2019年11月2日FacebookTwitterはてブPocketFeedlyこんにちは。大家さんをしています。築古派で、だいたい利回り15〜20%くらいで運営しています。私が初めて1棟目のアパートを購入してから5年目を迎えました。賃貸経営は丸5年経つと、売却したときに長期譲渡税となり、売却益にかかる税率が39%→20%へと安くなります。「長期譲渡」のタイミングを迎えるということは、短期売買ではないと国から認められたようなものです。賃貸事業者としては一つの節目を迎えられたのかなと考えています。そこで、今回は5年間の歩みを振り返りつつ、学びと今後の戦略について綴ってみたいと思います。いつ売るか?今後の出口戦略についてはじめてのアパート投資は悪戦苦闘の日々だった現在は脱サラしましたが、5年前は私も会社員生活でした。100時間近い残業もしていたので、一日も早くこの生活を抜け出したい気持ちでいっぱいでしたね。最初の思い出は、融資がぜんぜん付かなかったことです。したいアパートが見つかり、金額も1000万以下で手頃な価格帯でした。木造の築23年で法定耐用年数超えでしたが、1棟目としてはもってこいのロットだと思いました。目の前に立ちはだかったのは「融資の壁」です。A県の信用組合さっそく相談したのは日本政策金融公庫です。石原さんの「まずはアパート1棟、買いなさい!」の本を読んで、「年収があまり高くない人は公庫が良い」と書いてあったからですね。楽天ブックス楽天koboAmazonKindleしかし、実際公庫に電話したら「アパートローンは、後付け融資のみです」と言われて、衝撃を受けました。後付け融資とは、先に自己資金(キャッシュ)で全額購入して所有権移転した後に、金融機関が融資金額を振り込み、抵当権をつける形です。当時は年収400万円くらいで、貯金が1000万もあるはずありません。現在は、公庫もフル活用していますが、長野の支店はお堅いイメージで、残念ながら不動産向け融資には積極的ではありませんでした。続いて、地銀Aに行きましたが、こちらは法定耐用年数オーバーはNGで門前払いでした。次に、けんしん(県の信用組合)に行き、担当者も融資に乗り気でした。副支店長さんだったので、かなり手応えアリだったのですが、最終的にここも法定耐用年数超えを理由に、本店の審査部でNGとなってしまいました。1000万以下のアパートなのに、ここまで融資に難航するのかと、当時はけっこう落胆しましたね。最後にダメ元で地銀Bを訪問しました。地銀Bは、私が働いている会社のメインバンクでもあったので、もしかしたらと思ったからですね。面談当日は緊張しましたが、その場で「たぶん大丈夫だと思います。一応、審査は必要ですが。」と言われて、拍子抜けしました。2014年の11月くらいのことでした。融資が通り、晴れて私のアパート経営がスタートした瞬間でした。運営中のトラブルこのアパートは1LDKと2DKの混合でしたが、ほとんど単身者ばかり住んでいました。これまでに経験した運営中のトラブルは以下のとおり。トラブルゴミ問題は、駐車場にゴミや私物をためる入居者がいました。張り紙をして、だんだん少なくなっていきました。水道管破裂は、寒冷地あるあるですね。冬に水道管が破裂しまして、1階の一室が水浸しになりましたが、こちらも火災保険でカバーされたので難なく乗り切ることができました。キツかったのは、入居者トラブルです。ある日、空室にお申し込みが入って喜んでいたのですが、実はこの人「精神疾患」のある女性で、後日近隣とトラブルになりました。夜中にわめき散らしたり、騒音もないのに隣の部屋に「うるさいから静かにしろ!」と言って、最終的には警察沙汰にまで発展しましたね。この入居者さんは40代で若いのに生活保護を受けており、最終的には役所の判断で、退去となりました。給湯器を壊されたり、クリーニング代や広告料が掛かったので、けっこう大きな損失でした。した問題も多かった築古アパートでしたが、では一体5年間でどれくらいの収支だったのでしょうか?次に解説します。アパートのスペックは次のとおりです。利回り:約19%金融機関:長野県内の地銀(金利2.75%・期間20年)融資金額:905万円(本体+諸費+リフォーム費)家賃収入が月13万円で、返済が49,000円(返済比率37%)です。