家と住宅ローンのはてな?に答える千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。家と住宅ローンのはてな?に答える千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。2018年2月適用の住宅ローン金利で主力としている10年固定を0.02%引き上げ、0.75%とすると発表しました。20年固定も0.05%の引き上げで1.15%です。住信SBIの20年固定は0.06%の引き上げで1.16%となりました。千日のブログでは過去に三井住友信託のミックスローン(10年固定と20年固定)をお勧めしていた経緯があるのですが、10年固定がいよいよここまで上がってくるとなると、それほどお勧め出来る感じでもなくなってきています。尖った、特化型の方法だったんですよね。そこで、2018年の金利水準で、ミックスローンについての記事を公開しておこうと思った次第です。三井住友信託が10年固定金利を引き上げでうま味の減ったワンライティングミックスローン10年20年のミックスローンのポイント三井住友信託のワンライティングミックスローンとは10年固定金利と20年固定金利のミックスローンとは繰上げ返済で10年以降の返済額を半減させることが狙い返済期間は最長の35年ボーナス払い無ししかし、10年固定が高くなるとうま味は減る住信SBIの20年固定で10年後に繰り上げ返済しても似た効果アリ住信SBIには団信に全疾病保障が付くのがメリット資金繰りの面と総支払額で実際に比較してみた資金繰り面のリスクは変わらない❶繰り上げ返済なし❷10年後に2分の1繰り上げ返済する❸三井住友信託ミックス50対50総支払額の面で46万円しか変わらないまとめ~10年後の一括返済に自信が無ければミックスローンはおススメしない以上、千日のブログでした。10年20年のミックスローンのポイントミックスローンとは単純に言うと、1つの住宅を担保にして2つの金銭消費貸借契約を結ぶことです。住宅は一つでも借入は2本です。リスクをヘッジする(低く抑える)観点からは、却って不利なものです。リスクを取って支払を少なくするのであればOKです。千日のおすすめするミックスローンはリスクを取って、支払を少なくする方法ということです。三井住友信託のワンライティングミックスローンとは普通のミックスローンは、抵当権の設定費用は住宅ローンを借りる債務者が負担します。この手数料を下げるサービスとしてワンライティングミックスローンという商品を出しています。融資申込書と契約書をそれぞれ1通にまとめることで一つの金利プランにした場合と同じコストにすることが出来ます。同じにする必要があります。10年固定金利と20年固定金利のミックスローンとは10年固定と20年固定を半分づつ、ミックスさせて住宅ローンを借りて、10年固定を10年後に全額一括返済すれば、リスクを抑えつつ利息を低く抑えられるというものです。支払う利息は下のグラフのように推移することになります。(それぞれ元本2千万円、返済期間35年、ボーナス払い無し)どうなってんの?と思われるでしょうが、悪い方法じゃないですよ。10年固定を固定期間終了後に一括繰上げ返済すれば黄色い折れ線グラフで表した多額の利息は発生しません。20年固定の固定期間終了後は、元本もかなり減っていますから少々金利が上がっても影響は小さいですね(赤い折れ線グラフ)。その時の金利が高ければ20年固定も一括返済しちゃっても良いですね。繰上げ返済で10年以降の返済額を半減させることが狙いあと10年で定年退職なので収入が減る。あと10年で子供の学費で支出が増える。いう人には特にお勧めのミックスローンです。10年固定を固定期間終了後に一括返済すると、その後は20年固定だけを返済すれば良いので毎月の返済額はそれまでの約半分になりますよね。返済期間は最長の35年ボーナス払い無し当初固定期間はそれぞれ10年と20年ですが、返済期間は最長の35年にすることと、固定期間中には繰り上げ返済しないのがポイントです。住宅ローン控除のメリットを最大限に受ける。病気などで一時的に収入が減っても持ち堪えられるようにしておく。ボーナス払いをミックスさせない。元々の金利が安いので、元本が減らなくても利息の負担は小さいです。繰上げ返済するとそのお金は返って来ません。一括返済しさえすれば金利上昇リスクは無いので現金は手許に置いておく方が得策なのです。ボーナスは基本的に貯蓄に回すことになります。返済期間中にボーナスが出なくなるリスクがあるのはもちろんのこと、金利の低い固定期間に元本を減らすメリットはさほど無いからです。10年固定が高くなるとうま味は減るこれを考えた当時は10年固定が0.45%だった時代です。20年固定は0.8%でした。それが今は10年固定が0.75%、20年固定は1.15%です。どちらも上がってしまったんですよね。なると、10年固定をミックスするメリットが自ずと減ってくるのですよ。住信SBIの20年固定で10年後に繰り上げ返済しても似た効果アリつまり、ミックスせずに20年固定一本で借りて、10年後に半分を繰り上げ返済しても、そんなに変わらないんじゃないの?ということです。10年と20年のミックスの場合は10年固定の方を必ず全額繰り上げ返済しないと、その後は高い金利が適用されてしまいます。リスクを積極的に取っているわけですよね。今、10年後の繰り上げ返済をするための貯蓄があれば、そんなにリスクは無いのですが、今のところその貯金が無くてこれから貯めるんだ、という場合はリスクがあります。最初から全部20年固定にしておいて、貯まった分だけ繰り上げ返済すれば、そこまでのリスクは無いわけですよね。