【コンサルティングの現場から】~今年で終了!事業用資産の買換え特例~譲渡所得の課税の特例に『特定の事業用資産の買換えの特例』というのがあります。その中で15号(個人)(法人は16号)買換えという、使い勝手の良い制度は、平成18年12月末日までの時限立法で、今後は期限の延長はないと見られています。15号買換えとは『10年超所有の国内の事業用の不動産、構築物であれば場所(地域)を問わずに買換えが可能な制度で、売却益に対する課税が最大80%まで繰り延べされる』というものです。従って、通常20%の譲渡税がこの特例を使うと実質4%で済むという事です。(注:今年の税制改正で、21号が15号に、22号が16号に条文改正になっています。)例えば2億円の駐車場を売却して同額の収益不動産を購入したとします。(経費などは考慮しないものとして解説しますのであしからず。何と3,040万円です。*税金計算には、概算取得費を活用して算出。(税額はあくまでも概算です)この特例を活用するためには、最低でも平成18年12月末日までに譲渡をしなくてはなりません。買換え資産の取得については、平成18年分の確定申告時に平成19年末までに買換え資産を取得する見込みであるとして譲渡申告を行えば、平成19年中に買換え資産を取得すれば良い事になっています。この特例がなくなるとどういう事になるでしょう。一般的には『1号買換え』とういう買換え制度が使われる事になります。使用されている建物またはその敷地を売却し、既成市街地以外の地域で土地建物を買換えた時にのみ適用されます。従って、東京23区内の事業用資産を売って地方へ買換えるのはOKですが、地方を売って東京23区内へ買換えるのは不可となります。(23区内を売って23区内への買換えも不可です。)また、事業用の資産と言っても事務所等以外つまりアパート売却での買換えは不可。貸し宅地や駐車場の売却は、建物敷地ではない為に買換えは不可となります。買換えの特例が利用できる範囲が大幅に制限されてしまうのです。20%の税金が実質4%になる特例。その期限まであと半年しかありません。思い切った決断が必要な時が迫ってきています。【わがままコラム】~金利1%高で3.7kmマイホームが遠のく~ゼロ金利が解除され、金利上昇の方向に進んでいくのは間違いないでしょう。金利が上昇すれば住宅を購入する際の借入れの金利負担が増え、物件購入に充てられる「真水」の部分が減る事になります。その結果、購入可能な物件は、都心からだんだん遠のく事になります。東京カンテイは、金利1%の上昇で購入できる新築マンションがどの程度郊外に移動するかを試算した。支払いは元利金等35年払い。年間返済額は年収の25%以内)その結果、例えば、田園都市線では金利3%で二子新地駅周辺が購入可能だったのが、4%に上昇すると長津田駅まで移動するという。各沿線で影響度は違い、東京の南西部の方が影響度は大きいようです。平均すると首都圏では、金利が1%上昇すると購入可能なマンションは約3.7kmずつ遠のくという結果になるという。約12年間住宅メーカーに勤務。その後、資産家向けの財産コンサルティング会社に転職し現在に至る。相続対策の立案、相続の実務(遺産分割。遺言など)、不動産活用などが得意分野。相続は事前準備が大切です。事業承継は様々な専門家でパッケージサポートします。不動産運用は間違えると命取りです。