2020年2月20日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。現在は、大家さんをやりながら、ブログを書いたり、投資相談に乗ったりしつつ生活しています。最近は、本屋さんに行っても、不動産投資関連の書籍がズラっと並んでいます。自分にピッタリの手法って難しいですよね。背景が違いすぎて「自分にはそのまま転用できない手法」になってしまっている本が多いです。投資は「再現性」があってこそ、意味があります。本日、下記のツイートをしました。どんな投資法でも勝ちパターンを見つけて繰り返す、というのが一番効率が良いですね。不動産投資も同じことでして、自己資金をつくる→共同担保をつくる→小さな物件を買う→大きな物件を買う、をひたすら私は繰り返しています。あとは市況に合わせて、自己資金や金融機関を調整していくイメージです。2018年9月4日このツイートの通りでして、投資というのは結局、「勝ちパターンを作ってそれを繰り返す」というのが、一番大切になります。ないと、本人でさえも、投資規模が拡大できなくなります。私は投資スタートから約1年半でサラリーマンを辞めてしまいましたが、けっこう金策で無理をしましたし、銀行融資が味方した時もあったかもしれません。これから不動産投資をはじめる人でも、5年くらい腰を据えてじっくりやれば、サラリーマンリタイアも見えてくるかなと思っています。今回は、その現実的なステップについて書いてみたいと思います。リタイア達成に必要なマインド5年でサラリーマンを辞める不動産投資法まずは投資のゴール設定です。「給料の2倍稼げるようになること」をゴールにしてみます。給料が毎月30万なら、キャッシュフローは60万円必要になりますね。その場合、最初の自己資金として400万円ほどは用意したいところです。400万円あれば、以下の2ステップで物件を買い増していくことができます。※実際に購入する物件価格はこれとはズレると思いますが、ざっくりイメージで掴んでいただければと思います。約17万円/月このプランに必要な頭金としては、、、1棟目戸建ての400万円と、2棟目アパートの300万円の、合計700万円が必要になります。ここで、700万円も用意できないよ〜という人が多いかと思いますが、1棟目の400万だけでも用意できれば投資スタートできます。あとは、2棟目にアパートを買うまでに、残り300万円用意できればOKです。※アパートは1年〜1年半後くらいに買うイメージですこの1棟目の資金400万は是が非でも用意しましょう。自分で貯金するか、親に土下座して借りるか、低利のカードローンで準備するか、手段は自分で考える必要があります。ここで諦めてしまう人は、残念ではありますが、不動産投資には向いていません。2018年から融資が一気に厳しくなったので、これからの時代、自己資金ゼロで融資してもらえるほど甘い時代では無くなりました。この最初の「自己資金」の用意はかなり骨が折れると思いますが、これで人生が変わると思って、歯を食いしばってがんばりましょう。ここは、プロを目指すボクサーになったような気分で良いと思います。プロになって、不動産で食べていけるようになるためには、やり抜くしかありません。この戸建て1棟&アパート1棟から得られるキャッシュフローは毎月20万くらいです。ここに給料から月10万貯蓄できれば、毎月30万ほど貯蓄できるサイクルに突入できます。※ここまで投資開始から1年半ほどここからは1年で360万円ほど貯まりますから、あとは貯金が貯まるたびに上記の【戸建て&築古アパート購入】を繰り返していきます。3年間でこのサイクルを2回繰り返し40万、そして5年後にはこのサイクルを3回終える目標で行けば、キャッシュフローは60万円になります。60万円)をひとまず達成できます。投資の勝ちパターンを見つける次に「勝ちパターン」の大切さについて書きます。成功している大家さんの中には、土地から購入して新築アパートを建てる人もいますし、RC1棟物など積算評価が出る物件を購入してきた投資家もいるでしょう。時代背景や自己資金によって取るべき戦略が変わります。