住信SBIには団信に全疾病保障が付くのがメリット今のところ住信SBIの20年固定の方が0.01%金利が高いです。三井住友信託の方がトクじゃない?と思うかもしれませんが、住信SBIネット銀行は『全疾病保障』の団信がゼロ円で付いてくるのがメリットなんですよ。精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったら、最大12カ月まで、ローン返済がゼロ円になる。8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。従来は8つの疾病だけが対象だったんですが、ずいぶんと範囲が広がりましたよね。『8』が『全部(ただし精神障害等除く)』です。普通に三井住友信託銀行で8大疾病保障特約を付けようとしたら0.3%ないし0.4%の金利上乗せになります(そこから0.05%金利引き下げらしいです、ややこしい...)。判定でも、保険料込みで住信SBIネット銀行に軍配が上がりますナ。資金繰りの面と総支払額で実際に比較してみた前提条件としては以下です。借入4000万円35年元利均等返済、ボーナス払いなしこれを3つのパターンで比較を行いました。住信SBI20年固定1.16%で自然体で返済する。(繰り上げ返済せず行く)住信SBI20年固定1.16%で10年後に2分の1(約1500万円)繰り上げ返済する。三井住友信託ミックスローンで10年固定0.75%と20年固定1.15%を50対50で借りる。資金繰り面のリスクは変わらないまずは、住宅ローンを継続できること、完済できること、というのが大前提となります。資金繰りの比較で最も安全なものを選ぶことをお勧めします。9,562,699❶繰り上げ返済なし毎月11.5万の返済で20年後残高は1914万円となります。これを20年間で住宅ローン専用に貯蓄する必要があります。繰上げ返済のハードルは、年平均で95.7万円です。❷10年後に2分の1繰り上げ返済する前半は毎月11.5万の返済で、後半は5.7万となります。11.5万を払いながら当初の10年で1517万の貯蓄が必要です。(年平均151万)さらにその後の10年で20年後残高の951万の返済が待っています。(年平均95万)後半の返済は楽になりますが、その分はまるまる貯蓄に回す必要があります。❸三井住友信託ミックス50対5010年固定金利が0.75%と安くなる分、❷のケースよりも前半はすこし楽になります。10年後の繰り上げ返済1481万円が達成できた場合という条件付きです。出来なかった場合は、後半がキツくなる可能性があります。総支払額の面で46万円しか変わらない総返済額は、老後資金をどれだけ残せるか?という尺度になります。総支払いが少ない方が多く残せるのです。安全を取ると、その分支払いは増える傾向にあるので、その差額に注目してください。『総支払い額』とありますが、各プランで差が生じるものだけで比較していますので、その点ご了承ください。42,452,26910年後2分の1繰り上げ返済の❷と❸の差は46万円です。10年後の1500万円をねん出しうる自信があれば、ミックスがお勧めです。46万円の差の考え方は以下の2つです。住信には全疾病保障が付いている。ミックスは10年後に15百万円が必達。団信保険の考え方についてはこちらもご一読ください。いかがでしょうか?明らかにどちらが有利という結果にはならないですよね。まとめ~10年後の一括返済に自信が無ければミックスローンはおススメしない確かに、46万円という数字自体は、必ずしも小さいものではありません。これを得る引き換えに負うことになる、繰り上げ返済のリスクのボリュームは1500万円です。46万円の対価としては全ての病気とケガ(精神疾患除く)を範囲にする団信の特約が付いて来ることなのですよね。以上、千日のブログでした。今日の更新はちょっとやばかったです。大阪の書店を回ってました。千日太郎の金利先読みおすすめ住宅ローン➤じぶんでんきとセットで借換0.38%+ガン50%保障と全疾病保障が無料で付くネット銀行のベストチョイス。➤2020年借り換えのベストチョイス。繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利な3年固定。➤35年長期固定金利で変動なみの低金利と全疾病保障付き2019年の一押し。➤実店舗で相談可能なネット銀行でフラット35も取り扱うオールラウンダー!無料の全疾病保障団信が魅力のネット銀行変動金利とフラット35を比較して選べる。➤フラット35の金利はまだまだ下がる。メガバンクでトップクラスの低金利が魅力。はてなブログPro一時は妻から離婚を切り出されたことからブログを始め、今では住宅ローンとマイホーム選びの指南書として各界から評価を頂けるようになり、ダイヤモンド社やARUHIマガジンなどで冠名つきの連載を持つまでになりました。目標は千日だけに千記事です!不惑の四十を超えて幾星霜ですが、成熟した人間になるのが目下の目標です。ブログへのお問い合わせはsennich.brog@ジーメールまで、お願いします。(3)千日太郎おすすめ住宅ローン➤じぶんでんきとセットで借換0.38%+ガン50%保障と全疾病保障が無料で付くネット銀行のベストチョイス。➤今後まだ下がる!?繰上げ返済で早期完済を目指すなら、最も有利な3年固定。➤フラット35の金利は史上最低水準。➤フラット35なのに変動なみの低金利と全疾病保障付きは驚き!➤リアル店舗のある唯一のネット銀行!スターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。