相続人へご生存の間から、「暦年課税」の年間贈与額110万円の基礎控除額内であれば、収益不動産から得られる家賃収入を非課税で贈与することが出来ます。選ぶこともでき、当該生前贈与では、家賃収入を2,500万円まで非課税で贈与可能となる仕組みです。・節税効果マンション投資を取り組んだ場合、年に一度の確定申告で家賃収入を申告する必要がありますが、家賃収入だけではなく、必要経費も同時に申告する事が可能となります。ローン金利など実際に出費する経費が計上できるのはもちろんですが、【減価償却】という「帳簿上の経費」であるにもかかわらず、実際には「現金支出が無い経費」を計上できる事が他の投資商品には無い一番の魅力になります。家賃収入に対して必要経費が上回った場合、所得税や住民税を減らすことが可能となる為、税制面でも有効的な資産運用方法になります。・頭金0円でも始められる一般的に流通している物件でマンション投資を行いますと、多くの物件では物件価格20%~50%ほどの頭金や仲介手数料など、多額のイニシャルコストが必要となります。当社のご紹介させていただいている物件につきましては35年家賃保証や都心部の高立地な物件という側面から提携の金融機関よりの評価が非常に高いこともあり、融資を受けるお客様のご年齢やご年収等によってもことなりますが、物件価格に対して100%の融資を受ける事もでき、頭金0円からはじめることが可能となります。通常、他の有価証券などの金融商品の場合は必ず元手となる現金が必要になります。「減価償却」という建物の劣化具合を示す費用があります。これは新築・中古によって金額が異なりますが、この仕組みを有効に活用することで、本来収めるべき税金を安くすることができます。マンション投資にいたっては、減価償却を「帳簿上の経費」として必要経費に計上されます。ポイントは、実際には現金支出がない経費であるということです。減価償却を活用できるかどうかの判断基準は、物件の耐用年数で決定されます。一般的に、新築で造られた物件ほど耐用年数が長く、減価償却を使って税金を抑えたりと有利な面があります。中古物件は耐用年数がある程度限られてくるので、減価償却が使えるかどうかが焦点になります。実際のところ、全体の割合から見て必要経費として計上できないのがほとんどです。物件によっては、中古でも建物の内装がしっかりした優良な物件を取り扱う不動産投資会社があります。耐用年数も長めに設定されているので、投資初心者の方は新築と優良な中古の物件を選択することで、年間の収入が多くても無駄に税金を払わずに済むことができます。