投資マンションのことこんにちは、任意売却コンサルタントの谷口です。今回は、最近相談件数が急増している投資用ワンルームマンション破綻の傾向についてお話しさせて頂きたいと思います。公務員の方が非常に多いです。いうと、ローン審査が必ず通るからです。公務員の給与水準は低くありませんし、社会的信用も高く、リストラもまずありえません。ワンルームマンション販売業者はそのような方のリストを持っているので、片っ端から営業電話をかけます。学校の先生だと昼休みなどピンポイントで狙い打ちしているとの話も・・・。破綻するのか?その理由を見ていきたいと思います。1つ目は、新築を購入するからです。新築は事業主(売主)の利益が価格に乗せられています。金額でいうと価格の20%~30%が相場ではないでしょうか?仮に購入金額2000万円だとしたら500万円前後は事業主(売主)の利益です。市場相場は1500万円前後になります。そもそも、はじめから高い買い物をさせられていることになります。2つ目は、1部屋だけではなく、3部屋~5部屋以上を持っているというのも理由になります。販売業者の営業マンは、1件購入した顧客に対して、必ず2件、3件勧めてきます。3件までならほぼ間違いなくローンも通るし、空室リスクの軽減とか何とかいいながらうまく商談をまとめます。そもそも1部屋だけでも高い買い物をしているのに2件3件になると、キャッシュフローも歪(ゆがみ)がでてきます。ここで気付いて軌道修正できればいいのですが、ほとんどの方が不動産投資初心者です。誰にも相談できないので、販売業者の担当者に相談する方もよく見受けられます。なれば、その営業マンにとってはいいカモです。軌道修正どころか、追加で違う物件を勧めてきます。持てば持つほど空室リスクも減るし、キャッシュフローも改善されるような説明にうまく乗せられてしまうようです。当初は銀行の低金利で借り入れ可能でしたが、3件を超えてくると、銀行の審査は厳しくなるので、ノンバンクの高い金利になります。私が担当している相談者で金利7%超で借り入れをされている方もいました。不動産投資利回りが約8%で金利が7%超???破綻するのは当然ですよね。いかがでしたかでしょうか?他にもいろいろな要因があると思いますが、ほとんどの人が不動産投資初心者です。巷では、不動産投資の書籍が何冊も出ていますが、そんなに簡単なものではないかと思います。専門家にアドバイスをもらうのも、大切な一手です。関連ページ収益物件による投資のカラクリ投資マンション販売会社の驚くべき実態!投資マンション・収益物件に関するQ&Aローンが残っている投資用マンションを売る方法はあるでしょうか?投資マンションに失敗。妻に内緒で売却できますか?多額のローンが残る投資用マンション2部屋。任意売却コンサルタントの松山です。任意売却の相談員の鈴木です。今回は、近年社会問題となっている"サブリース問題"につ...記事を読む任意売却できる?投資用のアパート・マンションについてみなさんこんにちは。任意売却の専門相談員、鈴木です。先日、元サッカー日本代表のGK川口能活選手が現役を引退されました。任意売却コンサルタントの鈴木です。先日、桜がとても綺麗に咲いて...記事を読む加熱する不動産投資の行きつく先は?個人投資家がすべき対応は?みなさん、こんにちは。先日ニュースでこんな記事を見かけました。任意売却の専門相談員の中井です。