ICOなどに関する最新情報をお伝えしています。不動産投資チーム初心者がマンション投資を始める前に知っておきたい7つのリスクツイートシェアはてブPocketマンション投資は、安定した副収入の確保や次世代に引き継ぐことができる資産の形成などの面から見て大変魅力がある投資です。そこにはさまざまなリスクがあることも忘れてはいけません。大きなリスクを見落とせば、綿密に立てた収支計画も崩れてしまうことがあるからです。今回は、マンション投資を始める前に知っておきたい7つのリスクを紹介し、その対策について考えていきたいと思います。マンション投資の7つのリスクマンション投資をする際に検討するべきリスクには、以下のものがあります。空室リスク家賃滞納リスク家賃下落リスク修繕発生リスク資産価値下落リスク金利上昇リスク災害リスク1~3は家賃収入の減少、4は維持管理経費の増大、5と7は資産価値の減少・喪失、6はローン返済負担の増大につながるリスクとなります。マンション投資をするうえでこの7大リスクは避けて通れませんが、きちんと対策を立てればリスクを軽減することができます。1つずつ見ていきましょう。賃貸経営では入居者が決まらないと家賃収入が得られません。空室が長期化すれば経営に大きなダメージを与えることになります。そこで空室が生じないように、物件選びや立地の選定で工夫することが重要です。需要の高い物件を選ぶ賃貸経営で空室を出さないためには、次のような賃貸需要が見込める優良な物件を購入することがポイントです。ASSET)」などがあります。家賃は周辺相場に合わせる家賃は物件のエリアごとに相場があります。近隣で築年数や間取りなどが似た物件の家賃相場がいくらかを調べ、その水準からかけ離れないようにする必要があります。近隣の家賃相場よりも高い家賃に設定すると、なかなか入居者が決まらず空室が長引く可能性があります。募集家賃は、近隣類似物件の家賃相場を参考に設定しましょう。トラブルでクレームが入ることがあります。そのような場合はできるだけ迅速に対応することがポイントです。迅速かつ丁寧に対応すると入居者との信頼関係が強まり、長期間の入居につながることもあります。逆に、クレームを放置すると入居者の不満が蓄積し、すぐ退居する場合もあります。そのような噂が広がれば空室期間が長期化するおそれもあります。ならないためにも入居者のクレームには迅速に対応して解決することが空室を出さないポイントとなります。入居者のなかには家賃の支払いが遅れたり滞納する人がいます。加えて家賃を故意に払わない場合や経済力不足で払えないとなると簡単には解決できません。最悪、家賃を滞納したまま夜逃げされることもあります。部屋を使用されているにも関わらず、家賃が支払われないということで、空室よりも厄介なリスクと言えるでしょう。入居前審査を厳しく行う家賃滞納リスクへの対処方法として、まずは、入居者審査の厳密化が挙げられます。項目のうち、不審な点や気になることがあれば、直接または仲介業者を通じて連絡をとり、失礼がない範囲で確認することも大切です。仮に滞納者が出た場合は、内容書面で書面通知するか、連帯保証人に連絡して家賃を回収するなどして回収に努めましょう。空室になった場合や入居者の家賃滞納があった場合のために、保証会社が家賃額を保証してくれる家賃保証サービスというものがあります。毎月一定の保証料はかかりますが、空室を気にせず安心して賃貸経営できるのがメリットです。家賃保証サービスは保証会社の都合で保証額が突然値下げされたり、サービス打ち切りになったりする場合があります。家賃保証をめぐった保証会社とオーナーのトラブルは後が絶えません。利用する際は十分に検討する必要があります。築年数の経過と共に生じる「家賃下落リスク」マンションの家賃は、築年数の経過とともに下落していきます。そのため家賃下落を抑える対策が大切です。建物のメンテナンスや外装の手入れをこまめに行うことで、外観をきれいに保つことができます。建物自体に魅力があれば家賃の大幅な下落を抑えることにつながります。費用はかかりますが部屋の内装をリフォームするのも効果的です。宅配ボックスを設置したりペット飼育可にしたりするなど、時代のニーズに合わせた工夫も今後は重要になるでしょう。築年数の経過したマンションは、新築物件よりも建物・設備機器の老朽化や故障が早まります。区分投資用のマンションであれば、室内の設備機器の交換・修繕で済みますが、1棟買いのマンションでは、建物全体の大規模修繕が必要です。そこで中古マンションを購入する際は、建物や設備機器の経年劣化の状況を調べる必要があります。前の所有者から、修繕履歴を提出してもらい、現地に出向いて建物全体や室内の内装、設備機器の状況を確認することが大切です。屋根・外壁・ベランダなどの防水塗装の状況と将来必要となる補修時期、室内では、内装や設備機器の劣化具合などです。エアコンや給湯器などは古くなりやすいため、近いうちに交換する必要が出てきます。建物全体の大規模修繕が近い区分所有のマンションの場合、全体の改修資金がマンション管理組合で用意されている資金でまかなえるかなどについても調べる必要があります。