筆者の場合は、以下の状況がありました。年収400万円台で属性は高くない自己資金1千万、2千万など到底用意できなかった大きな借金を背負うのも怖いこのように、属性も自己資金もストレス耐性的にも、最初から大きな物件が買えない状況でした。状況が違えば、違う手法を採っていた可能性はありますが、私の場合は利回りの良い地方の戸建てやアパートを買い、徐々に規模を拡大していく道を選びました。地方×高利回り投資のポイント(筆者の投資歴)次に筆者の投資歴です。見てもらうと分かるように、地方の戸建てを買ってアパートを買ったら、また戸建てを買う、というサイクルを繰り返しています。上図より、アパートを買う前に必ず共同担保になる戸建てを買っていることがわかると思います。※最初の1棟目アパートだけは、運良く地銀で融資が出ていますが。いままでの筆者なりの勝ちパターンは、【自己資金をつくる→まずは共同担保をつくる→小さな物件を買う→大きな物件を買う】をひたすら繰り返す。途中で、節税対策として法人設立(合同会社)をしたり、売却タイミングを考えたりもしてきました。▶参考:地方の築古戸建ての出口戦略ですが、それらはすべて枝葉末節のお話です。基本は、地方の高利回りの物件を愚直に追求しながら、手残りキャッシュフローをどんどん増やしていく。そのために、共同担保づくりからスタートする。これを戦略の軸としてきました。リタイア達成に必要なマインドここまでは戦略の話でしたが、最後に、ちょっと「マインド面」について書きます。マインド面について書くかというと、投資で大切なのは戦略だけではないからです。最後は、マインドが一番大切になってきます。初心者の人は、とりわけ次の点を、意識するように努めましょう。常に勉強して自分でも考え抜く焦らず、物件を探し続けるまずはセミリタイアを目指すまずは1つ目に、勉強熱心であること。自分の頭で、一つ一つ考えてみることです。有名大家さんが言っているとかではなく、自分で考える習慣が何より大切です。次に、物件を探し始めたら、簡単に諦めないことです。数ヶ月探して見つからないと、物件を探す頻度が下がったり、探すこと自体をしなくなる人が多いです。ここで挫折する人が大半です。継続は力なり、継続こそ競争力です。最後に、ここの考え方は人それぞれなのですが、私は「完全なリタイア」を最初から目指さなくても良いと思っています。本業のサラリーマン給料以外に、不動産のキャッシュフローが毎月20万円、30万円と増えてくれば、それだけで家計は楽になりますし、心の余裕度合いが飛躍的に高まります。今の会社が激務で辛くても、安定した家賃収入があれば、転職したりアルバイトに移行することだってできます。完全に仕事を辞めなくても、最初はセミリタイアを目指すくらいの気持ちでも良いのではないでしょうか。やって働き方の選択肢をとにかく増やして、人生の難易度を徐々に下げていくこと。これが、幸せに生きていくことにつながると私は考えています。▼カフェ相談を開催中です。ご興味のある方はどうぞ。【カフェ相談】不動産投資のコンサルを承っております2016.9.27こんにちは。カフェ相談はお茶を飲みながら、ざっくばらんにペリカンに投資相談してみたい方が対象です。お気軽にお問い合わせください。fa-arrow-circle-rightペリカンのプロフィールはこちら。fa-arrow-circle-rightペリカンの所有不動産一覧は...▼まだ私が駆け出しだった5年前から読んできた不動産投資のおすすめ書籍です。不動産投資おすすめの本・書籍7選を紹介!2017.1.8最近では不動産投資ブームもあり、初心者の人は本屋さんでどの本を手にとって良いか悩む人が多いのではないでしょうか。私も不動産投資をスタートして3年。今では会社員を卒業し、現在は7棟24室の大家さんになりました。新築1棟アパート投資というと、非常に聞こえの良いように感じます。ジュースが100円から110円に変わったり消費税が3%になってコンビニのレジで支払いをする時に1円玉が...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。