毎月だいたい約8万円のキャッシュフローが出ています。20年引けたのが大きかったですね。5年間の物件収支とキャッシュフロー2014年12月に購入しました。今年で5年目で現在満室です。このまま年末まで満室が続いた際のトータル収支は以下のとおり。内訳は、こんな感じです。収入768万円ー支出412万円で、ざっくり356万円が5年の合計キャッシュフローになります。1年あたり70万円ちょっとの手取りなので、実質利回りは8.7%くらいですね。5年間で残債は905万→728万円となりましたので、177万円ほど残債が減っています。元金返済も収入だと考えると、実質利回りは13%超まで改善しますね。上記の収益性をどのように考えるかですが、オーバーローンで手出しゼロということを考えれば、そんなに悪くないかなという感じですね。満室時の利回りが19%というのが、わりと効いていますね。満室運営&黒字化を心がけるちなみにこのアパートは、汲み取りトイレなので一般的にかなり敬遠される仕様です。前面も2.5m幅の私道接道(再建築は可)なので、運転が不慣れな人は車の出入りが難しいです。街の人口もたった4万人しかいません。これだけ悪条件が重なっているアパートでも「満室運営&黒字」をキープすれば、そこそこの利益は残るということですね。この物件が基準となって、その後も物件を買ってきたので、今でも利回りはあまり妥協しないようにしています。どんなに立地が良かったり、築浅でも利回りが一桁台の投資はしてきませんでしたし、私の投資フェーズではそういった投資をすべきではないと考えています。いつ売るか?今後の出口戦略についてそろそろ売却を考えているのですが、それは以下の理由ですね。遠隔管理をしている(千葉→長野)一番大きいのは、3つ目ですね。今は満室なので良いのですが、遠隔地がゆえにやはり管理面の不安があります。管理会社ともガッチリやっていますし、リフォーム業者ともコネができていますが、やはり大きなトラブルが起こったときにすぐに現地に行くことができません(車で片道4時間以上かかります)。外壁などの躯体や設備面の経年劣化も「目視できない」のは、メンテナンスタイミングが取りづらいですね。遅れたことで、大きな修繕が発生する可能性もあります。高利回りなので、騙し騙し運営するのもナシではありませんが、5年間で物件価格の7割くらい回収できたので、一つの役目を終えたとも考えています。田舎なので、売れるかどうかも分かりません(笑)。したがって、売却に出しつつ、運営し続けることも考えておかないといけませんね。売却できるようなことがあれば、本ブログでご報告させていただきます。▼賃貸経営でサラリーマン卒業するための考え方を解説しています。不動産投資の始め方【知っておくべき知識とサラリーマン卒業戦略】2019.5.19こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。多くの勤め人が、マイカーを新車で買い、新築のマイホームを建てることを目標としています。これはプライベートが充実する一方で、借金を返すためだけに会社に通勤する人生が待っています。先日、下記のツイートをしました。投資や副業でサラリーマ...▼私の戦略は戸建てとアパートのハイブリッド経営で拡大することです。家賃収入100万超え達成!戸建てとアパート投資でコツコツ攻めよ2019.4.10こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。私が不動産投資をスタートしたのが2015年。最近は、家賃収入が月100万円をコンスタントに超えるようになりました。月額家賃の変遷は次のようなイメージです。三井住友信託銀行のグループ会社で、俗に”ノンバンク”と言われる金融機関です。賃貸経営をしていると入退去というのは必ず起こります。1世帯あたり4年に1度の頻度で退去すると仮定します。(単...プロフィール執筆者:ペリカン資産ゼロから不動産投資をスタートして1年半でサラリーマン卒業しました。弊ブログは「不動産投資のリアル」を発信します(月間12万PV)。アパート3棟・戸建て8棟保有。