仮に、管理組合の資金で不足する場合は、区分所有者から一時金を集めることもあるため注意が必要です。中古マンションを購入する場合は、購入後に想定以上の修繕費用の出費に追われることがないよう十分に検討しましょう。建物管理の状況でも大きく変わる「資産価値下落リスク」マンションの資産価値は、築年数の経過とともに下落していきます。マンション投資は、毎月の賃料収入を得るだけでなく、売却時にいくらで売れたかでその成否が大きく左右されるため、資産価値の維持も重要なポイントです。日頃のメンテナンスや手入れがよく行き届いた物件は、家賃の下落を食い止めるだけでなく、売却時までに一定の資産価値を保つことができます。リフォームや塗装など建物の点検を怠らないようにしてメンテナンスを行き届かせ、物件の新鮮さを保つことが大切です。長引くデフレ経済のなか、日銀は金融緩和策として2016年1月よりマイナス金利政策を導入しています。インフレ経済誘導のため、いつ政策金利を引き上げるかわかりません。融資ローンでは、融資金利が変動しない「固定金利型」と、そのときの金利動向によって変動する「変動型金利」の2つがあります。ある一定期間は変動することはないですが、変動金利よりも高めに設定されているのがデメリットとなります。ローンの借り換えを行う金融機関の貸付制度について、常に広く情報を収集しておくことが大切です。他に金利面で有利な制度が見つかれば、「借り換え」で金利を下げることができます。金利が下がれば資金的な余裕も生じ、一定の運転資金は手元に残しながら、繰り上げ返済を行うことも可能です。繰り上げ返済して残債を減らせば、金利上昇の影響を軽減させることにつながります。ローンの返済を滞らせないローン返済は、毎月期日までに履行することが重要です。返済の遅れや滞りがあると、他に有利な貸し付けがあっても借り換えることが難しくなるからです。しても返済が難しい場合は、返済期日まで待つのではなく、できるだけ早く金融機関の担当者に連絡して相談することが大切です。近年は東日本大震災や熊本地震などを契機として、建物の耐震問題がクローズアップされています。地震大国である日本では、いつまた大規模な地震が発生するかわかりません。このほか火災や台風被害なども想定しなければなりません。そのため、いざという時の備えをしっかり準備しておくことが大切です。災害保険や火災保険に入ったり、修繕積立金を十分に用意するなどの対策をすることでリスクを少しでも減らすことができます。中古物件は新耐震基準に対応しているかまた、中古マンションの購入時には、その建物が新耐震基準に基づいて建てられたかを確認する必要があります。昭和56年に建築基準法で導入された新耐震基準では、「震度6強〜7程度の地震が来ても人命保護のため即座に建物が倒壊しないこと」が目標とされています。この新耐震基準に基づき建築されていることが、中古マンション購入の大切なポイントになります。火災保険や地震保険に加入する際、どの程度保険をかけるのが適切なのでしょうか。保険は、被災した場合の保険金額が「新価」を基準とするものと、「時価」を基準とするものに分かれます。新価から経年劣化による資産価値減少分を差し引いた残りの金額が基準となります。物価に照らし合わせ、同等のものを建て直すためには、8000万円が必要と算定された場合は、新価は8000万円。20年間の経年劣化による資産価値減少分が、4000万円と算定された場合は、新価分8000万円-経年劣化分4000万円=4000万円が時価となる。時価基準の場合、建て直しでの資金不足分はオーナーが手当てしなければならないのがデメリットになります。保険金額が高くなると保険料の負担が増えるため、保険金額はローンの残債を考慮して妥当な金額に設定することが大切です。まとめマンション経営はさまざまなリスクが伴いますが、オーナーの努力や工夫次第で、リスクを最小限に抑えることができます。マンション投資を始める際はリスクときちんと向き合い、事前にその対策を考えておくことが大切です。安心・安全で効率的な賃貸経営をして、マンション投資を成功に導きましょう。不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。無料で参加できる、初心者向け不動産投資セミナー・イベント初心者向けの無料不動産投資セミナーや近日開催の投資イベントなどを厳選ピックアップしご紹介しています。方の情報収集に役立つ無料の資料や対面での情報提供を行っている不動産投資会社を厳選ピックアップしご紹介しています。プロパティエージェント東京23区・横浜中心のワンルームマンションで入居率99.8%!東証1部上場企業で融資も強い!詳細を見るリズム都心の厳選中古マンションで入居率99%!優遇金利1.4%、4割以上が頭金10万円以内でスタート詳細を見るFJネクスト東証1部上場のマンション会社!入居率99.0%・金利1%台・フルローン可。不動産投資で失敗しないためには?初心者向け不動産投資セミナー【2月・3月開催】JR東、不動産ファンド事業に参入。ICOなどに関する最新情報をお伝えしています。アットホームな雰囲気の中での【少人数セミナー】です。